天启(精品)南京紫气云谷项目营销报告

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1、20082008年年1212月月辉煌2009观察篇观察篇：无乱局不英雄：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析观察篇观察篇：无乱局不英雄：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【1.1 1.1 项目特征之区位项目特征之区位】主城区地铁一号南延机场高速将 军 大 道绕 城 公 路本案京 沪 高 铁城市型低密度城市型低密度高尚住宅板块高尚住宅板块属南京，江宁区，三山板块属南京，江宁区，三山板块城市型第一居所板块，以别墅物城市型第一居所板块，以别墅物业为主业为主三山（将军山、韩府山、翠屏山）资源丰富，是南京别墅产品集聚之地，周边集聚各类高中档住宅。主要别墅

2、有帝景天成、玛斯兰德、山水华门等【1.2 1.2 项目特征之资源项目特征之资源】翠屏山翠屏山韩府山韩府山将军山将军山三山环绕，项目立于翠屏山之间，三面环山，加上内部人工湖，自然景观资源一流【1.3 1.3 项目特征之基地项目特征之基地】总用地76600平方米，其中水面25000平米，总建134786平米，容积率为2.3由7栋小高层(537套)及9栋花园洋房(54套)组成用地三面环山，西北面山体最高点，为123.7米，山势较为平缓。东南部山体坡度大，高度较低，最高点位于南部，为85.366米。项目入口位于基地北面位于韩府路。内部天潭水域面积为2.5公顷小高层物业整体结构封顶，洋房外立面出，内部人

3、工湖开挖【1.4 1.4 项目特征之配套项目特征之配套】交通便利、高校教育资源比较丰富，生活配套等足以支撑其成为为第一居所之地本案市区15分钟机场15分钟东山10分钟【1.5 1.5 项目特征之产品项目特征之产品】7幢小高层9幢洋房会所【1.5 1.5 项目特征之产品项目特征之产品】【1.6 1.6 项目特征之大平层户型项目特征之大平层户型】A户型C3户型C4户型【1.6 1.6 项目特征之大平层户型项目特征之大平层户型】D2户型D1户型E3户型【1.6 1.6 项目特征之复式户型项目特征之复式户型】A复B3复【1.6 1.6 项目特征之洋房户型项目特征之洋房户型】1F2F3F【1.7 1.7

4、 项目特征之区域价值评估项目特征之区域价值评估】功能定位：功能定位：由于山水资源丰富及交通的便利性，该区域逐渐演变成南京富豪居住的高尚住宅区从地理位置看：从地理位置看：将军大道、机场高速等交通干道，拉近与城区的距离从开发产品来讲从开发产品来讲：该板块主要以别墅物业为主，部分中高档公寓型物业为辅从开发节奏开看：从开发节奏开看：01年别墅物业开始开发，经过8年时间的开发，该板块的开发逐渐进入尾声，土地成为稀缺资源区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛围，城市间的距离和交通便利性足以支撑其成住氛围，城市间的距离和交通便利性足以支撑其成为城市型别墅

5、，逐渐成为居住的第一居所为城市型别墅，逐渐成为居住的第一居所【1.8 1.8 项目特征之项目特征之SWOTSWOT】优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak1、地处南京高尚住宅区2、城市与生态区域结合点3、拥有自然原生水系山脉景观优势4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好1、周边均为别墅产品，客户可能对公寓有抗性2、属于江宁板块3、项目周边商业、初级教育等配套相对较弱4、目前公共交通比较弱机会机会-Opportunity-OpportunitySOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略（利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势

6、）1、立于别墅区的公寓产品2、城市化进程加快，片区内的基础设施将会日益完善3 、周边暂无同档次的物业，并且放眼全市也属独一无二1、强化地段规划生态健康,保护自然资源2、利用市场产品空白，抢占时机3、打造全市独一无二大平层产品，给南京一个新的概念1、利用市场空白快速建立高端项目社区形象2、利用中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升3、创造价值点，提升产品价值感4、营销引导，样板房、工程样板房 （规避产品缺陷）5、强化翠屏国际城整体规划的商业及配套影响力威胁威胁-Threaten-ThreatenSTST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略（减少

7、劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1、大平层产品南京市场暂不乐观2、别墅区域内的公寓产品可能对于客户吸引力弱3、价格高1、对点式推广，针对目标群2、加强展示、现场包装和区位的借势提升 项目知名度3、提供完善的服务，让客户真实体验1、弱化大平层在南京不利形象，树立全新居住理念2、将公寓产品概念要强化其起点高于别墅，营造高档豪宅社区【1.9 1.9 项目特征之基础属性界定项目特征之基础属性界定】属性属性诠释诠释区位属性区位属性 位于江宁三山板块，自然资源丰富 为别墅聚集之地q 该板块逐渐演变成高尚住宅区 距离主城中心较近 距离禄口机场、在建京沪高铁南京站较近p 距离主城新街口17公里，通过

8、将军大道和机场高速可快速抵达p 距离禄口机场20公里，距高铁南京南站仅7公里 板块主要以别墅物业为主，但大多已进入尾声q 居住人群素质高，为现代高尚住宅区q 区域内环境好，无污染企业，纯居住 区域配套建设中q 生活配套的开发必须齐备合适消费人群，正逐步改善中项目属性项目属性 别墅板块中的公寓产品q 小高层及洋房产品，总建约13万平米 交通便利性一般、可达性较好 周边生活能够满足第一居所需要q 目前已有多条公交线到达q 生活配套有托乐嘉商业广场、翠屏商业等 周边自然、人文资源丰富 基地内独享山水资源q 南航、正德学院、三山资源q 后依翠屏山，内有天谭湖 产品主力为大户型，小高层、洋房相依q 配有

9、稀缺资源，打造大户型高端物业城市的、稀缺的、资源的、大户型高端物业城市的、稀缺的、资源的、大户型高端物业观察篇观察篇：无乱局不英雄：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【2.1 2.1 设问一设问一】设问一：设问一：走过震荡的走过震荡的0808年，即将到来的年，即将到来的0909年房地产如何走势？年房地产如何走势？【2.1.1 2.1.1 宏观大势宏观大势】“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“控通胀、保增长、适度利润”的特征高通胀：高通胀：CPICPI逐渐回落逐渐回落保增长：保增长：经济增长放缓经济增长放缓压缩利润空间压缩利润空间PPI持

10、续下降经济增速放缓【2.1.1 2.1.1 宏观大势宏观大势】受全球能源及原材料价格的影响，中国出口及贸易水平持续下降，中国CPI/PPI持续回落，消费者信心指数持续降低到历史水平原油进口量及进口价格涨幅（原油进口量及进口价格涨幅（0202年年1 1月月-08-08年年6 6月）月）【2.1.1 2.1.1 宏观大势判断一宏观大势判断一】未来23年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“控通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期控控通胀通胀保保增长增长适度适度利润利润低低通胀通胀高高增长增长高高利润利润20072007年年20092009年年/2010/2010年年【2.1.1 2.1.1 宏观

11、大势判断二宏观大势判断二】高通胀：高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。银行存款回报率低于通货膨胀率：银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。7070个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。中国CPI与商品房价格指数月度走势中国CPI与商品房价格指数月度走势10010210410610811011206.0106.0206.0306.0406.050

12、6.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6CPI房屋价格指数在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得多，是应对通胀的首选投资工具多，是应对通胀的首选投资工具中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间20072007年年200

13、92009年年/2010/2010年年下降期下降期调整期调整期恢复期恢复期调整期政府政策转变调整期政府政策转变减少税收减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮助企业度过成本上涨的困难，扶植中小企业的政策出台提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元减少流通环节税收：如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等取消资源价取消资源价格管制格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收补贴中低收入者入者如退税、购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等政策是最不确定的政策是最不确定的因素，当这些

14、政策因素，当这些政策转变后，标志着市转变后，标志着市场从调整期进入恢场从调整期进入恢复期复期【2.1.1 2.1.1 宏观大势判断三宏观大势判断三】【2.1.2 2.1.2 全国地产大势全国地产大势】自自0707年宏观调控以来开发投资增速进一年宏观调控以来开发投资增速进一步下滑，固定资产投资比重下降，商品步下滑，固定资产投资比重下降，商品房销售低迷态势房销售低迷态势【2.1.2 2.1.2 全国地产大势全国地产大势】【2.1.2 2.1.2 全国地产大势全国地产大势】9 9月底触底反弹，月底触底反弹，1111月份各城市成月份各城市成交量上升，但价格震荡中交量上升，但价格震荡中【2.1.3 2.

15、1.3 开启观点开启观点】 在经济持续告诉发展时代，房地产业也蓬勃发展，并且在07年10月达到近期发展高峰，但在10月底国家宏观调控出台之后，房地产产业进入震荡期 受到全球经济发展变缓及美国次贷危机影响，中国经济从低通胀逐渐走向高通胀时期，08年12月全国经济工作会议确定09年将是保增长，促发展年 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续恢复期约持续1 1年左右时间年左右时间 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类

16、似股票市场价格走势 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具房地产是对抗通胀的最有效工具预计预计0909年上半年房地产行业还处于震荡期，但年上半年房地产行业还处于震荡期，但在年底将逐步恢复，达到量升价稳在年底将逐步恢复，达到量升价稳【2.1.3 2.1.3 开启观点开启观点】把握项目运做时机把握项目运做时机项目营销策略的有效整合是关键项目营销策略的有效整合是关键设问一：走过震荡的设问一：走过震荡的0808年，即将到来的年，即将到来的0909年房地产如何走势？年房地产如何走势？【2.2 2.2 设问二设问二】设问二：设问二：0808年高、中、低端地产市场供需怎样，年高、中、低端地产市

17、场供需怎样，0909年有何变化？年有何变化？【2.2.1 2.2.1 土地市场土地市场】时时 间间供地幅数供地幅数成交幅数成交幅数流标幅数流标幅数底价成交幅数底价成交幅数流标率流标率底价成交率底价成交率出让面积出让面积2007年110月1131103592.72.753.653.6712.11万2008年110月484353810.410.488.488.4321.53万08年1-10月同比去年同期110幅相比，减少60.9。从面积上看，43幅土地实际出让面积为321.53万，同比减少54.908年1-10月份土地市场整体成交情况呈“V”型，成交情况依然不够乐观 ，但形势往上城北（燕子矶地块大

18、）、江宁、河西成为土地的供应最大三大板块数据来源：网上房地产【2.2.2 2.2.2 供求关系供求关系】 从供求比来看，南京市场供求关系自去年12月以后即发生改变，市场呈现供大于求 从供应量来看，08年1-11月供应682万m2 ，较去年同期下降15，供应减少了120万m2 从成交量来看，08年1-11月共成交382万m2，较去年同期下降57.6，成交量减少了520万m2自自0808年以来，供大于求市场表现明显年以来，供大于求市场表现明显数据来源：网上房地产【2.2.3 2.2.3 量价走势量价走势】量跌价升量价齐跌量价齐跌量升价跌量价齐升价格仍在高位运行，市场回暖还需时日价格仍在高位运行，市

19、场回暖还需时日宏观调控出台宏观调控出台救市政策出台救市政策出台震荡期震荡期底部底部数据来源：网上房地产从升幅看，08年10月较去年同期，南京楼市均价水平上升9.3%，与08年4月最高价格相比，上升了9.8从价格运行区间和成交量数字来看，南京商品房成交量下降正是10月底宏观调控政策出台之后，但价格的平稳性还保持了相当一段时间，随着整体市场低迷，南京也出现了量价齐跌局面，10月在救市政策刺激下触底反弹【2.2.4 2.2.4 需求分析需求分析】触底反弹触底反弹调控出台，调控出台，打压地产打压地产触底反弹触底反弹调控出台调控出台销售峰值销售峰值销售峰值销售峰值同比同同比同期量下期量下降降4949同比

20、同同比同期量下期量下降降5959救市出台，救市出台，刺激消费刺激消费08年与去年相比无论认购量还是成交量都有明显的下降，但可喜的是在9月底国家救市政策纷纷出台之后，0808年第四年第四季度会走出一波新的上季度会走出一波新的上升行情升行情。09年整体成交不可能达到07年水平，但有望较但有望较0808年提高年提高1010-15-15数据来源：网上房地产【2.2.4 2.2.4 需求分析需求分析】08年前11个月，商品房成交面积中100平米以下房源及160平米以上房源成交比例上升，而中间段面积随供应量减少而减少08年前11个月，由于价格上涨，导致总体价格呈现下降趋势，特别是低价板块，而抗跌较强的高价

21、房价格继续坚挺大户型房源市场存在大户型房源市场存在高价房源抗跌性强高价房源抗跌性强数据来源：网上房地产【2.2.5 2.2.5 新政后楼市表现新政后楼市表现】新政出台之前新政出台之前新政出台之后新政出台之后项目项目开盘时开盘时间间产品产品推量推量去化去化去化率去化率万达广场11.268F/222110648%金地名京11.2311F/554910319%金马丽城12.1511F/2140140100%紫气钟山10.076F/21097670%雅居乐花园10.1111F/22899533%天正湖滨10.1811F/2995758%金陵尚府11.1926F/339327570%旭日爱上城11.13

22、16F/11104969366%合计合计/ / /284928491545154554%54%新政出台之前市场观望氛围强烈新政出台之前市场观望氛围强烈新政出台之后市场有回暖迹象，新政出台之后市场有回暖迹象，成交量上升成交量上升【2.2.6 082.2.6 08市场特征市场特征】 土地供应量及成交量较去年缩小严重，开发商参与热情减弱，地价多以底价成交，并且流拍现象严重，但后期表现较乐观 城北栖霞土地供应量增大，而06、07年的江北、江宁土地供应随着开发完毕开始减少，09年房地产主战场将在城北、江宁、江北三大区域展开 08年房地产市场呈现供大于求，市场存量房源量大，未来竞争依然激烈 在9月底救市出

23、台之后，成交量上升，项目多以优惠折扣销售，价格处于缓慢下降中 房源成交面积呈两极现象，大户型及小户型畅销，未来这种局面有望继续 成交价格方面，受市场低迷影响，低价板块项目抗跌性不强，高价房（即城中）价格表现比较乐观，价格受到影响较小 救市新政出台之后，总体楼市表现十分乐观，一方面受供应量大增，另外开发商受资金回笼影响，优惠额度较大，在9月成交量触底反弹之后，10月、11月成交量上升，12月将继续保持此种势头【2.2.7 092.2.7 09市场预判一市场预判一】消费力与消费结构消费力与消费结构 南京全市总人口达到820万人，居住半年以上的人口达到213万人 南京人消费性支出过高，有条件购买大件

24、物品 07年购房客户中，换房与投资客较多，而宏观调控的组合拳对于投资与换房客户都有较大影响，尤其是房贷新政出台后市场出现销售量大幅下降状况，但在救市政策出台后对于刚性购房需求刺激作用供08年供应量约为682万平米，09年存量加新上市量有望突破800万平米销07年住宅销量约900万平方米，08年前11月仅为382万平米，预计09年成交量有望突破500万平米以上供大于求的局面将延续，但随市场回暖及购买力增加，有望缓解供大于求的局面将延续，但随市场回暖及购买力增加，有望缓解供大于求比例缩小供大于求比例缩小【2.2.7 092.2.7 09市场预判二市场预判二】 08年1-10月成交地价比07年下降7

25、0以上 建安成本下降 营销、推广等费用增加 各种交易税费下降房价稳定理性房价稳定理性 经济危机层面扩大，影响到各领域 房贷新政出台后，未明显改观 消费者观望继续保持 南京出现量跌，各种优惠折扣措施出台，价格明显下降 08年南京整体住宅价格为6566元/平米，同比去年价格增长较快，但下半年放缓价格涨势减缓价格涨势减缓涨势空间小涨势空间小量能增加量能增加价格保持平稳价格保持平稳涨幅放缓涨幅放缓因素因素结果结果【2.2.8 2.2.8 开启观点开启观点】设问二：设问二：0808年高、中、低端地产市场供需怎样，年高、中、低端地产市场供需怎样，0909年有何变化？年有何变化？0808年年供需比供需比救市

26、之前救市之前价格价格救市之后价格变化救市之后价格变化实例实例救市之前救市之前救市之后救市之后市场细分市场细分产品类别产品类别高端市场高端市场独栋1.7上涨价格坚挺，保持上涨山河水400万/套550万/套中端市场中端市场联排1.2平缓上涨供应有限，价格上涨运盛美之国1100012000洋房1.37上涨供应有限，价格上涨颐和家园93009500豪宅1.55上涨供应穗达，但具抗跌性朗诗国际1300015800低端市场低端市场普通公寓1.79下降供应大，价格下降比例大天润城48003500中高端物业价格在弱市中具有抗跌性，并且产品特质在稳中高端物业价格在弱市中具有抗跌性，并且产品特质在稳定的市场环境下

27、具有升值保值空间定的市场环境下具有升值保值空间【2.3 2.3 设问三设问三】设问三：设问三：本案主要竞争在哪？本案主要竞争在哪？【2.3.1 2.3.1 区域地产格局区域地产格局】将军山板块将军山板块岔路口板岔路口板块块百家湖板块百家湖板块东山镇板块东山镇板块九龙湖板九龙湖板块块科学园板块科学园板块本本 案案板块发展历程：板块发展历程：东山镇板块岔路口板块百家湖板块将军山板块科学园板块九龙湖板块【2.3.2 2.3.2 区域板块特征区域板块特征】将军山板块已成为南京高档低密度景观休闲居住板块，景观、资将军山板块已成为南京高档低密度景观休闲居住板块，景观、资源、环境优良，本案正位于该板块核心区

28、域内源、环境优良，本案正位于该板块核心区域内【2.3.3 2.3.3 将军路板块发展历程将军路板块发展历程】运盛美之国嘉瑞山庄瑞景文华2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年瑞景文华首开区域别墅物业，接着运盛美之国、翠屏国际城、玛斯兰德等几个项目，但在定位上显得比较混乱山水华门提出第一居所概念，但市场接受度有限香山美别墅，复地朗香、爱涛漪水园等多个别墅项目开发，第一居所的定位被明确板块地位确立，板块地位确立，别墅开发达到别墅开发达到顶峰顶峰别墅物业的开发逐别墅物业的开发逐渐进入尾声，资源渐进入尾声，资源稀缺稀缺本案是别墅区域内的公寓产品，受资源稀缺限本案

29、是别墅区域内的公寓产品，受资源稀缺限制，将成为立于别墅之上的豪宅项目制，将成为立于别墅之上的豪宅项目【2.3.4 2.3.4 将军路板块产品供应将军路板块产品供应】项目项目占地占地总建总建容积率容积率产品产品未来量未来量价格价格运盛美之国41.33230.56独栋、双拼、联排、叠加尾声联排：1万元/平米叠加：0.8万/平米玛斯兰德4825.80.39独栋、双拼尾声独栋：1.6万/平米嘉瑞山庄720.42独栋售罄独栋：2.5万/平米香山美墅1822.71.26独栋、联排、双拼、多层、小高层销售中多层：6200元/平米托乐嘉街区39.2701.8小高层、多层北区销售中小高层：6500元/平米名家别

30、墅2.981.50.49独栋、双拼销售中独栋：2.6万/平米双拼：1.28万/平米山水华门23130.55独栋、联排、叠加、洋房尾房独栋：1.8万/平米瑞景文华22.415.40.56独栋、双拼、联排、叠加售罄售罄香榭岛2580.3独栋销售中2万/平米左右复地郎香33130.38独栋、双拼、联排尾房独栋：1.5万/平米双拼：1.2万平米合计259.91194.4/区域内别墅物业产品为主，但大多进入开发尾声，板块土地资源具有稀缺性，区域内别墅物业产品为主，但大多进入开发尾声，板块土地资源具有稀缺性，虽然有部分公寓产品，但产品比较普通，面对客群仅在白领阶层虽然有部分公寓产品，但产品比较普通，面对客

31、群仅在白领阶层【2.3.5 2.3.5 区域市场相关数据区域市场相关数据】价格相对稳定、存量供应为主、供求关系有望平衡价格相对稳定、存量供应为主、供求关系有望平衡【2.3.6 2.3.6 区域特征区域特征】 整个江宁板块按地理或者开发节奏可以划分六大板块，各板块具有不同的功能定位，该项目位于的将军路板块定位低密度高档休闲板块 江宁区域商品房市场未来竞争依然激烈，供应量大 随着楼市低迷，江宁部分项目价格跳水，但地段决定一切 项目所在将军路板块自01年开发以来，以别墅产品为主，经过8年时间开发，基本进入尾声 该区域别墅产品进入尾声，土地资源稀缺性显现，虽然有部分公寓产品，但档次一般本项目占据天然资

32、源，抢在稀缺板块土地，在目前板块高档产本项目占据天然资源，抢在稀缺板块土地，在目前板块高档产品稀缺情况下，将成为别墅区域内高档豪宅品稀缺情况下，将成为别墅区域内高档豪宅【2.3.7 2.3.7 竞争界定竞争界定】从价格层面界定竞争从价格层面界定竞争A. 单套房屋总价在150200万左右注：高端项目的价格界定具有时效性，本报告数据的时段是注：高端项目的价格界定具有时效性，本报告数据的时段是20082008年年1212月月B. 每平米房屋均价在1.0万元以上注：由于本案产品为注：由于本案产品为169169平米以上平层大户型及洋房，并且资源丰富，具有高端物业的特性，平米以上平层大户型及洋房，并且资源

33、丰富，具有高端物业的特性，因此界定竞争产品时，必须放眼全市高端物业产品，从价格层面界定我们的竞争项目因此界定竞争产品时，必须放眼全市高端物业产品，从价格层面界定我们的竞争项目另外在界定竞争时，我们剔除总价超过另外在界定竞争时，我们剔除总价超过150150万的别墅类物业，原因是购买该类物万的别墅类物业，原因是购买该类物业的客户群体与购买高端物业的群体有区别，而且在购买用途上有所不同业的客户群体与购买高端物业的群体有区别，而且在购买用途上有所不同【2.3.8 2.3.8 高端物业格局高端物业格局】【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数据高端市场相关数据】项目项目占地占地（万方）（万方）总建总建（

34、万方）（万方）开盘时间开盘时间已推出已推出（万方）（万方）已去化已去化（万方）（万方）已推已推（套）（套）已去化已去化（套）（套）存量存量凯润金城3.621.707.11.264.310.573587517.39长江路九号4.527.607.5.269.157.0881668618.45金鼎湾2808.4.186.91.835181611.1观城1.16.308.4.34.71.31541871.6雅居乐花园143608.3.2817.68.36123158418.4中海凯旋门2.31108.6.44.71.638173846.3金域缇香5.6512.908.4.1084.917455264.

35、9朗诗国际163005.1.302321296524297万科红郡2.7508.4.103.860.96303471.14世茂滨江新城5215005.2.2525.621.816491496124.4合计合计103.85103.85308.5308.5/ /107.82107.8269.4569.459943994364756475200.68200.68【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数据高端市场相关数据】=如上图所示，如上图所示，最具溢价能力的三大因素为：最具溢价能力的三大因素为：地段地段/ /资源资源产品类型产品类型品牌品牌 + + 品质品质【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数

36、据高端市场相关数据】三房两卫是主力产品，面积段在130-160平米，与本项目主力产品接近，未来将形成较大的竞争=高档住宅三房舒适性房源去化率最高，总体达到高档住宅三房舒适性房源去化率最高，总体达到51.451.4【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数据高端市场相关数据】【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数据高端市场相关数据】【2.3.9 2.3.9 高端市场相关数据高端市场相关数据】【2.3.10 2.3.10 开启观点开启观点】消费群和产品的对应性消费群和产品的对应性项目整体价值的营造及建立是关键项目整体价值的营造及建立是关键本项目高端属性的必然本项目高端属性的必然（品牌开发、翠屏山、

37、稀缺物业、大户型舒适产品（品牌开发、翠屏山、稀缺物业、大户型舒适产品）【2.3.10 2.3.10 开启观点开启观点】设问三：本案主要竞争在哪？设问三：本案主要竞争在哪？区域独栋联排洋房公寓总价高竞争类产品总价相符供应量少价格低同类产品物业无，难于形成产品竞争，重点在于利用差异化优利用差异化优势，形成客户截流势，形成客户截流全市高端/豪宅普通公寓复式总价相符量少，品质一般高端/豪宅供应量大，总价与本案相符，是本案主要竞争对手本案主要竞争对手，既要抓竞争又要抢夺客户区域：差异化产品竞争，形成客户截流区域：差异化产品竞争，形成客户截流市区：寻找产品差异化及竞争核心力，利用区域成熟度抢夺市区客户市区

38、：寻找产品差异化及竞争核心力，利用区域成熟度抢夺市区客户【2.4 2.4 设问四设问四】设问四：设问四：项目客户群体，目标客群市场设定？项目客户群体，目标客群市场设定？【2.4.1 2.4.1 客户需求客户需求】高端物业目标客户在需求最多提到的是人文、品牌、身份、体验及服务等因素,对园林、配套、物管、户型等的要求已经提升到较高层面地段、户型、质量、朝向园林、配套、教育、建筑风格、健康品牌、身份体验、人文、服务第一级第二级第三级客户需求层级模型价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延产品外延产品核心产品核心产品外围产品外围产品高档物业：高档物业：中高档物业：中高档

39、物业：中低档物业：中低档物业：【2.4.2 2.4.2 目标客群属性目标客群属性】在这个城市里，有这样一群人：在这个城市里，有这样一群人： 他们一定处于社会金字塔的上层，并且拥有辉煌事业他们一定处于社会金字塔的上层，并且拥有辉煌事业 已经拥有相当的财富积累，并具有足够的继续创造财富的能力已经拥有相当的财富积累，并具有足够的继续创造财富的能力 热爱家庭和生活，期望生命具有卓而不群的高贵品质热爱家庭和生活，期望生命具有卓而不群的高贵品质归国华侨、海外人士、私营业主、高级公务员、大型企事业单位的高层主管，归国华侨、海外人士、私营业主、高级公务员、大型企事业单位的高层主管，他们收入丰厚，事务繁忙，多为

40、他们收入丰厚，事务繁忙，多为3535岁以上，受过高等教育，典型的精英阶层岁以上，受过高等教育，典型的精英阶层因经过了早期的创业打拼期，他们的事业已非常稳定，丰厚的收入使其拥有因经过了早期的创业打拼期，他们的事业已非常稳定，丰厚的收入使其拥有相当的财富积累，丰富的经验和出色的能力更意味着继续创造财富的能力相当的财富积累，丰富的经验和出色的能力更意味着继续创造财富的能力他们往往拥有一个完美的家庭，温馨和睦充满爱意的生活为其繁忙紧张的工他们往往拥有一个完美的家庭，温馨和睦充满爱意的生活为其繁忙紧张的工作之余增色不少，他们执意拥有一个优美、从容而脱俗的人生作之余增色不少，他们执意拥有一个优美、从容而脱

41、俗的人生【2.4.3 2.4.3 区域目标群体区域目标群体】开发区世界开发区世界500500强企业强企业 开发区区创办十多年，累计吸引来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等42个国家和地区的1800多个项目，其中千万美元以上项目300多个，世界500强企业有福特、马自达、西门子、摩托罗拉、爱立信、日立等36家，形成了电子信息、汽车制造、电力控制、软件研发等众多高新技术产业产业，此类高层群体具有购买本物业的能力，而且他们的品位与本案时尚、随和品位相近南航、河海、正德等高等院校领导阶层和事业单位管理阶层江宁区域众多私营企业主【2.4.4 2.4.4 开启观点开启观点】客户对竞争项目评价较高

42、的部分，本项目需对此优势继续延续和强化，对于评价不足的部分，则是本项目需迅速提升的部分，同时正是本项目的发展机会所在高端客户更为关注身份及品牌方面因素,对园林、户型、配套的需求达到较高层面，他们的居住要求已不局限于基本功能层面更高层面竞争主要表现为价格不会成为明显障碍点,客户已经脱离了价格束缚,开始向价值取向，表现为对品牌的认同感，追求身份象征及人文底蕴深度，这表明本项目可此寻找性价比突破点产品突破（户型、配套、附加值）产品突破（户型、配套、附加值）品牌、人文精神、身份体验突破品牌、人文精神、身份体验突破【2.4.4 2.4.4 开启观点开启观点】三大目标客群构成三大目标客群构成基础市场基础市

43、场成长市场成长市场1、区域开发区企业高管2、江宁区域行政事业、金融等高管3、区域私营企业主创造市场创造市场1、面向全市，经济能力能够承受大平层的客户2、全市（如鼓楼、白下、玄武等）企业高管及行政事业管理层人员3、看重项目资源的市区客户1、面向长三角城市，深度挖掘高端阶层2、智者乐山、善者乐水，本案资源一流对于此类客户有吸引力设问四：项目客户群体，客群市场设定？设问四：项目客户群体，客群市场设定？核心市场核心市场观察篇观察篇：无乱局不英雄：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【3.1.1 3.1.1 高端市场高端市场】 资源型：资源型：代表项目 锋尚国际公寓、中冶钟鼎雅居

44、需要不可替代大景观资源与相对城市化距离，小桃园如是，紫金山如是 兵团型：兵团型：代表项目 世茂滨江新城、雅居乐花园成熟的开发模式，相对城市化的区位，大规模的占地资源 价值型：价值型：代表项目 金鼎湾、星雨华府需要不断为项目注入价值增长引擎，以形成口碑基础上的品牌积累，此类项目靠“养”，最奢侈 的投入是时间高科技型：高科技型：代表项目锋尚国际公寓、朗诗国际街区恒温恒湿为主要方向，人性化的高科技含量逐渐丰富高端高端/ /豪宅价值形态豪宅价值形态【3.1.2 3.1.2 案例案例】土地坐落下关区小桃园1号下关区小桃园1号用地面积19.5万建筑面积5.3万容积率0.9绿化率36%产品组合低层公寓、别墅

45、销售率94%开发商南京锋尚房地产物业公司高力物业2006年10月推出4栋64套，目前销售56套，去化率91%，网示均价达17717元/平方米2007年3月推出8-10栋，余1套，网示均价达18396元/平方米2007年7月推出3、5、6、7栋，售罄，网示均价达21177元/平方米2008年3月推出2栋，余3套，网示均价达21914元/平方米14栋独栋别墅暗销中，面积300-700平米，总价2000万/套以上，目前已销售4套项目南地块公寓已经交付入住项目北地块公寓明年销售，3万元/平方米独栋别墅，2000万/栋以上资源科技型（地段、资源、高品质、高科技）资源科技型（地段、资源、高品质、高科技）

46、锋尚国际锋尚国际【3.1.2 3.1.2 案例案例】房型面积套数销售销售率二房二厅114-19611010696%三房二厅195-290585391%锋尚国际以舒适住宅为主，二房主力面积为190平方米。三房面积195平方米以上；首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋；顶层LOFT公寓层高7米，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台【3.1.2 3.1.2 案例案例】项目2006年10月开盘以14000元/平方米销售，目前南地块的四层板式公寓楼基本售罄，每套200至350平方米，均价350万元/套；目前主推别墅和北地块公寓，预计精装修达3万元/平方米在目前市场环境下，锋尚

47、项目表现出高科技楼盘的抗跌性；在万科、雅居乐等项目陆续降价中，锋尚项目宣称北区公寓将上涨30%，以3万元/平方米销售，把握住了购房者物业升值的期望心理【3.1.2 3.1.2 案例案例】 锋尚国际公寓除大力宣传其硬件生态节能设计、室内装修和硬件配置超五星级标准，达到六星级的舒适和节能环保要求；在软件上提出业主的服务以五星级为准则，包括游艇租赁服务、酒店电话呼叫系统、私家保姆集中宿舍、特供菜配送中心、洗衣送餐上门等等由于其针对性的宣传，并且在操作中倡导的“百万买房、千万买邻”的社区哲学，有效的引导及组织了业主圈层，再加上一系列的活动，如与CCA合作成立“金陵俱乐部”举办新BMW5系Li品鉴等活动

48、直接圈定了客户，使口碑传播的影响较为明显【3.1.2 3.1.2 案例案例】土地坐落地处南京城北滨江板块；项目位于长江东岸，秦淮河北用地面积约52万建筑面积150万容积率2.3绿化率65%产品组合超高层销售率91%开发商南京世茂房地产物业公司第一太平戴维斯n 2005年2月开盘推出第5栋444套，目前售罄； 网示均价10614元/平方米n 2006年5月推出1号栋，目前也以售罄；网示均价9452元/平方米n 2007年3月推出2栋和4栋，目前销售率83%； 2栋网示均价9635元/平方米；4栋网示均价12699元/平方米资源型（景观、特色产品）资源型（景观、特色产品） 世茂滨江新城世茂滨江新城

49、【3.1.2 3.1.2 案例案例】房型1/2/12/2/12/2/23/2/23/2/34/2/24/2/3面积范围79-116114-128 112-160137-215221203-273162上市套数2812222916414632128销售套数2802082595882932100销售率100%94%89%92%63%100%78%n 主力户型为110-128平方米两房和151-190平方米三房n 目前去化最快为两房以下产品【3.1.2 3.1.2 案例案例】栋号推盘时间 上市套数 销售套数销售率销售面积 网示均价5栋2005.244443999%73014.58106141栋200

50、6.5400398100%47191.2794522栋2007.340538094%50784.2596354栋2007.339227971%45781.3112699总计1641149691%10600n 世茂滨江新城于05年2月开盘，以一万元销售，由于当时市场环境较好，再加上滨江开发的利好，使项目速度去化。后期价格也呈现缓步上升n 至08年，受市场影响，世茂集团受资金影响、项目拆迁影响，出现不少负面报告，如世茂“退出南京”，装修污染超标；“价格门”爆发出一房一价问题n 在9月尾房降价活动，也被放大成项目7.5折销售，致使推出12小时优惠政策后取消。（活动内容01栋、02栋、05栋所有剩余的

51、精装修房以及04栋120平米精装修房从当初的17000元/平米直降6000元，以均价11000元/平米的超低价出售，最低才8000多/平米，而02栋毛坯房源也从当初的均价12000元/平米降到9000元/平米。）n 预计11月推出20套特价房源【3.1.2 3.1.2 案例案例】n 05年始，世茂就通过“创建江城都市新文明，设计长江之畔新南京”等活动引出南京对滨江沿线的关注，之后连续加强宣传世茂建筑滨江楼盘的品牌实力，引发购房者兴趣，并于首期面市前向海外发售，既可使楼盘产生热销的局面，又可提升项目客层品质，因此上市之后，去化速度较快；2006年为推出1号楼做，引入时尚概念，举办“女性业主沙龙”

52、系列活动；9月，世茂加强教育体系，引入南京第一幼儿园.进入08年，由于一系列负面报导的影响，世茂活动减少，主要以报广为主，并且由于目前已经为现房，因此多以现房实景宣传【3.1.2 3.1.2 案例案例】项目于2006年7月一期开盘，目前一期已经住宅已经售罄；余写字楼及酒店公寓；二期于2008年8月开盘推出1栋和5栋小高层还有21套别墅，目前网示销售率仅5%；小高层房源分为精装及50套毛坯房，精装价格达到2万元/平方米，毛坯达1.7万元/平方米土地坐落土地坐落鼓楼区中央路鼓楼区中央路399399号号用地面积二期3.11万建筑面积20万，二期3.9万容积率1.88，二期1.3绿化率36%产品组合二

53、期小高层、联排别墅销售率54%开发商天正集团南京置业公司 物业公司保利物业价值型（地段、全装修、高品质）价值型（地段、全装修、高品质） 天正湖滨天正湖滨2 2期期【3.1.2 3.1.2 案例案例】大面宽、小进深：二房主卧面宽普遍3.6米，客厅面宽4.2米；三房主卧面宽3.9米，客厅面宽4.5米，进深普遍在12米。超大面积的厨房。超大舒适的卫生间，户户均有北阳台、沿黑龙江路的北阳台全部封闭，大户型配有独立的衣帽间，150平米的户型带有多用间，实用性强房型房型2 2房房3 3房房4 4房房面积面积范围范围110138-144163-200面积面积套数套数409280占比占比19%43%37%【3

54、.1.2 3.1.2 案例案例】二期整体均价精装房源2.1万元/平方米；毛坯房源1.7万元/平方米；目前主推的5楼精装房源的价格为19800元/起；同时限量推出50套毛坯房源，单价15800元/起，并赠送家装设计方案毛坯房源为可选，无固定房号【3.1.2 3.1.2 案例案例】项目二期重点宣传项目品质，同时定位更为高端，精装户型配置顶级，中水回系统：二期地下负一层为地下车库，车位比达到1.25：1；家居智能化：主要实现空调控制、灯光控制、窗帘场景控制、门禁及电梯联动；由于智能化系统的升级，吸引部分高端客户观注，但成效去化不太理想，因此推出5号楼毛坯房源，138、144的户型，较其他楼栋面积较小

55、，降低总价，扩大客群项目公开豪宅标准，智能化系统及品质成为打造豪宅标准【3.1.2 3.1.2 案例案例】基本信息占地2万 ，建面8万，1期268户主力户型90、140、160价格信息均价21500元/（精装）项目定位城市高端第一居所配套设施泛会所、商业街等销售状况二期一批开盘当天销售80以上客户状况私营企业主、高级管理层客户为主 价值点 地段、产品、营销、展示户型户型面积面积推量推量占比占比去化去化去化率去化率两房一卫/两卫92-9310320.2%4240.8%三房两卫136-14335469.3%11532.5%四房/五房两卫163428.2%37.1%复式/跃层173-217122.3

56、%18.3%合计511100.0%16131.5%价值型（地段、全装修、高品质）价值型（地段、全装修、高品质） 金鼎湾金鼎湾在优越的地段，准确把握市场需求、产品线聚焦、准确锁定客户，主要以大户长期居家为主，客户主要来自私营企业主及高端阶层，三房以136-143、四房163为主【3.1.2 3.1.2 案例案例】3室室2厅厅2卫卫1厨厨146.503室室2厅厅2卫卫1厨厨135.854室室2厅厅2卫卫1厨厨163.283室室2厅厅2卫卫1厨厨137.67项目规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，高低错落，层次分明，最大利用北面秦淮河，打造沿河景观带。朝向南北通透，户型均好性较好【3.1.2

57、 3.1.2 案例案例】现场展示：园林、质量、样板房、入户大堂、外墙包装展示到位，重视细节，凸显其品质【3.1.2 3.1.2 案例案例】在适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能耐久性能五大方面倾心打造。其中在隔音、保温等方面采用了最先进的浮筑楼板、硬泡聚氨酯现场模浇等技术 ，追求产品品质上的豪宅营销推广主要通过户外及口碑传播，在一期形成良好的口碑情况下，而且产品更加具有创新性【3.1.2 3.1.2 案例案例】基本信息占地240亩，建面30万，户数：2000户主力户型86、125、147价格信息均价15500元/（精装）项目定位河西高端第一居

58、所配套设施会所、幼儿园、运动广场、商业街等销售状况逆势涨价，新推房源成功去化50客户状况私营企业主、成功白领客户为主 户型户型面积面积推量推量占比占比去化去化去化率去化率两房一卫/两卫863633.33%2569.44%三房两卫1253633.33%1027.78%四房/五房两卫1473633.33%1541.67%合计86-147108100.00%5046.30%备注：以上房源为08年9月底推出科技型（差异性、节能型）科技型（差异性、节能型） 郎诗国际街区郎诗国际街区【3.1.2 3.1.2 案例案例】2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 4

59、4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 项目规划采取三段式结构，围合成三个既独立又封闭的社区，而且中间住宅形成一条中轴线，并且以水资源形成半围合式社区；产品线丰富，户型方正，南北通透【3.1.2 3.1.2 案例案例】现场展示：实景园林、质量、样板房、入户大堂、外墙包装展示到位，突出产品细节，以高科技包装产品【3.1.2 3.1.2 案例案例】项目整合国际领先的建筑科技，以十大建筑科技系统包装整个产品，使项目达到健康、舒健康、舒适、节能适、节能效果。推广方面主要强调产品品质 【3.1.2 3.1.2 案例案例】地理位置：紧靠景观大道龙蟠南路快速通道占地面

60、积：15.33万平米建筑面积：36万平米业态组成：住宅、商业建筑形式：高层规划总由西向东包含了11层小高层、18层和26层的高层。整个小区共22栋住宅，小学和幼儿园各一栋。“一座城市的大雅风范”融天下园艺于一炉，造情景交融的层峰之境升华城市价值，建构未来地标 一房两房一卫/两卫三房两卫四房/五房两卫面积推量去化面积推量去化面积推量去化面积推量去化53993473-9712295141-156446310180-270361102兵团型（全装修、水景、品质）兵团型（全装修、水景、品质） 雅居乐花园雅居乐花园【3.1.2 3.1.2 案例案例】一批于3月29日内部认购，首推1、2、6栋住宅382套

61、，首日便大卖111套，目前去化率为97% 二批于4月推出11栋目前去化率为67%三批于 4月18日推出了环绕中心景观湖的楼王 “上善若水”组团，目前去化率为32%四批于10月11、12日精装修“上品”组团10号楼举行内部认购，目前去化率为30%。10月26日开盘，实景现房可选择毛坯或精装两种交付标准，开盘期间限时优惠9.1折。加推5号楼，目前无销售11月推出11栋50套140平方米，8800元起价特价房一批三批二批四批【3.2.1 3.2.1 精装修市场精装修市场】n 典型项目中，精装供应大于毛坯供应量n 精装去化率66，毛坯去化率42，精装好于毛坯，但精装去化周期要比毛坯平均多2月时间n 精

62、装平均月度去化301套，毛坯月度去化156套，主要与供应量有关n 装修标准普通在1000-3000元/平米，豪华在3000-4000元/平米【3.2.1 3.2.1 精装修市场精装修市场】【3.2.1 3.2.1 精装修市场精装修市场】【3.2.1 3.2.1 精装修市场精装修市场】n 标准配置：厨房系统、卫生间系统、墙面系统、地面系统、门窗系统、隐蔽系统、公共系统n 特殊配置：家电系统、智能系统、地暖系统、节能系统n 其他配置：外部系统（保温等）、安保系统等思想篇思想篇：我们需要一场奇迹：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考思想篇思想篇：我们需要一场奇迹

63、：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考远见卓识，不走寻常路远见卓识，不走寻常路实力实力资源占有，滚动开发，高端物业打造专家资源占有，滚动开发，高端物业打造专家背景背景翠屏国际社区翠屏国际社区内涵内涵中惠地产品牌分析中惠地产品牌利益点独树一帜的地产品牌独树一帜的地产品牌身份决定使命身份决定使命【1.1 1.1 中惠地产的品牌利益点中惠地产的品牌利益点】高尚，大气高尚，大气中惠地产已经完成的地产项目和基本形成的品牌形象循序渐进的开发步骤循序渐进的开发步骤紫气云谷项目品牌核心使命决定态度使命决定态度为少数新贵提供更多价值的居住为少数新贵提供更多价值的居住【1.2

64、 1.2 母品牌翠屏国际社区的品牌核心母品牌翠屏国际社区的品牌核心】看似低调的张扬，看似激进的平淡看似低调的张扬，看似激进的平淡喜欢别墅的人喜欢别墅的人喜欢富丽堂皇喜欢富丽堂皇/追捧追捧爱自己爱自己爱别人眼中的自己爱别人眼中的自己喜欢闹市豪宅的人喜欢闹市豪宅的人喜欢情调喜欢情调/被人关注羡艳被人关注羡艳爱镜子里面的自己爱镜子里面的自己喜欢紫气云谷的人喜欢紫气云谷的人喜欢豪宅也喜欢山水，有态度也有表情喜欢豪宅也喜欢山水，有态度也有表情 懂得放下，懂得散步懂得放下，懂得散步紫气云谷品牌个性态度决定个性态度决定个性【1.3 1.3 子品牌紫气云谷的品牌个性子品牌紫气云谷的品牌个性】山水之上 大境界紫

65、气云谷品牌口号个性决定气质个性决定气质独树一帜的地产品牌独树一帜的地产品牌为少数新贵提供更多价值的居住为少数新贵提供更多价值的居住看似低调的张扬，看似激进的平淡看似低调的张扬，看似激进的平淡【1.4 1.4 子品牌紫气云谷的品牌口号子品牌紫气云谷的品牌口号】思想篇思想篇：我们需要一场奇迹：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考景观领袖景观领袖南京南京营销颠覆营销颠覆市场市场1 1、造景极致细腻：人工与、造景极致细腻：人工与天然的巧妙结合天然的巧妙结合2 2、样板、会所、智能化、样板、会所、智能化、物业管理物业管理山水之上大境界1 1、大平层产品的深度剖析、大

66、平层产品的深度剖析2 2、营销出奇制胜、营销出奇制胜山、湖、谷的特色景观，我们应该怎么山、湖、谷的特色景观，我们应该怎么做，形成什么样的概念？做，形成什么样的概念？生态立体多层次景观系统“坡、地、台、水、筑”五大系统【2.1 2.1 景观提升策略景观提升策略】“坡”包括哪些，应该怎么做？1、落差护坡2、环湖大道【2.1.1 2.1.1 景观提升策略之景观提升策略之“坡坡”】草坪护坡落差护坡【2.1.1 2.1.1 景观提升策略之景观提升策略之“坡坡”】落差护坡砂岩文化主题护坡墙【2.1.1 2.1.1 景观提升策略之景观提升策略之“坡坡”】地下车库入口利用藤蔓植物美化视觉感受参考上海绿城国际社区参考上海绿城国际社区落差护坡【2.1.1 2.1.1 景观提升策略之景观提升策略之“坡坡”】环湖大道环湖大道从入口向内逐渐升环湖大道从入口向内逐渐升高，从高，从视觉景观视觉景观以及以及园区天园区天际线际线考虑，建议分成考虑，建议分成3 3段进段进行打造行打造中部中部“叶叶”色色中部中部“树树”林林入口入口“花花”海海【2.1.1 2.1.1 景观提升策略之景观提升策略之“坡坡”】环湖大道：“花”