商业街经营模式及商业街租金方案

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1、1 威 尼 斯 商 业 街 运 营 实 施 方 案2013年 11月金 水 湾 项 目 建 设 指 挥 部 湘 潭 最 长 情 景 商 业 街湘 潭 最 大 社 区 特 色 休 闲 商 业 街九 华 新 城 区 唯 一 专 业 休 闲 街 3 第 一 部 分 威 尼 斯 商 业 街 概 况位 置 、 范 围 及 规 模1、 位 于 九 华 开 发 区 宝 马 西 路 和 江 南 大 道 两 条 主 干 道 交 叉 口 ； 东 面 距 离 步 步 高 大 道 仅 500米 ；2、 商 业 街 总 长 度 639米 ， 总 建 筑 面 积 。 其 中 包 括 ： A、 北 街 :位 于 江 南 大

2、 道 东 侧 ,长 117米 ,系 16 、 17 裙 楼 西 的 2层 商 铺 ， 共 计 2108.31 ; B、 中 街 ： 斜 穿 项 目 西 南 角 ， 西 北 接 江 南 大 道 ,东 南 连 宝 马 西 路 ,长 212米 ， 包 括 51 、 52 、 53 栋 ， 以 及 16 裙 楼 南 ， 均 有 1-2层 的 底 层 商 铺 ， 共 计 4885.9 ； C、 南 街 ： 沿 宝 马 西 路 北 侧 ， 长 310米 ， 包 括 55 4层 商 铺 1栋 ,共 计 7063.76 。3、 招 商 面 积 ： 总 计 14060.97 ， 共 72个 铺 面 ， 其 中

3、负 1层 超 市 3400.16 ， 1层 面 积 4832.01 ， 2层 面 积 4193.78 ， 3层 面 积 1631.97 。 4 附 件 1： 商 业 街 布 局 图 51#52#53# 55#一 层 495.35一 层 525.04二 层 673.58一 层 495.62二 层 643.66一 层 980.69二 层 1071.96一 层 1185.85二 层 922.46 负 一 层 3400.16 ， 一 层 1149.51二 层 882.12 ， 三 层 1631.9716#、17#西 16#南 5 第 二 部 分 产 品 线 介 绍-51 栋 面 积 表 （ 10个 单

4、 位 铺 面 ）51商 铺代 号 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 合 计面 积（ ） 47.00 44.10 56.70 44.10 44.10 56.70 56.70 44.10 44.10 57.75 495.35 租 金（ 元 月 ） 50.00 46.00 44.00 42.00 40.00 40.00 40.00 42.00 44.00 46.00业 态 定位 休 闲 美 食 （ 淘 淘 街 ） ： 咖 啡 吧 、 名 小 吃 、 休 闲 饮 品 、 蛋 糕 店 等免 租 期(月 ) 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3特 点 1、 均 为 1层

5、单 铺 ,层 高 3.9米 ； 2、 位 居 东 面 入 口 ， 临 宝 马 路 ， 靠 近 超 市 和 小 区 南 入 口 。 6 产 品 线 介 绍-51 栋 平 面 图 7 产 品 线 介 绍-52 栋 面 积 表 （ 10个 单 位 铺 面 ）52 商铺 代 号 B11 B12 B13 B14 B15 B16 B17 B18 B19 B20 合 计1层 面积 （ ） 60.90 59.85 56.70 44.10 44.10 56.70 56.70 44.10 44.10 57.79 525.04租 金 标准 （ 元 月 ） 4 0 .0 0 4 0 .0 0 4 0 .0 0 4 4

6、 .0 0 4 5 .0 0 4 6 .0 0 4 6 .0 0 4 5 .0 0 4 4 .0 0 4 2 .0 0业 态 定位 品 牌 服 装 专 卖 店免 租 期(月 ) 3 3 3 3 3 3 3 3 3 32层 面积 （ ） 76.56 75.24 71.28 55.44 58.59 75.33 75.33 58.59 55.44 72.62 673.58租 金 标准 （ 元 月 ） 15-20(整 层 出 租 则 免 租 期 为 8-12月 )业 态 定 位 潮 流 街 区 （ 格 子 铺 ）特 点 1、 均 为 上 下 2层 单 铺 ， 有 单 独 楼 梯 ,其 中 1层 层 高

7、 3.9米 ,2层 层 高 3.55米 ； 2、 位 居 内 街 中 段 ， 南 面 朝 宝 马 路 ； 3、 2楼 可 以 采 取 通 间 铺 面 招 商 招 租 。 8 产 品 线 介 绍-52 栋 1层 平 面 图 9 产 品 线 介 绍-52 栋 2层 平 面 图 1 0 产 品 线 介 绍-53 栋 面 积 表 （ 10个 单 位 铺 面 ）53 商铺 代 号 B21 B22 B23 B24 B25 B26 B27 B28 B29 B30 合 计1层 面积 （ ） 46.20 45.15 56.70 44.10 44.10 56.70 56.70 44.10 44.10 57.77

8、495.62租 金 标准 ( 元 月 ) 40.00 40.00 40.00 40.00 42.00 44.00 46.00 48.00 50.00 50.00业 态 定位 品 牌 服 装 专 卖 店免 租 期（ 月 ） 32层 面积 （ ） 60.63 60.28 71.28 55.44 58.59 75.33 75.33 58.59 55.44 110.53 643.66租 金 标准 (元 月 ) 15-20(整 层 出 租 免 租 期 为 8-12月 )业 态 定位 潮 流 街 区 （ 格 子 铺 ） 特 点 1、 均 为 上 下 2层 单 铺 ， 有 单 独 楼 梯 ,其 中 1层 层

9、 高 3.9米 ,2层 层 高 3.55米 ； 2、 位 居 内 街 中 段 ， 南 面 朝 宝 马 路 ； 3、2楼 可 以 采 取 通 间 铺 面 招 商 招 租 。 1 1 产 品 线 介 绍-53 栋 1层 平 面 图 1 2 产 品 线 介 绍-53 栋 2层 平 面 图 1 3 产 品 线 介 绍 -55 栋 面 积 表 （ 18个 单 位 铺 面 ）55 商铺 1-2层代 号 A-1-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-8 A-9 A-10 A-11 A-12 A-13 A-14-1 合 计1层 面积 （ ） 346.50 53.82 49.14 43.17

10、42.42 42.42 42.42 42.42 45.18 46.75 37.70 35.70 36.55 285.32 1149.51租 金 标准 (元 月 ) 13-18 70.00 70.00 65.00 65.00 60.00 60.00 60.00 60.00 65.00 65.00 65.00 70.00 60.00免 租 期(月 ) 18-24 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 82层 面 积 （ ） 53.82 49.14 43.17 42.42 42.42 42.42 42.42 45.18 A-14-2铺 面 面 积 ： 521.13租 金 标准 (元 月 )

11、 1 6 2 2 (整 层 出 租 免 租 期 为 6 -1 0 月 ) 1 6 2 2 (整 层 出 租 免 租 期 为 8 -1 2 月 )业 态 定位 负 一 层 ： 超 市 一 层 ： 社 区 配 套 二 层 ： 餐 饮 、 美 容 、 美 发 三 层 ： 艺 术 培 训 、 儿 童 乐 园 、 网 络 会 所 3层 或负 一 层代 号 三 层 A-1-3 三 层 A-14-3 负 一 层 A-1-1面 积 1189.13 442.84 3400.16租 金 标准 (元 月 ) 12-18（ 免 租 期 10-12月 ） 14-20（ 免 租 期 10-12月 ） 13-1814-20

12、（ 免 租 期 18-24月 ）业 态 定位 儿 童 乐 园 或 网 络 会 所 艺 术 培 训 超 市特 点 1、 一 、 二 楼 有 的 是 单 独 楼 梯 共 两 层 ， 也 有 二 层 整 铺 划 分 ;其 中 1层 高 3.9米 ,2层 高 3.55米 ； 2、 三 楼 及 负 一 楼 均 为 大 面 积 的 整 铺 。 882.12 1 4 产 品 线 介 绍-55 栋 1层 平 面 图 1 5 产 品 线 介 绍-55 栋 2层 平 面 图 1 6 产 品 线 介 绍-55 栋 3层 平 面 图 1 7 产 品 线 介 绍-55 栋 负 1层 平 面 图 1 8 产 品 线 介

13、绍-16 栋 南 裙 楼 面 积 表 （ 12个 单 位 铺 面 ）16 南商 铺 代号 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 合 计1层 面积（ ） 211.76 128.21 60.43 57.96 57.96 57.96 57.96 57.96 57.96 57.96 57.96 116.61 980.69租 金标 准(元 月 ) 50.00 50.00 58.00 60.00 61.00 62.00 64.00 66.00 68.00 70.00 70.00 70.00业 态定 位 银 行 、 电 器 、 通 信 电 子 、 时 尚 餐 厅 免

14、租期 (月 ) 8 8 3 3 3 3 3 3 3 3 3 62层 面积（ ） 235.06 136.08 64.93 63.83 63.83 63.83 63.83 63.83 63.83 63.83 64.91 116.61 1071.96租 金标 准(元 月 ) 1 8 2 2 (整 层 出 租 免 租 期 为 1 2 -1 8 月 )业 态定 位 中 西 餐 厅 、 足 浴 、 KTV 特 点 1、 均 为 上 下 2层 单 铺 ， 有 单 独 楼 梯 ； 2、 位 居 内 街 西 入 口 ， 至 于 江 南 大 道 ， 位 置 较 优 ； 3、 南 面 隔 街 为 酒 店 ， 酒 店

15、1层 规 划 为 高 档 精 品 商 铺 ； 4、 一 楼 层 高 4.45米 ， 二 楼 层 高 稍 低 为 3米 。 1 9 产 品 线 介 绍-16 栋 南 裙 楼 1层 平 面 图 2 0 产 品 线 介 绍-16 栋 南 裙 楼 2层 平 面 图 2 1 产 品 线 介 绍-16 、 17 栋 西 裙 楼 面 积 表 （ 12个 单 位 铺 面 ）16 、17 西裙 楼 商铺 代 号 车 库入 口 C13 C14 C15-1 C16 C17 C18 C19 C20 C21 C22 C23 合 计1层 面积（ ） 135.2 83.8 61.00 91.00 91.00 91.00 9

16、1.00 91.00 189.60 164.15 97.10 1185.85租 金标 准 (元 月 ) 52.00 42.00 66.00 62.00 62.00 62.00 62.00 62.00 52.00 45.00 50.00业 态定 位 精 品 家 居 、 大 型 餐 饮 、 汽 车 生 活 馆2层 面积（ ） C15-2 大 面 积 商 铺 922.46 922.46租 金 标准 (元 月 ) 18-25（ 免 租 期 12-18月 ）业 态定 位 大 型 餐 饮 特 点 1、 1层 单 铺 ， 2层 为 大 通 间 铺 面 ， 南 北 两 端 分 别 有 单 独 楼 梯 ； 2、

17、 位 居 九 华 新 区 主 街 江 南 大 道 东 侧 ， 位 置 较 优 ； 3、商 铺 西 面 临 主 街 ， 有 较 宽 的 停 车 位 ， 对 面 有 大 新 社 区 、 医 院 、 三 鑫 大 厦 、 御 湖 国 际 大 厦 、 春 天 里 商 业 街 ； 4、 一 楼层 高 在 3.9-5.4米 之 间 ,二 楼 层 高 5.4米 。 2 2 产 品 线 介 绍-16 、 17 栋 西 裙 楼 1层 平 面 图 2 3 产 品 线 介 绍-16 、 17 栋 西 裙 楼 2层 平 面 图 产 品 线 介 绍 分 类 按 面 积 大 小 分 类 面 积 段 3 5 -6 1 8 0

18、 -1 4 0 1 6 0 -2 0 0 2 2 0 -5 3 0 9 0 0 -1 2 0 0 3 4 0 0 合 计个 数 1 5 4 4 3 7 2 1 7 2 个分 布区 域 5 1 1 0个 、 5 5 4 个 、 1 7 1 个 5 2 1 0个 、 5 3 9 个 、5 5 8 个1 6 8 个1 7 9 个 5 3 1 个1 7 2 个 1 6 3 个5 5 4 个 5 5 1 个1 7 1 个 5 5 按 空 间 结 构 分 类结 构形 式 独 立 1层 独 立 1 -2 层 第 2 层单 铺 第 3 层单 铺 负 一层个 数 2 7 4 0 2 2 1分 布区 域 5 1

19、1 0个 、 5 5 6 个 、1 7 1 1个 5 2 1 0个 、 5 3 1 0 个 、5 5 8 个 、1 6 1 2个 1 7 1 个 、5 5 1 个 5 5 2 个 5 5 1 个 7 2 个 2 4 2 5 第 三 部 分 招 商 业 态 定 位一 、 业 态 布 局 图 北 街 中 街 南 街 2 6 威 尼 斯 商 业 街 一 层 业 态 布 局 图： 品 牌 服 装 专 卖 店银 行 、 电 器 、 电 子 通 信 、婚 纱 摄 影 休 闲 美 食 社 区配 套休 闲 美 食 （ 淘 淘 街 ） 2 7 威 尼 斯 商 业 街 二 层 业 态 布 局 图潮 流 街 区 （

20、 格 子 铺 ）中 西 餐 厅 、 足 浴 、 KTV 休 闲 美 食 时 尚餐 厅 2 8 招 商 业 态 定 位二 、 业 态 定 位 、 依 据（ 一 ） 基 本 定 位1、 主 力 店 ： 以 超 市 、 中 西 餐 饮 、 银 行 为 主 （ 同 类 独 家 ） ；2、 次 主 力 店 ： 品 牌 服 装 、 休 闲 餐 饮 、 通 讯 电 子 等 ， 以 同 类 划 区 聚 集 为 原 则 增 强商 业 凝 聚 力 和 对 商 业 氛 围 的 营 造 ， 根 据 商 家 品 牌 和 规 模 灵 活 调 整 商 家 数 量 ；3、 社 区 配 套 店 ： 药 店 、 干 洗 店 、

21、美 容 等 。 （ 同 类 独 家 ， 尽 可 能 完 善 社 区 商 业 配套 ， 提 供 全 面 的 优 质 服 务 ）（ 二 ） 依 据1、 商 业 街 规 模 较 小 ， 暂 无 中 、 大 型 商 业 支 撑 ；2、 目 前 以 服 务 周 边 为 主 ， 本 社 区 为 辅 ； 将 来 可 能 会 产 生 逆 转 ； 3、 九 华 区 域 有 类 似 业 态 ， 但 不 集 中 、 不 扎 堆 ， 且 缺 少 品 牌 店 ；4、 本 商 业 街 暂 时 2-3年 为 市 场 培 育 期 ， 3-5年 后 金 水 湾 社 区 入 住 率 达 到 一 定 程 度商 业 条 件 才 基

22、本 成 熟 ；5、 九 华 人 在 本 地 的 消 费 习 惯 仍 以 餐 饮 、 休 闲 为 主 流 。 2 9 第 四 部 分 经 营 思 路一 、 经 营 方 式 的 三 种 模 式A、 全 部 对 外 销 售 ， 经 营 业 态 放 任 自 流 ；B、 全 部 对 外 招 商 、 招 租 ， 物 业 自 持 ， 实 行 租 赁 经 营 ；C、 部 分 招 商 招 租 ， 部 分 销 售 ； 先 招 商 后 销 售 ， 在 适 当 时 机 开 盘 销 售 商 铺 。二 、 上 述 三 种 方 式 的 优 缺 点 分 析方 式 A： 全 部 对 外 销 售 ， 经 营 业 态 放 任 自

23、流 ；1、 可 以 尽 快 售 罄 ， 及 时 返 现 ， 缓 解 资 金 压 力 ； 3 0 经 营 思 路2、 减 少 租 赁 经 营 过 程 中 退 租 、 门 面 空 置 、 经 营 管 理 和 物 业 服 务 诸 多 麻 烦 ，无 返 租 压 力 ；3、 质 保 期 过 后 ， 开 发 商 无 需 承 担 商 业 街 的 景 观 维 护 、 质 量 维 修 。1、 门 面 预 售 之 初 ， 门 面 价 格 难 以 提 高 ；2、 不 做 统 一 招 商 招 租 、 不 规 范 经 营 业 态 ， 卖 出 去 后 ， 商 业 街 形 象 无 法 提升 ， 金 水 湾 项 目 的 整

24、体 形 象 受 损 ；3、 一 旦 商 业 街 铺 面 卖 出 后 经 营 不 善 ， 关 门 现 象 较 多 ， 容 易 打 击 投 资 者 、 经 营 者 的 积 极 性 ， 导 致 今 后 的 商 铺 难 以 快 速 升 值 ；4、 由 于 没 有 招 商 在 前 ， 商 业 街 人 气 提 升 的 速 度 会 很 缓 慢 。 3 1 经 营 思 路方 式 B： 全 部 对 外 招 商 、 招 租 ， 物 业 自 持 ， 实 行 租 赁 经 营 ；优 点 ：1、 便 于 统 一 招 商 招 租 ， 也 便 于 统 一 管 理 和 经 营 ；2、 通 过 开 发 商 的 统 一 经 营 管

25、 理 ， 可 以 有 力 维 护 商 业 街 的 整 体 形 象 ；3、 可 以 有 序 引 进 档 次 和 品 位 高 、 知 名 的 品 牌 商 家 ；4、 大 大 提 升 商 铺 价 值 ， 使 物 业 升 值 保 值 ， 有 利 于 今 后 整 合 优 质 资 产 来 融 资 。缺 点 ：1、 统 一 招 商 、 管 理 、 经 营 的 团 队 专 业 化 程 度 要 求 高 ， 必 然 形 成 较 高 的 管 理 、 运 营 成 本 ；2、 管 理 过 程 及 其 成 本 可 能 有 诸 多 不 可 控 因 素 ： 经 营 思 路 不 可 控 因 素其 中 之 一 ： 招 商 运 营

26、1 、 空 铺 面 出 现 ， 即 需 招 商 人 员 对外 招 租 ， 增 加 人 力 成 本 ；2 、 如 遇 退 租 ， 收 不 到 租 金 ， 公 司受 损 ；3 、 店 铺 生 意 清 淡 ， 业 主 要 求 开 发商 开 展 促 销 活 动 ， 无 疑 增 加 费用 ；4 、 业 主 拖 欠 水 电 费 、 租 金 等 产 生的 协 调 、 诉 讼 成 本 。 其 中 之 二 ： 物 业 管 理1 、 最 大 的 麻 烦 还 是 在 经 营 清 淡 的 时 候， 业 主 拖 欠 物 业 管 理 费 、 水 电 费 ，造 成 物 业 无 法 维 持 下 去 ， 街 区 秩 序混 乱

27、， 维 修 维 护 无 人 管 理 ；2 、 水 电 费 收 缴 困 难 ， 造 成 水 电 部 门 停水 停 电 ， 影 响 其 他 经 营 户 ， 造 成 群体 事 件 ， 从 而 影 响 整 个 项 目 形 象 ；3 、 公 共 水 电 费 用 较 多 ， 物 业 管 理 部 门能 否 及 时 平 衡 、 弥 补 ， 特 别 是 水 街每 次 补 水 费 用 约 2 0 0 0 元 ， 每 月 2 次 ， 则 需 4 0 0 0 元 ， 物 业 费 用 能 否 维 持皆 是 隐 患 。4 、 每 月 1 5 0 0 0 3 元 =4 5 0 0 0 元 的物 业 收 入 能 否 填 补

28、所 有 物 业 开 支 将是 问 题 。 3 2 3 3 经 营 思 路方 式 C： 部 分 招 商 招 租 ， 部 分 销 售 ； 先 招 商 后 销 售 ， 在 适 当时 机 开 盘 销 售 商 铺 .优 点 ：1、 成 功 的 招 商 以 及 营 业 状 况 较 好 可 以 为 后 面 的 销 售 提 供 卖 点 ， 累 积 商 业街 的 价 值 ； 商 铺 的 后 期 销 售 有 充 足 的 理 由 加 价 ；2、 引 进 的 品 牌 店 可 以 大 大 提 升 商 业 街 档 次 、 品 位 ， 提 高 了 商 业 街 乃 至 整个 项 目 的 形 象 ；3、 成 功 的 招 商 可

29、 能 增 加 投 资 者 、 诸 多 经 营 者 的 信 心 ， 对 投 资 回 报 的 预 期更 高 ， 形 成 旺 盛 的 需 求 ； 4、 便 于 今 后 的 街 区 管 理 ， 形 成 良 性 经 营 态 势 ；5、 形 成 方 便 、 有 活 力 的 商 业 配 套 ， 对 金 水 湾 以 后 三 期 的 销 售 有 极 大 的 促进 作 用 。 3 4 经 营 思 路缺 点 ：1、 招 商 招 租 后 的 商 铺 ， 为 后 期 经 营 管 理 留 下 了 诸 多 难 题 ， 比 如 代 租 是 否能 持 续 ， 经 营 是 否 顺 利 ， 商 业 培 育 期 是 否 乐 观 ，

30、商 业 人 气 是 否 能 快 速积 累 ；2、 商 铺 购 买 者 是 否 遵 守 招 商 规 则 是 商 业 街 经 营 过 程 的 重 要 隐 患 ； 管 理 不善 也 是 商 业 街 升 值 的 障 碍 。 我 们 选 取 何 种 经 营 方 式 ?原 则1 、 一 种 不 给 公 司 长 期 背 负 后 期 经 营 、 管 理 压力 的 -三 年 期 代 租 销 售 模 式 ;2 、 一 种 能 给 整 个 项 目 带 来 快 速 回 现 、 可 短 时间 去 化 商 铺 的 -直 销 模 式 。 3 5 3 6 经 营 思 路三 、 我 们 如 何 选 择 威 尼 斯 商 业 街

31、的 经 营 方 式 ？ 答 案 :方 式 C具 体 的 步 骤 如 下 1、 先 招 商 ， 后 销 售 ， 以 招 商 促 销 售 ；2、 部 分 招 商 ,部 分 销 售 ；3、 以 代 租 形 式 吸 引 投 资 客 买 铺 ,达 到 短 时 间 去 化 商 铺 的 目 的 。 经 营 思 路四 、 如 何 化 解 该 经 营 方 式 的 缺 点 ？1、 利 用 专 业 招 商 公 司 力 量 引 进 实 力 强 、 品 牌 知 名 度 高 的 商 家 ， 合 理 规 划业 态 布 局 ；2、 加 大 力 度 重 点 对 超 市 的 引 进 ， 给 予 其 较 好 的 租 赁 政 策 ，

32、 使 其 发 挥 龙 头效 应 ；3、 通 过 租 赁 协 议 里 的 限 制 条 款 要 求 承 租 人 严 格 遵 守 开 发 商 后 期 销 售 活 动和 转 租 行 为 产 生 时 的 相 关 约 定 ；4、 通 过 商 铺 销 售 协 议 的 补 充 条 款 ， 严 格 约 定 购 买 者 不 得 在 租 赁 期 内 损 害经 营 者 的 利 益 ， 同 时 开 发 商 也 应 承 诺 及 时 返 租 给 购 买 人 ；5、 拟 订 合 理 的 销 售 推 广 计 划 ， 有 效 结 合 招 商 成 果 ， 及 时 把 握 销 售 节 点 ，果 断 开 盘 销 售 ；6 、 提 前

33、预 测 将 来 的 困 难 ， 拟 订 可 行 的 经 营 管 理 、 招 商 方 案 ， 使 经 营 者 、投 资 者 对 未 来 充 满 信 心 ， 同 时 可 预 期 商 业 街 的 经 营 效 益 ， 这 才 是 我 们 关 注 的 核 心 。 3 7 经 营 思 路 -具 体 操 作 建 议建 议 一 :如 何 把 握 招 商 的 节 奏 ?1 、 近 期 重 点 对 超 市 、 二 三 层 独 立大 面 积 商 铺 的 招 商 ；2 、 1 1 月 底 前 把 主 力 店 合 同 签 下 来 1 2 月 底 前 把 次 主 力 店 合 同 签 下 来 目 的 :为 2 0 1 4

34、年 1 月 开 始 蓄 客 、 认 购制 造 卖 点 。3 、 2 0 1 4 年 3 月 ， 商 业 街 景 观 工 程 完成 ,针 对 蓄 客 、 认 购 成 果 组 织 招商 对 接 会 ,让 业 主 (或 投 资 客 )与 商家 意 向 签 约 ,未 买 铺 先 获 租 约 ， 极 大 增 强 业 主 购 买 信 心 ；4 、 其 后 视 销 售 进 度 开 展 招 商 服 务， 同 时 为 开 发 商 、 投 资 者 服 务 。 探 讨 如 何 处 理 与 招 商 公 司 的关 系 ?1 、 根 据 进 度 和 招 商 成 效 适当 延 长 与 其 的 委 托 合 约 ；2 、 招

35、商 公 司 不 必 大 范 围 派人 常 驻 现 场 招 商 ,成 功 招 商一 个 即 给 付 佣 金 ;3 、 或 采 取 支 付 月 费 的 办 法 . 3 8 经 营 思 路 -具 体 操 作 建 议建 议 二 ： 如 何 把 握 销 售 节 点 ？ （ 见销 控 示 意 图 ）销 售 条 件 :1 、 今 年 1 2 月 底 主 力 店 ,特 别 是 超 市已 经 签 约 、 支 付 保 证 金 ；2 、 周 边 春 天 里 商 业 街 、 三 鑫 大 厦基 本 售 馨 ,红 星 美 凯 龙 综 合 体 开盘 前 ；3 、 蓄 客 数 目 1 0 0 个 以 上 ；4 、 南 入 口

36、 、 威 尼 斯 商 业 街 景 观 工程 雏 形 初 现 。 如 何 创 造 条 件 ？1 、 发 布 室 外 广 告 及 时 对外 告 知 引 进 商 家 的 消息 ；2 、 利 用 交 房 仪 式 举 行 招商 发 布 会 ,公 布 商 铺 资料 ；3 、 举 行 类 似 元 宵 灯 展 的活 动 。 3 9 现 场 支 持销 售 阶 段媒 体 广 告物 料 准 备重 大 事 件 营 销 中 心 和 临 时 展 点 2大 销 售 现 场 展 示推 广 策 略 电 视 灯 箱 户 外 道 旗 报 纸 开 盘 /活 动 路 演 推 荐 会业 主 答 谢 酒 会楼 书 、 折 页 、 户 型

37、单 张 等 现 场 物 料 11月 12月 1月 2月 3-4月预 热 推 广 阶 段 开 盘 强 销 阶 段 持 续 强 销 阶 段 投 资 红 皮 书 ， 品 牌 手 册 ， 品 牌 海 报户 外 、 看 板 、 现 场 导 示 系 统 形 象 树 立 阶 段 商 业 形 态 展 示 ， 现 场 体 验 区推 广 高 潮 ， 开 盘 活 动投 资 客 户 团 拜 会商 家 联 合 签 约现 场 活 动 商 家 联 谊 会企 业 产 品 推 荐 会节 日 暖 场 、 团 拜 会重 要 节 点 认 筹 客 户 升 级 解 筹 开 盘道 旗 、 网 站 、 短 信 、 公 交 广 告 、 DM等

38、 小 众 渠 道销 售 道 具 三 维 动 画营销总控示意图 二 批 销 控 开 盘样 板 区 样 板 铺 开 放 经 营 思 路 -具 体 操 作 建 议建 议 三 :关 于 超 市 招 商 的 思 路1 、 超 市 可 以 早 点 签 ,条 件 应果 断 给 予 倾 斜 ;2 、 依 据 当 前 条 件 ， 超 市 提 前验 收 、 春 节 后 即 可 进 场 装修 的 条 件 应 可 达 到 ,建 议 争取 明 年 5 月 1 日 前 后 试 营 业；3 、 超 市 营 业 、 内 街 景 观 和 南入 口 的 完 工 为 销 售 、 招 商都 制 造 了 卖 点 。 超 市 开 业 的

39、 条 件 -1 、 年 底 主 体 可 竣 工 验 收 ;2 、 临 宝 马 路 超 市 入 口 、广 场 均 可 铺 装 完 工 ；3 、 可 以 满 足 在 广 场 开 展促 销 活 动 ,如 啤 酒 花 园、 电 影 放 映 、 儿 童 乐园 等 等 ,提 前 通 过 活 动预 热 。 4 1 建 议 四 ： 售 后 管 理 思 路1 、 主 力 店 成 功 入 驻 ， 销 售 大 部 分完 成 ， 超 市 、 2 -3 层 独 立 大 铺 未销 售 的 情 形 下 ,公 司 可 以 成 立 一个 投 资 经 营 部 ,主 管 租 赁 兼 招 商对 接 事 宜 ；2 、 物 业 可 委

40、托 给 专 业 公 司 ， 负 责维 护 、 保 安 、 保 洁 等 事 务 ；3 、 在 销 售 不 是 很 好 的 情 形 下 ， 则采 取 委 托 专 业 招 商 公 司 招 商 招租 ,或 1 -2 年 期 限 ,或 短 期 阶 段 性 服务 。 需 要 提 前 准 备 的 工 作 -1 、 签 订 物 业 委 托 合 同 ,这 是签 订 销 售 合 同 的 重 要 附 件；2 、 先 招 聘 物 业 管 理 专 业 的 投资 经 营 部 经 理 ,负 责 以 后 协调 物 业 公 司 与 经 营 户 之 间的 关 系 、 处 理 租 赁 事 务 。 4 2 经 营 思 路 -具 体

41、操 作 建 议 4 3 经 营 思 路五 、 如 何 处 理 可 能 面 对 的 其 它 难 题 ？1、 招 商 情 况 不 理 想 - 加 强 招 商 力 量 ， 调 整 招 商 策 略 ； 对 重 点 商 家 放 宽 招 商 政 策 ， 延 长 免 租 期 ； 特 别 对 超 市 放 宽 ； 重 视 前 期 广 告 推 广 活 动 ， 特 别 向 一 期 购 房 户 发 布 商 铺 推 广 信 息 ； 开 展 相 关 活 动 ， 如 招 商 说 明 会 、 元 宵 灯 会 、 项 目 现 场 考 察 交 流 会 。具 体 安 排 : 招 商 说 明 会 （ 或 发 布 会 ） 方 案 由

42、招 商 公 司 于 11月 5日 前 出 具 ； 元 宵 灯 会 、 交 房 仪 式 等 推 广 活 动 方 案 由 泰 合 鑫 公 司 于 11月 5日 前 出 具 。 4 4 2、 招 商 成 功 ， 但 经 营 状 况 不 佳 - 重 新 进 行 业 态 调 整 ， 引 进 需 求 大 的 品 牌 店 ； 多 方 开 辟 招 商 渠 道 ， 寻 找 可 替 代 的 商 家 进 驻 商 业 街 ； 多 为 经 营 户 举 办 促 销 活 动 ， 创 造 人 气 氛 围 ；具 体 措 施 ： 结 合 住 宅 销 售 活 动 在 商 业 街 入 口 、 超 市 前 坪 举 办 小 型 音 乐

43、晚 会 、 啤 酒 节 ； 开 展 消 费 打 折 活 动 ， 公 司 免 费 给 予 广 告 位 发 布 打 折 消 息 ； 出 资 邀 请 社 区 腰 鼓 队 、 街 舞 演 员 、 自 行 车 特 技 演 员 、 演 艺 公 司 在 节 日 期 间 举 办表 演 活 动 等 ； 联 系 学 院 勤 工 俭 学 跳 蚤 市 场 、 服 装 行 业 协 会 、 专 业 市 场 等 来 商 业 街 举 办 展 销 会 。 针 对 重 点 经 营 户 给 予 延 长 免 租 期 、 免 交 物 业 管 理 费 等 的 扶 持 。经 营 思 路 4 5 经 营 思 路3、 出 现 退 租 现 象

44、- 原 则 采 取 来 去 自 由 ， 公 司 不 承 担 任 何 风 险 （ 未 卖 的 商 铺 ） ； 对 于 经 营 无 法 持 续 的 经 营 户 ， 一 是 由 开 发 商 协 助 其 转 租 ， 找 到 下 家 ； 二是 指 导 、 协 助 其 改 变 经 营 方 向 ； 公 司 有 意 向 商 家 接 管 ， 走 与 公 司 联 营 的 路 子 （ 未 卖 的 商 铺 ） ； 最 不 利 的 结 果 就 是 业 主 退 租 （ 已 经 卖 出 的 商 铺 ） ， 由 公 司 尽 快 组 织 招 租 ，空 租 期 内 由 公 司 承 担 返 租 责 任 ， 找 到 下 家 后 经

45、营 者 直 接 与 购 买 者 签 订 租赁 协 议 ， 公 司 不 再 承 担 返 租 责 任 。备 注 ： 返 租 期 限 争 取 在 1年 到 1年 半 的 范 围 。4 、 剩 余 铺 面 （ 主 要 是 二 楼 ） 不 好 卖 - 加 快 已 建 项 目 配 套 工 程 建 设 进 度 ， 提 升 商 业 街 档 次 ， 积 聚 人 气 ； 4 6 经 营 思 路 对 未 卖 商 铺 加 强 招 商 招 租 力 度 ， 适 度 让 利 ， 引 进 经 营 效 益 好 的 商 家 ， 填补 社 区 配 套 空 缺 的 经 营 项 目 ； 针 对 大 面 积 2-3层 独 立 商 铺 ，

46、 可 请 房 产 局 重 新 测 量 ， 分 割 销 售 并 办 理 产权 给 投 资 者 ；作 法 ： 修 改 设 计 图 ， 请 规 划 审 批 ， 凭 审 批 图 办 理 面 积 预 测 ， 并 以 此 为 依 据 办 理 产 权 分 割 。 对 于 1拖 2的 商 铺 ， 原 则 一 起 销 售 ， 工 程 验 收 后 即 进 行 房 产 测 绘 ， 作 为此 类 商 铺 销 售 面 积 确 认 和 产 权 办 理 的 依 据 ； 且 在 租 赁 和 销 售 协 议 签 订的 时 候 明 确 其 产 权 转 让 、 租 约 权 利 转 移 的 条 款 。 程 序 ： 主 体 完 成 后

47、 即 请 房 产 部 门 提 前 预 测 这 些 铺 面 的 面 积 ， 按 照 审 批 图 纸 划 分 独 立 产 权 ， 凭预 测 面 积 表 数 据 签 订 销 售 合 同 ； 若 上 述 工 作 完 成 方 可 进 行 预 售 4 7 经 营 思 路5、 买 铺 者 对 免 租 期 的 抵 触 - 不 损 害 其 租 金 收 入 ， 在 计 算 销 售 款 时 ， 用 免 租 期 限 内 实 际 租 金 抵 扣 销售 款 。做 法 ： 一 是 尽 量 缩 短 免 租 期 ； 二 是 返 租 回 报 率 控 制 在 5-6%的 范 围 ； 三 是 仅 针 对市 场 经 营 状 况 好 的

48、 业 态 以 及 大 面 积 商 铺 才 采 取 返 租 方 式 ， 否 则 宁 愿 不 招 租 招商 。6、 商 业 街 开 街 营 业 后 ， 临 近 工 程 的 影 响 - 可 以 说 服 他 们 ： 有 影 响 ， 但 后 续 项 目 建 成 后 可 以 促 进 商 业 街 的 经 营 ； 施 工 组 织 时 ,安 放 4米 高 的 挡 板 ,既 可 安 全 防 护 ,又 可 作 户 外 广 告 。 4 8 经 营 思 路7、 商 业 街 水 电 管 理 交 给 物 业 的 影 响 - 自 来 水 公 司 只 管 总 表 ， 分 户 水 费 由 物 业 公 司 收 取 ， 一 旦 分

49、摊 或 收 费 不 当 ， 可 能 产 生 经 营户 集 体 意 见 ， 抵 制 租 金 的 支 付 ； 用 电 采 取 专 变 供 电 方 式 ， 电 业 局 也 只 看 总 表 ， 分 户 电 由 业 主 向 物 业 购 买 ， 同 样 有 公 共 场所 分 摊 、 损 耗 电 问 题 ； 这 种 情 况 有 利 有 弊 ： 有 利 的 是 可 以 用 停 水 停 电 的 办 法 制 约 拒 绝 交 纳 租 金 的 经 营 户 ； 不 利的 是 要 付 出 较 多 精 力 来 管 理 。 物 业 管 理 的 尴 尬 ： 月 度 总 收 入 与 支 出 无 法 平 衡 ： 前 期 更 无 法

50、 平 衡 ， 因 为 没 有 全 部 出 租 或 出 卖 ， 但 管 理 事 务不 能 停 ； 仅 月 度 工 资 和 福 利 支 出 一 项 约 31000元 ， 但 全 部 物 业 收 入 仅 约 45000元 ； 每 月大 约 亏 空 10000元 （ 见 附 表 ） ； 商 业 街 水 池 月 度 更 换 2次 用 水 ， 费 用 就 4400元 ， 还 有 公 共 厕 所 、 绿 化 浇 水 、 公 共 用 电 、管 理 费 用 等 开 支 ； 洽 谈 的 几 个 超 市 ， 对 于 3800 的 超 市 物 业 不 愿 交 纳 管 理 费 ， 因 为 他 们 都 有 自 己 的 保

51、 安 、保 洁 ， 车 库 自 己 派 人 管 理 ， 起 码 物 业 公 司 收 不 到 11400元 /月 物 管 费 。 项 目 名 称 九 华 金 水 湾 威 尼 斯 商 业 街项 号 项 目 计 算 式 月 度 费 用（ 元 /月 ） 年 费 用1 管 理 服 务 人 员 工 资 、 社 会保 险 和 福 利 费 详 见 附 表 1 31,577.97 378,935.64 2 秩 序 维 护 费 用 详 见 附 表 2 500.00 6,000.00 3 环 境 清 洁 费 用 详 见 附 表 3 1,400.00 16,800.00 4 设 备 运 行 维 护 及 设 施 维 修

52、费 用 详 见 附 表 5 1,300.00 15,600.00 5 办 公 费 用 详 见 附 表 4 1,635.86 19,630.33 6 公 众 责 任 险 经 验 测 算 3,000.00 36,000.00 7 行 业 利 润 按 8 计 提 2,913.11 34,957.28 8 水 景 水 费 4400.00 52800.00 9 水 景 水 泵 等 750.00 9000.00 9 税 金 按 5.6 计 提 2,370.31 28,443.70 合 计 49847.14 598166.95 4 9 经 营 思 路 -商 业 街 物 业 成 本 测 算 房 屋 类 型 可

53、 收 费面 积（ ） 收 费 标 准 金 额 （ 元 /月 ） 金 额 （ 元 /年 ）（ 元 / 月 ）大 型 超 市 3878.18 无 0 .0 0洋 房 3147.96 2.5 7869.9 94438.8商 业 门 面 10593.48 3 31780.44 381365.28停 车 位 44 0 0 0小 计 17619.62 2.67 39650.34 475804.08 前 期 收 入 按 照 7 0 %出 租 率 或 开 业 率 333062.86 5 0 经 营 思 路 -商 业 街 物 业 收 入 测 算 第 五 部 分 租 金 确 定 方 案租 金 回 报 率 5 .8

54、 8 %（ 1 7 年 ） 7 .1 4 %(1 4 年 ） 8 .3 3 %（ 1 2 年 ）基 准 数 一 层 基 准 数 （ 按年 递 增 5 %， 从 第三 年 开 始 ） 二 层 基 准 数 （ 按年 递 增 8 %， 从 第三 年 开 始 ） 一 层 基 准 数 （ 按年 递 增 5 %， 从 第三 年 开 始 ） 二 层 基 准 数 （ 按 年递 增 8 %， 从 第 三年 开 始 ） 一 层 基 准 数 （ 按 年递 增 5 %， 从 第 三年 开 始 ） 二 层 基 准 数 （ 按 年递 增 8 %， 从 第 三年 开 始 ）第 一 年 1 1 1 1 1 1第 二 年 1

55、1 1 1 1 1第 三 年 1 .0 5 1 .0 8 1 .0 5 1 .0 8 1 .0 5 1 .0 8第 四 年 1 .1 0 2 5 1 .1 6 6 4 1 .1 0 2 5 1 .1 6 6 4 1 .1 0 2 5 1 .1 6 6 4第 五 年 1 .1 5 7 6 2 5 1 .2 5 9 7 1 2 1 .1 5 7 6 2 5 1 .2 5 9 7 1 2 1 .1 5 7 6 2 5 1 .2 5 9 7 1 2 第 六 年 1 .2 1 5 5 0 6 2 5 1 .3 6 0 4 8 8 9 6 1 .2 1 5 5 0 6 2 5 1 .3 6 0 4 8 8

56、 9 6 1 .2 1 5 5 0 6 2 5 1 .3 6 0 4 8 8 9 6第 七 年 1 .2 7 6 2 8 1 5 6 1 .4 6 9 3 2 8 0 8 1 .2 7 6 2 8 1 5 6 1 .4 6 9 3 2 8 0 8 1 .2 7 6 2 8 1 5 6 1 .4 6 9 3 2 8 0 8第 八 年 1 .3 4 0 0 9 5 6 4 1 .5 8 6 8 7 4 3 2 1 .3 4 0 0 9 5 6 4 1 .5 8 6 8 7 4 3 2 1 .3 4 0 0 9 5 6 4 1 .5 8 6 8 7 4 3 2第 九 年 1 .4 0 7 1 0 0

57、 4 2 1 .7 1 3 8 2 4 2 7 1 .4 0 7 1 0 0 4 2 1 .7 1 3 8 2 4 2 7 1 .4 0 7 1 0 0 4 2 1 .7 1 3 8 2 4 2 7第 十 年 1 .4 7 7 4 5 5 4 4 1 .8 5 0 9 3 0 2 1 1 .4 7 7 4 5 5 4 4 1 .8 5 0 9 3 0 2 1 1 .4 7 7 4 5 5 4 4 1 .8 5 0 9 3 0 2 1第 十 一 年 1 .5 5 1 3 2 8 2 2 1 .9 9 9 0 0 4 6 3 1 .5 5 1 3 2 8 2 2 1 .9 9 9 0 0 4 6

58、3 1 .5 5 1 3 2 8 2 2 1 .9 9 9 0 0 4 6 3第 十 二 年 1 .6 2 8 8 9 4 6 3 2 .1 5 8 9 2 5 0 0 1 .6 2 8 8 9 4 6 3 2 .1 5 8 9 2 5 0 0 1 .6 2 8 8 9 4 6 3 2 .1 5 8 9 2 5 0 0 第 十 三 年 1 .7 1 0 3 3 9 3 6 2 .3 3 1 6 3 9 0 0 1 .7 1 0 3 3 9 3 6 2 .3 3 1 6 3 9 0 0 第 十 四 年 1 .7 9 5 8 5 6 3 3 2 .5 1 8 1 7 0 1 2 1 .7 9 5

59、8 5 6 3 3 2 .5 1 8 1 7 0 1 2第 十 五 年 1 .8 8 5 6 4 9 1 4 2 .7 1 9 6 2 3 7 3第 十 六 年 1 .9 7 9 9 3 1 6 0 2 .9 3 7 1 9 3 6 2第 十 七 年 2 .0 7 8 9 2 8 1 8 3 .1 7 2 1 6 9 1 1 基 准 数 单 位 ： 1元 月 表 一 租 售 价 对 比 分 析商 铺 售 价 （ 均 价 ） 反 推 租 金 （ 均 价 ）5 .8 8 %（ 1 7 年 ） 7 .1 4 %(1 4 年 ） 8 .3 3 %（ 1 2 年 ） 一 层 1 7 0 0 0 5 7

60、.4 5 7 5 .7 1 9 3 .1 61 8 0 0 0 6 0 .8 3 8 0 .1 6 9 8 .6 41 9 0 0 0 6 4 .2 1 8 4 .6 1 1 0 4 .1 22 0 0 0 0 6 7 .5 9 8 9 .0 6 1 0 9 .6二 层 7 0 0 0 1 8 .6 2 2 5 .9 3 3 3 .0 68 0 0 0 2 1 .2 8 2 9 .6 4 3 7 .7 89 0 0 0 2 3 .9 4 3 3 .3 4 4 2 .51 0 0 0 0 2 6 .6 3 7 .0 4 4 7 .2 3 单 位售 价 ： 元租 金 ： 元 月 表 二 多 少 租

61、 金 回 报 率 才 合 理 从 上 面 表 一 、 表 二 商 业 地 产 行 业 租 金 回 报 率 6 %、 7 %、 8 %分 别 推 算 出 的 商 铺 售 价 对 应 租 金 价 格 ， 7 %的 租 金 回 报 率 显然 高 于 目 前 整 个 九 华 地 区 的 租 金 水 平 ， 6 %的 租 金 回 报 率 更符 合 目 前 九 华 地 区 的 租 金 水 平 ， 随 着 九 华 片 区 的 发 展 成 熟， 未 来 将 有 较 大 的 升 值 空 间 ， 目 前 6 %的 回 报 率 显 然 是 可 以接 受 的 。 5 4 周 边 商 业 租 金 调 查 分 析 情 况

62、1、 周 边 商 业 基 本 为 一 层 小 铺 面 ， 一 楼 租 金 水 平 25-35元 /平 米 月 ，二 楼 租 金 水 平 10-15元 /平 米 月 ;五 矿 尊 城 、 新 都 汇 、 金 侨 城的 租 金 水 平 目 前 还 在 中 低 价 位 ,一 楼 有 仅 30-50 元 /平 米 月 ;而吉 利 汽 车 对 面 的 商 业 铺 面 租 金 一 楼 高 达 50-80元 /平 米 月 ;2 、 区 域 商 业 氛 围 整 体 不 成 熟 ， 人 流 不 旺 ;还 须 一 定 的 市 场 培 育 期 ;3 、 通 过 前 期 招 商 过 程 获 取 的 信 息 ， 一 部

63、 分 经 营 户 由 于 对 商 业 街的 信 心 不 足 ， 比 较 在 意 租 金 的 多 少 ， 因 此 ， 采 取 略 低 于 九 华 高价 位 标 准 ， 即 ： 一 楼 为 40-75元 /平 米 月 （ 均 价 60） ,二 楼 为15-25 元 /平 米 月 （ 均 价 20） ,即 为 周 边 标 准 的 1.5-2倍 区 间 。 周 边 租 金 水 平 调 查 情 况 5 6 租 金 标 准 一 层 租 金 标 准 分 布 图项 目 商 业 一 层 租 金 建 议 如 下 ： 洽 谈40-60元 /平 米 /月40-50元 /平 米 /月50-75元 /平 米 /月 -元

64、/平 米 /月 租 金 水 平 5 7 租 金 标 准 二 层 租 金 标 准 分 布 图项 目 商 业 二 层 租 金 建 议 如 下 ： 洽 谈15-20元 /平 米 /月20-25元 /平 米 /月 -元 /平 米 /月 租 金 水 平 5 8 租 金 价 格 表 面 积 价 格 元 /月 51# 一 层 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10面 积 47.00 44.10 56.70 44.10 44.10 56.70 56.70 44.10 44.10 57.75 价 格 50 46 44 42 40 40 40 42 44 4652# 一 层 B11 B12

65、B13 B14 B15 B16 B17 B18 B19 B20面 积 60.90 59.85 56.70 44.10 44.10 56.70 56.70 44.10 44.10 57.79 价 格 40 40 40 44 45 46 46 45 44 42二 层 B11、 B12、 B13、 B14、 B15、 B16、 B17、 B18、 B19、 B20 面 积 673.58 价 格 152053# 一 层 B21 B22 B23 B24 B25 B26 B27 B28 B29 B30面 积 46.20 45.15 56.70 44.10 44.10 56.7 56.70 44.10 44

66、.10 57.77 价 格 40 40 40 40 42 44 46 48 50 50二 层 B21、 B22、 B23、 B24、 B25、 B26、 B27、 B28、 B29、 B30面 积 643.66 价 格 1520 租 金 标 准 5 9 租 金 价 格 表 面 积 价 格 元 /月 55# 负 一 层 A1面 积 3400.16 价 格 13-18一 层 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 A13 A14面 积 346.50 53.82 49.14 43.17 42.42 42.42 42.42 42.42 45.18 46.75 35.70 35.70 36.55 285.32 价 格 13-18 75 75 65 65 60 60 60 60 65 65 65 75 60二 层 A2、 A3、 A4、 A5、 A6、 A7、 A8、 A9 A14面 积 360.99 521.13 价 格 16-22 16-22 三 层 A1 A14面 积 1189.13 442.84 价 格 12-18 12-1816# 一 层 C1 C2