鲁能大连金石滩项目产品定位汇报

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1、鲁能大能大连金石金石滩工程工程产品定位品定位汇报Part.A市场背景市场背景Part.B工程概况工程概况Part.C工程定位与开发建议工程定位与开发建议Part.D经济测算经济测算A市场背景市场背景3 金石明珠金石明珠开开发区区9工程工程乾豪乾豪红星工程星工程金广金广东海岸海岸帝泊湾帝泊湾星海湾星海湾诸工程工程小平小平岛亿达圣北达圣北蓝湾湾浪琴湾浪琴湾/颐海听海听鸥中庚香海小中庚香海小镇/麓山麓山兰湾湾大连海岸线价值大连海岸线价值沿海开发模式梳理沿海开发模式梳理99年启动年启动06年启动年启动06年启动年启动06年启动年启动07年启动年启动07年启动年启动07年启动年启动07年启动年启动05年

2、启动年启动07年启动年启动大连滨海物业市场分析大连滨海物业市场分析4根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成n传统城市板块传统城市板块:星海湾星海湾/东南沿海东南沿海产品形式：高层产品形式：高层价格平台：价格平台：14000160001400016000元元n新兴城市板块新兴城市板块:小平岛小平岛/开发区开发区n产品形式产品形式:复合产品低密度与高复合产品低密度与高层层n价格平台：价格平台：7000900070009000元元n旅游度假区板块：旅顺旅游度假区板块：旅顺/金石滩金石滩产品形式：低密度产品产品形式：低密度产品价格平台：价格平台：5

3、000700050007000元元大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛n 亿达蓝湾亿达蓝湾独栋：独栋：178178套套 价格：价格：2300023000元元面积：面积：180-270180-270平米平米n 万科溪之谷万科溪之谷联排：联排：220220平米平米价格：价格：15000180001500018000元元 洋房：洋房：130160130160平米平米价格：价格：80008000元元市场瓶颈效应显著，总价超过市场瓶颈效应显著，总价超过200万销售速度明显下降万销售速度明显下降n总价超过总价超过200200万的产品市场销化速度较慢，年消化量在万的产品市场销化速

4、度较慢，年消化量在3-43-4万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。n总价在总价在100180100180万区间内的产品，销售状况稳定，实现万区间内的产品，销售状况稳定，实现8-8-1010万平米万平米/年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主。年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主。n总价低于总价低于8080万的产品市场消化速度可以到达万的产品市场消化速度可以到达12-1812-18万平米万平米/年。产品形式主要是高层、小高层产品。年。产品形式主要是高层、小高层产品。大连市场为典型外向型市场，外地客户占比高大连市场为典型外向型市场，外地客户

5、占比高n整体市场外地客户占比1/4，以东三省外地客户为主，置业目的为投资、养老、教育等。n滨海市场外地客户占比约1/2，以北中国的投资客户为主，置业主要目的为滨海物业投资。B工程概况工程概况9工程位于大连新城区金石滩旅游度假区工程位于大连新城区金石滩旅游度假区主城区主城区新城区新城区交通距离：交通距离：市中心市中心4545公里，公里，车行车行5050分钟；分钟；开发区开发区1818公里公里车行车行2525分钟；分钟；所处区位：所处区位：城区城区300300平方公里平方公里新市区新市区500500平方公里平方公里金石滩金石滩6262平方公里平方公里周边拥有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施周边拥

6、有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施亿年礁石亿年礁石金石国际会议中心金石国际会议中心老大连民俗老大连民俗馆馆武魂武魂采摘采摘挥杆挥杆黄金海岸线黄金海岸线驰骋驰骋发现王国发现王国东北最大的主题乐园东北最大的主题乐园从工程所处开展平台看，区域开展前景广阔从工程所处开展平台看，区域开展前景广阔城市宏观平台城市宏观平台 区域环境平区域环境平台台产业新城平台产业新城平台大连大连北中国具备高投资价值的城市北中国具备高投资价值的城市金石滩金石滩北中国最具开展潜力的度假区北中国最具开展潜力的度假区开发区开发区国际气氛快速增长的产业新城国际气氛快速增长的产业新城n城市环境好，现代开放的滨海城市城市环境好，现代开

7、放的滨海城市n知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议n以软件业为代表的高新产业开展快速以软件业为代表的高新产业开展快速n大连最著名的旅游景点，年游客大连最著名的旅游景点，年游客380万万n北中国最好海滩浴场，浴场北中国最好海滩浴场，浴场4500米，海滩米，海滩20万万n北中国最大的主题乐园，世界排名第北中国最大的主题乐园，世界排名第3过山车过山车n2006年年GDP600亿，占大连亿，占大连20%n2021年年INtel工程开工，预计年产值工程开工，预计年产值200亿亿nINtel带来带来4000人以上产业人口人以上产业人口本工程已售物业客户本地外地相

8、当，客户层次较高本工程已售物业客户本地外地相当，客户层次较高n销售状况销售状况2007年9月8日开盘；花园洋房均价6750元/平米；342套，销售近70%；n客户构成客户构成大连购房者占总比例的45%，与外地客户持平；客户以私营企业主、公务员和企业中高层为主C工程定位与开发建议工程定位与开发建议14本报告是严格保密的。金石滩的未来金石滩的未来金石滩的未来金石滩的未来东北亚最具投资价值的东北亚最具投资价值的东北亚最具投资价值的东北亚最具投资价值的RESORTRESORTRESORTRESORT区区区区东北北亚顶级滨海度假生活区海度假生活区Seaside and Spring Resort绝版黄金

9、海岸版黄金海岸典藏精品典藏精品别墅墅缤纷度假生活度假生活A beautiful and health environment,a wonderful holiday life 15政府规划指标政府规划指标 工程总占地工程总占地285万平米万平米总建面：总建面：196万平米万平米整体容积率约为整体容积率约为0.7A区总体经济指标：区总体经济指标：占地：占地：190万平米万平米总建面：总建面：101万平米万平米综合容积率：综合容积率：0.54住宅建面：住宅建面：65万平米万平米公建建面：公建建面：36万平米包括万平米包括5万发现王国预留用地万发现王国预留用地沿海沿海100米公建米公建沿海限高四层沿

10、海限高四层B区总体经济指标：区总体经济指标：占地：占地：95万平米万平米容积率：容积率：1.0住宅建面：住宅建面：91万平米万平米公建建面：公建建面：4万平米万平米根据政府指标条件根据政府指标条件对对A A、B B地块进行定位地块进行定位大型滨海大型滨海花园社区花园社区低密度亲海低密度亲海度假社区度假社区A区客户定位：全国投资客户与大连市场高端客户B区客户定位：开发区产业人口与度假、养老客户A A区分区价值评价与分析区分区价值评价与分析发现王国发现王国山体公园山体公园温泉城温泉城 地块资源四级地块资源四级区区 地块资源二级地块资源二级区区南坡观海，资源价值较高；距离公众活动聚集地有一定距离，私

11、密性较好；地块资源二级地块资源二级区区 地块资源三级区地块资源三级区临近社区主干道交通便利但受干扰较大；地势较低海景差 地块价值一级区地块价值一级区最强势海景资源，私密性较好；地块资源三级区地块资源三级区 地块资源一级地块资源一级区区最强势海景资源，毗邻发现王国，社区人气最高值；山体公园山体公园北坡，无海景，紧邻交通干道受扰大核心地带，平安感和私密性良好；南坡，观海观海；临近海滨和公共设施区，便利而又不受干扰；地块资源四级地块资源四级区区主干道环绕、受扰大，但昭示性显著；视线受温泉城酒店影响观海价值较差；紧邻公共设施，便利；发现王国发现王国预留用地预留用地已建洋房已建洋房18对标政府指标要求与

12、地块资源评价安排产品排列对标政府指标要求与地块资源评价安排产品排列发现王国发现王国山体公园山体公园温泉城温泉城 洋房洋房 院墅院墅建面：21万平户型区间：200-270平米双拼双拼 联排别墅联排别墅建面：3.8万平米户型区间：160-180平米 产权式独栋别墅产权式独栋别墅 联排别墅联排别墅 酒店式公寓酒店式公寓建面：6万户型区间山体公园山体公园建面：18万平户型区间：130-160平米建面：6.6万平米户型区间：250-320平米 公建公建建面：6万平米户型区间：180-220平米 双拼双拼建面：5万平户型区间：220-350平米建面：5.2万平户型区间：400-500平米建面：2.9万平米

13、发现王国发现王国预留用地预留用地已建洋房已建洋房5万平米万平米19浪漫、浪漫、闲适、适、风情情低密度亲海度假社区低密度亲海度假社区风格：建议风格：建议A A地块各种物业以北欧风格为基调地块各种物业以北欧风格为基调A A区定位区定位规划：建议规划：建议A A地块采用团状布局的规划手法地块采用团状布局的规划手法20洋房洋房产品品地块地块A-5A-5容积率容积率1 1建面建面1818万平米万平米层数层数4.54.5、5 5户型区间户型区间130160130160平米平米21洋房洋房产品品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点有效控制面积实现热销提供丰富的面积区间供客户选择层层有卖点：1F双向花

14、园、2F独立楼梯、顶层阁楼或露台赠送突出组团亲切尺度和与社区景观融合情景房私家园林12米一层：149.14 2F独立楼梯露台入户二层：140.48 三层：128.92露台赠送7.35米大开间跃层：186.99露台赠送露台赠送露台赠送豪华主人套间参考户型参考户型22联排排产品品地块地块A-1A-1、A-4A-4容积率容积率0.60.6建面建面9.89.8万万层数层数3F3F户型区间户型区间160180160180平米平米23联排排产品品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点有效控制面积与总价，衔接洋房与院墅，完善面积区间和总价价值链利用错层、夹层，玄关、挑空、阳光天井等空间处理方法实现小面

15、积带来大空间居住感受参考户型参考户型天津万科东丽湖180平米经济联排阳光天井错层丰富空间造型私家花园表达领属感后花园餐厨互动主卧区的设置别墅居住感受提升大面积露台赠送预留太阳能灶细节表达品质24院墅院墅产品品地块地块A-5 A-6A-5 A-6容积率容积率0.50.5建面建面2121万平米万平米层数层数2323户型区间户型区间220270220270平米平米上海华侨城新浦江城上海华侨城新浦江城通过产品单体的通过产品单体的L L或或S S型设计并利用单体间的错落型设计并利用单体间的错落与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形成具有交往性的邻里组团和空间

16、成具有交往性的邻里组团和空间25院墅院墅产品品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点联排产品的创新类型，较好的解决建筑密度过高及紧 凑空间实现别墅居住感受问题；建筑单体L型布局，并根据地形排布实现土地集约利用提高面宽进深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒适度26双拼双拼/独独栋产品品地块地块A-4 A-6A-4 A-6容积率容积率0.40.4建面建面11.611.6万平米万平米层数层数2 2户型区间户型区间250320250320平米平米双拼产品双拼产品地块地块A-4 A-3A-4 A-3容积率容积率0.40.4建面建面5.25.2万平米万平米层数层数2 2户型区间户型区间4005004

17、00500平米平米独栋产品独栋产品27双拼双拼/独独栋产品品主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点高价值物业应表达对资源的强势占有：高价值物业应表达对资源的强势占有：表现在景观占有度和私家庭院面积等方面表现在景观占有度和私家庭院面积等方面临近海岸的独栋产品和双拼产品应通过临近海岸的独栋产品和双拼产品应通过景观、设施的打造，表达出对海的亲近景观、设施的打造，表达出对海的亲近局部产品可通过私家泳池、温泉入户等局部产品可通过私家泳池、温泉入户等手段充分彰显高端物业的价值感手段充分彰显高端物业的价值感28活力与活力与质感兼具的新德式感兼具的新德式风范范规划：建议规划：建议B B区构建区构建“活力

18、中轴的活力中轴的规划，形成带状资源。规划，形成带状资源。大型滨海花园社区大型滨海花园社区风格：建议风格：建议B B区采用简约而又质感的区采用简约而又质感的新德式风格，社区营造花园小镇风情。新德式风格，社区营造花园小镇风情。B B区定位区定位29B B区区产品布局示意品布局示意 活力中轴活力中轴 商业区商业区 花园洋房花园洋房建面 91万平米户型区间 80-160平米建面 4.1万平米包括：风情商业展示区 0.6万平米 社区商业 3.5万平米30B B区洋房区洋房产品品地块地块B B容积率容积率1.01.0建面建面9191万平米万平米层数层数4.54.5、5 5、6 6户型区间户型区间80-13

19、080-130平米平米 55%55%130-160130-160平米平米 45%45%31主要增值策略及产品亮点主要增值策略及产品亮点在控制总价、与在控制总价、与A A区差异化前提下，区差异化前提下，提供丰富的面积区间供客户选择提供丰富的面积区间供客户选择均质化洋房社区，组团分布；均质化洋房社区，组团分布；资源价值与产品价值的对位关系；资源价值与产品价值的对位关系；BB区大面积区间区大面积区间130130平米平米-160-160平平米洋房产品可参照米洋房产品可参照A A区洋房产品进行区洋房产品进行设计；设计；BB区小面积区间区小面积区间8080平米平米-130-130平米平米洋房产品可分为三个

20、主要类别：电洋房产品可分为三个主要类别：电梯洋房、情景洋房、宽景洋房；梯洋房、情景洋房、宽景洋房；B B区洋房区洋房产品品32B B区洋房区洋房产品品电梯洋房梯洋房北京金地格林小北京金地格林小镇6 6产品形式：产品形式：金地格林金地格林6 6与万科标准的退台洋房不同，但又与万科标准的退台洋房不同，但又区别于普通多层；区别于普通多层；不规那么出现的阳台、露台等空间使立面效果不规那么出现的阳台、露台等空间使立面效果丰富，加上不同颜色和材料的搭配，整个社区丰富，加上不同颜色和材料的搭配，整个社区洋房意向浓厚。洋房意向浓厚。户型设计：户型设计：在户型中大量使用了庭院、一步阳台、阳台、在户型中大量使用了

21、庭院、一步阳台、阳台、露台等空间，并通过面积大小和南北向搭配使露台等空间，并通过面积大小和南北向搭配使室内的主要功能空间均与室外有充分交流。室内的主要功能空间均与室外有充分交流。33B B区洋房区洋房产品品情景洋房情景洋房七大价值点：七大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院e.大面积赠送，提升性价比f.全明户型g.面积可控且区间丰富一层：128平米二层：111平米三层：98平米四层：88平米五层：80平米六层：72平米abcdef34B B区洋房区洋房产品品宽景洋房景洋房天津万科水晶城天津万科水晶城p宽景洋房一般为6层平层设计，以90-110平米二室二厅

22、一卫为主；p宽景洋房最大的特点是大面宽、超短进深、全明设计，居住舒适p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，南北通透，舒适性强35I I期期商业商业I I期期工程分期示意工程分期示意第一期：20212021年开发地块：A-4、B-1开发量：57万平米住宅物业：双拼、联排、洋房第二期：20212021年开发地块：A-5、A-6局部、B-2开发量：53万平米住宅物业：院墅、双拼、洋房一期二期三期时间2021202120212021IIII期期IIII期期IIIIII期期IIIIII期期IIII期期IIIIII期期第三期：20212021年开发地块：A-1、A-3、A-4、B-3 A-5开发量：8

23、1万平米住宅物业：双拼、联排、洋房I I期期公园预留地公园预留地IIIIII期期I I期期5757万万5353万万8181万万总开发量总开发量191191万平米不包括发现王国万平米不包括发现王国5 5万预留用地万预留用地IIIIII期期36第一期物业配比第一期物业配比A区区B区区合计合计物业类型物业类型双拼联排洋房温泉苑小计洋房商业小计占地面积占地面积20 7.6 58.548.535.80.636.485建筑面积建筑面积6.63.855.120.535.80.636.457户型区间户型区间220-400160-18016080130130160容积率容积率0.40.51.01.01.0建面占

24、比建面占比12%12%6%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物业配比第二期物业配比A区区B区区合计合计物业类型物业类型院墅温泉公寓小计洋房商业小计占地面积占地面积40105023.13.526.677建筑面积建筑面积2162723.13.526.653户型区间户型区间20027080-130130-160容积率容积率0.50.61.01.0建面占比建面占比40%40%11%51%43%6%49%100%第三期物业配比第三期物业配比A区区B区区合计合计物业类型物业类型双拼联排洋房温泉酒店独栋公建小计洋房小计占地面积占地面积12101817.311.7633232123建筑面积建筑面

25、积4.861810.385.549323281户型区间户型区间220-400180-220120-16080-130130-160容积率容积率0.40.51.01.0建面占比建面占比6%6%7%7%22%22%13%7%60%40%40%100%F经济测算经济测算40按目前可比价格估算按目前可比价格估算总投入总投入113.8113.8亿，总销售额亿，总销售额142.3142.3亿，销售利润率亿，销售利润率20%20%项目项目成本成本价格价格总建面总建面总成本总成本总销售额总销售额社区配套7000 13.72 96040 洋房5000 6800 109.00 545000 741200 联排7000 10000 8.80 57200 88000 院墅7000 11000 21.00 147000 231000 双拼7500 12000 13.80 103500 136800 沿海独栋800014000 7.70 61600 74200 会所2万8000 2.60 20800 温泉设施（独栋）14000 2.57 21500 35100 温泉设施（温泉苑）1.698160温泉设施（公寓）9000 6.36 37200 54100 温泉设施（酒店）4.50 40000 0 合计合计191191113800011380001422800 1422800 41The End42