奥陶纪策划案

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1、奥 陶 纪 旅 游 地 产 策 划 案 重庆工商大学 NEVER SAY NEVER 队 二一三年十一月 目录 第一章 项目简介 .4 1.1、项目介绍 .4 1.2、旅游价值 .4 1.3、项目规划理念 .4 1.4、项目基本信息 .5 第二章 项目区域背景分析 .6 2.1、国家旅游发展政策 .6 2.2、重庆旅游发展状况 .6 2.3、重庆万盛旅游发展分析 .6 第三章 项目定位 .8 3.1、项目主题定位 .8 3.2、项目产品定位 .8 3.3、项目功能定位 .9 3.4、项目目标市场定位 .10 第四章 项目可行性分析 .13 4.1、项目投资环境分析 .13 4.2、项目自身情况

2、分析 .14 4.3、项目建设的意义 .16 第五章 项目规划方案（即说明书） .17 5.1、项目简介 .17 5.2、规划设计依据 .17 5.3、规划理念 .17 5.4、规划设计原则 .18 5.5、景区项目布局 .18 5.6、项目景观结构规划 .23 5.7、服务设施规划 .24 第六章 项目整合推广 .27 6.1、售楼中心 .27 6.2、沙盘与 3D 宣传片 .27 6.3、样板间 .27 6.4、推介会 .27 6.5、微博营销 .28 6.6、短信平台 .28 6.7、事件营销 .28 第七章 环保及各项设施设备 .29 7.1、环保措施 .29 7.2、设施设备 .31

3、 第八章 财务分析 .37 8.1、财务评价的原则、依据及参数 .37 8.2、年游客量及营业收入估算 .37 8.3 成本费用估算 .40 8.4 、财务评价结论 .41 第九章 综合评估 .43 9.1、社会评估 .43 9.2、风险分析 .44 9.3、结论 .44 第一章 项目简介 1.1、项目介绍 奥陶纪旅游度假区是黑山-石林国家 5A 风景名胜区的重要组成部分，由重 庆奥陶纪旅业有限公司、重庆奥山房地产开发有限公司联袂开发，拟投资 21 个 亿，将项目打造为一个以旅游为基础，以度假为配套的全能旅游综合体。全面 建立起景区体验式游览为核心，休闲、商业、度假为综合配套，特色影视文化 体

4、验为延展支撑的一体化开发模式，构架“核心吸引中心、休闲聚集中心和延 伸发展中心”三大旅游度假功能要素，建构起“观光旅游、度假休闲、人文商 业、商务会议”等为一体的国家 5A 景区中的旅游度假中心。 项目建设的主要内容包括：奥陶纪地质观光区（沧海桑田地质卖点） 、 原始文化影视主题体验区（原始文化文化卖点） 、南峰山生态游览区（生态 卖点）三个景区，共分散布局有百余处景点、活动场地及相关服务配套设施， 其中景区占地 2.4 平方公里，旅游配套设施用地 344 亩,旅游配套设施建设规模 约 13500 平方米。 1.2、旅游价值 度假区 3 大主题景区 鉴藏黑山谷独有价值 奥陶纪石林主题景区位于奥

5、陶纪旅游度假区地质公园，是黑山谷唯一 的原生态植被石林，也是美誉为黑山谷科普三篇的石林之最，更是西部唯一地 处海拔 1300 米上的冬季雪石林，是西部唯一的原生态林中雪石林，其整个石林 内，更有黑山谷规模最大的石林迷宫，中国震旦角石谷等著名景点，未来更可 夜游石林欣赏别样风景。 南峰山登山游览主题景区地处黑山谷最高海拔 1800 米的南峰山，亦是黑山 谷独有千年杜鹃王所在地。其不可再生的珍稀植物物种价值，注定其成为黑山 谷独有一大特色景点，亦是登临黑山谷之巅，远眺森林全景绝佳地点。 远古文化影视主题景区是黑山谷唯一影视文化旅游区，以影视拍摄永久性 外景点为基础，融入丰富文化元素，打造为集文化展

6、览、生活场景展示、大型 演艺活动和参与性游乐项目等多种功能的主题文化景区。景区将以巴文化为切 入点，建造巴文化展览馆、巴族部落群、巴王城、巴人剧场和游乐项目为主的 巴文化影视旅游观光景区。 1.3、项目规划理念 双向规划 奥陶纪位于国家 5A 级风景区内，项目内拥有 5A 景区景观，5A 景区与度假区一 体化开发，双向规划，这在旅游度假地产中极其罕见。 节点型规划 在旅游区与度假区之间规划不同组团，形成节点。三大公园、三大特色酒店、 四大度假配套区，形成城市化配套和度假化配套。 5A 级配套 奥陶纪地质公园中的林中石，是国家 5A 风景区，亦是你家中的后花园，堪称是 黑山谷风景旅游区所独有的自

7、然奇观。 全系产品 奥陶纪对于景观的打造，不只满足了部分人群夏天避暑的刚性需求，全系度假 及生活配套产品，更满足了 180 岁老中轻的全面度假需求，创造出一种前所 未有的“全家型”度假生。 1.4、项目基本信息 物业类别： 住宅 项目特色： 景观居所,复合地产,宜居生态地产,旅游地产 建筑类别： 板塔结合 多层 装修状况： 毛坯 所属商圈： 万盛 容 积 率： 0.15 绿 化 率： 75% 开盘时间： 2013 年 5 月 入住时间： 2014 年 开 发 商： 重庆奥陶纪旅业有限公司,重庆奥山房地产开发有限公司 第二章 项目区域背景分析 2.1、国家旅游发展政策 国务院关于加快发展旅游业的

8、意见 （国发200941 号）规定，旅游 业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好，要把 旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。 2009 年，国务院颁布 3 号文件，对重庆发展提到：加快完善旅游公共服务 设施，发挥集散地枢纽功能；加强旅游资源保护和旅游景区基础设施建设。 2010 年，重庆市将万盛黑山谷景区列为“十二五”期间实施“一带五区” 统筹城乡旅游专项改革试验之一。随着黑山谷景区深度开发工程的实施，它在 亚洲旅游文化联合会举办的第十五届亚洲旅游金旅奖大中华区旅游文化颁奖盛 典中荣获“亚洲最具魅力风景名胜区” ，万盛区获第十六届“亚洲旅

9、游业金旅奖” 、 “亚洲最具投资价值旅游区”荣誉。 2012 年，重庆市政府将万盛定为万盛经济技术开发区，重点发展旅游和文 化产业。万盛经济开发区区委区府高度重视发展旅游业，把旅游业列入了重要 议事日程，在机构、人员、项目和政策上给予一定的扶持。全区市民的旅游意 识不断增强，产业形象渐趋鲜明。 2.2、重庆旅游发展状况 2012 年，重庆市旅游行业坚持实施“大项目、大投入、大营销”三大战略， 加速推进六大旅游精品景区建设，成功创建“世界温泉之都” ，集中推出“重庆 非去不可”品牌和旅游精品景区形象广告宣传，切实加大境内外旅游营销力度， 国内游、入境游和出境游三大旅游市场呈现全面协调发展的良好势

10、头。 全市共接待海内外旅游者 2.9 亿人次，比上年增长 30.73%(其中过夜游客 6411.79 万人次，同比增长 20.86%)；旅游总收入 1662.15 亿元，比上年增长 31.02%。其中：入境旅游者 224.28 万人次，旅游外汇收入 11.68 亿美元,分别 比上年增长 20.32%和 20.69%；国内旅游者 2.88 亿人次,国内旅游收入 1576.67 亿元,分别比上年增长 30.82%和 31.09%。通过出境旅行社组织的出境旅游者 68.44 万人次,比上年增长 69.58%。 2.3、重庆万盛旅游发展分析 万盛区是重庆市委、重庆市政府 2007 年 4 月确定的“一

11、小时经济圈”内 23 个区县之一，东和北与南川区接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相 邻，是重庆南下战略的桥梁和纽带。2010 年，万盛区实现地区生产总值 40 亿 元，增长 11.9%；地方财政一般预算收入 2.84 亿元，增长 19.5%；社会消费品 零售总额 15.9 亿元，增长 18.8%；全社会固定资产投资 37.5 亿元，增长 52.8%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到 11800 元、5185 元， 分别增长 15%、12%。2010 年万盛旅游业接待的游客数量和旅游综合收入均同比 大幅增长，是全市旅游业增速最快的区县之一。 万盛是重庆市新兴旅游城市和旅游经济试验

12、区，上世纪 90 年代初，万盛区 委、区政府在整个重庆市内率先实施了“旅游带动”战略；万盛区旅游业是市 政府“十二五”期间实施“一带五区”统筹城乡旅游专项改革试验的核心内容 之一， 现已成功开发并推出了万盛石林、黑山谷风景区、奥陶纪风景区、铜鼓 滩峡谷漂流、樱花温泉、九锅箐森林公园等 6 大风景区，其中万盛石林、黑山 谷风景区先后被评为国家“AAAA”级风景区。 优越的旅游资源促进了旅游业的发展，主要表现在： （1）旅游业呈现出持续发展的良好势头 旅游业作为新兴支柱产业，正开始从“接待型”向“经济产业型” 、 “粗放 型”向“集约型”转变。2010 年，全区共接待游客 156.385 万人次，

13、同比增长 24%；实现旅游综合收入 60000 万元，同比增长 35%；旅游直接收入 21000 万元， 同比增长 39%。其中，万盛黑山谷景区接待游客 49.54 万人，同比增长 62%；实 现收入 2237.77 万元，同比增长 45%。万盛石林接待游客 13.01 万人次，同比 增长 32.4%；实现收入 331.03 万元，同比增长 30.03%；铜鼓滩景区实现收入 178 万元，同比增长 20.4%。旅游发展的重大进展，促进了万盛区对外交流，振 兴了地方经济，培育了新的经济增长点。 （2）旅游资源开发初具规模，旅游产品基本成型且具一定影响力 万盛区随着旅游产业的发展，对大部分旅游资源

14、进行了开发利用，并将主 要景区串联起来，形成了几条比较成熟的旅游线路，如万盛黑山谷-苗族风情 二日游精品旅游线，石林-九锅箐-奥陶纪-黑山谷特色旅游环线，磨子洞 -白龙湖自助游；开发了“渝黔第一漂”的铜鼓滩漂流特种旅游产品；着力突 出丰富的奇山异水景观特征，将地方民族文化融于其中，编织出“渝黔生物基 因库”黑山谷、 “火炉重庆天然氧吧”黑山、享有“中国最古老的石林” 、 “天下 第一扇”的万盛石林喀斯特地貌、 “山城绿珠”之誉的九锅箐生态林、红头苗族 风情、夜郎古国文化等一幅幅美妙的画卷。 （3）旅游基础设施得到加强，服务体系建设初见成效 长期以来，万盛区受到旅游交通发展的制约，基础设施较薄弱

15、。 “十一五” 以来的发展大大改善了旅游业的硬件设施和旅游景点的环境质量，最突出的成 就是交通运输状况的改变，如重庆-万盛高等级公路的建成通车，由原来的 5-6 小时缩短到现在的不足 1.5 小时；开通重庆-万盛的旅游专列；万盛到贵 州的公路修缮与扩建等，形成了万盛与邻近区域的旅游交通网络。区内各景点 如铜鼓滩景区公路改造，黑山-石林旅游环线的建成通车等等，基础环境得到 加强，旅游服务有了较大改善。 第三章 项目定位 3.1、项目主题定位 奥陶纪亿年地质奇观是本项目的核心资源，其久远的地质年代和保存的生 态化石具有浓郁的神秘色彩，向人们诉说着古老的地质文化。然而，单一的地 质景观难以构建复合型

16、的旅游产品体系，难以给予游客丰富的旅游体验。为丰 富本项目的旅游体验，本项目以神秘古老的亿年地质奇观为载体，植入同样具 有神秘色彩的原始文化体验，形成亿年地质奇观和神秘原始文化两大卖点。 本项目定位为：以奥陶纪亿年地质景观为核心，辅以远古文化体验的综合 型景区。 奥 陶 纪 一 个 具 有 五 亿 年 历 史 的 年 代 称 谓 ， 是 藻 类 广 泛 发 育 ， 海 生 无 脊 椎 动 物 门 类 繁 盛 的 年 代 ， 在 地 球 上 存 续 的 年 代 比 恐 龙 年 代 的 株 罗 纪 还 要 早 2.5 亿 多 年 。 随 着 地 球 的 不 断 演 变 ， 结 淀 、 衍 生 出

17、雄 伟 壮 丽 的 山 ； 晶 莹 剔 透 的 水 ； 飞 涧 千 丈 的 泉 ； 原 始 密 布 的 林 ； 深 邃 怪 异 的 洞 ； 天 坑 地 缝 ； 峡 谷 栈 道 ； 山 峦 叠 翠 ； 龙 鳞 石 海 ， 形 成 这 样 一 片 神 奇 美 妙 的 原 生 态 自 然 风 光 。 远 古 文 化 从 概 括 的 意 义 上 讲 截 止 1911 年 之 前 的 文 化 ， 即 为 远 古 文 化 的 历 史 范 畴 。 本 项 目 巧 妙 地 融 入 远 古 文 化 精 髓 ， 让 奥 陶 纪 中 的 每 一 个 较 为 突 出 的 景 点 都 赋 有 一 段 美 丽 奇 妙 的

18、 传 说 或 一 个 远 古 历 史 故 事 ， 罩 上 一 层 诡 异 的 面 纱 ， 使 整 个 奥 陶 纪 景 观 颇 显 戏 剧 性 、 观 赏 性 、 灵 性 ， 营 造 出 自 然 景 观 +文 脉 传 说 +创 意 休 闲 、 娱 乐 互 动 的 神 奇 景 观 带 。 远古文化在“原始(远古)文化影视主题体验区”得以充分体现。 “原始(远 古)文化影视主题体验区”将是重庆直辖市乃至国内外独一无二的一家以奥陶纪 为平台、以远古影视文化为载体、以旅游为龙头，集高科技、旅游、商贸、佛 教文化等传统的和新兴的文化产业为一体的外向型旅游文化产业园。该园的诞 生，填补了国内至今尚未出现的远

19、古影视文化产业园的空白，开启了过去重庆 文化氛围差、文化产业落后的新路历程，架起了一座通往国内外文化产业的桥 梁。 3.2、项目产品定位 本项目将其定位为以奥陶纪亿年地质景观为核心，辅以远古文化体验的综 合型景区。重庆首席地质景观与远古文化山水休闲度假区。度假区将建设三大 公园、三大特色酒店、四大度假配套区，形成城市化配套和度假化配套。 产品定位致力于： 1、板块价值提升 充分体现奥陶纪地址公园旅游资源的独特性。 地区空气质量生态坏境的稀缺性。 本项目在万盛所处地理位置的优越性。 2、投资价值提升 依靠度假区内完善的配套展示未来度假生活的美好，以来增加 项目的投资价值 项目的包租出售以减少客户

20、对房子空置的顾虑，同时又能取得 一定的收益。 自行开发的度假交换平台，满足客户一地投资多地度假的需求。 增加了项目的投资价值 3、产品价值提升 在城市地产开发中，最主要的要素是地段、地段还是地段。 在旅游地产开发中，有三大原因 A、相对来说中国旅游地产的土地资源还是相当多的 B、中国民众的整体收入水平不是很高 C、度假房产属于第二居所并非必需品 所以旅游地产开发最主要的要素是单套房子的总价、总价还是 总价。 其次为了在较高的单价上控制总价，同时度假房产只是客户的 第二居所，并不过于追求居住的舒适性。所以建议主力户型面积控制在 40 平方左右 度假房产的投资客户一般都是异地投资，所以为了方便客户

21、往 往将房子做到拎包入住。同时也使我们可以为项目创造更高的附加值。 良好的管家服务，强大的管理团队能让客户对本项目有更高的 期许。 综上所述： 本项目丰富完善的小区配套，以及合理的产品定位将为项目未 来营销推广以及销售打下坚实的基础 3.3、项目功能定位 以奥陶纪石林景观为核心卖点，以地质人文探秘为主题线索，通过对场景 的修复与再现，展示神秘地质地貌的演进历程和原始人类的生活场景，构建神 秘的“古文化”旅游产品体系，形成地质探秘、文化体验、休闲度假、户外运 动、影视制作等功能于一体的综合性旅游区。 3.4、项目目标市场定位 3.4.1、SWOT 分析 优势 1. 具有主观的欲望。为逃避城市的喧

22、嚣和紧张的工作生活节奏， 寻找一个空气清新、未受污染的地方，使自己可以得到精神上的放松。 2. 具有旅游度假的消费能力。重庆的居民人均 GDP 超过 5000 美元。按照国际标准。人均 GDP 达到 3000 美元开始出现休闲度假需求。 达到 5000 美元对休闲度假的需求急剧上升。 3. 投资需求。在中国目前整体个人投资渠道匮乏，特别是股市 让民众畏之如虎后。房地产一直是民众比较亲昧的投资方向 4. 地理位置处于便捷的万盛区县。所有主要的客源地距离都在 三小时车程内。 5. 情感优势。重庆人民更加青睐本土的旅游，山城人民热爱山 城的好山好水。 劣势 1.由于世界性的经济危机，造成目前国内的经

23、济形势相当不好。 特使民众整体的投资消费欲望降低。 2.目前整个中国的房地产价格处于高位运行。民众普遍担心房 价会下降。特别是国家宏观政策的持续调控，造成现在民众对房地产投 资犹豫度很大。 3.重庆政府在于对奥陶纪整个旅游度假资源的整合，宣传，推 广力度不是很大。而重庆本身山景度假区很多，所以在重庆本地市场争 夺客源优势不明显。 机会 1.随着重庆“两个小时重庆，三个小时周边”以及轨道交通建 设的逐步建成完善。民众进行短途游更加的方便，快捷。 2.上海等城市执行了房产限购政策。造成很多有意向投资房产 的 客群只能到外地投资买房。 3。随着私家车的大量普及，利用重庆发达的高速公路网，客人 可以很

24、便利的目的地度假。 威胁 重庆的旅游地产较多，同质化严重，使该项目在开发和发展上 存在威胁。 3.4.2、万盛旅游市场分析 万盛区地处渝黔交界，距贵州遵义 150 公里，距重庆主城 70 公里，位于重 庆规划中的三环高速公路重要节点，其主要旅游路线如下图所示： 重庆 万盛 湖南张家界 南川金佛山 武隆仙女山 “会议之都”遵义 曲靖 “春城”昆 明 “会议之都”遵义 贵阳 桂林 北海 主城通过綦万高速公路和景区间环线公路的建成，旅游时空距离缩短 1 小 时，是最适宜休闲度假旅游时空半径，极具发展都市休闲度假旅游的优势。 同时，伴随着重庆市高速交通的发展及成渝客运专线的建设，其旅游目标 市场可分为

25、三个层次： 1、紧密层。包括四川成都地区及重庆“一小时经济圈” 。 2、辐射层。辐射范围将覆盖整个川渝黔地区。 3、影响层。对整个西部、部分中部地区有重要影响，并通过周围省市培育 一部分国际游客。 3.4.3、项目目标市场细分 从市场区域的角度，目标市场详见表 3.1。 表 3.1 目标市场细分表 市场类型 市场区域 目标客群 市场需求 中高端收入群体 养老养生、避暑度假 家庭周末休闲 休闲度假核心市场 万盛、重庆主城为核心 的本地区域市场 户外运动群体 探险猎奇、运动拓展 中高端收入群体 生态养生、高端度假 户外运动群体 摄影、探险体验基础市场 成渝经济区、渝南、鄂 西、黔北为主体的周边 市

26、场 家庭假日休闲 休闲度假 中高端收入群体 生态养生、高端度假 石林旅游爱好者 石林景观体验拓展市场 珠三角、长三角、环渤 海经济区主要城市及长 江三峡旅游分流市场 户外探险群体 探险体验 综上所述： 万盛石林景区的目标市场，近期和中期把重点放在本地、渝、川周边地区的客源市场 上；长远营销目标则是高速铁路及高速公路网八小时为辐射半径的城市以及空中交通网络 的国内游客，同时应注重前期市场的巩固和发展。在主要发展高收入阶层子市场的同时， 注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；在发展大众旅游市场的同时，注重发挥其 生态要素发展老年养生游及青少年科普游；按游客出游目的的不同，除休闲观光旅游市场 外

27、，还应重点发展度假市场、公务市场和会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种 周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游，争取吸引更多的外省 游客和国际游客。 第四章 项目可行性分析 4.1、项目投资环境分析 4.1.1、旅游地位分析 万盛区是成渝、武汉、上海沿江大都市走廊带上一个重要的旅游目的地， 是重庆市“一小时经济圈”内唯一一个同时拥有两个国家 AAAA 级景区的区县。 万盛区是“中国优秀旅游城区”和重庆市唯一的“旅游经济试验区” ，三 峡外环旅游线上的一颗璀璨明珠。其中以黑山谷与石林为核心资源所组成的黑 山谷石林风景区是万盛区龙头旅游产品，生态文化旅游的核心载体，也是未

28、 来万盛城区向外拓展的主要承载空间。奥陶纪景区是黑山石林风景名胜区的 重要组成部分，还是渝东南三峡外环生态旅游线（重庆江津四面山 万盛石林南川金佛山武隆仙女山） 、渝湘旅游线（重庆市万盛 湖南张家界） 、巴蜀旅游线（万盛重庆成都峨眉山九寨沟） 的重要组成部分，在国内具有一定的知名度。 4.1.2、政策分析 经济因素是影响旅游客源的决定性因素，一个国家或地区经济发展水平高， 各种基础设施条件就越好，其旅游需求产生的可能性就大。从重庆市角度看， 2007 年，胡锦涛总书记对重庆作出“314”总体部署，提出“四个着力”的要 求；6 月 7 日重庆市被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区；2010 年

29、 2 月， 在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆与北京、天津、上海、广 州一起，被确定为国家五大中心城市，在中西部地区一枝独秀，其战略地位越 发突出。由此可见，黑山谷景区目标市场定位准确、发展活力充沛。 旅游业作为一种低投入、高产出的产业，已超过了钢铁、汽车等传统工业， 成为当今世界上第一大产业，目前国际上旅游业的发展是蒸蒸日上，是第三产 业中极具发展潜力的朝阳产业。目前，本项目已列入万盛区资源型城市转型 总体规划以及“十二五”规划纲要，万盛区委、区政府已将此项工作列入重 要议事日程，作为年度工作重点来抓。政府及相关部门的积极支持，万盛经济 技术开发区所制定的一系列的投资优惠政策也为项目

30、的顺利建设提供良好的政 治环境。 4.1.3、万盛区基础设施条件分析 目前，万盛区建成的快速出境通道有綦万高等级公路，自城区进入项目的 快速通道正在建设，且随着国家对于基础设施投入的加大，未来 1015 年万盛 将形成“三射、三环、两通道、一网”的道路交通网络（其中三射万盛至 南川高速公路；万盛至关坝至赶水高速公路；万盛至贵州桐梓羊磴至正安、风 岗高速公路；三环旅游环线公路、渝黔边区区域经济合作环线公路、绕城 环线公路；两通道南川-丛林-青年-关坝-赶水的铁路大通道和万盛至贵州正安 的出境铁路大通道；一网农村公路网） ，将大大提升景区的可进入性，快速 推动景区的发展。 项目地中部的旅游快速通道

31、是目前项目地的主要对外通道，同时也是沟通 项目地与万盛城区的主要交通。即将建成的万盛旅游环线公路，将大大拉近本 项目与万盛城区以及周边景区的联系，使得奥陶纪公园与黑山谷、龙鳞石海以 及万盛城区的紧密沟通将进一步加强。 4.2、项目自身情况分析 4.2.1、项目选址分析 景区核心地层为寒武系、奥陶系。地形地貌构成独特，整个景区由东南向 西北逐级沉降，景区内不仅石柱林立，还遍布阔叶林，是一个保存得十分完好 的绿色宝库。属四川盆地东南边缘与云贵高原衔接的过渡山区，地形复杂，地 貌多样，地势东南高西北低。公园海拔在 1000m 至 1300m 之间，最高海拔位于 南峰山顶。整个项目区重峦叠峰，深沟峡谷

32、纵横交错。奥陶纪公园自第三世纪 至今，因地壳隆起，稳定的周期性活动，地表浸蚀、渗蚀、自然界的剥蚀夷平， 形成丰富多彩、千奇百怪的地形地貌。 从地势地貌角度来看，项目具备石林、山体、湖泊、沟谷、台地等多种形 式，在生态植被方面具有复杂的森林生态系统和良好的景观环境。 4.2.2、项目自然条件分析 1、气象条件 气象特征：万盛区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖， 初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜期长， 日照少，风力小，湿度大。 表 4.1 气温指标数据表 统计项目 测定温度（） 历年平均气温 18.5 最热月平均气温 35 最冷月平均气温 7.6 极端取

33、高气温 41.5 极端最低气温 -3 2、 水文条件 规划区域内地下水丰富，水质较好。水位埋深 100350 米，富水性较好， 单井出水量约 200-1000m/日。水质属重碳酸型低矿化水，无色、透明、无味， 水质较好，宜于饮用，且对混凝土无腐蚀性。 3、地震灾害 根据国家地震局 1990 年版中国地震烈度区划图 （1:400 万） ，本区域地 震基本烈度为度，根据中国地震动参数区划图 （GB18306-2001） ，场地地 震动峰值加速度为 0.05g，地震动反应谱特征周期 0.35s。 工程区无地质灾害，稳定性好，工程建设时，对拟建物将不会造成严重危 害。 4.2.3、旅游资源分析 1、自

34、然景观 a.石林景观“石” 石林景观是奥陶纪景区最大的特色，奥陶纪景区的石林以“林中有石，石 上有树，树石共生”的“绿色石林”为主要特色。内有地下溶洞、太阳门、月 亮船、将军守城、寒冰洞、月老岩、石林迷宫、梁祝化蝶等主要景点，此处石 林是一种喀斯特现象，是雨水和土壤沿石灰岩层的表面和裂隙逐渐溶蚀形成的， 是中国最古老的石林之一。 b.溶洞景观“洞” 石林景区内溶洞景观古老神秘，别有洞天，景区内溶洞主要以僚人洞、天 坑地井、地缝城堡为主，洞内钟乳石、石柱、石笋、石芽等形态各异，被喻为 地下艺术宫殿。 c.水体景观“水” 规划区内水体景观以项目地东部入口眼镜塘、中部入口三叠水以及西部入 口附近的金

35、牛瀑布为主。水体景观小而精。 d.植物景观“林” 据调查，景区内植物品种多达一千八百余种，森林覆盖率达 90%以上，是 一个天然的植物园。这里景色尤为迷人，春天，叶绿花红；夏日，山风习习； 金秋，野果满树；在银白的冬季，此地“一雨成冬” ，山雨过后，凝成雨淞、 冰雪，银装素裹，俨然另一世界。其中尤以南峰山上的千年杜鹃王和高山茶花 园为主要特色。 2、文化景观 a.化石 景区内石林的古生物化石主要是中华震旦角石。有一种叫“珠角石”生物， 因为生存的地质年代相对较短，其化石可用来鉴定岩层沉积的年代，故被地质 学家确定为“标准化石” 。整个石林化石种类繁多，形态各异。有石龟、石贝壳、 石螺、石菊蛇、

36、石蛋等。有的露存在怪石林立的石头表面，有的掩藏于石头中， 林林种种，随地可见。 b.远古文化 万盛靠近贵州，自古以来都是一个多民族聚居区域，拥有丰富民俗文化， 其中“红头苗文化” 、 “巴文化” 、 “夜郎文化”等都是具有代表性的，通过丰富 民俗文化与影视载体的结合，打造独具特色的远古文化影视体验旅游。 4.3、项目建设的意义 本项目采用“以概念形成品牌；以策划整合资源；以项目支撑格局；以产 品吸引市场；以机制凝聚合力；以宣传产生影响”的策划思路，紧紧围绕“三 个主题景区”整体打造，项目的实施可进一步与黑山谷、龙鳞石海三位一体构 建万盛旅游的三架马车、拉动万盛旅游与旅游经济全面发展，并推动万盛

37、区乃 至整个重庆市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。因 此，项目建设具有十分重要的意义。 1、是实现万盛转型的必经之路 2、是调整产业结构、实现可持续发展的需要 3、是统筹城乡发展，建设社会主义新农村的需要 4、是提升景区窗口形象、树立景区品牌的需要 旅游业是对外开放的窗口，是衡量一个地区对外开放程度的重要标志。 旅游业关联性强，它可以带动和促进该区经济和相关产业的发展，带来广泛的 社会效益。万盛具有独特的旅游资源禀赋。峡谷景观品位高，以村庄为依托、 高差近千米的梯田景观优美，水景观资源条件较好，石林景观独具特色，森林 生态环境好，海拔 10001500 米的最宜人居地可开

38、发利用空间多。在发展观光 游的同时，还极具发展生态休闲度假、森林康体运动旅游的潜力。万盛区得天 独厚的区位条件以及丰富的旅游资源，使其有可能成为重庆市乃至全国著名景 区品牌。 第五章 项目规划方案（即说明书） 5.1、项目简介 1、黑山谷之上，海拔 1300 米，5000 亩云上度假综合体。 2、度假区三大主题景区，鉴藏黑山谷独有价值。 3、三大特色酒店布局，力造黑山谷度假高地 4、湖滨商业小镇，黑山谷的商业旅游天堂。 5、奥陶纪水云台六万方湖上景观示范区、酒店式公寓、精装公寓、栖湖 洋房、凌崖叠墅全系度假产品，2013 年 7 月已上市。 5.2、规划设计依据 1） 中华人民共和国城乡规划法

39、 （全国人大，2008） ； 2） 中华人民共和国土地管理法 （全国人大，2004） ； 3） 中华人民共和国环境保护法 （全国人大，1989） ； 4） 中华人民共和国森林法 （全国人大，1998） ； 5） 中华人民共和国野生动物保护法 （全国人大，1988） ； 6） 中华人民共和国水法 （全国人大，2002） ； 7） 中华人民共和国野生植物保护条例 （国务院，1997） ； 8） 风景名胜区规划规范 （建设部，2000） ； 9） 风景名胜区条例 （国务院，2006） ； 10） 旅游规划通则 （国家旅游局，2003） ； 11） 重庆市风景名胜区条例 （2008） ； 12） 重庆

40、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （2011） ； 13） 万盛区旅游发展总体规划 （2001） ； 14） 重庆市万盛区地质灾害防治规划 （2004） ； 15） 黑山石林总体规划 （2009） ； 16） 万盛经开区旅游目的地体系规划 （2012） ； 17） 重庆万盛奥陶纪景区总体策划 （2012） 。 5.3、规划理念 1、双向规划 奥陶纪位于国家 5A 级风景区内，项目内拥有 5A 景区景观，5A 景区与度假区一 体化开发，双向规划，这在旅游度假地产中极其罕见。 2、节点型规划 在旅游区与度假区之间规划不同组团，形成节点。三大公园、三大特色酒店、 四大度假配套区，形成城市化配

41、套和度假化配套。 3、5A 级配套 奥陶纪地质公园中的林中石，是国家 5A 风景区，亦是你家中的后花园，堪称是 黑山谷风景旅游区所独有的自然奇观。 4、全系产品 奥陶纪对于景观的打造，不只满足了部分人群夏天避暑的刚性需求，全系度假 及生活配套产品，更满足了 180 岁老中轻的全面度假需求，创造出一种前所 未有的“全家型”度假生。 5.4、规划设计原则 1、突出原生态原则 奥陶纪景区有广袤的山林，有石、有水，是一处生态环境良好，少受人工 破坏的生态佳地。在进行旅游规划开发时，必须充分保持与发挥风景资源的自 然特征和文化内涵，维持景观的原生态性与地方特色，强调回归自然，防止人 工化、工业化、城市化

42、、商业化等倾向，让游客能在原生态环境中回归自然、 放松身心。 2、环境承载力原则 任何资源的使用都是有极限的，风景名胜资源的利用也不例外。当利用强 度超过临界值时，资源环境将失去其持续利用的可能。奥陶纪景区的旅游规划， 要超越眼前的利益，着眼于长远，坚持在环境可承受的范围里进行旅游开发， 维持人与环境的和谐平衡。 3、以市场为导向的原则 市场需求就是规划的指南针，只有符合市场需求的旅游产品才能获得青睐， 才能创造出良好的经济效益。奥陶纪景区的旅游开发，必需对市场需求趋势进 行充分了解，分析不同年龄、不同职业、不同阶层的旅游者的需求趋向，有效 整合规划区内的各类资源，开发不同类型的旅游产品，有效

43、对接不同的旅游需 求。 4、坚持人本化原则 旅游业的发展要以满足人的精神和文化需求为出发点，以提高旅游者的生 活品质为目标，通过有效的规划和引导，开发多样化、个性化的旅游产品，提 供标准化、规范化、程序化的旅游服务，营造安全、便利、优美、舒适的旅游 体验环境。奥陶纪景区的旅游开发，要突出与游客的心理、精神的契合，使旅 游者在欣赏自然风景、感受人文情怀、体验民俗风情、享受休闲生活的旅游过 程中保持身心愉悦。 5.5、景区项目布局 该项目是对原奥陶纪景区升级，扩大景区范围，主要包括以下四部分： 5.5.1、奥陶纪地质观光区 1、用地现状：该区位于原奥陶纪景区核心区，该区基本上为林地，有少量 草地和

44、耕地。 2、用地规模：70.9 公顷 3、主题定位：沧海桑田 4、规划思路：该区以“绿色石林盆景”为设计理念，通过演化之路、挑战 之路的打造，将本区的生态观光、户外拓展、科普教育、休闲游憩等方面的旅 游资源进行有机结合，最终将该区打造成以石林观光为基础，融多种旅游体验 于一体的综合性公园。 5、功能定位：观光游览、户外拓展、科普教育 6、主要项目内容 演化之路：该路在“绿色大盆景”设计理念的指导下，旨在通过景观提升 工程，向游客展示地质演变，生物进化的进程。 接待中心：分别在中门和西门设立游客中心，建筑面积为 2000。主要提 供票务、咨询、导游、展示、休闲等功能。设立景区应急指挥中心、急救中

45、心 及园区行政管理中心，提供完善的咨询服务、票务服务、集散、管理等配套设 施。 奥陶纪小型展览馆：在接待中心内设置一小型展览馆，以国内外重要的石 林景区为线索，采用图片、文字、模型、声光电和互动的形式，向观众介绍石 林的发展历程和相关的地质科普知识。 三叠水：为从上到下呈三个梯度的小型人工湖，可以在现状的基础上，对 湖堤及湖体周边的环境进行优化提升，使其更美观，更富有水趣。 水上石林：该处有多条小溪在石林间穿行，水石相生相绕，环境异常优美。 太阳门：为天然形成的一圆拱门。 月亮船：为一巨石，形似弯月，又似扬帆远航的船只。 奥陶纪演艺中心：设置一演艺中心，演出巴人、苗族人的传统舞蹈。 双驼峰：为

46、两个状似骆驼的石峰，相向而立，似乎在私语。 石林迷宫：为纵横交错的石林阵，游人步入其中，难辨方向。 亿年石龙：为一天然形成的奇石，石头呈蜿蜒状，头大尾小，被片片鳞甲 所覆盖，形似游走的神龙。 将军守城：为一高出地面十来米的巨石上的耸立的一个石柱，从远处看， 状似一个威严的将军，在那时守卫着城堡。 寒冰洞：为一深洞，深入地下十来米，洞内寒气逼人。 草本植物园：在园内种植各种常见的草本植物， 如天麻、洋 葱 、 生 姜 、 青 菜 头 、 山 芋 、 土 豆 、 甘 薯 、 小 麦 、 蚕 豆 、 大 豆 、 草 莓 等 等 ， 供 游 人 了 解 乡 土 植 物 。 在 园 区 内 可 以 配

47、置 一 定 的 文 字 、 图 片 说 明 ， 讲 解 植 物 进 化 史 。 高山杜鹃园：种植各种类型的杜鹃花，如毛鹃、夏鹃、西洋鹃、东鹃、春 鹃、羊踯躅、迎红杜鹃、马银花、云银杜鹃等等。游客可以在美丽的杜鹃花丛 中赏花品酒，拍照留念。 野生花卉园：从野外采集各种野生花卉，在园内进行种植，品种有牵牛花、 喇叭花、金针花、菊花、鸡冠花、指甲花、月季花、美人娇等等，打造一个姹 紫嫣红的野生花卉大观园。 蕨类植物园：从巢蕨、肾蕨、鹿角蕨、铁线蕨、海金沙、银脉凤尾蕨、波 斯顿蕨、兔脚蕨、纽扣蕨等蕨类品种中选取适合重庆土壤气候的品种进行种植， 打造一个奇异的蕨类世界。 蜜蜂园：奥陶纪核心观光区和周边植

48、被种类丰富，各种开花植物的分布， 形成该区域常年有花，周边农户依据这一自然环境优势，养殖蜜蜂采集蜂蜜。 可在自然植被丰富的地区，设置蜜蜂园，游客可在此体验农家养蜂人生活，了 解蜜蜂知识，视觉上可观自然花境、蜜蜂飞舞，味觉上可品尝纯天然蜂蜜。 挑战之路：该路在“绿色大盆景”设计理念的指导下，通过一系列项目的 设置，让游人参与和体验各种户外激情挑战活动，放松自己的身心。 户外 CS 战场：主要包括巷战场景区域、丛林战场景区域、仓库阻击场景区 域、阵地战场景区域、换装及休息区域。为游客提供一个全方位体验户外 CS 运 动的休闲场地。 天坑攀岩：以奥陶纪景区原有的天坑为基础，在充分保障游客安全的前提

49、下，设置攀岩项目。 游乐拓展场地：以大众娱乐项目为主要特色，主要面对大众休闲和市民休 闲市场。设置大众化的中小规模的运动健身项目，如走铁索桥、扔飞镖、射箭、 走梅花桩、攀墙等等。 历奇乐园：设置一儿童游乐场所，场所内安置儿童娱乐设施，如儿童城堡、 滑梯、秋千等。 山地自行车道：选择项目西门的酒店作为大本营，为爱好者提供山地自行 车租赁，让游客骑行游览奥陶纪景区石林，领略绝美的山水风光，放松身心。 月老岩：为一高耸的石柱，远远看去，形似慈祥的月老。 金牛瀑布：奥陶纪景区有许多暗河，暗河的水汇集后，从万丈悬崖的高处 涌出，形成金牛瀑布。 野营基地：结合地形特点，在相对平缓地带、选择适当开阔地，开辟

50、一处 为户外运动游客提供集中休憩场地的场地。场地内设露营处，帐篷、吊床、烧 烤架、篝火点等，让游客充分体验与大自然零距离接触的感觉。 拓展项目管理中心：该中心主要从事运动教导、拓展场地管理、运动器械 管理、场地预订、山地救助等方面的工作。建筑面积为 100。 5.5.2、原始文化影视主题体验区 1、用地现状：该区位于项目地北部杨家凼区域，主要为林区，有少量的草 地和耕地。 2、用地规模：56.6 公顷 3、主题定位：文化体验 4、规划思路：利用该片区良好的自然生态风貌，通过人工打造的方式，多 样化演绎原始文化。并以既有的影视拍摄外景场为切入点， 通过多部影片的进 驻拍摄，最终形成集拍摄、制作、

51、场景参观、影视旅游为一体的影视文化产业 组团。 5、功能定位：文化观光体验、影视拍摄、影视制作。 6、主要项目内容： 原始人部落：搭建原始人的生活居所，典型的居所有石寨、木寨、草寨等。 分别以石头、木材和草料搭建各种原始古朴的构筑物，营造一种浓浓的原始风 味。石寨、木寨、草寨的建筑面积各为 3000。 原始文化演艺场：通过此演出展现原始人的生产、生活、战争、狩猎、爱 情、风俗活动等等情景，让游客对原始社会，对原始人有具体鲜明的印象。 影视外景拍摄场：在片区选取数处风景优美，地形富有特色的场地，作为 影视外景拍摄场。拍摄场可以根据影视拍摄的实际需要，在场地添置若干人工 建造物，如军旗、战壕、城堡

52、、亭台等等。该项目配套设施建筑面积约 800 平 方米。 影视后期制作中心：建设一个后期剪辑制作场地，建筑面积约 9000 平米， 主要设施包括有混录棚，对白棚，动效棚，音乐棚，预混室，声音编辑室，画 面编辑室，放映室等。 室内摄影棚：建设 3000 平米的室内摄影棚，同时兼具室内婚纱摄影棚的功 能，以及服装、道具、场景制作场地。 影视 DIY：针对不同的游客群，编制长短不一，情节各异的影视短剧，游 客可以根据不同的喜好，选择不同的影视短剧，进行现场影视表演及拍摄制作， 体验一回当演员的感觉，留下一份美好的回忆。 5.5.3 南峰山生态游览区 1、用地现状：位于项目地东南部南峰山，基本为林地。

53、 2、主题定位：回归自然 3、用地规模：109.6 公顷 4、规划思路：对南峰山现有的南峰庙、千年杜鹃王、高山茶花园等资源进 行提升打造，将其打造成以登山览湖为基础，集植物观赏、宗教朝拜、登山运 动、惊险体验为一体的综合性公园。 5、功能定位：宗教朝拜、登山健身、惊险体验、避暑度假、野营休闲 6、主要项目内容： 南峰庙：南峰庙作为本片区的核心项目，考虑对其进行修复完善，并适当 增加一些旅游设施，给附近居民和前来朝拜的游客提供一个良好的宗教朝拜环 境。建筑面积为 800。 登山健身步道：以项目地山林自然生态环境为背景，以户外休闲游憩为主 要形式，整合提升现有登山游步道，将其打造成融交通通达、徒步

54、观光、散步 健身、生态教育和娱乐体验等多功能于一体的旅游道路。 千年杜鹃王：针对游客对古树祈福的心理，为游客提供便利的祈福条件， 整理好杜鹃周边场地，为游客提供红丝带、木牌等祈福用品。 高山茶花园：以南峰山上的高山茶花园和众多的杜鹃花为基础，配以适当 的休闲、游憩节点。形成一个以赏花为主要功能，休闲为主要游乐方式的生态 休闲花园。建筑面积为 200。 观景平台：在南峰山顶建设一处观景平台，平台采用玻璃铺就，伸出悬崖， 在此观景的游客有一种惊险刺激的观景体验。 玻璃栈道：南峰庙附近地势险要，观景位置好，可在此根据山体设计一条 玻璃栈道，栈道采用钢化玻璃，给寻求刺激、挑战自我的游客一个挑战 “天空

55、 之路”的机会。建筑面积为 200。 野营酒店及配套：位于南峰山西南部区域，包括野营基地接待中心、汽车 影院、露营帐篷、木屋营地、房车营地、树屋营地、营地休闲游憩场等。共有 固定房间 100 间，临时床位 200 个。建筑面积为 116100。 5.5.4、旅游配套设施区 1、东门接待区 主要包括：接待中心、博物馆、游客休闲中心、游客餐饮中心、游客医疗 中心、管理房、员工宿舍、广场、停车场。 2、中门接待区 主要包括：旅游商品销售、广场、停车场。 3、西门接待区 主要包括：接待中心、旅游商品销售、广场、停车场。 5.6、项目景观结构规划 5.6.1、八大景观风貌区 1、南峰山杜鹃王、茶花林（高

56、山生态景观+冬季雪景） 2、巴文化部落主题景观（民俗风情） 3、杨家函影视外景场（影视文化游览+特色建筑） 4、石林迷宫、寒冰洞及地下石林（经典地质景观） 5、石林迷宫广场-水上石林巴文化展示中心（夜游石林+水上石林+民 俗风情） 6、户外拓展区（经典天坑地质景观+惊险户外运动） 7、野营谷（溪谷+野营体验） 8、特色风情街（地上石街+特色休闲） 5.6.2、种特色景观线 1、玻璃栈道景观线至南峰山顶的主通道 2、竹径景观线自石林迷宫至杨家凼的道路 3、石径景观线自石林迷宫至月老石；石林迷宫至将军石；杨家函至影 视基地等三条通道 4、水上景观线穿越三叠水的水上栈道的游线 5、地下溶洞石林特色线

57、自寒冰洞到黑水函的地下石林游线 6、马道特色线穿越远古部落的马帮游线 5.6.3 游线设计 1、游览流向 奥陶纪公园：中门入，中门、西门出；辅助流向设计为：东门进，中门和 西门出； 南峰山公园：眼镜湖入，野营谷出； 影视外景基地：从奥陶纪公园中门入，经杨家函，奥陶纪公园东门出 2、游程与距离 针对旅行社团队的游线组织 旅行社团队线路是最精华的、最经济的、最常规的线路，根据梳理贯通后 的神灵寨游览线路，一般以 1-2 小时游为基准。 中门 太阳门 巴人部落 寒冰洞 天坑 月老岩 三叠水 迎宾石 将军石 地下溶洞 户外拓展 西门 针对散客的游线组织 保留现有线路耗时、景观变化丰富的特点，按照 3-

58、4 小时游的形成组织线 路如下。 东门 太阳门 将军石 天坑 月老岩 西门 时光穿越隧道 巴人部落 寒冰洞 户外活动 金牛瀑布 徒步探险的游线组织 根据散客爱好者求新、求奇、求险、求完整穿越的特征，设计徒步探险线 路，5-6 小时。 西门 天坑 将军石 巴人部落 杨家凼 东门 金牛瀑布 寒冰洞 石林迷宫 户外拓展 远古文化影视城 电瓶车观光线 游程 1.21.8 公里，平均 10 分钟 西门 cs 战场 户外拓展基地 三叠水 户外基地 户外游憩场 叠水广场 太阳门 根据以上主游线与辅助游线，整体体验游程可控制在 28 小时左右，也即 是可实现半日游及一日游。 3、游览方式 步游为主，骑马、电瓶

59、车为辅，北门至景区保留抬轿子的服务。 5.7、服务设施规划 5.7.1、旅游服务点 1、旅游服务中心：东门、中门和西门 2、旅游服务点： 石林迷宫：夜石林游览服务节点。 寒冰洞：将寒冰洞口作为地下石林出入口，增加休闲设施。 迎宾石：一处服务点，布局商业设施与休闲设施，可提供游客休憩消费 活动。 将军石：增加休闲设施， 布局商业设施与休闲设施，可提供游客休憩消 费活动。 眼镜湖商业街：特色商业带（含商品及小吃服务） ，形成连续的带状休闲 区。 巴人部落休闲区：为在此观看或参与巴人文化活动的游客提供商业配套 服务。 东门广场：结合游客接待中心的建设，以及广场的改扩建，提供为文化 展览、大型活动的场所。 营地活动区：随着游客规模扩张后的重点发展区域，主要为游客提供汽 车营地、木屋营地、帐篷区、汽车影院等功能。 南峰山山茶园区：特色服务点，为游客登高后的休憩，品茶等提供服务。 拓展运动区：户外拓展运动及烧烤休憩场。 西门停车场旁：此处有良好的景观，为游客提供别致的服务。 5.7.2、标识系统 1、解说性标识系统规划 解说性标识系统设置于地理地貌特殊的地点以及， 由专业人员编写解说词。包括三类： 景区宣传栏：对规划区内各项旅游活动进行介绍 解说，使游客在进入景区前对游览区域和 有关游憩项目有初步的了解，2 块。 科普解说牌：对地质景观进行科普知识 解说，按国家地质公园管