[精选]某楼盘项目开盘前销售执行方案

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1、鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告同致行地产同致行地产2009年年10月月鑫苑现代城项目营销目标鑫苑现代城项目营销目标2010年鑫苑现代城项目销售目标年鑫苑现代城项目销售目标1 1、20102010年完成销售面积约年完成销售面积约1111万方，完成销售额万方，完成销售额7 7亿亿销售任务销售任务2 2、6 6月开盘销售月开盘销售450450套，完成销售额套，完成销售额2.82.8亿亿3 3、即开盘当月完成全年销售额的、即开盘当月完成全年销售额的27%27%（此数据需要工程及营销节点的支持）（此数据需要工程及营销节点的支持）01区域市场区域市场郑州市最适合人居的区域

2、郑州市最适合人居的区域企事业单位家属区林立、生活配套完善、教育机构众多，医疗配套齐全等方面造就了市区内最适合居住的区域郑州市中央片区市场分析郑州市中央片区市场分析区域分析区域分析二七区二七区中原区中原区惠济区惠济区金水区金水区管城区管城区大大郑郑州州新新区区本案本案西南方向西南方向中原区中原区西北方向西北方向惠济区惠济区东南方向东南方向管城区管城区东北方向东北方向金水区金水区实际意义上的中实际意义上的中央区央区二七二七商圈商圈火车站火车站商圈商圈交通分析：交通分析：郑州市中央片区市场分析区域分析区域分析陇海路快速路规划设置13对停靠站，分别为陇海路洛达路以东，陇海路华山路以东，陇海路桐柏路以西

3、，陇海路工人路以东，陇海路兴华南街以东，陇海路大学路以东，陇海路京广北路以西，陇海路一马路以东，陇海路南关街以西，陇海路城东路以西，陇海路站前街以西，陇海路东明路以东，陇海路凤台路以西。郑州市轨道交通号线一期工程起于郑上路与规划凯旋路交叉路口西端，沿郑上路建设西路中原东路郑州火车站人民路金水路会展中心金水东路新郑州站博学路，终点至体育中心。途经碧沙岗、二七广场、紫荆山、郑东新区等商业中心，衔接了郑州火车站、新郑州站、郑州长途汽车西站、长途汽车总站、二马路长途汽车站等主要客流集散地，一期工程全长约公里，均为地下线，共设车站个，预计年年底通车。区域内公交系统发达，在此乘坐公交可基本可到达市区各个行

4、政区。途径本项目的公交车辆主要有：20路,21路,46路866路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路802路,59路等，主要开往方向为火车站方向和金水区方向。总结：总结：随着地铁随着地铁1号线的开通，陇海路快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通，该区域号线的开通，陇海路快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通，该区域拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵；拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵；区域生活配套拥有良好的生活配套区域分析区域分析陇西小学二七区实验小学幸福路小学郑州57中郑州2中交通路小学路砦小学纹河路

5、小学郑州大学河南工业大学陇海中路小学交通医院世纪联华丹尼斯永乐家电永乐家电公交医院郑大第五附属医院郑大第三附属医院武警医院铁路局中心医院本案本案郑州市四十四中郑州102中学郑大第一附属小学火车火车站站区域印象指数商业配套完善，生活高度便捷区域分析区域分析总结：总结：鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区，因鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区，因此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。本案周边完善的商此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。本案周边完善的商业配套直接受益于火车站

6、商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区；业配套直接受益于火车站商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区；完善的商业配套给区域内居民带来的完善的商业配套给区域内居民带来的是不尽的便捷，而便捷的生活将产生是不尽的便捷，而便捷的生活将产生更多的舒适和享受！给予原住民更多更多的舒适和享受！给予原住民更多眷恋；眷恋；大学路丹尼斯大学路丹尼斯区域印象指数拥有丰富的教育资源区域分析区域分析郑州市二七区陇西小学位于郑州市陇海路中段，始建于1964年，占地11062平方米，建筑面积9100平方米。现有30个教学班，在校学生1997人，教职工72人。校内建有校园网和多媒体室、电教室、微机

7、室、语音室、实验室、图书室、多功能排练厅。学校不仅拥有优美的校园环境 和完备的现代化教育教学设施，而且拥有一支素质高、业务精的教师队伍，其中省级特级教师1名，国家级骨干教师2名，省级骨干教师3名。二七区重点小学二七区重点小学陇西小学陇西小学项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏二七区数一数二的重点小学二七区数一数二的重点小学陇西小学。其中陇西小学。其中幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久，幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久，师资力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内师资

8、力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内唯一全国重点大学即唯一全国重点大学即211211工程重点扶持学校。工程重点扶持学校。可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善，最为优越的项目；，最为优越的项目；区域印象指数医疗资源丰富区域分析区域分析区域内分布有十几所医疗机构，其中大型综合性医院就有五区域内分布有十几所医疗机构，其中大型综合性医院就有五所全部分布于项目以北范围一公里内。其中包括全国百家医所全部分布于项目以北范围一公里内。其中包括全国百家医院郑州大学第五附属医院。周边大型且知

9、名医院分布有：武院郑州大学第五附属医院。周边大型且知名医院分布有：武警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、铁路局中心医警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、铁路局中心医院等。区域内医疗资源的丰富将迅速和有效的解决了周边居院等。区域内医疗资源的丰富将迅速和有效的解决了周边居民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民，特别是中老民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民，特别是中老年人的健康生活提供了有利保障；年人的健康生活提供了有利保障；如何把握区域优势资源，尤其是把如何把握区域优势资源，尤其是把握教育资源，并扩大教育资源优势，握教育资源，并扩大教育资源优势，提升项目附加值，成为项目营销的关提升

10、项目附加值，成为项目营销的关键点之一。键点之一。片区在售住宅项目片区在售住宅项目项目周边竞争楼盘分布项目周边竞争楼盘分布竞争分析竞争分析u区域内在两大城中村改造项目，分别是世界城及升龙国际中心，其中升龙国际中心为在售项目。两项目总体量约420万平米。升龙国际中心相对本项目竞争力较强，但随着世界城的开发，其超大的体量将是我项目的主要竞争对手。u项目周边楼盘分布较少，但竞争依然较为激烈。u 部分竞争楼盘已处于尾盘阶段，对本项目基本无竞争。本项目本项目中苑名都中苑名都升龙国际中心升龙国际中心紫荆尚都紫荆尚都世界城世界城桃源国际公寓桃源国际公寓隆福国际隆福国际区域内主要竞争对手区域内主要竞争对手项目名

11、称仟禧桃源国际公寓开发商：郑州千禧置业有限公司物管：郑州金田物业有限公司地址：桃源路与兴华北街交汇处 开盘时间：08年9交房时间：09年10占地：5774总建面：3.3万绿化率：20%容积率：5.8总套数：468剩余套数：100商业面积：5000入伙时间：2009年10月5日高度：100层数：29使用率：75%车位：200 销售率：70%使用年限：70年物业费：1.5元楼栋销售情况：目前剩余户型为46-70平，大约剩余100套左右项目主力户型：4484，44-49 一房，57-84 二房由于该项目为一栋小户型公寓，体量仅由于该项目为一栋小户型公寓，体量仅3.33.3万，且处于尾盘阶段，剩余房源

12、较少，预计万，且处于尾盘阶段，剩余房源较少，预计在在20102010年年5 5月前即可清盘，因此，对我项目基本无竞争。月前即可清盘，因此，对我项目基本无竞争。仟禧桃源国际公寓仟禧桃源国际公寓区域内主要竞争对手区域内主要竞争对手隆福国际隆福国际地理位置地理位置京广路与陇海路交叉口向西50米路北高层户型户型面积面积（）（）户数户数（套）（套）比例比例销售销售率率占地面积占地面积40000平方米一房总建筑面积总建筑面积180000平方米两房799475%65%项目规模项目规模8栋板式高层三房14515025%50%住住 户户 量量1607户复式发发 展展 商商郑州兴利房地产开发有限责任公司投投 资资

13、 商商中国新兴置业公司物管公司物管公司郑州天基物业管理有限公司管理费用管理费用1.15元绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率4销售均价销售均价5700元客户置业比客户置业比例例客户来源客户来源附近居民和商户整体销售率整体销售率80%付款方式付款方式（折扣）（折扣）认购方式认购方式20000开盘时间开盘时间2008年5月16日认购优惠认购优惠交楼时间交楼时间2010年3月一次性一次性3%交楼标准交楼标准毛坯按揭按揭3%销售电话销售电话主力户型主力户型7989平米二房，145150平米三房该项目前剩余房源约该项目前剩余房源约400400套左右，预计套左右，预计20102010年年5 5月即可清盘

14、，而我项目预计开盘时间为月即可清盘，而我项目预计开盘时间为20102010年年6 6月，即我项目开始销售时该项目已清盘，因此，可以推断两者之间基本无竞争。月，即我项目开始销售时该项目已清盘，因此，可以推断两者之间基本无竞争。地理位置地理位置中原路与大学路交叉口东南方向高层户型户型面积面积（）（）户数户数（套）（套）比例比例销售销售率率占地面积占地面积18322平方米一房4030%10%总建筑面积总建筑面积177839平方米两房709040%85%项目规模项目规模二期为5栋高层，一号楼刚出地面三房复式136-13830%95%住住 户户 量量24号楼546户，总1679户发发 展展 商商郑州学都

15、置业有限公司投投 资资 商商绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率7.5销售均价销售均价5900元交楼时间交楼时间2011年5月客户来访区客户来访区域域周边附近居民整体销售率整体销售率一二期销售率90%付款方式付款方式（折扣）（折扣）认购方式认购方式20000开盘时间开盘时间2009年8月15日（二期）一次性一次性2%交楼标准交楼标准毛坯按揭按揭1%销售电话销售电话主力户型主力户型7090平米两房 136平米三房及复式。1号楼未推出，以40-50平米公寓为主区域内主要竞争对手区域内主要竞争对手中苑名都中苑名都该项目推出该项目推出2-52-5号楼，分两期推售，每期号楼，分两期推售，每期2 2栋高

16、层。该项目部分栋高层。该项目部分130130左右三房为拼凑户左右三房为拼凑户型，现剩余约型，现剩余约2020套套136 136 和和138 138 三房复式户型。随着该项目进一步的开发，后期将在三房复式户型。随着该项目进一步的开发，后期将在地段以及价格上与本案产生直接竞争；地段以及价格上与本案产生直接竞争；销售及价格状况分析销售及价格状况分析项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积可售资源（）可售资源（）均价（元均价（元/）主力面积主力面积期数期数销售销售开盘时间开盘时间 小户型为主仟禧桃源国际公寓3.3万m250005400元/44-49一期70%2008年9月大户型为 主 升龙国际中心120万

17、m22258645200元/77-140二期55%2009年8月8中苑名都17.7万m22037 5600元/77-138二期90%2009年8月15隆福国际18万m2563345400元/79-150二期75%2009年10月紫荆尚都30万m279018 5300元/87-127二期25%2008年10月世界城300万m215-20万未确定70120一期0%未确定鑫苑现代城26万m226万6500元/76-89一、二期0%2010年6月周边项目均价普遍在周边项目均价普遍在5200560052005600元元/，其中售价最高为中苑名都，主因是其地段，其中售价最高为中苑名都，主因是其地段优势较为

18、明显，周边配套齐全。升龙国际中心自优势较为明显，周边配套齐全。升龙国际中心自20082008年年5 5月月1010日开盘以来开盘销售日开盘以来开盘销售价格并未出现涨幅，依然保持在价格并未出现涨幅，依然保持在52005200元元/。而隆福国际位于本案斜对面，其实收。而隆福国际位于本案斜对面，其实收保持在保持在54005400元元/。从销售房源分析，目前中小户型市场饱和度较高，也较为热销，。从销售房源分析，目前中小户型市场饱和度较高，也较为热销，但价格竞争也最为激烈。而大户型房源较少，特别是能够满足中高端客户群体需但价格竞争也最为激烈。而大户型房源较少，特别是能够满足中高端客户群体需求的产品存量较

19、少；求的产品存量较少；竞争项目竞争项目竞争层面竞争层面本案优势本案优势营销发力点营销发力点升龙国际中心产品、客户、品牌、价格地段优势、规划优势、品牌优势核心区、鑫苑品牌、人性化设计中苑名都地段、价格品牌优势、产品优势鑫苑品牌、人性化产品设计隆福国际地段、产品、价格品牌优势、产品优势鑫苑品牌、人性化产品设计紫荆尚都客户、价格地段优势、规划优势、品牌优势、教育优势鑫苑品牌、核心区、人性化产品设计、教育资源世界城产品、价格地段优势、规划优势、品牌优势、教育优势鑫苑品牌、核心区、人性化产品设计、教育资源竞争项目竞争层面分析竞争项目竞争层面分析总结：总结：从上述分析可以看出，本案从地段、产品规划设计、品

20、牌等方面具有优势，但从上述分析可以看出，本案从地段、产品规划设计、品牌等方面具有优势，但相对于竞争项目的价格优势而言，此类优势并不十分突出，如何扩大优势，形成本相对于竞争项目的价格优势而言，此类优势并不十分突出，如何扩大优势，形成本项目所特有的竞争优势，直接形成项目营销卖点，最终支持项目高售价将成为营销项目所特有的竞争优势，直接形成项目营销卖点，最终支持项目高售价将成为营销策划的重要工作；策划的重要工作；市场竞争总结市场竞争总结p 项目入市时，区域商品住房集中放量，未来项目销售期面临激烈客户争夺。项目入市时，区域商品住房集中放量，未来项目销售期面临激烈客户争夺。p 凸显差异及倡导产品附加值是取

21、胜关键；凸显差异及倡导产品附加值是取胜关键；p 片区内房地产市场依旧未达到饱和状态，对项目营销而言机遇与挑战并片区内房地产市场依旧未达到饱和状态，对项目营销而言机遇与挑战并p 存；存；p 片区内主要竞争项目在建筑形态、建筑规划以及产品设计方面考虑较少，与片区内主要竞争项目在建筑形态、建筑规划以及产品设计方面考虑较少，与 p 项目相比无较大竞争，反之我项目在上述三大方面具有较大优势；项目相比无较大竞争，反之我项目在上述三大方面具有较大优势；p 面对区域激烈的市场竞争，品牌地产特别是有影响力的楼盘正成为市场的关面对区域激烈的市场竞争，品牌地产特别是有影响力的楼盘正成为市场的关p 注与青睐。高品质楼

22、盘将成为客户争夺的重要战略高地；注与青睐。高品质楼盘将成为客户争夺的重要战略高地；p 房地产市场向来深受宏观经济以及政府货币政策影响，因此，关注未来宏观房地产市场向来深受宏观经济以及政府货币政策影响，因此，关注未来宏观p 经济发展走向，研究货币政策变动将成为本案营销策划的重要前提；经济发展走向，研究货币政策变动将成为本案营销策划的重要前提；02核心问题核心问题那该如何打造全新高规格，高品质形象，突显那该如何打造全新高规格，高品质形象，突显项目地段价值、品牌价值、产品价值、配套价值，项目地段价值、品牌价值、产品价值、配套价值，达到销售目标呢？达到销售目标呢？核心问题核心问题升龙国际中心77二房总

23、价仅40万，而我项目在6000元/均价情况下76小两房总价为45.6万，相比本案总价高出近5.6万元。而我项目77二房总价可购买升龙国际中心85 二房。因此如何提升本案价值，并超出两项目差价，让客户感受物超所值将成为营销工作中首要解决的问题；项目均价户型面积首付款总价本案650076988004940006000600076769120091200456000456000升龙国际中心520052008585884008840044200044200077778008080080400400400400隆福国际54008692880464400中苑名都5600778624043120003整体战

24、略整体战略项目价值体现项目价值体现郑州市中央核心级绝版物业，填充市场空白郑州市中央核心级绝版物业，填充市场空白u区域内竞争项目普遍存在区域内竞争项目普遍存在着容积率偏高，物业形态着容积率偏高，物业形态单一，园林景观设计单调，单一，园林景观设计单调，绿化面积小等诸多问题。绿化面积小等诸多问题。u本案物业形态较为丰富，本案物业形态较为丰富，分布有高层和小高层两种分布有高层和小高层两种物业，同时拥有片区内稀物业，同时拥有片区内稀缺的中央主题园林景观，缺的中央主题园林景观，人车分流的人性化道路设人车分流的人性化道路设计。拥有架空式绿化休闲计。拥有架空式绿化休闲区，酒店式入户大堂，五区，酒店式入户大堂，

25、五星级公馆式入口等等，上星级公馆式入口等等，上述的所有特性共同提升了述的所有特性共同提升了本项目的人居环境，创造本项目的人居环境，创造了区域内的唯一性；了区域内的唯一性；火车站火车站商圈商圈二七二七商圈商圈项目价值体现项目价值体现上下立体交通，地铁口物业上下立体交通，地铁口物业陇海路快速路规划设置陇海路快速路规划设置1313对停靠站，陇海路大学路以东，对停靠站，陇海路大学路以东，陇海路京广北路以西，分布位于本案东西侧，未来随着快陇海路京广北路以西，分布位于本案东西侧，未来随着快速公交的开通，业主市内往来将更加快捷；速公交的开通，业主市内往来将更加快捷；从本案出发，沿陇海路至火车站仅从本案出发，

26、沿陇海路至火车站仅8 8分钟车程，到二七广场分钟车程，到二七广场仅仅1313分钟车程。沿大学路至碧沙岗商圈仅需分钟车程。沿大学路至碧沙岗商圈仅需8 8分钟车程；分钟车程；本项目位于地铁本项目位于地铁1 1号线火车站西出站口之上，真正意义上的号线火车站西出站口之上，真正意义上的“地铁就在家门口地铁就在家门口”。随着。随着20132013年地铁年地铁1 1号线的开通，业主号线的开通，业主居家出行更是畅通无阻，外加地铁商业的兴起，生活将更为居家出行更是畅通无阻，外加地铁商业的兴起，生活将更为便利。便利。地铁地铁1号线号线公路自驾车公路自驾车快速公交快速公交公交医院郑大第五附属医院郑大第三附属医院武警

27、医院铁路局中心医院本案本案项目价值体现项目价值体现五家全省知名医疗机构，真正一生的照顾五家全省知名医疗机构，真正一生的照顾u该区域为火车站商圈的延伸带，部分顺延了火车站商业氛围，再加上郑州大学良好的消费基础以及周边居民较高的消费能力，为该区域的商业发展奠定了良好的基础；u在大学路丹尼斯百货未进驻长城康桥华城之前，该区域商业功能单一，仅一所中档超市，区域内商业已经无法满足人们日常生求。但由于康桥华城商业建筑布局限制，导致商业经营面积较小，因此丹尼斯局限于以超市为主，百货为辅的业态布局。即使丹尼斯进驻该区域也不能有效且合理的满足片区内居民的消费需求。因此，目前的商业格局为项目多业态的商业定位提供巨

28、大市场机遇。项目价值体现项目价值体现周边优越的配套商业，但依旧未能满足市场周边优越的配套商业，但依旧未能满足市场丹尼斯丹尼斯永乐家电永乐家电永乐家电永乐家电世纪联华世纪联华本案本案陇西小学二七区实验小学幸福路小学郑州2中交通路小学郑州大学陇海中路小学本案本案郑州市四十四中郑州102中学郑大第一附属小学项目价值体现项目价值体现一公里范围内优质教育资源，享受一站式教育服务一公里范围内优质教育资源，享受一站式教育服务项目基础价值体系组成价值体系价值体系项目卖点整合产品卖点地段价值体验营销资源的整合价值品牌价值鑫苑现代城项目价值体系建立鑫苑现代城项目价值体系建立综合所有竞争力的权重，同致行认为鑫苑现代

29、城的核心竞争力体系应为核心竞争力核心竞争力品牌竞争力教育竞争力地段竞争力鑫苑集团，美国上市的首家中国地产公司就读陇西小学周边优质教育资源知名幼儿园签约入主郑州市中央核心区域项目核心竞争力项目核心竞争力鑫苑现代城项目价值体系建立鑫苑现代城项目价值体系建立产品竞争力精工楼宇建筑中央主题景观人性化产品设计通过与周边楼盘的核心诉求对比，结合核心竞争力所有分支的权重鑫苑现代城应为：项目核心竞争力项目核心竞争力鑫苑现代城项目价值体系建立鑫苑现代城项目价值体系建立顶级教育资源顶级教育资源鑫苑品牌鑫苑品牌精工建筑精工建筑中央绝版地段中央绝版地段M1M1M1M1M2M2M2M2M4M4M4M4M3M3M3M3产

30、品卖点解读一产品卖点解读一错层露台错层露台五星级公馆式入口五星级公馆式入口酒店式入户大堂酒店式入户大堂中央主题景观中央主题景观产品卖点解读二产品卖点解读二人车分流人车分流人行线人行线车车行行线线下沉式庭院下沉式庭院底层架空底层架空高得房率高得房率两梯四户两梯四户两梯三户两梯三户两梯两户两梯两户优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）1、地处郑州市核心中央区；2、项目位于陇海路上，的开通将提高便利性3、区位、品牌、产品、教育和医疗资源优势明显；4、项目物业类型优势明显，拥有稀缺小高层产品；5、地铁1号线火车站西站位于项目正下方，交通优势明显；6、原郑州市酒精厂所在地，经过曲折，深受市场关注；1、项

31、目北区集中式商业以及餐饮街严重营销住宅品质的提升；2、周边无可用良好外界景观及公园；3、项目单价超出周边竞争项目近1000元/；4、项目小户型产品比重较大，不利于高端社区的形成；5、陇海路规划建设全程高架高速路，对项目公寓以及住宅品质影响较大；机会（机会（OO）威胁（威胁（T T）1、品牌开发商开发中央片区将改变区域现状，创造新型热点区域；2、区域内城中村改造力度的加大，将有利于区域发展；3、目前片区开发项目较少，现有项目销售均处于尾声，存在内空白区域；4、片区市场目标客户较多，客户资源庞大；1、区域市场的竞争日益激烈，世界城等大型城中村改造项目的陆续推出；2、片区内各主要竞争项目售价较低，威

32、胁较大；3、高价格随之而来的是多层次的客户筛选，通过多轮后目标客户群数量将进一步减少；鑫苑现代城项目分析鑫苑现代城项目分析核心客户核心客户市区和其他区域的中高收入者、投资者来源：全市高收入人群职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、医生等目的：居住置业、投资置业年龄：2550岁收入：收入普遍较高，年收入在5万元以上来源：火车站商圈商户、南城专业市场业主、个体业主、老居民、市区白领职业：个体商户、私营业主、企事业高层、教育以及医疗职工等目的：居住、投资年龄：2550岁收入：年收入在57万元及以上重要客户重要客户游离客户游离客户全市及地市置业者全市及地市置业者火车站商圈商户、南火车站商圈商户、南

33、城专业市场业主、个城专业市场业主、个体业主、老居民、教体业主、老居民、教育以及医疗职工育以及医疗职工鑫苑现代城客户定位鑫苑现代城客户定位项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位郑中央郑中央 大成生活圈大成生活圈郑中央郑中央谐音谐音“正中央正中央”，点明项目城市中央核心区域，点明项目城市中央核心区域大成生活圈大成生活圈集所有优势于一身的一种生活方式集所有优势于一身的一种生活方式郑中央郑中央 鑫苑十年巨作鑫苑十年巨作备用属性定位语：备用属性定位语：04营销执行营销执行1 1、项目营指导思想、项目营指导思想同致行认为：同致行认为：项目营销战略的成功必须满足三大条件项目营销战略的成功必须满足三大条件活

34、动营销活动营销价值营销价值营销精细营销精细营销三大营销策略相辅相成，缺一不可三大营销策略相辅相成，缺一不可三大营销策略执行是关键是基础三大营销策略执行是关键是基础项目整体分期开发原则项目整体分期开发原则p各期规模的确定必须首尾相连、上下衔接，持续引爆市场：各期规模的确定必须首尾相连、上下衔接，持续引爆市场：u同致行操作项目平均年消化量集中在15-20万平方米之间；u本项目需依据自身项目状况与销售目标，结合市场实际情况合理把握分期规模。p各期规模必须符合项目展示与营销的需要：各期规模必须符合项目展示与营销的需要：u实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支

35、撑；u项目分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、销售环境的营造。p各期规模的确定体现了项目节奏的控制：各期规模的确定体现了项目节奏的控制：u项目开发初期必须塑造高端生活区，以快速树立项目形象、成为市场热点为目标；u后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标；项目整体分期第二批推售产品第二批推售产品延续首批推售产品组合，保持主力户型比延续首批推售产品组合，保持主力户型比例，加上高价值小高层项目稀缺大户型，形成高地搭配，分散例，加上高价值小高层项目稀缺大户型，形成高地搭配，分散满足各层次客户群体置业需求，提升项目整体盈利率；满足各层次客户群体置业需求，提升项目

36、整体盈利率；分析分析第二批推售产品较为丰富，基本涵盖项目主力户型。第二批推售产品较为丰富，基本涵盖项目主力户型。并与首批推售房源相呼应，持续保持并与首批推售房源相呼应，持续保持热销场面，引爆市场需求。通过两梯两户小高层的推出，提升项目整体品质及形象，加快热销场面，引爆市场需求。通过两梯两户小高层的推出，提升项目整体品质及形象，加快项目销售率及销售额，提升项目整体盈利率；项目销售率及销售额，提升项目整体盈利率；项目推售策略第二批住宅户型配比统计表（第二批住宅户型配比统计表（7#7#，9#9#）产品类产品类别别面积区面积区间间面面积积面积面积比比套套数数套数套数比比一房一房一房00.0%0 0.0

37、%两房两房小两房76-77922134.4%120 40.0%大两房00.0%0 0.0%三房三房小三房88-891309748.9%148 49.3%中三房124-12516076.0%13 4.3%大三房14224069.0%17 5.7%四房四房四房04581.7%2 0.7%总计26789100%300 100%第三批推售产品第三批推售产品为提升价格及项目品质推售楼王大户型房为提升价格及项目品质推售楼王大户型房源，满足高端客户群体。同时丰富的产品线全面满足市场需求；源，满足高端客户群体。同时丰富的产品线全面满足市场需求；分析分析第三批推售的住宅产品为项目楼王产品，主要房源为三房户型。同

38、时通过推出楼王房源提第三批推售的住宅产品为项目楼王产品，主要房源为三房户型。同时通过推出楼王房源提升产品价格，并通过价格及稀缺物业的推出提高项目品质及形象，而此时商业将提升项目升产品价格，并通过价格及稀缺物业的推出提高项目品质及形象，而此时商业将提升项目整体盈利水平；整体盈利水平；项目推售策略第三批住宅户型配比统计表（第三批住宅户型配比统计表（3 3、4 4号楼）号楼）产品类别产品类别面积区面积区间间面积面积面积面积比比套套数数套数套数比比一一房房一房49-6000.0%0 0.0%两两房房小两房781146022.0%148 30.1%大两房047669.2%58 11.8%三三房房小三房9

39、74818.7%110 22.4%中三房0.0%0.0%大三房136-1431625231.2%116 23.6%四四房房四房161-237982018.9%60 12.2%总计52045100%492 100%第四批推售产品第四批推售产品持续发布新产品，避免断档，最终提高利持续发布新产品，避免断档，最终提高利润；润；分析分析第四批推售的住宅产品全部为项目公寓楼，主要房源为一房户型。通过推出稀缺户型，利第四批推售的住宅产品全部为项目公寓楼，主要房源为一房户型。通过推出稀缺户型，利用产品赠送面积多等特点提升产品价格，并通过价格及稀缺物业的推出提高项目品质及形用产品赠送面积多等特点提升产品价格，并

40、通过价格及稀缺物业的推出提高项目品质及形象，提升项目整体盈利水平；象，提升项目整体盈利水平；项目推售策略第四批住宅户型配比统计表（第四批住宅户型配比统计表（1 1、2 2号楼）号楼）产品类别产品类别面积区间面积区间面积面积面积比面积比套数套数套数比套数比一房一房一房49-6050000100.0%966 100.0%两房两房小两房0.0%0.0%大两房0.0%0.0%三房三房小三房0.0%0.0%中三房0.0%0.0%大三房0.0%0.0%四房四房四房0.0%0.0%总计50000100%966 100%项目住宅可售面积：项目住宅可售面积：158884158884，均价，均价65006500元

41、元/平平总结：总结：在市场环境无重大变化的前提下，如能坚持和保证营销策略、推广策略、展在市场环境无重大变化的前提下，如能坚持和保证营销策略、推广策略、展示策略、客户策略的有效执行，可在示策略、客户策略的有效执行，可在20102010年年度完成年年度完成7 7个亿销售额；个亿销售额；整体销售周期20102010年度销售额预期年度销售额预期备注：上述可售面积为规划未定稿前数据，因此并不准确，实际销售额可能发生变化，年度销售额不变备注：上述可售面积为规划未定稿前数据，因此并不准确，实际销售额可能发生变化，年度销售额不变分类项分类项时间时间20102010年年6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1

42、010月月1111月月1212月月住宅、公寓住宅、公寓3-103-10号楼号楼销售率销售率27%5%5%10%5%5%11%去化面积去化面积43169 7994 7994 15988 7994 7994 17587 回款额回款额280597122 51962430 51962430 103924860 51962430 51962430 114317346 住宅小计住宅小计销售总面积：108721；销售总金额：7亿元；销售率：68%第一管理资源网（.1），提供海量管理资料免费下载！05营销执行营销执行营销策略营销策略客户客户产品产品服务服务营销营销活动营销价格策略渠道选择1、2009年12月初

43、，销售团队组建2、2009年12月中，一周大客户拓展3、2009年12月20日，售楼部开放4、2010年4月初，景观样板区开放5、2010年4月中，一期认筹6、2010年5月中，确定大客户团购7、2010年6月10日，一期开盘（售楼部开放至开盘前，每周一活动或两周一活动）1、12月初日项目围墙出街2、12月5日10日，报纸软文炒作3、优化渠道选择，主力渠道分别为：报广、户外大牌、网络；4、窄众渠道选择：短信、派单、直投、公交站牌、车体5、创新渠道：街道悬臂广告1、高品质形象宣传，较高房价推广策略2、开盘前两周公布均价，应与客户预期持平；3、开盘优惠3%4%4、开盘后未购房客户优惠持续一周；5、

44、开盘后正常销售期优惠1%3%水平鑫苑现代城项目营销思路鑫苑现代城项目营销思路营销策略营销策略客户客户产品产品服务服务营销营销基础服务增值服务保安保洁看房车司机样板区服务人员置业顾问案场经理策划师售楼部工作人员打造一流服务，创造一流价值，造就一流精英打造一流服务，创造一流价值，造就一流精英鑫苑现代城项目营销思路鑫苑现代城项目营销思路营销策略营销策略客户客户产品产品服务服务营销营销营造销售氛围物料筹备品质展示样板房主题景观售楼处气派精致装修气派精致装修主题景观展示：生活摸得到，看得到，闻得到主题景观展示：生活摸得到，看得到，闻得到品质展现，气派而不显奢华品质展现，气派而不显奢华围墙导视牌道旗看房通

45、道尊贵画面，品质展示，生活憧憬尊贵画面，品质展示，生活憧憬独特且包含居住理念独特且包含居住理念项目脸面，气派大方，醒目项目脸面，气派大方，醒目家的展示，未来生活的描述家的展示，未来生活的描述模型产品楼书3D片/电视片认筹物料销售物料12月月15日前完成日前完成3月月15日前完成日前完成12月月15日前完成日前完成户型单张、宣传海报、折页等，户型单张、宣传海报、折页等，12月月10日前完成日前完成卡、购房意向书、认筹须知等，卡、购房意向书、认筹须知等，4月月5日前完成日前完成鑫苑现代城项目营销思路鑫苑现代城项目营销思路营销策略营销策略客户客户产品产品服务服务营销营销吸引客户筛选客户1、通过营销推

46、广吸引目标客户群，并逐步扩大客户群体、通过营销推广吸引目标客户群，并逐步扩大客户群体2、充分利用鑫苑老业主以及同致行客户资源库；、充分利用鑫苑老业主以及同致行客户资源库；推广筛选推广筛选客户到访客户到访置业顾问筛选置业顾问筛选成交成交活动增加诚意活动增加诚意鑫苑现代城项目营销思路鑫苑现代城项目营销思路开盘前营销推广阶段划分开盘前营销推广阶段划分筹备阶段筹备阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段0909年年10121012月月准备/形象树立前期团队组建，大客户拓展，形象宣传；项目包装及推广渠道的确定，以及围挡出街；销售整合及认筹推广期推广点面结合，形象宣传与价值卖点导入有机结合，互为促进报广、网络

47、、站牌、车体、短信，围挡广告、悬臂广告开盘解筹阶段营造噱头，针对性活动营销对项目形象的提升强化宣传；重点挖掘周边客户以及大客户。营造噱头突出项目整体优势，主动营销，加强跟进力度。20102010年年1 1月月44月月20102010年年5 5月月66月月第三阶段第三阶段二批产品入市报广、网络、站牌、车体、短信，围挡广告、悬臂广告筹备阶段筹备阶段1、项目住宅调研2、10月份户型调整阶段，营销执行方案的撰写3、11月份各类模型、3D脚本、售楼部布置建议4、11月份模型公司、3D公司招标6、11月份售楼部装修7、11月9日系统设计定稿9、11月份销售员培训10、12月份项目围墙出街，前期报纸软文炒作

48、阶阶 段段 划划 分分 阶阶段段工工作作重重点点 5、11月份户外广告、候车厅、车体广告预定8、11月5日3D片制作公司、模型制作公司选定筹备阶段筹备阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段0909年年10121012月月准备/形象树立销售整合及认筹推广期开盘解筹阶段20102010年年1 1月月44月月20102010年年5 5月月66月月第三阶段第三阶段二批产品入市11、12月10日售楼部装修完毕12、12月15日所有销售物料以及销售道具全部到位13、12月20日售楼部正式对外开放关键点：1、售楼部沙盘模型摆放于主洽谈区视野范围内，不易摆放在售楼部正门口；2、售楼部墙体布置丝网布条幅（展示项目

49、品质、卖点以及生活憧憬）3、正门入口处地板砖设置为带有项目地砖 可显示项目气派即提升项目品质感；售楼部展示区售楼部展示区鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统模型区模型区关键点：1、模型处细致、高规格；2、墙体水晶区域模型能够迅速提升项目品质感；到位时间：到位时间：20092009年年1212月月1515日日项目地块模型高度不易超过项目地块模型高度不易超过1.4米高度米高度户型模型精致、高规格、展现品质户型模型精致、高规格、展现品质鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统墙体水晶区域模型墙体水晶区域模型建材展示区建材展示区关键点：关键点：1 1、售楼部

50、一楼增设建材展示区，展示品、售楼部一楼增设建材展示区，展示品 全部为现施工用料；全部为现施工用料；2 2、展示项目：墙体构造（包含外墙外保、展示项目：墙体构造（包含外墙外保 温）地板构造、窗、门、可视对讲系温）地板构造、窗、门、可视对讲系 统、电子监控系统等等，需实物和展统、电子监控系统等等，需实物和展 板简介；板简介；到位时间：到位时间：20102010年年3 3月月1 1日日鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统围挡要求：围挡要求：体现形象与品质：看房通道体现形象与品质：看房通道中增加卖点展示及幸福生活中增加卖点展示及幸福生活场景，显得更加人性化，时场景，显得更加人性

51、化，时刻加深客户对楼盘印象深刻，刻加深客户对楼盘印象深刻，刺激其认可度及购买欲；刺激其认可度及购买欲；布置：布置：以围挡为主，看房路线以围挡为主，看房路线两侧布置围挡两侧布置围挡看房路线区看房路线区发布时间：发布时间：20102010年年3 3月月1515日日鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统鑫苑现代城项目筹备阶段展示系统鑫苑现代城项目报纸广告计划表鑫苑现代城项目报纸广告计划表阶段阶段编号编号渠道渠道时间时间形式形式主要信息及诉求点主要信息及诉求点售楼部开放前1 1大河报12月3日（星期四）软文酒精厂进化论2 2大河报12月10日（星期四）软文产品软文3 3大河报12月17日（星期四）硬广售楼处即

52、将盛装开放4 4东方今报12月17日（星期四）硬广售楼处即将盛装开放鑫苑现代城项目筹备阶段报广计划鑫苑现代城项目筹备阶段报广计划筹备阶段软文控制在两版以内，过多会造成客户审美疲劳。由于前期营销推广筹备阶段软文控制在两版以内，过多会造成客户审美疲劳。由于前期营销推广费用限制，尽量控制前期营销推广费用。费用限制，尽量控制前期营销推广费用。景观样板区景观样板区到位时间：到位时间：20102010年年3 3月底月底关键点：关键点：1 1、建议将景观样板区放置、建议将景观样板区放置5 5号楼与号楼与6 6号楼之间，先行兴建景观；号楼之间，先行兴建景观；2 2、如无法在项目地块内兴建展示区，侧建议提前兴建

53、项目东大门；、如无法在项目地块内兴建展示区，侧建议提前兴建项目东大门；如无法在项目地块内兴建展示区，侧建议提前兴建项目东大门，提前展示项目品质；鑫苑现代城项目营销推广第一阶段鑫苑现代城项目营销推广第一阶段幼幼儿儿园园8 8号楼号楼1 1号楼号楼3 3号楼号楼4 4号楼号楼2 2号楼号楼7 7号楼号楼1010号楼号楼9 9号楼号楼5 5号楼号楼6 6号楼号楼主题景主题景观展示区观展示区样板房样板房到位时间：到位时间：20102010年年4 4月底月底关键点：关键点：1 1、样板房到位时间尤为重要，这对项目品质的提高，客户对项目信心提高、样板房到位时间尤为重要，这对项目品质的提高，客户对项目信心提

54、高 以及对开盘销售量的提高具有重大意义；以及对开盘销售量的提高具有重大意义；2 2、样板房档次应为中高端，装修风格应为欧式风格；、样板房档次应为中高端，装修风格应为欧式风格；3 3、样板间为增加真实感应建于实体楼内，便于客户体验居住品质；、样板间为增加真实感应建于实体楼内，便于客户体验居住品质；4 4、注意规避小户型开间较小等特性；、注意规避小户型开间较小等特性；鑫苑现代城项目营销推广第一阶段鑫苑现代城项目营销推广第一阶段时间：时间：20092009年年1212月月地点：郑州企事业单位大企业为重点；地点：郑州企事业单位大企业为重点；人员：置业顾问及项目组成员；人员：置业顾问及项目组成员；形式：

55、主动上门拜访，诚见主要负责人；形式：主动上门拜访，诚见主要负责人；目的：主动联系大客户群体，积极洽谈团购事宜。为日后项目开盘目的：主动联系大客户群体，积极洽谈团购事宜。为日后项目开盘销售做铺垫，为扩大项目影响力打基础；销售做铺垫，为扩大项目影响力打基础；大客户拓展大客户拓展鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动售楼部开放日售楼部开放日时间：时间：1212月月2020日日地点：售楼部地点：售楼部人员：发展商项目公司领导及同致行公人员：发展商项目公司领导及同致行公 司领导、散客、意向大客户；司领导、散客、意向大客户；形式：领导讲话、售楼部节目表演以及形式：领导讲话、售楼部节目表演以及

56、 接受客户咨询；接受客户咨询；目的：引爆市场，提高市场关注度，增目的：引爆市场，提高市场关注度，增 强客户信心；强客户信心；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动圣诞节活动圣诞节活动时间：时间：1212月月2424日日地点：售楼部地点：售楼部人员：来访客户；人员：来访客户；形式：妆点售楼部，制作圣诞气氛，赠形式：妆点售楼部，制作圣诞气氛，赠送圣诞节礼物，如帽子，袜子等；送圣诞节礼物，如帽子，袜子等；目的：拉近而客户的心理距离，增强客目的：拉近而客户的心理距离，增强客户归宿感，形成口碑传播；户归宿感，形成口碑传播；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动元旦节新年倒计时

57、活动元旦节新年倒计时活动时间：时间：20102010年年1 1月月1 1日日地点：售楼部地点：售楼部人员：电话邀约客户来访，以及自然到访客户；人员：电话邀约客户来访，以及自然到访客户；形式：元旦舞会，共度元旦，共同倒计时活动；形式：元旦舞会，共度元旦，共同倒计时活动；目的：持续营造高品位，高形象，与客户共享欢目的：持续营造高品位，高形象，与客户共享欢乐节日，给予客户更多家的温馨与和谐，持续制乐节日，给予客户更多家的温馨与和谐，持续制作口碑宣传，为项目开盘热销奠定基础；作口碑宣传，为项目开盘热销奠定基础；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动项目示范景观区开放日项目示范景观区开放日

58、时间：时间：3 3月底月底地点：售楼部、样板区地点：售楼部、样板区人员：来访客户；人员：来访客户；形式：售楼部现场活动表扬、来访客户形式：售楼部现场活动表扬、来访客户 参观主题景观样板区；参观主题景观样板区；目的：增加市场关注度、提高客户购房目的：增加市场关注度、提高客户购房 信心、提升项目品质感以及一定信心、提升项目品质感以及一定 程度上提高客户对项目的心理价程度上提高客户对项目的心理价 位，为开盘较大的销售任务打下位，为开盘较大的销售任务打下 良好的客户基础；良好的客户基础；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动项目产品说明会项目产品说明会时间：时间：4 4月月1010日日地

59、点：大型星级酒店地点：大型星级酒店人员：邀约来访客户；人员：邀约来访客户；形式：现场发放购房优惠卷，设计院解形式：现场发放购房优惠卷，设计院解读设计理念；读设计理念；目的：通过产品说明会的举办宣传设计目的：通过产品说明会的举办宣传设计 理念和项目价值点，同时全面摸理念和项目价值点，同时全面摸 查客户诚意度，为项目认筹策略查客户诚意度，为项目认筹策略 的调整辅路；的调整辅路；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动时间：时间：4 4月月1717日日地点：售楼部地点：售楼部人员：来访客户；人员：来访客户；形式：售楼部认筹仪式、来访客户缴形式：售楼部认筹仪式、来访客户缴 纳认筹金及签订订

60、购协议；纳认筹金及签订订购协议；目的：集中锁定客户，利用火爆认筹目的：集中锁定客户，利用火爆认筹 场面提升市场关注度，提升客场面提升市场关注度，提升客 户购房信心，为项目热销制造户购房信心，为项目热销制造 良好销售氛围；良好销售氛围；鑫苑现代城项目认筹活动鑫苑现代城项目认筹活动鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动卓越人居论坛卓越人居论坛时间：时间：4 4月月2424日日地点：售楼部地点：售楼部人员：来访客户；人员：来访客户；形式：售楼部邀请河南知名人居学者举形式：售楼部邀请河南知名人居学者举 行现市场形势下的卓越人居环境行现市场形势下的卓越人居环境 以及项目品鉴论坛；以及项目品

61、鉴论坛；目的：提升项目居住品质，吸引高端客目的：提升项目居住品质，吸引高端客 户关注项目住宅以及后期商业，户关注项目住宅以及后期商业，为项目销售打下良好基础；为项目销售打下良好基础；鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段活动鑫苑现代城项目第一阶段报广计划鑫苑现代城项目第一阶段报广计划第一阶段报纸广告计划表第一阶段报纸广告计划表阶段阶段编号编号渠道渠道时间时间形式形式主要信息及诉求点主要信息及诉求点售楼部开放至认筹1 1大河报1月7日（星期四）硬广项目形象宣传2 2大河报1月28日（星期四）硬广项目形象宣传3 3大河报2月4日（星期四）硬广项目形象宣传4 4大河报2月25日（星期四）硬

62、广项目形象宣传5 5大河报3月11日（星期四）硬广项目形象宣传6 6大河报3月25日（星期四）硬广项目形象宣传7 7大河报4月8日（星期四）硬广会员招募及认筹信息发布8 8大河报4月15日（星期四）硬广会员招募及认筹信息发布9 9晚报4月15日（星期四）硬广会员招募及认筹信息发布1010商报4月15日（星期四）硬广会员招募及认筹信息发布1111东方今报4月15日（星期五）硬广会员招募及认筹信息发布鑫苑现代城项目营销推广第二阶段鑫苑现代城项目营销推广第二阶段1、本阶段每周保持举行一次营销活动3、5月8日大客户联谊活动6、开盘后通过分析效果，调整现有推广渠道7、开盘后将增加老带新政策，进一步完善客

63、带客模式8、7月底将进一步优化销售团队结构，增加竞争机制5、6月19日开盘，开盘选房阶阶 段段 划划 分分 阶阶段段工工作作重重点点 筹备阶段筹备阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段0909年年10121012月月准备/形象树立销售整合及认筹推广期开盘解筹阶段20102010年年1 1月月44月月20102010年年5 5月月66月月4、6月1日六一儿童节活动2、5月1日省实验幼儿园签约仪式鑫苑现代城项目第二阶段活动鑫苑现代城项目第二阶段活动省实验幼儿园签约仪式省实验幼儿园签约仪式时间：时间：5 5月月1 1日日地点：售楼部地点：售楼部人员：来访客户；人员：来访客户；形式：省实验幼儿园正式签约

64、，院长解形式：省实验幼儿园正式签约，院长解读优势教育；读优势教育；目的：锁定重点青年置业群体，提升项目的：锁定重点青年置业群体，提升项目价值，提高客户心理价位；目价值，提高客户心理价位；河南省实验幼儿园园长张秋萍河南省实验幼儿园园长张秋萍鑫苑现代城项目第二阶段活动鑫苑现代城项目第二阶段活动重点客户联谊重点客户联谊时间：时间：5 5月月8 8日日地点：售楼部地点：售楼部人员：项目团购以及重复购买客户；人员：项目团购以及重复购买客户；形式：售楼部冷餐会，现场演奏钢琴曲形式：售楼部冷餐会，现场演奏钢琴曲 以及小提琴；以及小提琴；目的：锁定重点客户群，提高高端客户目的：锁定重点客户群，提高高端客户 群

65、体的关注度。为项目开盘销售群体的关注度。为项目开盘销售 以及后续销售奠定基调；以及后续销售奠定基调；鑫苑现代城项目第二阶段活动鑫苑现代城项目第二阶段活动六一儿童节活动六一儿童节活动时间：时间：6 6月月1 1日日地点：售楼部地点：售楼部人员：来访客户，邀请客户孩子与父母人员：来访客户，邀请客户孩子与父母 一同参加；一同参加；形式：邀请教育专家以及心理学专家共形式：邀请教育专家以及心理学专家共 同在售楼部举行家庭教育知识讲同在售楼部举行家庭教育知识讲 座；座；目的：锁定青年置业者，运用情感营销目的：锁定青年置业者，运用情感营销 启发客户教育观，打动客户对本启发客户教育观，打动客户对本 项目的信赖

66、感，为项目开盘销售项目的信赖感，为项目开盘销售 以及后续销售奠定基调；以及后续销售奠定基调；大型开盘仪式大型开盘仪式时间：时间：6 6月月1919日日地点：售楼部以及门前广场地点：售楼部以及门前广场人员：来访客户；人员：来访客户；形式：售楼部大型开盘仪式、节目表演、客形式：售楼部大型开盘仪式、节目表演、客 户选房以及签订认购书；户选房以及签订认购书；目的：制造项目热销浪潮，提高市场关注目的：制造项目热销浪潮，提高市场关注 度，集中消化客户，确定项目高品质度，集中消化客户，确定项目高品质 形象，坚定客户信心以及市场信心。形象，坚定客户信心以及市场信心。快速实现销售回款；快速实现销售回款；鑫苑现代城项目第二阶段活动鑫苑现代城项目第二阶段活动06媒体策略媒体策略鑫苑现代城项目媒体策略鑫苑现代城项目媒体策略渠道选择原则：受众面、到达率、性价比兼备渠道选择原则：受众面、到达率、性价比兼备报纸媒体报纸媒体户外大牌户外大牌网络媒体网络媒体导示系统导示系统公交站牌公交站牌公交车体公交车体短信广告短信广告选择重要交通枢纽，贴近目标客户，如金水路、中原路等；选择重要交通枢纽，贴近目标客户，如金水路、中原路