物业和物业管理基础知识

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1、物业和物业管理基础知识物业管理的起源物业管理行业于 1940年左右由英国兴起，当时并未得到 广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二 十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。物业与物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property 或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国 家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在 香港房地产法一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元 性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的 房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而 物业所涉及的范围非常广泛。 应

2、注意的是，尽管物业词常 常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观 领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个 微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的 实 物资产。1物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特 的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物 质的物质形式，它具有以下特征：1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式 的多样性。2物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下 内容：（1）经

3、济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一 种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也 是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客 观要求。（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的 法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房 屋的所有权，及其占有土地的使用权。（二）物业管理 物业管理的英文表示有很多形式，诸如 PropertyMan ageme nt, Real Easte Man ageme nt。其概念也有多种 解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业 管理两种概念。1广义的物业管理,是指在物业的寿命周期内,为发 挥物业的经济价值和使用价值,

4、管理者采取多种科学技术方 法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所 有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相 当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活 动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管 理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形 式的服务。2狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委 托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物 业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般 包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式 进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共 绿化、公用设施、道路养护统一实施

5、专业化管理，并向住用 人提供多方面的经营服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理 的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖 较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数 的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种 广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成 并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委 托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行 业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展 的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业 的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的 趋势。物业管理的分类

6、小区的房地产包括为各购房人个人所有的房屋 (房屋所 有人不享有独立的地产 )和为全体房屋所有人共有的房地产 即公共财产，物业管理包括对个人房屋的管理和对公共财产 的管理。对个人房屋的管理称为“特约物业管理”，对公共财 产的管理称为“公共物业管理”。在购房人与开发商签订购房 合同时，开发商都要求购房人与其指定的物业管理公司签订 一份物业管理委托合同。在购房人与物业管理公司签订 的物业管理委托合同中，都约定有委托事项的范围，委 托事项的范围无外乎两项： (1)对购房人房屋的管理； (2)对 小区内公共财产的管理。其中，“对购房人房屋的管理”就是 特约物业管理，“对小区内公共财产的管理”就是公共物业

7、管 理。以是否成立了业主委员会的标准来划分，物业管理又可分 为：“前期物业管理”和“后期物业管理”。业主委员会成立之 前的物业管理被称为“前期物业管理”，业主委员会成立之后 的物业管理被称为“后期物业管理”。无论是前期物业管理， 还是后期物业管理，都各自包含“特约物业管理”和“公共物业 管理”。物业管理服务的基本概念从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，指建筑物及 其附属设备、设施和相关场地。但从物业管理的角度来说， 物业指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物及其附 属的设备、配套设施和相关场地。按照所有权的性质，物业 可以分为公共物业（政府办公楼、公立学校、医院等）和非 公共物业（企业、

8、机构和个人的生产、办公、居住等物业） 按占有形式，可以分为自用物业和出租物业；按使用性质可 以分为商用物业、居住物业、工业物业、特殊用途物业。从 存在的形式来看，物业可以是一个建筑群（如住宅小区）、 一栋单体建筑（如住宅楼）或一个单元（如住宅单位），某 宗物业的范围通常用产权的形式来界定。所谓物业管理，是指物业管理企业受业主委托，以商业经 营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济 的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业管理公司类型划分随着房改的逐步深入，物业管理公司应运而生，据统计 全市已达959家注册经营，但是许多人对它还是肤浅的认识， 感兴趣的是成立业主委员会，有权选

9、择物业管理公司为业主 服务，如管理服务不尽人意，有权中止合同，炒物业管理公 司的“鱿鱼”，选择大家满意的物业公司上岗。而实际情况远 非想象的那么简单。在新旧矛盾交错、类型复杂的情况下，物业管理公司严格规 范住宅小区管理制度，提供方便快捷的优质服务，赢得业主 的满意，是占领市场的首要选择。况且类型繁多，有必要对 各种类型的物业管理公司有初步的认识，相互了解，勤于沟 通，共建美好家园才是物业公司与业主的共同心愿。第一，由商品房开发商组建的物业管理公司，由于硬件 环境优越，人员素质高，各种服务设施齐备，商业娱乐休闲 场所全都具备，再加上有千亩森林，百亩水面，自然环境优 越，使小区物业管理水平能很快向

10、智能化管理迈进，这是很 大优势，但也存在管理脱节，计划经济体制下“官商”意识， 服务质量不高的问题，提高“软件”水平是当务之急。第二，是中央国家机关、企事业单位委托市房管部门管 理的住宅小区，由于双方有几十年的良好合作基础，资金充 足，即便国家机关进行调整，人员分流，给物业管理带来一 定困难，但经过沟通，达成共识。委托管理改为物业管理后， 良好的合作基础，经费到位。使住宅小区维护修缮，设施改 造逐步完善，物业管理水平的提高有目共睹。第三，由房管所改制为物业管理公司，经费短缺严重， 由于小区内住宅建设年代长，设施改造项目过多，无资金保 障，运行最为困难。由于接收建设单位遗留下的问题，一直没予解决

11、，住户 以拒交各种费用为报复手段，多年积累，成了这些公司很大 的亏损黑洞。再加上许多设施的强制更新，为提高首都大气 质量，供暖燃料改为油料和天然气。成本不断上涨，供暖费 收缴由于计划经济体制下福利怪圈没有改革，成了老大难问 题，多年未果。在这种情况下，房管所改为物业管理公司， 难度之大可想而知。况且改制难，生存更难。在这种情况下 轻管理、重开发经营，餐馆扰民事件屡有发生。求生存如此 之难，哪里有什么精力提高物业管理水平。据一家媒体报道， 西郊一住宅小区垃圾成堆，环卫部门不予清运，原因是小区 物业公司拒交清运费，而物业小区则辩称，我们是房管所改 制的，奉上级领导之命改的，既不可能，又无能力交纳垃

12、圾 清运费，而环卫部门反驳说：既挂牌改制，就应按章交费。 双方争执不休，遭殃自然是小区的居民。这样无能力交纳费 用的物业公司，何必挂牌改制呢？第四，是企事业单位行政房管部门改为的物业公司，由 于历史原因和各种因素，企事业单位盖职工宿舍，社会化问 题的矛盾越来越突出，成了阻碍企事业经济发展的巨大包 袱。如何让行政房管部门分离出去，减轻企事业负担成了企 事业领导头痛的问题，而让行政后勤分离，成立物业公司， 扶持几年后，完全断奶，成了最好的选择。但人员素质低， 住宅设施老化，急待修缮的房产居多，资金短缺就更让物业 管理公司领导头痛的首要问题，求生存发展，广拓门路，增 加员工凝聚力，尽管保证员工收入不

13、低于过去水平。这一切 一切都需要资金支持，而企事业领导恨不得立竿见影，改制 后减少投入，直到逐年递减，最后能够反过来上交企事业利 润，这种急功近利的做法，很难让物业公司有什么发展前景， 提高物业管理水平，让物业公司健康发展。一轮又一轮的讨价还价的资金投入讨论，双方绞尽脑 汁，衡量轻重，员工生存成了首要选择。多开商业网点增加 服务种类，这种不顾具体情况的经营方式很难奏效。面对大 型超市以连锁方式，步步紧追的扩大服务范围，除了交通干 道附近和繁华路口外，小而全的服务经营小店只能惨淡经 营。第五，也是几种物业公司里最为复杂的类型，就是企事 业单位过去相互委托管理的住宅小区和宿舍楼，由于过去的 历史原

14、因和各种因素，住宅楼产权分属几个单位，然而委托 其中一个单位管理，每年按分摊面积，交纳费用。这种情况 实际很复杂，这里有过去年代，由于经费不足，几个单位分 别购买一栋楼，有上下级单位合盖的宿舍楼，有出卖地皮和 出资金共建的房子，一个单位分成几个小单位，产权变更的 宿舍，中央和本市企事业单位合盖的住宅，在改制前，许多 单位由于关停并转，人员分流遗留下的矛盾令人挥之不去， 资金缺口严重妨碍了对住宅楼日常管理修缮。你中有我，我 中有你的房产关系，互相拖欠经费，形成三角债。锅炉改造、 一户一表改造工程都需要资金实施。你急他不急的策略，令 改制后的物业公司束手无策。怎么办？让人着急，却暂无良策，但有一点

15、却令物业管理公司领导 马虎不得，那就是改为物业管理公司就要在国家主管部门统 一规范下按照物业管理标准，进行资格审核认证合格后，合 法经营。逐年检验发现违反规定取消你的经营资格。内地的物业管理主要存在三种管理模式1、专业物业管理模式管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于 服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解 决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写 字楼、别墅、宾馆、公寓等。2、专业化与行政性相结合的管理模式大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由 于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠 经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是

16、为 居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展 商的开发。3、传统行政性福利管理模式即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后 两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于 起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管 理公司有 10 多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通 璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。 物业管理的基本原则、目标物业管理的基本原则 权力界定原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 专业化服务原则 权责明确原则 超前管理原则 公平竞争原则 物业管理的目标 对物业实行

17、企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制 的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境 效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标： 创造安全、舒适、和谐的居住环境； 发挥物业最大的使用价值； 使物业尽可能保值、增值。物业管理服务内容（日常管理、特约管理） 服务内容物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。 日常管理 日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容： 日常养护 对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、 共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行 状态，延长设备的使用寿命。清洁绿化 对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住 户创造良好、舒适的工作、

18、生活环境，培养人们亲近自然的 意识，热爱自然、热爱生活。安全保卫 在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切 实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业 主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。消防工作 物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处 于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立 即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意 识。日常维护物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的 维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便 业主和使用人。征收各类费用、保管使用管理基金 定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布， 以便

19、业主和使用人监督。协调各方面社会关系物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系， 协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供 水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都 可与有关部门配合，尽快予以解决。处理好物业内部人际关系一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用 户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机 会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。特约服务特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服 务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿 童，订票送票，代为购物，送货上门等等。物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收 入，补充管理经

20、费不足，减轻业主和住户的负担。物业管理消费的特征和功能一、物业管理费的支出是一种消费性支出 消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生 活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有 者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意 而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值，实现 资本的积累。很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主 的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一 种消费行为。附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分 业主作为住房消费的一部分来获得的。在现代消费理念中， 业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业 管理消费才刚开始。这一消费是一

21、个持续而漫长的过程，直 至发生产权转移和产权自然终止为止。因此，对于大部分业 主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于目前 我国的绝大部分物业管理公司是从过去的“房管所”衍生出 来的，加之政府的“福利”观念、“福利面前人人平等”的观念 等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树 立起来，消费行为也被严重扭曲。这样既打击了物业管理企 业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重 阻碍了物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消 费属性，具有十分重要的意义。1、有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。明 确了业主的消费者地位和消费者行为，则意味着物业管理企 业的收入

22、来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小 区，其消费理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要 求差异很大，则要求物业管理企业必须更加贴近消费者，不 断挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和 细致的服务，特别注重“个性化服务”的提供。2、有助于业主理性地消费。只有树立了业主的消费意 识，业主才能根据自己所支付的价格来定位自己的物业管理 消费层次，而不是攀比。并对物业管理公司的服务质量的好 坏，质价比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出 相应的意见、建议，行使自己的权力，积极参加管理。3、有助于政府制定积极的物业管理消费政策。明确了 物业管理的消费属性，有助于政府根据居民的

23、消费水平、消 费结构、消费方式和消费趋势制定出意在使物业管理消费机 制正常运行、物业管理消费顺利实现的各项方针、制度、规 定及具体措拖，并使消费模式与消费政策相匹配，从而促进 物业管理消费的健康发展。二、物业管理消费的特征1、物业管理消费的高消费性。物业管理消费不是一种 本能性消费，而是一种社会性消费。物业管理消费和单纯的 物质消费相比，消费支出明显偏高。物业管理行业是建设于 良好的社会再生产能力之上的，经济发展水平制约着物业管 理行业繁荣兴旺的水平。目前，物业管理服务除了深圳、广 州、上海、北京等经济发达城市和中心城市发展良好以外， 在相当多的内地城市遇到了阻滞，这除了体制和观念的因素 以外

24、，起决定作用的是经济发展水平的制约。深圳的人均收 入水平居全国前列，现有住宅小区的物业管理费按平均每平 方米 3 元、月支出 300 元计算，也只占到其家庭收入的 3 左右。而这一比例到内地，则可能上升到30。即便按大大 低于这一收费标准的低成本运作模式来计算，其物业管理费 支出也在家庭收入的 5以上，大大超出了业主的承受能力。 因此，对大多数人而言物业管理消费是一种高消费的支出。 将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋 管理”。传统的“房屋管理”只是从生理上维持居民作为自然 人的最低生存的消费。明确物业管理的高消费特性，有利于 各级政府立足于国情、省清、市情，考虑居民消费水平的

25、差 异，来定位物业管理消费的时间和空间及“房屋管理”消费的 时间和空间；有利于提高物业管理的行业壁垒，从而提升整 个行业的档次；有利于业主进行正确的消费定位，采取正确 的消费行为，避免出现目前许多人有意无意排斥物业管理消 费的现象。只有当社会发展到一定程度后，物业管理消费才 会成为人们的内在需求。2、物业管理消费的发展性。即物业管理消费的深度和 广度随社会经济的发展而发展。在经济欠发达的地区或时 期，也存在所谓的物业管理，但那里（时）的物业管理内容 单一、功能单一、层次较低。即使个别地区（时期）具有现 代意义的物业管理，但能有资格享受这一消费的也只是个别 群体。尽管大部分人或群体客观上有此需求

26、，但也无法得到 满足。随着经济的发展和物质财富的丰富，物业管理消费将 递进增长。3、物业管理消费的层次性和群体性。不同文化层次、 不同收入水平、不同职业阶层，由于其价值观、审美观的不 同，对物业管理消费的要求也不一样。一般而言，收入较低、 文化层次不高的群体或小区，偏重于对物业管理硬件消费的 要求。而收入较高、文化层次较高的消费群体或业主，既重 视对物业管理硬件的消费，更重视对物业管理软件的消费。4、物业管理消费的可塑性。物业管理消费的可塑性表 现为消费空间和容量的弹性。从空间上讲，物业管理消费的 空间可大可小，小到业主自己的家庭，大到整个社区，甚至 整个城市，到处都有物业管理消费的内容。物业

27、管理的消费 容量也是如此。物业管理消费不同于物质消费那样，不享受 物业管理的某些内容，不会对业主产生某些身心影响或严重 影响。5、物业管理消费的公共性。物业管理消费是一种公共 消费。因为，其有两个基本特性。一是非他性。物业管理公 共服务一旦提供了，便会有众多的受益者，业主将共同消费 这一服务，不可能将其中任何人排斥在外，每个人也不可能 拒绝消费。二是非竞争性。物业管理公共服务一旦提供了， 在达到充分消费之前，多一个业主的加入或少一个业主的加 入并不影响他人的消费。为消费某一公共服务，业主之间不 必开展竞争或争夺。三、物业管理消费的功能物业管理消费具有许多其他消费不可替代的功能。“有 限的价格，

28、无限的享受”为物业管理的基本功能。一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化 的服务之外，其服务范围和服务水准能达到相当的广度和深 度。在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业能提供 规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、 舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值；在基本服务 范围之内，一个优秀的物业管理企业更能将服务提升到文化 的层面，尽可能地赋予物业以附加值。社区文化、社区经济 概念的引入，使得物业管理的功能有了更加广阔的发挥空 间。具体而言，现代物业管理具有如下功自能：1、教化和益智的功能。现代物业管理的重心已不再是 在清洁、绿化、房管、保安等四大传统项目的经营和

29、服务上 了。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、 小区的文化，使业主肩一种情感的归属。这样的物业管理消 费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默 化中提高业主的素养。2、促进身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群 中，越来越多的人已不再满足于偏居一隅，追求舒适、个性 的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现，“买房买 环境，买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所接受。 因为人的一生大部分时间将在小区度过。生活在高档小区， 享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的高度体验。这样 人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，生活质量提高。3、社交和繁荣文化的功能。物业管理消费

30、与其他消费 一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动 的规律。物业管理消费的层次越高，越表现出对高品位服务、 高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需 求。而现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形 式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。而社区文化的振兴 和繁荣将推动人与人之间的信息和情感交流。因此，从这个 意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流和情感的交 融。4、具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。营 造文明、安怡、祥和的家园氛围，使业主的思想道德水平和 文化素质有明显而易见提高，是现代物业管理的基本目标之 一。高质量的物业管理消费可以提高人的整体素质，从而

31、促 进整个社会的和谐发展。恩格尔定律显示，随着人们生活水平的日益提高，人们 花在基本生活消费上的支出比例不断下降，花在物业管理等 社会性消费上的支出比例将不断上涨。根据这种社会发展趋 势，物业管理这一消费市场将越来越巨大。物业管理费由哪些项目构成根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理 服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本构成包括 以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利 费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3） 绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公 费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。 此外，物业管理费中还应包括物业管

32、理公司的利润。对于高 档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途 径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府 定价三种定价方式。物业管理涉及的组织1.业主大会业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会 则是由物业内的业主所组成的。按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的 业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不 满 18 周岁的业主由其法定代理人出席。业主大会的职权包括： 选举、罢免管委会的组成人员。 监督管委会的工作。 听取和审查管委会的工作报告。 决定物业内关于业主利益的重大事项。 修改业主公约。改变和

33、撤销管委会不适当的决定。 批准管委会章程。2.管委会 管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管 部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代 表和维护物业内业主和使用人的合法权益。3.物业管理企业 物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委 托，承担居住小区的物业管理。如何组建业主委员会 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。第一次业主大 会由原物业管理单位负责召集。成立业主委员会后，由业主 委员会负责每年召开一次以上的业主大会。业主委员会负责 在大会召开 7 天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业 主。业主委员会委员数额，一般设 10 一15 人，经业主大会决 定可以适

34、当增减，但最少不得少于 5 人，最多不得多于 20 人，并在委员会中选出主任、副主任、秘书各 1 人。业主委 员会可聘请区建委（建设局）、区国土房管局、区规划局、区 环卫局、街道办、派出所等有管单位的人员担任业主委员会 的顾问。业主要员会必须制订章程，确定组织机构，并经业主大会 通过。业主委员会需向区民政管理部门申请办理登记手续，取得 社会团体法人资格。业主委员会每届任期 3 年，每届期满前两个月，由本届业 主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主委员会委 员。业主要员会委员可以连选连任。业主委员会法人变更须 办理社会团体变更登记。物管常识一、物业公司何时开始收取物业管理费？答：物业公司收取

35、物业管理费一般从购房人验收房屋， 签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住 户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房 时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费， 就属于这种情况。二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？ 答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商 的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照 房屋使用、管理、维修公约中确定的标准执行。三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这 些资源费用时，是否可以自行加价？答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应 者，住户是消费者。物

36、业公司并不是水、电、气的批发商， 只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后， 方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。 至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布 的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京 价（房）字1 9 9 7第19 6号），统收服务费1元/ 户。什么是物业管理法律责任？物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或 使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守 国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委 托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法 律规范，就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏

37、 公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒 塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害 后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物 业管理的法律责任。为何要依法进行物业管理？当前物业管理在发展中，非常需要建立行之有效的法规 和各规章制度。管理工作中各方面之间的关系、权利、义务， 必须有明确的规定。例如，目前违章装修已是住宅小区管理 中最普遍的问题，特别是在房屋产权多元化的格局下，业主 在室内进行装修时，任意而为，破墙开门，改变平面布局的 现象时有发生，有的影响房屋的立面观瞻，情节严惩严重的 造成房屋裂缝，影响房屋安全，危及邻里。因此，物业管理 必须有相应的法规和有关行政规章，并将管理与服务、管理 与教育相结合，以法律的形式在最大的限度上，实现国家对 人们居住行为的规范引导，使之达到秩序化、合法化，以制 止各类违法违章事件的发生，推动物业管理工作。