物业管理服务合同

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1、第06章 物业管理服务合同第 一 节 物 业 管 理 服 务 合 同 概 述 第 2页 一 、 合 同 和 合 同 法 概 述 n （ 一 ） 合 同 的 概 念 和 法 律 特 征n 合 同 是 指 平 等 主 体 的 自 然 人 、 法 人 、 其 他 组 织 之 间设 立 、 变 更 、 终 止 民 事 权 利 义 务 关 系 的 协 议 （ 合同 法 第 二 条 ） 。 合 同 作 为 民 事 法 律 行 为 中 的 一 种 ，与 其 他 法 律 行 为 相 比 ， 具 有 以 下 特 点 ：n 1.合 同 是 两 个 或 两 个 以 上 平 等 民 事 主 体 共 同 所 为 的 民

2、 事 法律 行 为 。 合 同 必 须 是 基 于 平 等 主 体 当 事 人 之 间 的 合 意 方 才可 以 成 立 。 n 2.合 同 是 设 立 、 变 更 、 消 灭 当 事 人 之 间 的 民 事 权 利 义 务 关系 的 协 议 。n 3.合 同 是 当 事 人 在 平 等 自 愿 基 础 上 真 实 意 思 表 示 一 致 的 协议 。n 4.合 同 必 须 具 有 合 法 性 、 确 定 性 、 可 履 行 性 。 第 3页 （ 二 ） 我 国 合 同 法 规 定 的 有 名 合 同 n 根 据 我 国 合 同 法 分 则 的 规 定 ， 有 名 合 同有 以 下 几 种 类

3、 型 ： 买 卖 合 同 ， 供 用 电 、 水 、气 、 热 力 合 同 ， 赠 与 合 同 ， 借 款 合 同 ， 租 赁合 同 ， 融 资 租 赁 合 同 ， 承 揽 合 同 ， 建 设 工 程合 同 ， 运 输 合 同 ， 技 术 合 同 ， 保 管 合 同 ， 仓储 合 同 ， 委 托 合 同 ， 行 纪 合 同 ， 居 间 合 同 。 第 4页 合 同 分 类n （ 1） 双 务 合 同 和 单 务 合 同n 双 务 合 同 是 指 当 事 人 双 方 都 享 有 权 利 和 承 担 义 务 的 合 同 ；n 单 务 合 同 是 指 一 方 只 享 受 权 利 、 而 另 一 方

4、只 承 担 义 务 的 合同 。n （ 2） 有 偿 合 同 和 无 偿 合 同n 有 偿 合 同 是 指 当 事 人 须 付 出 一 定 代 价 方 才 可 以 取 得 利 益 的合 同 。 n 无 偿 合 同 是 指 当 事 人 一 方 只 取 得 利 益 而 不 需 付 出 任 何 代 价的 合 同 ， 例 如 无 偿 保 管 合 同 。n （ 3） 诺 成 合 同 和 实 践 合 同n 诺 成 合 同 是 指 不 需 要 交 付 标 的 物 ， 只 需 要 当 事 人 意 思 表 示一 致 即 可 成 立 的 合 同 ， 例 如 买 卖 合 同 。n 实 践 合 同 是 指 不 但 需

5、 要 当 事 人 意 思 表 示 一 致 ， 而 且 需 要 交付 标 的 物 方 才 成 立 的 合 同 ， 例 如 保 管 合 同 。 第 5页 n （ 4） 要 式 合 同 和 不 要 式 合 同n 要 式 合 同 是 指 合 同 的 成 立 须 采 取 特 定 形 式 的 合 同 ， 它 又 可以 分 为 法 定 要 式 合 同 和 约 定 要 式 合 同 。n 不 要 式 合 同 是 指 不 需 要 特 定 形 式 和 手 续 就 可 以 成 立 的 合 同 。n （ 5） 主 合 同 和 从 合 同n 主 合 同 是 指 不 需 要 其 他 合 同 为 存 在 前 提 或 条 件

6、， 而 可 以 独立 成 立 的 合 同 。n 从 合 同 是 指 必 须 以 他 种 合 同 存 在 为 前 提 、 自 身 不 能 独 立 存在 的 合 同 。 一 般 来 讲 ， 主 合 同 变 更 或 消 灭 ， 从 合 同 也 随 之变 更 或 消 灭 。 n （ 6） 本 合 同 和 预 约 合 同n 当 事 人 约 定 将 来 订 立 一 定 合 同 的 合 同 是 预 约 合 同 ， 为 了 履行 预 约 合 同 而 订 立 的 合 同 是 本 合 同 。 第 6页 n （ 7） 格 式 合 同 和 非 格 式 合 同n 格 式 合 同 是 指 合 同 的 必 要 条 款 内

7、容 因 一 方 当 事 人 为 了 重 复使 用 而 预 先 拟 定 、 且 在 订 立 合 同 时 未 与 对 方 协 商 的 合 同 。例 如 ： 铁 路 、 公 路 、 航 空 、 水 运 等 合 同 。n 非 格 式 合 同 是 指 双 方 当 事 人 可 以 对 条 款 进 行 协 商 的 合 同 。实 践 中 绝 大 部 分 的 合 同 属 于 非 格 式 合 同 。n （ 8） 为 本 人 利 益 的 合 同 和 为 第 三 人 利 益 的 合 同n 为 本 人 利 益 的 合 同 是 指 为 了 自 己 或 者 被 代 理 人 的 利 益 而 与他 人 订 立 的 合 同 。

8、n 为 第 三 人 利 益 的 合 同 是 指 为 了 第 三 人 的 利 益 而 与 他 人 订 立的 合 同 ， 例 如 受 益 人 为 第 三 人 的 保 险 合 同 即 为 适 例 。 第 7页 n （ 9） 有 名 合 同 、 无 名 合 同 、 混 合 合 同 。n 凡 是 法 律 赋 予 名 称 并 作 出 特 别 规 定 的 合 同 即 为 有名 合 同 ， 例 如 我 国 合 同 法 分 则 规 定 的 15种 合同 。n 凡 是 法 律 没 有 赋 予 名 称 并 作 出 特 别 规 定 的 合 同 即为 无 名 合 同 。n 内 容 包 括 两 个 以 上 独 立 的 有

9、 名 合 同 事 项 或 有 名 合同 与 无 名 合 同 事 项 混 杂 在 一 个 合 同 中 的 合 同 就 是混 合 合 同 。 第 8页 （ 三 ） 合 同 法 的 概 念 和 调 整 范 围 n 合 同 法 是 调 整 平 等 民 事 主 体 间 利 用 合 同 进 行财 产 流 转 而 产 生 的 社 会 关 系 的 法 律 规 范 的 总和 。 合 同 法 在 性 质 上 属 于 民 法 范 畴 ， 是 民 法的 重 要 组 成 部 分 。n 合 同 法 的 调 整 范 围 可 以 从 以 下 两 个 方 面 理 解 ：n （ 1） 合 同 法 调 整 的 是 具 有 财 产

10、内 容 的 社 会 关 系 ，这 表 明 合 同 法 并 不 调 整 涉 及 人 身 关 系 的 社 会 关 系 ； n （ 2） 合 同 法 调 整 的 是 以 财 产 流 转 为 特 征 的 社 会 关系 ， 这 表 明 合 同 法 所 调 整 的 财 产 关 系 仅 仅 是 动 态的 财 产 关 系 。 第 9页 （ 四 ） 合 同 法 的 基 本 原 则 n （ 1） 意 思 自 治 原 则n 合 同 当 事 人 在 通 过 订 立 合 同 而 取 得 权 利 、 承 受 义 务 的 过 程 中 完 全 基 于自 己 的 意 志 自 由 ， 不 受 国 家 权 力 和 任 何 其 他

11、人 、 其 他 组 织 的 非 法 干 预 。n （ 2） 平 等 原 则n 当 事 人 合 同 地 位 平 等 ， 在 合 同 权 利 义 务 分 配 上 平 等 协 商 ， 合 同 主 体 平等 地 受 法 律 保 护 。n （ 3） 公 平 原 则 n 民 事 主 体 本 着 公 正 的 观 念 从 事 合 同 活 动 ， 正 当 地 行 使 权 利 和 履 行 义 务 ，在 民 事 活 动 中 兼 顾 他 人 利 益 和 社 会 公 共 利 益 。n （ 4） 诚 实 信 用 原 则n 诚 实 信 用 原 则 要 求 人 们 在 从 事 民 事 活 动 中 讲 求 信 用 ， 诚 实

12、不 欺 ， 用 善意 的 心 理 和 方 法 来 取 得 权 利 、 履 行 义 务 ， 在 不 损 害 他 人 利 益 和 社 会 利益 的 前 提 下 追 求 自 身 利 益 的 实 现 。n （ 5） 公 序 良 俗 原 则n 公 序 良 俗 是 公 共 秩 序 和 善 良 风 俗 的 简 称 。 第 10页 二 、 物 业 管 理 合 同 概 述 n （ 一 ） 物 业 管 理 合 同 的 含 义n 物 业 管 理 合 同 是 物 业 管 理 企 业 与 委 托 人 签 订 的 ， 物 业 管 理 企业 接 受 委 托 提 供 物 业 管 理 服 务 ， 委 托 人 支 付 管 理 费

13、 用 的 合 同 。它 又 被 称 为 物 业 管 理 服 务 合 同 或 物 业 管 理 委 托 合 同 。n 物 业 管 理 合 同 是 委 托 合 同 的 一 种 。 n 所 谓 委 托 ， 是 指 将 事 情 或 事 务 交 给 他 人 办 理 的 意 思 。n 委 托 他 人 办 理 事 务 的 人 被 称 为 委 托 人 ；n 接 受 他 人 的 委 托 ， 为 他 人 的 利 益 办 理 委 托 事 务 的 人 被 称 为 受 托 人 。n 根 据 物 业 管 理 条 例 的 规 定 ， 物 业 管 理 合 同 可 以 分 为 两 种 ：n 前 期 物 业 管 理 合 同n 物

14、业 管 理 合 同 第 11页 （ 二 ） 物 业 管 理 合 同 的 特 征n 1.物 业 管 理 合 同 的 当 事 人 是 特 定 的 n 2.物 业 管 理 合 同 是 以 为 特 定 业 主 及 业 主 自 治团 体 处 理 物 业 管 理 事 务 为 内 容 的 合 同n 3.物 业 管 理 合 同 的 订 立 是 以 双 方 当 事 人 的 信任 为 前 提 的n 4.物 业 管 理 合 同 是 诺 成 合 同n 5.物 业 管 理 合 同 是 有 偿 合 同 n 6.物 业 管 理 合 同 是 双 务 合 同n 7.物 业 管 理 合 同 是 要 式 合 同 第 12页 （ 三

15、 ） 物 业 管 理 合 同 和 业 主 公 约 的 区 别 n 1.两 者 签 订 的 主 体 不 同n 物 业 管 理 合 同 是 两 个 主 体 物 业 公 司 、 业 主 ；n 业 主 公 约 则 是 多 个 主 体 业 主 、 开 发 商 、 业 主 委员 会 、 非 业 主 使 用 人 ， 他 们 为 了 分 清 彼 此 的 权 利义 务 而 签 订 公 约 。n 2.内 容 不 同n 物 业 管 理 合 同 的 主 要 内 容 是 明 确 委 托 人 （ 主 要 是业 主 ） 和 受 托 人 （ 物 业 公 司 ） 之 间 的 权 利 义 务 关系 ； n 业 主 公 约 的 主

16、 要 内 容 则 是 规 定 业 主 自 我 约 束 的 方面 ， 它 对 业 主 不 可 以 进 行 的 活 动 作 出 了 规 定 。 第 二 节 物 业 管 理 合 同 的 订 立 第 14页 一 、 物 业 管 理 合 同 订 立 程 序 n 物 业 管 理 合 同 的 订 立 程 序 ， 是 指 当 事 人 为 了订 立 物 业 管 理 合 同 而 进 行 的 反 复 协 商 、 以 求达 成 双 方 真 实 意 思 表 示 一 致 的 过 程 ， 主 要 包括 要 约 和 承 诺 两 个 过 程 。n 我 国 合 同 法 第 十 三 条 规 定 ： “ 当 事 人 订立 合 同 ，

17、 采 取 要 约 、 承 诺 方 式 。 ” 第 15页 （ 一 ） 要 约 n 所 谓 要 约 ， 是 指 希 望 和 他 人 订 立 合 同 的 意 思表 示 。 n 要 约 必 须 具 备 以 下 条 件 ： n （ 1） 要 约 必 须 由 特 定 的 当 事 人 作 出 。n （ 2） 要 约 必 须 向 相 对 人 作 出 。n （ 3） 要 约 的 内 容 必 须 具 体 明 确 。 n （ 4） 要 约 人 有 受 该 要 约 约 束 的 意 思 表 示 。n 要 约 的 形 式 主 要 有 口 头 形 式 和 书 面 形 式 两 种 。n 物 业 管 理 合 同 的 要 约

18、应 采 用 书 面 形 式 。 第 16页 （ 二 ） 承 诺 n 所 谓 承 诺 ， 是 指 受 要 约 人 同 意 要 约 的 意 思 表示 。 n 承 诺 的 构 成 要 件：n （ 1） 承 诺 必 须 由 受 要 约 人 发 出 。n （ 2） 承 诺 必 须 向 要 约 人 作 出 。n （ 3） 承 诺 的 内 容 应 当 和 要 约 完 全 一 致 。 n （ 4） 承 诺 必 须 在 承 诺 期 限 内 作 出 。n （ 5） 承 诺 的 方 式 必 须 符 合 要 约 的 规 定 。 第 17页 二 、 物 业 管 理 合 同 订 立 方 式 n 物 业 管 理 合 同 目

19、 前 有 两 种 订 立 方 式 ：n 第 一 ， 协 商 方 式 ；n 第 二 ， 招 标 方 式 。n 根 据 物 业 管 理 条 例 第 二 十 四 条 的 规 定 ，前 期 物 业 管 理 合 同 除 特 殊 情 况 外 ， 应 当 采 用招 标 方 式 订 立 。 对 于 业 主 与 物 业 公 司 订 立 的物 业 管 理 合 同 ， 法 规 则 没 有 规 定 具 体 的 订 立方 式 ， 它 既 可 以 采 取 协 商 方 式 ， 也 可 以 采 取招 标 方 式 。 第 18页 （ 一 ） 协 商 方 式 n 所 谓 协 商 方 式 ， 就 是 指 准 备 委 托 方 （ 业

20、 主 方 ） 或 欲 求 受 托 方（ 物 业 公 司 ） 向 对 方 发 出 要 约 并 经 过 对 方 承 诺 ， 依 法 以 书 面方 式 订 立 正 式 的 物 业 管 理 合 同 。n 在 协 商 过 程 中 ， 仍 然 要 遵 循 要 约 、 承 诺 的 程 序 。 并 且 根 据 诚实 信 用 原 则 ， 都 要 履 行 先 合 同 义 务 ， 即 彼 此 之 间 的 协 助 、 保密 、 通 知 、 保 护 等 义 务 ， 如 果 因 为 没 有 尽 到 先 合 同 义 务 而 造成 对 方 损 失 的 ， 要 承 担 缔 约 过 失 责 任 。n 所 谓 缔 约 过 失 责

21、任 ， 是 指 在 合 同 订 立 过 程 中 ， 一 方 由 于 有 过错 、 违 背 诚 实 信 用 原 则 ， 造 成 对 方 信 赖 利 益 的 损 失 ， 而 必 须承 担 的 责 任 。 我 国 合 同 法 第 四 十 二 条 规 定 ： “ 当 事 人 在订 立 合 同 过 程 中 有 下 列 情 形 之 一 ， 给 对 方 造 成 损 失 的 ， 应 当承 担 损 害 赔 偿 责 任 ： n （ 一 ） 假 借 订 立 合 同 ， 恶 意 进 行 磋 商 ；n （ 二 ） 故 意 隐 瞒 与 订 立 合 同 有 关 的 重 要 事 实 或 者 提 供 虚 假 情 况 ；n （

22、三 ） 有 其 他 违 背 诚 实 信 用 原 则 的 行 为 。 ” 第 19页 （ 二 ） 招 标 方 式 n 招 标 方 式 可 以 分 为 两 种 ：n 第 一 ， 公 开 招 标 。 即 招 标 人 以 招 标 公 告 的 方 式 邀 请 不 特 定的 物 业 管 理 企 业 投 标 。 依 法 必 须 进 行 招 标 项 目 的 招 标 公 告 ，应 当 通 过 国 家 指 定 的 报 刊 、 信 息 网 络 或 者 其 他 媒 体 发 布 。n 第 二 ， 邀 请 招 标 。 即 招 标 人 以 投 标 邀 请 书 的 方 式 邀 请 特 定的 物 业 管 理 企 业 投 标 。

23、 采 用 邀 请 招 标 方 式 的 ， 应 当 向 三 个以 上 具 备 承 担 招 标 项 目 的 能 力 、 资 信 良 好 的 特 定 法 人 或 其他 组 织 发 出 投 标 邀 请 书 。 n 可 以 列 入 招 标 范 围 的 物 业 管 理 项 目 分 为 以 下 几 种 ： n 新 开 发 建 成 的 物 业 ；n 开 发 商 对 原 物 业 公 司 不 满 意 的 物 业 ；n 业 主 对 原 物 业 公 司 不 满 意 的 物 业 ；n 因 房 管 单 位 改 制 推 出 的 物 业 ；n 因 政 府 需 要 的 物 业 。 第 三 节 物 业 管 理 合 同 的 内 容

24、 与 效 力 第 21页 一 、 物 业 管 理 合 同 的 条 款 n根据我国合同法第十二条规定：“合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可以按照各类合同的示范文本订立合同。n物业管理条例第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” n 物 业 管 理 合 同 一 般 由 三 部 分 组 成 ， 即 合 同 的 首 部 、

25、主 文 和 结 尾 。 第 22页 （ 一 ） 合 同 首 部 n 1.合 同 名 称 和 编 号 。n 2.订 立 合 同 的 日 期 ： 日 期 也 可 以 放 在 合 同 文 本 的 结尾 加 以 规 定 。n 3.订 约 地 点 。n 4.合 同 当 事 人 ： 委 托 人 （ 甲 方 ） 和 被 委 托 人 （ 乙 方 ）的 名 称 和 住 所 。n 5.订 约 理 由 ： 根 据 建 设 部 和 国 家 工 商 行 政 管 理 总 局发 布 的 物 业 管 理 合 同 范 本 ， 订 约 理 由 通 常 是 ： “ 根据 有 关 法 律 、 法 规 ， 在 自 愿 、 平 等 、

26、协 商 一 致 的 基础 上 ， 甲 方 将 X X物 业 委 托 于 乙 方 实 行 物 业 管 理 ， 订立 本 合 同 。 ” 第 23页 （ 二 ） 合 同 主 文 n 合 同 主 文 又 称 为 合 同 的 正 文 ， 是 关 于 物 业 具体 情 况 、 双 方 权 利 义 务 、 违 约 责 任 等 问 题 的具 体 规 定 ， 具 有 内 容 详 细 而 全 面 、 操 作 性 强的 特 点 。 主 文 应 当 包 含 以 下 条 款 ： n 1.物 业 基 本 情 况n 物 业 的 名 称 和 类 型 ； n 物 业 坐 落 的 位 置 （ X市 X区 X路 X号 ） ；n

27、物 业 的 东 西 南 北 四 至 ；n 物 业 的 占 地 面 积 和 建 筑 面 积 。 第 24页 n 2.委 托 管 理 事 项n （ 1） 对 房 屋 建 筑 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 、 市 政 公 用 设施 和 附 属 建 筑 物 、 构 筑 物 等 进 行 维 护 和 保 养 。n （ 2） 对 公 共 生 态 环 境 的 管 理 ， 包 括 对 公 用 绿 地 、 花 木 、建 筑 小 品 等 的 养 护 和 管 理 ； 对 公 共 环 境 卫 生 的 维 护 。n （ 3） 维 持 公 共 秩 序 和 对 交 通 与 车 辆 停 放 秩 序 的 管 理 。

28、n （ 4） 代 为 物 业 经 营 和 财 务 管 理 的 事 务 。n （ 5） 组 织 开 展 社 区 文 化 娱 乐 活 动 。 n （ 6） 对 于 业 主 和 物 业 使 用 人 房 屋 的 自 用 部 位 、 自 用 设 施及 设 备 的 维 修 、 养 护 ， 在 当 事 人 提 出 委 托 时 应 接 受 委 托 并收 取 合 理 费 用 。n （ 7） 其 他 委 托 事 项 。 第 25页 n 3.委 托 管 理 期 限n 合 同 通 常 明 确 规 定 委 托 管 理 物 业 的 起 始 和 结 束 时 间 。n 4.双 方 的 权 利 义 务n （ 1） 甲 方 即

29、委 托 方 的 权 利 义 务 规 定n 甲 方 的 主 要 权 利 有 以 下 几 类 ：n 代 表 权n 公 约 制 定 权 n 审 定 权n 监 督 权n 指 示 权n 其 他 权 利 第 26页 n 甲 方 的 主 要 义 务 如 下 ：n 协 助 义 务：协助受托方接管委托的物业；负责收集、整理物业管理所需要的全部图纸、档案、资料，并在一定期限内向受托方移交；协助受托方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动等。 n 在 约 定 期 限 内 向 受 托 人 提 供 管 理 用 房 （ 有 偿 或 者 无 偿 由双 方 约 定 ） ； 在 约 定 期 限 内 向 受 托 人 提 供 有 偿

30、 的 经 营 性 商业 用 房 。n 按 照 业 主 公 约 约 束 业 主 和 物 业 使 用 人 的 违 约 行 为 。 n 当 业 主 和 业 主 使 用 人 不 按 规 定 交 纳 物 业 管 理 费 时 ， 负 责催 交 或 以 其 他 方 式 偿 付 。n 如 果 甲 方 是 房 地 产 开 发 企 业 ， 则 其 委 托 乙 方 管 理 的 房 屋 、设 施 、 设 备 应 达 到 国 家 验 收 标 准 要 求 ， 否 则 负 责 返 修 或 者委 托 乙 方 返 修 ， 支 付 全 部 费 用 等 。 第 27页 n （ 2） 乙 方 即 受 托 方 的 权 利 和 义 务n

31、 根 据 有 关 法 律 法 规 和 合 同 约 定 ， 制 定 物 业 管 理 制 度 。n 按 照 合 同 约 定 ， 收 取 物 业 管 理 费 用 的 权 利 。n 对 业 主 和 物 业 使 用 人 违 反 法 规 、 规 章 的 行 为 ， 提 请 有 关部 门 处 理 。n 转 委 托 的 限 制 ： 可 选 聘 专 营 公 司 承 担 本 物 业 的 专 项 管 理业 务 ， 但 不 得 将 本 物 业 的 管 理 责 任 转 让 给 第 三 方 。n 负 责 编 制 房 屋 、 附 属 建 筑 物 、 构 筑 物 、 设 施 、 设 备 、 绿化 等 的 年 度 维 修 养

32、护 计 划 和 大 、 中 修 方 案 ， 经 双 方 议 定 后由 乙 方 组 织 实 施 。 第 28页 n 告 知 义 务 ： 受 托 人 应 不 迟 延 地 向 委 托 人 报 告 受 托 人 办 事 的 进 展 情 况 ，答 复 委 托 人 的 询 问 ， 或 者 就 重 大 事 项 提 出 书 面 报 告 ； 向 业 主 和 物 业 使用 人 告 知 物 业 使 用 的 有 关 规 定 ； 在 约 定 期 限 内 ， 向 全 体 业 主 和 物 业 使用 人 公 布 管 理 费 用 收 支 账 目 。n 负 责 编 制 物 业 管 理 年 度 计 划 、 资 金 使 用 计 划 及

33、 决 算 报 告 。n 不 越 权 义 务 ： 受 托 人 必 须 在 代 理 权 限 内 忠 实 地 为 委 托 人 利 益 办 理 委托 事 务 ， 对 于 超 越 委 托 权 限 的 行 为 ， 委 托 人 如 果 不 予 以 追 认 的 ， 一 切后 果 由 受 托 人 承 担 。 例 如 ， 对 本 物 业 的 公 用 设 施 不 得 擅 自 占 用 和 改 变使 用 功 能 ， 如 需 在 本 物 业 内 改 、 扩 建 或 完 善 配 套 项 目 ， 须 与 甲 方 协 商经 甲 方 同 意 后 报 有 关 部 门 批 准 方 可 实 施 。 n 财 产 和 相 关 资 料 的

34、保 管 和 移 交 义 务 ： 在 合 同 存 续 期 间 内 ， 受 托 方 必须 妥 善 经 营 和 保 管 物 业 财 产 和 相 关 资 料 。 在 合 同 终 止 时 ， 受 托 方 必 须向 委 托 方 移 交 全 部 经 营 性 商 业 用 房 、 管 理 用 房 及 物 业 管 理 的 全 部 档 案资 料 。n 接 受 业 主 和 行 政 主 管 部 门 的 指 导 监 督 。 第 29页 5.管 理 服 务 的 质 量 及 标 准 约 定n 如 何 确 定 物 业 管 理 服 务 的 质 量 及 其 标 准 ， 是 衡 量 物业 公 司 是 否 能 够 很 好 履 行 合

35、同 义 务 的 重 要 标 尺 。 我们 可 以 从 以 下 几 个 方 面 对 此 作 出 约 定 ：n 房 屋 外 观 ；n 设 备 运 行 ；n 房 屋 及 设 施 、 设 备 的 维 修 和 养 护 ； n 公 共 环 境 ；n 绿 化 ；n 交 通 秩 序 和 车 辆 停 放 秩 序 ；n 保 安 ；n 物 业 的 急 修 和 小 修 ；n 业 主 和 物 业 使 用 人 对 委 托 方 工 作 的 满 意 率 等 。 第 30页 6.物 业 管 理 服 务 费 用 n （ 1） 物 业 管 理 服 务 费n 由 当 事 人 双 方 协 商 决 定 物 业 管 理 服 务 费 的 给

36、 付 方 式 、 支 付 时间 和 地 点 。n 关 于 给 付 方 式 ， 双 方 可 以 约 定 在 委 托 事 项 办 理 完 毕 之 时 ， 由 委 托 方 一次 性 给 付 ； 或 者 先 由 受 托 方 自 负 费 用 ， 然 后 由 委 托 方 一 次 性 给 付 ； 同时 ， 也 可 以 变 一 次 性 给 付 为 分 期 给 付 。 在 给 付 物 业 管 理 费 时 ， 还 要 约定 清 楚 是 现 金 给 付 还 是 票 据 给 付 ， 以 免 发 生 纠 纷 。 n 对 于 支 付 的 时 间 和 地 点 也 要 约 定 清 楚 。n 物 业 管 理 费 的 计 算 通

37、 常 的 做 法 是 按 照 房 屋 的 建 筑 面 积 每 月 每平 方 米 多 少 钱 向 业 主 或 物 业 使 用 人 收 取 。n 如 果 因 为 管 理 期 限 较 长 ， 还 可 以 按 照 双 方 约 定 的 标 准 进 行 调 整 。n 如 果 发 生 物 业 管 理 服 务 费 用 逾 期 不 交 的 ， 则 还 应 当 由 该 行 为 人 交 纳 一定 的 滞 纳 金 。n 一 些 专 项 服 务 （ 例 如 组 织 社 区 文 化 娱 乐 活 动 ） 的 报 酬 ， 则 须 另 行 约 定 。n 特 约 服 务 项 目 属 于 物 业 公 司 的 自 营 业 务 范 围

38、 ， 因 享 受 该 种 服 务 而 发 生的 费 用 报 酬 由 当 事 人 自 己 约 定 ， 不 在 物 业 管 理 合 同 规 定 的 范 围 以 内 。 第 31页 n （ 2） 车 位 使 用 费n 该 费 用 按 照 露 天 车 位 、 车 库 等 不 同 的 车 位 进 行 收 费 ， 标 准 由 双 方 约 定 。n （ 3） 房 屋 的 共 用 部 位 、 共 用 设 施 、 设 备 、 公 共 场 地 的 维 护 费n （ 4） 其 他 费 用n 包 括 业 主 或 物 业 使 用 人 自 用 部 位 的 维 修 、 保 养 费 用 等 等 。n 这 里 需 要 特 别

39、说 明 的 有 两 个 问 题 ：n 第 一 ， 物 业 管 理 费 用 分 为 两 种 ， 一 种 是 政 府 指 导 价 ； 一 种 是 当 事 人 自行 协 商 达 成 的 价 格 。 n 第 二 ， 根 据 我 国 合 同 法 第 六 十 三 条 规 定 ： “ 执 行 政 府 定 价 或 者 政府 指 导 价 的 ， 在 合 同 约 定 的 交 付 期 限 内 政 府 价 格 调 整 时 ， 按 照 交 付 时的 价 格 计 算 。 逾 期 交 付 标 的 物 的 ， 遇 价 格 上 涨 时 ， 按 照 原 价 格 执 行 ；价 格 下 降 时 ， 按 照 新 价 格 执 行 。 逾

40、 期 提 取 标 的 物 或 者 逾 期 付 款 的 ， 遇价 格 上 涨 时 ， 按 照 新 价 格 执 行 ； 价 格 下 降 时 ， 按 照 原 价 格 执 行 。 ” 所以 ， 对 于 执 行 政 府 指 导 价 的 管 理 服 务 项 目 的 价 格 ， 可 能 会 发 生 非 基 于当 事 人 意 志 的 变 化 ， 具 体 如 何 确 定 价 格 ， 应 当 遵 照 合 同 法 的 上 述 规 定 。 第 32页 n 7.违 约 责 任n 对 于 违 约 责 任 的 承 担 方 式 ， 分 为 以 下 几 种 ： 实 际 履 行 、 赔 偿 损 失 等 。另 外 ， 对 于 双

41、方 在 合 同 中 既 约 定 了 违 约 金 又 约 定 了 定 金 的 ， 根 据 我 国 合 同 法 第 一 百 一 十 六 条 ， 对 方 可 以 选 择 适 用 违 约 金 或 者 定 金 条 款 。在 支 付 了 违 约 金 或 者 定 金 之 后 ， 如 果 仍 然 不 能 补 偿 对 方 损 失 的 ， 还 应当 进 行 赔 偿 。 当 事 人 也 可 以 约 定 赔 偿 的 基 本 原 则 、 提 出 赔 偿 要 求 的 期限 、 提 出 赔 偿 请 求 的 通 知 方 法 、 应 当 提 供 的 证 明 文 件 及 相 关 单 据 等 。n 8.变 更 、 解 除 或 终

42、止 合 同 的 约 定n 除 了 法 定 事 由 以 外 ， 当 事 人 可 以 自 由 约 定 合 同 变 更 、 解 除 和 终 止 的 情形 以 及 由 此 造 成 损 失 的 赔 偿 条 款 。n 9.约 定 的 其 他 事 项 n （ 1） 保 密 条 款n （ 2） 争 议 解 决 条 款n （ 3） 对 转 委 托 的 限 制n （ 4） 合 同 生 效 期 限 的 约 定 ， 等 等 。 第 33页 （ 三 ） 合 同 的 结 尾 n 合 同 的 结 尾 ， 又 称 为 合 同 的 结 尾 文 句 ， 目 的 是 和 合同 的 首 部 相 呼 应 ， 并 以 签 名 或 盖 章

43、 来 表 示 当 事 人 订立 合 同 的 真 实 意 思 。 合 同 的 的 结 尾 一 般 有 以 下 内 容 ：n 1.订 立 合 同 的 日 期 ： 它 也 可 以 在 合 同 的 首 部 中 规 定 。 如 果首 部 中 已 经 载 明 的 ， 可 以 在 这 里 仅 仅 说 明 “ 于 合 同 首 部 所载 的 日 期 订 立 ” 。 n 2.合 同 生 效 的 日 期 。n 3.合 同 当 事 人 的 签 名 和 盖 章 ： 签 名 时 一 般 应 当 注 明 签 名 人的 法 律 地 位 。n 4.合 同 的 份 数 ： 注 明 合 同 的 正 本 、 副 本 的 份 数 及

44、当 事 人 各持 几 份 。 第 34页 二 、 物 业 管 理 合 同 的 履 行 n 所 谓 物 业 管 理 合 同 的 履 行 ， 是 指 当 事 人 双 方依 据 物 业 管 理 合 同 的 条 款 ， 相 互 以 实 际 行 为完 成 各 自 承 担 的 义 务 和 实 现 各 自 享 有 的 权 利 。n 我 国 民 法 通 则 第 八 十 八 条 规 定 ： “ 合 同的 当 事 人 应 当 按 照 合 同 的 约 定 ， 全 部 履 行 自己 的 义 务 。 ”n 合 同 法 第 六 十 条 也 明 确 规 定 ： “ 当 事 人应 当 按 照 约 定 全 面 履 行 自 己

45、的 义 务 。 ” n 合 同 顺 利 地 履 行 完 毕 ， 就 意 味 着 双 方 合 同 关系 的 终 结 。 第 35页 （ 一 ） 物 业 管 理 合 同 履 行 的 原 则 n 1.全 面 履 行 原 则n 合 同 当 事 人 必 须 按 照 合 同 约 定 全 面 地 履 行 自 己 负 担 的 各 种义 务 ， 不 能 不 履 行 和 不 适 当 履 行 。n 不 履 行 是 指 在 当 事 人 有 能 力 履 行 合 同 义 务 ， 而 且 该 合 同 并未 陷 入 履 行 不 能 的 境 地 或 者 不 存 在 暂 时 的 履 行 困 难 的 情 况下 ， 合 同 义 务

46、人 仍 然 不 履 行 合 同 义 务 的 行 为 。n 不 适 当 履 行 是 指 合 同 义 务 人 虽 然 有 履 行 义 务 的 行 为 ， 但 是不 符 合 合 同 要 求 。 主 要 表 现 为 ： n （ 1） 履 行 标 的 的 质 量 不 符 合 合 同 标 准 。n （ 2） 履 行 标 的 的 数 量 不 充 足 或 超 过 合 同 要 求 的 数 量 。n （ 3） 履 行 时 间 和 地 点 不 恰 当 。n （ 4） 履 行 方 式 钓 不 适 当 。n （ 5） 法 定 的 附 随 义 务 没 有 履 行 。n 对 于 不 履 行 合 同 义 务 而 造 成 对

47、方 损 失 的 ， 违 约 人 应 当 承 担违 约 责 任 ， 并 予 以 赔 偿 。 对 于 因 为 不 完 全 履 行 而 造 成 对 方损 失 的 （ 理 论 上 称 为 加 害 履 行 ） 也 要 承 担 违 约 责 任 并 赔 偿 。 第 36页 n 2.实 际 履 行 原 则n 该 原 则 要 求 合 同 当 事 人 应 当 按 照 合 同 约 定 的 标 的履 行 义 务 ， 不 能 用 其 他 标 的 代 替 ， 也 不 能 用 交 付违 约 金 或 赔 偿 金 的 形 式 代 为 履 行 。n 我 国 合 同 法 第 一 百 一 十 条 规 定 ： “ 当 事 人 一方 不

48、 履 行 非 金 钱 债 务 或 者 履 行 非 金 钱 债 务 不 符 合约 定 的 ， 对 方 可 以 要 求 履 行 ， 但 有 下 列 情 形 之 一的 除 外 ： n （ 一 ） 法 律 上 或 者 事 实 上 不 能 履 行 ；n （ 二 ） 债 务 的 标 的 不 适 于 强 制 履 行 或 者 履 行 费 用 过 高 ；n （ 三 ） 债 权 人 在 合 理 期 限 内 未 要 求 履 行 。 ” 第 37页 n 3.协 助 履 行 原 则n 对 于 物 业 管 理 合 同 的 履 行 ， 合 同 的 双 方 当 事 人 一定 要 为 彼 此 履 行 合 同 义 务 提 供 方

49、 便 和 必 要 的 协 助 ，这 样 会 加 快 合 同 履 行 的 效 率 、 提 高 合 同 履 行 的 效果 。 合 同 法 第 六 十 条 第 二 款 也 规 定 了 当 事 人在 合 同 履 行 过 程 中 有 协 助 的 义 务 。n 4.经 济 履 行 原 则n 该 原 则 要 求 当 事 人 在 履 行 物 业 管 理 合 同 时 ， 一 定不 要 浪 费 人 力 、 物 力 、 财 力 和 时 间 ， 对 于 在 履 行义 务 过 程 中 出 现 的 损 失 要 采 取 积 极 措 施 防 止 损 失扩 大 ， 争 取 以 较 高 的 效 率 完 满 地 完 成 合 同 义

50、 务 。 第 38页 （ 二 ） 物 业 管 理 合 同 履 行 的 规 则 n 物 业 管 理 合 同 履 行 的 规 则 是 在 原 则 基 础 上 的 细 化 。 根 据 我 国 合 同 法 和 其 他 有 关 物 业 合 同 的 法 规 的 规 定 ， 这 些 规 则 主要 有 以 下 几 类 ： n 1.法 定 义 务 规 则 n （ 1） 通 知 义 务 。 在 物 业 管 理 合 同 履 行 过 程 中 ， 会 发 生 很 多 当 事 人 在订 立 合 同 时 所 无 法 预 料 的 情 况 ， 当 这 种 情 况 发 生 时 ， 一 方 当 事 人 就 应当 及 时 通 知 另

51、 外 一 方 ， 以 便 作 出 适 当 的 处 理 和 协 商 。 n （ 2） 协 力 义 务 。 协 力 义 务 包 括 协 助 义 务 和 方 便 义 务 两 个 方 面 。 对 于物 业 管 理 合 同 的 履 行 ， 当 事 人 双 方 都 有 协 助 对 方 履 行 并 提 供 方 便 的 法定 义 务 ， 否 则 会 无 端 增 加 当 事 人 的 负 担 ， 并 为 某 些 当 事 人 不 履 行 合 同义 务 提 供 借 口 。n （ 3） 减 损 义 务 。 在 由 于 主 、 客 观 原 因 造 成 一 方 损 失 时 ， 未 损 失 一 方和 遭 受 损 失 的 一

52、方 应 当 采 取 必 要 的 措 施 防 止 损 失 的 扩 大 。n （ 4） 保 密 义 务 。 第 39页 n 2.正 确 履 行 规 则n 该 规 则 是 全 面 履 行 合 同 原 则 的 具 体 体 现 ， 包 括 以 下 几 点 ：n （ 1） 履 行 主 体 正 确 。 一 般 来 讲 ， 合 同 义 务 只 有 由 合 同 当事 人 亲 自 完 成 才 算 是 履 行 主 体 的 正 确 ， 这 在 理 论 上 也 被 称为 亲 自 履 行 规 则 。 但 是 ， 对 于 一 些 经 过 双 方 同 意 的 事 项 可以 由 第 三 人 来 完 成 ， 前 提 是 第 三

53、人 也 同 意 承 担 此 项 义 务 。n （ 2） 履 行 标 的 正 确 。 此 项 规 则 即 为 实 际 履 行 原 则 的 具 体化 ， 我 国 合 同 法 第 一 百 一 十 条 对 此 有 明 确 规 定 。 n （ 3） 履 行 的 时 间 、 地 点 和 方 式 正 确n 3.对 合 同 条 款 约 定 不 明 事 项 的 履 行n 该 规 则 的 适 用 必 须 是 以 合 同 有 效 为 前 提 ， 对 于 合 同 无 效 或不 成 立 来 说 ， 不 适 用 该 规 则 。 第 40页 n 4.价 格 变 动 的 履 行n 这 里 所 谓 的 价 格 变 动 的 履

54、行 ， 是 指 执 行 政 府 定 价 或 者 政 府 指 导 价 的 合同 ， 在 合 同 约 定 的 履 行 期 限 内 遇 到 政 府 调 整 价 格 的 情 况 下 ， 按 照 何 种价 格 履 行 的 问 题 。 在 物 业 管 理 合 同 中 ， 有 很 多 事 项 都 是 有 政 府 明 确 定价 或 指 导 价 格 的 ， 所 以 明 确 这 个 问 题 是 至 关 重 要 的 。 我 国 合 同 法 第 六 十 三 条 明 确 规 定 了 这 个 问 题 。n 5.情 势 变 更n 所 谓 情 势 变 更 ， 是 指 在 合 同 生 效 之 后 、 履 行 尚 未 完 成 之

55、 前 ， 由 于 发 生了 当 事 人 双 方 在 订 立 合 同 时 不 可 能 预 见 和 防 止 的 情 况 变 化 ， 导 致 合 同的 履 行 将 会 产 生 严 重 不 公 平 的 后 果 ， 则 当 事 人 可 以 要 求 变 更 或 者 解 除合 同 。 n 我 国 法 律 并 没 有 明 确 规 定 该 规 则 ， 原 因 是 无 法 明 确 合 理 地 判 断 情 势 变更 和 商 业 风 险 的 差 别 。 但 是 ， 依 据 诚 实 信 用 原 则 ， 该 规 则 仍 然 可 以 有效 实 施 。 第 41页 （ 三 ） 物 业 管 理 合 同 履 行 过 程 中 的

56、抗 辩 权 n 1.同 时 履 行 抗 辩 权n 同 时 履 行 抗 辩 权 是 指 在 双 务 合 同 中 ， 一 方 当 事 人 在 对 方 当事 人 没 有 履 行 合 同 义 务 或 履 行 不 符 合 约 定 的 前 提 下 可 以 拒绝 履 行 本 方 的 义 务 。n 我 国 合 同 法 第 六 十 六 条 规 定 ： “ 当 事 人 互 负 债 务 ， 没有 先 后 履 行 顺 序 的 ， 应 当 同 时 履 行 。 一 方 在 对 方 履 行 之 前有 权 拒 绝 其 履 行 要 求 。 一 方 在 对 方 履 行 债 务 不 符 合 约 定 时 ，有 权 拒 绝 其 相 应

57、 的 履 行 要 求 。 ”n 2.先 履 行 抗 辩 权 n 合 同 法 第 六 十 七 条 规 定 ， 当 事 人 互 负 债 务 ， 有 先 后 履行 顺 序 ， 先 履 行 一 方 未 履 行 的 ， 后 履 行 一 方 有 权 拒 绝 其 履行 要 求 。 先 履 行 一 方 履 行 债 务 不 符 合 约 定 的 ， 后 履 行 一 方有 权 拒 绝 其 相 应 的 履 行 要 求 。 第 42页 n 3.不 安 抗 辩 权n 合 同 法 第 六 十 八 条 规 定 ： “ 应 当 先 履 行 债 务 的 当 事 人 ， 有 确 切 证据 证 明 对 方 有 下 列 情 形 之 一

58、 的 ， 可 以 中 止 履 行 ： （ 一 ） 经 营 状 况 严 重恶 化 ； （ 二 ） 转 移 财 产 、 抽 逃 资 金 ， 以 逃 避 债 务 ； （ 三 ） 丧 失 商 业 信誉 ； （ 四 ） 有 丧 失 或 者 可 能 丧 失 履 行 债 务 能 力 的 其 他 情 形 。 当 事 人 没有 确 切 证 据 中 止 履 行 的 ， 应 当 承 担 违 约 责 任 。 ”n 根 据 合 同 法 第 六 十 九 条 ， 对 于 一 方 想 行 使 不 安 抗 辩 权 时 ， 应 当 及时 通 知 对 方 。 对 方 提 供 适 当 担 保 时 ， 应 当 恢 复 履 行 。 中

59、止 履 行 后 ， 对方 在 合 理 期 限 内 未 恢 复 履 行 能 力 并 且 未 提 供 适 当 担 保 的 ， 中 止 履 行 的一 方 可 以 解 除 合 同 。 n 在 行 使 合 同 履 行 抗 辩 权 的 时 候 ， 一 定 要 注 意 其 行 使 的 前 提 是在 同 一 个 法 律 关 系 中 ， 即 在 物 业 管 理 法 律 关 系 中 产 生 的 抗 辩权 不 能 对 抗 房 屋 买 卖 法 律 关 系 中 的 当 事 人 ； 同 样 ， 在 房 屋 买卖 法 律 关 系 中 的 抗 辩 权 不 能 对 抗 物 业 管 理 法 律 关 系 中 的 当 事人 。 第

60、四 节 物 业 管 理 合 同 的 违 约 、变 更 和 终 止 第 44页 一 、 物 业 管 理 合 同 的 违 约 n （ 一 ） 违 约 行 为 表 现 方 式n 所 谓 物 业 管 理 合 同 的 违 约 ， 是 指 合 同 的 当 事 人 没 有 按 照 合 同的 约 定 履 行 自 己 的 义 务 ， 而 应 当 承 担 法 律 责 任 的 行 为 。 物 业管 理 合 同 的 违 约 主 要 有 以 下 几 种 情 形 ：n 1.预 期 违 约 n 是 指 在 合 同 履 行 期 限 到 来 之 前 ， 当 事 人 一 方 明 确 表 示 或 者 以 自 己 的 行为 表 明

61、不 履 行 合 同 义 务 的 行 为 。 。n 2.履 行 不 能n 履 行 不 能 ， 在 这 里 是 指 合 同 的 义 务 人 由 于 自 己 的 原 因 ， 事 实 上 已 经 不可 能 实 际 履 行 债 务 。n 3.履 行 迟 延n 履 行 迟 延 ， 是 指 合 同 义 务 人 在 合 同 履 行 期 届 满 而 没 有 履 行 合 同 义 务 。它 可 以 包 括 债 务 人 的 履 行 迟 延 和 债 权 人 的 履 行 迟 延 两 种 情 况 。 第 45页 n 4.履 行 瑕 疵n 履 行 瑕 疵 ， 是 指 债 务 人 履 行 的 标 的 不 符 合 合 同 约 定

62、 的 质 量标 准 。 它 可 以 分 为 违 约 瑕 疵 和 损 害 瑕 疵 。 违 约 瑕 疵 ， 是 指债 务 人 履 行 的 标 的 在 质 量 上 不 符 合 约 定 标 准 ， 但 是 尚 未 造成 他 人 人 身 或 财 产 损 失 。n 5.不 适 当 履 行n 这 里 的 不 适 当 履 行 是 指 除 上 述 的 瑕 疵 履 行 外 的 、 合 同 债 务人 未 按 照 约 定 的 标 的 、 数 量 、 履 行 方 式 和 地 点 而 履 行 合 同义 务 的 行 为 。 主 要 包 括 部 分 履 行 、 履 行 方 式 不 适 当 、 履 行地 点 不 适 当 、 其

63、 他 违 反 附 随 义 务 的 行 为 。 广 义 的 不 适 当 履行 ， 包 括 了 上 述 的 履 行 迟 延 、 履 行 瑕 疵 等 情 形 。 我 们 这 里用 的 显 然 是 狭 义 的 概 念 。 第 46页 （ 二 ） 违 约 责 任 的 承 担 n 违 约 责 任 的 承 担 方 式 有 以 下 几 种 ： n 1.继 续 履 行n 继 续 履 行 是 指 由 法 院 或 者 仲 裁 机 构 作 出 实 际 履 行 的 判 决 或裁 决 ， 强 迫 合 同 债 务 人 在 指 定 期 限 内 履 行 合 同 义 务 。 它 有以 下 构 成 要 件 ： n （ 1） 须 有

64、 合 同 债 权 人 的 请 求 ；n （ 2） 债 务 履 行 仍 有 可 能 ；n （ 3） 有 继 续 履 行 的 必 要 ；n （ 4） 法 院 或 仲 裁 机 关 认 为 适 用 继 续 履 行 。n 2.采 取 补 救 措 施n 我 国 合 同 法 第 一 百 一 十 一 条 的 规 定 也 适 用 于 瑕 疵 履 行的 情 况 。 第 47页 n 3.赔 偿 损 失n 根 据 我 国 合 同 法 第 一 百 一 十 三 、 一 百 一 十 四 条 的 规 定 ，赔 偿 的 范 围 限 于 因 违 约 造 成 的 损 失 ， 包 括 合 同 履 行 后 可 以获 得 的 利 益 ，

65、 但 不 得 超 过 违 反 合 同 一 方 订 立 合 同 时 预 见 到或 者 应 当 预 见 到 的 因 违 反 合 同 可 能 造 成 的 损 失 。n 4.违 约 金 和 定 金n 物 业 管 理 合 同 的 当 事 人 可 以 约 定 违 约 金 和 定 金 条 款 ， 但 是这 两 者 不 可 以 同 时 适 用 。 在 选 择 适 用 了 违 约 金 后 ， 就 不 能再 要 求 定 金 ； 同 样 ， 在 履 行 了 定 金 条 款 以 后 ， 也 不 能 再 要求 违 约 金 。 第 48页 二 、 物 业 管 理 合 同 的 变 更 n 物 业 管 理 合 同 的 变 更

66、 是 指 有 效 成 立 的 物 业 管理 合 同 尚 未 履 行 或 者 未 履 行 完 毕 之 前 ， 基 于一 定 法 律 事 实 的 出 现 而 导 致 合 同 的 主 体 、 内容 等 发 生 改 变 。n 它 包 括 物 业 管 理 合 同 的 主 体 变 更 、 内 容 变 更两 个 方 面 。 第 49页 （ 一 ） 主 体 变 更n 主 体 变 更 是 指 不 改 变 合 同 的 内 容 而 改 变 合 同 主 体 的 情 况 。 它又 可 以 分 为 合 同 债 权 的 转 让 、 债 务 的 承 担 、 债 权 债 务 的 概 括承 受 等 三 种 情 况 。n 债 权 的 转 让 是 指 不 改 变 合 同 内 容 ， 债 权 人 通 过 与 第 三 人 订 立 合 同 的 方式 将 合 同 债 权 移 转 给 第 三 人 。 债 权 人 转 让 权 利 的 ， 应 当 通 知 债 务 人 。未 经 通 知 ， 该 转 让 对 债 务 人 不 发 生 效 力 。 根 据 合 同 法 第 七 十 九 条规 定 ： “ 债 权 人 可 以 将 合 同 的 权 利 全