纯华基金上海募集方案草稿

纯华基金上海募集方纯华基金上海募集方案草稿案草稿纯华特别机会地产基金成立的宏观背景纯华特别机会地产基金成立的宏观背景 全球最安全的快速增长市场全球最安全的快速增长市场n中国十三亿人口红利和中国十三亿人口红利和5亿人口的城市化进程，造就亿人口的城市化进程，造就100万亿元的消费市场万亿元的消费市场,房地产和相关产业对房地产和相关产业对经济的带动作用已超过经济的带动作用已超过GDP的的15%，中房，中房上海的住宅上海的住宅指数从指数从1999年年10月的月的1000点，到点，到2005年年5月达月达2275点，点，调控了控了5年后，年后，2010年已达到年已达到4246点。点。无数次宏观调控从无数次宏观调控从2005年以来连续第六年制年以来连续第六年制造了地根紧张，从而使房价又飙升了造了地根紧张，从而使房价又飙升了186%，并估计将在，并估计将在5-10年内持续这一趋势。年内持续这一趋势。2纯华特别机会地产基金成立的国内外背景纯华特别机会地产基金成立的国内外背景 调控的推出带来的商住两用物业机遇调控的推出带来的商住两用物业机遇l20102010年年5 5月，房产新政一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减。消费者对房价下跌预期增强，观望月，房产新政一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺。氛围浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺。l5 5月月1616日，国务院总理温家宝在天津考察时强调：日，国务院总理温家宝在天津考察时强调：“加强协调，适时适度。关注宏观经济政策的协调配加强协调，适时适度。关注宏观经济政策的协调配合，既形成调控整理合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。合，既形成调控整理合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。”中央高层中央高层对于房产调控的态度依然是对于房产调控的态度依然是遏制房价过快上涨，即政府不希望房价下跌。遏制房价过快上涨，即政府不希望房价下跌。中央高层更是表态调控又遇中央高层更是表态调控又遇两难。两难。地方政府继续需要依靠土地财政获取地方政府继续需要依靠土地财政获取50%50%的支柱利益。的支柱利益。l房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分“房产房产”与与“地产地产”、改革房产会计评估制度以及有、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权。效甄别征税对象等问题。国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权。通胀逼近、宏通胀逼近、宏观经济复苏基础并不牢固，观经济复苏基础并不牢固，“国十条国十条”以后无法再出物业税。以后无法再出物业税。l通过专注商业地产成为新晋首富的大连万达董事长王建林表示：房产下行乏力，国家不会丧失理性，通过专注商业地产成为新晋首富的大连万达董事长王建林表示：房产下行乏力，国家不会丧失理性，不顾经济增长保不顾经济增长保8 8和就业率。而且宏观调控越久越有助于低价出手购买土地。和就业率。而且宏观调控越久越有助于低价出手购买土地。l20092009年宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市；强烈的通胀预期使更多消费者投入到买房行列。年宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市；强烈的通胀预期使更多消费者投入到买房行列。人口红利和城市化导致市场需求依然存在，人口红利和城市化导致市场需求依然存在，房价高企有了充足的理由。房价高企有了充足的理由。l全球尤其是最近欧元区的金融动荡、以及中国股市的剧烈变化使中国的高端房地产再度成为全球资本全球尤其是最近欧元区的金融动荡、以及中国股市的剧烈变化使中国的高端房地产再度成为全球资本和国内资本的避风港。国内资本在炒煤、炒蒜、炒绿豆受到国家行政干预的重创后，再度关注高端房和国内资本的避风港。国内资本在炒煤、炒蒜、炒绿豆受到国家行政干预的重创后，再度关注高端房地产。地产。l本次基金募集后，主要投资于不受政策影响的非住宅项目。本次基金募集后，主要投资于不受政策影响的非住宅项目。3纯华特别机会地产基金成立的金融环境及优点纯华特别机会地产基金成立的金融环境及优点有限合伙的私募股权基金给各界带来投资房地产的特殊机会有限合伙的私募股权基金给各界带来投资房地产的特殊机会l有限合伙的私募股权基金国家鼓励、环境宽松，有限合伙的私募股权基金国家鼓励、环境宽松，20072007年年6 6月，有限合伙明确合法化；没有最低注册资金月，有限合伙明确合法化；没有最低注册资金限制，设立程序简便。限制，设立程序简便。目前，已有金地集团和易居中国募集成功。目前，已有金地集团和易居中国募集成功。l20072007年年合伙企业法合伙企业法进行了重新修订，并于进行了重新修订，并于20072007年年6 6 月月1 1日开始实施。新日开始实施。新合伙企业法合伙企业法引入了有限引入了有限合伙企业的规定。其中关于有限责任合伙制度的安排也消除了私募股权基金前期面临承担无限责任的合伙企业的规定。其中关于有限责任合伙制度的安排也消除了私募股权基金前期面临承担无限责任的法律障碍。对于基金管理人的激励，可以由全体普通合伙人商定，这更有利于中国私募股权基金的发法律障碍。对于基金管理人的激励，可以由全体普通合伙人商定，这更有利于中国私募股权基金的发展。展。l合伙企业的合伙人分为普通合伙人（合伙企业的合伙人分为普通合伙人（General partnerGeneral partner简称简称GPGP）和有限合伙人）和有限合伙人(Limitited partner(Limitited partner简称简称LP),GPLP),GP参与合伙事务的管理并少量出资，承担无限连带责任，参与合伙事务的管理并少量出资，承担无限连带责任，LPLP负责现金出资，有限合伙人以出资额负责现金出资，有限合伙人以出资额为限承担有限责任。为限承担有限责任。l优点：仅对合伙人征税，避免了公司制基金的双重征税。优点：仅对合伙人征税，避免了公司制基金的双重征税。l纯华投资管理团队拥有一支优秀的投资管理团队，主要成员均拥有十几年以上房地产专业领域经验，纯华投资管理团队拥有一支优秀的投资管理团队，主要成员均拥有十几年以上房地产专业领域经验，具备广泛高端人脉、成熟投资经验和成功案例。现发起募集一支规模为具备广泛高端人脉、成熟投资经验和成功案例。现发起募集一支规模为3 3亿元人民币的有限合伙股权投亿元人民币的有限合伙股权投资基金（纯华一号基金）。资基金（纯华一号基金）。l目前首个意向项目需要土地款即目前首个意向项目需要土地款即3 3亿元左右，目前架构为单设单立，如有另外项目设立另外基金，以方亿元左右，目前架构为单设单立，如有另外项目设立另外基金，以方便筹建和结算。便筹建和结算。4纯华特别机会地产基金募集方案简介纯华特别机会地产基金募集方案简介 n本基金采用有限合伙制形式（本基金采用有限合伙制形式（GP+LP)GP+LP)，基金管理人作为普通合伙人负责基金的管理经营；，基金管理人作为普通合伙人负责基金的管理经营；n本基金为人民币基金，第一期规模为本基金为人民币基金，第一期规模为3 3亿元；投资方向为长三角内具有潜力的中小型精品房地产项目；亿元；投资方向为长三角内具有潜力的中小型精品房地产项目；目标回报目标回报:预期年化回报率预期年化回报率2525左右；左右；投资压力测试，按项目投资时精算评估，房价降投资压力测试，按项目投资时精算评估，房价降20%20%情况下仍能情况下仍能保证保证15%15%的投资年收益。的投资年收益。n基金注册地：上海；基金注册地：上海；n银行托管费银行托管费:0.1%:0.1%每年；每年；n基金周期：基金周期：2+12+1年；其中投资期年；其中投资期2 2年（集中投资已考察的年（集中投资已考察的2-32-3个项目，基金周期相应缩短）；个项目，基金周期相应缩短）；n管理费用：管理费用：每年每年2 2；n基金管理人：上海纯华投资管理有限公司；基金管理人：上海纯华投资管理有限公司；n基金托管人：中国工商银行基金托管人：中国工商银行n律师行：律师行：国浩律师集团事务所国浩律师集团事务所n审计事务所：上海立信长江会计师事务所审计事务所：上海立信长江会计师事务所 （拟）（拟）n浮动收益分成浮动收益分成：其中超出其中超出15%15%低于低于20%20%部分的收益，部分的收益，按照按照GPGP分分20%LP20%LP分分80%80%处理。处理。其中超出其中超出20%20%低于低于30%30%部分的收益，部分的收益，按照按照GPGP分分30%LP30%LP分分70%70%处理。处理。其中超出其中超出30%30%的收益，的收益，按照按照GPGP分分40%LP40%LP分分60%60%处理。处理。预计年收益率预计年收益率15%15%没有达到的处理没有达到的处理 ：GPGP只收取管理费但不参与收益分只收取管理费但不参与收益分 如出现亏损以基金如出现亏损以基金GPGP管理人资金作为优先亏损赔付。管理人资金作为优先亏损赔付。5GP/LPGP/LP结构关系示意图结构关系示意图LP1=LP1=纯华投资咨询公司纯华投资咨询公司300300万元万元LP2=LP2=向机构投资者向机构投资者招募招募14700万元万元每份额度为约每份额度为约3000万元万元纯华一号基金纯华一号基金3 3亿元亿元GP=GP=上海纯华投资上海纯华投资管理有限公司管理有限公司基金管理基金管理投资决策投资决策LP3=LP3=向个人普通投资者招募向个人普通投资者招募1.51.5亿元亿元每份额度为每份额度为500500万元万元投资项目投资项目1 1投资项目投资项目2 2投资项目投资项目5 5管理费、盈利分成管理费、盈利分成注：目前每个项目成立单独基金注：目前每个项目成立单独基金,互不混淆互不混淆6纯华特别机会地产基金投资决策流程纯华特别机会地产基金投资决策流程如初评通过，将组建项目组，准备进行详细如初评通过，将组建项目组，准备进行详细DDDD可以签订投资意向书（可以签订投资意向书（Term Sheet)Term Sheet)大约一周到一个月左右大约一周到一个月左右包括业务，财务和法律尽责调查包括业务，财务和法律尽责调查管理团队负责，必要时聘请外部专家管理团队负责，必要时聘请外部专家聘请律师起草投资协议和建立合适的法律架构聘请律师起草投资协议和建立合适的法律架构大约大约1-31-3个月个月投委会由管理团队主要成员和投委会由管理团队主要成员和LPLP代表组成代表组成一人一票，必须半数以上同意才算通过一人一票，必须半数以上同意才算通过必须有书面纪录必须有书面纪录参与项目董事会参与项目董事会提供增值服务，提供增值服务，并帮助制定销售计划并帮助制定销售计划通常项目周期为通常项目周期为1-21-2年，延期最多不超过一年年，延期最多不超过一年初步评估初步评估项目源项目源放弃并存档放弃并存档详细详细DDDD投资决策委员会投资决策委员会讨论决策讨论决策跟踪管理跟踪管理放弃并存档放弃并存档初评报告初评报告投资建议书投资建议书放弃并存档放弃并存档投资协议投资协议7纯华特别机会地产基金投资策略：纯华特别机会地产基金投资策略：重点投资领域重点投资领域n住宅开发项目住宅开发项目 只挑选城市中心和副中心项目，有利于现金回收，价格稳定只挑选城市中心和副中心项目，有利于现金回收，价格稳定,针对刚性需求。针对刚性需求。n小户型或住宅式办公楼小户型或住宅式办公楼区域领先、可分割出售的公寓式办公，商住俩宜，市场稳定扩张中。区域领先、可分割出售的公寓式办公，商住俩宜，市场稳定扩张中。可小户型可小户型（精装修），可大户型（仿豪宅），提升品位和价格（精装修），可大户型（仿豪宅），提升品位和价格。n商业街铺商业街铺政府的存量资产和银行的不良资产处置政府的存量资产和银行的不良资产处置只选择可以分割出售的小型商铺和商业街只选择可以分割出售的小型商铺和商业街8纯华特别机会地产基金风险管理纯华特别机会地产基金风险管理公司架构公司架构资产托管资产托管投资决策投资决策跟踪管理跟踪管理退出计划退出计划l采用有限合伙采用有限合伙制，明确职责制，明确职责和义务，规范和义务，规范企业运作企业运作lGPGP和和LPLP锁定利锁定利益和风险益和风险l存续期间存续期间企业企业的现金及股权的现金及股权资产由银行监资产由银行监管管，三方共同，三方共同保证企业财产保证企业财产安全安全l定期向定期向LPLP汇报汇报企业经营情况企业经营情况l严格而透明的严格而透明的投资决策程序，投资决策程序，GPGP、顾问、顾问、LPLP代表集体决策，代表集体决策，共同把关，杜共同把关，杜绝任何违规操绝任何违规操作行为作行为l合理配置资产合理配置资产组合，降低成组合，降低成本，分散风险本，分散风险l帮助被投项目帮助被投项目优化治理结构、优化治理结构、财务制度，以财务制度，以及销售战略及销售战略l帮助被投企业帮助被投企业整合外部资源，整合外部资源，拓展市场定位拓展市场定位l原则上贯彻迅原则上贯彻迅速退出原则，速退出原则，l同国内外房地同国内外房地产上市基金产上市基金（Reits)Reits)合合作拓宽退出方作拓宽退出方式，提高资产式，提高资产运作效率运作效率n 全程化的风险控制，从最大程度上为合伙企业资产的安全和收益提供保障。全程化的风险控制，从最大程度上为合伙企业资产的安全和收益提供保障。9纯华特别机会地产基金风险控制：纯华特别机会地产基金风险控制：n风险控制：保证投资有盈利收益的前提和保证。风险控制：保证投资有盈利收益的前提和保证。n普通合伙人企业股东和执行管理团队共同组成投资决策委员会，有限合伙企业先期委托执行普通合伙人企业股东和执行管理团队共同组成投资决策委员会，有限合伙企业先期委托执行管理团队成员及法律顾问具体日常负责基金投资的管理和执行。每个项目都经过该委员会商管理团队成员及法律顾问具体日常负责基金投资的管理和执行。每个项目都经过该委员会商议决策，遵循海外产业基金投资的相关程序以及流程。保证投资的科学性（如对投资项目委议决策，遵循海外产业基金投资的相关程序以及流程。保证投资的科学性（如对投资项目委托第三方机构进行详尽、综合的尽职调查和内部财务审计）。托第三方机构进行详尽、综合的尽职调查和内部财务审计）。nLPLP本金风险控制：本金风险控制：LPLP认购的资金未来不是打往认购的资金未来不是打往GPGP帐户帐户，而是存在指定的资金托管银行，由当，而是存在指定的资金托管银行，由当地商业银行机构托管监督。地商业银行机构托管监督。n收益分配的控制：形象地比喻：收益分配的控制：形象地比喻：GPGP给给LP“LP“打工打工”，LPLP放权但有收益率业绩考核，如果没有达放权但有收益率业绩考核，如果没有达到预计年收益率，虽然到预计年收益率，虽然GPGP为为LPLP也赚到钱，但没有奖金（收益分配）只有工资（管理费）。只也赚到钱，但没有奖金（收益分配）只有工资（管理费）。只有有GPGP达到或超过预计年收益率，有工资也有奖金。达到或超过预计年收益率，有工资也有奖金。n投资行为的控制：每个项目投资，都经过详尽的尽职调查和内部财务审计，为了公正会委托投资行为的控制：每个项目投资，都经过详尽的尽职调查和内部财务审计，为了公正会委托第三方会计师事务所和律师事务所进行，对投资的项目经过投资决策委员会讨论。第三方会计师事务所和律师事务所进行，对投资的项目经过投资决策委员会讨论。n信息披露和审计：信息披露和审计：GPGP会定期编制财务报告，经托管银行复核，注册会计师审核后向会定期编制财务报告，经托管银行复核，注册会计师审核后向LPLP报告报告（半年度中期和年度报告）。会保存投资相关所有会计帐册以备审核。在投资项目后，都会（半年度中期和年度报告）。会保存投资相关所有会计帐册以备审核。在投资项目后，都会以书面或电子文档方式及时送达以书面或电子文档方式及时送达LPLP，作为投资信息披露。每年度由第三方会计师事务所对有，作为投资信息披露。每年度由第三方会计师事务所对有限合伙企业进行审计并出具审计报告，以书面或电子文档方式及时送达限合伙企业进行审计并出具审计报告，以书面或电子文档方式及时送达LPLP。10纯华特别机会地产基金投资机制纯华特别机会地产基金投资机制:关于投资决策机制的说明：关于投资决策机制的说明：n中国的有限合伙企业法律规定：有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不执行中国的有限合伙企业法律规定：有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业；合伙事务，不得对外代表有限合伙企业；因此本有限合伙企业采用因此本有限合伙企业采用LP参与监督参与监督，结合考核，结合考核GP和执行管理团队年收益率完成情况方式。和执行管理团队年收益率完成情况方式。n全盘借鉴国外全盘借鉴国外GP和和LP在投资决策上不能被国内投资者理解和接受（国外私募股权投资机构中在投资决策上不能被国内投资者理解和接受（国外私募股权投资机构中GP有完整的投资决策权，有完整的投资决策权，LP只是投资者），如果类似公司制的股东大会决策，只是投资者），如果类似公司制的股东大会决策，LP在每个投资在每个投资环节上都参与决策，必然很容易造成分歧，召集几十个环节上都参与决策，必然很容易造成分歧，召集几十个LP一同开会讨论，投资效率低下。最一同开会讨论，投资效率低下。最重要的是动摇了有限合伙企业这种法律制度的建立根基（重要的是动摇了有限合伙企业这种法律制度的建立根基（我们不是建立公司制的私募集股权投我们不是建立公司制的私募集股权投资机构，如果资机构，如果LP仍然参与管理而容易被税务部门认定为公司制，按照规定既征收企业所得税，仍然参与管理而容易被税务部门认定为公司制，按照规定既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税，会降低又征收个人所得税，面临双重征税，会降低LP实际收益。实际收益。而合伙制企业无须缴纳企业所得税而合伙制企业无须缴纳企业所得税）。）。n考虑到房地产投资行为连贯性和投资先有资产的增加、后有现金收益的投资周期，采用考虑到房地产投资行为连贯性和投资先有资产的增加、后有现金收益的投资周期，采用2+1年年的分配时限，即以有限合伙企业正式成立之日往后二年作为分配年度，如有不可抗因素（如世的分配时限，即以有限合伙企业正式成立之日往后二年作为分配年度，如有不可抗因素（如世博会期间，管制范围内不得开工），再顺延一年分配。博会期间，管制范围内不得开工），再顺延一年分配。n期间各合伙人不得随意提前抽回投资，如需抽回或更换、转让须经其他合伙人同意，其他合伙期间各合伙人不得随意提前抽回投资，如需抽回或更换、转让须经其他合伙人同意，其他合伙人有权优先购买。人有权优先购买。11纯华特别机会地产基金的管理团队纯华特别机会地产基金的管理团队 1.萧纯钢萧纯钢(Steel Xiao)l专业:上海同济大学房地产管理专业 复旦大学 新闻专业 交通大学 私募股权高级研修班l曾任职于上海化工局,中国房地产业协会上海联络人 搜房网上海发展部经理,戴德梁行房地产咨询（上海）公司 营销策划部经理;复地集团策源置业有限公司 发展部经理;2003创立上海纯华投资咨询有限公司 董事长兼总经理;上海纯华实业有限公司 董事长兼总经理;上海道尚酒店管理有限公司 执行董事。上海浙江商会会员、房地产分会会员。参与项目：l全程策划和销售方面：澳丽花苑一期、二期策划和销售；长宁区天原化工厂地块项目的前期筹备和新天地置业公司转让；华能集团陆家嘴项目前期论证；韵动时代、复地美墅、古北上城uptown全程销售工作；2006年起参与上海化工厂、新华树脂厂、第三印刷厂、黎明服装机械厂的改建改造方案论证；2007-2008年成功改建涂料印刷厂成为国际青年旅舍项目，尚华投资公司滨江项目前期定位和招商工作。l土地市场和资产处置方面：服务于金地集团、合生创展、耀江集团、旭辉集团、长甲集团、香港丽丰控股、新家坡太平星基金、同济科技股份公司、广州珠光集团、深圳长城集团、深圳宝安集团、福建融侨置业、新黄浦集团、汇成房产集团、上海市及各区国资委、华谊集团、电气集团、仪电集团、东方资产管理公司、长城资产管理公司等数十家国内外知名房产财团、资产处置企业。l金融方面：为通策中国、杭州正达集团、江苏久隆投资集团、上海泰龙房产等提供融资服务，同上海国际投资公司、杭州工商信托、交银国际信托、麦格里银行、建行信托、天津滨海联创基金等建立了长期良好合作关系。n现任纯华基金的执行合伙人。12纯华基金的纯华基金的管理团队管理团队2.陆豪陆豪(Howard Luk)l专业：同济大学 房地产经营管理 l职称：会计师 证书：房地产经记人 房地产估价员l 从事房产工作近18年。曾就职公司：上海侨惠房地产发展有限公司 总经理 上海荷橡经济发展有限公司 总经理 上海洋江房地产（集团）有限公司 总经理l曾组织并领导的代表项目：上海市虹口区泰业公寓（住宅楼）、宏业大楼（商务楼）、吉祥苑、水巷天地（商业）、骏合御苑l个人特长：善于项目预测、可行性分析、成本控制、合理避税、全程楼盘的操作、有团队合作精神.现任纯华基金的执行合伙人。13纯华基金的纯华基金的管理团队管理团队3.柴一柴一峰峰专业：专业：上海同济大学上海同济大学 电气工程专业电气工程专业 海军工程大学经济学学士海军工程大学经济学学士 香港地产学会资深（永久）会员香港地产学会资深（永久）会员曾就职上海解放日报社、新闻报社曾就职上海解放日报社、新闻报社 编辑部编辑部。上海正隆科技投资有限公司任投资部总经理上海正隆科技投资有限公司任投资部总经理。负责组负责组建河南一通房地产开发有限公司，并担任总经理建河南一通房地产开发有限公司，并担任总经理。工作业绩：工作业绩：l1 1、曾设计过金融产品操作程序，被金海岸租赁有限公司（商务部部属企业）采用，并成功地在、曾设计过金融产品操作程序，被金海岸租赁有限公司（商务部部属企业）采用，并成功地在行业内运用。行业内运用。l2 2、曾负责对上海巴鼎大厦的投资与建设管理，后、曾负责对上海巴鼎大厦的投资与建设管理，后将将其股权转让给花旗集团，现大厦更名为花旗其股权转让给花旗集团，现大厦更名为花旗集团大厦。集团大厦。l3 3、曾参与了对上海交大上饶国家科技园区（国家级）的投资创建工作。、曾参与了对上海交大上饶国家科技园区（国家级）的投资创建工作。l4 4、曾负责对上饶物流园区的投资创建，并通过专家评审（国家发改委的评审）。、曾负责对上饶物流园区的投资创建，并通过专家评审（国家发改委的评审）。l5 5、曾负责对上海交大绿色能源有限公司的投资，同时负责交大绿色能源公司至香港联交所上市、曾负责对上海交大绿色能源有限公司的投资，同时负责交大绿色能源公司至香港联交所上市前的推介和路演。前的推介和路演。l6 6、由于工作需要受公司委派在外地组建了专业的房地产开发企业，从获取土地开始，直至项目、由于工作需要受公司委派在外地组建了专业的房地产开发企业，从获取土地开始，直至项目竣工验收；至今完成了一个近竣工验收；至今完成了一个近9 9万平方米的住宅小区，和一个近万平方米的住宅小区，和一个近1515万平方米的经济适用房小区万平方米的经济适用房小区。现任上海纯华投资咨询有限公司顾问。现任上海纯华投资咨询有限公司顾问。14纯华基金的纯华基金的管理团队管理团队4 4徐天敏徐天敏 学历：本科学历：本科 职称：会计师职称：会计师 l职务：项目公司财务经理职务：项目公司财务经理 拥有的会计上岗证拥有的会计上岗证 房地产项目经理房地产项目经理 统计员统计员l从事财务工作从事财务工作2222年，其中房产财务工作近年，其中房产财务工作近1212年年l曾就职的房产公司有：上海侨惠房地产发展有限公司，外高桥软件产业发展有限公司曾就职的房产公司有：上海侨惠房地产发展有限公司，外高桥软件产业发展有限公司。l参与过的楼盘有：泰业公寓、外高桥软件园、西郊别墅、圣地维拉别墅，参与过的楼盘有：泰业公寓、外高桥软件园、西郊别墅、圣地维拉别墅，l个人特长：擅长房地产开发成本预算、控制、核算，资金筹措、调控；熟悉现有房地产开发税收政个人特长：擅长房地产开发成本预算、控制、核算，资金筹措、调控；熟悉现有房地产开发税收政策。策。现任纯华基金合伙人。现任纯华基金合伙人。5.5.陈良陈良l空军政治学院经济管理专业空军政治学院经济管理专业 本科本科，同济大学第一届室内装饰专业培训毕业同济大学第一届室内装饰专业培训毕业l就职空军政治学院营房处（基建办公室）就职空军政治学院营房处（基建办公室）材料资质中级、工程预决算、项目经理。材料资质中级、工程预决算、项目经理。参与重要工程：空军政治学院图书馆、蓝天宾馆、教学楼、体育馆、住宅楼等。参与重要工程：空军政治学院图书馆、蓝天宾馆、教学楼、体育馆、住宅楼等。l就职上海蓝天建筑工程公司、上海蓝天房屋装饰工程有限公司就职上海蓝天建筑工程公司、上海蓝天房屋装饰工程有限公司 参与重要工程：上海地铁东方路站、空军政治学院体育馆、明天广场宾馆部分、上海广电参与重要工程：上海地铁东方路站、空军政治学院体育馆、明天广场宾馆部分、上海广电NECNEC液液晶显示屏办公大楼、苏州金鸡湖宾馆等。晶显示屏办公大楼、苏州金鸡湖宾馆等。l个人特长：个人特长：拥有预决算资格证拥有预决算资格证,擅长房地产开发预擅长房地产开发预决决算；熟悉房地产开发算；熟悉房地产开发监理监理。现任上海纯华投资现任上海纯华投资咨询公司副总经理。纯华基金合伙人。咨询公司副总经理。纯华基金合伙人。1516纯华基金的纯华基金的法律团队法律团队l邹菁律师邹菁律师 上海国浩律师集团事务所合伙人，上海市法学会会员，上海市律师协会公司法专业委员会上海国浩律师集团事务所合伙人，上海市法学会会员，上海市律师协会公司法专业委员会会员，上海欧美同学会法律分会理事，静安区十佳优秀非讼律师。华东政法大学大学法学硕士，英会员，上海欧美同学会法律分会理事，静安区十佳优秀非讼律师。华东政法大学大学法学硕士，英国曼彻斯特大学国际商法硕士，复旦国曼彻斯特大学国际商法硕士，复旦-香港大学香港大学EMBAEMBA。熟悉公司法，外商投资法、建筑房产法的理论和实践。在十多年的执业生涯中，在外商投熟悉公司法，外商投资法、建筑房产法的理论和实践。在十多年的执业生涯中，在外商投资企业设立和运作、公司并购、私募融资、公司资企业设立和运作、公司并购、私募融资、公司IPOIPO等领域积累了丰富经验。并以英语为工作语言等领域积累了丰富经验。并以英语为工作语言代表队家海外基金、外国公司在国内的项目或公司并购提供尽职调查、法律策划、交易流程设计、代表队家海外基金、外国公司在国内的项目或公司并购提供尽职调查、法律策划、交易流程设计、文本制定、交易过程监控等涉外法律服务。服务的领域涉及能源环保、高科技、房地产、教育、贸文本制定、交易过程监控等涉外法律服务。服务的领域涉及能源环保、高科技、房地产、教育、贸易、酒店、仓储物流等。在核心刊物和重要报纸发表多篇法律专业论文，多次受邀担任大型论坛的易、酒店、仓储物流等。在核心刊物和重要报纸发表多篇法律专业论文，多次受邀担任大型论坛的主持人和演讲嘉宾，以及作为主持人和演讲嘉宾，以及作为SMGSMG第一财经第一财经“头脑风暴头脑风暴”嘉宾。著有专著嘉宾。著有专著私募股权基金的募集和私募股权基金的募集和运作运作，专题论述法律实务与案例。，专题论述法律实务与案例。本次基金的募集，由邹律师提供全程法律监督和服务。本次基金的募集，由邹律师提供全程法律监督和服务。l首席专家首席专家 印堃华印堃华上海房产经济学会副会长上海房产经济学会副会长原上海财经大学教授房地产研究中心主任、现任首席专家原上海财经大学教授房地产研究中心主任、现任首席专家上海市首批特聘市政府决策咨询专家、财华地产经营研究院名誉院长上海市首批特聘市政府决策咨询专家、财华地产经营研究院名誉院长上海威斯顿不动产管理学院院长。上海威斯顿不动产管理学院院长。出版多部不动产研究专著，出版多部不动产研究专著，土地经济学土地经济学、我国土地财经制度建设的建议我国土地财经制度建设的建议、房地产业发展与调控思路房地产业发展与调控思路、我国城市土地级差地租的管理我国城市土地级差地租的管理等多部著作。于等多部著作。于张泓铭、张永岳并称张泓铭、张永岳并称“地产三教授地产三教授”。为多级政府提供宏观决策资源和战略咨询。为多级政府提供宏观决策资源和战略咨询。学生桃李满天下，多名学生已成为房地产业界翘楚，领导公司成为房地产百强企业。学生桃李满天下，多名学生已成为房地产业界翘楚，领导公司成为房地产百强企业。拥有良好的政府关系和社会资源。拥有良好的政府关系和社会资源。纯华特别机会地产基金的专家团队纯华特别机会地产基金的专家团队纯华特别机会地产基金运作特色：纯华特别机会地产基金运作特色：n本公司特聘顾问均为担任过部（省）级领导职务，拥有丰富的高端项本公司特聘顾问均为担任过部（省）级领导职务，拥有丰富的高端项目来源和业界人脉关系；目来源和业界人脉关系；n纯华基金的专业房产运作团队将确保基金的投资人获得稳健的收益：纯华基金的专业房产运作团队将确保基金的投资人获得稳健的收益：n本基金是有限合伙企业不用交企业所得税；本基金是有限合伙企业不用交企业所得税；n本基金只选择投资年资金回报率初步预测在本基金只选择投资年资金回报率初步预测在25%25%及以上及以上高回报的特别高回报的特别机会项目机会项目；n基金团队由全程房产项目运作的行业内专业人员组成；基金团队由全程房产项目运作的行业内专业人员组成；n让每一个投资人在两年后就获取收益：可以灵活选择对所投项目在让每一个投资人在两年后就获取收益：可以灵活选择对所投项目在6-6-12-12个月内进行部分股权溢价转让，剩余股权获取更大增值收益；个月内进行部分股权溢价转让，剩余股权获取更大增值收益；18纯华特别机会地产基金的战略合作伙伴纯华特别机会地产基金的战略合作伙伴19纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(1)(1)复地美墅复地美墅众业公寓众业公寓吉祥苑吉祥苑上城上城UPTOWN澳丽花园澳丽花园韵动时代韵动时代（金汇五街坊）（金汇五街坊）20上海黎明服装机械厂上海黎明服装机械厂创意园区项目创意园区项目l项目区域项目区域:虹口区欧阳街道虹口区欧阳街道l土地面积土地面积:5040:5040平米平米l产证建筑面积产证建筑面积:8843:8843平米平米l(改建面积改建面积:约约1108011080平米平米)已通过前期论证，正在实施中。已通过前期论证，正在实施中。纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(2)(2)纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(3)(3)上海化工厂改建项目上海化工厂改建项目位于上海市杨浦区大桥街道，内环线杨浦大桥以内，南面黄浦江。占地约92亩（60899平米）建筑面积67459平方米 改建成为沿江特色创意产业园区和办公商业集群中心22纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(4)(4)位于虹口区保定路位于虹口区保定路318318号，在原涂料公司招待所原址，改号，在原涂料公司招待所原址，改建成建成为加盟国加盟国际青年旅行社青年旅行社-那宅。体那宅。体现了了设计酒酒店的理念，加盟全球旅行社网店的理念，加盟全球旅行社网络，现已已营业。法式复古外观法式复古外观休闲廊道休闲廊道门厅前台门厅前台茶室茶室中庭挑高中庭挑高23纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(4)(4)在传统居民聚居区内，改建的外观实现了同周边协调的风格。同时强调了内部公共空间的设计，室内设计的风格从后现代和到特色古典，均有体现。特色特色古典古典房房后现代风格房间后现代风格房间视听会议室视听会议室透视公共空间透视公共空间现代风格房间现代风格房间临池酒吧临池酒吧时尚风格房间时尚风格房间后现代风格房间后现代风格房间特色特色古典古典房房24纯华特别机会地产基金成员的操作案例纯华特别机会地产基金成员的操作案例(5)(5)宝山央企江湾项目引进国家级同济科技园项目占地面积占地面积:150亩亩建筑面积建筑面积:14万平方米万平方米功能定位功能定位:对传统物流工业园区进行商对传统物流工业园区进行商业化改造业化改造,引进国家级科技园、大引进国家级科技园、大型专业市场。成为现代服务业和型专业市场。成为现代服务业和创意、设计产业集聚区。本项目创意、设计产业集聚区。本项目正在实施中。正在实施中。纯华特别机会地产基金的核心成功因素小结纯华特别机会地产基金的核心成功因素小结 n纯华基金成功因素纯华基金成功因素“风险可控风险可控”策策 略略 务实的投资务实的投资流流 程程 针针 对对 性性增值服务增值服务优秀实战优秀实战管理团队管理团队为投资者创造良好业绩为投资者创造良好业绩26纯华特别机会地产基金的待投资项目池纯华特别机会地产基金的待投资项目池:n1 首选项目首选项目 徐汇区内环内酒店式公寓项目：徐汇区内环内酒店式公寓项目：土地约土地约3 3亿元左右亿元左右 可售约可售约2117021170平米，目前周边二手房售价在平米，目前周边二手房售价在3.5-4.63.5-4.6万元，万元，600600米外的绿地海珀日晖售价米外的绿地海珀日晖售价6-166-16万万元元/平米平米.如果本项目设定总成本在如果本项目设定总成本在2.22.2万元，精装修后按照周边老工房同等最保守售价万元，精装修后按照周边老工房同等最保守售价3.53.5万万元元,净现金流净现金流1.051.05亿元亿元,自有资金回报率在自有资金回报率在 35%,35%,按两年计算按两年计算,年化收益率在年化收益率在17%17%；如果销售达到；如果销售达到周边次新房九折周边次新房九折4.254.25万元，年化收益率在万元，年化收益率在25%25%；如果销售达到周边豪宅；如果销售达到周边豪宅6 6折的折的5 5万元，年化收益万元，年化收益率在率在36%36%左右。左右。价格参考价格参考 1.1.在在5 5月月2121日的推介会上日的推介会上,卢湾区的第卢湾区的第104104街坊街坊137D-3137D-3地块（沪预申请告字（地块（沪预申请告字（20102010）第）第1 1号），出号），出让面积让面积5266.25266.2平方米平方米,容积率容积率0.5,0.5,为商业用地。起始价为商业用地。起始价1123911239万元万元,折合楼板价高达折合楼板价高达4268442684元元/平平方米方米,接近今年接近今年2 2月份华侨城拍得苏州河北岸东块月份华侨城拍得苏州河北岸东块1 1街坊地块时所创造的街坊地块时所创造的5278352783元元/平方米的纪录。平方米的纪录。依然有绿地、保利、瑞安、凯德、新世界等商业地产的巨头领取标书。依然有绿地、保利、瑞安、凯德、新世界等商业地产的巨头领取标书。2.2.5 5月月2626日，上海进行了楼市新政实施后首幅涉及限价房建设住宅用地的竞拍，最终由宁波宁日，上海进行了楼市新政实施后首幅涉及限价房建设住宅用地的竞拍，最终由宁波宁兴房产和浙江新中源建设组成的联合体战胜其他兴房产和浙江新中源建设组成的联合体战胜其他1010家报名企业竞得，总价家报名企业竞得，总价6.946.94亿元，相对底亿元，相对底价的溢价率为价的溢价率为170%170%。备选项目备选项目n2.2.徐汇区临江办公楼项目徐汇区临江办公楼项目 约约3 3亿元亿元n3 3北外滩整幢大楼收购转让项目北外滩整幢大楼收购转让项目 约约2 2亿元亿元n4 4松江区酒店式公寓开发项目松江区酒店式公寓开发项目 约约90009000万元万元 初计年化投资回报率均超过了初计年化投资回报率均超过了25%25%27首选项目初稿方案（需修改稿）首选项目初稿方案（需修改稿）项目参数目参数 单位（平米）位（平米）l规划用地面划用地面积：7262l总建筑面建筑面积：39828.8l地上建筑面地上建筑面积：28170 （还建：建：7000）可售面可售面积：21170l地下建筑面地下建筑面积：11465l容容积率：率：3.89l绿地率：地率：30%l集中集中绿地率：地率：10%l机机动车停停车位：位：144l地下非机地下非机动车 停停车位：位：268注：本注：本项目方案正在目方案正在优化化调整当中，以上数据整当中，以上数据还会有所会有所调整。以最后确定数据整。以最后确定数据为准。准。28项目和募集情况介绍项目和募集情况介绍本本项目土地性目土地性质：商：商业办公公产品定位：公寓式品定位：公寓式办公，公，户型型180-230平米左右，煤气平米左右，煤气进户。产品品规划正在划正在进一步一步优化方案中化方案中操作流程：操作流程：l本案已有正式注册成立的本案已有正式注册成立的项目公司目公司l纯华一号基金准一号基金准备取得控股取得控股权，同，同时支付相支付相应对价价l取得取得经营权和收益和收益权，100%实际控制控制募集状况：目前已有一家募集状况：目前已有一家资金方意向金方意向认购约一一亿元元额度，并另有三家企度，并另有三家企业有意有意认购份份额。后后续资金来源：四金来源：四证齐全后全后银行行贷款，款，凡加入本基金的有限合伙人按凡加入本基金的有限合伙人按约出出资后，在后，在项目目预售售时可享受市价可享受市价八折八折优惠惠29首选项目经济测算首选项目经济测算1 1（最低（最低单单价价3.5万元万元/平米）平米）注：按照周边老工房价格3.5万元售价销售，项目最低年化自有资金回报率17%30首选项目经济测算首选项目经济测算2 2 （平均（平均单单价价4.25万元万元/平米）平米）注：按照周边次新房价格的九折。项目正常年化自有资金回报率25%31首选项目经济测算首选项目经济测算3 3 （建准豪宅有望达到或超建准豪宅有望达到或超过单过单价价5万元万元/平米）平米）参照周边豪宅8-10万元/单价的六折出售，项目可望年化自有资金回报率36%32认购流程认购流程33联系我们：联系我们：上海纯华投资咨询有限公司上海纯华投资咨询有限公司n萧先生：萧先生：13061611457n崔小姐：崔小姐：18901921677n地址地址:上海市虹口区四川北路（虹口商城）上海市虹口区四川北路（虹口商城）虬江支路虬江支路181号号702室室n电话：电话：021-55951654 021-61422492n传真：传真：021-5595165434