内部培训产品基础知识

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1、 产 品 基 础 知 识 培 训 沟 通金 达 利 筑 地 达 利 盛 道2011年 7月 城 市 规 划 管 理 部 门 根 据 城 市 总 体 规 划 的 需 要 ， 对 某 宗 具 体 用 地 所 规 定 的 用 途 ， 分 为 商 业 用 地 、住 宅 用 地 和 工 业 用 地 。 实 际 上 是 分 为 10大 类 ： 居 住 用 地 R、 行 政 办 公 用 地 C、 工 业 用 地 M、 仓 储 用 地 W、 对 外 交 通 用地 T、 道 路 广 场 用 地 S、 市 政 公 用 设 施 用 地 U、 绿 地 G、 特 殊 用 地 D、 水 域 和 其 他 用 地 E。 常

2、用 分 类 和 使 用 年 限（ 一 ） 居 住 用 地 七 十 年 ； （ 二 ） 工 业 用 地 五 十 年 ； （ 三 ） 教 育 、 科 技 、 文 化 、 卫 生 、 体 育 用 地 五 十 年 ； （ 四 ） 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 四 十 年 ； （ 五 ） 综 合 或 者 其 他 用 地 五 十 年 。 土 地 容 积 率 ： 是 指 项 目 规 划 建 设 用 地 范 围 内 全 部 建 筑 面 积 与 规 划 建 设 用 地 的 面 积 之 比 。楼 面 地 价 ： 土 地 购 买 总 价 /总 建 筑 面 积 所 核 得 的 单 价 ， 土 地 购 买 总

3、 价 /（ 用 地 面 积 *容 积 率 ）绿 化 率 ： 通 常 指 绿 化 覆 盖 率 ， 绿 化 垂 直 投 影 面 积 之 和 与 占 地 面 积 的 百 分 比 。绿 地 率 ： 与 绿 化 率 差 异 比 较 大 ， 居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 面 积 与 居 住 用 地 面 积 的 比 率 。 主 要包 括 公 共 绿 地 、 宅 旁 绿 地 等 ， 其 审 核 标 准 相 对 严 格 。 绿 地 率 往 往 低 于 绿 化 覆 盖 率 。建 筑 密 度 ： 建 筑 首 层 面 积 /规 划 用 地 面 积 。 比 如 一 块 地 为 10000平 方 米 ，

4、 其 中 建 筑 底 层 面 积3000平 方 米 ， 这 块 用 地 的 建 筑 密 度 就 是 3000/10000=30% 。 建 筑 密 度 一 般 不 会 超 过 40%-50%， 用 地 中 还 需 要 留 出 部 分 面 积 用 作 道 路 、 绿 化 、 广 场 、 停 车 场 等 。 基 本 概 念 ： 容 积 率 、 绿 化 率 、 绿 地 率 得 房 率 ： 是 指 可 供 住 户 支 配 的 面 积 （ 也 就 是 套 内 建 筑 面 积 ） 与 每 户 建 筑 面 积 之 比 。 套 内 建 筑 面 积 =套 内 使 用 面 积 +套 内 墙 体 面 积 +阳 台 建

5、 筑 面 积 。 销 售 面 积 =套 内 建 筑 面 积 +分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 （ 俗 说 “ 公 摊 面 积 ” ） 。 这 个 指 标 通 常 与 建 筑 形 态 、 项 目 定 位 等 有 关 系 ， 公 共 部 分 越 气 派 得 房 率 越 低 ， 建 筑 越 高 得 房 率越 低 。楼 间 距 ： 两 相 邻 楼 的 外 墙 面 距 离 。 同 一 个 小 区 两 栋 相 邻 的 楼 与 楼 之 间 的 距 离 。 建 筑 间 距 的 控 制 是 为 了 保 障 人 们 工 作 、 生 活 的 质 量 与 安 全 ， 满 足 必 须 的 日 照 时 长 、 采 光

6、 、 通风 、 隔 音 等 要 求基 本 概 念 ： 得 房 率 、 楼 间 距 等 规 划 兵 营 式 规 划 排 布 ， 左 图 是 一 个 排 屋 类 型产 品 的 规 划 图 。这 种 方 式 在 之 前 相 对 常 见 ， 弊 端 明 显 ，前 后 间 距 小 ， 相 对 压 抑 ， 变 化 少 。主 要 受 制 于 规 划 条 件 、 地 块 条 件 和 产 品类 型 选 择 。 规 划 单 纯 就 平 面 排 布 来 说 ， 右 侧 的 明 显 “ 养 眼 ” ， 当 然 做 到 这 样 也 是 有 代 价 的 。“ 人 心 我 心 ” ， 通 常 来 讲 打 动 人 心 的 规

7、 划 往 往 有 类 似 的 地 方 ， 例 如 ： 大 庭 院 、 多 个 围 合 式 的 组 团 庭 院 、 开 阔 的 视 野 、 良 好 的 间 距规 划 往 往 是 销 售 的 第 一 步 （ 沙 盘 ， 第 一 眼 美 女 最 能 打 动 人 ） 规 划 优 点 ：集 中 大 庭 院 ， 观 景 、 游 园 ， 舒 适 适 宜前 后 间 距 大 ， 采 光 、 通 风 、 私 密 好北 向 大 退 让 ， 留 下 公 园 ， 隔 断 嘈 杂商 业 独 立 ， 提 高 住 宅 舒 适 性对 称 排 布 ， 仪 式 感 强 规 划 组 团 式 小 围 合 ， 形 成 单 个 集 中 小

8、 庭 院 和私 密 空 间归 属 感 强间 距 等 控 制 较 好 建 筑 关 系 到 客 户 的 视 觉 品 质 感 ， 直 白 表 述 ， 看 起 来 怎 么 样 ， 值 不 值建 筑 风 格 、 线 条 块 面 的 组 合 、 色 彩 搭 配 、 材 质 搭 配 是 相 对 要 紧 的 （ 这 个 的 设 计 师 比 较 专 业 ，不 好 意 思 ）市 场 上 各 式 风 格 层 出 不 穷 ， 基 本 知 名 的 建 筑 风 格 市 场 上 都 能 见 到 ， 各 种 风 格 的 渊 源 、 特 点 、在 营 销 方 面 的 包 装 需 要 大 家 专 项 去 了 解 。常 见 的 手

9、 法 ： 血 统 、 渊 源 、 大 师 、 风 情 、 都 市 、 文 化 等 等 ， 不 一 而 足 。 建 筑 art deco风 格 建 筑 art deco风 格 建 筑 建 筑 建 筑 建 筑 景 观 人 们 的 决 策 往 往 没 有 想 象 中 那 么 理 性 ， 漂 亮 的 景 观 有 很 强 的 穿 透 力“ 做 大 ” 和 “ 做 小 ” ： 做 大 ， 往 往 侧 重 于 营 造 大 庭 院 、 大 景 观 ； 做 小 ， 则 专 注 于 细 节 的 处理 和 景 观 的 丰 富功 能 性 ， 强 化 私 有 还 是 创 造 公 共 空 间 ， 比 例 关 系对 于 不

10、 同 人 群 的 满 足主 题 风 格 的 考 虑 景 观 恒 大 御 景 半 岛入 口 ， 震 撼 人 心 的 大手 笔 、 大 气 魄 ， 典 型的 南 派 做 法 景 观 龙 湖 滟 澜 山细 腻 、 唯 美 ， 如 梦 如 幻 ， 细 节 精 致 完 美 ， 具 有 女 性 的 特 质 。 果 园 主 题 组 团 庭 院在 宅 间 安 排 主 题 式 组 团 庭 院 ， 可 以 考 虑 以 果 树 配 合 四 季 安 排 如 樱 花 园 、 百 果 园 、 水 景 园 等 。 以 果树 为 主 题 庭 院 可 赏 花 、 品 果 ， 容 易 亲 近 ， 而 且 成 本 低 。或 者 也

11、 可 以 考 虑 结 合 不 同 年 龄 段 人 群 安 排 主 题 庭 院 。 运 动 主 题 组 团 庭 院 或 者 结 合 组 团 庭院 设 置 运 动 设 施也 是 比 较 不 错 的方 法 ， 例 如 安 排网 球 场 、 儿 童 足球 场 、 游 泳 池等 ， 即 可 观 景 也可 运 动 。此 外 ， 不 建 议 安排 过 多 水 系 ， 集中 的 泳 池 ， 加 上 一 些 小 水 景 的 点缀 即 可 。 繁 华 的 城 市 中 心 ， 稀 缺 性 （ 武 林 门 、 庆 春 路 、 凤 起 路 、 涌 金 门 、 吴 山 ）传 统 意 义 的 中 心未 来 中 心特 别 的

12、 居 住 氛 围 （ 杭 州 的 城 西 ， 之 前 大 量 学 子 聚 集 ， 情 感 积 淀 ）备 注 ： 地 段 ， 除 了 普 世 价 值 外 ， 还 有 一 些 特 定 的 情 况 ， 往 往 与 人 群 、 工 作 生 活 半 径 、 经 历 有关 系 （ 华 章 的 高 层 ）配 套 外 部 ， 地 段 配 套 外 部 ， 地 段 人 文 资 源 皇 城 根 （ 北 京 朱 雀 门 ） （ 杭 州 中 大 吴 庄 ）文 脉 资 源 紫 玉 公 寓 （ 浙 大 华 家 池 校 区 ， 人 文 熏 陶 ）稀 缺 资 源 西 湖 8号 （ *米 到 西 湖 ） 、 蓝 色 钱 江 （

13、一 线 江 景 ） 、 观 澜 时 代 （ 最 宽 的 钱 塘江 ）繁 华 资 源 万 象 城 悦 府 （ 未 来 城 市 中 心 、 万 象 城 之 上 ）教 育 资 源 上 东 城 （ 某 某 学 区 ） 、 自 在 城 （ 祝 贺 某 某 小 学 进 驻 ） （ 典 型 的 二 手 房 ， 学 区房 ）景 观 资 源 万 家 星 城 （ 城 北 运 动 公 园 旁 边 ） 、 海 珀 （ 沿 河 市 政 公 园 ） 此 处 资 源 的 理 解 是 指 比 较 牛 叉 的 一 些 外 在 因 素 配 套 外 部 ， 资 源 配 套 外 部 ， 资 源 居 住 氛 围 是 否 成 熟 ， 周

14、 边 属 于 怎 样 的 居 住 区 ， 老 旧 的 还 是 高 档 的自 然 环 境 公 园 、 水 系 、 绿 化 带 、 湿 地 等噪 音 影 响 是 否 过 于 嘈 杂 ， 以 至 于 有 噪 音不 利 污 染 源 附 近 是 否 有 不 利 的 工 厂 、 高 压 线 路 、 铁 路 、 高 架 、 快 速 路 、 地 铁 、 电 厂 、 垃圾 场 （ 化 工 、 辐 射 、 气 味 ）配 套 外 部 ， 环 境 公 共 交 通车 站 距 离 、 公 交 车 有 多 少 、 到 哪 些 地 方 、 班 次 、 车 况是 否 有 快 速 公 交轨 道 交 通 站 点 距 离 、 到 达

15、 哪 些 地 方 、 班 次到 机 场 、 火 车 站 的 便 利 性自 驾 出 行周 边 道 路 及 便 利 性 （ 拥 堵 情 况 、 通 达 性 ）到 高 速 或 者 快 速 路 的 便 利 性 道 路 观 景 效 果 （ 林 荫 大 道 、 沿 江 大 道 ， 如 果 还 比 较 通 畅 ， 会 让 人 的 心 情 很 不 错 ） 配 套 外 部 ， 交 通 针 对 刚 性 需 求 ： “ 衣 食 住 行 学 游 乐 ”基 础 性 需 求 是 重 点 ， 住 -行 -食 -衣 -学 -乐 -游 ， 大 致 优 先 次 序当 然 不 同 人 群 略 有 区 别对 于 改 善 性 需 求

16、： 享 受 、 品 质 、 尊 崇 感 、 优 质 教 育 、 优 质 购 物相 对 来 说 ， 这 部 分 客 群 的 对 于 配 套 要 求 的 差 异 性 会 比 较 明 显 ， 但 是 一 些 基 础 的 ， 例 如 ： 菜场 、 超 市 也 还 是 同 样 关 键 的配 套 外 部 ， 基 础 要 素 主 要 指 楼 盘 内 部 所 提 供 的 公 共 设 施 ， 常 见 如 下 ：1、 教 育 ： 小 区 幼 儿 园 （ 专 属 幼 儿 园 、 名 校 合 作 、 超 棒 的 硬 件 等 ） 、 小 学 ；2、 会 所 ： 通 常 围 绕 会 所 ， 结 合 楼 盘 情 况 会 安

17、 排 不 同 的 内 容 ；会 所 体 量 及 内 容 的 设 置 主 要 从 两 方 面 考 虑 ， 一 、 结 合 目 标 人 群 的 实 用 ， 二 、 制 造向 往 和 确 立 标 杆3、 服 务 ： 小 型 便 利 店 、 杂 货 店 、 洗 衣 店 、 菜 店 等 ， 便 利 居 民 生 活4、 运 动 设 施 ： 篮 球 场 、 网 球 场 、 泳 池 、 高 尔 夫 等 等5、 文 化 ： 图 书 室 、 影 音 室 等6、 架 空 层 （ 泛 会 所 ） ： 休 憩 场 所 、 聚 会 场 所 、 儿 童 游 戏 等内 部 配 套 设 置 主 要 考 虑 ， 一 、 业 主

18、实 用 ， 提 高 居 住 性 ， 二 、 提 高 标 示 性 ， 确 立 档次配 套 内 部 豪 宅 ：1、 会 所 ： 奢 华 装 修 、 雪 茄 房 、 红 酒 坊 、 奢 华 健 身 、 恒 温 泳 池 、 咖 啡 、 私 房 餐 饮 、少 量 客 房 、 会 议 室 、 美 容 、 spa等 等 ；2、 知 名 会 所 品 牌 合 作 ， 如 ： 长 安 会 、 鸿 艺 会 、 ACC、 中 国 会 等3、 教 育 ： 私 立 幼 儿 园 、 私 立 学 校 等4、 运 动 设 施 ： 灯 光 球 场 等高 档 住 宅 ：1、 会 所 ： 相 对 实 用 ， 不 会 客 气 强 调

19、奢 华 装 修 等2、 常 见 功 能 ： 泳 池 、 健 身 、 乒 乓 、 台 球 、 儿 童 游 戏 场 所 等3、 其 他 配 置 ： 通 常 是 考 虑 业 主 的 居 家 生 活 ， 相 对 平 实 和 好 用配 套 内 部 ， 常 见 的 差 别 物 业 服 务 ， 简 而 言 之 是 指 对 特 定 的 物 业 进 行 的 服 务 、 管 理 工 作 ， 结 合 日 常 接 触 ， 如 ： 小 区 的 安全 管 理 、 卫 生 保 洁 、 设 施 维 护 维 修 、 建 筑 维 护 维 修 等 等 ；延 伸 阅 读 ： http:/ 发 展 的 角 度 来 看 ， 未 来 物

20、业 服 务 对 于 业 主 购 买 决 策 将 会 是 越 来 越 重 要 的 考 量 要 素 ， 是 重 要 的软 实 力 。 （ 目 前 已 经 开 始 显 现 ）物 业 服 务 物 业 服 务 的 内 容 和 形 式 往 往 与 项 目 定 位 直 接 关 联越 是 高 档 的 项 目 对 于 物 业 服 务 的 要 求 越 苛 刻 ！ 越 是 居 家 的 项 目 对 于 物 业 服 务 的 要 求 越 温 情 ！常 见 做 法 ， 例 如 ：豪 宅 ： 国 际 知 名 物 业 管 理 公 司 、 国 际 知 名 物 业 管 理 公 司 的 品 牌 输 出 、 五 星 级 服 务 、 酒

21、 店 服 务 、管 家 式 服 务 、 专 属 管 家 式 服 务 、 知 名 酒 店 托 管 ；高 档 住 宅 ： 国 际 知 名 物 业 管 理 公 司 的 品 牌 输 出 、 国 内 知 名 品 牌 ；高 档 写 字 楼 ： 国 际 品 牌 管 理 （ 严 谨 商 务 ）相 对 年 轻 的 社 区 ： 懒 人 服 务 系 统 （ 具 有 一 定 特 点 的 ）商 业 的 管 理 ：度 假 物 业 ： 酒 店 式 服 务 、 大 管 家 管 理 、 金 钥 匙 服 务 等物 业 服 务 从 营 销 推 广 角 度 来 看 ， 物 业 服 务 作 为 产 品 一 部 分 ， 需 要 考 虑

22、受 众 的 接 受 度 ， 除 了 实 实 在 在 的 服务 外 ， 需 要 考 虑 物 业 品 牌 在 受 众 心 目 中 的 影 响 和 地 位常 见 的 一 些 物 业 品 牌 简 要 如 下 ：具 有 国 际 知 名 度 的 ： 五 大 行 ， 第 一 太 平 戴 维 斯 、 世 邦 魏 理 仕 、 高 力 国 际 、 仲 量 联 行 、 戴 德 梁行 ； 延 伸 阅 读 http:/ 内 知 名 的 ： 万 科 物 业 、 中 海 物 业 、 长 城 物 业 、 陆 家 嘴 物 业 、 华 侨 城 物 业 、 星 河 湾 、 龙 湖 、 金科 、 中 奥 等 ， 物 业 公 司 的

23、排 名 缺 少 市 场 统 一 认 可 的 标 准 ， 也 没 有 大 家 都 认 可 的 排 名 ；本 地 知 名 的 ： 绿 城 物 业 、 南 都 物 业 、 金 都 物 业常 见 物 业 服 务 公 司 品 牌 通 常 意 义 ， 价 值 独 栋 别 墅 双 拼 别 墅 联 体 别 墅 叠 加 别 墅 洋 房 多 层 小 高 层 高 层但 是 评 判 还 要 根 据 具 体 情 况 而 定独 栋 ， 具 有 独 立 花 园 ， 简 单 判 定 有 天 有 地 ， 四 周 一 圈 都 是 自 己 家 的 花 园双 拼 ， 两 个 独 栋 拼 在 一 起联 体 ， 3个 以 上 拼 在 一

24、 起叠 加 ， 纵 向 拼洋 房 ， 通 常 4-6层 ， 有 比 较 明 显 的 退 台 ， 具 有 较 多 的 露 台 、 阳 台 、 花 园 （ 传 统 老 洋 房 和 这 不是 一 个 概 念 ）多 层 ， 退 台 不 明 显 ， 露 台 、 阳 台 、 花 园 没 有 那 么 多小 高 层 、 高 层 、 超 高 层 ， 主 要 在 建 筑 高 度 上 的 区 别 ， 结 构 、 消 防 、 电 梯 配 置 等 不 一 样 ， 得 房 率 不 同 产 品 类 型 产 品 类 型 独 栋 别 墅 独 门 独 院 ， 上 有 独 立 空间 ， 下 有 私 家 花 园 领 地 ，是 私 密

25、 性 很 强 的 独 立 式 住宅 ， 表 现 为 上 下 左 右 前 后都 属 于 独 立 空 间 ， 一 般 房屋 周 围 都 有 面 积 不 等 的 绿地 、 院 落 。特 征 ： 私 密 性 强 ， 市 场 价格 较 高 ， 定 位 多 为 高 端 品 质 。 产 品 类 型 双 拼 别 墅 两 户 拼 接 成 为 一 幢 ， 上 有独 立 空 间 ， 下 有 私 家 花 园领 地 ， 也 是 私 密 性 很 强 的独 立 式 住 宅 。 一 般 房 屋 三边 有 面 积 不 等 的 绿 地 、 院落 。特 征 ： 私 密 性 强 ， 市 场 价格 较 高 ， 定 位 多 为 高 端

26、品 质 。 产 品 类 型 联 排 别 墅 多 户 拼 接 成 为 一 幢 ， 上 有独 立 空 间 ， 下 有 私 家 花 园领 地 ， 也 是 私 密 性 很 强 的独 立 式 住 宅 。 一 般 房 屋 前后 有 面 积 不 等 的 绿 地 、 院落 。特 征 ： 私 密 性 较 强 ， 市 场价 格 较 高 ， 定 位 多 为 高 端 品 质 。 产 品 类 型 叠 加 别 墅 纵 向 划 分 ， 通 常 一 二 层 为一 户 ， 三 四 层 为 一 户 （ 也会 有 一 二 、 三 四 、 五 六 各为 一 户 ， 或 者 一 二 三 、 四五 等 ） 。 通 常 是 或 者 有 天

27、或 者 有 地 ， 纵 向 空 间 上 占一 种 。特 征 ： 私 密 性 较 强 ， 市 场 价 格 较 高 ， 定 位 经 济 型 排屋 。 一 户 人 家一 户 人 家 产 品 类 型 花 园 洋 房多 层 住 宅 的 升 级 版 ， 与 多 层 住 宅 相 比 增 加 了 更 多亲 近 自 然 的 空 间 ， 产 品 附 加 价 值 比 较 大 ， 特 别 是层 层 退 台 的 形 式 是 比 较 典 型 的 。 目 前 ， 花 园 洋 房 的 称 呼 是 相 对 泛 化 的 ， 往 往 层 数 相 对 较 低 ， 景 观较 好 的 都 包 装 成 为 花 园 洋 房 。 产 品 类

28、型 多 层 住 宅 多 层 住 宅 ， 通 常 层 数 7层 以下 。相 对 来 说 多 层 住 宅 得 房 率较 高 ， 比 较 实 用 。 但 是 目前 新 建 商 品 房 中 此 类 产 品较 少 。 产 品 类 型 小 高 层 住 宅 这 是 一 个 非 官 方 、 约 定 俗 称 的 说法 。高 层 建 筑 的 定 义 是 ： 在 美 国 ，24.6m或 7层 以 上 视 为 高 层 建 筑 ； 在日 本 ， 31m或 8层 及 以 上 视 为 高 层 建筑 ； 在 英 国 ， 把 等 于 或 大 于 24.3m 得 建 筑 视 为 高 层 建 筑 。 中 国 自 2005年 起 规 定 超 过 10层 的 住 宅 建 筑 和 超过 24米 高 的 其 他 民 用 建 筑 为 高 层 建筑 。 通 常 我 们 是 指 8-11层 的 住 宅 。 产 品 类 型 高 层 住 宅 也 是 一 个 约 定 俗 称 的 说 法 。12层 以 上 ， 100米 以 内 的 住 宅 建筑 。 产 品 类 型 超 高 层 100米 以 上 的 建 筑 ， 往 往 是 地 标 建筑 。 谢 谢 ！