经济发展对安徽房价的影响的分析

欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助! 滁州学院 论 文 标题：经济发展对安徽房价的影响的分析 题目：经济发展对安徽房价的影响的分析 姓名：钱会会 班级：08级地理科学 学号：2008210436 指导老师：王凯 日期：2011年6月11日 目录 1、 摘要 2、 安徽经济发展状况 3、 安徽房价上涨情况 4、 影响房价的原因 5、 评价方法和评价过程 6、 结论 7、 参考文献 摘要 近年来，房价持续上升成为社会广泛关注的热点问题。2003年全省商品房均价1513元／平方米，比上年增长17%，2004年1至9月份同比增长13%。分析房价上涨的原因和趋势、剖析其对安徽经济社会可持续发展的影响，20世纪后半叶，技术创新带动全球经济进入上升的长周期，在经济持续向好、低利率+宽松的贷款条件以及面向房地产市场的金融创新和服务的不断完善、支持住房消费的财税政策等促进下，各国房地产市场进入大的涨升阶段。虽然局部地区出现了地价暴涨、房价畸高、最终失去支撑而暴跌、房地产泡沫由此破裂现象，但是经历繁荣、衰退、萧条、复苏的周期循环，全球房价仍然维持在历史高位。改革开放以来，安徽经济的高速增长，加速城市化的持续动力，为房地产提供了广阔的发展空间。起步于20世纪80年代末的房地产市场，最初表现为需求约束性的有限市场。在政府支持建房的供给政策刺激下，开发商队伍不断扩大、产出水平和规模得到提高，但是供需对接的方式主要是开发商与有地单位之间合作建房，而市场化供给部分，需求主体仍然是集团购买、再加少量的富裕人群。土地供给的非市场化、以国有企业为主体的开发商投资约束软化、集团购买力的非持续性，价格信号紊乱、市场运行机制不健全，计划经济色彩浓厚，市场收缩或扩张缺乏规律性，容易大起大落。1991年——1993年，房地产业过度扩张，成为那一轮经济过热的诱因，受到宏观调控重拳出击，由此进入发展的低潮期。[1] 一、 安徽经济发展状况： 改革开放以来，安徽省经济建设取得了丰硕成果。2009年全省生产总值（GDP）10052。9亿元人民币，增长12。9%，连续6年保持两位数增长，成为全国第14个GDP超万亿元的省份。[2] 全省已建成门类齐全、配套能力较强的工业体系，其中汽车、家电、钢铁、有色、水泥、煤电、纺织等行业在全国占有重要位置。2009年全省规模以上工业增加值3987。9亿元人民币，增长22。6%，增幅居全国第3位，中部地区第1位。 安徽是中国重要的农林畜产品生产基地之一。粮食作物主要有水稻、小麦、豆类、玉米、高粱、甘薯等；经济作物主要有棉花、油菜籽、烤烟、茶叶、蚕茧、黄红麻等；畜产品主要有各种肉类、皮毛等。 在工业、农业快速发展的同时，服务业也获得提升，2009年第三产业增加值占到全省经济总量的36。3%。（中国国际徽商大会网站） 近年来，安徽经济保持持续快速健康发展的良好势头，经济发展正步入新一轮经济周期的上升阶段。2003年，在“非典”和“洪灾”的双重影响下，全省经济仍实现了9.2%的增长，不仅保持了GDP增速连续几年攀升的势头，而且增速高于全国同期平均水平，显示经济增长的稳定性正在不断增强。2003年全省财政收入突破400亿元大关，达到412.3亿元，增速创98年来的新高，显示经济增长的质量正稳步提高。 表1 1991-2006年安徽省GDP和人均GDP 年份 GDP（万元） 人均GDP（元） 1991 622.02 1098.78 1992 787.71 1410.66 1993 1133.49 2025.17 1994 1685.34 2990.84 1995 2160.52 3808.43 1996 2583.83 4544.2 1997 3000.36 5232.58 1998 3286.6 5682.23 1999 3550.2 6092.67 2000 3920.07 6697.54 2001 4072.85 7027 2002 4467.55 7826.82 2003 4983.67 8758.65 2004 5763.35 10215.08 2005 6568.93 11577.25 2006 7370 13023.5 图1 1991-2006年安徽省GDP和人均GDP 通过表1和图1可以看出随着经济的增长人们的收入增多，房价也随着增多。 二、 安徽房价上涨情况： 国家统计局网站昨日发布1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月缩小0.4个百分点，是14个月来同比涨幅首次回落；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月新低，其中成都房价环比涨幅为零。5月全国商品房成交量回落，加上房价环比涨幅缩小，被业内人士认为是楼市调控政策效果初显。成交金额下降25%从成交情况来看，1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。5月商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。 海口、三亚连续5月领涨。      从地域分布来看，海口房屋销售价格以52.8%的涨幅领跑全国，三亚5月房价同比涨幅为50.8%，虽然数据上环比4月出现小幅回落，但海口、三亚依旧以明显优势占据5月70个大中城市房屋销售价格指数前两名，这也是两地连续5次房价同比涨幅领跑全国。  在被调查的四川3个城市中，成都市的房价同比上涨5.7%，环比涨幅为零。另外两个城市泸州市和南充市，房价同比分别上涨5.5%和4.1%，环比均上涨0.3%。相邻城市重庆市的房价同比上涨11.5%，环比涨幅与全国相同。（西南资讯） 随着经济的发展，安徽省的房价也在不断地创造着新的纪录，在不断的上涨，甚至出现翻倍增长的情况。 三、 影响房价的原因： 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、 居民的居住水平和居住结构情况等。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通 基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。 路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设 施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作 用。因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而 不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。例如，在临近地铁的市郊某地 区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是减少， 对该地区房价并不一定有利。人口的流动是影响房价的直接因素。交通基础设施 建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。 社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。 政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。 四、评价方法和评价过程： 层次分析法简称AHP法，亦称多层次权重分析决策法。假设住房需求为Z，其影响因素有f(x)(x=1,2,…,n)共n个，且f(x)的重要性系数分别为w(x) (x=1,2,…,n),即Z=,具体做法为： 1．价格构造分析层次图，首先选择的顶级因素构造一个多层次指标体系，通常由做高层通过中间层到做底层构成。（如图2） 图2 影响住房需求度得因素层次图 2．构造判断矩阵，假定A层中元素At与下层次元素P1，P2，…Pn有联系，则P中元素两两比较，构成判断矩阵，其中Pij=wi/wj，表示对Ak而言，第I个因素与第J个因素重要度之比，相对重要性的比例度。 最终结果 备选方案 权重 家庭收入 0.1974 家庭财产 0.1616 福利部门 0.0800 一般工薪 0.0502 劳务部门 0.0573 家庭规模 0.1210 年龄分布 0.0664 有房 0.1593 无房 0.1068 表2 因素相对最重要性权数 1. 住房需求度 判断矩阵一致性比例：0.0398; 对总目标的权重：1.0000; \lambda_{max}：4.1062 住房需求度 资金状况 工作状况 家庭状况 住房状况 Wi 资金状况 1.0000 2.2255 1.2214 1.8221 0.3591 工作状况 0.4493 1.0000 1.2214 0.6703 0.1875 家庭状况 0.8187 0.8187 1.0000 0.5488 0.1875 住房状况 0.5488 1.4918 1.8221 1.0000 0.2660 3．专家填写判断矩阵，将构造好的判断矩阵交给专家，请专家各自填写判断矩阵。 4.层次单排序，是秋单目标判断矩阵的权数，有PW=求取正规化特征向量W，W的分量Wi即是响应元素单排序的权数。 5.一致性检验，为了测试判断的一致性，简历一致性指标：CI=，当判断矩阵完全满足一致性时，CI=0.当CI>2时CI与平均一致性指标RI的比值称为随即一致性比例，记为CR=CI/RI.。当CR<0时，一般认为有满意一致性，否则重新调整。 6.层次总排序，利用层次单排序的结果计算各层次的组合权值。（见表2） 五、结论： 经济的发展深刻的影响着房价的调整，居民的收入对其购房的需求的影响最大，进而影响着房价的波动。 六、参考文献： 1、《安徽经济发展》 2、百度问问 3、中国国际徽商大会网站 4、丁烈云，房地产周期波动成因分析，华中科技大学学报，2003年第2期 5、2004版中国房地产行业投资报告， 2004-9-7 6、房价上涨对安徽经济的影响与对策建议， 蒋晓岚  孔令刚 7、经济发展对四川房价的影响分析 中国物价，2007年第1期 8、李扬等，经济转型中的中国金融市场，经济科学出版社，1999年 9、周业安，金融约束论，经济科学，2000年第3期 10、徐建华，现代地理学中的数学方法 11、刘书楷，土地经济学 12、蒋晓岚，安徽房价上涨的原因、趋势及对策建议 13、扩大城乡居民消费拉动安徽经济增长，中国城市社会经济热点问题调查表，2007 14、房地产市场价格波动研究，中国城市社会经济热点问题调查表，2008 感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!