金地自在城项目主题策划白皮书.ppt

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1、自在城主题策划白皮书 一种关乎生活方式的抉择 自 在 城 架构 自在城概念的源头与由来 自在城的适用范围 自在城的核心理念 自在城产品体系的实现 自 在 城 自在城的源头与由来 目标客户的生活特征 都市的快节奏 工作负担沉重 生活的重压 激烈的竞争 戴着面具做人 低质量的睡眠 体力、脑力消耗的剧增 只在小区里散散步 只认识几个邻居 电视和电脑占据了较多家庭娱乐时间 应酬越来越多，朋友聚会越来越少 他们在重压下前行 所以他们不自在！ 目标客户精神状态解码 自 在 城 自在城的源头与由来 自由 城市 可 自由支配的时间 ，就是财 富本身 马克思 “ 休闲时间 是指个人完成工 作和满足生活之后，完全

2、由他 本人 自由支配 的一段时间，他 通过 自体放松 、 竞技 、 欣赏艺 术和大自然 ，为丰富生活提供 了可能性，在这个时间里，人 们能掌握 作为人 和 作为社会的 有意义的成员 的 价值 。 ” 联合国休闲宪章 “城市让生活更美好 ” 2010世博会主题，人与人、人 与自然以及不同文化在城市里 和谐相处 “ 重新认识现代生活几大要 素 房屋建筑 、 就业场所 、 商业 和 娱乐设施 等 统一化趋势 ， 并在一个 广阔的开放空间来实 现 ，有利于 步行者 的 复合型土 地利用模式 ，进一步完善其 公 共交通体系 ，创造一个 个性化 的、 利于生活 的人与自然相 和 谐 的社区。 ” 新都市主

3、 义宪章 自在城 自在城概念解构 自 在 城 自在城主题概念的适用范围 土地属性维度 规模要求： 50万平米以上 足够的规模能够提供 足够的居住人口 、 足够大的可营造空间 和 足够长 的开发周期（ 3-5年甚至更长）， 这些都是自在城所有要素实现的基础。 密度要求：容积率 1.0-2.5 小于 1.0的容积率呈现出纯低密度住区的特点，充其量只是一个 TOWN， 形成不了 “ 城 ” 的氛围；大于 2.5的容积率则呈现出高层密布的社区 形态，低密度物业几近消失，产生的压抑感也不利于自在城的打造。 自 在 城 自在城主题概念的适用范围 区位属性维度 区位要求：有 产业因素 或 交通因素 支撑的

4、城市近郊区域 ， 以规划 居住功能为主 的 大型政府规划区域 ，周边 配套 处于 半成熟 或者 不成熟 的状态，特别 缺乏城市级别的商业中心 或商业聚集点 ，道路状况良好、通勤便利，未来区域 产业 或交通有持续的成长性支撑 。 自 在 城 自在城主题概念的适用范围 客户属性维度 物理层面要求： 客户层面较为广泛，并不局限于特定年龄段的客户 ，但由于 所处地理位置的限制， 25-45岁的社会中间阶层人士会特别多 ，他们事业上还 需 继续奋斗 （经济基础上也达不到可以离群索居或者大隐隐于市的境界），生 活上 开始关注居住品质 ， 不再满足于 “ 有个窝就行 ” 的居住状态 ；对他们的大 多数而言，

5、 首次置业或是二次改善置业 是他们目前最为主力的购房状态， 改善 居住品质成为购房的第一目标 ；同时他们的父母和子女理所应当的成为这里的 目标客群。 精神层面要求： 目标客户面临激烈的生存和事业竞争，终日忙碌，内心充满 对自然、舒适、便利和沟通的渴望， 他们是负重前行的一代人 ，他们 对自由自 在的城市生活和传统和谐的人际交往有着不一般的向往 ，他们的心理需求就是 自在城的最核心的心理诉求所在。 自 在 城 自在城的核心理念 自在城 身自在 自由自在的城市生活 心自在 回归往昔的美好时光 自在城没有陌生人 城市精彩生活的复刻： 创造功 能齐备、生活便利、环境宜人 的城市生活，充分享受城市生 活

6、的便利、活力和舒适。 城市人文精神的复刻 ：回归传 统邻里的和谐关系，创造无限 沟通的平台和环境，促进自在 城居民情感上的互通互联 自 在 城 自在城的两大核心理念 身自在 自由自在的城市生活 概念阐述： 什么是城市生活？城市生活能给人带来什么？我们认为， 城 市生活 是 安全的 、 便捷的 和 多样化的集合体 ，人们在城市中除了 要实现基本的 衣食住行 ，还要实现 成长教育 、 运动休闲娱乐 等多 方面的功能，我们的自在城必须提供给客户这些 全方位的生活肌 能， “ 此间乐，不思蜀 ” 、 “ 身在此、乐在此 ” ， 这就是自由自 在的城市生活，这就是身自在 。 自 在 城 自在城的两大核心

7、理念 身自在的实现方式 身自在 自由自在的 城市生活 教育成长 系统 商业配套 系统 交通运捷 系统 产品规划 系统 科技节能 系统 运动休闲 系统 商业体系 组团服务级别、商业街 区级别、集中大商业三个层级，同时 使必要的生活配套设施出现在每个街 区的最佳服务半径内。 城市边界 在与现有城市功能接壤 和融合的地方，结合小户型的公寓产 品和主题式的商业街区，形成功能复 合、形态丰富的城市边界。 规划形态 继承土地原本的肌理，充分利用地块内的 高差、水流、形状来做文章 产品混搭 适度混搭，将梯度接近的两个物业类型之 间形成混合院落或者混合街区 户型设计 空中花园、露台、地下室等空间的强化处 理，

8、提升产品的附加价值，增加了客户的享受空间 。 无处不在的运动休闲 将休闲运 动、极限运动与儿童嬉戏融入到社区 景观的营造中去，充分营造景观的可 参与性和场所感，特别关注老人和儿 童的运动休闲需求。 主题式运动会所 将篮球、羽毛 球、游泳池搬到室内，与各类室内的 健身运动相结合，创造出内容丰富的 休闲运动会所。 基础教育 充分利用代建、 推荐等条件，为本社区引入口 碑良好的名牌幼儿园、小学， 有条件的引入中学。 特色教育 针对不同年龄段 客群以及兴趣爱好者开展的教 育活动，内容包括儿童早教、 种植乐园、各种技能培训等。 对外交通 与市区重要节点 对接的社区巴士。 对内交通 最具特色的社区 内部摆

9、渡巴士以及便利的社区 步行、自行车环路。 新技术的使用 优先采用成熟度 高、可维护性强的新技术，如外墙 外保温、新风系统、太阳能热水 等。 生态环保概念的引导 最在社区 细节的营造上引导客户实现生态环 保的生活方式，如在大堂设置废电 池回收站、垃圾分类回收、推广使 用布袋替代一次性塑料袋等 自 在 城 自在城的两大核心理念 心自在 回归往昔的美好时光 概念阐述： 我们的目标客户在社会、人生的重压下前行，他们内心最渴望的是 被旁人认 同 、 被社会认可 、 被朋友尊重 ，而达成这种认同的实现途径又是什么？我们认为 是 沟通 、是 交流 、是人与人之间 交往 所产生的 信任和尊重关系 ； 在自在城

10、里，客户有充分的 空间 、 场所 和 机会 来彼此进行联系和交往 ，就像他 们小的时候一样，他们可能生长在北京的大杂院、四合院里，像 阳光灿烂的日 子 里的马小军、刘忆苦，他们可能生长在上海的老里弄、石库门里，耳濡目染 七十二家房客的家长里短，他们也可能生长在武汉的夏夜，满大街纳凉的竹床、 躺椅，直到夜深了才被父母抱进家门； 我们希望通过打造无限沟通、无限可能的 自在城社区，呼唤客户内心的情感记忆，来回归传统的邻里交往关系，来回归往 昔的美好时光，来实现没有陌生人的自在城，这就是心自在 。 自 在 城 自在城的两大核心理念 心自在的实现方式 心自在 回归往昔的 美好时光 社区文化 系统 景观

11、系统 交往空间 系统 社区网站： 给业主提供沟通与 交流的平台，提倡业主之间的 交友及互动 社区电台： 小业主沟通与交流 的平台，由开发商提供设备， 但广播站由小业主自行组织， 充分的调动小业主之间的交流 与互动，体现 “ 社区为我，我 为社区 ” 培训吧： 方便业主业余时间的 “ 充电 ” 主题 Club： 以旅游、越野、竞 技运动、宠物运动等为主题， 丰富业主的业余生活 社区特色文化节 ： 由社区内商 业主题店作为主导，与客户共 同组织 社区跳蚤市场 ： 业主之间物品 的交换或出售，初期可由物业 牵头组织 社区漂书活动 ： 由业主捐献图 书在社区范围内进行流动阅 读，初期可由物业提供图书以

12、 便于启动 景观绿核 社区景观的核心部分，是人流动线和视觉 感受的结合点，值得花最大的成本进行营造，标志性建 筑物、主题雕塑、主题水景、多层次的乔木灌木组合都 是建议采取的手法 可参与的景观 自在城里没有只可远观、不可赏玩的 景观，所有的景观设计都要强调客户的可参与性，景观 设计结合功能性的设施是最好的选择，如儿童游乐设施 和主题雕塑相结合、小喷泉与下沉式休憩广场结合、室 外游泳池与景观水面的结合、景观墙结合涂鸦墙等等 景观之间的联系 注重景观节点的设计 ，注重人行系 统里休憩场所的设置，同时建议设置风雨连廊来联通自 在城的各个楼座；推广全社区的无障碍设计，方便了老 年人和推婴儿车的居民；设计

13、环通社区内部的自行车、 慢跑、滚轴跑道，并与运动会所相结合 高层底层架空 一方面加强景 观的通透性、另一方面通过放置 功能性的设施，如老人健身器 具，来加强居民之间的沟通交流 高层大堂功能化设计 发掘现 有高层大堂的功能性，可在大堂 设置擦鞋机、报刊架、饮水机等 设施，促进业主在大堂的交流； 同时在大堂动线组织上尽量形成 迂回区域，避免大堂变成纯粹的 交通空间 组团间的空间设计 内洋房组 团内部、高层组团内部是天然的 客户沟通交流场所，对此半公共 空间的设计要格外注重汇聚人气 的设计手法，同时户外家具全部 功能化处理（如户外石桌刻上象 棋盘、围棋盘）。 自 在 城 自在城产品体系的实现 项目规

14、划 商业配套 户型空间 景观塑造 会所功能 自 在 城 产品体系的实现 项目规划 规划形态 土地肌理和朝 向舒适性的有机融合 自在城 希望 继承土地原有的肌理 ， 充分利用 地块内的高差、水流、形状来做文章 ，在南 京自在城，我们充分利用地块原有的地形， 营造出高差富于变化的“ 岭上 ”规划形态； 在杭州自在城，我们依据天然河流分割而成 的湾流和水岸，营造出 杭城稀有的滨水社 区 ，对土地的尊重和敬畏，使得我们能够创 造出城市自然完美结合的住区；而与此同 时，住宅朝向也结合地块特点进行了合理的 安排，以充分保证每一户住宅的居住舒适 性。 自 在 城 产品体系的实现 项目规划 产品混 搭 多种物

15、业类型的产品混搭是自在城的一 个重要特点 ，混搭带给建筑群灵动的生 命力，形成高低错落、转承有致的观 感；混搭形成很多有情趣的小空间，给 社区里的居民带来交流沟通的场所；在 南京和杭州自在城里，我们采用 适度混 搭 的策略，将 梯度接近的两个物业类型 之间 形成混合院落或者混合街区，如联 排与洋房的混搭、大户型公寓和洋房的 混搭等等 ，由此形成多元多样的社区空 间，这正是实现身自在和心自在的基 础。 自 在 城 产品体系的实现 商业配套 缤纷的城市边界 自在城就是城市的一部分，它或者是现 有城市的延续，或者根本就是新城， 一 条多样化、活力四射的 城市边界 的出现 成为每一个自在城诞生时的必然

16、，它不 仅仅是商业街，它应该是 复合体 ，人们 不光为了买生活必需品而来，人们是为 了自在的城市生活而来，这是一片 集合 餐饮、购物、休闲、运动四大功能的集 群建筑 ， 这里是城市的一部分，同时也 是社区的一部分 ，它是自在城展示初期 最为亮丽的一道风景。 自 在 城 产品体系的实现 商业配套 三级商业体系的形成 集中大商业级别 ：按照项目区位的特点，我们在南京自在城规划了 1万平米的卖 场，以满足客户基本的生活所需；而在杭州自在城，由于项目周边配套相对成熟， 我们并没有设置集中大商业。 商业街区级别 ：特色主题商业街，独立商业为主、住宅底商为辅，整体定位于 餐 饮、休闲和特色小商业 ；在南京

17、自在城的中轴线和入口处，在杭州自在城的两大核 心商业区，我们分别设置了以独立餐饮为引擎、以特色商业店铺为主要特点的商业 街区。 街区服务级别 ：服务于混合街区的社区便利性，规模按照服务人口的数量予以确 定，业态定位于社区服务商业，例如 便利商店、洗衣店、早点、书报、宠物店、菜 场、花店等；整体规模控制在 4-5个街铺 。根据这一原则，在南京自在城，我们在 南北两个步行街上布置了少量该级别的社区服务商业，分别用来服务于邻近的四个 街区；在杭州自在城，我们在自然分割的每个地块里，结合高层的底层商业，也分 别设置了该级别的社区商业。 自 在 城 产品体系的实现 户型空间 小户型的特色与创新 空中花园

18、与两代居 ： 既能互相照顾，又不互相打扰 ，这就是一种自在；在杭州自在城，两代居 产品由一套 85平米的两房和一套 65平米左右的一房组成，两套房屋 通过一个空中花园相连接 ， 分别设置厨卫，以满足两代人的生活所需。 创新 Crossover户型 ：通过对 挑高空间的利用 以及 楼层平面的集约安排 ，我们在南京和杭州自 在城研发的创新 Crossover产品可以用通过搭建，由两房扩充为 3+1房，给予客户极大的产品附 加值。 创新青年 SOHO公寓 ：结合自在城的商业街区，我们研发了适合 单身贵族 和 SOHO人士 的 青年 公寓 ，通过一梯多户的设置，在有限的用地面积上，营造出 功能齐备，厨

19、卫全明、低总价 的小 户型住宅公寓。 精装修与优化 ：在标准化的精装修配置基础上，我们特别针对 厨房设备集成 、 收纳空间 、 洗衣 机位 、 空调机位 等客户关注的部位进行了特别优化，保证了精装修的舒适性。 南北通风 南北通风 自 在 城 产品体系的实现 户型空间 大户型的特色与创新 创新联排别墅 内庭、花园和露台 ：前中后三层庭院空间，二层三层双露台 二层的主卧 ：改变以往的联排别墅户型布局，主卧设置在二层，方便客户上下，三层成 为纯粹的个性娱乐空间 腰部入户的别墅 ：端头联排别墅采用腰部入户的格局，更增添户型的尊贵感受 中西双厨 ：部分户型设置中西双厨，由单一的用餐空间扩展成为“正餐空间

20、 +家庭聚餐 空间”的模式 家庭室、地下情趣空间 ：利用二楼的中部区域形成一家人小坐的家庭室，通过附送地下 室空间实现私人会客、视听、娱乐等个性化的情趣空间，成为名副其实的“地下私人会 所” 自 在 城 产品体系的实现 户型空间 大户型的特色与创新 大户型公寓 专属设备平台： 方便设备安放和维护，避免干扰； 双流线入户设计： 平时通过正门入户，通过玄关进入客厅；而食物、蔬菜等物品可通过北部的工作 阳台直接进入厨房进行处理， 互不干扰； 附送可封闭空间： 北向附送进深 2.4米可封闭阳台，可变空间随性使用； 三面宽朝南设计： 保证客厅、主卧、儿童房均向南布置，一家人尽享舒适； 创新 5+1电梯花

21、园洋房 大面宽阔绰尺度： 整体面宽达 12米或以上，户内尺度豪华，层层退台设计； 附送空间： 一二层均赠送地下室，一楼赠送地下庭院，地下空间采光通风佳； 入户方式： 电梯 +空中花园入户、车库直接入户； 顶层复式： 阔绰尺度 +大面积露台，尽显“空中别墅”气度。 二层高阳台 主卧套书房朝南 中央空调平台 双 流 线 入 户 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 步道处理 水景处理 风雨连廊、阳光车库 架空层 亲子乐园 景观小品的全面功能化 雕塑 商业景观的处理 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 步道处理 注重路边植被的层次丰富，布道建议以不规则石块和鹅软石拼花处理。 自 在 城 产品体系的

22、实现 景观营造 水景处理 局部可引入水景，结合石块、沙砾、原生植被营造生态、自然、可亲近的氛围。 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 风雨连廊 阳光车库 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 架空层 注重架空层景观与组团景观的相互渗透。 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 亲子乐园 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 景观小品的功能化 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 雕塑 自 在 城 产品体系的实现 景观营造 商业景观的处理 1、休闲娱乐场所的设计注重与景观的结合 2、灯光的处理 3、室外休憩空间的设计 4、趣味性的雕塑小品设置 自 在 城 产品体系的实现 会所 南京自在城 主入口

23、会所 (3000平米 ) 功能定位：以运动休闲功能 会核心的社区动感会所 功能设施：篮球羽毛球多功 能馆、室内游泳池、室外游 泳池、棋牌、瑜伽、健身房 次会所（ 1500平米） 功能定位：以亲子教育、健 身养生为核心的社区健康教 育会所 功能设施：亲子中心、茶道、 SPA、棋牌、老年活动中 心 杭州自在城 24、 25#地块会所（ 3000 平米） 功能定位：时尚休闲会所 功能设施：室内恒温泳池、 水吧、台球房、 SPA水疗、 美发沙龙、健身、跳操、瑜 伽、红酒雪茄房、音乐琴房、 儿童才艺等特色服务 41#地块会所（ 1500平米 1500平米） 功能定位：运动康体会所 主要功能：室内球馆（篮球 兼羽毛球）、健身、动感单 车、壁球、跆拳道、乒乓球 室等大众运动 谢谢聆听！