双朝门地块装饰材料物流中心可行性研究报告

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1、目 录第一章 总 论第二章 项目概况 第三章 建设条件第四章 市场分析第五章 投资与资金筹措第六章 经济效益分析第七章 贷款偿还分析第八章结论第一章 总 论一、项目基本情况 （一）项目名称：XXX装饰材料物流中心（二）项目业主：重庆市XX区XXX塑料制品有限公司（三）法人代表：XXX（四）项目地址：XX区XXXXXXXXX（五）建设性质：新建二、主要技术经济指标及投资来源 该项目已经列入重庆市重点项目，对该地块进行规划调整，调整后经济技术指标为：项 目单 位数 量总用地面积:平方米103794其中：商业用地：平方米78784 道路及绿化用地：平方米25010总建筑面积:平方米130802其中：

2、(1)大商场平方米115302 (2)车库及设备用房平方米15500 （3）其他配套商业平方米新建建筑容积率2绿地率30%计划总投资万元60943自筹资金万元20943银行贷款万元40000 三、项目业主简介（一）项目实际投资人简况项目实际投资人是XXX及其所领导的XX公司。XXX，现年52岁，大专文化，1985年开始创业，经过二十多年的艰难拼搏，先后创办了XX化工有限公司、XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司；他品行端正，为人朴实，敢于创新。1994年成立的XX化工有限公司，其注册资金1000万元，主要从事汽车内外饰件、功能件和摩托车覆盖件等塑料制品的开发及销售，多年来在社会各

3、界朋友的鼎力支持下，企业的各方面都得到了快速的发展，取得了骄人的成绩，在重庆市塑涂行业中名列前矛。现有总资产37056万元，年收入31072万，年利润1110万元。1998年先后创建了重庆市XX区XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司，所成立的XX房地产开发有限其注册资金5000万元，主要从事房地产开发，取得的开发资质为（叁级）。所经营的XXXXX塑料制品有限公司主要经营板材市场，拥有资产34803万元，已经成为重庆市最大的装饰板材集散地，全国十大建材市场之一，年交易额20亿，年租金收入7000万元。旗下三家公司共有员工一千三百多人，其中，具有高级职称的14人，中级职称的57人。（

4、二）项目业主该项目由XXX塑料制品有限公司承载投资并建设。该公司注册资金3880万元；由XXX、XXX二位股东共同出资组建；其中，XXX出资3830万元，占股98.71% 。该公司所经营的“XX建材大市场”是XX建材市场的核心部分。该市场占地160余亩，营业面积10万余平方米，总投资2.64亿元，主要经营各种装饰材料，属仓储性市场。已经有10多年的经营历史，年销售额20多亿元。是重庆市交易量最大，聚集了全国上百家知名建材厂商，商品批发已辐射到云南、贵州、四川、湖北等周边省市，已成为西部地区装饰材料的物流集散地。其物流配送车辆已达到240辆。是重庆市人气最旺的装饰材料批发市场。多年来被评为XX区

5、优秀骨干企业，先后获得区级和市级“文明市场”称号，2005年被中国建材市场流通协会评为“全国十大建材家居市场”。 为本项目建设奠定了良好的经济基础、市场基础和人才基础。四、项目建设背景 （一）马家岩建材市场沿革及现状“马家岩建材商圈”作为重庆建材市场的代表已在重庆人的心目中家喻户晓。它起于20世纪90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自发而建，大多数铺面由农村民房改建而成。20世纪初随着光能板材市场、临江装饰城的建成，逐步向天马路延伸，增加了升伟精品建材城、大川建博中心等新兴市场。现在的“马家岩建材商圈”主要集中在以石小路与天马路交叉的马家岩路口向北、向南、向西500米半径以内。 由于后起

6、的天马路市场经过规范的设计规划和开发，店堂、门面、配套设施完善、规范、档次较高。相比之下，地理位置更为优越的马家岩石小路段却显得破旧、凌乱、极不规范，并存在严重的安全隐患，不仅影响了马家岩建材商圈的形象，也影响了XX的整体形象（由于马家岩是进出XX的咽喉要塞）。沙区政府2005年就下定决心对马家岩建材市场进行拆迁整治，以扩大马家岩商圈的经营规模，改善马家岩片区的城市面貌。覃家岗塑料制品有限公司紧紧抓住这个机会以有偿转让的方式取得了对该区域石小路西侧近150亩土地的开发权，计划投资6.1亿元，开发一个拥有12万平方米营业面积的高档商厦“光能中国西部装饰材料物流中心”，旨在扩大马家岩商圈的经营规模

7、，弥补品质不齐、档次不高的缺点，提升马家岩商圈的形象，使之成为沙区重要的经济增长点。第二章 项目概况一、 拟建地点项目位于XX区联芳园区双朝门社。由大杨石组团G分区01-1a/02、01-2/02和XX组团K分区9-3/02、9-5/02、9-6/01号地块组成。即沿石小路靠天马路一侧，高九路口到天马路之间。地块东邻石小路，与得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，与规划中的自然山体公园相接；西面是马家岩山崖，近可鸟瞰XX，远可眺望歌乐山；北靠天马路口与鑫隆市场相接（详见上图）。二、建设规模、内容、工期项目规划总用地面积103794平方米，建设用地78784平方米，规划总建筑面积为130802平

8、方米，其中：商业建筑面积115302平方米，车库建筑面积15500平方米。由一栋4层商业大厦和露天停车场及休闲公园组成。项目建设总工期计划为20个月。2009年5月-2010年12月。三、已经落实的建设手续情况1、重庆市XX区发展计划委员会20067421号重庆市企业投资备案证；2、重庆市人民政府渝府地20053号关于重庆XX区塑料制品有限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复3、重庆市国土资源和房屋管理局XX区D房地证2007字第000492号房地证；4、重庆市XX区农业水利局沙农水发2007243号XX区农业水利局关于重庆市工程水土保持方案的批复；5、重庆市环境工程评估中心渝环评

9、估书2007209号关于重庆房地产开发有限公司环境影响报告书技术评估报告；6、重庆市XX环境保护局渝（沙）环准200786号重庆市建设项目环境保护批准书；7、渝规地证（2005）沙字第0018号重庆市建设用地规划许可证四、总投资及效益项目计划总投资60943万元，建成后可形成商业铺面130802平方米，每年租金收入12879 万元，利润总额60793万元，投资利润率达10.3%。五、项目建设必要性和意义（一）项目建设的必要性 重庆是长江上游最大的工商重镇，有着雄厚工业的基础。直辖以来，我市交通建设提速，经济持续发展，商贸流通业挤身西部前列，初步具备了发展现代物流的基础条件。但是我市物流业发展中

10、也存在着若干问题，导致物流成本偏高，现代物流业发展缓慢。一是运输结构不合理，多式联运障碍多；二是现在设施配套性、兼容不得性差，系统功能不强；三是现代物流基础设施不能满足需求，现代物流标准化、信息化、专业化程度非常低；四是第三方现代物流企业少。这些已影响到我市经济社会发展，成为对外开放的薄弱环节和改善投资环境的重要障碍。促进我市现代物流业加快发展，有利于我市抢抓国际资本从我国集中、沿海产业向内地转移的发展机遇，提高企业核心竞争力，是我市新型工业化进程的必然要求。1、重庆的经济发展确定了建材市场的发展要求 重庆市作为西部地区的直辖市，已成为西部地区的领头羊。2007年3月14日，胡锦涛总书记为重庆

11、市导航定向为：把重庆建成中国西部的重要增长极，长江上游的经济中心，城乡统筹的直辖市。2007年下半年国务院又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。因而重庆必将迎来一个前所未有的大发展。重庆的大发展和西部领头羊的地位决定了建筑装饰材料市场也必将有一个大的发展。2、现行的马家岩市场远不能适应重庆大发展的需要。表现在：一是规模不够大，现有市场经营面积 34万平方米，年交易额70亿元，与重庆作为长江上游的中心地位相比不匹配；二是商品种类不齐全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出；三是市场档次比较低，没有规模大的高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名品牌。3、是重庆商贸流通领域战略发

12、展的需要重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。市政府发布的“十一五”商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成16个专业市场群之一。市工商局、市商委也把马家岩市场作为重庆市近期(到2010年前)打造培育的5个百亿元市场之一。2009年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈、百亿级市场各1个。因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。否则就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。（二）项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设12万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的沿街门面集中到商业大厦

13、以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此“一站式购物”把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大的高端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约650户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额20亿元以上。在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位1300个(其它的辅助工种还不算)以上。 该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求，被重庆

14、市列为打造100亿商圈和提振经济的重点项目。项目建成后将有效扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为企业带来较好的中长期经济效益。第三章 项目场址及建设条件一、 建设场地现状项目用地原系的农村居住民房区，90年代因马家岩市场的形成逐步转变成了板材市场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行统一规划设计和建设，所以2007年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。二、用地性质及用地规模根据重庆市人民政府渝府地20053号文关于重庆塑料制品有限公司重庆XX房地产开发有限公司有偿使

15、用国有、土地的批复中明确，同意将国有115029平方米交给重庆XXX塑料制品有限公司、重庆XX房地产开发有限公司作为商业、工业建设用地，其中60923平方米为有偿使用，工业11235平方米，商业49688平方米（约74.6亩），其余54106平方米作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以用于本项目开发建设的净用地（不包含小区道路和园林绿化）49688平方米。现XX区已经把该项目列入重点项目，正在申报重庆市重点项目，并对该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为78784平方米，其余25010作为市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨。三、场地建设条件（一）地形、地貌、地震情况根据

16、重庆市建设用地地质灾害危险性评估表，本项目拟用地地形属浅丘剥蚀斜坡地貌，主要岩土层为第四系全新统人工填土层，基层为侏罗系中统下沙溪庙组的泥岩、砂岩。总体上，场地地质环境复杂程度为简单，地质灾害危险性程度小中等，易于治理，适宜本项目建设。据1:400万中国地震烈度区划图（1990年版）场区地震基本烈度为度。（二）气象条件气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温7.8，最热月平均气温28.5，年平均气温18.3，无霜期341.6天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量1082.9mm。（三）道路交通条件本项目地处XX区石小路马家岩段，有连接渝中区、XX区、

17、九龙坡区、江北区的交通干线，距火车北站1 km，梨树湾火车站1.5公里，火车东站2km；距成渝高速公路、渝长高速公路1.5km；同时地块距机场也仅20分钟车程。并周边有石小路、天马路和新建的高九路通过，规划中的地铁1号线（朝天门至老顶坡）也在本项目处设有停站点，有近22条公交路线从项目处经过，可以通往主城区的各个角落，交通极为便捷。 （四）公用设施应用条件本项目属于主城区的一部分，水、电、气、通讯等公共设施配套齐全，接入比较方便，能满足整个项目的建设和运营所需。（五）施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人

18、们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。综上所述，拟选地址适宜建设本项目。 四、 建设方案（一）、设计总体原则1、由于本项目用地紧邻城市干道和建材市场，且地块内有地铁车站，因此必须充分发挥其较高的商业优势，体现其商业价值。2、执行国家有关环保、绿化、消防等方面的规范和规定，做到经济效益、环境效益、社会效益的统一。3、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间的和谐，创造一个宜于购物和休闲的城市空间。4、坚持经济、实用、美观的原则，积极采用新材料、新设备，推广新技术的应用。五、 环境影响 （一

19、） 场址环境现状本项目所在属于城市核心地带，场地内无珍稀动植物和文物古迹分布，环境质量现状尚可。(二)、 主要污染源1、施工期间的污染主要为施工期间各种建筑工程工机械和工具在使用过程中发出的噪音、废水雨水、燃油废气二次扬尘、废弃土石和施工废料及扬尘等。 2、营运期主要污染源包含项目建成后，各种设施在运行过程中发出的噪声及社会噪声、生活污水和生活垃圾、商场废料、废渣等。（三）、环境保护措施1、施工期环境保护（1）、对于施工期间的噪声：应按GB12523-90建筑施工场界噪声标准执行，应尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措

20、施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。（2）、对施工期间产生的含悬浮物和少量石油类施工废水建议在排入市政排污管网前修建隔油池、沉砂池，经隔油、沉淀后方可排放。（3）、 为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区近地面环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落；工地现场禁止燃煤。（4）、 对施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过

21、程进行统筹管理，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。 （5）、对扬尘可采用现场设置围挡、实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。2、营运期的环境保护项目营运期间主要污染源来自于日常生活产生的三废（1）、废水： 污水主要是地块内雨水及部分清洁废水(如道路清洁、浇洒排水等)和生活污水，项目在设计上将通过雨水管网和是内排水管集中组织进行处理达到污水综合排放标准（GB89781996）一级标准后排入市政污水干管。 （2）、固废：生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，交由城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。商场产生的废弃物应收集后集中处置，或回收，或集中交城市垃圾场，不

22、得随意丢弃。（四 ）环境影响评价本项目功能设施配套齐全，污染防治措施可行，项目建成投入营运后，区域环境将朝好的方面改善。从环境保护的角度出发，在施工和运营期中，项目业主应严格按环保部门下达的建设项目环境保护批准书的要求执行，落实环保投资，并专款专用，确保项目在建设和运营中产生的污染物长期稳定达标排放，尽量减少项目对环境容量的需求。六、 项目实施进度(一)、 项目建设工期2009年5月至2010年12月共计20个月。（二）、项目实施进度详见项目实施进度表：名 称单位工程量工程进度2009年57月2009年8月至2010年10月2010年115月2010年612月平基土石方m3100万 基础13万

23、 建安工程13万 装饰工程13万 第四章 市场分析一、重庆市宏观经济分析重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间即青藏高原与长江中下游平原的过渡地带的长江沿线，东邻湖北省、湖南省；南靠贵州省；西接四川省的内江市、遂宁市；北连陕西省和四川省达川、广安地区。东西长470km，南北宽450 km，总面积8.24万平方公里，全市辖43个区市县，人口3090万。 特殊的地理位置使重庆成为中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式

24、为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和

25、城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。21世纪重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2007年，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。城镇建

26、设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。未来的五至十年，重庆将按照2007年3月8日，胡锦涛总书记参加全国十届人大五次会议重庆代表团会议，为重庆站在新起点、实现科学发展导航定向：314 总体部署的要求，建设 “三中心、两枢纽、一基地（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。二、房地产市场状况（一）、全国房地产市场的整体状况近几年来，我国已把房地产业作为国民经济的支柱产业来发展，积极实施住宅商品化和土地有偿使用制度，推行住房制度改革和与

27、之配套的有关金融政策；并且随着城市化进程的加快、人口的增长以及国家GDP保持稳定增长,我国房地产业出现了继1993年后的又一个高速发展期。但是，由于全国局部经济出现过热的苗头，部分地区固定资产投资速度过快，部分城市的房地产业出现过热的迹象，针对局部地区房地产行业不健康现象，国家相关政府职能部门掀起了以2005年“国八条”和2006年“国六条”为标志的两轮房地产宏观调控热潮，包括资金、土地、税收、市场交易环境等全方位的立体宏观调控政策，进一步整顿、规范、清理全国土地市场和完善相关土地政策等，对全国的房地产业发展产生了较大的影响。2007年，以财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土

28、地有偿使用费政策等问题的通知被业界和媒体视为国家对房地产市场进行调控的最新指向。房地产调控政策于2008年进一步发挥作用，影响2008年-2009年房地产市场供求状况：一是非合理性需求会继续减少；二是消费者对房价的预期将发生明显变化，影响住房需求的变动。（二）、重庆房地产市场状况2005年以来，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政策效果进一步显现。通过直辖以来的10年发展，重庆房地产市场从投资规模型转向质量效益型，从单纯投资拉动型向投资、消费双向拉动型转变；从单一依靠行政命令型向市场经济杠杆拉动型转变。上述三个变化标志重庆房地产市场走向成熟。随着城市基础设施的不断完善，特别是

29、“1小时经济圈”的出台，重庆正在开始新一轮的造城运动。在造城运动的过程中，带动了房地产的发展，从大学城到茶园新区，产生了一个个的热点区域，形成了新的板块。2008年，重庆楼市正从中部向四周辐射，战场不断扩大：中战区有渝中半岛、大坪板块、黄杨新城、高九路等热点片区；南战区有新南湖、南滨路等热点片区；北战区有北部新区、北滨路、冉家坝等热点片区；西战区有大渡口、彩云湖、袁杨线、XX等热点片区；东战区有茶园、鱼嘴等热点片区。2007年，重庆由于在“314”总体部署和批准重庆为统筹城乡试验区的利好影响下，重庆房地产销售状况异常火暴。2007年5月至11月，各月商品房当月销售面积同比增速均维持在50%以上

30、，而2008年，在国家严格的宏观调控和理性消费需求下，3月房地产销售面积当月增长21.3%，4月下降到3.1%。在无其他重大利好刺激市场销售的情况下，07年的销售热潮将不再出现。因此，2008年在国家宏观调控及货币从紧的信贷政策下，重庆房地产行业开始面临严峻的考验。但是重庆的房地产市场仍然面临很多机遇。一方面，按照“十一五”规划，到2010年，重庆市每年将有四五十万农村人口要转为城市居民，每年要建设2000万m2楼房才能满足城市化进程需要，而去年我市销售的楼房面积为1700万m2。另一方面，重庆市政府计划从08年开始三年内全面推动实施的“旧城改造”、“拆违建绿”等工程，都将导致住房需求急剧增加

31、；同时，居民消费升级产生的住房更新换代以及股市的低迷、债券、基金等投资渠道的不理想等“场外因素”促使部分富起来的城镇居民，把多余的钱投向楼市，也在一定程度上促进了房地产市场发展。2009年随着国家四万亿基本建设投资、多次降低存款准备金、降低贷款利率等经济刺激措施的落实到位，国家对房地产金融政策逐步放松，而使房地产市场逐步回暖。三、房地产市场的发展与建材市场的发展密切关系建材市场与房地产市场相伴而生，房地产市场的稳步发展将直接带动建材市场的发展。据有关部门测算，房地产投资的诱发系数为1.5-1.7，也就是说，每投入100元的房地产投资，可拉动150元到170元的相关产业(建材、冶金、商业、服务业

32、等许多行业的发展)需求；每销售100元的房地产可以带动130元到150元的其它商品销售。未来10年甚至更长一段时期内，我国建材工业的发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点。到2010年，建材工业产值预计将超过1万亿元，成为国民经济的重要增长点。与之对应，作为重要关联产业，装饰材料市场无疑会随着房地产建筑业的增长而相应增长。四、重庆建材市场的发展重庆市随着城市化进程的加快以及新区建设和旧城改造，使得房地产投资力度加大。随着中国加入世贸、成功申奥和西部大开发、亚洲和平协会AAPP年会在渝隆重召开、三峡工程、长江经济带战略的深入实施， 有效地促进了重庆市城市建设“升档换代”。城市建设的快速发展

33、，拉动和刺激了建材市场的发展。（一）、重庆建材市场的现状重庆市建材市场10年前主要集中在马家岩、八益、江北龙溪镇等地，均为自发形成的粗放型装饰建材市场。如今已形成XX区“大川建博”、“升伟装饰城”、“临江”相互博弈；“商社建材”抢滩杨家坪、江北；“东方家园”登陆五里店；“建玛特”南坪、江北连布两店；有50多万平方米的“大川”超大型卖场相继落成，而位于北部新区号称100万平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里铠恩国际家居名都的30万平方米家居、建材综合市场的运作；同时有欧洲第一、世界第三的国际家具装饰建材连锁巨头-百安居（B&Q）也落户南坪。每个区域都有了自己的建材市场，原有的市场格局被一步步

34、打破，市场份额正逐步被瓜分，多元化、多业态的区域市场已逐渐形成。据统计，目前我市主城区建成或待建的装饰建材市场有30多家，总容量已超过300万平方米。卖场的增加，经营业态的多元化，使市场竞争日益加剧，竞争促进了发展，发展同时加剧了竞争。（二）、马家岩商圈市场情况 本项目地处XX区马家岩，是重庆市传统建材市场之一，也是目前重庆市经营状况最好的建材市场。马家岩建材市场兴起于上世纪90年代初，主要集中在在石小路及天马路两侧，多以临街店铺为主，共有商家约250家左右，大小在1050平方米，开间约35米，进深约48米，租金在50120元/平方米之间，是一个自发形成的摊位租赁式建材市场。经营的品种主要有木

35、地板、艺术玻璃、油漆、墙纸、楼梯、铝塑板、门业、五金、板材等，虽然经营状况较好，但同质化竞争经营严重。而且位于路边，灰尘多、噪音大，不便于购物汽车停靠。随着市场的发展，逐步增加了光能板材市场、临江家具城、大川建博、升伟建材等一批大型建材市场的建设，使马家岩商圈规模逐步扩大、产品品质日益完善配套、产品档次逐步提高、对周边辐射力增强。现在的马家岩商圈，拥有大市场4个，经营面积35万平方米，入住商家2200多户，经营的建材门类有在建筑装饰材料、居家装饰 、地板门业城 、陶瓷卫浴城 、橱柜厨具等，年租金收入 2.3亿元，年交易总量70余亿元，有效地替代了过去那种以摊位租赁模式建材经营。（三）项目市场总

36、体定位本公司现有的光能板材市场，总面积9.8万平方米，经营类型为仓储市场，由板材、五金、涂料、货运中心构成，在马家岩商圈占据三分之一的市场份额，为马家岩商圈的龙头老大。拟新建的“光能中国西部装饰材料物流中心” 的实际经济意义是：新增市场容量12万平方米，新增重庆最大的高端商场，这样就可引进马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约650户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额20亿元以上。在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。 （1）主要职能定位为：改变马家岩原有的市场格局，使之从去单纯的基础材料市场

37、走向材料和产品，高、中、低档商品兼容一体的大型专业市场批发集群；打造一个国际国内知名品牌总部来渝介绍自己宣传产品的展示中心及仓储基地；建立一个走向全国的重要窗口和交易平台，让重庆的建材商品走向全国，让全国的建材商品在这里完成物流中转，提升重庆作为中心城市在建材装饰产品方面的辐射能力。（2）经营物业定位：以建材、装饰产品中、高档兼具打造“一站式购物”的专业市场，搭配多业态零售商业的大型商业物业。（3）档次定位：建材装饰市场硬件档次高、商品档次体现实用性零售商业中档生活品消费场所（4）经营定位：统一管理、分散经营（5）业态定位：专业市场为主；辅助零售超市、便利店、专卖店（6）价格定位：根据项目市场

38、定位，结合周边建材市场（租、售）、楼盘价格现状及发展趋势，本项目初步拟定商业：起价50元/m-150元/月；综合均价（建面）为：75元/平方米/月 五、项目竞争分析（一）马家岩商圈竞争的对手情况马家岩商圈能够本项目形成竞争的对手中，每个市场有自己的特点具体如下：1、对手一：有 8万平方米（可经营8.2万方）由ABCD四栋四层商业大厦组成，采用主题卖场方式，经营的业态有家居家饰城（A栋）、地板门业城（B栋）、陶瓷卫浴城（C栋）、橱柜厨具城（D栋）等，业主充分利用了原有的坡度条件，使得1、2、3层均设置有与天马路平街的出入口，保证了商场充足的人流量和车流。该市场装修品质一般，租金价格普遍在 60元

39、/平方米/月，年租金收入 5904万元。 2、对手二：经营面积91813.21平米，该市场率先倡导优质的购买服务理念，以品牌优化整体购物环境，针对消费者对“一站式购物”的需要，在引入现代百货零售业的购物模式上，实行统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传、统一物业管理等，以确保消费者在每个环节都能享受到更加优质、便捷的配套服务，让精品商家获得对等的形象定位，从而以高品质形象面对大众市场。为了保证商场充足的人流量和停车量，在规划布局上合理利用原有的地势条件，使得1-5层均设置有平街出入口，保证了商场充足的人流量。其中1-4层为一栋，5-6层为一栋，使整个卖场形成3个室外广场，便于停车和汇

40、集人流。室内设置有两个中餐厅，以供客户休憩；整个卖场设有上下扶梯四部、观光电梯一部，并配置了咖啡厅、茶吧、休闲坐椅、快餐厅、儿童等待区、LD商品信息展示栏、电子地图等便利设施。管理中心也专门成立了客户服务中心为客户服务导航装修情况与整个商场的定位不匹配，商业租金价格70元/平方米/月，年租金收入 5040万元。 3、对手三：经营面积18245平方米，临江装饰建材城倡导的是为消费者提供物美价廉的商品和提供完善的售后服务理念，以专业卖场加超市的经营方式，着力打造马家岩最繁华的专业卖场采用商场加临街门面相结合方式进行布局。将部分规划的车库用于经营少量基础建材。借用地势原有的高差使负一、负二楼均设置有

41、平街出入口。室内设置有100多平米的中厅广场，由于整个商场屋顶采用全封闭的方式，使得户内采光通风不够好。内设置有扶梯、观光电梯各一部，户外配置有室外广场用于停车和汇集人流，并在广场上设置了少量小卖部商业租金价格100元/平方米/月，年租金收入2760万元。（二）、 项目SWOT分析1、优势 与这些商场比较具有以下亮点：（1） 规模最大，西部物流中心拥有12万平方米的经营面积，是马家岩商圈经营面积最大的市场；（2）配套设施最齐。商场内配有上下扶梯 部，电梯 部，每层楼设有休憩娱乐设施、咖啡酒吧和快餐等，商场外设有14000 平方米停车场，和 25000 平方米自然山体公园，使来此购物的消费者即能

42、做道“一站式购物”又能够休闲娱乐；（3）经营的门类最齐，整个中心囊括了涂料、五金、陶瓷、洁具、橱柜、木地板、灯具、布艺、家俱，另设有商务信息中心。（4）项目周边配有大型自然园林公园。在此购物既能让消费者得到“一站式”购物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，对消费者具体较大吸引力。（5）项目租金价格适中初步定价（建面均价）为70元/平方米.月与升伟精品城价格持平。 2、劣势重庆建材市场竞争激烈，目前整体供大于求，形势不容乐观。虽然本项目在定位时尽量做到减少同质化经营，但重庆市建材市场总量过剩却是不争之事实。但随着市民的经济长入和消费观点的转变，追求生活品质的提高将会拉动建材市场。 3、机会 本

43、项目建材市场区域优势明显，将有力地带动本项目的成长和发展，本项目建材市场无论是在规模、还是在经营情况上分析均是重庆至西南最具有影响力的建材大市场。本项目依托这一大环境，将为项目成功创造先决条件。周边已无可开发用地，有效减小同类竞争，这为本项目创造了良好的发展空间。同时，本项目在区域内全方面的优势，也将带动马家岩片区的整体商业形象。4、威胁 （1）市场风险：不排除在项目建设中，重庆市经济环境和商业及房地产形势出现陡滑，导致销售收入锐减，销售率降低。（2） 本项目建成后，马家岩建材商圈将形成100万m2的经营规模，要想在如此大规模的建材市场中异军突起，这必将对项目业主的商业化经营管理能力提出更高的

44、要求。（3）体量大，项目营销推广复杂，后期经营管理工作量大本项目由于体量大，定位超前，所涉及的业态及业种众多，而每一个业态及业种其营销推广的时间、重点及方法均有所差异，使本项目营销工作变得纷繁复杂。同时与众多商家的合作方式也不一样，如出售、出租、联营等，这就给项目后期经营管理带来了一定的难度。 六、项目推广策略本项目计划2010年10月投入运营，当年完成出租率50%，经营业态以高档家居洁具为主，本项目依靠光能板材的老客户做传媒宣传。在经营业主的招商上：采取严格控制，先难后易，逐步放开。价格上：采取低价入市，逐步提升策略，以吸引客户；切忌两点，一是价格回落；二是价格上调过频或调幅过大。技巧上：

45、多者优先，大者优先，付现优先。 第五章 投资估算与资金筹措投资估算是根据设计单位设计的建设规模，以及对技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究的基础上，估算项目投入总资金，并测算建设期内分年度资金需要量。一、 建设投资估算（一）、投资估算依据1、全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表（200），重庆市颁布的有关工程造价方面的政策规定及指导结算价；2、项目业主要提供的有关项目资料；3、有关材料和设备按现行市场价格；4、现行各项税费标准；5、参照现行商业银行贷款利率水准；6、现阶段的项目设计成果。（二）、投资估算：60943万元1、土地费用及政策收费：主要包含取得项目土地所付出的土地出让

46、金、拆迁安置费及相关城市建设配套费等，共计20430 万元。（1）土地费用：17356.39万元，根据XX公司2005年与重庆市政府签订的渝地（2005）合字（沙区）第29 号国有土地出让合同土地出让合同中明确，项目土地土地综合价金13409万元，其中：征地拆迁整治等土地价款11194 万元，土地出让金 2161 万元，宗地控制和地灾防治规划等土地出让前期成本费用53 万元。后土地拆迁补偿费用不足，补交2627 万元。由于规划方案调整，预计将补交土地出让金1320万元（未缴纳）。（2）政策收费：3073 万元，其中，城市建设配套费按照重庆市渝府发200392号文按标准190元/m2计算2485

47、 万元；人防费按45元/ m2计算588 万元。 注：以上两部分为自有资金投入部分2、建安工程费用：主要包含建设过程所有的建设工程、二次装修工程、各种设施的安装工程及室外工程费用，共计32944万元。（1） 土建工程：合计费用17080万元，包含商场、地下车库及设备用房总建筑面积130802m。其中：土石方工程80万方，按50元/m计算，估算金额为4000万元；土建主体工程，按均价1000元/m计算，估算金额为13080万元。（2） 安装工程：合计7312万元，包含配电设施、照明、防雷接、地生活及消防给排 水、电话 、有线电视系统、 集中空调系统、火灾报警系统、电动扶梯电梯等设施的安装费用。其

48、中：供电工程按90元/m估算，消防及给排水工程按50元/m估算，集中空调及通风系统按280元/m估算，电动扶梯电梯按100元/ m估算，照明及防雷系统按照23元/m。电话、电视、宽带等系统分别按照5.6、5.2、5.2元/平方米计算，上述费用综合计算559元/ m，具体见投资估算表；（3）二次装修工程费：按600元/m计算为7848万元。（4）室外工程：包含室外管网、室外铺地及道路、市政道路及绿化等，共计704万元。其中，市政道路及绿化324 万元，室外铺地及道路208 万元，室外管网及绿化171 万元 3、前期及其他费用 前期及其他相关费用：包括前期工作、可行性研究报告的编制、勘察设计、工程

49、监理等费用。其中勘察设计费327万元、可研编制费28万元、工程监理费339万元，前期费用200万元，其他费用如白蚁防治费、招标代理费、建设工程质量监督建设工程综合服务费等207万元，合计为1101万元。4、预备费按建安费用的5%计取，需要1647万元。5、财务费用贷款利率按照最新五至八年期标准利率5.94%计算，建设期2年，第一年贷款2.5亿元，当年实际贷款时间只有半年，为742万元，第二年贷款新增加贷款1.5亿元，利息1931万元，2年合计2673万元。6、管理费用：主要为建设期间公司发生的管理费用等，按照建安费用 的5%计算为1647万元.7、销售费用：主要为市场前期投入宣传费用，由于马家

50、岩装饰材料市场在重庆家喻户晓，加上光能板材市场的客户群，这部分费用预计不超过500万元。上述费用总计60943万元，单位面积造价4659元。其中，土地成本17356万元，楼面地价1327元；开发成本56123万元，单位开发成本4291元，期间费用4820万元，每平方米368元。详建见附表一 投资估算及来源构成表一 单位：万元序号项目投资年份2009年2010年总计项 目人民币合计人民币合计人民币1一、项目总投资来源合计459430150000609432银行贷款2500015000400005企业自筹20943209436 预收租售收入7二、项目总投资支出合计38943389432200022

51、000609438、土地费用及政策收费204302043000204309其中：土地出让金348234820348210征地费11194111941119411城市建设配套费及人防费307430740307412追加拆迁安置补偿费262726270262713地灾控制费5314、前期工程费1102110200110215其中：规划设计327327032716可行性研究282802817相关费用200200020018其他费用546546054619、房屋开发费153751537517569175693294420其中： 土建工程费1500015000208020801708021 安装工程费0

52、073127312731222 室外工程费37537581778177855224、管理费64764710001000164725、销售费用050050050026、财务费用74274219311931267327、不可预见费647647100010001647项目开发成本4455431532245912459156123期间费用13891389343134314820二、 资金筹措与资金使用（一）资金筹措项目总建设投资为人民币60943万元，计划以两种渠道筹措资金。1、公司自筹20943万元：截至目前公司已经支付项目土地款17356.39万元，预计2009年支付城市建设配套费及人防费3074

53、万元，补交出让金1320万元，其他办理各种相关证件费用513，合计20943万元。 2、拟以本项目土地（出让地部分118.2亩）作抵押向银行贷款4亿元。经向评估机构询价，马家岩片区的商业用地土地价格在300-400万元/亩，本项目土地价值在35460万元-47280万元之间，均价在41370万元左右。另有划拨地30.8亩，按照100万计算3400万，合计44770万元，按照最高比例70%折算可设定抵押权31339万元。公司拟在2009年以土地作抵押向银行融资2.5到3亿元；2010以本项目在建工程追加抵押融资1亿元，合计贷款4亿元，期限10年，按照人民银行最新长期贷款利率5.94%按季付息，每

54、年还本一次，具体还贷款时间和计划在第7章详述。第六章 财务评价本报告的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察本项目的盈利能力、偿债能力，据此判断项目的财务可行性。以下的财务评价将在假设下述条件下进行：一、时间周期1、项目建设期2年，即2009-2010年；2、项目贷款期10年，即2009-2018年；3、项目运行计算期12年，即20011-2020年。 二、建材市场收入项目建成后，暂不考虑出售，主要以出租为主，所以项目的收入主要包含租金收入和物业管理收入两部分。（一）租金1、商业出租面积：项目建成后，市场商业面积115302平方米，地

55、下车库15500平方米。由于车库主要以露天停车场为主，地下车库的作用将发生变更，主要用于仓储库房用地，所以按照商业面积计算，项目可用于出租的 商业面积130802平方米。2、出租率：由于马家岩几个大型市场目前出租率都已经达到100%，所以本项目出租率第一年为80%，第二年为90%，第三年及以后各年为100%。3、租金价格：由于光能板材市场经营有10多年历史，对于租金价格比较熟悉，拟根据商场不同的位值实行差别租金，基本标准是、一楼旺铺执行120-200元/平方米/月，二楼执行100-150元/平方米/月，三楼执行80-120四楼在50-80元/平方米/月，在项目经营的稳定时期按照建筑面积计算的平

56、均价格在75元/平方米/月计算。由于项目有一个市场培育过程，投入运营的第一年起步租金按照正常水平折半计算为35元/m/月，第二年按65元/m/月计算，第三年开始进入成熟期，租金每年按照75元/平方米/月，以后稳定在此水平上，具体测算见表二：项目租金及物管费收入测算表表二 （项目按照贷款期10年计算） 单位：万元项目经 营 期2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合计出租面积（m2）130802130802130802130802130802130802130802130802130802130802130802出租率80%90%10

57、0%100%100%100%100%100%100%100%月租金35657575757575757575年租金收入439591821177211772117721177211772117721177211772107755物管费收入110711071107110711071107110711071107110711070收入合计5502102891287912879128791287912879128791287912879118825项目租金及物管费收入测算表说明，项目贷款期内，可实现租金收入107755万元。（二）物管费项目除收取租金外还与其他市场一样按照经营面积向业主收取物业管理费。参

58、照光能市场现行物管费5-8元/平方米的标准，西部物流中心按照8元/平方米计算，商业面积115302平方米，每年物管费收入1107万元，贷款期内累计收入8856万元，这部分收入足以满足市场日常运行的全部费用（折旧和利息除外）。三、经营成本及费用（一）、工资及附加市场租赁管理定员80人,每人每月平均工资2000元，年工资总额192万元，五险一金39%，共计75万元，全年工资总额合计267万元，累计2136万元。（二）、折旧费本项目形成固定资产原值61087万元，扣除3%的残值后可以计提折旧的价值59254万元，按照民营企业允许快速折旧的办法商业用房可按20年折旧，每年计提可折旧2963万元，贷款期

59、内可累计计提折旧29630万元。（三）、修理费房屋修理费按折旧费的10%提取，每年计提296万元，可累计提取2970万元。 （四）、销售费用市场经营管理中，营销工作十分重要，将通过板材市场的传导作用加强宣传，相对于一个全新的市场，销售费节约，初步按照第一年收入的2.2%计算每年为127万元，累计1270万元（五）、管理费主要是市场的运行有一定比例的管理费支出，该项费用参照板材市场的经验数据每年200万元，累计2000万元。（六）、水电费：由经营户自行缴纳，不在物管费中支出。整个10年经营期间累计各项成本费用合计79207万元，其中，计提折旧29630万元、承担贷款利息12236万元，应支付修理

60、费2370万元，工资2136万元，支付管理费2000万元、销售费用2000万元，共计经营成本9630万元。四、项目效益测算（一）营业税金按照现行商业市场经营税金按照收入的5.5%计算，累计6535万元； （二）利润总额及投资利润率项目利润=收入-营业税金-成本，经测算，经过10年的经营，项目可累实现收入118825万元，扣除营业税金和成本后的累计利润60793万元；扣除25%的所得税后，累计净利润45319万元，经营稳定期（贷款偿还后）的年净利润6184万元，年投资利润率10.3%。项目在10年经营期间累计现金净流量（所得税前）41716万元,所得税后的现金净流量26242，在净现值为0的状态下，内部收益率IRR（所得税前）8.85%，所得税为IRR6.04%，投资回收期9.13年,财务指标基本可行。详见附表三、附表四 35 项目效益测算表 附