东莞中原豪宅技术标准

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1、深圳中原 技术发展中心()豪宅标准体系研究1 豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。近几年，纵观深圳市场，豪宅项目迭起，大部分的开发商都至力于做豪宅项目，以实现地块利润率的最高化，可谓豪宅总动员，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考。序言 2豪宅的定义CHAPT

2、ER 13豪宅的定义 什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。顶级别墅豪宅代表之华侨城天麓顶级别墅豪宅代表之观澜湖大宅1、豪宅区位优越不可替代；2、豪宅环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制,风格各异难以仿造：4、人文价值无法再生,在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有.4豪宅的分类 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。

3、所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)别墅豪宅 n更好的建筑材料 n更多的山水资源n更多的绿化面积 公寓豪宅n更好的地理位置 n更佳的室内建筑n更好的装修标准 n更多的占地面积 n更好的建筑材料 深圳华润幸福里 公寓类豪宅深圳圣莫丽斯 别墅类豪宅5第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟

4、车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容积率不高于1，社区绿化率不低于35。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，

5、拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅指数 6豪宅的环境CHAPTER 2：内部环境配置：外部环境配置7外部环境配置积聚性 项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。城市城市豪宅区豪宅区优势优势豪宅代表楼盘豪宅代表楼盘上海佘山板块佘山自然资源低密度、低

6、容积率住宅区上海紫园、世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖山庄、紫都上海晶园浦东滨江板块滨江海景陆家嘴繁华地段汤臣一品公寓、财富海景花园、世茂滨江花园深圳后海片区深圳湾片区，海景资源，近中心区新兴的豪宅区域卓越维港、三湘海尚、宝能太古城香蜜湖片区近中心区，同时环境优越开发较早的豪宅区域香蜜湖一号、中旅国际、熙园、香蜜山大南山区靠近大南山、俯瞰深圳湾海域开放最早的区域，高度国际化兰溪谷、百仕达红树西岸花园、中信红树湾8外部环境配置交通可达性市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其区位价值就越高，如果脱离

7、了城市生活、居住的半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标。豪宅交通条件表9外部环境配置自然资源市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大型公园绿地，以获得人造景观。豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别追求更好的周边环境，如天然山水、绿化资源。深圳半岛城邦 俯看深圳湾10外部环境配置利用或创造资源环境 相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环

8、境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。深圳香蜜湖1号 位于20万香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻，增加游乐场所这一环境依托。11外部环境配置创造资源豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。深圳观澜湖高尔夫大宅 坐落于216洞世界最大的观澜湖高尔夫球场中央，通过每一户阳台窗户都能看见最少180的高尔夫球场景观。12内部环境配置社区规划 要有好的社区环境，规划是第一步。无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值

9、，提升自身的定位。豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求：13市区豪宅市区豪宅由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的Q1大厦（Q1 Tower，共78层）、美国纽约曼哈顿区的特朗普世界大厦（Trump World Tower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。内部环境配置社区规划容积率 澳大利亚Q1大厦1栋78层的超高层住宅深圳华润幸福里3栋49层的超高层住宅上海汤臣一品4栋40-44层的超高层住宅14市郊豪宅市

10、郊豪宅不同于市区豪宅。由于其远离市区，追求的是低容积率的生活环境，与北京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小区多由几种不同建筑形态的住宅组成，分期开发，且各期间有明显的区域分隔，因此在容积率问题上需将建筑形态不同的区域分开看待。内部环境配置社区规划容积率 深圳圣莫丽斯，分三期开发，一期联排独栋，二期叠加，三期高层15内部环境配置院落景观入口景观 美丽的水景可以增加项目的景观优势。豪宅业主更加相信风水，对社区的景观布置要求高。水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。水景应尽量是活水。天然水景为最佳水景，人造喷

11、泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，亦为次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社区的美观感。社区可以根据其规模，将不同水景加以组织。深圳圣莫丽斯 多角度水景园林营造，成为打动客户的重要原素。16内部环境配置院落景观休闲室外场地 中信红树湾1期 招华曦城17内部环境配置院落景观私家游泳池 深圳兰溪谷 中央大型泳池景观18内部环境配置院落景观私家游泳池 深圳香蜜湖1号 五星级会所室外泳池若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。19内部环境配置社区景观入口 现在豪宅的通常做法，大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。深圳兰溪谷 入口造型深圳圣莫丽斯 入口造型20内部环境配置院落景观水景的营

12、造 上海九间堂别墅 将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相辅相成，达到户户临水的效果。21主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷泉结合，气势宏大。小区与3万的劳伦逊湖面、1.6万的维多利亚中央花园水景为邻。配以叠石、亭台、长廊桥等小品。小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。内部环境配置院落景观水景的营造 北京玫瑰园 22建筑篇CHAPTER 2：公寓类豪宅：别墅类豪宅23公寓类豪宅 公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪

13、宅主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准。深圳御景东方深圳红树西岸深圳幸福里公寓类豪宅在其地段优势相当的情公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。其价值的一个重要的评判标准。24公寓类豪宅评价体系公寓类豪宅标准体系关键驱动项目地段指标环境观景面最大化户型设计和室内空间别墅化入户突间营造新技术新材料的运用与城区中心的关系内部境营造所处地段的特殊价值独户感的营造空中花园营造25公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。其价值的另一个重要判断依据。公寓类

14、豪宅 深圳红树西岸中山白朗峰26公寓类豪宅户型功能配置充足的停车位 对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.327香蜜湖1号规划户数：447户车位比：1：2充足的地下车位。地下停车场入户的豪华大堂布置。公寓类豪宅户型功能配置充足的停车位 28公寓类豪宅户型功能配置豪宅公共大堂 大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人

15、性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。中山白朗峰大堂全大理石铺装，奢华大气29公寓类豪宅户型功能配置独户感的营造 多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。电梯同时运用智能IC卡控制系统。香蜜湖一号30公寓类豪宅户型功能配置入户空间营造 带游泳池、赠送大露台是现在市场上很多开发商销售豪宅的普遍手法。香蜜湖1号 露台泳池 香蜜湖1号 露台室内景观31公寓类豪宅户型功能配置大进深面宽客厅 宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间

16、。深圳东堤园 中山白朗峰32公寓类豪宅户型功能配置全套房设计 每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。33公寓类豪宅户型功能配置中西厨设计 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。34公寓类豪宅户型功能配置佣人房 佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。某公寓豪宅项目佣人房配置实景图35公寓类豪宅户型功能配置主卧套房的豪华配置 深圳皇家海洋公馆 套房主卫36公寓类豪宅户型功能配置宽大阳台设计 宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。中信红树湾 阳台 37公寓豪宅须有舒适度的突破(人造环境是关键)：地段好、面

17、积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素。具体表现在三个层面上，公寓类豪宅小结 n设计层面n技术层面n心理层面38公寓类豪宅小结 设计层面 包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯直接入户，主次入口分离，入户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院，如何创造

18、出人与自然亲密接触的空间环境，也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色，在不影响主要采光通风的情况下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机会，同时也成为绝佳的城市观景平台。技术层面 包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单位面积售价高的特点，环保、节能、自然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓住宅产品相比更具有可操作性，这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如纲结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房

19、率。此外在外墙保温、遮阳防晒、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适度来说，效果直接且可以量化。心理层面 包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见。满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观。39公寓类豪宅精典案例汤臣一品汤臣一品是由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。项目特色 海景地产 建筑类别 44层高

20、层 装修状况 精装修 所属商圈 滨江豪宅 容 积 率 5.93 绿 化 率 40%物 业 费 15元/平方米/月 40看似普通的建筑外墙，采用的却是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜色，琥珀黄，注册为“汤臣Color”这一汤臣集团特有的颜色。汤臣一品外墙颜色叫“汤臣Color”41为了弥补景观中庭的不足，汤臣一品在最好的位置设置会所。从会所的露台向外滩方向展望，浦西外滩的美景一览无遗。拥有室内恒温泳池、完善的健身器材、儿童娱乐、多功能厅等。汤臣一品顶级私人会所42n台湾晶华国际酒店集团品牌n以全方位顾客经验（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观

21、念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪宅业主。超五星级专业完美尊崇服务43整个水系、园景设计是由加拿大CrystalFountains专业水景设计公司和美国PLACE MAKERS景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的双鱼座、狮子座雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。汤臣一品定制园林44私家建材设施天花和墙身天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E

22、防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道阳台阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步空调空调日本大金VRV2户式中央空调厨房厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次

23、卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴组沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE减压阀组减压阀组日本Yoshitake给水泵给水泵日本Ebara净水器净水器开能（Canature）供水供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管排水排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管热水供应热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动窗帘轨照明调空开关及电动窗帘轨道开关道开关采用德国ABB公司EIB系统中央吸尘中央吸尘美国BEAM中央系统保安系统保安系统美国Honeywell防盗

24、主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统45精装修“豪华空中别墅”n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国。n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。46n11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。汤臣一品奢华户型47n3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。汤臣一品奢华户型48n奢华主卧套，100平米私密 n 空间，拥有全景景观视野。汤臣一品奢华户型49全套进口厨房设备n德国POGGEN POHL厨房用

25、具n德国GAGGENAU厨房电器汤臣一品奢华户型50n德国当代DORNBRACHT五金龙头n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸n德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统n德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品全套进口卫生设备汤臣一品奢华户型51配备当今世界最顶级的建材设施52公共部分建材设施大厦外墙大厦外墙进口石灰岩（13层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯入口电梯大堂大堂墙地面采用进口大理石及木饰面住宅各层住宅各层电梯大堂电梯大堂墙地面采用进口大

26、理石电梯电梯永大日立高速电梯安保及管安保及管理理彩色电视监控系统消防消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱53由德国纯手工雕花的铜门，价值20万人民币。单单一个大门就大有来头，让笔者对门后的世界意想联翩。智能门禁系统汤臣一品其他54汤臣一品样板房图片赏析55建筑篇CHAPTER 2：公寓类豪宅：别墅类豪宅56别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。别墅类豪宅定义 当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从

27、三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。n外部环境资源n内部社区环境n自身功能配置57豪宅别墅评价标准：别墅豪宅评价标准驱动因素项目地段指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有 大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间58别墅类豪

28、宅地段分类地段分类豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，第一类：具备与城区距离近的地段优势第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势（案例：香蜜湖一号、中信红树湾）（案例：圣莫丽斯、星河丹堤）（案例：纯水岸）59别墅类豪宅外部环境资源 别墅类豪宅通常是有较好的外部资源，是内部客户未来可以享受到的生活空间，或靠山、看海、或临湖、或者依托于高尔夫景观、市政公园景观等，正是有这些优越的外部环境资源，才造就了这些别墅类豪宅。星河丹堤项目围绕丰泽湖及塘朗山公园进行规划，临湖为联排及独栋别墅。高层产品靠山。圣莫丽斯背造塘朗山，为此建私家登山道，将资源充分利用。临湖靠山60观

29、澜高尔夫别墅位于高尔夫里面，环果岭规划。充分利用高尔夫稀缺景观资源。万科十七英里临海而建，一线海景资源不可复制别墅类豪宅外部环境资源 看海高尔夫61内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异A.大规模制胜B.局部特色处理C.精致细节按照对客户的 打击力 排序大面积水体宽敞的流动水系成规模的树种大面积草坪入口隐蔽处理外部绿地处理地形变换精致园林小品情趣空间处理别墅类豪宅内部社区环境 62别墅类豪宅内部社区环境园林景观分类 别墅的业主并不简单看中住宅内部的户型功能与面积，有相当的需求与注意放在建筑之外的私家环境部分和公共环境部分。园林的打造可从以下环节进行着手。63别墅类豪宅内部社区环境

30、大规模取胜 别墅类豪宅通常因为占地优势，对于内部社区的打造也会不遣余力，进一步提升项目整体档次及配套，受到客户的追捧。圣莫丽斯三重叠水瀑布及千万元打造的私家登山道64别墅类豪宅内部社区环境成规模的树种 星河丹堤利用多植被覆盖，增加园林的趣味性及观赏性龙园意境入品别墅区园林同样用心65金光华龙岸水系营造别墅类豪宅内部社区环境水系营造 圣莫丽斯水景园林66别墅类豪宅户型设计停车位 别墅类豪宅一般是离城市有点距离低密度、低容积率的独栋别墅，联排或叠拼别墅等低层建筑，大部分拥有独立的地下室。这类豪宅的必备要素之一即是数量充足的室内外停车位，少数可以做到主人车库与客人车库作分离设计，避免相互干扰。67别

31、墅类豪宅户型设计主入口处风雨廊的设计 豪宅中门廊的设计使之更像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。独栋别墅还会在此处形成一个可以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。招华曦城别墅主入口细节处理68别墅类豪宅户型设计豪华中庭共享空间 豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一。现在大部分别墅客厅可以做到两层6米挑高，少量做到8米，使得空间开阔，豪宅感受。上下两层墙体部位均设置大面积落地玻璃门窗，使室内获得充足采光，并具有良好

32、的视野空间。69别墅类豪宅户型设计交通流线明确 豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比普通住宅更具复杂性，其中主人、客人、工人分别从不同的流线进入住宅。垂直交通的楼梯数量增多且在功能上也有所分化，有从室外庭院起码达二层的室外景观楼梯、室内也通常布置两部甚至更多的楼梯，如家庭起居、餐厅专用楼梯、主人套房专用楼梯、门厅内特殊造型楼梯等。交通流线的复杂化满足了不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加了空间的趣味性。70别墅类豪宅户型设计私人会客兼书房 多数豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空间，有的甚至设置小

33、型的会议室。东方花园别墅多书房设置,兼顾商务功能71别墅类豪宅户型设计豪华中西厨房 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。为现阶段下豪宅标准配置。这是一种西方生活和中式烹饪功能性的嫁接。可以同时享受中式厨房提供的美味，和西式厨房的宽敞和舒适，不失为一个绝妙的选择。深圳观澜湖高尔夫大宅 豪华中西厨房配置72别墅类豪宅户型设计主客人用房分区 主客人用房的分离在豪宅中体现得更加充分，设计时最大程度地避免相互间的干扰。两者均有独立的流线和完善的配置。甚至客房可以设单独的规模较小的会客、起居空间和厨房等，形成一个与主体脱开的单元以保证主体的独立性。与主体部分的联系依靠庭院或连廊等过渡

34、空间来达到目的。万科棠樾二期别墅一楼设置客房，二楼为儿童区域，三楼为主卧区域，分区明显。73别墅类豪宅户型设计主卧套房的豪华配置 私人豪华卫生间 香蜜湖1号 万科棠樾 附设书房空间香蜜湖1号 步入式衣帽间 主人套房作为豪宅主人独享的私密性生活空间，是所有功能空间的重中之重。常见的做法是男女主人房分设，均单独配备各自的更衣、洗浴空间，而且根据男女主人不同的使用要求，分别附设书房、大型化妆间、健身房等。74别墅类豪宅户型设计高标准佣人房 在国内的普通住宅、甚至是一些中档别墅中，佣人房往往是一个面积狭小的房间，仅为满足一张单人床的摆放需要。而在豪宅中，由于管理上需要更多的工人，如花木园艺、卫生清洁、

35、厨房后勤等，佣人房的数量通常多于一间，其空间尺度所配置的专用卫生间的标准更接近于其它次要卧室套房，仅在位置上处于从属地位。在达到功能使用要求的情况下，尽量提高其舒适度，表现出对管理服务人员的尊重。观澜高尔夫大宅 75别墅类豪宅户型设计影音视室现在别墅都讲究赠送空间，通常会把地下室空间改造成可以使用的景音室。具备邀请、接待人数较多的至亲好友，大伙儿可以在家里头的大型多功能厅一起欢唱卡拉ok、一起观看电影大片、一起蹦Disco甚至还可以请歌星到家里唱歌助兴、此乃不同于卡拉ok的现场演唱会机能。观澜高尔夫大宅 76别墅类豪宅户型设计娱乐设施深圳观澜湖高尔夫大宅游泳池酒吧间 娱乐室77别墅类豪宅高科技

36、的辅助设备设施 豪宅中的设备设施除了通常的空调、水处理、机电等功能性设备以外，还有大量体现豪华气度和高度舒适性的其它高科技辅助设施。如比尔盖茨价值上亿美元的豪宅就是充分利用了电脑网络信息技术的智能住宅。香港的顶级豪宅“创世纪”除了有车库以外，还预留了直升机停机坪。此外还有自动恒温的室内游泳、电子雾化玻璃、专用电梯、游艇码头等。新材料新技术的应用主要以下图表为主：78采光大面宽设计大面宽设计是提高住宅采光性能的最佳方法，面宽越大对技术上的要求也越高。阳光室全通透的阳光室能更多地将阳光引入居室内，增加住宅与自然的接触。透明顶设计在注重建筑立面构成的基础上，采用局部玻璃透明顶。玻璃透明顶的应用，使建

37、筑更富有现代感，而且可以使阳光透射进来，加强了房间的采光度，增加了房间的生气。别墅类豪宅高科技的辅助设备设施采光 79别墅类豪宅高科技的辅助设备设施通风 独立新风交换系统独户新风系统冰蓄冷技术中央空调的建设能为每家每户提供一个完全独立的新风交换系统，人均60 90 立方米每小时的新风换气量，解决了传统中央空调的空气循环污染问题。DAFAN射流风机传统的地下车库的通风系统均采用管道式，由于梁柱的存在以及其他消防排烟、排水、电管道的重叠布置，往往使楼层高度不足或者占有有效层高空间的问题，并且伴随设计布局和使用空间上的困难，而增加层高会造成建筑造价的增高。由DAFAN 组成的无管道通风系统，安装在梁

38、之间，不占用有效空间，依靠对空气的传递及诱导，从而达到良好的通风。电脑自然风模拟调整户型通过电脑以自然风特征为依据进行模拟，针对每种户型调整和修改门窗具体开启方向，使自然风轻松流入每家每户。80别墅类豪宅高科技的辅助设备设施钢结构 钢结构是在木结构的基础上的新发展，它以部分型钢作为房屋的支撑和围扩，且有较好的结构性能及居住性能，可塑性强，是有很强绿色环保概念的新型结构。钢结构承重强，还能将一些新的材料和技术运用到墙体中来，如改传统的内墙保温为外墙保温，提高保温的效能，提升居住的舒适性。再如无梁板式结构、全玻璃外墙设计等的技术含量都很高，运用成本大。单层轻钢结构示意图多层轻钢结构示意图81外保温

39、是在外墙结构的外面整体用保温板或其他保温材料包裹墙面，减少户内外的热交换。别墅类豪宅高科技的辅助设备设施钢结构 外墙外保温工作原理保护主体结构，延长建筑物寿命将保温层置于建筑物围护结构外侧，缓冲了因温度变化导致结构变形产生的结构破坏，有效地提高了主体结构的使用寿命。消除“冷 热桥”的影响外保温的保温性远远好于内保温，在阳台、檐口等部位都可以做保温，也基本消除了内保温存在的冷桥热损耗的问题。提高住宅使用率外保温技术保温材料贴在墙体的外侧，减少室内占地空间，提高了住宅的使用率，有利于进行户型的改动。82别墅类豪宅建筑材料外挂高档建筑石材 外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首

40、选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度满足购买者显贵的内心购房需要。北京星河湾全石材外立面83星河丹堤别墅外立面部分石材、墙砖，此为深圳大部分别墅做法屋顶为粘土瓦别墅类豪宅建筑材料外挂高档建筑石材 84配套服务CHAPTER 2主题会所 商业配套 物业管理服务 85豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。别墅类豪宅主题会所 圣莫丽斯豪华会所皇庭港湾五星会所86别墅类豪宅主题会所健身俱乐部、美容

41、主题 在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。红树西岸会所 室内泳池会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。除了各项特色的水疗美容护理之外，中心还定期举办有关营养学、压力处理以及养生之道等各项讲座。观澜湖Forest Springs 水疗87别墅类豪宅主题会所游泳池 在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当

42、比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。深圳红树西岸花园会所88别墅类豪宅主题会所娱乐主题 整个豪华会所，包括室内范围及游池旁的日光晒台，安装通讯设备，将第一手资讯引入消闲生活中。同时，为使住客全面享受优越的超级富豪电子化家居生活。会所自设桌球室、卡拉ok房、网络游戏室。如皇庭港湾的高尔夫练习房皇庭港湾会所高尔夫练习房，电脑感应设备，果岭和练习场效果89别墅类豪宅主题会所儿童俱乐部主

43、题 儿童可免费报读及多堂的启智课程，会所自设儿童导师办公室、儿童电脑教育中心、儿童创作室、儿童游戏乐园，更为儿童特设“语言沟通技巧”、“演讲与话剧”、儿童画班等各项专业导师领导的课程。同时，会所内的“儿童乐园”，提供多种富启发性及益智的玩具，例如在一处“儿童迷你天地”，放置多部名厂汽车的袖珍电动游戏版，让小住户在模拟驾驶天地中享受驰骋之乐，并学习交通安全规则及认识街道与建筑物。皇庭港湾儿童娱乐室90别墅类豪宅主题会所餐饮主题 餐饮会所集合世界各地巧手厨师，每月以不同主题轮流炮制最拿手精选美食，便能享受“豪、精、闲”的饮食文化精髓，可享用多种精选美食。红树西岸花园会所皇庭港湾会所宴会厅91别墅类

44、豪宅主题会所商务主题 商务型会所尽量贴近商务人士需求，分化越来越细，不仅仅满足于会议功能，更包括会餐、私密洽谈、红酒雪茄等功能室。观澜高尔夫会所会议厅92别墅类豪宅商业配套 建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心部分，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补本区域高档商业不足的现状；商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式。按照3500平方的商业配套来举例，各合理功能部分面积分摊如下：功能功能内容内容规模（平方米）规模（平方米）比例比例超市超市小型超市小型超市60060011%

45、11%餐饮餐饮中西餐饮、咖啡吧、酒吧中西餐饮、咖啡吧、酒吧2200220037%37%生活配套生活配套茶药、甜品零售等茶药、甜品零售等60060017%17%邮局银行邮局银行2002006%6%美容美发、瘦身按摩等美容美发、瘦身按摩等50050015%15%中介、干洗、维修等服务设施中介、干洗、维修等服务设施50050015%15%总计总计35003500100%100%93别墅类豪宅物业管理服务 物业服务是评判豪宅的重要标准。事实上，建筑品质达到豪宅标准并不难，难的是通过物业服务，在每一个细节都要传达出豪宅的风范，每一项服务都要让业主感觉到豪宅的尊崇。包括物业服务及智能化系统的设置94别墅类

46、豪宅物业管理服务智能化设施物业名称招商兰溪谷智能化内容安保系统：第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；第二重，电子寻更及区内电视监控系统；第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。卫视、电话以有线电视：每户设卫视及有线电视两根进户线路，在主要房间预留终端。n从选取的案例可以看出，对智能化的配置要求，根据物业形式不同会有一定差异，但是都突出了安保方面的智能化管理系统。基本都是以五重安保作为基本模版；n其他智能化要求都采用了最基本

47、的智能化要求，没有对智能化做过多的阐释。95序号序号系统名称系统名称作用作用备注备注1闭路电视监控子系统安全防范2周界防范报警子系统安全防范3楼宇可视对讲子系统安全防范4家庭安全防范子系统安全防范5电子巡更子系统安全防范6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信8有线电视系统信息通信9家居信息系统（综合布线）信息通信10一卡通系统消费、停车、发卡11背景音响及紧急广播子系统物业管理12公共显示系统物业管理13小区导询系统物业管理14物业管理系统物业管理15远程抄表系统物业管理16建筑设备监控系统设备控制17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统别墅类豪宅

48、物业管理服务智能化设施96深圳兰溪谷 小区智能系统别墅类豪宅物业管理服务智能化设施97深圳中信红树湾 小区智能系统别墅类豪宅物业管理服务智能化设施98别墅类豪宅物业管理服务物业豪宅的物业管理以讲究服务功能为主，根据对多数豪宅楼盘的对比调查，物管公司多为境外公司，建议采用境外一线品牌物管公司，或者国内知名品牌。在豪宅住户的服务内容上以常规服务为主，还要适当增加特色服务。99别墅类豪宅物业管理服务物业常规服务内容简介1、住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。2、房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共享的上下水管道

49、、落水管、污水管、共享照明、楼内消防设施、电梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。3、小区环境管理：安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统车辆管理：24小时中央监控、IC卡电子门锁社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。100贵宾客户专属服务内容简介别

50、墅类豪宅物业管理服务物业1、家政服务：保姆服务；钟点工服务；邮件代收发，有规定不能代办者除外；报刊杂志代订收；代订奶品；票务代订；留言代转达；代购生活用品；物品转交；运动场所预订、洗衣服务、搬家搬物，；家庭清洁卫生；代请家庭厨师2、热线服务：定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；旅游线路查询；电话订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。3、商务服务类：代缴水电、煤气费用，电话费；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；家教服务；病人护理，日常保健；礼品递送；复印、传真、彩照扩印等。101豪宅特色物业服务别墅类豪宅物业管理服务物业项目名称物业管理公司物业管理公司特色红树西岸深圳百仕

51、达物业管理有限公司通过了由美国贝尔公司颁发的ISO9001：2000质量认证，创立了有自己特色的CI。水榭山高力国际&信拓物业1.高力国际目前在全球五十二个国家设有超过200家分公司/办事处，是全球最大规模的物业顾问机构之一。2信拓物业是深圳市第一批获得物业管理资质证书的专业公司，创立有独特的人物技三防DS安全管理模式。中信红树湾深圳市百利行物业发展有限公司 具有国家一级资质的物业管理企业。三湘海尚世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，也是首家进入中国的国际物业管理公司世邦魏理仕。卓越维港深圳市卓越物业管理有限公司完全按ISO9001：2000质量管理体系标准，制定“五心服务

52、”标准模型，引入先进的“酒店式”客户服务模式。香蜜湖一号深圳市中海物业管理有限公司是国内最早具有物业管理甲级资质的企业之一，引进英国物业管理模式,管理规模一直位居国内同行业之首，建成国家优秀示范小区（大厦）15个，为国内同行业拥有量第一。幸福里深圳华润物业管理有限公司国家二级资质物业管理企业。圣莫丽斯深圳市家华永安物业管理有限公司国家二级资质物业管理公司。星河丹堤星河物业管理有限公司国家二级物业管理企业、中国物业管理协会会员单位和深圳市物业管理协会理事单位。全国第一家专业从事海洋物业管理的单位，创立了星河国际花园“1+1CBD物业管理模式”。102公寓类豪宅外观的显赫奢华是公寓豪宅在普通住宅中

53、脱颖而出的基本要求。公寓豪宅不仅仅是普通的住宅楼，更是一个区域内的标志性建筑。和深宅大院式的别墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一种看得见的奢华。其重点在于内部环境的打造。如观景面的最大化、独户感觉的营造、户型设计和室内空间别墅化、空中花园的营造、新技术新材料的运用等。别墅类豪宅中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如果把消费群体的结构比做金字塔，买得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪，而买得起经济别墅的却大有人在。所以发展商都倾向于回避风险，转向大规模开发经济别墅。市场上真正的别墅豪宅项目所占比重是比较少的。当我们评判一座别墅或别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目大周边环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间的室内环境。小结103 这份报告集中在大家关心的问题，比如：豪宅的概念，环境配置，建筑配置，以及配套服务上面作了一系列的研究分析，通过图片，表格，以及文字得出了一系列相关豪宅标准配置的研究结论，也给出了一些建议和方法。相信通过这份报告中对豪宅产品进行了一系列的分析以及对其标准提出了一套参考性的建议，能真真切切的为今后工作提出一些宝贵的参考意见。结尾语 104THE END！105