加油站评估

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1、三、估价过程(一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的拟定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用,无实际收入,但防城港市类似加油站经营状况诸多,并且重要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量,在同一区域范畴内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例,通过市场调查的措施理解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。本报告为保证推算成果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为个，具体状况见下表：项目待估加油站案例 案例2 案例位置*港龙加油站(东兴大道西侧）公车加油站（公

2、车镇)企沙加油站（企沙镇)车流量较大大大大道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量(吨/年)待估60005030待估加油站销售量(吨/年）567根据比较成果资料显示,待估加油站建成后年平均销售量为57吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元吨,各类成品油进货平均价格为87元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：名称0柴油93#汽油97汽油平均(元/吨)进价808900950817销价8510591009977由于石油是不可再生资源，从历史状况来看，油价都始终在上升，石油需求量也始终在增长，因此我们保守的估计并假定加油站将来的成品油销

3、售量、进油价和售油价保持稳定不变,则加油站估计销售收入为:销售收入=56797 54，48,59（元)2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税),则：销售成本=5578717 48,527,9（元）、年运营费用重要为管理费用,涉及工作人员的工资、交通运送费、广告费等，通过调查类似加油站状况，按其销售收入的%计取，即:年运营费用=54，428，559%=,08，571(元）4、年折旧费的拟定加油站已建成，但尚未启用,折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，涉及储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的简介,加油站目前连建筑物及设备的投入约为60万左右，其中房屋建筑物约为35万

4、,设备部分为2万,资产综合折旧年限为，则年折旧费为30万元。5、增值税按照国家税务总局有关加油站一律按照增值税一般纳税人征税的告知(国税函882号）文献,加油站为一般纳税公司,应交增值税，税率为7%，则：增值税=(销售收入-销售成本)7%=（54,559-48,527,539）1=1,13(元)、营业利润营业利润=销售收入-年销售成本年运营费用-年折旧费的拟定-增值税3，59,275(元）7、拟定由土地使用权产生的净收益上述计算的营业利润涉及了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润,所剩余的即为土地

5、使用权所产生的利润。（1）经营利润经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按运营费用加流动资金为基数计算经营利润，流动资金是指维持正常经营所需的周转资金，重要为每次进货所需资金，按平均每月进货一次计算,流动资金所需量为进货总成本的1/12,按照一般公司正常经营利润为%1，本次综合考虑取商业利润为2,则：经营利润（年运营费用+平均流动资金）利润率=(1,88,571+48,27,5312）165,904（元）(）房屋产生的利润结合房地产行业的一般利润水平,按房屋建设成本即其占用的固定资产资金的利润率15%考虑由房屋产生的利润，根据参照案例加油站房屋投资额平均值，房屋的投资额

6、350万元，房屋产生的利润为5000015%420，00(元）；由于评估时是以一年作为一种计算时段,根据现值年金公式,将房屋产生的总利润分摊到各年,则每年房屋产生的利润为：A=P/1-(1+i）-,其中为房屋每年产生的利润,P为房屋产生的总利润,n为收益年限，i为收益率。则房屋每年产生的利润=48%/1(17%）-=31,504元。（）成品油特许经营权产生的收益根据对防城港市同类加油站经营状况的调查，考虑到国内从2月11日起放开成品油市场,综合考虑取成品油特许经营权的超额利润为3，则:成品油特许经营权的超额收益=销售成本%=,455,826（元)由土地使用权所产生的年净收益如下：年净收益=营业

7、利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权产生的收益=,09，27-615,904-31,5041,455,82=，406，（元)、报酬率的拟定通过以安全利率加上风险调节值的措施求取房地产的报酬率，安全利率按1年期银行存款利率.5%计,然后对影响房地产的社会经济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故拟定风险调节值为6.%,资本化率即报酬率Y=2.25+6.75%=9。、收益年限的拟定批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。10、国有建设土地使用权评估价值的拟定V= Y1-1/（+)=,40，049% 1（19%)40V=15，25,293（元)折合评估单价:

8、2082.06元/平方米2、市场比较法(）比较案例的选择从收集的土地交易案例中,我们选择与估价对象属于同一供需圈、用途相近、交易时间接近、在地区上属近邻区域或类似区域的三个案例作为比较案例。案例：水营村加油站用地,该案例位于防城区防城乡水营村（防城至东兴公路边）,宗地编号：GC-034,土地总面积325平方米,土地使用年限为商业4年,容积率：1.，土地用途为批发零售用地，土地开发限度为宗地外“五通”、宗地内“生地”,11月26日公开挂牌出让成交价为* 万元/亩,单位面积地价为*元/平方米。案例B:东兴大道西侧加油站用地，该案例位于防城港市港口区东兴大道西侧，宗地编号：G-33,土地用途为批发零

9、售用地，土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率:0.5,土地开发限度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，1月26日公开招标出让成交价为*万元/亩，单位面积地价为*元平方米。案例：江白路加油站用地,该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处,宗地编号:-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米,土地使用年限为4年，容积率：0.5，土地开发限度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，3月8日公开挂牌出让成交价为*万元亩，单位面积地价为*元/平方米。(2)比较因素选择根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素涉及了影响地价的所有重要因素。因素选择状况见

10、表。表3 比较因素选择阐明表比较因素因素选择阐明交易日期对比较案例进行期日修正交易状况分析交易状况与否正常土地用途分析土地用途与否相似或相近商服繁华度综合考虑距商服中心距离、商服业集聚规模等方面的差别区域公共基本设设完备度综合考虑市政基本设施配套及保证限度的差别交通便利度重要考虑乘坐汽车和火车对外通行以便限度、公交线路的数量的差别周边土地运用类型分析周边土地运用类型对估价对象所在区片的影响环境景观条件分析景观条件差别对环境质量的影响临近道路类型重要考虑主次干道的差别临街形式综合分析临街形式、临街宽度、进深等临街条件的差别宗地面积分析面积大小与否合适宗地形状分析宗地形状与否影响土地运用和建筑物布

11、局土地使用年限分析不同土地使用年限的差别宗地开发限度分析宗地开发限度对地价的影响容积率按最有效使用原则,分析容积率差别对地价的影响地质条件分析地质条件差别对地价的影响地形地势分析地形地势与否影响土地运用（3)因素条件阐明根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料,我们得到估价对象与比较案例的各因素条件及优劣限度评价如表所述：表4 比较因素条件阐明表估价对象及比较案例比较因素估价对象案例A案例案例C位置*防城区防城乡营水村防城港市港口区东兴大道西侧江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处交易价格(元/平方米)待估*交易日期.613.1126.1.6.3.8交易状况公开市场价公开挂牌出让公开招标出让公开挂

12、牌出让区域因素商服繁华度低较低一般一般区域公共基本设施完备度较低一般一般一般交通便利度一般一般较优较优周边土地运用类型工业住宅、办公、商业住宅、商业住宅、商业环境景观条件环境一般环境一般环境一般环境一般个别因素土地用途批发零售批发零售批发零售批发零售临近道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道临街形式单面临街单面临街单面临街单面临街宗地面积7264.588平方米，面积合适3254平方米，面积一般2504平方米，面积一般47平方米,面积一般宗地形状较规则,对建筑物布局无影响较规则，对建筑物布局无影响较规则,对建筑物布局无影响较规则，对建筑物布局无影响土地使用年限4年40年年4年宗

13、地开发限度宗地外四通、宗地内场地平整宗地外生地,宗地内场地不平整宗地外五通，宗地内场地不平整宗地外通路，宗地内场地不平整容积率1.510.50.5地质条件一般一般一般一般地形地势较平坦，无影响较平坦,无影响较平坦,无影响较平坦，无影响（4)编制比较因素条件指数表在因素指标量化的基本上进行比较因素修正,须将因素指标差别折算为反映价格差别的因素条件指数，并编制比较因素指数表。各比较因素指数拟定措施如下：A、交易日期：估价对象与比较案例A、B、C交易日期分别相差约年、1.6年和.25年的时间。下半年至初是防城港市房地产价格上涨幅度较大的时期，在此期间防城港住宅房地产平均售价由70元/平方米突破了30

14、00元/平方米大关，目前行政中心区、西湾滨海区和港口市区的住宅平均售价已达到330元/平方米左右，一年内住宅价格的上涨幅度超过了30%。在建成新区的商铺发售期要晚于住宅,已上市的一手商铺数量不多，其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由下半年的8000元/平方米左右上涨至目前1300元/平方米。但自月份以来,在中央及地方的调控措施的综合伙用下，防城港市房地产价格水平较为平稳。5月份防城港市商品房销售总成交151套,较上月相比,增61套,总成交183平方米（含东兴市、防城区、港口区）,较上月相比,总销售面积同比下降3.6%,各区域房价涨幅不均,其中东兴市及防城区、港口旧城区区域的房价，较上月相比小幅

15、下跌,而港口区西湾滨海区、新行政中心区房价仍保持小幅上涨。经综合分析,拟定估价对象的交易日期修正指数为00,比较案例A、B、C的交易日期修正指数分别为06、106、10。B、交易状况:根据估价人员调查，比较实例均以公开竞价方式成交，交易状况与交易价格较符合正常的市场价格水平,因此不需进行交易方式修正。、商服繁华影响度:由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以估价对象为00,每上升或下降一种级别,指数上升或下降2%。D、区域公共基本设施完备度：由高到低分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个级别,以估价对象为100，每上升或下降一种级别,指数上升或下降%。D、交通便利度：由高到低分为

16、高、较高、一般、较低、低五个级别，每上升或下降一种级别，指数上升或下降3%。E、周边土地运用类型：各比较案例区域土地规划条件均优于估价对象,以估价对象为100，各比较案例周边土地运用类型修正指数为10、12、102。F、景观环境条件：由高到低分为优、较优、一般、较差、差五个级别,每上升或下降一种级别,指数上升或下降1%。G、土地用途： 估价对象为批发零售用地,比较案例均为批发零售用地,不需进行用途修正。H、土地使用年限：估价对象使用年限为0年,比较案例A、B、的使用年限按法定用途最高使用年限均为0年,不需进行修正。 、容积率:容积率是影响地价最重要的因素之一，案例A、B、C的容积率均低于估价对

17、象, 经综合分析，以估价对象为00，拟定案例、C比较实例的容积率修正幅度为98、6、96。、临近道路类型：由高到低分为生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、交通型次干道、交通型主干道,每上升或下降一种级别,指数上升或下降%。K、临街条件:由高到低分为三面临街、二面临街、一面临街、背街,每上升或下降一种级别，指数上升或下降%。L、宗地面积:由高到低分为合适、较合适、一般、较不合适、不合适,每上升或下降一种级别，指数上升或下降2。M、宗地形状：从劣到优分为很不规则、不规则、较不规则、基本规则、规则五等,每相差一种级别,修正系数相差2%。N、地形、地势:估价对象地势起伏大,较各案例地形、地势条件略

18、差,需作修正。拟定案例A、C修正系数均为2%。O、宗地开发限度:估价对象与比较案例A、 B、C宗地开发限度差别较大，以估价对象为100,拟定案例A、B、C修正系数为4、98、9。根据以上阐明,我们编制了比较因素条件指数表（见表）。所有因素条件均以估价对象的因素条件为基本，相应指数为0，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较,拟定出相应的指数。表 比较因素条件修正指数表估价对象及比较案例比较因素估价对象案例A案例案例C位置*防城区防城乡营水村防城港市港口区东兴大道西侧江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处可比价格(元/平方米)待估*期日修正10101061交易状况001000区域因素商服繁华度010

19、2141公共基本设施完备度01021010交通便利度10010103周边土地运用类型00120210环境景观条件100000010个土地用途100100100别临近道路类型1000010010因临街形式100001000素宗地面积10989898宗地形状1001010010土地使用年限1001021402宗地开发限度10099容积率1008996地质条件101010地形地势0100100100比准价格*根据估价对象与案例的位置、相似性拟定权重,求取评估值。由于案例、C与估价对象临近的道路类型比较相似,宗地条件与估价对象更为接近,故拟定案例的权重取0,案例、权重均取0.4,计算过程如下: 案例A案例B案例C比准单价(元平方米)*8*权重.2.40.4市场比较法单位面积地价(元/平方米)*