万达广场商业管制的感悟1

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1、万达广场商业管理的感悟1万达广场商业管理的感悟工程、物管篇万达集团从进入商业地长行业以来经历过 风风雨雨，从第一代的单体建筑：长春、南昌、长沙万达广场， 第二代的武汉、南宁、哈尔滨、天津万达广场，到第三代的北京、 上海、宁波、哈尔滨、成都、西安万达广场。从产权式商铺到租 赁式商铺其中的坎坷和艰辛是其它非万达人难以理解的。但通过 万达人坚持不懈的努力和拼搏，现在终于在中国商业地产行业展 现出万达商业地产的龙头地位和雄厚的实力。第三代万达广场的 兴起，打破多年商业业态单一的局面，从单一的商业购物，到目 前的集酒店、写字楼、景观花园、大型停车场、购物中心、公寓、 娱乐为一体的建筑群为顾客提供一个一站

2、式的购物休闲环境和 新型的消费模式。短短的几年时间取得这样的成绩，在国内是绝 无仅有的，充分体现万达的速度和进去精神。但万达人对这些没 有满足，依然在董事长的带来下，继续探索，寻求第四代、第五 代万达广场的模式。支持这种可持续发展精神的核心在于管理， 只有寻求更新、更科学、更先进的管理模式才能为万达在行业中 始终处于领先地位提供足够的动力。万达的商业管理是万达商业地产发展的核心，通过商业管理 提高广场的整体业绩，使万达集团的资产达到保值增值的目标。一般的商业管理是多方面的，其中包括：营运管理、企划管 理、消防安全管理、保洁管理、工程管理、人事管理、档案管理、 财务管理、公共关系管理等多方面。它

3、们之间是相互关联、密不 可分，是一个不可分割的管理系统。而万达的商业管理又在其基础上结 合自身快速发展的特点，发展出自己独特的商业管理模式。项目建设分为立项、选址、规划、设计、施工、竣工开业、 经营几个阶段，不同阶段商业管理参与的角度和重点不同。万达 的商业管理在项目立项时就开始介入其中，在融合其它已开业万 达广场的宝贵经验后，万达人借鉴其它国内外先进的商业项目的 经验，成功的建设如：上海、北京、宁波等第三代万达广场项目， 从目前的经营效果看很成功。项目选址要考虑多方面因素，对此 集团发展部已制定详细的选址流程，其中选址的重点是考虑交 通、周边人口密度、消费能力、政府态度、周边商业环境、政府

4、发展规划等方面的问题。选址确定后开始进入规划阶段，商业地产项目规划要注意与 周边城区的协调性，任何项目都不可能脱离城市而存在。城市规 划是城市建设指南，商业地产项目的成功首先就必须根植与城市 发展的基础上。在开发、建设过程中必须服从城市的整体规划布 局，使项目成为城市功能的有益补充。我们万达的优势是有一个 实力强劲的规划研究院，能够根据集团的发展目标，和城市发展 规划成功设计出一些个性突并鲜明的项目，比如：宁波、上海、 北京等。其中宁波项目在建设初期项目处于城市的边缘，开发前 还是农民的菜地，可是集团根据宁波城市发展规划以及当地周边 环境及时把握住机会，成功开发极具商业规模的宁波万达广场。在设

5、计阶段，商业管理人员的介入是极其重要，这个阶段从 商业经营和管理角度提出的建议，可以使项目在硬件方面更适合 商业营运、更适合商业管理、也更适合商业项目的租金增值。比如： 某第三代项目沿河餐饮区一层一商铺原设计沿街处是实墙，没有 通透性，而此商铺的规划定位为咖啡酒吧，对酒吧的经营来说沿 街具有通透性将极大提高该商铺的经营品质和视觉空间，会对来 此消费的顾客有较强吸引力，因此商管公司领导提出把实墙改为 落地玻璃窗，设计调整后该商铺吸引很多商户，租金有较大成度 提高；哈尔滨二期项目在设计时借鉴其它已开业广场经验，提出 在步行街与主力店交界处加装防盗卷帘，避免因营业时间不同而 产生的在交接处设立值班岗

6、位的问题，节约人力成本；某三代写 字楼项目在设计时电容量考虑较小，没有考虑后期的业态调整， 商管工程人员在审图时提出适当建议，建议电容量进行调整，调 整后的容量适合后期商铺的分并铺和业态调整等变化，开业后随 着商铺调整，容量进行调整的商铺租金水平明显比容量没调整的 商铺上升幅度大。实际上项目设计阶段设计图是否适合项目的后 期发展，直接影响后期商业管理和经营的难易程度，因此在设计 阶段，商管就应该投入较大经历介入设计，分别从商铺业态规划、 配套设施设备、建筑材料、门头、灯光照度、广告位、停车场车 位、交通组织、客流动线、管理界面等多方面提出适合未来商业 发展的建议。设计阶段当有深化设计需要时，时

7、间可以适当延长， 俗话说“磨刀不误砍柴工”过于强调速度会造成后期的很多硬伤， 无法在后期进行改造，而且有些问题就是可以改造费用也是很 高，并直接对经营和租金收取造成很大影响，让后期的商业管理 极其被动，对万达品牌也会造成一定影响。例如：某第三代广场 的车库入口堆积门设计时没有考虑非机动车和人员通过，在后期管理中经常出现非机动车和人 员无法进入停车场的情况；部分广场垃圾房和卫生间没设排风，夏季时气味渗透到商铺，引起商户投诉，并有拒缴租金和物管费 的情况发生，虽然透过营运和工程人员的解释和说服最后缴纳相 应费用，但对商户的不良影响已经产生，消除这种影响会比产生 影响困难百倍。因此，在设计阶段负责招

8、商营运、工程、物管的 三个部门人员要参与其中，充分对政府配套设施和当地政府的各 种法律法规以及城市人口交通等影响后期经营的因素进行调研， 在此基础上提出对设计的改进建议，这种改进建议应随招商的调 整贯穿整个设计和施工阶段，并且提出的建议要有一定的前瞻性 和可适应性，避免对施工工期和成本造成较大影响。施工阶段商业管理的主要工作是公司的组建和培训，这个阶 段工作比较重要的依然是工程和招商。工程部门的主要工作如 下：1、介入工程施工，对工程质量和进度进行监管，保证按照 设计和质量标准进行施工，对防水、道路回填、隐蔽工程等重点或易产生质量通病的环节进行监管，并提示项 目关注这些易出现问题的工序，同时熟

9、悉现场情况，为 招商业态调整提供准确数据，支持招商进行更准确的规 划定位；2、建立与项目公司的良好沟通机制，使项目能理解商管提出建议的重要性，利于问题的解决。3、通过项目公司接洽熟悉政府各职能部门，共享项目资源,为开业及正常运营打下基础;4、审核步行街商户装修图纸，并与项目公司沟通，保证商铺装修与现场的实际条件相适应。5、借助施工阶段与公司内部加强沟通和协调，为正常经营期间的工作打下坚实的基础。第三代广场在开业后进入稳场、旺场阶段正常经营阶段，这 个阶段一切以经营为主，工程、物管都要以经营为中心，只有经 营好，企业才有发展，目前万达的工程、物业管理虽然有一套自 己的管理和运行模式，但与国内外先

10、进的商业项目的工程、物管 管理还有很大差距，需要我们认真思考和学习。在今后应在以下 几方面进行加强：1、增强一切为顾客、一切为经营的意识，支持营运的工作,做到对营运的补位和支持。2、学会找差距、要立足于行业学习别人的先进管理理念、 看未来，有远见。3、提高工作标准，提升工作品质，一切从细节处入手。针对以上三点，在工程、物管两方面需要采取措施改变自身 的不足，提高管理水平，更好的支持经营。工程管理方面需要从以下几点着手:1、提高服务意识，树立大营运的概念，从员工开始通过公 司、部门、班组三级培训的方式，通过实例和讨论，在思想上改变 观念，让员工知道没有顾客、没有经营、没有效益，工程、物 管做的再

11、出色也是没有意义的。万达广场商业经营全过程精细化管理及案例解析8【南京】万达广场商业经营全过程精细化管理及案例解 析培训（3月28日）经验分享：100座万达广场完美经营20个核心武器解 密【课程价值】1、实战专家现身说法，解析万达商业的优秀经验与得失教训;2、丰富实用的商业经营管理工具模板，快速引入企业内部，即学即用，提高效率；3、全面解析万达商业经营经验（经营调整、市场推广、 日常管理、经营创新等）4、主讲专家带队现场考察讲解+课程全案例解析+学员 项目现场辅导，全程破解商业经营实践难题。【2014年12月在 广州举办1期】【专家导师】中国商业地产实战型专家、著名学者，万达购物中心经 营管理

12、体系奠基人，曾任职大连万达集团高管，万达商管集团总 部南方区域副总，操盘华东、华南20多座万达广场，建立全球 最大的购物中心经营管理体系和中国最大的商业品牌资源库。 2012年涉足咨询服务行业，至今累计培训商业地产企业300多 家，培训各地商业地产企业高管学员约3000名，给绿地集团、 富力集团、中建地产等行业著名企业进行过咨询及培训服务，同 时兼任多家地产集团商业顾问。【课程对象】商业地产开发公司董事长、总经理、商业管理公司高管 及中层干部【培训内容】一、国内商业项目的经营现状 1、中国3次城市化与商业发展简史2、商业项目形态及分类3、商业项目经营的失败原因二、商业项目经营成长轨迹模型及基础

13、武器1、商业项目前10年经营发展轨迹2、万达经营大数据基础武器：客流系统3、万达经营大数据基础武器：销售系统4、万达广场管理班子业绩考核武器：5大参数例会5、万达广场商户整体经营评判武器：月报及月度经营三、商业项目经营核心理论与创新1、国内主流商业企业项目经营评价系统概况2、万达经营评价2014创新武器：客销度3、万达经营评价2014创新武器：溢租率4、万达经营评价2014创新武器：适配值四、商业项目培育期经营调整管理1、万达广场的失败案例与救场过程2、万达招商调整的顶层资源：品牌库 3、万达经营调整的铁血大纲：年度策略4、万达经营调整的日常法宝：资产管理平台与季度调整方案5、万达租金升级的第

14、一宪法：租赁决策文件五、商业项目经营期市场推广解析1、万达广场三个经营阶段划分及其市场推广重心2、万达广场12年-14年市场推广启示录3、万达企划创新武器：统一营销（案例）4、万达企划创新武器：会员日（案例）5、万达企划创新武器：万汇卡（案例）6、万达企划创新武器：万汇网（案例）六、万达日常经营管理1、万达广场安全管理核心武器：强规30条2、万达广场营运管理核心武器：营运操作手册3、万达广场顾客服务核心武器：客诉系统4、万达广场完美开业核心武器：开业倒计时管控大纲5、万达广场团队管理核心武器：年度预算 七、万达广场2015年经营管理武器研发新猜想WIFI智能化全景商城、型录数据库、物流配送团等八、上述经营管理方法在中小企业应用的前提及风险提 示【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2015年3月28-29日南京（详见报到通知）【培训费用】5800元/人（含培训费、午餐费、资料费） 住宿代订，费用自理。中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战， 方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房 地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨 询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。