国信开发区人才公寓项目可行性研究报告

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1、目 录第一章 项目单位及项目概况11.1 项目申报单位11.2 项目名称11.3 项目申报单位概况11.4 项目提出的背景21.5 项目概况41.6 公用工程10第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析192.1 发展规划192.2 产业政策232.3 行业准入条件25第三章 资源开发与综合利用分析263.1 资源利用方案263.2 资源节约方案26第四章 节能方案294.1 项目概况294.2 节能概论294.3 项目所在地能源供应情况294.4 合理用能标准和节能设计规范304.5 能源消耗的种类、数量及使用情况314.6 建筑专业节能措施324.7 给水排水专业节能措施344.8 电气系

2、统节能354.9 暖通空调系统节能374.10 能耗指标及节能效果分析374.11 节能效果分析37第五章 建设用地、拆迁及移民安置分析395.1 项目选址及用地方案395.2 土地利用合理性分析395.3 移民安置40第六章 环境和生态影响分析416.1 环境和生态现状416.2 环境评价标准416.3 建设期环境影响分析416.4 运营期环境影响分析436.5 建设期环境保护措施446.6 运营期环境保护措施456.7 生态影响466.8 地质灾害影响分析466.9 特殊环境影响466.10 环境保护结论47第七章 经济影响分析487.1 项目财务分析487.2 行业影响分析507.3 区

3、域经济影响分析517.4 宏观经济影响分析51第八章 社会影响分析568.1 社会影响效果分析568.2 社会适应性分析588.3 社会风险及对策分析598.4 社会影响评价结论61附件：附件一：项目单位营业执照（副本）附件二：项目单位组织机构代码证附件三：国有建设用地使用权出让合同 附件四：建设用地规划审查函复意见书（青规开函业字20137号）附件五：青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件（青政地字201442号）附件六：项目地理位置示意图附件七：项目总平面图附件八：户型图55第一章 项目单位及项目概况1.1 项目申报单位青岛国信开发区置业有限公司1.2 项目名称国信开发区人才公寓项目1.3

4、项目申报单位概况青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司，注册地在青岛经济技术开发区九龙江路63号203室，法人代表为赵国利，经营范围为房地产开发，公司为青岛国信置业有限公司的全资子公司。青岛国信置业有限公司（以下简称：国信置业公司）成立于2010年4月2日，注册资本2亿元，系隶属于青岛国信发展（集团）有限责任公司（简称：国信集团）的全资子公司，是整合国信集团内部原青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公司等四家房地产公司的基础上组建形成。主要承担着城市重大基础设施建设和房地产项目开发经营的功能，经营领域为一级土地市场开发、房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、

5、市政工程建设及代建、物业管理等，是国信集团打造置业板块的核心载体。自组建以来，国信置业公司始终坚持以市场为导向，以经济效益为中心，以“诚信、稳健、精致、创新”的企业文化为支撑，一手抓项目管理，一手抓公司建设，全力提升房产开发建设和经营管理水平，为城市发展和品质生活提供优质产品和优良服务。国信置业依托国信集团已形成的胶州湾海底隧道、青岛大剧院、青岛国信体育中心等品牌及项目资源优势，已承担起地铁沿线土地开发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重点项目的开发、建设及运营任务，目前公司开发量达百万平米以上，在市区及周边地区均设有分支机构，项目储备已遍布青岛七区五市，以优良的质量和至

6、诚的信誉，多次得到上级领导的认可和肯定，在青岛市基础设施建设中发挥了重要的作用。同时，积极参与“两改”及房地产开发项目，强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅谷旧村改造等自营房地产项目，积极引进国内外知名设计机构、参建单位和供应商等合作伙伴，全力打造国内一流水平的住宅区，建设城市人居典范，全面提升青岛市的区域品位和生活质量。1.4 项目提出的背景住房是居民的基本生活需求。自“十一五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价的呼声日益强烈。随着当前我国建设和

7、谐社会这一发展理念的提出，青岛市市委、市政府对中低收入家庭的住房问题更为重视，进一步加大投入，努力改善困难群众的生活环境，提升人民群众的生活水平，努力让低收入家庭享受到城市发展和社会进步的成果。2007年以来，青岛市认真坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”三个基本理念，持续将住房保障工作纳入市政府为民办好的实事之首，低收入家庭的住房条件得到了明显改善。经过几年的努力，规划的各项目标任务全面完成，多层次住房保障体系基本确立，廉租住房保障家庭实现应保尽保。截至2012年末，青岛市已累计通过各类保障性安居工程解决和改善了32.2万户家庭的住房困难问题，中低收入群体的住房

8、困难问题明显缓解，其中通过保障性住房解决和改善了约18.4万户，通过旧城区和城中村改造解决了13.8万户，全市住房保障覆盖率达到15.4%。大规模的保障性安居工程建设，充分发挥了抑制房价上涨、平稳房地产市场的作用。2013年9月份，青岛市又出台了青岛市住房保障发展规划（2011-2013年），提出以配租公共租赁住房方式解决9000户（面向符合廉租住房保障条件的家庭配租3000户，面向其他低收入住房困难家庭配租6000户）；以配售经济适用住房方式解决15000户。青岛经济技术开发区（以下简称“青岛开发区”）是1984年10月经国务院批准成立的国家级开发区，建区二十多年来，在中央、省、市的正确领导

9、和关心支持下，经过广大建设者的艰苦创业和不懈努力，开发区已由昔日的荒野渔村，成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进，经济总量逐年增加，城市规模日益扩大，也吸引了越来越多的不同层次的人才参与到开发区的建设中。但是，随着城市规模的扩大和现代化程度的提高，青岛开发区的房价也出现了相当程度的上涨，并且呈现持续上涨的态势，给低收入家庭带来了很大的生活压力。同时，在青岛开发区经济形势日益向好的背景下，要持续推动青岛开发区的科技进步，加快经济转型升级步伐的加快，对高素质人才的需求更加迫切。因此，实施规划建设人才

10、公寓，是吸引人才、留住人才，提高区域核心竞争力的一项重要措施。为充分体现社会公平，让全社会都能充分享受改革成果，近年来，青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房（人才公寓）6个层次的住房保障体系，并取得了明显成效，本区居民和外来人才的住房问题得到逐步解决，创造了良好的社会效益。2014年，青岛经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建设计划。作为山东省综合实力最强的房地产企业之一，青岛国信置业有限公司在房地产开发建设方面具有丰富的经验。2014年2月21日，青岛国信置业有限公司

11、在黄岛区滨海公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗土地的使用权，本宗地总面积为23185平方米，其中以拍卖方式出让获得的18548平方米拟建设国信紫玉台项目，以直接划拨方式取得的4637平方米建设建筑面积不少于12056.2平方米的租赁型人才公寓。目前，青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书的约定与青岛市国土资源和房屋管理局签订了国有建设用地使用权出让合同并在黄岛区注册成立全资子公司青岛国信开发区置业有限公司，作为项目实施主体。青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理局签署国有建设用地使用权出让合同变更协议，开始国信紫玉台项目的开发建设，并依法缴纳土地出让金，完成土地开发的法定手续。目前本项目

12、的土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完毕，资金来源已落实，项目建设条件已基本具备。根据现行投资管理程序和保障房管理制度，特编制本项目申请报告。1.5 项目概况1.5.1 项目建设地点本项目建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南，环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637平方米。1.5.2 项目建设内容及规模1、建设内容项目拟建设人才公寓楼1栋以及相应的配套附属设施。工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程。2、建设规模本项目拟建建筑面积12006.3平方米租赁型人才公寓、配套物业管理用房66.

13、3平方米，地下车库与地块内商品房部分合建，分摊建筑面积1729.8平方米。国信紫玉台项目（整体）主要规划指标详见表1-1表1-1 国信紫玉台项目（整体）主要规划指标表序号指标单位指标一规划用地面积平方米23185二总建筑面积平方米74875.2 1地上总建筑面积平方米60107.2 1.1住宅建筑面积平方米45530.3 1.2人才公寓建筑面积平方米12006.3 1.3人才公寓配套建筑面积平方米66.3 1.4商业建筑面积平方米2010.0 1.5其他配套公建建筑面积平方米494.3 2地下建筑面积平方米14768.0 三基底面积平方米4034.6四总户数户6751商品房户数户5202人才公

14、寓户数户155五停车位辆5921.1地上辆2821.2地下辆310六容积率2.6 七建筑密度17.4%八绿地率35.1%1.5.3 项目建设方案1、总平面设计项目建设用地西、南两面临城市规划路，北临滨海大道南辅路，东面为规划预留空地，呈斜“L”形。项目共设置7座住宅楼，建筑高度18层到26层，建筑物沿用地边缘布置，人才公寓楼1座位于项目的东北部。建筑物周边有城市道路和小区内部环形道路环绕，便于行人进出，又可以与周边的居民区之间形成良好的隔离带，避免了相互干扰，保证了居住的私密性要求。在整个地块下面设有地下停车场，既满足了项目停车的要求，又充分利用了地下空间，节约了土地资源。建筑物之间均保持30

15、米以上的楼距，以保证中间具有足够宽敞的绿地，又可以避免住宅楼之间的遮挡，既保证了住宅的日照和采光需要，又极好地维护了私密性的需要。在项目内，围绕住宅楼设环形道路，宽度为6.0米，以满足内部通行和消防规范的要求。每个楼座前设联系道路，与环形道路相通，中央部位设置一处消防登高面。在用地内部、楼座之间，设集中的绿地和居民活动场所，并配置部分简易的活动设施、亭阁等，满足居民健身、活动需要，另外结合建筑物布局，分别设置相应的楼前屋后绿化。项目共设两个主出入口，分别开向西、南两面的城市规划路，其中，西侧为人行主出入口，南侧为车行主出入口。变电站和换热站布置在2#楼地下。2、建筑设计（1）住宅本项目拟建的人

16、才公寓建筑层数为26层，2个单元，可容纳居民155户，按户均3.1人计算，居住总人数为481人。建筑物采用欧陆建筑风格，外立面以黄褐色暖色调为主，均采用平屋面。住宅户内采用常规布局，主卧室、起居室位于南侧，所有房间均设有直接对外的窗户。按照青岛市人才公寓建设和使用管理规定（试行）（青政发201317号）要求，按照不同层次享受相应的住房面积标准。本项目面对的人才为集团自有人才，人才类别主要为副高职称人员、博士、博士后、本科毕业生等人才。因此，本项目人才公寓套型面积分为65平方米、75平方米、90平方米三个档次，户型分别为二居室、三居室。人才公寓户型比例分配情况详见下表：序号户型套数合计建筑面积（

17、平方米）比例165平方米51336728.0%275平方米52416534.7%390平方米52447437.3%合计15512006100.00%配套物业管理用房位于楼层的地层，建筑面积为66.3平方米。（2）地下停车场为满足住户停车需求，拟充分利用本项目的地下空间修建地下停车场，在东南端和西端各设1个出入口，每栋楼的居民均可乘电梯直达地下停车场，方便住户便捷出行。3、装饰设计本项目室内外装饰标准、要求按照下表执行，详细做法待下步设计时再行确定。序号范围分项名称配置标准单体楼1楼内公用部分一层大堂（入户门厅）精装修墙地面镶贴瓷砖顶棚白色乳胶漆楼内公共地面电梯前室及走廊地面铺贴地砖消防疏散楼梯

18、间地面及踢脚镶贴地砖楼内公共墙面电梯前室墙面白色乳胶漆走廊墙面白色乳胶漆消防疏散楼梯间白色乳胶漆（立邦或同档次，下同）电梯门一层不锈钢门套楼内公共顶棚电梯前室及走廊白色乳胶漆消防疏散楼梯间白色乳胶漆其他单元门普通铝合金门，配IC卡可视对讲系统报箱不锈钢疏散楼梯间扶手木制扶手、钢制栏杆电梯载重800kg，速度1m/s防火门中档钢制公共照明系统声光控消防系统按设计2外立面外墙网点真实漆其他EPS板防火保温材料保温、弹性涂料其他外窗普通档塑钢窗带纱扇中空玻璃窗阳台门留洞屋面保温、防水挤塑板保温，SBS防水阳台栏杆不锈钢3楼内分户（按普通装修交房标准）室内地面卧室、起居室、餐厅、走道、阳台铺贴地板砖卫

19、生间、厨房面层铺贴瓷砖室内墙面卧室、起居室、餐厅、走道、阳台中级抹灰、刮腻子、白色乳胶漆卫生间、厨房面层铺贴瓷砖室内踢脚实木复合踢脚线室内顶棚混凝土打磨平，不抹灰、刮腻子4室内门窗防盗门中档钢制防火防盗门室内内门普通实木复合内门5卫生间给水管水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管下水管U-PVC管材排风管设变压式排风道卫生洁具陶瓷制品6厨房燃气燃气管道、计量表、报警器安装到位，安装燃气灶和油烟机给水管水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管下水管U-PVC管材排风道设变压式排风道，预留抽油烟机孔7照明按设计，公共部位为节能灯8开关插座按设计9弱电配置书房电

20、视、电话、宽带接入起居室电视、电话、彩色可视对讲、宽带接入卧室电视、电话、宽带接入10供暖市政集中供暖散热方式钢锌复合式散热器制冷预留空调洞口、空调板、电插座单体空调11窗台栏杆安全防护栏杆不锈钢12自动喷淋管道、消火栓管道内外热浸镀锌钢管二地下车库入口上设雨棚照明照明为节能灯、标志灯为LED灯地面地面为加金刚砂细石砼，涂刷耐磨漆，划车位线防撞条及倒车杆设置三场区小区大门中档照明照明灯绿化大树+灌木+草坪院墙铁艺（中档）小区内道路主行车道沥青砼人行道面砖四智能化周界防范一卡通电子巡更监控系统可视对讲系统4、结构设计人才公寓楼均采用钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，以增强结构刚度，便于室内空间的灵活

21、布置。基础采用柱下筏板基础，墙体采用蒸压粉煤灰砖砌筑。地下停车库采用钢筋混凝土筏板基础，墙体与顶盖均采用钢筋混凝土结构，顶盖地面抹铁屑砂浆。1.5.4 公用工程1、给水工程（1）水量计算项目用水主要为居民用水，另有部分物业管理人员、保洁人员等用水，该部分用水相对较少，包含在未预计用水中。居民用水指标按照200升/人日计算，日总用水量481200/100096.1立方米/日。考虑到公建、保洁等方面用水的需要，未预计用水按照居民用水的20%计取。项目日总用水量为115.3立方米，年用水量115.3365/100004.2万立方米。（2）给水系统住宅楼在竖向上采取分区供水方式，共分为两个区，其中，六

22、层及以下部分，由市政压力直接供水。七层及以上采用加压供水方式，由设在用地南面的区域加压供水泵房供水。室外低压供水管分别由西、北两侧道路下的市政给水管各接来一路进水管，管径为DN100，沿小区主干道下布置成环状管网，就近接入各单体建筑。高压供水管由加压泵房接来一路进水管，呈枝状布置，就近接入各单体建筑。室内给水主干管采用PPR给水塑料管，“一户一表”计量方式。给水加压泵房设在地下，内部设两套微机变频无负压加压设备。2、排水工程项目排水系统实行雨污分流制。（1）污水系统项目污水量按照给水量的85%计算，为98.0立方米/日。项目污水竖管在墙角处安装，水平管道在楼板下敷设，就近经排出横管排放至室外污

23、水管。室外污水管道在项目区域内的道路下敷设，排放至小区外围的市政污水管网。各单体建筑最下方2层的污水单独排放。地下设集水井，由潜污泵提升排放至室外雨水管道。（2）雨水系统项目降雨量按照青岛市暴雨强度公式计算，重现期取三年，总降雨量为645.2升/秒。项目设独立的雨水系统，小区内地面采用组织排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨经雨落管排放至室外散水。雨水干管在道路下敷设，就近直接排放至市政管道。在道路两侧、广场、停车场等部位设雨水口，收集地面径流，排放至雨水管网。3、电气工程（1）用电负荷本项目总建筑面积13802.4 平方米，用电负荷按照60瓦/平方米计取，总装机

24、负荷为828.1千瓦。用电需用系数取0.6，计算负荷为496.9千瓦。项目年用电时间为365天，日平均用电时间按照5小时计取，年总耗电量496.93655/1000090.7万千瓦时。（2）电气系统本项目用电由临近的不同区域中心变电站或高压电网接来2路10千伏电源，接入小区变电站，电缆埋地敷设接入。项目设一座中央变电站，设置在用地中部的地下一层，内设2台SCB-10干式变压器，容量分别为2000千伏安、1500千伏安，输出电压为380/220伏。变电站对外采用放射式与树干式相结合的配电系统，电缆埋地穿塑料管沿小区的道路、绿地边缘敷设。单体建筑内采用树干式配电，电线穿金属线管敷设，线管埋设在建筑

25、主体结构中。室内照明、插座、空调各自设置独立回路，所有插座回路均设漏电保护开关。4、空调系统项目在每户的卧室、起居室靠近外墙处预留空调插座。5、采暖工程项目地上面积12072.6平方米，冬季热负荷按照50瓦/平方米计取，总热负荷为603.6千瓦。冬季采暖时间为140天，日采暖时间为24小时，考虑到天气变化因素，采暖负荷系数0.6，项目采暖年耗热603.6140240.63600/1000000= 4380.9吉焦。采暖系统热媒为热水，由设在用地南面的区域集中换热站供应，室外管网采用塑料护套发泡保温钢管，沿道路、绿地敷设。室内采暖系统竖向进行分区，其中，六层及以下为低区，七层及以上为高区，采暖系

26、统采用机械强制内循环。本项目所有采暖房间均采用散热器采暖，管线穿越非采暖房间时设管道保温。6、通风工程厨房、无外窗的卫生间设排油烟道、排气道，直通屋顶，设防倒流系统。地下车库、设备用房设专用排风系统，出风口设在室外的绿地中。7、燃气工程（1）气源本项目拟采用天然气作为燃气，气源为城市中压管道供应的天然气，由设在用地西部的燃气调压箱进行调压。室外低压燃气管网采用钢管，沿道路、绿地敷设，分配至各单体建筑。（2）燃气消耗量燃气消耗量按照城镇燃气设计规范（GB50028-2006）的要求计算，天然气热值取36220千焦/立方米，人均年消耗热值取2300兆焦，项目年天然气总消耗量48123001000/

27、36220/100003.1万立方米。（3）燃气系统室内燃气立管在厨房的墙角敷设，管材选用焊接钢管，每户设计量表和安全阀。8、弱电工程项目弱电工程包括有线电视系统、计算机网络系统、电话系统。（1）有线电视系统有线电视系统主干电缆由小区有线电视电缆接来，信号经放大后通过分支器、分配器向各末端输送。具体系统方案按照青岛市新建、改建和扩建公共建筑及住宅有线广播电视暂行设计规定及国家有关规定进行设计。（2）计算机网络系统本区域的计算机网络系统主线路由沿小区的光纤网络接来主线路，直接引至各层配线箱，线管在主体结构内敷设。（3）电话系统本区域的电话系统主线路由沿小区的通信管廊接来主线路，直接引至各层配线箱

28、，由配线箱跳线配给各终端插座。（4）可视对讲系统每座住宅楼设对讲电控门，该系统电源取自本单元公用电表，各户设对讲门铃。（5）安保系统小区的出入口、广场、道路拐角、地下车库、电梯间、建筑物入口均设监控探头，监控主机设硬盘摄像机，存储监控影像。1.5.5 消防室外给水管网设2个地上式消火栓，分别位于南北两端的绿地中。消火栓管道由设在地下二层的区域消防泵房接来二路DN100管线，在区域内呈枝状布局，分别接入各单体建筑内。项目设消火栓系统，竖向不分区，室内采用环状管网。消防水泵采用临时高压，出口压力按照高区最不利点设计，低区采用减压阀减压，位置较低的消火栓口设孔板减压，屋顶设试验消火栓。地下室在车库内

29、设自动喷水灭火系统，由室外给水管道直接供水，采用两路供水方式，系统方式为湿式系统，报警阀安装在值班室外。各楼层的走道各设2个消火栓箱，电梯间设1个消火栓箱。走道、电梯间设火灾自动报警系统和消防广播，墙壁安装报警按钮，报警主机设在区域的消防值班室。电梯间、楼梯间均采用乙级防火门，全部设外窗，采用自然排烟。地下室采用机械排烟，排烟口设在室外的绿地中。地上建筑每单元设疏散楼梯，直达室外，地下室设单独的疏散出口。地下室按照规范要求划分防火分区，分区间、出入口采用可分级下降的甲级防火卷帘。1.5.6 停车位人才公寓按照每户0.3个车位配置，共设47个停车位，均位于地下。1.5.7 建设周期本项目总进度计

30、划为3年，自2014年4月起开始项目前期准备工作，2016年12月底完成全部项目建设。1.5.8 投资估算1、建设总投资本项目总投资估算为4782.1万元，详见表1-2。表1-2 项目总投资估算表序号项目投资额（万元）占总投资比例一工程建设投资3921.7 82.01%二其他费用632.6 13.23%小计4554.4 95.24%三基本预备费227.7 4.76%项目建设总投资4782.1 100.00%2、工程建设投资工程建设投资估算为3921.7万元，详见表1-3。其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基础装修考虑，并适当考虑了其在门窗、配电等方面的需要，地下车库按照功能装修考虑。表1-3

31、工程建设投资估算表序号项目单位数量单位造价（元）总造价（万元）一人才公寓26101主体工程平方米12006.3 13001560.8 2装饰工程平方米12006.3 800960.5 3给排水工程平方米12006.3 6072.0 4强弱电工程平方米12006.3 270324.2 5暖通工程平方米12006.3 120144.1 6消防工程平方米12006.3 6072.0 小计3133.6 二人才公寓配套建筑26101主体工程平方米66.3 13008.6 2装饰工程平方米66.3 8005.3 3给排水工程平方米66.3 600.4 4强弱电工程平方米66.3 2701.8 5暖通工程平

32、方米66.3 1200.8 6消防工程平方米66.3 600.4 小计17.3 三地下车库30101主体工程平方米1729.75 2500432.4 2装饰工程平方米1729.75 20034.6 3给排水工程平方米1729.75 508.6 4强弱电工程平方米1729.75 10017.3 5通风工程平方米1729.75 406.9 6消防工程平方米1729.75 12020.8 小计520.7 四电梯部230000060.0 五室外配套工程平方米4637410190.1 工程建设投资3921.7 3、其他费用其他费用估算为632.6万元，详见表1-4。本项目内建设人防地下室，不需缴纳人防异

33、地建设费。表1-4 其他费用估算表序号项目单位数量单位费用（元）总费用（万元）备注1勘察费10.0 暂列2工程设计费3.35%105.1 3建设监理费1.31%41.1 4规划技术服务费平方米12006.3 2.12.3 5防雷设施费平方米12006.3 44.3 6燃气配套费平方米12006.3 95102.7 7供热配套费平方米12006.3 1819.5 8有线电视配套费平方米12006.3 66.5 9供电配套费平方米12006.3 8591.8 12房屋测绘费平方米12006.3 1.361.5 13消防测试审查费平方米13802.4 1.41.7 14燃气工程费户155 11501

34、7.8 15社会保障金2.6%102.0 16图纸审查费6.0%6.3 17造价咨询费21.6 18招标代理费13.6 19招标交易服务费1.8 20工程咨询费6.5 21环境评价费4.9 22环评评审费1.2 23基坑监测费5.0 暂列24结构抽检费5.0 暂列25建设单位管理费60.6 26其他未预计费用1.0%39.2 合计632.6 4、基本预备费基本预备费按照前两项费用之和的5%计取，为227.7万元。1.5.9 资金筹措本项目总投资为4782.1万元，资金来源拟全部采用项目单位自有资金。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划2.1.1 国家相关规划分析经济社会的升

35、级转型，离不开人才的支持，未来的科技竞争，归根到底是人才的竞争。积极探索出一套切实有效的留人办法，建立人才安居工程，营造出良好的就业创业环境，为青岛开发区未来的发展和提升储备人才力量，夯实创新根基，是加快推进青岛开发区的科技创新步伐，推动区域产业结构优化升级的重要保障措施。其中，为各类人才提供可靠的住房保障，集中建设公共租赁住房（人才公寓），可有效实现公共设施等资源的整合，减少各种浪费，有利于促进人才间的相互交流学习，便于培训提升，从而提高区域综合竞争力，提升自主创新能力，加快推进产业的转型升级。目前，在国家、地方多项发展规划中，均对保障性住房的建设和发展提出了目标和方向。项目符合中华人民共和

36、国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，“十二五”期间，要“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”。纲要还提出，要“要加大保障性住房供给。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题” 。本项目建设内容为保障性住房建设，项目建成后将增加青岛市的保障性住房供应量，优化住房供需格局。本项目的建设，符合国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目符合关于做

37、好住房保障规划编制的通知提出的要求住房和城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合发出关于做好住房保障规划编制的通知，通知中明确提出，2013-2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。各级政府要加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房（人才公寓），解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。本项目的建设，可扩大青岛开发区的保障性住房供应量，满足更多的低收

38、入家庭的住房需要，对于满足人民群众的基本生活需求，保障基本生活条件具有积极的意义。项目的建设符合通知的要求。2.1.2 青岛市相关规划分析项目符合青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，“十二五”期间，青岛市要立足提升全市城镇化水平，重点发展崂山、黄岛、城阳。以实现全域城镇化为目标，加快高新技术产业、现代服务业、临港产业、临空经济发展，带动农村城镇化进程。统筹建成区与农村社区规划建设，协调推进旧城旧村改造和新城区建设，完善配套设施，优化城市空间形态，建设生态、宜居的现代化新城区。规划还提出，要“把科技进步和创新作为重要支撑，深入实施自主创新

39、和人才强市战略，。逐步改善和解决新就业职工、引进人才和在我市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员等群体的住房。”纲要还指出，加大保障性住房建设力度。增加财政资金对保障性住房建设和管理投入。通过新建、改建、购置等方式多渠道筹集保障性住房，优先保证保障性住房用地供应。本项目位于青岛经济技术开发区，建成后将向世人展现出一片具有鲜明时代特色的新城区，极大地改善区域的城市环境，提升城市形象。同时，项目的建设将促进该地区的城市基础设施配套更加完善，为经济社会的健康发展奠定坚实的物质基础。项目总体定位为面向符合条件的各类人才和低收入家庭，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。项目的建设符

40、合规划要求。项目符合青岛市“十二五”住房建设发展规划青岛市“十二五”住房建设发展规划提出，“十二五”期间，以保障和改善民生为目的，深入贯彻落实市委市政府 “率先科学发展，实现蓝色跨越，建设宜居幸福的现代化国际城市”目标，加快调整住房保障建设和供应体系，逐步减少经济适用住房和限价商品住房建设规模，重点加大公共租赁住房建设，着力推动集中筹建工作。规划还指出，城市中心区规划建设各类保障性住房680万平方米，住房保障覆盖率达到20%以上。开发区重点发展形成5个居住片区：黄岛生活综合片区、临港生活服务区、昆仑山路居住片区、薛家岛居住片区、下庄居住片区。本项目建设地点位于规划确定的主要布局区域内，符合青岛

41、市产业布局要求，项目建设性质为保障性住房，符合规划要求，是规划的具体体现。项目的建设，符合规划的要求。项目符合青岛市“十二五”服务业发展规划青岛市“十二五”服务业发展规划指出，“十二五”期间，青岛市加快发展房地产等四大主导产业，支持房地产业规范发展。以建设生态宜居城市为目标，以改善居民居住条件为着力点，落实国家宏观调控政策，加大保障性住房建设，。在规划目标方面，规划提出，“十二五”期间，青岛市房地产业增加值年均增长10%左右，到2015年占全市生产总值的比重由2010年的4.2%提高到4.3%。本项目开发的保障性住房，主要面向城市中低收入者，其着力点在于解决低收入住房困难家庭住房问题和改善中低

42、收入住房困难家庭的住房条件。项目建成后，能够解决部分引进人才和低收入家庭住房难题，为其提供一个舒适的居住和生活环境，同时带动大量人口进入到项目所在区域，从而为该地区创造出新的消费和服务需求，有效地促进青岛经济技术开发区第三产业的发展步伐，优化产业结构。为区域经济社会发展注入了发展潜力。项目的建设符合规划的要求。2.1.3 区域性规划分析项目符合青岛经济技术开发区（青岛市黄岛区）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要纲要提出，将加大房地产市场调控力度，积极引导开发企业建造面向中低收入家庭的中小套型、中低价位的住房。科学有效地调控住房价格，促进房地产业健康发展。规划同时提出，“十二五”期间，人才发

43、展的总体目标是：坚持“服务发展、创新机制、高端引领、整体开发”的方针，以区域经济社会发展需求为导向，以人才管理体制机制创新为动力，以人才结构战略性调整为核心，引进和培育并举。到2015年，全区人才总量达到30万，人才竞争比较优势明显增强。加大基础性、公益性服务资金投入力度，提高服务层次、拓展服务项目，规范服务流程，在住房、医疗服务、社会保障、子女教育等方面，加大对各行业各领域优秀人才干事创业的服务保障力度，不断优化新区人才发展环境。本项目的建设，通过科学规划、合理开发，增加保障性住房供应，为城市中、低收入住房困难家提供了新的房源，将有助于解决青岛市中、低收入家庭的住房问题，在一定程度上完善保障

44、住房制度，维护社会稳定，有助于提高青岛市的住房品质和居住质量。同时，项目的建设有助于优化人才发展环境，为引进人才、培养人才、留住人才提供了良好的基础保障条件，促进人才发展与经济社会发展更加协调、更加契合，为经济社会的可持续发展奠定坚实的人才资源基础。项目的建设符合规划的要求。2.1.4 项目与相关发展规划的关系综合上述规划目标、要求，本项目符合国家、青岛市及地方区域性规划，符合国民经济社会发展规划。项目建成后，将加快青岛经济技术开发区城乡一体化进程，推进由郊区型向城区型的城市功能转型，适应胶州湾“桥隧”贯通后青岛城市格局调整，加快青岛市生态宜居的西海岸现代化新城区的建设步伐，推动青岛市整体发展

45、。项目的建设是各级规划目标的具体体现，符合规划精神。2.2 产业政策项目符合国家有关土地政策的要求根据中华人民共和国土地管理法、国务院关于深化改革严格土地管理的决定、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法、经济适用住房管理办法等法律、法规的要求，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。青岛市人民政府颁布的关于加快公共租赁住房建设的意见（青政发201243号）明确指出，“公共租赁住房用地以划拨方式供应”。本项目建设用地使用权由国土管理部门以“划拨”方式供应给项目申报单位。项目的建设符合国家有关土地政策的要求。项目符合房地产市场调控政策2013年2月

46、20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则 （关于继续做好房地产市场调控工作通知国办发201317号）。会议指出，加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。本项目选址位置位于青岛经济技术开发区，符合青岛市总体规划布局。项目为保障性住房建设项目，公共租赁住房（人才公寓）可以有效地对外来人才

47、提供住房保障。项目的建设符合房地产市场调控政策及国家产业政策的要求。项目符合产业结构调整指导目录（2013年）根据产业结构调整指导目录（2011本 2013年修正）的要求，本项目属于保障性住房建设项目，符合鼓励类项目要求。2.3 行业准入条件根据青岛市城市房地产开发经营管理条例规定设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记；设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元；从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书；房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目。青岛国信开发区置业有限公司注册资本为一千万元，

48、经营范围为房地产开发，符合青岛市对房地产企业市场准入的各项规定与要求。目前，公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。从上述内容可以看出，青岛国信开发区置业有限公司达到了行业准入条件。第三章 资源开发与综合利用分析本项目属于非资源开发类项目，项目在建设和运营过程中不直接开发、消耗和占用重要的国家矿产资源。项目所消耗的自然资源主要为水资源。3.1 资源利用方案3.1.1 给水分别由用地西、北两侧的城市规划路各接来一路进水管，管径均为DN150，室外给水管线在小区内呈环状布置。六层及六层以下由市政压力直接供水，六层以上采用微机变频无负压设备供水，设备间设在地下室内。3.1.2 中水在用地内的管线综合

49、规划中，预留中水管道接线位置，待条件成熟时，接入中水。3.1.3 排水本项目采用雨、污分流制。污水经室内污水系统收集后，汇流至小区室外污水管网，在指定位置排入市政污水管网。雨水经建筑物雨水系统、地面降雨收集设施收集后，汇流至小区室外雨水管网，在指定位置排入市政雨水管网。3.2 资源节约方案3.2.1 水资源现状青岛市是我国北方地区严重缺水的城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫米，本地水资源总量22.1亿立方米，本地水资源可利用量14.88亿立方米。全市人均占有量仅313立方米，亩均耕地占有量仅306立方米，分别为全国平均值的12%和15%，远低于世界公认的人均500立方米的绝对缺水界限。另

50、外，青岛市的水资源还存在年际、年内变化大，丰枯交替，旱涝不均以及地域分布不平衡，调节利用困难等特点。2013年，青岛总用水量为9.41亿立方米(不含非常规水源)，同比减少0.45亿立方米。3.2.2 水资源节约措施1、严格按照民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）、室外给水设计规范（GB50013-2006）的要求，选取合理的用水定额。2、通过调查，收集和掌握准确的市政水量、水压、供水可靠性资料，为合理进行给水系统设计，充分利用市政压力提供参考依据。根据用水器具、用水卫生器具的供水最低压力要求，确定直接利用市政供水压力的层数。3、建筑给水系统分区（1）各分区最低卫生器具配水点的静水压

51、力不大于0.45MPa，水压大于0.35MPa的入户管或水平横管设减压或调压措施。（2）各分区低层部分的入户管设减压或调压措施。3、回收屋面降雨作为浇洒绿地和道路广场冲洗用水，室外在部分区域设渗水地面，便于雨水回灌。4、公共场所便器采用感应式或脚踏式冲洗，所有给水龙头、器具等均采用节水型产品，坐便器设分格冲洗按钮。5、严格控制施工质量，验收前进行严格的水密性试验，杜绝漏水。6、项目内部不设洗车设施。7、绿化选择耐旱品种，减少浇灌次数。8、合理配置计量设施。每户居民均配备水表，公共建筑的进水管配备水表。第四章 节能方案4.1 项目概况本项目占地面积为4637平方米，总建筑面积13802.4平方米

52、，项目主要建设内容为公共租赁住房（人才公寓）、配套公建及地下车库。4.2 节能概论按照青岛市居住建筑节能实施细则（65%标准）的要求，本项目应在建筑外墙、门窗、暖通空调和照明等方面提出严格的控制指标和明确的节能措施，实现节能65%目标。4.3 项目所在地能源供应情况4.3.1 项目使用能源品种的选用原则项目选用能源品种时应坚持以下原则：1、高效性原则：项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。2、经济性原则：项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于提高项目综合效益的能源。3、环保性原则：项目所选用能源时应优先考虑产生废水、废气、废渣相对较少的能源。4、稳定性原则：项目所选用

53、的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够保障正常运转。4.3.2 能源供应条件本项目建设地点位于建成区，拥有良好的能源供应条件，能源供应充足，可满足本项目的用能需求。4.4 合理用能标准和节能设计规范4.4.1 法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：法律：中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国电力法法规：能源标准管理办法、重点用能单位节能管理办法、节约用电管理办法规划：节能中长期专项规划4.4.2 设计标准和规范1、青岛市居住建筑节能实施细则（65%标准）2、民用建筑

54、节能条例3、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 5073620124、外墙外保温工程技术规程 JGJ 14420085、建筑照明设计标准 GB 5003420046、建筑采光设计标准 GB 5003320137、用能单位能源计量器具配备和管理通则8、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ 13220019、住宅建筑电气设计规范 JGJ 242201110、空调通风系统运行管理规范 GB 50365200511、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇暖通空调动力12、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇给水排水13、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇电气14、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建

55、筑15、综合能耗计算通则4.4.3 终端用能产品能效标准我国目前已发布22项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品，其中家用电器类6种，照明器具类8种，商用设备类2种，工业设备类5种，交通工具类1种。本项目需安装配置大量的照明灯具、电器和商用设备等，为确保使用过程中较低的能耗水平，这些灯具、电器、设备必须选用能够满足已发布的能效标准的产品。4.5 能源消耗的种类、数量及使用情况4.5.1 能源消耗种类本项目消耗的能源为电力、热力、燃气。4.5.2 能源消耗数量1、自来水居民用水指标按照200升/人日计算，日总用水量481200/100096.1立方米/日。考虑到公建、保洁等方面用水的需要，未预计

56、用水按照居民用水的20%计取。项目日总用水量为115.3立方米，年用水量115.3365/100004.2万立方米。2、电力本项目总建筑面积13802.4 平方米，用电负荷按照60瓦/平方米计取，总装机负荷为828.1千瓦。用电需用系数取0.6，计算负荷为496.9千瓦。项目年用电时间为365天，日平均用电时间按照10小时计取，年总耗电量496.93655/1000090.7万千瓦时。电力折标煤系数为3.5，用电综合能耗为317.4吨标准煤。3、热力项目地上面积12072.6平方米，冬季热负荷按照50瓦/平方米计取，总热负荷为603.6千瓦。冬季采暖时间为140天，日采暖时间为24小时，考虑到

57、天气变化因素，采暖负荷系数0.6，项目采暖年耗热603.6140240.63600/1000000= 4380.9吉焦。热力折标煤系数为0.03412，热力综合能耗为149.5吨标准煤。4、燃气项目燃气消耗量按照城镇燃气设计规范（GB50028-2006）的要求计算，天然气热值取36220千焦/立方米，人均年消耗热值取2300兆焦，项目年天然气总消耗量48123001000/36220/100003.1万立方米。天然气折标煤系数为13.3，燃气综合能耗为40.6吨标准煤。5、项目总能耗综合上述各类能源综合能耗，本项目综合能耗合计为507.4吨标准煤。4.6 建筑专业节能措施4.6.1 日照环境

58、设计为充分利用自然光线和日照条件，本项目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以节省能源的利用，在北侧尽量减少开窗，除必要的窗口外，北侧外墙不开窗。依据青岛市对于日照规定，获得日照房间在大寒日当日的日照时间不得低于2小时，本项目在总体布局上充分考虑日照，建筑物朝向基本接近南北向，之间保持足够的日照间距，主卧室、起居室均面向南向布置，可以保证建筑物全天都可以获得充足的日照。4.6.2 通风本项目总平面布局保持适宜的建筑间距，以增加建筑物的采光通风面积，除地下停车场外，均采用自然通风。室内通过合理设计房间布局，保证室内在南北方向上具有良好的贯通性，保持气流通畅。4.6.3 体型系数青岛市地理环境属于寒冷地区，依据青岛市居住建筑节能实施细则规定，本项目主体建筑物按照节能65%进行设计，均采用规整的建筑造型，建筑平面布局紧凑，减少外墙凸凹变化。房型设计方面，在保证功能需要的同时，适当加大建筑物的进深。经计算，本项目所有地上建筑物的体形系数均不超过0.35，满足节能标准的要求。4.6.4 窗墙比青岛市地理环境属于寒冷地区，本项依据青岛市居住建筑节