规划设计条件包括哪些内容

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1、规划设计条件包括哪些内容城市规划法等三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门审 请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。 规划设计条件是进行拟建项目总图规划设依据之一。规划设计条件，主要应 当包括：（1）该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2）根据建设项目的性处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。（3）综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。（4）该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空 间环境要求等。（5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。（6）提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率

2、、建筑层数、高度、体 量、红线退让要求和地下管线向、绿化要求以及他控制事项。（7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的 要求。（8）有关的特别要求，如人防、净空限制等。 城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便 据些此进行拟建设项目总平面布置设计。设计任务书的编制要点编制设计任务书是开发企业设计管理的一项重要内容，是由开发企业的三总师根据项目的市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复 意见，协同草拟提纲，由设计管理部门编制，再由总工程师审核上报总经理批准 的设计管理文件。不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位 针对具体开发

3、项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设 计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会 触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快 深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空 间的设计任务书。设计任务书应该至少包括以下内容：项目概况：介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需 避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、 用途和风貌、人文景观等。分阶段实施滚动开发的大至区域范围。规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。

4、市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。规划设计控制指标：包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、 绿化率、集中绿化率等。住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计 三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子 文件等形式及规格。完成期

5、限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于 3040 个工 作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。设计任务书应附以下附件:当地规划部门出具的规划选址意见书。标有规划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图） 并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初 前补上）。当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重 复，设计任务书相关内容可以简略。设计任务书的跟踪补充在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起 设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书， 按照建筑

6、方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书， 重新递交设计单位。2010 年咨询工程师知识：|建设方案设计的内容和要求|建设方案设计的内容：建设方案设计的内容随行业和项目复杂程度而异;大型或复杂工 业项目的建设方案设计一般包括13 部分：1. 产品方案和建设规模;2. 生产工艺技术方案;3. 主要生产设备方案;4.（场）厂址;5.原材料原料供应;6.总图运输;7.土建工程方案;8.公用、 辅助、场外配套工程;9.节能节水;10.环保;11.劳动、安全、卫生消防;12.组织机构与人力 资源配置;13.项目进度计划。建设方案设计要求（一）工业建设方案的要求（9 点）（3）采用先

7、进、适用和前瞻性技术，提高项目市场竞争力和市场适应性。（5）满足环保和可持续发展的要求。（8）多方案比选以节约投资和运行成本，满足投资和成本控制的要求。（二）投资前期研究建设方案的深度要求1、初步设计阶段方案设计，满足国家对项目建议书内容和深度要求。2、可研阶段满足：各主要条件和数据应有文件或意向书作为依据;各层次建设方 案设计经比选后提出倾向意见;满足投资误差不超过10%的要求;最终使项目决策分析与评价的结论满足投资决策 的要求。关于世纪晨光花苑住宅小区规划方案评审会议纪要7 月 24 日，县规划局组织召开专题会议，对世纪晨光花 苑住宅小区规划方案进行评审，科室负责同志和规划专家参 加了会议

8、。在听取湖南长沙晨光房地产开发有限公司和湖南方圆建筑工程设计事务所关于项目建设情况和规划设计方 案介绍后，与会人员进行了认真研究，现纪要如下： 会议认为，世纪晨光花苑住宅小区规划方案定位准确， 总体布局较合理，土地利用率较高，交通组织较顺畅，规划 内容和深度基本达到修建性详细规划的要求。会议要求，设计单位要根据会议讨论意见，从以下几方 面对规划设计方案进行深化完善：1、总体布局方面：总体布局应疏密有致，宜扩大中心 绿地面积，会所可调整至主入口处，主入口应尽量敞开。进 一步细化小区组团分区，注重沿街建筑立面景观的打造，展 示小区形象。建筑离界及建筑间距必须满足规范要求。2、道路交通方面：沿高塘岭

9、西街商业出入口加宽，停 车场地不宜设在正对出入口处。适当增加停车位数量。高层 住宅须按规范设置消防环型车道，多层区回车场地要满足消 防要求。3、公共服务设施方面：深化完善小区公共服务设施规 划，按总建筑面积3%o-5%o的比例配套物业管理用房，考虑 人防设施。各期用地均应布局商业服务设施、社区用房以及 市政公用设施，以方便居民生活。按政策要求配置合理规模 的幼儿园，幼儿园用地要独立围合并有南向户外活动场地。4、图纸内容方面：完善总平面图尺寸标注，补充消防 分析图、用地平衡表等内容。会议明确了以下具体事项：1、原则同意世纪晨光花苑住宅小区规划方案。2、设计单位根据会议要求对方案进行深化完善后，于

10、8月上旬前提交县规委进行评审确定。房地产项目可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误， 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：（1）项目概况；（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置； 市场分析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给；（6）环境影响和环境 保护；（7）项目开发组织机构、管理费用的研究；（8）开发建设计划；（9）项目经济及社会效益 分析;（10）结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区 和部门

11、内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算 的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可 以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可 能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占 总投资的0.25%1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策 的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这

12、一阶段对建设投资估算的精度在10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%, 大型复杂的工程约占0.2%1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项 目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。 未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。三、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：（1）接受委托；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评 价和国民经济评价；（5）编制可行性研究报告。房地产可行性研究第1 操作环节：成功迈出投资第一步第2 操作环节：房地产可行性研究战略分析第3 操作环节：设计

13、成功的可行性研究流程第4 操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第5 操作环节：如何协调可行性研究投资预算第6 操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发 展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大如此也罢，最 危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作手册从实用的角度 总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功迈出投资第一步1透视房地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查 研究和分析，运用科

14、学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可 行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段， 以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破 的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420 米、 88 层的金茂大厦和高达468 米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投 资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境

15、效益。2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要 解决的特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行 的，也并不意味着该项目是合适的。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案， 而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多 个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资 金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个 问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能

16、遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第2操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来 看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带 动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在 形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。 如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济 发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：

17、当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周 知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超 前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免 7 盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场 基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城 市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量 过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 分析角度三

18、：街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80 年代起率先开发的第一个 上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购 买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成 为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成 了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此 售价及租金曾一直稳步上扬。进入 1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵 的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和

19、质 量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅 的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实 现其市场价值的外在动因。*投资商自身条件考察1 、考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资， 房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发 市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里 是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为 “经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问

20、题上多思量了。2 、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业 从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来 滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。 有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是 否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样 的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上

21、升了一半 如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对 营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件 进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所 以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合 于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第3操作环节设计成功的可行性研究流程步骤 A 人员安排组合项目内容人数负责项目费用时间 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学，环境等专家步骤B：市场分析a、宏观因素分析房地

22、产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观 因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可 能性。b、区域性因素分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅 研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对 区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观 经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济 的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其 三国家特定的地

23、区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观 经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对 较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小， 这些地区的项目受到冲击也较小。c、微观市场分析 对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房 地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。步骤 C: 市场预测a 需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类 物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业

24、的需求。 b 供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况c 预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法， 指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。步骤 D: 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造 价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重 大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。一般来讲成本构成包括以下四个部分：A 土地

25、前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水 用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土 地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安 装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地 产项目所引起的水电费。步骤E：财务评价项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑7 贴现因素的动态指标，即考虑 7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利 指数、动态回收期、内含报

26、酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利 润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍 三种常用的静态评价指标。步骤F：盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下， 通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及 盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPeOKeven POiDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为 零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就 越大，经营安全性越好。

27、在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目 而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。步骤H：风险分析风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概 率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的 风险情况作出比较准确的判断。第4 操作环节：撰写出色的可行性研究报告书A、可行性研究报告的主事内容一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、 附件和附图六个部分。1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内 容。2、摘要：它是

28、用简洁明7 的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关 说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。 也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告 的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；b、市场调查和分析；C、规划设计方案；d、

29、建设方式和建设进度；e、投资估算及资金筹措；f、项目财务评价；g、风险分析；h、可行性研究的结论；i、研究人员对项目的建议；j、相应的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲， 一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、 土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相 应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、 设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。B、可行性研究报告正文部

30、分的编写正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。1、概况：（1）进行可行性研究的背景；（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境 等；（3 ）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的编写人员名单；（7）可行性研究的编写依据；（8）研究报告的假设和说明。2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、 需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划

31、设计方案及建设过程中市政条件是否具备。 市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必 须有这些市政条件是否具备的书面文件。4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建 设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措 部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售 收入这三种主要资金来源的安排等。6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含 报酬率和动态回收期等。

32、7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情 况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的 抗风险能力。9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳 的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告 中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、 敏感性分析计算表等。第 5 操作环节：如何协调可行性研究投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7

33、项目建设的工程 概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成 本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展 商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式 投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以 工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：营销开支概算，包括： 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 工程开支概算，包括： 用于工程勘探的开支 用

34、于吹沙填土、平整土地的开支 用于工程设计的开支 用于建筑施工的开支 用于设施配套的开支 用于工程监理的开支 土地征用开支概算，包括： 政府一次性收取的标准地价 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而出现的赔偿开支 金融成本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出贷款引起的利息支出各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支第6操作环节：从全局出发进行可行性研究现实化的可行性研究前握 事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营 销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地 产公司应从机构内外来纵观

35、其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的 主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎 接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包 括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者 区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。 我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营 销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？ 何地购买？何处购买？为选定市场和制定策略而进行可行

36、性研究 在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市 场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务 即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公 司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此 使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步 骤：A、明确一些可利用的竞争优势；B、选择若干个适用的优势；C、有效地向市场表明公司的定位观念。产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类型的选择、开发风险的选择 以及开

37、发方案的制订与效益分析作出决策。房地产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、 购物中心和商店、工业建筑、旅馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房 地产开发资金的筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资过度，明智的办 法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑现性强的财产。房地产开发策略 即为作出种种投资决定而事先安排的计划一一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着 手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收 益方式与收益大小、经营期间现金流量

38、分析。纳入整体营销方案的可行性研究 一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活动。计划一 般应包括以下八大内容：1、计划概要（便于决策者快速浏览）2、市场营销现状（提供背景资料）3、机会与问题分析4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平5、市场营销策略6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？7、预计盈亏报表8、控制措施 策略涉及的是营销活动 “是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及 “谁？”“时间？ ”“地 点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能： 评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能。1编

39、制金塘港区控制性详细规划背景1.1区域经济发展对港口资源科学、高效、有序开发提出了新要求近年来，浙江港口建设发展迅猛。为进一步发挥港口资源优势，浙江省适时组织实施水运 强省”工程，加快发展沿海港口、海运业和临港工业，为建设海洋经济强省的重大战略举措 做好“先行官”。宁波港作为全国20个沿海主枢港之一，大陆沿海第二大港口，具有综合经济、技术信息、 经营管理等方面的优势，但其深水岸线难以满足可持续发展需要，而舟山港拥有丰富的深水 岸线资源，两港通过优势互补，可以极大地促进两市和浙江省的经济快速持续发展。宁波港 和舟山港目前都形成了一定的规模，具有自身的特点，同时两港具有较强的互补性。为了能 够充分

40、发挥两港的特点，突破两港的发展瓶颈，省委、省政府提出了进行两港的资源整合， 加快宁波、舟山港口一体化建设战略决策。港口资源整合的基本思路是：将宁波、舟山两港的深水岸线资源作为一个整体，根据各岸线 的自然条件、地理位置、开发价值等因素，结合该港域在规划目标年所承担的港口货物吞吐 量预测值，统筹规划各段深水岸线的泊位功能、吨级、能力等方面内容，进一步优化宁波一 舟山海域的港口功能结构和总体布局，以期真正做到港口深水岸线资源和科学、合理开发利 用，避免重复建设和低水平开发现象发生。1. 2重大基础设施的建设为港口资源的深度高效利用创造了条件杭州湾跨海大桥、舟山连岛工程等重大交通项目的实施，将进一步增

41、强宁波一舟山水域港口 的区位优势，缩短与长三角北翼城市的时空距离，使宁波、舟山更快地融人长三角，接轨大 上海，拓宽宁波一舟山海域港口的后方腹地。为促进区域经济创造了新的发展条件。舟山连岛工程的建设，将极大地改善金塘港区的集疏运条件。开发金塘港区，以其作为宁波 一舟山港口资源整合的突破口，建成宁波一舟山海域国际远洋集装箱运输的重点港区之一， 成为上海国际航运中心南翼的重要组成部分目前.金塘港区大埔口集装箱作业区及小李岙集 装箱作业区建设开发的前期工作正在进行之中。迫切需要编制金塘港区控制性详细规划加以 指导。以统筹安排各区段深水岸线的适建泊位性质、功能、吨级、吞吐能力，使港口深水岸 线资源得到科

42、学合理开发利用。2港区控制性详细规划编制的必要性和基本思路2. 1目前港口总体规划编制内容、要求与不足根据港口法和交通部颁布的港口总体布局规划编制办法，港口总体规划属港口城市 总体规划的重要组成部分，是对城市总体规划的具体充实、完善。其主要任务是：在充分的 调查研究和必要的勘察工作基础上，深人剖析港口现状，研究港口发展中的问题，揭露存在 的主要矛盾：要通过定量分析。论证港口的经济腹地，预测规划期的发展需要；确定港口的 性质与功能：根据深水深用，浅水浅用，各得其所的原则，做出港口所在城市辖区的不同岸 线、不同水域、不同港区的合理布局和全港的水、陆域的总体布局，明确不同港区的具体功 能；划定港区水

43、、陆域界限，标明港界坐标；根据发展预测提出分期实施的建设序列。 由于港口总体规划是全面论证一个港口全港的水陆域总体布局，对不同港区一般只明确其具 体功能，各港区的具体控制指标比较笼统，在空间布局上显得过于粗放，深度、量化指标及 其可操作性不够；在时序上跨度大，周期长，不能满足与城市、海洋、水利、土地等相关规 划之间实现同层次、等深度的有机衔接。进而影响规划的有效性和操作性。针对总体规划在 指导港口建设项目时存在的不足，有必要在总规基础上再深化、细化，即编制控制性详细规 划。2. 2城市规划的阶段、编制要求及可借鉴之处根据中华人民共和国规划法和建设部城市规划编制办法，编制城市规划一般分为总 体规

44、划和详细规划两个阶段。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模 和空间发展的形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期 发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。而详细规划的主要任务是:以总体规划为依据， 详细规定建设用地各项控制指标和其他规划管理要求.或者直接对建设作出具体的安排和规 划设计。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划在于控制建设 用地的性质、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编 制。2. 2. 1城市控制性详细规划的内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，

45、不适建或者 有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建设高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制 指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地 块的建筑体量、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和高程；根 据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与 建筑管理规定。2. 2. 2城市控制性详细规划的构成城市控制性详细规划由文件和图纸组成，文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收 入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定：图纸包括：规划地区现 状图、控制性详细规划图纸。图纸比例1 / 10001

46、/2000。城市控制性详细规划文本的内容要求：总则：制定规划的依据和原则.主管部门和管理权 限；土地使用和建筑规划管理通则；地块划分以及各地块的使用性质规划、规划控制原 则、规划设计要点；各地块控制指标一览表。控制指标分为规定性和指导性两类，前者是 必须遵照执行的，后者参照执行。2. 3港区控制性详细规划编制的基本思路港区控制性详细规划是对港口开发建设实行管理调控的最具体最直接的手段。笔者认为其编 制思路应根据行业特点，结合港口总体布局规划编制办法，借鉴城市规划编制办法 中有关控制性详细规划和修建性详细规划的编制精神，对港区水域、陆域控制尽可能予以明 确、细化。港区“控规”编制应通过认真的调查

47、研究.确保方案的科学性、合理性，可行性。 “控规”确定后，面向市场，要求客体遵守，同时，也规范政府、规划部门自身，各方共同遵 守，从而使规划工作更具严肃性、有效性和操作性，减少人为因素的影响。控规”需要赋予 一定的法定效力。3港区“控规”编制任务、方法及具体内容3. 1港区“控规”编制的任务科学、高效开发利用岸线资源，充分发挥深水岸线优势，统筹合理布置各段岸线的等级、功 能和规模，深化水、陆域空间布局以及土地、海洋、供水、供电、集疏运、口岸等配套条件 的布置，明确需求，做好衔接，提出实施的建议方案。3. 2港区“控规”编制的方法“控规”编制首先收集分析规划港区涉及的基础资料和相关规划，进行现场

48、踏勘、调研以及必 要的地形勘测、水文气象调查、地质勘察工作，参照港口总体布局规划编制办法和城 市规划编制办法，初步确定控规的编制内容和格式。根据区域经济发展的需要，结合 “总规”确定的港区功能、陆域水域条件以及临港工业布局，明确用地分类属性，合理确定各 作业区的岸线长度、适建泊位性质、等级和吞吐能力，并进行陆域用地的平衡分析。此外， 在充分与当地城镇相关规划衔接的基础上对港区的集疏运通道、水、电、通信等内容进行专 项规划，编制相应的图则。3. 3港区“控规”编制内容及格式金塘岛岸线总长49. 52km，其中水深15m以上岸线15km，深水区离岸近，岸滩稳定，适 宜建设大型深水港区。金塘港区“控

49、规”由三部分组成：规划文本、图则和说明书。文本与图则同时使用，二者不可 分割。规划图则与文本具有同等法律效力，发生在规划港区内的一切建设活动都必须遵循图 则。3. 3. 1文本格式内容第一章总则制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限：适用于本次规划港区岸线长度、水域面积、 陆域面积。第二章岸线、水域、陆域控制港区规划控制岸线范围、作业区划分，规划各作业区岸线长度、适建泊位性质、等级和吞吐 能力.规划港区水域包括码头前沿船舶停泊水域、回旋水域、以及航道和锚地等。各作业区的陆域纵深按其所处位置、吞吐量大小、陆域形成的难易程度,经综合分析后确定。 各作业区泊位性质规定性指标，必须遵照执行；作业区的

50、泊位长度、陆域布置等为指导性指 标，在项目实施设计时，允许适当调整，但必须在控制和用地范围内。第三章主体构筑物控制各主要建筑物的高程，码头平面布置型式，泊位长度。第四章道路控制港外、港内道路布置要求，港外道路宽度、控制点。第五章配套设施控制港区规划用电总负荷，电源。降压站、变配电所布置，电力电缆敷设方式；通信；港区规划 用水量；水源、水质、水压、给水方式；雨水、污水排放方式；消防设施要求；严格执“三 同步”、“三统一”的环境保护战略方针；绿化等。第六章分期实施的建设序列第七章图则说明总图和分图则。3. 3. 2规划图则内容港区区位图、港区用地现状图、港区控制性详细规划图、用地结构图、道路系统规

51、划图、绿 地景观规划图、给水工程规划图、雨水工程规划图、污水工程规划图、电力工程规划图、电 信工程规划图、竖向工程规划图、各分作业区岸线及陆域详细规划图等。图纸比例采用1 / 10001 / 200003. 3. 3规划说明书内容对文本和图则作出解释，内容主要有：规划背景、依据、目标和原则，主管部门和管理权限； 自然条件及港口开发条件,基准面和坐标系统;港区性质和功能:解释岸线利用、陆域控制、 水域控制具体要求；主体建筑控制；道路控制；配套设施包括电力、通信、给水、排水和消 防控制，环境保护，绿地控制等；提出规划方案存在的问题，解决的措施和建议。4控制性详细规划编制体会1）港区控制性详细规划是

52、以港口总体规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以岸线使用 控制为重点，详细规定各段深水岸线的适建泊位性质、功能、等级、岸线利用长度、陆域纵 深等，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发的衔接，将总体规划的宏观控制要求转化 为微观控制的规划编制层次，规划成果由控规本文与控规图则组成，在经法定的审批程序后 具有行政法规的效能。是规划管理的依据。2）港区“控规”不同于城市“控规”，更具有行业特点，不仅涉及陆域建设用地。还涉及水域使 用，其核心内容是对深水岸线建设强度控制，主要体现在规划的指标上。同时鉴于港口开发 在功能、标准与开发时序上受需求的影响，因此，必须科学确定控规”指标，合理提出规定 性和

53、指导性指标，具备一定的灵活性。3）港区“控规”涉及国土、海洋、城市、电力、水资源、集疏运等各专项规划，因而做好与各 类同层次规划的衔接、协调是一项十分重要也是十分艰难的工作，为此各级政府应加强对规 划的综合协调力度，这是规划更具科学性、有效性和操作性的保证。4）“三分规划，七分管理”，港区“控规”无论编制得多么完善，仅仅是港口建设的基本依据， 只有通过强化管理，才能变成现实。要通过新闻媒体等多种形式做好控规”的宣传工作，动 员社会的力量来关心、支持和监督控规”的实施工作。要进一步创新规划管理体制，逐步推 行规划成果展示制度，规划审批听证制度，规划管理行政追究制度。常用规范介绍（五） 人防设计规

54、范和图集 主讲：周建峰 内容提要：1. 人防工程分类2. 人防主体设计3. 人防口部设计4. 实例讲解5自由提问 一、人防的分类 1人防工程的用途：战备和救灾功能 2我国人防建设的方针：“长期准备、重点建设、平战结合” 3人防工程分类：按功能分（1）指挥、通信.（2）中心医院及急救医院；（3）人员掩蔽部：专业队员、一等人员（局级和局级以上）、二等人员；（4）专业队装备部；（5）配套工程：区域水源、电源、监测中心、食品加工、物资加工、物资库、 人防通道等。按抗力分：1、2、2B、3、4、4B、5、6八个等级，其中5级人防抗力为O.IMpa, 6级人防抗力为0.05Mpa。按防化等级分：甲、乙、丙

55、、丁四个等级。 4人防工程设计规范和图集：（1）国标人民防空地下室设计规范GB 50038-94,适用于4、4B、5、6级 各类人防工程设计；（2）上海市标平战结合人民防空工程设计规程GBJ 08-49-96，适用于上海 市5、6级新建和改建人员掩蔽所、战备物资库和人防汽车库（海拔200以下，软土 地基）；（3）上海市标平战结合五、六级人防工程图集土建分册97沪防-561、 设备分册97沪防-562；（4）全国通用建筑设计标准人防工程标准图集；JSJT-72防护密闭门、密闭门、防爆波活门选用图集JSJT-241悬板活门、扩散箱选用图集JSJT-150通风采光井通用图集（五级）JSJT-342通

56、风采光井通用图集（六级）（5）国家人民防空办公室人防工程防护设备选用图集第一、二册；（6）上海市人防工程常用设备选编。5人防工程设计步骤： 人防工程设计首先根据人防工程总体规划和当地人防部门的要求进行设计，确 定其部位、规模、使用功能和要求，和工程项目设计各阶段同步进行方案设计、初 步设计和施工图设计。二、人防主体设计1防护单元：（1）根据使用功能，按照一定的面积划分防护单元，每个防护单元的防护设施 和内部设备自成体系；（2）防护单元的面积：专业队员掩蔽部、一般人员掩蔽部W800m2；专业队装备掩蔽部W2000m2；配套工程2400m2o2抗爆单元：（1）根据使用功能，按照一定面积，在防护单元

57、内划分抗爆单元；（2）抗爆单元的面积：专业队员掩蔽部、一般人员掩蔽部W400m2；专业队装备掩蔽部W1000m2；配套工程W1200m2；（3）当人防内部用墙体进行小房间布置时，可不划分抗爆单元；人防设置位于 多层建筑地下二层及二层以下，可不划分防护单元和抗爆单元；人防设置位于高层 建筑地下三层及三层以下时，可不划分防护单元和抗爆单位；（4）抗爆单元之间应设置抗爆隔墙，连通口处设置抗爆挡墙，可在临战时砌筑（图3.3.3）。钢筋混凝土墙厚度2200厚；砖墙厚度2370,高度方向500配36通长钢筋。3净面积标准和净高： 一等人员掩蔽所1.3m2/人，房间净高22.4m,梁底22.0m；二等人员掩

58、蔽所1.0m2/人，房间净高22.4m，梁底22.0m；专业队员掩蔽所3.0m2/人，房间净高22.4m,梁底22.0m；专业装备掩蔽部小型车辆25-45m2/台，中型车辆50-80m2/台，梁底管道底净高 为车高+0.20。4防护单元之间的关系：（1）各防护单元建筑设备自成体系，相邻防护单元之间应设置防护密闭隔墙， 当相互之间连通时，应在两侧设置防护密闭门。对防护单元而言，防护密闭门根据 本单元的抗力要求，设置在本单元的外侧，此处墙的厚度根据门的构造形式而定， 一般2500（图3.3.4）。（2）防护单元内部不应设缝，相邻防护单元之间设缝需要开连通口时，要增加 一段小走道，以便设置防护密闭门

59、（图3. 3. 5）。5防护单元和地面的关系：（1）人防顶板底层一般不高出室外地面；（2）6级人防，当上部为砖混结构（上海规范或6层以下不超过18m的框架结构）可高出W1.0m；（3）5级人防，当上部为砖混结构（上海规范或6层以下不超过18m的框架结构）并有取土条件时，可高出0.5m，并在临战时覆土（图3.3.7）。6防护单元与管道的关系：与防空地下室无关的管道，不宜穿过人防围护结构，需划出人防防护单元，当 条件限制需穿过其顶板时，只允许水、暖、空调冷媒等，直径不大于75mm的管道穿 过，且应予取防护密闭措施（管道封堵图）。三、人防口部设计1人防口部是指防空地下室主体与地表面连接部分，包括人员

60、出入口、物资出入口、进排风口。2清洁区和染毒区 有防毒要求的人防防护单元最内侧的一道密闭门以内，能满足防毒要求的区域 为清洁区，此密闭门以外能抵御预定的核爆动荷载作用的区域为染毒区。染毒区应 包括下列房间或通道：（1）扩散室、密闭通道、防毒通道、除尘室、滤毒室、简易洗消间或洗消间。（2）医疗救护工程的分类可及所属的急救室、厕所、染毒衣物间。（3）柴油发电机室及其进排风机室、贮油室。（4）汽车库停车部分。（5）战时无需防毒的房间或通道。3出入口的数量和要求（1）每个防护单元不应少于两个出入口（不包括连通口），战时使用的主要出 入口应设在室外，不应采用竖井式。（2）人员掩蔽部中相邻两个防护单元可在

61、防护密闭门外共设一个室外出入口， 两者防地面超压不同时，其设的室外出入口应按抗力高的等级设计。（3）消防车库、大型物资库应分别设置两个室外出入口，中心医院急救医院宜 分别设置两个室外出入口，并宜设置在不同的方向并保持最大距离。（4）室外出入口敞开段宜布置在地面建筑倒塌范围以外。（5）地面建筑倒塌范围4、4B 级人防上部建筑为砖混或钢筋混凝土时，倒塌范围为建筑高度；5、6 级 人防上部砖混倒塌范围0.5 建筑高度；5、6 级人防上部为钢筋混凝土不考虑倒塌范 围。（6）倒塌范围以外的室外出入口宜采用单层轻型结构，倒塌范围以内的室外出 入口应采用防倒塌栅架。（7）备用出入口可采用竖井式，宜与通风竖井

62、合并设置，竖井平面净尺寸不宜 小于1.0?1.0m,如有倒塌范围内时，应设防倒塌栅架。4出入口通道、楼梯和门洞尺寸应满足平时和战时的需要，并和防护密闭门和 密闭门的尺寸有关。(1) 门洞最小尺寸，人员掩蔽所门洞宽0.8，门洞高1.8，走道宽1.2，走道 高2.2，楼梯宽1.0；医疗工程和专业队员掩蔽所门洞宽1.0，门洞高2.0，走道宽 1.5，走道高2.2，楼梯宽1.2。(2) 人员掩蔽所战时出入口门洞宽度之和按每100人0.375m计算，每入樘门 通过人数不超过500人。( 3 )常用防护密闭门和密闭门门前通道尺寸(图3 . 4. 1 1 ) 。 5防护密闭门、密闭门,防毒通道和洗消间的设置

63、(1) 医疗工程、专业队员、一等人员掩蔽所设主要出入口，设一道防护密闭门、 二个防毒通道和洗消间、二道密闭门。次要出入口设一道防护密闭门，一个防毒通 道，一道密闭门(图3.4.14)。(2) 二等人员掩蔽所、有防毒要求的配套工程设一道防护密闭门、一个防毒通 道和简易洗消间、一道密闭门(图3 . 4. 1 5 ) 。(3) 汽车库等不需要防毒的配套工程只设一道防护密闭门。(4) 防毒通道应由防护密闭门与密闭门、密闭门与密闭门的通道组成，并应在 通道内设置能满足换气次数要求的通风换气设备，在满足使用前提下缩小通道容积。(5) 人防门设置由外向内的顺序为：防护密闭门、密闭门，防护密闭门应向外 开启，密闭门宜向外开启。(6) 洗消间设置位于防毒通道一侧，由脱衣、淋浴、检查、穿衣室组成。从室 外至内部的顺序为防护密闭门、第一防毒通道、脱衣室、淋浴室、检查穿衣室、第 二防毒通道、第二道密闭门。医疗救护工程：脱衣室、淋浴室、穿衣室，每一淋浴 器6m2。其他工程：脱衣室、检查穿衣室、每一淋浴器3m2,淋浴室每一淋浴器2m2。(7) 简易洗消间设置宜在防毒通道一侧单独设置，其使用面积宜为510m2, 亦可与适当加宽的防毒通道合并设置。6进、排风口、防爆波活门、扩散室、扩散箱、滤毒室和进风机房(1) 进排风口宜在室外单独设置