郑州工业地产调研报告

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1、 郑州工业地产市场调研报告 风尚招商部 目录 第一部分：郑州工业地产市场的分布情况 第二部分：郑州工业项目的详细介绍 第三部分：行业内的产品功能分析一 郑州工业地产市场的分布情况1.目前郑州的已入市工业地产分布项目名称所属区域功能定位产品总建筑面积大学科技园东区高新区总部经济高层写字楼，独栋209万方企业公园高新区厂办一体厂办一体40万方慧谷企业加速器高新区总部经济企业独栋30万方河南电子商务产业园高新区总部经济高层写字楼20万方国家动漫产业基地高新区总部经济高层写字楼78万方企业总部基地高新区总部经济企业独栋31万方大学科技园西区高新区厂办一体厂办一体36万方嘉图西城发展基地高新新城生产厂房

2、15万方龙鼎企业中心高新新城生产厂房15万方金玺总部港高新新城生产厂房15万方聚方科技园北龙湖区总部经济高层写字楼，独栋10万方嘉阳科技园北龙湖区总部经济高层写字楼8.3万方外包产业园北龙湖区总部经济企业独栋47万方台湾科技园航空港区厂办一体企业独栋200万方手机产业园航空港区生产厂房只租不卖衣天下新密产业聚集区厂办一体厂办一体160万方同赢总部港新密产业聚集区总部经济企业独栋30万方2. 已入市项目分析（1） 区域分析：目前工业地产在郑州主要分布在高新区，高新新城，被龙湖区，航空港区，新密产业聚集区等，分别所占的比例为下图：图示：目前工业地产市场的已入市项目中，主力军还是高新区，北龙湖区，航

3、空港区，新密产业聚集区已开始投入市场。（2）已入市项目的功能定位划分：目前主要有总部经济，厂办一体，生产厂房分别所占比例为下图： 图示：在郑州市场上目前总部经济项目所占的比例较大，而厂办一体，厂房的总量不足50%（3） 已入市项目的各类产品开发面积所占比例如下图： 图示：目前整个郑州工业地产市场上的总部办公型产品有463.3万平方米占总的比例为62.2% ，厂房仅有45万方占总市场的比例为6.1%因此导致了郑州市场的短缺，同时由于总部办公型产品的竞争者还有郑州市区内的写字楼市场目前有700万平方米的库存，直接导致未来办公市场的红海现状，厂房类产品的短缺也将导致其越来越抢手。 二.郑州工业项目的

4、详细介绍1.各项目基本信息1.1大学科技园西区基本信息项目名称大学科技园西区所在区域郑州高新区项目地址郑州高新区西三环与北环交汇处向南300米路东占地面积1550亩总建筑面积209.8万平方米绿化率40%容积率2.1层高3.3米 3.5米停车位配比电梯比例4:1 物业及物业费2元/平米产品类别联排独栋、科研办公楼主打产品科研办公楼功能定位总部经济、客户定位科技企业销售方式平销，集中开盘付款方式按揭、一次性付款主广告语企业成长摇篮，国家技术转移示范基本配套会议中心、交付时间一期已交付，二期已开盘1.2中原广告产业园基本信息项目名称中原广告产业园所在区域高新区项目地址高新区科学大道信息工程大学对面

5、占地面积386亩总建筑面积78万平方米绿化率36%容积率3层高3.6米 4.8米-9.6米停车位配比1:1.2电梯比例4:1 5:1物业及物业费3.5/产品类别5A级写字楼主打产品写字楼功能定位商业综合体，复合型商业建筑群客户定位广告、动漫、文化类，其他销售方式平销付款方式按揭，一次性付款主广告语5A级智能化写字楼，铸就城市巅峰商务，缔造文化财富价值配套百货、电影院、录音棚、摄影棚等，会展、会议、购物中心、酒店、文化休闲交付时间现房销售1.3河南省电子商务产业园项目名称河南省电子商务产业园所在区域郑州市高新区项目地址郑州市高新区冬青街西四环向东1000米占地面积107亩总建筑面积20万方绿化率

6、29.82%容积率2.14层高3.4米停车位配比电梯比例2户一电梯物业及物业费产品类别高端写字楼，研发中心主打产品写字楼功能定位5A级电子商务企业总部经济客户定位全国性电商企业销售方式多种销售综合（行销为主）付款方式按揭，全款，分期主广告语电子商务企业的家配套研发中心，停车场，资源共享平台交付时间一期现房，二期年底交付，三期15年5月交付1.4慧谷企业加速器的基本信息项目名称北软慧谷郑州高新企业加速器所在区域郑州市高新区项目地址郑州市高新区长椿路与冬青路交汇处占地面积20万平方米总建筑面积30万平方米绿化率35%容积率0.98层高3.6米停车位配比以组团的形式，4个方向的围合建筑，一个组团的地

7、下停车位大约70个电梯比例每户有独立的电梯楼梯物业及物业费6元/每月 交半年送半年 后期自己的物业产品类别企业独栋，写字楼主打产品企业独栋功能定位总部经济客户定位高新企业销售方式平销付款方式一次性付全款或按揭主广告语郑州高新企业加速器配套服务配套楼，员工餐厅，酒店，多媒体会议室，健身房，丹尼斯交付时间分四期开发，一期销售接近尾声，只剩下两栋，二期明年八月份交房，主体楼已完工1.5企业公园基本信息项目名称企业公园所在区域郑州西开发区项目地址郑州西四环与冬青街交叉口西占地面积200亩总建筑面积40万平方米绿化率40%容积率2.5层高 标准层高3.6米停车位配比120亩地下停车场电梯比例双电梯配置，

8、实现客货分梯物业及物业费自己的物业产品类别企业独栋，企业独栋，高层写字楼，临街商铺主打产品企业联排，企业独栋，高层写字楼功能定位中部首创4C产业综合体，国际化企业品牌基地客户定位科研，办公销售方式支持企业独栋定制，高层写字楼正常销售付款方式按揭，全款主广告语企业新引擎，世界大舞台配套会议厅，产品展示厅，酒店，银行，餐厅，宿舍交付时间一期2014年6月底1.6企业总部基地基本信息项目名称总部企业基地所在区域郑州高新区项目地址郑州市瑞达路与翠竹街交叉口占地面积323亩总建筑面积35万平方米绿化率容积率2.0层高 标准层3.4米停车位配比1200个车位 电梯比例双电梯物业及物业费2.5元/ 每月产品

9、类别企业独栋主打产品企业独栋功能定位总部企业基地客户定位科研，办公，生产，教育销售方式付款方式以租代售，合作加盟，定向开发，资产置换，一次性，分期。主广告语创业者的沃土 经营者的乐园配套医院，酒店，银行，商业，饮食等交付时间2011年6月1.7聚方科技园项目基本信息项目名称聚方科技园所在区域龙湖项目地址中州大道杨金路向东5公里占地面积30015平方米总建筑面积100000平方米绿化率35%容积率3.0层高4.5米停车位配比不配停车位 2万平方米的地下车库 89:1电梯比例一栋楼两部电梯物业及物业费暂没有定产品类别产业大厦主打产品产业大厦 办公楼功能定位总部经济 总部办公客户定位无销售方式销售租

10、赁付款方式分期付款 一次性付款主广告语中原首家总裁专属 高尔夫生态办公领地配套5A级标准配备 21部德国蒂森克虏伯电梯 韩国大金中央空调 LOW-E镀膜玻璃墙 智能楼宇系统交付时间2015年10月份1.8河南省外包产业园项目基本信息项目名称 河南省外包产业园所在区域郑东新区项目地址中州大道连霍高速向东5公里（中州大道杨金路向东5公里）占地面积426亩总建筑面积60万平方米绿化率35%容积率1.3层高一层4.2米 二层以上3.6米停车位配比独立停车库电梯比例一户一梯物业及物业费珠江物业 五元每平方米产品类别企业独栋主打产品企业独栋功能定位总部经济客户定位电子 物流 保健品 研究院 等各个行业销售

11、方式销售、租赁付款方式现房首付90% 再付10% 二期期房首付50% 交房40% 再付10%主广告语营造智慧产业基地配套一期美食街 二期酒店 咖啡馆 超市 会展会务中心交付时间现房 二期2015年底交付1.9嘉阳科技广场基本信息项目名称嘉阳科技广场所在区域郑东新区项目地址中州大道杨金路向东5公里占地面积22959平方米总建筑面积83873平方米绿化率42.5%容积率2.99层高3.3米 底层6米 顶层6.6米挑高停车位配比690个电梯比例1:1物业及物业费无产品类别办公楼主打产品办公楼 企业办公功能定位总部经济客户定位总部办公销售方式平销行销结合 招商部门 付款方式先付40% 交房再付40%

12、房产证下来再付20%主广告语科技生态商务总部配套玻璃幕墙 精装写字楼 电梯 管家式的商务服务交付时间2015年10月份1.10嘉图西城发展基地基本信息项目名称嘉图西城发展基地所在区域郑州市高新区项目地址郑州市高新区西四环莲花街向西2000米占地面积1250亩总建筑面积120万方绿化率30%容积率3.0层高标准厂房一楼层高5.9米其余层高3.5米共6层停车位配比每栋楼都有地下停车场园区有公共停车场共2000个停车位电梯比例四户一电梯物业及物业费产品类别标准厂房，研发中心主打产品标准厂房功能定位生产性企业，承接产业转移园区客户定位生产性企业负责人，地产投资者销售方式多种销售综合（行销为主）付款方式

13、按揭，全款，分期主广告语好厂房，并不贵123家入园企业的共同选择配套研发中心，停车场，资源共享平台交付时间现房1.11金玺总部港基本信息项目名称 金玺总部港所在区域高新区项目地址郑州市高新区莲花街与红楠路交汇处北50米路西占地面积200万总建筑面积15万绿化率30%容积率3.0层高一层5.7米，二楼以上3.6米停车位配比电梯比例物业及物业费管委会找的物业公司产品类别标准化厂房，厂办一体，写字楼，科研楼主打产品标准化厂房功能定位生产办公一体客户定位以电子电器，生物医药等轻工业为主销售方式平销付款方式一次性付款，预定金10万，一星期内付50%主广告语发展型企业动力港配套酒店，宿舍，沿街商铺出租交付

14、时间现房1.12龙鼎项目基本信息项目名称郑州龙鼎企业中心所在区域高新区项目地址郑州高新区莲花街与西四环交汇处向西3公里处占地面积200万总建筑面积15万绿化率30%容积率3.0层高一层5.7米，二楼以上3.6米停车位配比后期物业公司负责电梯比例物业及物业费后期自己的物业产品类别标准化厂房，厂办一体，写字楼主打产品标准化厂房功能定位生产办公一体客户定位以电子电器，生物医药等轻工业为主销售方式平销付款方式一次性付款，预定金10万，一星期内付50%主广告语CPU企业服务联盟配套酒店，宿舍，沿街商铺出租交付时间 现房1.13台湾科技园基本信息项目名称郑州台湾科技园所在区域郑州航空港区项目地址S102省

15、道与四港联动大道交汇处占地面积2000亩总建筑面积总建筑面积200万平米 首期开发150亩绿化率30%容积率容积率1.87层高北侧底层4.5米 2-6层3.7米 荷载2.5KN/中心组团型底层4.8米 2-5层3.9M，二、三层5.0KN/，四、五层3.0KN/停车位配比园区规划停车为1900个，另外铺设草坪砖，充分满足停车需要电梯比例1:1物业及物业费暂定产品类别双拼、联排式、企业独栋主打产品双拼、联排式、企业独栋功能定位厂办一体、企业独栋客户定位电子信息、生物科技、总部经济（现代服务业）；产业发展特色是：以现代服务业提升现代制造业园区。销售方式定制式销售销售方式为：招商式销售、采购式销售、

16、推广式销售、投资式销售。付款方式 按揭50% 按揭合作的银行是郑州银行主广告语一个企业来了就不想走的地方配套一期规划建设有两栋（F、G楼），与生产办公用房同时启动。交付时间2014年年底1.14智能手机产业园基本信息项目名称智能手机产业园所在区域郑州航空港区项目地址郑州航空港区 人民路占地面积总建筑面积政府总体规划绿化率容积率层高4.5停车位配比1.3电梯比例物业及物业费产品类别厂房主打产品功能定位厂房客户定位手机制造商销售方式港区招商局负责招商付款方式只租不卖主广告语配套二期有配套设施交付时间已交付使用1.15同嬴企业总部港项目基本信息项目名称同嬴企业总部港所在区域郑州新密曲梁产业集聚区项目

17、地址大学南路与密港大道交汇处西北角占地面积400亩总建筑面积30万方绿化率49%容积率层高一楼5.4米，二楼3.9米停车位配比园区内有2000多个 1:4电梯比例一栋一梯物业及物业费产品类别企业独栋，写字楼，多功能厂房主打产品企业独栋功能定位中部首席EIC花园式生态办公客户定位生产加工科研型企业销售方式多种销售综合，团购付款方式按揭，全款，分期主广告语为中部服务配套商业中心，停车场交付时间一期2015年6月办公地点火车站速8酒店九楼1.16衣天下项目基本信息项目名称衣天下中国服装梦工厂所在区域郑州市新密产业聚集区项目地址郑州市大学南路与S321交会处东200米占地面积1200亩总建筑面积160

18、万方绿化率50%容积率1.8层高3.4米停车位配比独栋地下停车场电梯比例每栋2部电梯物业及物业费0.43元产品类别多功能标准化厂房、独栋办公研发楼、商务配套主打产品企业独栋功能定位中部服装产业崛起引擎客户定位服装生产性企业、服装加工型企业销售方式多种销售综合（行销为主）付款方式按揭，全款，分期主广告语承接中国服装行业梯度转移，400家企业零距离产业配套配套服装博物馆、主题公园、运动会所、创意中心交付时间一期2014年底交付，二期三期正在筹划中三行业内的产品功能分析1.各项目的产品销售价格项目名称所属区域产品销售价格大学科技园东区高新区高层写字楼，独栋高层写字楼7000元/平独栋已售完企业公园高

19、新区厂办一体厂办一体1期的8000元/平二期独栋定制报价9000元/平慧谷企业加速器高新区企业独栋企业独栋10000元/平河南电子商务产业园高新区高层写字楼层高3.4米的5000元/平国家动漫产业基地高新区高层写字楼层高3.3米的7800元/平，层高4.8米的9600元/平企业总部基地高新区企业独栋已售完大学科技园西区高新区厂办一体已售完嘉图西城发展基地高新新城厂房2-6层3600元/平1层7800元/平龙鼎企业中心高新新城厂房2-6层3600元/平1层7800元/平 即将售完金玺总部港高新新城厂房2-6层3600元/平1层7800元/平 即将售完聚方科技园北龙湖区高层写字楼，独栋高层写字楼7

20、500元/平，独栋9000元/平嘉阳科技园北龙湖区高层写字楼7800园/平高层写字楼外包产业园北龙湖区企业独栋独栋15000元/平台湾科技园航空港区企业独栋1期已售完手机产业园航空港区厂房只租不卖衣天下新密产业聚集区厂办一体3300元/平均价同赢总部港新密产业聚集区企业独栋5000元/平2.各区域工业地产均价比对如下图由上图可以看出目前在郑州工业地产市场上新密产业聚集区以及高新新城以及航空港区都是价格较低的战略洼地，产品具有很大的升值潜力，并带动这三个区域的快速发展。3.总部经济类项目的产品对比项目名称产品类别销售面积物业类别销售价格销售情况大学科技园高层写字楼，独栋高层最小销售面积126平，

21、独栋最小2100平高新区成立的管委会提供高层写字楼7000元/平独栋已售完目前高层写字楼销售较为吃力中原广告产业园20层的写字楼最小销售面积144平,390平自己的物业层高3.3米的7800元/平，层高4.8米的9600元/平由于价格和市区写字楼没有什么价格优势，销售不顺利电子商务产业园17层的写字楼最小销售面积140平，370平自己的物业层高3.4米的5000元/平价格优势明显，但销售一般慧谷企业加速器企业独栋最小销售面积900平自己的物业企业独栋10000元/平销售情况很好企业总部基地企业独栋最小销售面积1500平自己的物业已售完2010年4月开始开发，2012年初销售完毕聚方科技园高层写

22、字楼最小销售面积2000平自己的物业高层写字楼7500元/平，独栋9000元/平销售吃力嘉阳科技广场写字楼最小销售面积380平自己的物业7800园/平高层写字楼销售吃力外包产业园企业独栋最小销售面积1300平珠江物业独栋15000元/平销售吃力在目前郑州的工业地产的市场里面，总部经济的总开发量很大，但销售却非常吃力，主要原因为目前其产品的主要竞争对手是市区内的商业地产的写字楼，而目前写字楼存量700万平方，而郑州每年去化量大概在150万方左右，所以如果产品没有特色的话很难打开市场，我建议在总部里面产品做的好的有慧谷，外包产业园但目前卖的好的是慧谷，而外包难以销售目前以租为主，建议总部经济类的领

23、导考察的项目为慧谷，外包产业园4.生产型厂房项目的产品对比项目名称产品特殊配套销售情况销售价格开发时间金玺总部港6层高标准厂房1层层高5.9米，2-6层3.6米每户有一部货梯一部客梯（2.2*2*2.9）最小销售面积617平，单层面积5000平剩少量余房一层没有房源.二层以上售价3600元/平2012年下半年龙鼎企业中心6层高标准厂房1层层高5.9米，2-6层3.6米每户有一部货梯一部客梯，最小销售面积680平单层面积5000平剩少量余房一层价格6800元/平二层以上价格3800元2012年下半年嘉图西城发展基地6层高标准厂房1层层高5.9米，2-6层3.6米大面积的配有汽车梯.最小销售面积为

24、484平单层面积5000平一期二期销售即将售完，三期开始销售一层价格7500元/平，二层以上3800元/平2012年下半年由于目前郑州的标准厂房需求较大，且开发量较小，所以目前这部分产品在市场上的销售很火爆，建议领导考察项目为嘉图西城发展基地。5. 产办一体的项目的产品对比项目名称产品销售价格销售情况开发时间台湾科技园产办一体单层500平，一栋2000平5000元/平一期已售完，二期待开发2010年10月开始销售2013年10销售完毕企业公园产办一体单层3200平，一栋3层9000平左右（相当于厂房）高层写字楼最小面积300平产办一体4000元/平已售完高层写字楼5500元/平产办一体已售完，高层写字楼目前销售有压力2011年开始销售，2013年初销售完了产办一期，目前还在销售高层写字楼衣天下产办一体单层面积750平，一栋的面积3000-7000的都有产办一体销售均价在3300元/平销售难度大2012年开始开发的。目前在产办一体的项目当中销售最好的是台湾科技园，但台湾科技园的项目更多的成功与政府的航空港区大发展政策，而企业公园的产办一体之所以卖的好是因为其实际盖得是标准厂房，所以销售的很好，而衣天下销售压力大的原因是定位的高不成低不就，做厂房太小，做办公品质低，建议领导考察一下企业公园建议领导调研郑州项目有：慧谷，外包产业园，嘉图西城发展基地，企业公园。