房地产公司设计管理部制度

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1、 房地产公司设计管理部制度 Ting Bao was revised on January 6,20021 项目设计管理制度 第一条项目设计（产品设计）是地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。第二条本部分内容体现了以下指导思想：（1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。（2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发

2、商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。（3）选择境内外着名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。（4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。（5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。第三条根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容：（1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度；（3）施工图会审与技术交底管理办法；

3、第四条本部门应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司各部门的工作。第五条项目设计管理职权分工 设计部：负责本部门的制度建设；负责项目概念设计方案、项目方案设计、初步设计、施工图设计；负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；对项目的设计管理提供技术支持；负责设计单位的选择、评价；负责拟制设计类标准化合同并监督实施。施工图会审与技术交底管理办法 第一章总则 第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，制定本办法。第二条职责（一）设计部负责施工图设计交底与图纸会审相关方的组织进行；负责图纸的接收、

4、整理、编号和分发；负责对图纸会审记录进行签字确认，保留会审记录；负责与设计单位的沟通联络。（二）公司工程部,预算部参与图纸会审。第三条本办法适用于公司所有工程图纸的施工图会审和技术交底。第二章施工图管理 第四条施工图管理是地产企业技术管理中的重要环节。规范化的施工图管理是工程施工管理、竣工结算的基础，也是工程竣工验收后物业管理工作的必需。第五条施工图纸管理内容（一）设计部接到设计单位送来的图纸应立即进行整理、编号和分发，并负责电子文件的整理和存档。（二）完整的施工图应包括总图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警

5、、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。第六条施工图纸的管理程序（一）图纸的整理 收到图纸后，设计部组织核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。（二）图纸的分发 1、申报建筑工程施工许可证及各项申报手续的审核图纸根据审核部门规定的数量要求送审。2、公司存档 2 套。3、分管领导 1 套。4、设计部、预算部、工程部各 1 套。5、工地现场 2 套。6、施工单位 4 套（为其保留 1 套作为绘制竣工图使用）。7、监理公司 1 套。（三）分发登记 由设计部直接发放至预算部，预算部负责分发至各部门，并记录分发时间、领取人单位、姓名、数量。（四）图纸的保管 领用单位和个人应妥

6、善保管图纸，防止图纸损毁和遗失。遗失图纸的，保管人负责赔偿。（五）图纸的收回、作废 对因设计变更而作废的图纸设计部应及时收回、登记，并加盖作废章。第七条竣工图纸的管理（一）工程竣工验收后一般在30 天内应完成竣工图。（二）竣工图由施工单位负责绘制，一般应绘制四套，并交一套由公司存档备案。在绘制竣工图时，一般少量的局部变更可在原图上更改或在图上增画大样图或部分更改图；对改动较大的部分要重新绘制。（三）竣工图绘制完成后由监理公司审核，并应由建设单位参与审核，后经工程部门审核认可后，并加盖审核章。第三章施工图内部会审和报批 第八条在施工图设计方案经报审审批后，四方图纸会审之前，由设计部组织进行施工图

7、会审，并邀请公司分管领导、工程部、和相关部门和人员参加。第九条施工图会审程序（一）设计单位进行设计交底；（二）参加会审的人员在规定的时间内熟悉、学习图纸，提出改进建议；（三）设计部组织会审人员汇总意见；（四）设计单位进行答疑；（五）设计部向设计单位提出书面的设计改进要求；（六）设计部督促设计单位在规定时间内完成设计修改；（七）设计部组织会审人员进行二次会审（设计单位参加）；（八）如需再次修改，设计单位应在规定时间内再次完成设计修改；（九）设计部报请公司分管领导确认。在施工图会审期间，已经确定施工单位、监理单位的，应邀请施工单位、监理单位参与会审。第十条图纸会审的内容（一）施工图设计是否符合设计

8、委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。（二）与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。（三）图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。（四）配套工程是否完善。（五）图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。第十一条参加会审的人员必须认真进行图纸会审，并对职责范围内的图纸会审质量负责。在开工后发现设计图纸有明显失误或错误的，视因设计变更而导致工期延迟或增加造价10 万元以上的，给予责任人相应处罚。第十二条施工图委托审核 为提高施工图会审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，设计部可以委托社会上的、非政府行为的、与设计单位

9、专业一致的其它设计单位进行审核。设计部负责对专业审图机构考察、洽谈、监督和评价。第十三条相关专业施工图报审 公司开发部到政府建设行政主管部门、消防管理部门等单位办理施工图报批手续。第四章施工图四方会审与技术交底 第十四条设计部负责组织以下单位及人员参加施工图四方会审和技术交底会：（一）设计单位参加人员：设计项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人员。（二）施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算师。（三）监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。（四）公司参加人员：公司分管领导及工程部、预算部,设计部有关人员。第十五条技术交底

10、的基本内容（一）设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。（二）结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。（三）设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。（四）对各专业间穿插施工的要求。（五）采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。（六）其它需提出和交待的内容 第十六条技术交底的程序（一）确定施工单位、监理单位后，各单位人员配备齐全且已全部到位。（二）先由设计单位对图纸评审意见书中所提问题统一解答。（三）按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。（四）设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由监理单位总监进行总结。第十七条技术交底的

11、参加单位应在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。第五章附则 第十八条施工图比较复杂、设计专业技术问题较多时，设计部可邀请社会上的有关专家参与施工图会审。第十九条本办法由公司负责解释。第二十条本办法自颁布之日起施行。第二十一条相关记录表单 图纸交接记录、施工图审核要点、施工图交底纪要 施工图交底纪要 编号：工程名称 图纸编号 交底部位 工序名称 设计单位参与人员 施工单位参与人员 监理单位参与人员 建设单位参与人员 交底内容：设计单位 施工单位 监理单位 建设单位 设计变更申请及审批单 编号：设计变更编号：项目名称：工程名称 提出部门：设计单位 施工单位 监理单位 公司领导 设计

12、部门 工程部门 营销部门 运营部门其他部门 设计变更的原因分类：第一类、设计优化 第二类、设计错误 第三类、施工错误 第四类、施工现场条件变化 第五类、营销和经营变化 第六类、材料变化 设计变更内容：提出部门负责人签名：日 期：设计部门（简述变更方案及附图）投资监理意见（成本测算）预算部门意见（成本测算）工程部门意见：（从工程进度、成本、材设角度）签 字：日 期：设计变更通知单 编号：工程名称 编号 内容：年 月 日 设计变更单 工程名称 专业 编号 原设计图号 发单原因 内容：发单原因 提交人 审核 负责人 日期 提交份数 设计部岗位说明书 部门名称 设计部 部门编号 直接上级 副总经理 部

13、门人数 7 间接上级 总经理 下属分部门 职责概述：依据公司项目的总体计划和可行性研究报告，全面负责项目工程的设计管理及技术研究、指导工作，为公司项目的顺利实施提供合格、可行的设计方案和图纸以及相关的技术支持 部门组织架：工作职能 一、负责组织设计（规划、建筑方案、园林方案、装修方案、施工图等）的委托设计院的评价、选择，确定合格供方名录。确定重要技术专题，组织专家论证并完成相应的调研报告，对项目前期可行性研究提供相应的技术支持。二、负责根据项目总体开发计划，编制工程设计进度总体计划及各分级计划，并跟进进度计划，定期检查执行情况，在必要时调整进度计划。对公司已建完项目的效果、质量、销售等情况进行

14、跟踪及产品经验总结。三、负责编制项目各阶段各专业设计任务书，确定交工标准，协调设计过程中规划、建筑、景观、室内外的设计工作。编写设计合同，根据公司确定的限额设计指标委托设计，组织设计方案招标，并根据需要进行变更管理。负责综合管网设计及其他各项专业配套设计委托。四、对委托设计院提供的设计方案、图纸进行审核，负责施工图纸的设计会审，对设计方案的可行性进行评估。五、对项目设计过程合理监控，组织各阶段各专业设计图纸审查，包括设计方案、施工图确认过程的阶段性会审、研究论证、性价分析和专家咨询。全面把握项目的建筑技术、效果、质量。六、通过对主要建材、部品调研，分析建筑造型、景观、室内设计性价比、控制含钢量

15、，对建筑针对成本进行优化设计。控制重大设计变更，严格控制限额设计指标。在施工过程中根据具体情况配合工程部对设计方案进行变更或协调设计院对方案进行变更。七、参与工程设计方案的招标审核工作，针对开发项目，对于重要的建材与部品，进行产品及加工厂家的调研，完成考察报告及选择意见。配合项目报建、施工、验收、销售、售后服务等相关手续及技术工作。配合专业局对室外工程管线设计。八、贯彻执行公司的质量方针、质量目标，负责组织设计现场效果把控。参与开工前对施工单位的技术交底；对工程情况进行设计勘查和设计汇报沟通工作；协助工程总监与监理协调处理在施工过程中的技术问题。九、负责部门内部项目研发资源信息、各阶段技术资料

16、、设计图纸、电子文件及档案的收集分类整理、归档和移交工作，负责工程图纸资料的管理，负责文档保密管理。十、组织新技术和新材料的研究和应用，组织编写应用报告。掌握相关的设计技术动态信息，对相关建筑技术新变化要求提供预警。十一、负责建立健全本部门的岗位职责、管理制度、工作流程。十二、完成公司领导交办的其它各项工作。工作协作关系 设计部经理 1 人 暖通设计师 1 人 园林设计师 1 人 电气设计师 1 人 建筑设计师 1 人 装饰设计师 1 人 资料员 1 人 内部协调关系 与工程部进行图纸会审、技术交底、设计和施工方案修改及现场效果把控；配合开发部提供行政审批流程中所需资料、数据；为造价部提供施工

17、图纸及变更的资料数据；重要资料交综合部存档，内部行政流程的协调；外部协调关系 与设计院完成设计方案和图纸的审核和修改 其 他 使用工具/设备 办公电脑、打印机、复印机、绘图工具 工作环境 室内及工地现场 工作时间特征 行政班、常白班、单休 所需记录文档 合格供方名录、设计任务书、交工标准报告、设计合同、规划设计方案报告、建筑单体设计方案、景观设计方案、室内装饰方案、各专业施工图、项目方案及施工图性价分析报告、项目考察报告、项目设计计划、技术论证报告、新技术应用报告、设计跟踪分析报告、二次设计图纸审查报告、工程管线施工图纸核查报告、设计变更图纸、设计变更图纸审核意见、图纸会审记录、配套设计方案、

18、配套工程管网综合图、各单位资质文件、施工进度计划、设计部管理制度、设计部工作流程、员工工作计划汇总表、考核表、部门内部培训记录。设计部经理岗位说明书 岗位名称 设计部经理 所在部门 设计部 直接上级 项目副总经理 直接下级 专业设计师、资料员 岗位定员 所辖人员 岗位职责概述：负责制定并执行设计理部工作计划和管理制度；指导协调设计院完成项目初步设计、扩初设计和施工图设计；负责设计与工程的衔接和技术指导 职责与工作任务：职 职责表述：负责制订设计部管理制度和工作计划，并监督执行 责 一 工作 任务 制定设计部基本管理制度 制定设计部工作流程，并根据实际工作情况不断优化 制定设计部年度、季度和月度

19、工作计划，并监督实施 所需记 录文档 设计部管理制度、设计部工作流程 职 责 二 职责表述：负责组织项目设计方案初步设计和扩大初步设计 工作 任务 根据公司房地产开发计划，负责组织项目初步设计和扩大初步设计 组织初步设计和扩初设计方案的审定工作 所需记录文档 扩大初步设计方案审定意见 职 责 三 职责表述：指导设计工作思路，与设计院沟通保证设计方案的经济合理 工作 任务 对设计工作思路提出指导性意见 对各专业设计工作提出合理化的改进意见 与设计院沟通设计方案，保证设计方案经济合理 所需记 录文档 设计思路、设计方案 职 责 四 职责表述：负责施工图设计的甲方审定工作，参与组织图纸的会审和技术交

20、底 工作 任务 负责与设计院协调沟通，督促设计院按计划完成施工图，协调解决施工图设计中的技术问题 参与施工图纸会审和技术交底工作 所需记录文档 图纸会审意见 职 责 五 职责表述：负责组织设计对工程上技术指导的工作 工作 任务 组织施工、监理及设计院进行项目各种图纸的会审和技术交底工作 协调设计院有关图纸和技术问题 同监理公司一起审查总包单位制定的施工组织设计方案 组织各有关单位参加的监督站会议 负责对工程施工和技术问题组织处理,重大技术问题或难以解决的,以书面形式上报工程副总和总经理 根据合同、设计等内容，督促施工单位进场施工并审核施工进度计划 所需记录文档 设计图纸、图审意见、各单位资质文

21、件、技术问题单、施工进度计划 职 责 六 职责表述：负责工程设计变更的审核 工作 任务 负责对工程变更设计联系单进行审核，并报相关部门进行会签后送领导签发 对设计变更提出合理的方案，与设计院进行沟通 经设计院变更后的设计图交工程部进行施工 所需记录文档 工程设计变更单 职 责 七 职责表述：负责部门内部管理工作 工作 任务 负责指导下属员工制定阶段工作计划，并监督执行 负责内部员工队伍建设，包括选拔、配备、培训、考核评价本部门人员 定期与员工进行沟通交流 负责部门内工作任务分工，合理安排人员 负责控制本部门预算，降低费用成本 协调工程部与公司其它部门的关系 所需记录文档 下属员工工作计划汇总表

22、，考核表，部门内部培训记录，部门预算与执行情况表 职责 八 职责表述：完成领导交办的其他工作 任职资格：专业要求 建筑设计等相关专业 工作经验 5 年以上工作经验，3 年以上大、中型建筑项目设计经验，包括至少一个完整的大型建筑工程项目的设计经验，1 年以上同类部门副职以上工作经验 知识要求 具备建筑设计、房地产开发、项目管理等知识 技能要求 熟练使用设计专用软件，WORD,EXCEL等办公软件和办公设备，具备基本的网络知识 其他要求 认同公司企业文化，有亲和力，工作细致，思考全面，善于沟通，具有良好的协调能力，具有较强的执行力 专业设计师岗位说明书 岗位名称 专业设计师 所在部门 设计部 直接

23、上级 设计部经理 直接下级 岗位定员 所辖人员 岗位职责概述：负责协调设计院进行相关专业部分的初步设计、扩初设计和施工图设计；对工程上的一些设计问题提供技术支持，联系设计院进行设计变更，对设计方案提出合理化建议 职责与工作任务：职 责 一 职责表述：负责项目前期相关专业部分的规划设计工作 工作 任务 参与拟订项目规划建议书，提出规划设计的合理性建议 参与总体规划方案制作过程中的沟通和协调 协调设计院进行初步及扩初设计方案设计，并提出合理化建议 协调设计院进行园林设计方案设计，并提出合理化建议 协调设计院进行施工图设计，并提出合理化建议 协调设计院进行大、小市政设计图纸设计，并提出合理化建议 参

24、与各部门对规划设计方案评审，审核各项规划指标和设计细节，明确具体的交房标准 负责对规划设计方案提出总结和评价意见 进行项目规划设计的总结 所需记 录文档 初步设计全套文件、施工图全套文件、总结报告 职 责 二 职责表述：对工程中遇到的设计问题提供技术支持，负责设计变更与设计院的沟通 工作 任务 对施工过程中遇到的设计问题及时予以解答，不清楚的随时与设计院沟通 对设计方案改动向项目经理提出合理化建议 负责设计变更时与设计院的联系 负责经办设计变更流程 所需记录文档 设计变更会签单 职 责 三 职责表述：负责工程设计图纸的管理 工作 任务 进行图纸会审和设计交底 参与市政设计与施工的交底与协调工作

25、 参与项目的验收与交接工作；负责提供销售的相关数据和图纸 所需记录文档 职责 四 职责表述：完成领导交办的其他工作 任职资格：专业要求 建筑设计专业 工作经验 3 年以上设计工作经验 知识要求 具有建筑设计基本知识 技能要求 熟练使用 WORD,EXCEL 等办公软件和办公设备，具备基本的网络知识，熟练使用CAD 等工程绘图软件 其他要求 认同公司企业文化，工作细致，思考全面，善于沟通，具有良好的语言与书面表达能力 资料员岗位说明书 岗位名称 资料员 岗位编号 所在部门 设计部 岗位定员 1 直接上级 部门经理 间接上级 项目副总经理 直接下级 间接下级 本职：负责建立公司工程技术档案管理体系

26、，加强工程技术档案的保管和利用，提高公司工程技术档案的管理水平，保持部门日常事务运作流畅及行政事务的处理和沟通。职责与工作任务 职 责 一 职责表述：负责拟定工程资料的档案管理办法和规章制度 工作 任务 拟定工程资料的分类整理方法 拟定工程资料的借阅使用管理办法 职 责 二 职责表述：负责收集整理和保管工程资料 工作 任务 依据所在部门的情况，收集和整理本部门有关工程资料 按照不同的类型和资料重要程度分类，并区别保管 依据档案借阅办法，负责档案资料的借阅和登记 职 责 三 职责表述：负责本部门各类流程表单的提交和流转 工作 任务 关于工程项目的各类表单的申请提交 负责其他部门提交的需本部门确认

27、流程表单的流转 职 责 四 职责表述：负责部门会议 工作 任务 负责部门会议的人员组织、会场布置、设备调试 负责部门会议的记录和整理 职 责 五 职责表述：负责本部门易耗品的申领和公共资产的维护 工作 任务 负责办公用品、清扫工具的申领 负责本部门固定资产的管理及协助行政部门的盘点 负责本部门公共设施设备、固定资产的检查、维护、及时报修，做好部门的后勤保障 职 责 六 职责表述：负责本部门其他日常事务及行政事务的处理及沟通 工作 任务 负责本部门费用单据的整理及经部门负责人审批后转至行政部门 负责本部门日常考勤统计，根据行政部门要求进行日报月报 负责本部门所辖卫生区域的维护管理 负责培训本部门人员使用公司办公自动化软件，并协助操作 负责本部门学习培训资料的整理汇总保存 职 责 七 职责表述：领导交办工作 工作 任务 上级领导交办的其他工作。工作协作关系 内部协调关系 招采部、工程部、设计部、开发部、财务部、综合部 外部协调关系 劳务施工单位、材料设备厂商、设计和咨询公司、监理公司 任职资格 专 业 工民建、建筑等相关专业 培训经历 不做要求 经 验 具备 1 年以上同岗位工作经验 知 识 地产开发和建筑施工管理相关知识 技能技巧 熟练掌握 WORD、EXCEL 等办公软件 个人素质 良好的沟通、人际交往能力，工作细致、责任心强