当前房地产市场形势与政策走向解决方案

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1、一、房地产市场开展及近两年来出现的主要问题一、房地产市场开展及近两年来出现的主要问题二、存在问题的原因分析二、存在问题的原因分析三、稳定房价的意义和主要政策措施三、稳定房价的意义和主要政策措施四、近期房地产市场运行情况四、近期房地产市场运行情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况六、关于商品房预售制度六、关于商品房预售制度七、关于日本的房地产泡沫破灭七、关于日本的房地产泡沫破灭八、完毕语八、完毕语 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场

2、体系根本建立，房地产业持续快速开展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。在市场的快速开展过程中，也逐步暴露出一些问题，尤其是投资增势较猛、以及供给增长总体跟不上销售增长、商品房供给的结构性矛盾和价格上涨的压力在一局部地区逐步突出，引起了中央和国务院的高度重视。针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发工程资本金比例，控制城市拆迁规模。开发

3、工程资本金比例，控制城市拆迁规模。在看到调控取得了一定成绩的在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，房地同时，也应当清醒地看到，房地产市场区域性、结构性问题还十产市场区域性、结构性问题还十分突出。分突出。主要表现是：主要表现是：一房价上涨过快。一房价上涨过快。房价上涨的主要特点：房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为一是房价涨幅为20002000年以来最高，商品房和商年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，20042004年分别上年分别上涨涨14.4%14.4%和和15.2%15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨，今年一季度比去年同期

4、又分别上涨12.5%12.5%和和13.5%13.5%；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；趋势；三是局部大中城市房价上涨过快，有的平均三是局部大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在房价涨幅已连续二、三年在15%15%以上。据国家统计以上。据国家统计局城调队对局城调队对3535个大中城市的抽样调查，一季度商个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%2.8%。；。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由某某、四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由某某、浙江、江苏等东部沿海地区向中

5、、西部地区扩展；浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，上涨，20052005年一季度年一季度3535个大中城市二手住宅销售价个大中城市二手住宅销售价格上涨格上涨11.4%11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其开展，将影响房地产市场持续健康开展，影如任其开展，将影响房地产市场持续健康开展，影响宏观经济和社会稳定。响宏观经济和社会稳定。二市场需求偏大，供求矛盾突出。二市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求房地产市场的供求

6、状况，已由前些年的需求缺乏，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。缺乏，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续年以来，全国商品房销售面积增幅连续5 5年大于竣工面积增幅，其中年大于竣工面积增幅，其中20042004年销售面积增幅年销售面积增幅高出竣工面积增幅高出竣工面积增幅11.611.6个百分点。个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的面积的73%73%。

7、东部地区和局部中心城市尤为突出。东部地区和局部中心城市尤为突出。某某市商品住宅销售面积已经连续某某市商品住宅销售面积已经连续4 4年大于竣年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。上升，加剧了供求矛盾。三局部地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的根底上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其

8、中6个地区超过50%，最高的到达115%。四市场供给结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供给比例偏低。今年一季度，我们对局部城市商品住宅供给进展调查显示，100平方米/套以上的占总量的60%70%，有的城市高达87%。20042004年年全国经济适用住房开发全国经济适用住房开发投资投资出现负增长，出现负增长，占房地产开发投资占房地产开发投资的比重的比重由上年的由上年的6.1%6.1%下降到下降到4.6%4.6%，有，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。的地区甚至停止了经济适用住房建设。产生这些问题的原因是多方面的，有些是产生这些问题的原

9、因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品房开发建设本钱增加。房开发建设本钱增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，局部地区市场总需求偏投资、投机需求大量增加，局部地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润大，导致

10、价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机，从而使房价进一步上涨。投资与投机，从而使房价进一步上涨。一大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款本钱低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。二国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房

11、价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活泼一时的“温州炒房团、“山西购房团，聚集几百亿元资金在一些城市进展期房买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。据调查，市商品住宅投资性购房比例在据调查，市商品住宅投资性购房比例在17%17%左左右，其中右，其中29%29%的房屋短期内倒手转让，的房屋短期内倒手转让，23%23%用于出租，用于出租，48%48%空关待沽。空关待沽。长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购房

12、比例到达房比例到达20%20%左右。左右。今年一季度，某某市成交单价超过万元的预今年一季度，某某市成交单价超过万元的预售住宅中，外省市居民购房面积占售住宅中，外省市居民购房面积占43%43%；其中，温州；其中，温州人占人占72%72%。三境外资金参与国内房地产市场开发和三境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。今年今年1-21-2月，江苏、某某、广东房地产开发投月，江苏、某某、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的资中利用

13、外资分别是去年同期的6.66.6、2.62.6、2.52.5倍。倍。1-2 1-2月，某某市境外居民购房规模超过月，某某市境外居民购房规模超过4040亿亿元人民币元人民币,比去年同期增加了比去年同期增加了1.51.5倍。倍。四一些地方政府行为不标准。四一些地方政府行为不标准。前几年局部城市盲目大拆大建，带来大量被动性前几年局部城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至到达需求的一半，有的甚至到达60%60%。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方在经

14、营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。地和房地产市场的价格。五市场秩序比较混乱。五市场秩序比较混乱。少数开发商利用政策、市场信息不对称与不透少数开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，

15、带来房价短期内非正常上源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。涨。六不同利益主体相互影响，共同推动了六不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。房价上涨。随着房地产市场的快速开展，局部城市政府随着房地产市场的快速开展，局部城市政府片面强调片面强调“以地生财、以地生财、“经营城市，一些商业经营城市，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担忧房价上涨提前入市，有钱求房产升值，无房者担忧房价上涨提前入市，有钱人参加期房炒作投机。人参加期房炒作投机。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影在多重因素的作用下，不同利益主体

16、相互影响，共同推动了房价非理性上涨。响，共同推动了房价非理性上涨。保持房地产市场持续健康开展，始终是党中央、保持房地产市场持续健康开展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导屡次作出重要批示，温家度过快的问题，国务院领导屡次作出重要批示，温家宝总理在十届人大三次会议宝总理在十届人大三次会议?政府工作报告政府工作报告?中指出：中指出：“要抑制房价过快上涨势头，并将此作为今年宏观要抑制房价过快上涨势头，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。调控的一项重要任务。3月27日，国务

17、院办公厅下发了?关于切实稳定住房价格的通知?国办发电20058号，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。4月25日，曾培炎同志在局部城市房地产市场及房价问题座谈会上，就进一步加强房地产市场调控的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表了重要讲话。曾培炎副总理指出：“房地产业能否持续健康开展，事关重大。我们要以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面落实科学开展观，把稳定房价作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓，切实搞好

18、对房地产市场的调控。要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融等经济手段，加强市场管理和监管，从供给和需求两等经济手段，加强市场管理和监管，从供给和需求两方面入手，积极稳妥地进展调控；方面入手，积极稳妥地进展调控；要重点控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投要重点控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投资性购房，合理引导住房需求；资性购房，合理引导住房需求；要改善住房供给结构，增加中低档商品房和要改善住房供给结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的根本住廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的根本住房需求；房需求；要把握好调控的力度，防止

19、市场大起大落，促要把握好调控的力度，防止市场大起大落，促进房地产市场供求根本平衡、结构根本合理、价格进房地产市场供求根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快开展。根本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快开展。建设部会同有关部委对稳定房价问题进展了认建设部会同有关部委对稳定房价问题进展了认真研究，提出：真研究，提出：当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供给出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供给与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；

20、同时，要整顿标准房地产市场秩序。整顿标准房地产市场秩序。调整供给，重点是改善市场供给结构，着力增调整供给，重点是改善市场供给结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供给；房供给；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；的住房被动性需求；整顿标准市场秩序，重点是查处违规销售、恶整顿标准市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。意哄抬房价等行为。国务院第国务院第8888次常务会议，次常

21、务会议，听取了建设部的听取了建设部的汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工作，明确了稳定房价的有关政策措施。作，明确了稳定房价的有关政策措施。2005 2005年年5 5月月9 9日，国务院办公厅又转发了建设部、日，国务院办公厅又转发了建设部、开展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税开展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会务总局、银监会?关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见?国办发国办发200520052626号。对稳定房价采取了以下号。对稳定房价采取了以下主要措施：主要措施：一强化城市规划调控，改善住

22、房供给结构。一强化城市规划调控，改善住房供给结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、工程布局以及进度安排。经济适用住房建设规模、工程布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供给缺乏的地区，住宅建设要以此和经济适用住房供给缺乏的地区，住宅建设要以此类工程为主，并在有关方案中明确开工、竣工面积类工程为主，并在有关方案中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。市场预期。城市规划主管部门要根据中低

23、价位普通商品城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划工程，在工程选址上予以保证。要优先审查规划工程，在工程选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设工程，在供给土对中低价普通商品住房建设工程，在供给土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发工程的规

24、划许可监管。同时，要求加强对房地产开发工程的规划许可监管。二加大土地供给调控力度，严格土地管理。二加大土地供给调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用方案的前提下，对居住用地土地价格、住房价格利用方案的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供给中的上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供给中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供给量。房建设用地供给量。在土地出让公告和合同中，在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时

25、间要要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。求、违约责任。严格土地转让管理，严格土地转让管理，依法制止依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。地行为。三调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购置普通住房缺乏两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购置普通住房超过两年含两年的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。四加强房地产信贷管理，防范金融风险。四加强房地产信

26、贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大人民银行各分支机构要加大“窗口指导力窗口指导力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理房抵押贷款的信贷管理.银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。地产贷款需求，防范贷款风险。五明确享受优惠政策的普通住房标准，合五明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、对中小套

27、型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供给、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠土地供给、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原如此上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积原如此上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在率在1.01.0以上的住房、单套建筑面积在以上的住房、单套建筑面积在120120平方米以平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格均交易价格1.21.2倍以下的住房。倍以下的住房。各地可根据实际情况，制定各地可根据实际

28、情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准根体标准，具体标准可在上述标准根底上适当浮动，但向上浮动的比例底上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过不得超过20%20%，并报建设部等部门，并报建设部等部门备案。备案。六加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按?经济适用住房管理方法?和当地政府的规定，落实经济适用住房工程招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低本钱、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级政府对市区、县政府工作的目标责任制管理。各地要抓紧开展城镇最低收入各地要抓紧开展城镇最低收入

29、家庭住房困难情况的调查，建立保障家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案；对象档案；切实落实以财政预算安排为主、切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，多渠道筹措廉租住房资金的规定，着着力扩大廉租住房制度覆盖面。力扩大廉租住房制度覆盖面。七切实整顿和标准市场秩序，严肃查处违七切实整顿和标准市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。法违规销售行为。根据根据?中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法?有有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购置关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让。的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行

30、商品房预销售合同网实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。上即时备案，防范私下交易行为。严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等工程建设要求的行为。售价格与套型面积控制等工程建设要求的行为。对各类违法违规行为，房地产主管部门要将对各类违法违规行为，房地产主管部门要将其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公开曝光。开曝光。八加强市场监测，完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健

31、全市场信息系统，加强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用地供给、土地价格和房价变动趋势。要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供给情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性开展。这次调控，立足于促进国民经济和社会稳定这次调控，立足于促进国民经济和社会稳定开展开展,立足于维护普通居民的根本住房权益立足于维护普通居民的根本住房权益,立足于立足于以经济手段为主调控市场。以经济手段为主调控市场。根本原如此是：积极稳妥，把握力度；突出重根本原如此是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治

32、，加强监管。加强监管。当前全国房地产市场运行情况：当前全国房地产市场运行情况：一房地产开发投资增幅继续回落一房地产开发投资增幅继续回落 据国家统计局统计快报，今年前三季度，全据国家统计局统计快报，今年前三季度，全国房地产开发投资同比增长国房地产开发投资同比增长22.2%22.2%，增幅比去年，增幅比去年同期回落同期回落6.16.1个百分点，比今年上半年回落个百分点，比今年上半年回落1.31.3个百分点；个百分点；低于同期城镇固定资产投资增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.55.5个百分个百分点。点。东部地区投资增幅回落快于中西部地区。东部地区投资增幅回落快于中西部地区。全国全国3131个省区、

33、市中，个省区、市中，有有2121个房地产开发个房地产开发投资增幅同比回落，其中、辽宁、浙江、福建等投资增幅同比回落，其中、辽宁、浙江、福建等7 7 个省区、市增幅回落超过个省区、市增幅回落超过2020个百分点。个百分点。房地产开发投资增幅情况图房地产开发投资增幅情况图15152020252530303535404045451-2月1-2月1-3月1-3月1-4月1-4月1-5月1-5月1-6月1-6月1-7月1-7月1-8月1-8月1-9月1-9月1-10月1-10月1-11月1-11月1-12月1-12月2005年1-2月2005年1-2月1-3月1-3月1-4月1-4月1-5月1-5月1-

34、6月1-6月1-7月1-7月1-8月1-8月1-9月1-9月单位：%单位：%2004年2004年2005年2005年 二市场成交量逐步趋稳。二市场成交量逐步趋稳。1-9 1-9月，商品住房累计成交面积有月，商品住房累计成交面积有1717个城市个城市同比下降；其中，宁波、温州、杭州市降幅达同比下降；其中，宁波、温州、杭州市降幅达3030以上，某某市下降以上，某某市下降28.428.4。但但9 9月份与月份与8 8月份相比，有月份相比，有2323个城市成交面积个城市成交面积环比有所增长。环比有所增长。一些前段市场观望气氛较浓、市场收缩较大的一些前段市场观望气氛较浓、市场收缩较大的沿海城市成交量有所

35、上升，某某、沈阳、大连、杭沿海城市成交量有所上升，某某、沈阳、大连、杭州等州等1616个城市环比增长个城市环比增长20%20%以上。以上。此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。南京、宁波、苏州、等地一些投机、投资性购南京、宁波、苏州、等地一些投机、投资性购房和二手住房由出售转为出租，租赁市场的房源供房和二手住房由出售转为出租，租赁市场的房源供给量明显增多。给量明显增多。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活泼。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活泼。三中小套型、中低价位商品住房成交比例有三中小套型、中低价位商品住房成交比例有所提高。所提高。9 9月份

36、，月份，4040个大中城市个大中城市120120平方米以下套型成交面平方米以下套型成交面积占比由积占比由6 6月份的月份的45.545.5提高到提高到49.649.6；其中其中8080平方米以下套型成交面积占比由平方米以下套型成交面积占比由6 6月份的月份的12.612.6提高到提高到15.915.9。某某市某某市40004000元元/平方米以下的商品住房成交套平方米以下的商品住房成交套数占比由数占比由1 17 7月的月的19.13%19.13%上升到上升到1-91-9月的月的21.35%21.35%，1 1万元万元/平方米的高价位商品住房比重从平方米的高价位商品住房比重从20.19%20.1

37、9%下降下降为为7.67%7.67%。据苏州市据苏州市141141个房地产中介信息采集点反响的个房地产中介信息采集点反响的信息，今年三季度信息，今年三季度120120平方米以下的商品住房成交平方米以下的商品住房成交量占比到达量占比到达94%94%以上。以上。四商品住房价格涨幅趋缓。四商品住房价格涨幅趋缓。据国家统计局城调队抽样调查，据国家统计局城调队抽样调查，9 9月份月份7070个大中个大中城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨6.2%6.2%，同，同比涨幅分别较比涨幅分别较8 8月份、月份、7 7月份涨幅低月份涨幅低0.60.6、1.31.3个百分点；

38、个百分点；比上月上涨比上月上涨0.5%0.5%，环比涨幅与，环比涨幅与8 8月份持平。局部热点月份持平。局部热点地区价格有所回落。地区价格有所回落。一些正在销售的楼盘价格外表看未做调整，但一些正在销售的楼盘价格外表看未做调整，但有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费等方法隐性降价。等方法隐性降价。从统计数据看，某某市今年前从统计数据看，某某市今年前9 9个月商品住房预个月商品住房预售价格环比涨幅分别为售价格环比涨幅分别为1.13%1.13%、0.14%0.14%、2.28%2.28%、1.28%1.28%、1.06%1.06%、0.94%0

39、.94%、1.51%1.51%、0.46%0.46%、0.170.17，比上，比上年底累计上涨年底累计上涨2.792.79。另据某某市调查，考虑送装修、家具等隐性降价另据某某市调查，考虑送装修、家具等隐性降价因素，一些高价位楼盘销售价格实际下降了因素，一些高价位楼盘销售价格实际下降了1010左右。左右。2005年1-9月上海商品住房预售价格环比增长2005年1-9月上海商品住房预售价格环比增长-2.00%0.00%2.00%4.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月2005年5-9月杭州市典型楼盘价格环比增长2005年5-9月杭州市典型楼盘价格环比增长-0.50%0.00%0.50%1.0

40、0%5月6月7月8月9月2005年5-9月无锡市商品住房价格指数变化2005年5-9月无锡市商品住房价格指数变化8009001000110012005月6月7月8月9月 五房地产信贷增幅放缓。五房地产信贷增幅放缓。据人民银行统计，截止据人民银行统计，截止9 9月底，商业性房地产开月底，商业性房地产开发贷款余额和个人购房贷款余额分别增长发贷款余额和个人购房贷款余额分别增长16.82%16.82%和和20.07%20.07%，比年初下降了，比年初下降了10.110.1和和13.913.9个百分点，个人个百分点，个人住房贷款余额增幅已连续住房贷款余额增幅已连续1717个月下降。个月下降。与此同时，一

41、些开发企业开始寻求其它非银与此同时，一些开发企业开始寻求其它非银行的融资渠道。行的融资渠道。有的以投资基金参股方式，有的通过信托融有的以投资基金参股方式，有的通过信托融资用于房地产工程贷款。资用于房地产工程贷款。据国家统计局据国家统计局1-91-9月快报数据，全国房地产开月快报数据，全国房地产开发投资资金来源中，国内贷款占全部资金来源的发投资资金来源中，国内贷款占全部资金来源的比重比去年同期下降比重比去年同期下降2 2个百分点，自筹资金上升个百分点，自筹资金上升了了4 4个百分点。个百分点。六房地产开发用地供给总量得到控制，结构有所改善。在前两年供给量较大的情况下，今年前三季度房地产开发用地供

42、给量比去年同期减少了24.03%；其中，经济适用住房用地供给量所占比例比去年同期提高了2.2个百分点。闲置土地处置力度进一步加大。前三季度，存闲置土地处置力度进一步加大。前三季度，存量用地占土地供给总量的量用地占土地供给总量的57.96%57.96%，比去年同期提高，比去年同期提高了了2.872.87个百分点。个百分点。土地价格继续稳中有升，三季度居住用地地价土地价格继续稳中有升，三季度居住用地地价比去年同期增长比去年同期增长1%1%，增幅比去年同期下降，增幅比去年同期下降0.850.85个百个百分点。分点。七有区别的税收政策促进了住房供给结构的七有区别的税收政策促进了住房供给结构的改善。改善

43、。随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区别的住房交易营业税政策的实施，一些开发企业对正别的住房交易营业税政策的实施，一些开发企业对正在开发或即将开发工程的设计方案作调整，增加中小在开发或即将开发工程的设计方案作调整，增加中小户型商品住房，以适应市场的需求。户型商品住房，以适应市场的需求。市今年以来一度热销的某工程在第三期开发中，市今年以来一度热销的某工程在第三期开发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同时增加将原设计的很多大户型调整为中小户型，同时增加一居室、二居室的数量。一居室、二居室的数量。沈阳某开发商将已经建成长期滞销的沈阳某开发商将已经建成

44、长期滞销的180-240180-240平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套80-9080-90平平方米。方米。八房地产市场秩序逐步标准。以40个大中城市为重点的房地产市场信息系统的开通，为全面、及时、准确反映房地产市场供求总量、结构、成交价格等真实情况，提供了便利。通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度；通过建立网上投诉等信息反响渠道，形成社会监视机制。7 7月份以来，某某、杭州等地通过信息系统发现月份以来，某某、杭州等地通过信息系统发现并查处了一批违法违规销预售商品房案。南京市并查处了一批违法违规销预售商品房案。南京市还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实

45、时公布房价还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。某某、等地还开展了整顿房地产广告、商品房销某某、等地还开展了整顿房地产广告、商品房销售活动等专项整治活动。售活动等专项整治活动。上述措施的实施，为标准市场秩序，维护消费者上述措施的实施，为标准市场秩序，维护消费者合法利益发挥了积极作用。合法利益发挥了积极作用。上述情况明确：上述情况明确：随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实，随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实，政策效应逐步显现。政策效应逐步显现。局部地区房地产投资规模增长趋势得到控制，投局部地

46、区房地产投资规模增长趋势得到控制，投机行为得到遏制，住房价格涨幅趋缓，住房供给结机行为得到遏制，住房价格涨幅趋缓，住房供给结构有所改善，消费心理正发生变化，各地房价总体构有所改善，消费心理正发生变化，各地房价总体回落，房地产市场总体趋于稳定，朝着预期目标开回落，房地产市场总体趋于稳定，朝着预期目标开展。展。调控政策对市场的影响，有两个明显特点。调控政策对市场的影响，有两个明显特点。一是各地结合本地实际落实调控政策，根本到达一是各地结合本地实际落实调控政策，根本到达了预期调控目标。了预期调控目标。市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛盾较为突出、

47、房价上涨较快的长三角地区较为敏感。盾较为突出、房价上涨较快的长三角地区较为敏感。某某、杭州等热点城市，投资增幅趋缓，投机性需求某某、杭州等热点城市，投资增幅趋缓，投机性需求根本退市、投资性需求得到抑制，供求矛盾得到缓解，根本退市、投资性需求得到抑制，供求矛盾得到缓解，市场秩序有所好转，房价有一定的回落。市场秩序有所好转，房价有一定的回落。中西部地区等一些市场开展中矛盾相对缓和的城市，中西部地区等一些市场开展中矛盾相对缓和的城市，调控政策实施后，市场运行情况比较平稳，但过快的调控政策实施后，市场运行情况比较平稳，但过快的投资增长趋势有所抑制。投资增长趋势有所抑制。二是市场变化总体较为平缓。二是市

48、场变化总体较为平缓。从市场成交量情况看，从市场成交量情况看，5 5、6 6月份明显下降，月份明显下降，8 8、9 9月份有所上升。月份有所上升。6 6月份，月份，4040个大中城市中，有个大中城市中，有2424个城市当月商品个城市当月商品住房成交面积同比负增长。东部沿海地区和内地局部住房成交面积同比负增长。东部沿海地区和内地局部中心城市尤为明显，有些城市降幅在中心城市尤为明显，有些城市降幅在4545以上，甚至以上，甚至超过超过6060。8 8、9 9月份以来，前期成交量下降较大的地区开始月份以来，前期成交量下降较大的地区开始有所增长。从房价走势看，成交量的持续下降和住房有所增长。从房价走势看，

49、成交量的持续下降和住房需求结构的优化，促使商品住房价格增幅趋缓，先前需求结构的优化，促使商品住房价格增幅趋缓，先前房价上涨过快的地区价格出现回落。房价上涨过快的地区价格出现回落。国办发和七部委发的两个稳定房价的文件，对解国办发和七部委发的两个稳定房价的文件，对解决全国房地产市场存在的突出问题，促进市场健康开决全国房地产市场存在的突出问题，促进市场健康开展发挥了积极和重要的作用。展发挥了积极和重要的作用。这次调控在较短的时间内取得较明显效果，既解这次调控在较短的时间内取得较明显效果，既解决当前存在的突出矛盾和问题，又保持了房地产市场决当前存在的突出矛盾和问题，又保持了房地产市场的平稳开展，得到了

50、社会各界的普遍支持。的平稳开展，得到了社会各界的普遍支持。充分说明，国务院的决策是及时的，调控的目标充分说明，国务院的决策是及时的，调控的目标定位、决策部署是科学的，是我国房地产市场调控一定位、决策部署是科学的，是我国房地产市场调控一次较为成功的实践。次较为成功的实践。从开展走势看，随着各项调控政策措施的不断从开展走势看，随着各项调控政策措施的不断落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的矛盾将进一步得到缓解；矛盾将进一步得到缓解；同时，市场预期将趋于稳定，合理住房需求逐同时，市场预期将趋于稳定，合理住房需求逐步入市，开发投资较为理性。步入市，开发投资

51、较为理性。因此，预计今年四季度将延续三季度后期平稳因此，预计今年四季度将延续三季度后期平稳开展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的开展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供求总量根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定求总量根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定的方向开展。的方向开展。一存在的主要问题一存在的主要问题 一是调整住房供给结构的任务还十分艰巨。一是调整住房供给结构的任务还十分艰巨。住房供给结构不合理是各地普遍存在的突出问题住房供给结构不合理是各地普遍存在的突出问题 9 9月末，月末，4040个重点城市累

52、计可售商品住房面积中，个重点城市累计可售商品住房面积中，120120平方米以上的住房占平方米以上的住房占50%50%以上的有以上的有2121个城市，最高个城市，最高的达的达91.06%91.06%；有有1717个城市套型面积个城市套型面积8080平方米以下的住房不到总平方米以下的住房不到总面积的面积的10%10%。据调查，某市套型面积据调查，某市套型面积6060平方米以下的住房平方米以下的住房需求比例为需求比例为16%16%，市场供给比例只有，市场供给比例只有2.6%2.6%；60-100 60-100平方米的住房需求比例为平方米的住房需求比例为61%61%，市场供，市场供给比例只有给比例只有

53、24%24%；150 150平方米以上的住房需求比例仅为平方米以上的住房需求比例仅为2%2%，市场，市场供给比例如此高达供给比例如此高达35%35%，严重供大于求。，严重供大于求。供需结构矛盾的凸现，一方面导致中低收入家供需结构矛盾的凸现，一方面导致中低收入家庭买不到适合自己的住房；庭买不到适合自己的住房；此外，供求结构性矛盾也是影响平均房价过快此外，供求结构性矛盾也是影响平均房价过快上涨的重要因素之一。上涨的重要因素之一。中低价位、中小户型住房供给缺乏，使得中低中低价位、中小户型住房供给缺乏，使得中低价位商品住房成交量减少，从统计数据上显示出商价位商品住房成交量减少，从统计数据上显示出商品住

54、房平均成交价格的不断上涨。品住房平均成交价格的不断上涨。二是开发商囤积土地、圈占土地的现象没有从根二是开发商囤积土地、圈占土地的现象没有从根本上得到有效解决。本上得到有效解决。据国土资源部最近组织的调查显示，全国有据国土资源部最近组织的调查显示，全国有4040万万亩房地产开发用地在开发企业手上逾期两年未开发。亩房地产开发用地在开发企业手上逾期两年未开发。开发企业通过分期开发、延长建设周期等手段变开发企业通过分期开发、延长建设周期等手段变相囤积土地的行为也较普遍，个别企业相囤积土地的行为也较普遍，个别企业1010年前圈占的年前圈占的土地至今尚未开发完。土地至今尚未开发完。大量开发土地被开发企业掌

55、握，加大了调控有效大量开发土地被开发企业掌握，加大了调控有效供给的难度，增加了开发商炒作房价的空间，会影响供给的难度，增加了开发商炒作房价的空间，会影响调控的总体效果。调控的总体效果。三是房价上涨的压力依然存在。三是房价上涨的压力依然存在。当前，城镇化过程中外来人员住房需求以及城当前，城镇化过程中外来人员住房需求以及城市居民改善型住房需求仍然较为旺盛，将会在较长市居民改善型住房需求仍然较为旺盛，将会在较长时间内得到持续释放。时间内得到持续释放。此外，一些地方为加快城市建设，在编制拆迁此外，一些地方为加快城市建设，在编制拆迁方案时，仍想维持较大的拆迁规模，由此影响对被方案时，仍想维持较大的拆迁规

56、模，由此影响对被动性住房需求的控制。动性住房需求的控制。在其他投资渠道不畅的条件下，房地产市场仍在其他投资渠道不畅的条件下，房地产市场仍然是投资和消费的主要方向。然是投资和消费的主要方向。从统计快报看，、某某等地商品住房新开工面从统计快报看，、某某等地商品住房新开工面积同比下降较大，也可能影响今后两年市场供给量积同比下降较大，也可能影响今后两年市场供给量和市场供求关系，加大稳定房价的困难。和市场供求关系，加大稳定房价的困难。四是一些地方住房保障工作推进情况仍不理想。四是一些地方住房保障工作推进情况仍不理想。一些地方在执行一些地方在执行经济适用住房制度经济适用住房制度中，配套政中，配套政策不完善

57、，优惠政策不落实，管理不到位；策不完善，优惠政策不落实，管理不到位；一些地方重视不够，一些地方重视不够，廉租住房覆盖面小，廉租住房覆盖面小，有的有的城市还没有真正启动，有的城市没有建立畅通的廉城市还没有真正启动，有的城市没有建立畅通的廉租住房资金渠道。租住房资金渠道。五是个别媒体和专家的舆论引导存在偏差。五是个别媒体和专家的舆论引导存在偏差。中央调控政策实施以来，新华社等主流媒体进中央调控政策实施以来，新华社等主流媒体进展了大量正面报道，对引导市场预期起到了积极展了大量正面报道，对引导市场预期起到了积极作用。作用。但也有个别不负责任的媒体，对调控政策及但也有个别不负责任的媒体，对调控政策及市场

58、反响做了一些不够客观公正的报道。市场反响做了一些不够客观公正的报道。有的以偏概全，没有准确把握调控政策精神；有的以偏概全，没有准确把握调控政策精神；有的断章取义，歪曲解读调控政策；有的断章取义，歪曲解读调控政策；个别甚至捏造虚假新闻，造成了社会混乱。个别甚至捏造虚假新闻，造成了社会混乱。二需要关注的新情况、新问题二需要关注的新情况、新问题 一是进一步关注供求关系走向。一是进一步关注供求关系走向。一方面，关注成交量萎缩带来的问题。近年来一方面，关注成交量萎缩带来的问题。近年来为缓解房地产市场供不应求的矛盾，一些地方政府为缓解房地产市场供不应求的矛盾，一些地方政府采取了加大市场供给量的措施，目前这

59、局部工程正采取了加大市场供给量的措施，目前这局部工程正处于上市期，如果成交量持续萎缩，有可能使供给处于上市期，如果成交量持续萎缩，有可能使供给关系发生逆转，带来空置量的上升。关系发生逆转，带来空置量的上升。另一方面，关注局部城市出现的新增上市量的减另一方面，关注局部城市出现的新增上市量的减少。少。据据1-81-8月信息系统数据，月信息系统数据，4040个重点城市中，有个重点城市中，有1818个个城市新增商品住房供给量减少，其中、杭州、苏州城市新增商品住房供给量减少，其中、杭州、苏州等等1111个城市批准上市的商品住房面积同比下降超过个城市批准上市的商品住房面积同比下降超过20%20%。新增供给

60、量的减少，将加大局部城市结构调整、新增供给量的减少，将加大局部城市结构调整、稳定房价的困难。稳定房价的困难。二是关注局部地区新开工面积的变化。二是关注局部地区新开工面积的变化。据国家统计局据国家统计局1-81-8月统计快报，局部省市商品月统计快报，局部省市商品住房新开工面积为负增长，如、某某、浙江商品住房新开工面积为负增长，如、某某、浙江商品住房新开工面积同比分别下降住房新开工面积同比分别下降15.1%15.1%、10.7%10.7%、7.8%7.8%。如新开工面积继续有明显下降，要做中长期如新开工面积继续有明显下降，要做中长期供求分析，防范在供求分析，防范在1 12 2年后因供给量减少引发供

61、年后因供给量减少引发供求矛盾，带来房价涨幅的反弹。求矛盾，带来房价涨幅的反弹。三是关注在建工程的资金链。三是关注在建工程的资金链。因商品房销售速度明显放缓，开发企业的资金因商品房销售速度明显放缓，开发企业的资金回收期延长，杭州等城市已经出现拖欠税款、逾期回收期延长，杭州等城市已经出现拖欠税款、逾期还贷现象。还贷现象。如果市场持续僵持，局部在建工程有可能因资如果市场持续僵持，局部在建工程有可能因资金链断裂而出现金链断裂而出现“烂尾，产生新的社会问题，并烂尾，产生新的社会问题，并可能影响金融平安。可能影响金融平安。四是关注商品房销售纠纷增长。四是关注商品房销售纠纷增长。局部城市已经出现因新推出楼盘

62、价位较低，引局部城市已经出现因新推出楼盘价位较低，引发周边以较高价位购置了住房者的心理不平衡，以发周边以较高价位购置了住房者的心理不平衡，以各种理由要求退房或进展经济补偿的纠纷增多，甚各种理由要求退房或进展经济补偿的纠纷增多，甚至出现集体上访现象。至出现集体上访现象。五是关注局部开发企业违规行为的抬头。五是关注局部开发企业违规行为的抬头。据南京、杭州等城市反映，商品房销售环节的一据南京、杭州等城市反映，商品房销售环节的一些违法违规行为重新抬头。些违法违规行为重新抬头。由于市场销售速度放缓，一些开发商为加快资金由于市场销售速度放缓，一些开发商为加快资金回笼，有的以许诺回笼，有的以许诺“售后包租返

63、销等高回报或让利售后包租返销等高回报或让利的方式实现销售；有的以产权式酒店或的方式实现销售；有的以产权式酒店或“分时度假分时度假等宣传方式，诱使消费者投资购房；还有的以通过等宣传方式，诱使消费者投资购房；还有的以通过“假按揭，骗取银行贷款。假按揭，骗取银行贷款。这些违法违规的行为的重新抬头，容易引发新的这些违法违规的行为的重新抬头，容易引发新的售房纠纷和矛盾，扰乱正常的市场秩序。售房纠纷和矛盾，扰乱正常的市场秩序。因调控的时间尚短，以上问题还只是局部城市因调控的时间尚短，以上问题还只是局部城市反映出来的初步现象，不应影响调控政策的全面贯反映出来的初步现象，不应影响调控政策的全面贯彻。彻。当前要

64、高度关注市场变化，密切跟踪、深入分当前要高度关注市场变化，密切跟踪、深入分析、加强监管、分类指导，既要防止调控工作的松析、加强监管、分类指导，既要防止调控工作的松动带来房价的反弹，也要注意稳定市场预期。动带来房价的反弹，也要注意稳定市场预期。三是，预售制下，商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差，给局部开发商虚假宣传、延期交房、货不对板等不标准行为留下了空子，也容易造成“烂尾等现象，不利于维护购房者权益。四是，预售使得开发商提前收款，侵占购房人贷款利息。0%20%40%60%80%100%196319681973197819831988199319982003开工前售出建造期售出完工后售出发企

65、业自有资金，难以实施工程成片开发。发企业自有资金，难以实施工程成片开发。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，商清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，商品房销售和预售是交易的不同形式，国际上大局部品房销售和预售是交易的不同形式，国际上大局部国家都不禁止预售，在期房销售过程中，购房者实国家都不禁止预售，在期房销售过程中，购房者实际上分担了开发商的一局部开发风险，相应地也获际上分担了开发商的一局部开发风险，相应地也获得了期房和现房的价格差异作为回报。得了期房和现房的价格差异作为回报。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，取国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，取消预售本质上是对愿意购置期房的消

66、费者消费权的消预售本质上是对愿意购置期房的消费者消费权的一种侵犯，有悖于房地产市场的良性开展。房屋预一种侵犯，有悖于房地产市场的良性开展。房屋预售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的，售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的，房屋预售制度的存留应以及是否成为主流应该让市房屋预售制度的存留应以及是否成为主流应该让市场去调节，而不应通过行政干预，否如此不利于市场去调节，而不应通过行政干预，否如此不利于市场制度的长远建设。场制度的长远建设。师范大学管理学院董藩教授认为，对于生产周师范大学管理学院董藩教授认为，对于生产周期比较长、价值量巨大的产品，有一个预售的过期比较长、价值量巨大的产品，有一个预售的过程或者有一个订购的过程也是很正常的，在西方程或者有一个订购的过程也是很正常的，在西方也是常见的。商品房预售存在的风险和不标准，也是常见的。商品房预售存在的风险和不标准，不在于这种方式的本身，只能是监管上的问题。不在于这种方式的本身，只能是监管上的问题。2取消商品房预售将减少市场供给量，影响房取消商品房预售将减少市场供给量，影响房价稳定。价稳定。一是削弱房地产市场后续供给能力。一是削弱房地产