万科年度财务报表分析

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1、NOB TH WESTERN POLYTECHNIC AL UHIVERSITY万科2014年财务报表简析学号2013438438姓 名 XXX学院航空学院专业飞行器制造时间2015.10.28摘要：房地产行业在过去的几十年里得到了前所未有的高速发展，这一规模庞大的产业 为中国GDP的增长做出了巨大的贡献。然而如今国家宏观经济发展速度放缓，2015年第三 季度GDP更是跌破7%。房地产行业作为中国GDP增长的重要引擎，“新常态”的出现 无疑将其带到了比以往不确定因素更多、面临的迷雾与挑战也更大的十字路口。从房地产企 业的财务报表中，可以对中国目前的房地产行业有更加直观的了解，也可以对房地产企业

2、现 存的运营模式存在的潜在风险有个更加清晰的认识，方便企业积极调整应对变化中的市场。 本文将对万科集团2014年的财务报表进行分析，通过一些财务指标来更直观地了解，国内 房地产企业的运营现状。关键词：房地产行业；财报分析；万达集团万达，作为中国房地产行业的翘楚，股市里的代表性地产蓝筹股，集团下辖近600家全 资子公司，在业内极负盛名。经营范围涉及除房地产业务之外的物业管理，兴办实业，国内 商业，物资供销业，进出口业务。本文将从万科集团的财务三大表、附注对其进行简单分析。 1.万科集团2014年财务状况资产附注五2014 年 12 JJ 31 日20B年12月31日流动资产：货币资金162715

3、,253375.9444365,409795.23衍生金融资产236,404.522.58-应收跋故3L894;071,S01.08土 07&969,78L3T预付款项429.433,125,588.5828,653,665.102.61其他威收故548,924,46|3,696.753415,31741.41存货6317726,3 7S.468.22331.133,223,278.99其他流动资产14,076,000,000侦也或童产会计464：805,697,453.1844 麟46,585,199.61非流动资产！叮供由售金融资产S180.000.002,572.245.86793长期服

4、权技资919.233,657.357.711031,42金708 34投资性房地产107,980,57614.5511,710.476:284 30困定资产112308351.663.13129,767.863.36在建工程121.833,480,60335913,666,7门.10无形资产13877,547,48232430,074.183 12L4201?6897835.80201,689.835 80长期待掉费用L5羽&999,0433463,510,505.21遂延所稗税资产L64,016,200.314.843,525762,051 95其他非流动资产176.679,072,047.

5、435.080.619:213.S2非流劫资产合计43,603,057,962.4-737458J38290.93资产总计508,408,755,415.654-79,205,323,490.54图1.万科总资产状况其中：2014 年资产流动率=464,805,697,453.18/ 508,408,755,415.65=91.42%,2013 年资产流动率=442,046,585,199.61/479,205,323,490.54=92.25%2014年较2013年略有下降，稳定在90%以上，充分说明公司比较注重资产的流动性，企 业发展向着“轻资产”方向靠拢。但流动资产里，存货账面价值为30

6、00多亿，主要存货即 其在建开发产品与拟开发产品，而近50%可实现一年内的收回变现。存货市场价值与可回收 金额的变动，值得企业持续关注并加强管理监督。非流动资产里，长期股权投资占比44.11%为最大，投资方向仍然集中于房地产行业。流动资产会计464,505,697,453.18442,046,585,199,51流劫负债会计3 45,654： 03071.8432&921,832,209.92图2.流动负债与流动资产2014年与2013年的流动比率均为1.34,说明企业的短期偿债能力不错。从长期偿债能 力来看，2014年资产负债率为77.2%，2013年为78.0%，下降0.80个百分点。万科

7、的资产 负债率总体发展趋势较平稳，说明企业运营较稳定，但一般资产负债率不应高于50%，而万 科的资产负债率远高于50%，这跟其经营销售模式以及企业运营管理有关，风险较大，建议 企业完善企业资金结构，多元化发展。同时，2014年所有者权益较上一年增加幅度为(115,893,616,919.97-105,439,423,398.63)/105439423398.63=10%，主要来自于盈余公积与 未分配利润。综上，万科资金运转不错，资产流动率较高，偿债能力稳定，财务状况较良好。2.万科集团经营成果万科近五年的年度报告显示集团实力不断扩张，净利润增长也十分地显著，利润表部分 信息如下：收入单位：亿元

8、1,6001,4001,2001,0008006004002000100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年0.0%2014 年2013 年变动额比例营业收入146,388,004,498.44135,418,791,080.3510,969,213,418.098.10%营业利润24,979,358,867.7824,261,338,387.14718,020,480.642.96%营业收入利润率17.06%17.91%利润总额25,252,363,233.4924

9、,291,011,249.30961,351,984.193.96%虽然营业收入利润率略微下降，但整体营业盈利能力还是比较稳定。另，万科近五年的 年度报告显示，房地产业务收入一直稳占营业总收入的96%，是整体集团收入的绝对重要 组成部分。房地产业务收入500.31706.471,015.801,327.881,435.30营业总收入 507.14717.831,031.161,354.191,463.88比率98.65%98.42%98.51%98.06%98.05%图3.2010-2014万科房地产业务收入与营业总收入趋势图从母公司与集团利润表可以看出，近几年来源于母公司经营的净利润占集团净

10、利润的 三分之一左右。值得注意的是，2014年母公司长期股权投资收益相比2013年增加了近40 多亿，大幅度增长313.78%。这些投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、 以股权转让方式实现项目合作而实现的收益相比。我们也可以从万科2014年报中“不断深 化合作经营，此类投资收益属于经常性收益，并非一次性所得”看的出来，在这样一个 母公司为投资型主体的企业当中，“投资”的“价值观与文化”，或许将会在集团未来的发 展之路上体现地越来越重要与深刻。3.万科的现金流量状况在2014年的现金流量表中，部分财务信息如下:项目2014 年2013 年变动率经营活动现金流入小计185,327,6

11、17,134.90175,676,750,862.045.49%经营活动现金流出小计143,602,798,021.54173,752,881,972.1517.35%经营活动产生的现金流 量净额41,724,819,113.361,923,868,889.892068. 80%投资活动现金流入小计6,809,543,766.562,277,785,558.18198.95%投资活动现金流出小计10,296,914,705.3910,232,202,753.030.6%投资活动产生的现金流 量净额(3,487,370,938.83)(7,954,417,194.85)-56.16%筹资活动现金

12、流入小计37,515,558,107.9455,128,099,411.36-31.95%筹资活动现金流出小计57,132,809,613.1757,185,744,989.350.09%筹资活动产生的现金流 量净额(19,617,251,505.23)(2,057,645,577.99)853.38%其中，经营活动现金现金流量的净额主要由价值750亿的存货变动引起。筹资活动产生 的现金流量净额主要有由企业短期借款减少140亿元造成。综上，万科的整体经营状况良好，比较稳定，短期偿债能力也较强。由于行业的特性， 其中流动资产里存货占大，计提减值的可能性也较大，需要对存货的账面价值与可变现净值 之

13、间的差异进行密切关注，并且积极做出相应调整应对措施。并且，资产负债率较高，投资 方向没有实现明显的多元，都是公司面临潜在风险。住宅开发虽然仍是巨大并且可持续的产 业，但房价单边高涨的时代已经结束。如何探索、开发并且布局新的商业模式，无疑成为囊 括万科这样的行业巨头在内的房地产开发商的重要命题。同时，一二线城市的行业激烈竞争， 也已经昭示企业需要推陈出新，主动积极应对。再者，移动互联网带来的信息时代以摧枯拉 朽的方式，昼夜不停地改变着世界。由于电商的迅猛发展，已经给房地产整个商业运营环境 带来了不景气。市场经济纵然不会因为一个新的信息传递方式与途径的出现就被社会淘汰， 但如何能在这样更迭速度越来

14、越快的时代，稳站一个强有力的立足点，走在时代发展的前列， 主动积极地改变，寻求大企业的“创新创业”之路，探求能立于多重竞争与压力环境中的商 业途径，必然是继续保持与稳固市场地位的王道。我们并不能简单地从几行数字中推测出来，房地产行业中的领航者已经有意向将投资重 点着力于长期股权投资，来提高公司的投资回报率，但这一点却值得关注。万科和保利的年 报显示，公司的管理层已经积极意识到，现如今的大商业环境背景下，对改革创新需求的迫 切程度。而两家企业将仍然立足房地产这一主业，万科开始积极探索将房地产行业与互联网 积极对接的新的商业模式与发展战略，而保利则是着眼于海外项目的开发拓展与开创以房地 产为核心可以实现顺利融合的周边产业。总之，不论各个企业对现在风云变幻的商业环境在筹备怎样的发展计划，房地产行业的 整体规模膨胀时代已经要告一段落，纵然房地产行业的根基很牢固，但只有选择与积极变化 的市场相适应的经营模式，才有机会在竞争中脱颖而出，避免在这样风云变幻的商业世界被 迅速颠覆。