物业管理安全注意事项课件

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1、物业管理安全注意义务题纲：1.安全注意义务从合同法到侵权行为法2.一般安全注意义务的理论3.安全保障义务的法律规定4.管理服务的安全注意义务范围管理服务的安全注意义务范围5.违反义务的“四个方面”和“两种责任类型型”?物业管理的安全注意义务也就是经营者的安全保障义务，由于这个义务决定管理过程中出现的人身损害需要承担责任。安全注意义务=安全保障义务（法律的表述）通常表述为“安全注意义务”的原因：?物业服务主要是管理过程的安全注意?保障人身安全是物管行业忌讳?安全注意义务理论是安全保障义务法理基础一、安全注意义务从合同法到侵权行为法人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分为：?违约之诉?侵权之诉?“违约之诉

2、”法律适用是合同法，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。?“侵权之诉”法律适用是侵权行为法侵权责任是行为人违反一般性义务（侵害绝对权，如财产权、人身权）的法律后果。2002年，提交全国人大的中华人民共和国民法（草案）第八编侵权责任法表明：侵权行为法立法程序刚刚启动案例一“银河宾馆案”?一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆严重失职，应当承担侵权责任，1999年向法院起诉，索赔133万余元。?一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视，确保您的人身安全”的承诺，应承担违约责任，故酌情判令被告赔偿原告人民币万元。?二审法院认为，宾馆未履行对王某

3、的安全保护义务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾馆不负有侵权责任。案例二 笔架山庄案?98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院起诉，以物业公司侵权提出索赔 139.36 万元。改为诉作为违约，索赔 42.85万元?一审判决，认定根据物业合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，成为此类合同的附随义务。物业公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到违约

4、的损失，违约赔偿酌情定为 10万元。案例二 笔架山庄案?二审判决，合同的约定、法规的规定均明确排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应当将该内容作为合同的附随义务。若视为附随义务，该附随义务的责任比物业合同中的主义务责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。撤消原判。这两个案共同的特点：1、把安全保障义务作为合同约定义务，追究违约责任。2、订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任。3、合同义务应但当符合合同的诚信等价原则。4、将从“侵权之诉”改为“违约之诉”。最高人民

5、法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（法释200320 号）?从事经营活动或者其他社会活动的人负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务【发布日期】2003-12-28【生效日期】2004-05-01?最高人民法院的司法解释出台后，安全保障义务实际上成为法定义务。未履行义务的不作为，应当承担侵权责任。?人身损害赔偿从“违约之诉”转到“侵权之诉”。侵权责任的赔偿金（第十七条）?医疗和误工费用，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费。?伤残赔偿费用，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理

6、费、后续治疗费。?死亡赔偿费用，包括抢救医疗费赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。侵权责任归责原则?过错责任原则?无过错责任原则（过错责任推定原则）?公平原则二、一般安全注意义务的理论“冤有头、债有主”传统观念?这句俗语简洁而直接地反映了传统权利保护观的内涵，这种观念认为:损害应由侵害行为的实施者来承担，这是天经地义的道理；而与损害事实发生有关的其他人、事只不过是偶然存在的因素，没有必要在模糊的事实关系中再去寻找是否还存在其他的责任人。传统的民法理论以下三种不作为行为承担侵权行为责任:1.依法律规定应当作为而不作为;（违

7、法）2.依契约约定应当作为而不作为;（违约）3.因先危险行为发生防范危险的作为义务而不作为。（危险行为）一般安全注意义务的要求：从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，应当采取必要安全措施，以保护他人免受损害。违反此项一般安全注意义务要求导致损害结果发生，虽无法律明确规定的作为义务或者合同约定的作为义务，或者合同约定的作为义务，安全注意义务人仍应当为自己的不作为行为承担民事责任。一般安全注意义务要求主要的类型:1.先行为肇致危险的防范义务，如驾车撞人，纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟，应为加盖或采其他必要措施。2.开启或者维持某种交通或交往的危险防范义务，如寺庙佛塔楼梯有缺陷，

8、应为必要警告或照明;在自家庭院举办酒会，应防范腐朽老树压伤宾客。3.因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。如经营旅馆饭店，应注意清除楼梯油渍，维护电梯安全，照明通往停车场的道路，防止发生危险等。三、安全保障义务的法律规定消费者权益保护法?第十八条经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内

9、的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。解释中只列举“住宿、餐饮、娱乐”三个行业，但后面一个“等”字把从事经营活动的经营者和其他社会活动的组织者都概括进去，成为承担义务的主体。在无法确认侵权人或者侵权人没有能力承担赔偿责任的情况下，旅馆、银行、列车的所有者或者经营者尽到保

10、护义务的，不承担责任；未尽到保护义务的，应当承担补充赔偿责任。侵权责任法（草案）第六十五条对侵权损害赔偿规则体系的完善具有重大意义承担安全保障义务的法理依据：1.收益与风险相一致的原则；2.危险控制理论；3.从经济学角度来看，由经营者承担安全保障义务更加具有经济性；4.从社会学角度看，根据现代公司法社会责任理论，经营者是强势群体，应尽到安全保障这一社会义务；5.从世界立法思潮来看，让经营者承担安全保障义务是符合世界立法思想潮流的经营者安全保障义务的性质：(一)以法定义务为基础经营者的安全保障义是法律上的基本义务，只是对经营者的最低的要求,它有一定的限度和范围。经营者单方面承诺自己的义务高于法定

11、义务而为相对人默示接受者,应当认为存在相应的合同约定。(二)以积极作为义务为原则消极不作为行为往往构成对其安全保障义务的违反。负有积极作为义务但不积极作为而致人损害者,谓之消极加害行为。既违反法定义务又违反约定义务,出现责任竞合的情况，受害者有选择的权利。社会活动组织者应当注意解释还加入了“其他社会活动”，一般把这个解释为组织者，这种社会活动也包括先行为这种类型，因为我们所理解的一般社会活动注意义务是把所有这些类型包括在内，社会活动组织者也是承担义务的主体。案例三“驴友”死亡事件索赔案?陈某在网上发帖人组织自助游，一次每人60元的AA制活动，因为遭遇山洪暴发不幸遇难的受害者家属，向12名自助游

12、组织者和同伴索赔35万元。?法院一审判决认为，发帖人陈某、死者以及其他名“驴友”都负有不同程度的责任。判发帖人承担的责任，死者和其他驴友 分别承担和的责任。旅伴必须集体 家属赔偿21万元，其中发帖人要承担万余元赔偿。四、管理服务的安全注意义务范围四、管理服务的安全注意义务范围安全注意义务范围与物业管理的服务内容和事项有关，一般是 共用部位、共用场地、共用设施设备维护管理，绿地养护，车辆停放、秩序维护和安全防范。有些还包括会所、文体活动设施等。物业管理的场地设施，具有“准公共场所”，即面向是非特定的使用人。对安全防范标准要比一般家居安全高。而且公共场所的特殊侵权责任诉讼中的要承担无过错责任。第十

13、六条下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（一）道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的；（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。前款第(一)项情形，因设计、施工缺陷造成损害的，由所有人、管理人与设计、施工者承担连带责任。民法通则：?第一百二十五条 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。?第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造

14、成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。案例四 不特定人使用场所认定为“公共场所”?原告去某公司办事后出来，时逢被告正在对其该层进行二次装修施工。通道地砖下落打磨墙壁的滑石粉，没有任何的警示标志，导致原告滑倒受伤提出赔偿。?一审法院认为，本装修地点自己所有的房屋，其不同于一般意义上的公共场所、通道。原告未谨慎造成摔倒，其责任不在于被告，驳回的诉讼请求。?二审法院认为。该楼层出租给被上诉人等单位从事经营活动。大楼及该楼层并没有禁止人员进出和通行的规定，且租赁房屋从事经营活动，其经营场所必然会有工作人员以及客户等人员出入，该楼走廊也是提供给公众通行的，应该

15、属于公共场所。被上诉人辩称走廊不是公共场所的理由不能成立。?被上诉人在该公共场所进行装修，应当采取充分的安全保障措施并设置明显的警示标志。没有证据证明警示牌是在事发前由被上诉人。因此，对被上诉人认为警示牌系由其在事发前设置的主张，不予采信。被上诉人在公共通道内施工，没有尽到足够的安全防范责任，对此存在过错，应当对上诉人受到的损害承担主要责任。上诉人作为具有完全民事行为能力人，应当有在施工现场小心谨慎的意识，因未足够谨慎造成受伤，应当承担次要责任。由被上诉人负担70%，其余30%由上诉人自行负担XXXX(事情)出现，被告应当做XXXXX.但被告不采取任何措施，未尽到“善良管理人”的注意义务，应承

16、担相应的法律责任。“善良管理人”之注意?在我国民法中没有“善良管理人”的规定。何谓“善良管理人”的注意?从经济学角度看，无非是理性经济人概念的翻版。?从法律上看，“善良管理人”之注意来源于罗马法，他要求行为人管理他人事务，不是站在一般普通人的立场上，而是要站在一个有相当知识经验人的立场上的注意义务。这种“善良管理人”所承担的义务要求比较高，它不以行为人的主观意志为标准，而以客观上应不应注意为标准。管理服务者有义务主动作为以下：1.在与自己有责任的领域内检查发现危险源；2.及时排除危险源；3.排除不了的，设置障碍隔离危险源；4.无法排除的，也无法隔离，采取措施降低危险性。5.设立危险警示标识。物

17、业公司管理的场地设施，除了开放给业主或其他人使用的外，还有部分是不开放区域。如配电房、机房、封闭的天台。如存在疏于管理发生人身损害，也要承担责任，特别是未成年的伤害。案例五管理库房未锁，油漆罐被小孩拿出点着造成伤害，物业公司承担部分责任案例六天台门未锁好，小孩进入从玻璃采光井摔下受伤，物业公司承担责任五、违反义务的五、违反义务的“四个方面四个方面”和和“两种责任类型两种责任类型”违反安全保障义务的“四个方面”：1.设施设备未尽安全保障义务2.管理服务未尽安全注意义务3.防范制止第三者侵权未尽安全保障义务4.对儿童未尽安全保障义务。案例七“超市坠落案”（设施安全）超市室内装修人工草坪使用石膏构成

18、一种“先危险行为”。案例八 措施不当、管理不善?某小区内档风架被大风刮倒后砸在一辆小客车后车窗处，横卧于小区道路上。小区保安发现后，在小客车一侧放置了两个警示筒予以警示。一位患有高度近的业主途径此处被档风架绊倒，造成十级伤残，将物业公司告上法庭，虽然物业公司在档风架倒塌后设置了警示筒，但警示筒设置的位置与被刮倒的档风架有一定距离，未能起到足够的警示作用，故其应当承担采取措施不当、管理不善的责任，赔偿原告部分经济损失。原告在行走中未注意到障碍物，故对其摔伤的后果亦应承担责任。案例九 第三者侵权未尽安全保障义务?“东海花园索赔案”?“信托花园索赔案”。解释规定了经营者安全保障义务的两种责任类型：?

19、直接责任。?补充责任。一、直接责任。构成要件：1.经营者从事经营活动引起正当信赖，例如信赖其环境设施的正常利用符合安全性要求。2.损害发生于经营者的危险控制范围。3.对发生损害的潜在危险经营者能够合理予以控制。4.损害结果的发生没有第三者责任的介入。二、补充责任。构成要件:1.第三人侵权是损害结果发生的直接原因。2.对第三人的侵权未尽必要的防范和合理控制义务，即不作为。3.第三人侵权与经营者未尽安全保障义务发生原因竞合;此种原因竞合系作为行为与不作为行为的原因竞合，它表现为如果经营者尽到作为义务，通常能够防止或者制止损害结果的发生或者扩大。符合以上要件的，经营者应当承担补充赔偿责任。谢谢各位！