房地产项目建议方案

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1、项目建议方案总目录总目录contentscontents环境趋势与分析环境趋势与分析项目定位及策划项目定位及策划建筑理念及风格建筑理念及风格方案建议方案建议大西安战略定位大西安战略定位：西安将在未来西安将在未来1010年内铸造成为拥有年内铸造成为拥有10001000万人口的巨型城万人口的巨型城市，成为中国中部中心政治、文化、经济枢纽。市，成为中国中部中心政治、文化、经济枢纽。西安正快速地推进经济建设，将定位为西部最发达的产业加工区、高新技术区和智西安正快速地推进经济建设，将定位为西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区，远景发展目标是成为世界级的科技产业基地；力密集区，远景发展目标是成为

2、世界级的科技产业基地；未来的西安将涵盖西安市和咸阳市的规划都市未来的西安将涵盖西安市和咸阳市的规划都市人口人口12801280万人，人均总产值目标万人，人均总产值目标1000010000美元；美元；城区规划将组团发展：城区规划将组团发展：9191平方公里唐皇城为商业、旅游综合区，凸显城市的特色；平方公里唐皇城为商业、旅游综合区，凸显城市的特色；8 8个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称“五区一港两基地五区一港两基地”，分别是：，分别是：国家级国家级西安高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区【国家高新技术产业标准化示范区国家高新技术产业标准化示范区】

3、国家级国家级西安经济技术开发区西安经济技术开发区西安西安曲江曲江新区新区【国家级文化产业示范区国家级文化产业示范区国家级生态区国家级生态区】西安西安浐灞浐灞国家级生态区国家级生态区【国家级水生态保护与修复试点国家级水生态保护与修复试点】西安沣渭新区西安沣渭新区【陕西省陕西省西咸新区西咸新区西安管理部分西安管理部分】西安国际港务区西安国际港务区【20102010年中国十佳物流园区年中国十佳物流园区】西安阎良国家航空高技术产业基地西安阎良国家航空高技术产业基地【国家级陕西航空经济技术开发区国家级陕西航空经济技术开发区】西安国家民用航天产业基地西安国家民用航天产业基地【国家级陕西航天经济技术开发区国

4、家级陕西航天经济技术开发区】西安名片：西安，举世闻名的世界四大文明古都之一，国际化大都市，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。中国航空航天城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市中国最佳管理城市中国最具幸福感城市 中国最关爱民生的城市 节水型社会建设示范市中国国际形象最佳城市倾国倾城：最值得向世界介 绍的中国名城政府满意度最佳城市奖新城区区位优势：新城区位居城东北部，跨越明城墙，形成城内城外两部分，东沿铁路专用线与灞桥为界，南依东大街永乐路、建工路与碑林区、雁塔区毗邻

5、。北连龙首北路与未央区结壤，西以北大街与莲湖区相连。交通便利交通便利，通讯发达，地理位置优越。北连西安至铜川高速公路，直至革命圣地延安，东接西潼高速公路，直趋蜚声中外的秦始皇兵马俑博物馆。西安火车站西安火车站、陕西省西安长途汽车站坐落其内，是迎接中外、贵宾的“大客厅”和出入西安的陆地“口”岸。火车东站是西北重要的物资排列组合铁路枢纽。五个汽车客运站和三个货运站，发往全国90多个大中城市。被誉为第二欧亚大陆桥的陇海铁路桥横穿而过。商贸业商贸业：由于独特地理位置和成熟的市场环境，使新城区成为西安商贸业最繁华区域之一。以解放路为轴线，以东西五路为两翼的市内商贸区，形成了以金融商贸、交通、信息、餐饮、

6、休闲娱乐为一体的代化商务中心，辐射周边六条街道，包括名优小吃、土特产品、品牌服装、旅游商品、书刊批发、文化音响等，各具特色。民乐园万达广场西安阳光国际大酒店、民生百货大楼、西安图书大厦、钻石广场、天顺大酒店等大批现代化商业遍布解放路两边，被称为西安的“不夜城”“南京路”。楼宇经济楼宇经济：新城区发展经济的一个新亮点，将按照推介一批、盘活一批、建设一批的思路，立足区内楼宇资源，完善服务功能，使房地产开发有一个较大的发展。目前，目前，在城外形成了以康复路批发市场为主轴，长乐路、长缨路为两翼的“工”字型专业市场批发群，共有专业市场99个，在西北五省乃至全国有很强的吸引力和辐射力。目前目前，城区建设生

7、机勃勃，大明宫御道拆迁安置工程，为旧城改造提供了一个成功的典范，随着御道保护项目的建成，市民将可穿过丹凤门、跨越龙首渠、走过下马桥、直达含元殿，昔日御道两旁的金吾仗院、东西朝堂，将被仿唐建筑、旅游服务设施所代替。解放路解放路“名片名片”：提及近代千年古城的重要窗口之一，提及雄霸西北40余载的商业聚集地，提及近代著名“满城”的裂变中心无不让人想起曾被异口同声地称为西安“名片”的解放路来。“解放路”位于西安市火车站与大差市之间，全长约1.9公里，是西安市的中心城区之一的主要干道，北倚大明宫，南望大雁塔，与和平路、雁塔路构成了我市的城市主干道。紧邻西安火车站和汽车站，沿路辐射11条东西向城市支路，4

8、0多条公交和旅游线路汇集于此。昔日辉煌：它凭借历史形成的商业基础，在上世纪八十年代末以前的五六十年间何其辉煌！解放路，在那样的一个历史坐标上，它铸就了一个传奇，一个让西安人曾无比向往的购物天堂，一个飞遍古城内外享誉大西北乃至全中国的商业神话，是整个西安乃至西北地区近代商业发展的完全缩影 唐皇城复兴计划:保留古城记忆，延续历史文脉，西安市2007年启动实施“唐皇城复兴计划”，以保护、恢复传统街区，进行城市改造，包括解放路在内的一大批特色商街重兴，成为皇城复兴的代表。“解放路”紧邻西安火车站的解放路，上个世纪50年代到90年代中期曾经谱写了一段商业繁华的传奇，成为西安的名片，如同北京的王府井，上海

9、之南京路，感同金银的财富象征。近10年来却走上一条停滞不前，甚至萧条衰败的路途，令人扼腕。由于历史变迁与城市改造及其它应势而起的商业发展新态势等诸多因素，使解放路商业区发生了根本性变化，致使这一闻名遐迩的商业巨星陨落了，神话随之破灭，让人向往的购物天堂也坍塌了而作为神奇传说也淡出了众多人的记忆。解放路综合整治改造：在全社会经济大发展的背景下，解放路由于缺少科学的整体规划指导和商业地产的经营理念，沿线商业发展失衡，城市配套落后，大量棚户区依然存在，直接影响到解放路地区经济的协调发展，整体落后于我市其他几个主要商业街区。重振解放路雄风，使其焕发新时代商业文化生机的历史重任摆在面前。鉴于此，市委、市

10、政府多次召开专题会议，研究确定解放路的整治改造问题，将其确定为我市重点项目，并纳入唐皇城复兴的整体规划当中。同时，解放路的综合整治改造也成为新城区以“四带”建设为重点，加强产业结构优化升级，提升第三产业发展水平的重要举措。解放路综合整治改造：解放路的综合整治改造，情况复杂，且改造范围为解放路全段，东至尚俭路、西至尚德路，改造面积近2平方公里，总面积230亩。综合改造主要有三方面：一是棚户区的拆迁改造和建设。解放路棚户区总占地229.86亩，其中代征部分73.36亩，可腾迁开发土地11块156.5亩，拆迁总费用19.2亿元。二是对现状建筑的同标准、同风格的立面改造和业态引导。三是对交通、公用事业

11、等城市功能配套进行前瞻性升级改造等。三问原则：“解放路”肩负历史重任，铸就一个新的传奇，为创建人文西安、活力西安、和谐西安增添夺目亮色。解放路新的神话已然遵循他们独具特色的“问情、问需、问计”三问原则，即“政府主导、策划先行、市场化运作”与“统一规划、统一建设、同步实施”的总体思路，乃至注意“聚人气、拢商气”的每一细节等诸多方面超越以往时代局限与惯性思维，在实事求是与扎实苦干的精神推动下，开始续写新的辉煌。愿景：商气是根本 科学求发展 目前 西安已形成较有特色的商业街40多条，涉及商业、餐饮、电子信息、服饰、旅游、休闲等行业，其中西大街、书院门特色商业街已成为西安的标志性符号。解放路整体综合改

12、造 不仅仅是街道建筑环境等方面的硬件改造，还要做到“商气”这一商业文化街的软件灵魂方面的恢复。不但要环境美，而且要人气足、商气旺。这是解放路综合整治改造的根本。聚拢“商气”实现解放路科学发展，重焕生机，达到“城优业盛”。项目简介：项目简介：西安印象第一站-西安台湾风情岛项目区位：项目区位：项目位于解放路以西，尚德路以东，西七路以南，西六路以北，占地约为45亩（29970），总建筑体量约20万方。案名：西安台湾风情岛释义：项目基本情况：位置：解放路以西192m，尚德路以东195m，西七路以南197m，西六路西北201m占地面积：约45亩建筑面积：规划15-20万，地下2层地上可容纳8层高建筑土地

13、性质：商业限高：建筑高度小于33米项目中的“书林大厦门面”为文物，予以保护，不得拆除项目愿景：振兴解放路商业街，打造具有台湾风情的文化旅游高档商业街区，让西安人和外来游客享受到更加特色鲜明、丰富多样的商贸、旅游服务。浓缩西安与台湾地方特色精华，小吃、风味、品牌等商业，打造解放路文化商业街区；以“民俗、民生、民乐”为主题，集购物观光、休闲娱乐、品味、读书以及商务会所为一体的商业街区，成为解放路金街“龙眼”，西安市最为耀眼的璀璨明珠。市场定位：面对西安市众多的公务、商务白领阶层，将其打造为古城具有一定档次的购物天堂，使解放路商业中心既是消费中心，也是文化中心，时尚中心。项目环境分析：解放路区域内经

14、营的多为初级商业，规模小、档次低，各自为战，没有明显的产业特点，无法形成合力发展，缺乏竞争力和活力；城市规划落后，建筑形式散乱，城市面貌陈旧。由于缺乏整体策划定位，解放路沿线建筑外观既有解放饭店，解放大楼、省外办等仿古风格的建筑，也有民生大楼等现代商业建筑，建筑形式、色调、红线控制不统一，违章搭建现象严重；城市聚集棚户区与新建建筑并存，经统计，改造前的解放路地区共有大小棚户区13个，总面积达390余亩，这些棚户区将大型商业网点分隔，形成“商业断流”现象，严重制约了解放路地区的经济发展。项目区域小结：解放路核心商业区；周边交通多渠道，配套运输完善，客流吞吐量巨大；原始商业分散、规模小、档次低，趋

15、于传统，各自为战；新型商业综合体购物中心正在入驻；目标客层分析：项目周边居民 周边居民日益提高的生活水平和日渐强大的购物能力和消费能力，有更多的资金用于商业消费；解放路唯一一家文化主题定位的商业街区，特具台湾宝岛文化特色，集西安特色定位和一站式的服务，吸引本地消费者；外来旅游人群：西安作为著名的旅游城市，火车站、汽车站巨大的客流为本项目带来大量的消费人群；项目SWOT分析：项目优势(Strength)位居解放路核心区域，交通极为便利；紧邻西安火车站、西安长途汽车站两大陆路口岸，客流吞吐量巨大；规模大，可塑性强；四面临街，项目展示性好；紧邻革命公园，环境较好。项目SWOT分析：项目劣势Weakn

16、ess：棚户区改造规模大，成本高，改造工程影响项目入市时间；文化产业市场关注度低；现有商铺多以批发为主，品质不高，因靠近火车站，小商品及旅游纪念品居多，但不成规模，没有整体管理导致假冒伪劣商品居多，影响口碑。项目SWOT分析：项目机会Opportunity:政府以解放路为中心大力打造“皇城复兴计划”；市场空白，西安缺乏大型中高档的文化商业街区，区域格局提升市场需求；西安没有以台湾风味为商业概念的旅游商业街区，以“台湾成品”书局的文化产业概念提升原西安书林批发市场的品味为西安市民带来新的亮点；项目发展关键词：项目定位：以解放路“皇城复兴”计划为契机，整合本土特色商品、引进多元化商业形态，提供包括

17、休闲、娱乐、餐饮美食、酒店住宿、零售为一体的旅游型综合商业。高档文化休闲街区，动中有静，静中有动，一站式体验商业街区，主打高端文化概念，包括古玩、字画等，能吸引外国友人停留、观赏、采购，是西安和台湾物品及特色的浓缩，外地人来这里一站式采购、品味、驻留。定位说明：打造本项目为西安旅游购物代表性商业，第一时间向来到西安的海内外游客展示西安的本土文化、商品；以酒店住宿、休闲美食、文化娱乐为中心，为来到西安的游客及本土市民提供一个休息、放松、饱尝美食的商业中心；引进台湾多元化产品，让游客和本土市民在西安这个国际化都市感到到本土以外的产业商品；引进台湾最大书店：成品信义店打造阅读生活博物馆。项目规划概念

18、：第一时间感受西安特色，打造街区特色，体现古都魅力与现代人文交相辉映的景色，做“十里长街灯火阑珊解放路”精致文章；近距离接触台湾文化，引进台湾成品阅读生活馆，以台湾风情为主题的文化特色商业布局，云聚台湾本土高档餐饮、音乐餐厅、动漫餐厅、运动餐厅，咖啡主题馆，原住民生活馆、时尚精品馆，结合西安地方小吃构建风味小吃城，；项目规划概念：便捷商住酒店，按国际五星级标准装修，集商务，娱乐，度假为一体的新型多功能商务酒店，提供二十四小时的商务及秘书服务。娱乐、休闲、潮流购物，成为“西安中外游客的中央商业游憩区、西安市民休闲娱乐的中心区域、西安中华文明圣地的一个节点、中国历史文化名城的典范，中国台湾的风情在

19、线”。项目规划概念：规划：按照层高4米高的商业场地，可以设计到8层楼高，有足够的空间和概念往里面融入，地下一层做小吃城，地下二层做停车场，地面主打文化内容，有景观，假山环水、步行环境，休憩长椅等，做的是商业，卖的是文化产品。项目区块规划：一、西安印象主题 企划概念-皇城文化汇集地 商品概念-特色旅游商品、手工艺品、西安特色美食、古城文化展示 二、台湾名品区:企划概念-海峡文化体验者 商品概念-诚品书局、文创产品、台湾拌手礼、台湾美食文化产品、台湾拌手礼、台湾美食三、商旅酒店四、娱乐、休闲、潮流购物中心 企划概念-休闲潮流生活的提案者 商品概念-品牌零售、影院、网络会所、潮流商品影院、网络会所项

20、目规划建筑建议：建议以步行街的概念进行建造，以规划主题区分布建筑多幢建筑，开阔式的步行街形式，更便于游客观光购物，内设文化广场，以聚客休息；建筑风格应以古城建筑为主调，体现西安作为历史古都的文化特色，融入现代元素，突出新经济形式下科技与时代发展的格局，外立面与众不同，做到古而不旧-新而不洋。以空间和造型的特性为出发点，依据形态简洁完整的平米构图，形成层次丰富，色彩鲜明的建筑造型。与整体解放路遥相呼应，突出表现本项目建筑的个性化特征。方案设计参考：功能分区：本设计在保留“解放图书大厦”原有建筑发基础上，对项目块进行集约化规划设计，依据项目指向型商家的特性在底层部分划分为“九大功能区域”，各功能区以“井”字道路连接，形成极具历史文化色彩的“里坊”风格。以“里”作为经营业态类别的划分，形成整体中的类别性；地下三层为地下停车场，满足解放路区域停车难的问题，完善项目作为综合体商业的建筑配套；地下二层至地上五层为营业性用房，以向下延伸的设计思想，保障在有限的地块及城市限高的规范条件下能够最大化的增加建筑体量。前置景观广场：沿原解放图书大厦与新建群体间设计中型城市公共景观广场，总面积达3700通过硬质铺地与绿化景观的结合，在商业裙楼的围合中形成适宜人群停留集散的开敞公共空间，同时与沿城市道路景观带的绿化广场呼应，形成完好延续。参考规划建筑模拟分布：方案1 方案2 谢谢观赏！