厂房出租知识

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1、E房工业厂房部厂房租赁培训问答1、出租应具备哪些条件?根据国家有关规定，厂房房屋出租应当具备以下条件： 有合法的产权证件； 共有产权，须提交共有人同意的证明； 将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明； 将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明； 房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。以下8种情况的房屋不准出租： 凡新建住宅，在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房 屋权属唯一的证件，不具备房屋所有权证”的房屋不准出租。 产权属于二人以上共有的房屋，在共有人意见不一致和产权权属有争议的情况下，不准出租。 未签订书面

2、房屋租赁合同（租房用途、租期、租金、租赁双方的权利义务和违约责任等）和未办 理房屋租赁登记备案手续的房屋不准出租。 承租人住用房管部门的公有房屋或是其他企事业单位自管房的房屋不准转租、出租。 未经原出租人同意，承租人现住的全部或是部分房屋不准出租。 已经抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前不准出租。 未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的无证房不准出租。 有倒塌危险的破旧房屋或是临时性建筑不准出租。2、厂房出租合同该注意哪些问题一、明确出租方、承租方的主体资格。出租人应当是对厂房拥有产权或者是法律上认可的房屋合法代管人 或权利人。有些厂房的产权归属于上级公司或集团公司，企业只享有使用权

3、，因此企业在出租时必须征得 上级公司或集团公司的书面同意。承租人如果是企业，出租人必须查验承租人的营业执照、相应的生产经 营资质证书、生产经营范围等。承租人如果是个人，出租人应当查验承租人的身份证，并对其资金、信用 等情况进行了解。二、双方应当签订书面租赁合同。租赁合同的条款应包括：双方的名称、住所；厂房坐落、面积、附属设 施；厂房用途；租赁期限、租金数额、支付方式；违约责任及争议解决途径等。三、租赁合同履行中的注意事项：租赁厂房从事生产经营活动的，应当符合原规划设计的使用性质、安全 生产条件和防火等级，未经有关部门审核同意，租赁双方均不得擅自改变租赁厂房的生产使用性质。承租 方应当在核准的经

4、营范围内从事生产经营活动，其营业执照按规定进行年检后，将营业执照的复印件送交 出租方备案。另外，承租人在租赁期间转租厂房的，如果原租赁合同中约定可以转租的，那么根据约定处理。如果对 转租没有约定的，承租人转租厂房应当取得出租人的书面同意，否则出租人有权解除租赁合同。在转租过 程中承租人和次承租人也要签订安全生产管理协议，明确生产、消防等安全管理职责。3、租用的厂房是否要交土地使用税土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人 或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由 共有各方分别纳税4、关于租厂

5、房租赁期间责任常识说明1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方 通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房 及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、 养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事

6、先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的, 则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行5、八种方法识别厂房真假产权证近期在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象，一些不法人员非法伪造和使用房屋权属证书。专家介绍， 辨别真伪产权证有8种方法：一看封皮；真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目。假产 权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。二看纸张；真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其 识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张 光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响

7、声。假的纸张则手感稀松、柔软。三看防伪底纹；真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权 证很难做到颜色深浅、色彩的统一。四看发证机关盖章；真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的某某市房产管理局行政公章。而假产 权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。五看注册号；真证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册 号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。六看缝制；真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。 七看附记；真产权证第三页中附记一栏的内容包

8、括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些 为空白。八看图纸；真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度6、企业租厂房装修产生的费用问题 公司租来的生产厂房要进行整修,重新布电线,铺地坪,做隔断等等,这些基本上都是承包给不同的人做的,在 施工期间应怎样做账?做什么科目合适?施工完成后要怎样做账?能算作是固定资产吗?1. 不能做固定资产,这不属于融资租入固定资产 ,而是属于经营租入固定资产 ,从问题中可知,生产厂房每月 付租金时,进入制造费用2. 厂房租进时,要进行装修,并不是立即投入使用,所以目前所付租金和期间发生的装修费用全部在长期待摊 费用中

9、进行归集.3. 厂房装修好后,投入使用时,再摊销长期待摊费用,进入制造费用.注: 上面的长期待摊费用,合理的做法是厂房租赁期间,进行平均分摊,如厂房租赁期为5年,那上面的长期待摊费 用就要分五年进行摊销;但在实际工作中,往往不会按租赁期间来摊销,一般摊 2-3 年（指比较大的金额时）.7、企业租厂房该注意的五个重要环节承租人在租房的过程中必定要经历找房、定房、签合同、入住几个过程，但在其中又有许多复杂的环 节需要注意，给承租人以下五个方面的建议： 选择适合的租赁方式：租房有两种选择，自己（包括通过熟人、网上等）或委托中介公司。自己找相对花费时间长、耗费精力大，需要不停地通过各种渠道找房、联系、

10、约时间、看房、选房，如果 进行顺利的话可在 1 个月左右完成，但很有可能出现各种租后风险。而对于那些没有多余时间和精力自己找房的人，选择委托具有专业资质的中介公司来操作就更为适合 了。当然相对前者你需要支付一定的中介代理费用。顺便说一句，一般情况下年底是一年中租赁的淡季，此时租金价格会低些。如果再选择了“包租式厂房”， 那么在享受不收取任何代理费的同时，还会略低于普通租赁的市场价格。房屋价格的商定 不论选择什么渠道，几乎不会有人二话不说地同意业主或中介公司开出的房屋价格，这就将涉及租赁 价格的讨价还价。一般情况下根据不同区域、物业性质、付款方式等多重因素，租金价格会小有降低，但 大多不会超过市

11、场平均价格的 10%。绝大部分租房者（尤其是夫妻、情侣）在长期租房的过程中，自身已经添置了一些基本的家庭用品，如电 视、冰箱、洗衣机等，那么在与业主讨价还价的过程中就可以要仔细揣摩房屋租赁合同的各条款为了确保房租稳妥地交到业主的手里，承租人必须查验业主的合法身份证明和权属证明，并作为租赁 合同的附件，在签订房屋租赁合同前，其中的条款应仔细揣摩，必要时可请专业人士或律师来协同签 订。物业交验马虎不得，应作为合同附件 在房屋租赁合同签订的同时，物业的交验非常重要。中介公司在操作中会提供一张物业清单作为 合同的附件且注明损坏程度，如果是自己找的房那更要注意此类事项，如记录下水电气三表的具体数值、 内

12、部电器的使用情况、业主暂存物品的状况数量等，并作为合同附件一一说明，以便减少入住后的麻烦。 入住后应注意什么当承租人正式入住后，应该多与业主或中介公司联系，包括屋内设施正常使用中出现的故障、邻里矛 盾纠纷等。这些都将涉及租赁双方的直接利益，必须马上解决，否则多会产生分歧，但最终结果大多是承 租人承担经济损失8、浅谈工业地产的租金价格设计 在工业地产的租赁中影响租赁成功率的因素有很多，包括：租金价格、厂房仓库的适用性、地段及产证权 属等等，但这其中最首要的莫过于租金价格。租金的价格直接影响到租赁双方的决策策略。在此我们从业 主的角度出发，对租金价格的设计做如下定义：在收益与出租成功率之间寻找最优

13、平衡点。这里我们简单得来打个比方：业主A欲以0.55元/平方/天的价格向意向客户B出租其市价为0.50元/平方/ 天、5000平米的厂房，但B可承受的最高价格为0.50元/平方/天，双方就价格问题磋商1个月后无进展后 B 选择了放弃。由于客户的寻房周期一般在 1 个月以上，因此业主 A 极有可能面临至少 1 个月的租金 =500*0.5*30=75000元的损失，现在我们理想化地假设有一客户C在经过了 1个月的考察、磋商后以高于 市价的 0.55 元/平方/天的价格租下了该厂房，那么业主 A 就需要用 75000/5000*（0.55-0,5）*30=10（个月） 的时间来弥补之前的厂房空置损

14、失，也就是说在10 个月后客户 C 的价格优势就是才可以转变为经济效益， 然而在现实市场中遇到如此慷慨、高效的客户的概率是很小的。 斜线阴影部分面积代表第一个月的空置损失额直线阴影部分面积代表客户C相对B而言给A带来的每月差额租金收入由此可见厂房的租金定价直接决定收益回报，接下来我们简略得分析一下影响租金价格的一些变量： 主要变量： 地段、交通情况。在地产界有一句话叫做：地段决定价格，对于工业地产而言，成熟的工业园区、产业 集聚效应发达的地区、交通便捷的地区，其租金要比其他地区高上一个档次。 层数和层高。因为单层厂房适用性广、易用性高的原因，同地段的单层厂房租金要比多层厂房高30%左 右；并且

15、由于层高越高使用空间越大，所以厂房的层高越高，租金也略高。 厂房是否特殊化。例如超长型、超高型厂房，高承重、高吨位行车厂房等等都属于特殊类型厂房，可适 应某些企业特殊的生产需要。这些厂房因其稀缺性而获得较高的市场价值，但相应的适用客户少的特点也 使得其与普通厂房的实际租金差额不会很大。次要变量：新旧产证权属情况是否独门独院等等。这些次要变量对于需求客户的影响更多得是反映 在厂房满意度上，而对于租金价格的影响作用是很微弱的，因为在企业的正常生产活动中他们并不能对企 业的盈利能力做出显著的影响。我们认为合理的租金价格应当是建立在对各个影响租金价格的变量系统分析基础上，并结合实际的供需情 况综合衡量

16、后所制定的价格。通过浮动调整租金价格来挑选长期回报率更高的客户也是十分常见的一项策 略。厂房租赁登记鉴证指南一、办事须知1、凡单位自有非住宅房屋或私有房屋租赁的，租赁双方必须到市、区（县）房地产管理局办理租赁 登记鉴证手续，领取房屋租赁证。单位产出租方属市级单位、驻津单位的，到天津市房地产管理局办 理登记鉴证手续；其它单位到房屋所在地房地产管理局办理登记鉴证手续。私有房屋租赁到房屋所在地房 地产管理局办理登记鉴证手续。2、办理租赁登记鉴证应交验下列证件：（1）租赁双方协商议定的房屋租赁协议。（2）出租方持房屋所有权证、土地使用证。（3）承租方持注明用途情况的证明及身份证明；承租方系外省市的，应

17、持当地政府或有关部门出具的证明及身份证明。、办事程序1、申请登记。租赁双方到市、区（县）房地产管理局申请登记，填写房屋租赁登记表及天津市 房地产管理局统一印制的房屋租赁合同。2、验证调查。审核房屋所有权证、土地使用证、用途证明及身份证明并对出租的房屋进行 现场调查。3、审批发证。审查租赁双方签定的房屋租赁合同、租金、租期、权利、义务等内容无误后准予 租赁合同鉴证，颁发房屋租赁证。三、办事时限符合房屋出租条件的，经审查无误后5日办结。四、收费标准 单位自有非住宅租赁鉴证的，交纳租金总额 2的鉴证费；私有房屋租赁鉴证的，交纳租金总额 2.5 的鉴证费。鉴证费由租赁双方各负担 50。免租金使用的厂房

18、是否要交房产税 本企业免交租金租用生产厂房，帐面也没有交租支出。是否要缴纳房产税？ 参考答案：首先，明确的是房产税的征税对象是房产所有者。只有在房产的所有者无法交纳时，才由房产 的使用者代缴。 自用的按房产原值扣除一定的比例后的余值的1.2%； 出租的按租金的12%计算交纳。而且只交以上两种中的一种。 你们的情况可能是属于房产的所有者没有交房产税，作为使用者有义务代缴 房产税。 至于交哪种税，还是应该自行先按两种情况（按租金的市价）核算清楚，比较之后，把相关的资 料准备齐。到税务机关交纳。租来的生产厂房整修问题 公司租来的生产厂房要进行整修,重新布电线,铺地坪,做隔断等等,这些基本上都是承包给

19、不同的人做的,在 施工期间应怎样做账?做什么科目合适?施工完成后要怎样做账?能算作是固定资产吗?参考答案：公司租来的生产厂房要进行整修,重新布电线,铺地坪,做隔断等等,这些基本上都是承包给不同的 人做的,在施工期间应怎样做账?做什么科目合适?施工完成后要怎样做账?能算作是固定资产吗?1. 不能做固定资产,这不属于融资租入固定资产,而是属于经营租入固定资产,从问题中可知,生产厂房每月 付租金时,进入制造费用2. 厂房租进时,要进行装修,并不是立即投入使用,所以目前所付租金和期间发生的装修费用全部在长期待摊费用中进行归集.3. 厂房装修好后,投入使用时,再摊销长期待摊费用,进入制造费用.注:上面的

20、长期待摊费用,合理的做法是厂房租赁期间,进行平均分摊,如厂房租赁期为5年,那上面的长期待摊费用就要分五年进行摊销;但在实际工作中,往往不会按租赁期间来摊销,一般摊2-3 年（指比较大的金额时）.租赁厂房后厂房分租相关问题我们向一家单位租赁了一栋厂房，自已用了一部分，另一部份转租给其他单位，每月的租金收入已去税务 局代开了租赁发票给了承租单位，开票时我们已交了相关的税金给税务局，但别人说租赁发票要去房管局 开，而且还要交租赁税什么的，真是把我搞晕了。请问我们该怎办呢？参考答案：去税务局开票没错，也可以去房管局代开，应交房管局的是2%的租赁管理费。租赁厂房要交的税1、按照租金收入交纳 5%的营业税

21、；2、按照租金收入交纳 12%的房产税（如果税务部门已经按照房产余值征收了1.2%的房产税，那么就不再按照租金收入交纳 12%的房产税）；3、按照房屋租赁合同所记载的租金的金额交纳千分之一的印花税；4、房屋出租如果是主营业务，租金收入减成本、费用、税收（以上列举的几种税）后有利润，还应按照33%的税率交纳企业所得税；如果房屋出租不是主营业务，减除成本、费用、税金后的利润记入其他业务 利润，按照 33%的税率交纳企业所得税。总的上说，如果以个人名下的厂房出租，租金在1000 元每月以上（1000元以下的按10%计）大概按月租金的 14%支付租赁税，如果以公司名下厂房出租的按23.8%。“租赁权转

22、让”与“转租”有什么不同？ 房屋转租与租赁权转让两者的不同之处表现在以下几个方面：1、两者的标的不同前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。房屋转租，按城市房屋租赁管理办法第二十六条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的 行为。第二十七条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给 他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是“承租房屋”的部分或全部。房屋租赁权转让首先是一种“权 利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。2、两者的取得方法不同前者为设定的取得，后者为转移的取得。 房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁

23、契约。 房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立 的是一个转让契约而非租赁契约。3、两者实现的手段不一样前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付。在转租时，主租赁合同与转租赁合同的 租赁条件会有不同，转租可以是租赁标的的全部或一部分，在租赁权转让时，受让人取得了与原承租人一 样的权利。4、两者产生的法律后果不同 前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人（转租人），后者房屋的租赁权属于受让人。房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人的 新租赁权，以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让

24、是原承租人把租赁权完全让与给新的承 租人，新承租人的租赁权，以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以遵照城市房屋租赁管理办法第三十条的规定，转租合 同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租 人的义务。而对于房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消 灭而消灭。根据以上分析可以看出，在本案中，于某与谢某间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租，在房屋 租赁权转让合同生效后，于某与王某间的房屋租赁权利义务关系转由谢某承担，于某退出了该房屋租赁关 系，也就不再承担与原租赁合同规定的

25、任何义务。租用新建厂房要看消防是否合格新办厂房要办消防,一般新厂在立项报建的时候，就有消防要求批复，在综合验收的时候，必须是通过建筑 消防合格的；而新企业在进驻厂房的时候，须另做生产消防。如果企业的消防要求不高，例如五金厂，其 消防基本是跟建筑消防是同一等级的，基本上是不用再做消防，但假如企业的消防要求高的，就要进行消 防升级（一般建筑消防是丙级，有基本消防栓）。厂房红证和绿证的区别绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入 房地产市场。以下情况填写绿证：（1）以出让方式取得土地使用权的；（2）外销商品房；（3）已补交土地使用权出让金的花园住宅；（4）已补交土地使用权出让金的侨汇商品房。红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填写红证：（1）申请集体所有的非农用地登记的；（2）申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的