资产评估的概论与市场价值

LOGO中央财经大学中央财经大学财政学院财政学院 张静静张静静推荐书目和网站推荐书目和网站v 刘玉平，刘玉平，资产评估教程资产评估教程第三版，中国财政经济出版社第三版，中国财政经济出版社v 柴强，柴强，房地产评估房地产评估，首都经济贸易大学出版社首都经济贸易大学出版社，2003年年1月月v 乔志敏，乔志敏，房地产价格研究房地产价格研究，经济管理出版社经济管理出版社，2002年年1月月v 王少豪，企业价值评估王少豪，企业价值评估v 王海粟，无形资产评估王海粟，无形资产评估v 杨志明杨志明，机器设备评估机器设备评估，中国人民大学出版社中国人民大学出版社，2002年年10月月v 资产评估准则资产评估准则2010，中国资产评估协会编中国资产评估协会编，经济科学出版社经济科学出版社，2010年年4月月v 王诚军编译王诚军编译，美国评估准则美国评估准则，中国人民大学出版社中国人民大学出版社，2009年年7月月v（美）（美）Alfred M.King，以财务报告为目的的公允价值评估以财务报告为目的的公允价值评估，企业管理出版社企业管理出版社 2008年年7月月v 汤姆汤姆科普兰等科普兰等，价值评估（美）价值评估（美），电子工业出版社电子工业出版社，2002年年7月第三版月第三版v 中评协网站：中评协网站：http:/ 国际评估机构：国际评估机构：http:/ 英国皇家师测量师学会：英国皇家师测量师学会：http:/www.rics.org/资产评估行业背景介绍资产评估行业背景介绍v资产评估的产生资产评估的产生价值变动、市场经济、社会专业分工、经济体制变化（原因）、知价值变动、市场经济、社会专业分工、经济体制变化（原因）、知识经济、资本市场发展、税收金融改革、财务会计管理需要、法识经济、资本市场发展、税收金融改革、财务会计管理需要、法律需要等律需要等国外的资产评估发展开始于不动产评估，如英国皇家特许测量师学国外的资产评估发展开始于不动产评估，如英国皇家特许测量师学会（会（RICSRICS：Royal institution of Charted SurveyorRoyal institution of Charted Surveyor）,专业领专业领域涵盖了土地、物业、建造及环境等域涵盖了土地、物业、建造及环境等1717个不同的行业个不同的行业v我国资产评估产生的原因我国资产评估产生的原因我国的资产评估发展开始于国有资产评估：我国的资产评估发展开始于国有资产评估：朝阳行业、朝阳学科朝阳行业、朝阳学科中外合资企业、土地使用制度改革、国有企业改制、物价上涨幅度中外合资企业、土地使用制度改革、国有企业改制、物价上涨幅度较大、计划经济开始转型、资本市场的恢复与发展等较大、计划经济开始转型、资本市场的恢复与发展等我国我国19931993年以后开始，房地产估价、土地估价年以后开始，房地产估价、土地估价 1988 1988年以后开始，资产评估年以后开始，资产评估资产评估行业背景介绍资产评估行业背景介绍l 20122012年，年，资产评估机构资产评估机构30003000家家国内资产评估从业人员国内资产评估从业人员8 8万人万人房地产评估从业人员房地产评估从业人员1010万人万人土地估价从业人员土地估价从业人员5 5万人万人 注册资产评估师注册资产评估师3 3万人万人l 世界最大的资产评估公司：世界最大的资产评估公司：American American Appraisal(1896Appraisal(1896年年)http:/www.american http:/www.american 中国最大的资产评估公司：中企华中国最大的资产评估公司：中企华l 6 6年酝酿的年酝酿的资产评估法草案资产评估法草案，终于在十一，终于在十一届全国人大常委会第二十五次会议上首次审议届全国人大常委会第二十五次会议上首次审议 资产评估行业背景介绍资产评估行业背景介绍资产评估行业政出多门资产评估行业政出多门19991999年资产评估行业的管理部门曾多达年资产评估行业的管理部门曾多达1919个个经国务院多次清理整顿，目前保留了六大类经国务院多次清理整顿，目前保留了六大类：资产评估资产评估 财政部财政部房地产评估房地产评估 住房与城市建设部住房与城市建设部土地估价土地估价 分别由分别由 国土资源部国土资源部 管理管理矿业权评估矿业权评估 国土资源部国土资源部旧机动车鉴定旧机动车鉴定 商务部商务部保险公估保险公估 保监会保监会 第一章第一章 导论导论v第一节第一节 资产概述资产概述一、资产定义一、资产定义 企业会计准则企业会计准则基本准则（基本准则（2006）资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。制的、预期会给企业带来经济利益的资源。戴维戴维.W.皮尔斯：皮尔斯：资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是 所有者的财富或财产的构成部分之一。所有者的财富或财产的构成部分之一。资产是经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经资产是经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物。济主体带来经济效益的经济财物。评估中：资产所有权或评估中：资产所有权或“所有者的权利所有者的权利”才是评估的对象才是评估的对象 长城长城=2000=2000万？万？经营权的价值经营权的价值第一章第一章 导论导论：Intangible asset A non-monetary asset that manifests itself by its economic properties.It does not have physical substance but grants rights and economic benefits to its owner.“资产是被拥有的物件，拥有资产的所有者可以是一个人，也可以资产是被拥有的物件，拥有资产的所有者可以是一个人，也可以是两个或更多人（共同拥有），或者是股份公司、其他单位、组是两个或更多人（共同拥有），或者是股份公司、其他单位、组织及政府（为了公共利益而拥有资产）。被拥有的资产不一定是织及政府（为了公共利益而拥有资产）。被拥有的资产不一定是有形的，因为价值是主观的，他反映所有者的看法。有形的，因为价值是主观的，他反映所有者的看法。”“机器设备是不是资产，占用资产的权利才构成资产。机器设备是不是资产，占用资产的权利才构成资产。”第一章第一章 导论导论财产，资产，资本财产，资产，资本：指某主体拥有的金钱、物质、房屋和土地等物指某主体拥有的金钱、物质、房屋和土地等物质财富，具有金钱价值，并受到法律保护，包括动产、不动产和知识财产。质财富，具有金钱价值，并受到法律保护，包括动产、不动产和知识财产。：经济学意义上：生产的基本要素，即资金、厂房、设备、材料等物质资源经济学意义上：生产的基本要素，即资金、厂房、设备、材料等物质资源金融和会计学上：金融财富金融和会计学上：金融财富广义上，资本可以作为人类创造物质和财富的各种社会资源的总称。广义上，资本可以作为人类创造物质和财富的各种社会资源的总称。资产是一种权利、资产是一种获利能力，资产必须为某主体拥有和支配。资产是一种权利、资产是一种获利能力，资产必须为某主体拥有和支配。资产强调所有，强调权利资产强调所有，强调权利财产强调占有，强调法律保护财产强调占有，强调法律保护资本强调投入，强调保值增值资本强调投入，强调保值增值第一章第一章 导论导论二、资产类型二、资产类型l 按资产存在形态划分：按资产存在形态划分：有形资产和无形资产有形资产和无形资产(见图见图1-1)1-1)l 按资产是否具有独立获利能力划分：按资产是否具有独立获利能力划分：可辨认资产和不可辨认资产可辨认资产和不可辨认资产又称：可确指的资产和不可确指的资产又称：可确指的资产和不可确指的资产goodwill）：）：是指企业由于种种原因，在用户是指企业由于种种原因，在用户中享有较高信誉、经营情况特别良好而形成的高于同中享有较高信誉、经营情况特别良好而形成的高于同行业一般水平的获利能力。行业一般水平的获利能力。Any future economic benefit arising from a business,an interest in a business,an interest in a business of from the use of a group of assets which is not separable.l 按是否具有综合获利能力划分按是否具有综合获利能力划分 单项资产和整体资产单项资产和整体资产 第一章第一章 导论导论v有关价值有关价值几个问题需要探讨：几个问题需要探讨：资产评估：价值、价格资产评估：价值、价格价值的分类和理解，资产评估中价值的定位价值的分类和理解，资产评估中价值的定位：价值理论价值理论 对价值的理解对价值的理解 评估中对应方法评估中对应方法 劳动价值论劳动价值论客观价值客观价值成本途径成本途径 效用价值论效用价值论主观价值主观价值收益途径收益途径 均衡价格论均衡价格论均衡价值均衡价值市场途径市场途径有形资产有形资产资产资产无形资产无形资产第一章第一章 导论导论固定资产固定资产流动资流动资产产长期投长期投资资自然资源性资产自然资源性资产可辨认无形资产可辨认无形资产不可辨认无形资产不可辨认无形资产图图1-1 资产分类及关系图资产分类及关系图第一章第一章 导论导论v第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象 一、资产评估的概念一、资产评估的概念 （一）（一）资产评估的定义资产评估的定义 资产评估是对资产在资产评估是对资产在某一时点的价值某一时点的价值进进行估计的行为或过程。具体地讲，是指符合行估计的行为或过程。具体地讲，是指符合国家规定的专门机构和人员，依据相关法律国家规定的专门机构和人员，依据相关法律法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在运用科学的评估方法，对评估对象在特定目特定目的的下的评估基准日价值进行分析、估算并发下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业表专业意见意见的行为和过程。的行为和过程。第一章第一章 导论导论v注意：注意：“特定目的特定目的”企业资金：企业资金：支付员工工资支付员工工资 再投资再投资版权：版权：交易，不交易交易，不交易房地产：居住房地产：居住 ，投资，投资草场：高尔夫球场草场：高尔夫球场 公园草坪公园草坪机器设备：使用，搁置机器设备：使用，搁置企业：持续经营，破产清算，收购企业：持续经营，破产清算，收购第一章第一章 导论导论评估评估主体主体评估评估程序程序评估评估对象对象价值价值类型类型评估评估目的目的评估评估方法方法（二）资产评估的构成要素（二）资产评估的构成要素图图1-2 资产评估构成要素资产评估构成要素第一章第一章 导论导论：评估的行为主体，即谁来评估评估的行为主体，即谁来评估 内部评估，外部评估，政府评估内部评估，外部评估，政府评估 比较：会计主体，税收主体比较：会计主体，税收主体指包括会计核算范围资产在内和各指包括会计核算范围资产在内和各种交易和具有经济价值的事项种交易和具有经济价值的事项：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营；中外合资、合作；企业清算，抵押担保、企业租赁等经营；中外合资、合作；企业清算，抵押担保、企业租赁等对评估对象价值质的规定（详见第三节）对评估对象价值质的规定（详见第三节）传统评估方法，批量评估方法传统评估方法，批量评估方法评估工作的步骤和工作顺序评估工作的步骤和工作顺序 委托，受托，洽谈，抽取、分析资料，评估价值，评估报告委托，受托，洽谈，抽取、分析资料，评估价值，评估报告第一章第一章 导论导论资产评估资产评估作用作用评估评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询咨询咨询管理管理种类种类图图1-3 资产评估的种类和作用资产评估的种类和作用（三）资产评估的种类和作用（三）资产评估的种类和作用第一章第一章 导论导论v1.按评估工作内容划分：按评估工作内容划分：评估、评估复核、评估咨询评估、评估复核、评估咨询v2.按与评估准则的关系划分：按与评估准则的关系划分：l 完全评估（完全按照评估准则规定）、完全评估（完全按照评估准则规定）、l 限制性评估（评估报告的使用者不包括评估客户以外的其他方限制性评估（评估报告的使用者不包括评估客户以外的其他方时，则报告类型可以选择限制性评估报告。）时，则报告类型可以选择限制性评估报告。）v3.按评估对象划分：按评估对象划分：l 整体资产评估、单项资产评估整体资产评估、单项资产评估l 不动产、动产、有形资产、无形资产、企业价值、资源性资产不动产、动产、有形资产、无形资产、企业价值、资源性资产、具有经济价值事物的评估、具有经济价值事物的评估v4.根据评估行为主体划分：根据评估行为主体划分：外部评估、内部评估、政府评估外部评估、内部评估、政府评估v5.根据评估的时点划分：根据评估的时点划分：过去评估、现在评估和将来评估过去评估、现在评估和将来评估（多见于在建工程，实际中较少）（多见于在建工程，实际中较少）v第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型l 市场价值：自愿双方、信息对称、合理交易时间市场价值：自愿双方、信息对称、合理交易时间 刘玉平（刘玉平（20032003）：）：典型市场价值（最佳使用条件）典型市场价值（最佳使用条件）+非典型市场价值非典型市场价值l 市场价值以外的价值市场价值以外的价值 在用价值在用价值：资产对于企业的专用性：资产对于企业的专用性刘玉平（刘玉平（20092009）：资产的在用价值不是价值类型，而是技术标准）：资产的在用价值不是价值类型，而是技术标准 投资价值：投资价值：依据其投资需求条件，针对特定投资者评估某项投资依据其投资需求条件，针对特定投资者评估某项投资的投资价值具有条件限定性，不一定是投资行为。的投资价值具有条件限定性，不一定是投资行为。另外，还有另外，还有持续经营价值持续经营价值，保险价值保险价值等等 第一章第一章 导论导论第一章第一章 导论导论持续使用价值持续使用价值“瓦良格瓦良格”号航空母舰号航空母舰“瓦良格瓦良格”号航空母舰，是中国人民解放军海军的第一艘可号航空母舰，是中国人民解放军海军的第一艘可搭载固定翼飞机的航空母舰。瓦良格号航空母舰原为苏联搭载固定翼飞机的航空母舰。瓦良格号航空母舰原为苏联海军的库兹涅佐夫元帅级航空母舰。海军的库兹涅佐夫元帅级航空母舰。19851985年年1212月月4 4日开工，日开工，19881988年年1111月下水，由于苏联解体，其后期建造工程被迫中月下水，由于苏联解体，其后期建造工程被迫中断，并被划归为乌克兰拥有断，并被划归为乌克兰拥有20002000万美元万美元。19981998年，澳门创年，澳门创律旅游娱乐公司通过竞标，以买下瓦良格号，后被中国军律旅游娱乐公司通过竞标，以买下瓦良格号，后被中国军方购得在大连造船厂进行修缮改装。方购得在大连造船厂进行修缮改装。20112011年年8 8月月1010日首次进日首次进行出海航行试验。行出海航行试验。20122012年内将有可能入役。年内将有可能入役。据相关估算，苏联瓦良格号航空母舰据相关估算，苏联瓦良格号航空母舰已有已有7 7成建成，价值成建成，价值4747亿美元亿美元。第一章第一章 导论导论二、资产评估标准二、资产评估标准l 以市场价值为基础的评估标准以市场价值为基础的评估标准l 以非市场价值为基础的评估标准以非市场价值为基础的评估标准l 以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准l 贷款担保、抵押和债券的评估标准贷款担保、抵押和债券的评估标准三、资产评估的价值概念三、资产评估的价值概念l 各类价值概念各类价值概念 评估价值，课税价值，保险价值，账面价值，资本价值，经济价值，交换价值，外在价值，内在价值，面值，公平价值，投资价值，租借价值，清算价值，抵押借贷价值，外部性价值，潜在价值，真实价值，重置价值，出售价值，残余价值，投机价值，使用价值，净变现价值。l 价值、成本和价格价值、成本和价格第一章第一章 导论导论技术基础及组织基础技术基础及组织基础图图1-4 资产评估的特点资产评估的特点第一章第一章 导论导论二、资产评估的特点二、资产评估的特点第一章第一章 导论导论v第三节第三节 资产评估的目的及假设资产评估的目的及假设 一、资产评估的目的一、资产评估的目的l买卖，租赁，分割，合并，征用征收补偿买卖，租赁，分割，合并，征用征收补偿l保险理赔，损害赔偿，抵押保险理赔，损害赔偿，抵押l课税，企业价值管理，财务报告课税，企业价值管理，财务报告l企业国有资产评估管理暂行办法企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有（国务院国有资产监督管理委员会令第资产监督管理委员会令第12号）号）第二章第六条第二章第六条第一章第一章 导论导论二、资产评估的假设二、资产评估的假设l持续使用假设持续使用假设 在用续用在用续用 转用续用转用续用 移地续用移地续用l公开市场假设公开市场假设l清算假设清算假设第一章第一章 导论导论v第四节第四节 资产评估的原则资产评估的原则 原则原则工作原则工作原则独立性原则独立性原则客观性原则客观性原则科学性原则科学性原则专业性原则专业性原则经济原则经济原则贡献原则贡献原则替代原则替代原则预期收益原则预期收益原则供求原则供求原则最佳使用原则最佳使用原则资产评估资产评估图图1-5 资产评估的原则资产评估的原则第一章第一章 导论导论l独立性原则：独立性原则：独立第三方，摆脱资产业务当事人利益的影响独立第三方，摆脱资产业务当事人利益的影响l客观性原则：客观性原则：评估结果应以充分的事实为依据评估结果应以充分的事实为依据l科学性原则：科学性原则：根据评估目的、价值类型适当、评估方法科学，评估根据评估目的、价值类型适当、评估方法科学，评估程序合理，评估结果科学程序合理，评估结果科学l专业性原则：专业性原则：提供资产评估服务的专业技术机构，拥有一支由工程、提供资产评估服务的专业技术机构，拥有一支由工程、技术、营销、财务会计、法律和经济管理等多学科的专家组成的资产技术、营销、财务会计、法律和经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队伍评估专业队伍l贡献原则：贡献原则：某一资产或资产的某已构成部分的价值，取决于它对其某一资产或资产的某已构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献他相关的资产或资产整体的价值贡献l替代原则：替代原则：存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。l预期原则：预期原则：资产的价值是基于未来收益的期望值决定的。资产的价值是基于未来收益的期望值决定的。第一章第一章 导论导论l资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别n 前提条件不同前提条件不同会计：资产计价遵循历史成本原则，前提是企业会计主体不会计：资产计价遵循历史成本原则，前提是企业会计主体不变和持续经营为假设前提变和持续经营为假设前提资产评估：用于发生产权变动、会计主体变或者作为会计主资产评估：用于发生产权变动、会计主体变或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。价无法反映企业资产价值时的估价行为。n 目的不同目的不同会计：以资产论资产，为投资者、债权人和经营管理者提供会计：以资产论资产，为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息有效的会计信息资产评估：以资产论权益，为资产交易和投资提供公平的价资产评估：以资产论权益，为资产交易和投资提供公平的价值尺度值尺度n 执行操作者不同执行操作者不同会计：企业内部财会人员会计：企业内部财会人员资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构第一章第一章 导论导论资产评估与会计计价的联系资产评估与会计计价的联系二者有时相互依存：二者有时相互依存：l资产评估服务于会计计价：会计计价有时以资产评估资产评估服务于会计计价：会计计价有时以资产评估价值为依据价值为依据l以财务报告为目的的评估，公允价值属性的引入以财务报告为目的的评估，公允价值属性的引入资产评估需要依托于会计的资料资产评估需要依托于会计的资料