保障性住房的政策解读

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1、保障性住房的政策解读保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的 限定标准、限定价格或租金的住房，一般由、和构成。这种 类型的住房有别于完全由市场形成价格的。中国大力加强建设力度，进一步改善人民群众的居住条件， 促进健康发展。随着2011年1000万套保障房任务即将收官，京、等地 于2011年12月密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资 格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。1产生背景世界各国将住房大多分为或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享 受政府买单优惠的自建或市场化的。有一种叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产 权的；还有一种是公团住房，提供相当的优惠条件，

2、使得住 房者拥有一部分产权。的保障性住房叫组屋，既有出租，也有。社会保障性住房是我国住宅建设中较具特殊性的一种类 型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由 政府统一规划、，提供给特定的人群使用，并且对该类住房 的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作 用的住房。2主要分类经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础 设施配套费等各种和政府性基金，实行，以政府指导价出售 给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭 有一定的支付能力或者有预期的，购房人拥有有限产权。是具有社会保障性质的，具有经济性和适用性的双重特 占八经济性是指住宅价格相对于市场价

3、格比较适中，能够适应 中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑 标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家 庭。低收入家庭对廉租住房没有，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价 疯涨、经济适用房走入困境、居住难的背景下，廉租房便成 为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命 草”。公共租赁房指通过或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住 房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月 支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受 廉租房标准而又无力购买的低收入家庭的住房

4、困难。这个概 念正好被定格在新出炉的租赁型经济适用房。经济适用 房，可以说是将经济适用房变成扩大版的廉租房”。定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对 被住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁 户，也包括征地拆迁房屋的农户。两限商品房即限套型、限房价的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中 小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限 制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的 方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由单位按照约定标 准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价 位、中小套型普通商品住房。并不是严格意义

5、上的保障性 住房”3保障对象廉租房对象1999年出台的规定：城镇廉租住房是指政府和单 位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇户口的最低收 入家庭提供的租金相对低廉的。经适房对象2007年修订后的规定：经济适用住房是指政府提 供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设， 面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性 住房。公租房对象2010年颁布的规定：公共租赁住房供应对象主要 是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市 居住一定年限的纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和 供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县确定。已 享受廉租

6、住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承 租公共住房。”4条件规定每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁 套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以 家庭为单位申请住房保障。非京籍人员凭暂住证可申请保障 性住房。？租赁条件住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符 合下列条件：()家庭申请的，家庭成员中至少一人具有；单身居民 申请的，应当具有本市户籍；(二) 家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日 之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入 线标准；（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市 规定的租赁保障性住房的财产限额；（四）家庭成员或者

7、单身居民在本市无任何形式的住宅建 设用地或者自有住房；（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内 其他地区享受住房保障；（六）市政府规定的其他条件。住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符 合下列条件：（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。 家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵 役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市 户籍；（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日 之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入 线标准；（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本 市规定的购买保障性住房的财产限额；（四）家庭成员或者

8、单身居民在本市和国内其他地区无任 何形式的住宅建设用地或者自有住房；（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未 在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购 买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家 庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后 申请购买保障性住房的除外；（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买的，其 年龄条件和面积标准由市政府另行制定。5社会意义安居保障改善城市低收入居民的居住条件，是重要的，加快建设， 对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重

9、要的一条就 是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义 上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进中国经济 社会发展的顺时应势之举。产业带动加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效 应。权威测算显示，2010年新增的75亿元建设投资及其所 带动的地方和社会投资，可以拉动消费量65万吨，水泥消 费量50万吨。同时，此次国家还安排了 17亿元中央投资用 于改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨， 消费量10万吨，水泥消费量30万吨。刺激消费加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利 条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区 改造、农村危房改造和实

10、施游牧民定居工程，都是改善城乡 居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别 是低收入居民扩大消费。6建设状况出台政策2008年底，下发了，第一部分就提出要加大保障性 住房建设力度。（一）争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家 庭住房及棚户区改造问题。是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（、 筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房 问题。二是加快实施国有林区、中西部地区中央下放地方煤 矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户 区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增 加经济适用住房供给。（二）多渠道筹集建设资金。中央

11、加大对廉租住房建设和棚 户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标 准。（三）开展用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资 金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件 的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分 住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。十一五时期十一五”期间，中国以、经济适用住房等为主要形式的 住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间， 中国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家 庭住房困难问题得到解决。到2010年底，中国城镇保障性住房覆盖率已达7%到 8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；人均住房面积 超

12、过33平方米。十二五时期从2011年起，中国将进入保障性住房建设加速跑”阶 段。保障形式继续以包括廉租房在内的、包括经济适用房在 内的政策性房和各类棚户区改造等实物住房保障为主，同时 结合租金补贴。未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套，大约 是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危 房150万户以上。2011年中国就将开工建设保障性住房和改造住房1000 万套，比上年增长70%以上，创历年之最。2011年10月25日，住房和城乡建设部透露，2011 年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。通过大规模保障性住房建设，到十二五”末，中国保 障性住房覆盖率将提高到20

13、%以上，基本解决城镇低收入家 庭住房困难问题。住建部网站报道，住房和城乡建设部有关负责人再次重 申，开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设 计的永久性建筑工程已进入基础的结构施工。对于仅是搭建 施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项 目和套数。中国城镇保障性住房建设进展顺利，中央政府定的是 十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011 年已经开工了 1000万套，开工了 700多万套，计划来年开 工数量正在硏究当中，不会低于500万套，有可能在600 万套左右。财政拨款建房2013年中央补助廉租住房保障专项资金80亿元。该项 资金主要用于补助廉租住房保障工作

14、中的租赁补贴以及购 买、改建、租赁廉租住房开支，用于上述开支后仍有结余的， 同级财政部门批准后可用于公共租赁住房支出。16日，中央财政又下拨2013年中央补助公共租赁住房 保障专项资金580亿元，支持相关地区完成2013年公共租 赁住房建设任务。此外，中央财政还下拨了 2013年中央补 助城市棚户区改造专项资金355亿元，支持相关地区完成 2013年城市棚户区改造任务。按照目标计划，全国将建成470万套保障房，以每套保 障房50平方米计算，这也是将近3亿的装修市场。商务部 研究院日前发布的2013年消费市场发展报告特别指出， 建材等家居产品将成为拉动消费的最大亮点，预计同比增速 能达30%左右

15、。7主要问题2013年10月，住房问题是当前经济社会发展中诸多矛 盾的一个侧影。建设和完善住房保障和供应体系，是保障和 改善民生，促进经济社会均衡发展的客观要求。这四个关系 的提出，对于解决住房问题具有指导意义。8?在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现 象非常普遍，导致保障性住房面临六大突出问题。设计滞后地方保障性住房规划布局有待改善，等外部配套设施的 建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较 远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住， 或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不 合理，影响了使用功能。质量隐患有的地方一些设计、施工、监理、验收质量把

16、关不严， 个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。管理漏洞家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不 足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申 请弄虚作假、不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程 序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。有的家 庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。资金短板建设资金筹措和征地压力比较大。2011年建设任务比 之前有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部 地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及 时完成征地拆迁，拉长了建设周期。政策不周中国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括 政策、机

17、制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断 完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退 出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接 的问题。法制不全现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有 定效力，但未形成法律制度约束。虽然中国于2005年发 布城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办 法，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面 上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保 障了政府公共资源的。所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是 住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体 现的

18、根本性措施。深化、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改 的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城 镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建 设步伐进一步加快。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人 开始怀疑这项举措的推行。成为鸡肋的现象，主要是由 于保障性住房无法像商品房那样有高额的卖地款可得， 反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障 性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的 地方。设施落后十二五”期间新建3600万套保障房的宏大计划。然 而频频曝出多地保障房入住率不高。究其缘由，申请门槛偏 高、选址偏远、配套设施滞后等，恐怕是

19、主要原因。随着各地适时调整申请门槛以及配套设施的逐步完善， 保障房空置率较高的问题有望得到逐步解决。同时也要看 到，空置率较高的问题虽可改变，但选址偏远、大规模集中 连片建设的现象却难以在短期内改观。居住隔离从长远来看，这种空间布局有可能引发各种深层次的社 会问题，比如居住隔离现象。作为一种常见的城市病， 居住隔离是指由于种族、生活习惯、文化水准和财富差 异等原因，导致不同社会群体居住在不同层次的社区中，进 而产生隔离，甚至演化为歧视和敌对。二战结束后，英法等西方国家为了缓解住房短缺的局 面，陆续建设了大量的公共住房，然而由于建设和规划布局 中存在的种种弊端，最终诱发和加剧了居住隔离，这一现象

20、 在上世纪90年代开始逐步引起关注。8解决方法优惠政策要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政 层面解决多年以来地方政府依赖的卖地财政，同时还要 看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙 上的大饼，真正转化为老百姓嘴里的食物。由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭冲国的住 房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障 体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等 进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的 居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20 - 80%的中低

21、收入民众，在政府住房货 币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品 房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来 解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20% ,限价商 品房的建设比重应该不低于30-50%，只有20%以上中高收 入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。多元混居对中国来说，选址偏远、配套缺乏的保障房空间布局， 可能造成保障房社区居民居住空间和社会地位的双重边缘 化，引发或加剧社会分层和贫富差距的标签化、贫困的聚集 与再生产、纵向社会流动不畅等问题，进而重蹈其他国家居 住隔离的覆辙。而要避免这一情况发生，应围绕构建多 元混居社区”这一基本目标，制定

22、相应的治理与协调对策。在普通住宅项目内配建一定比例的保障房，已经被世界 各国广泛践行。例如，欧洲国家在吸取以往教训的基础上， 公共住房建设开始经历由集中到分散、由整体开发到开发配 建的转变：英国政府要求，新的住宅项目中，低收入居民住 房要占总量的15%50% ；德国要求新建住宅区的20%要 用于建造福利用房；法国规定建设廉租住房比例约为总住房 面积的15%20%。与西方国家相比，目前我国的阶层矛盾整体并不突出。 城市中心城区和郊区的双重繁荣，使得低收入者在市区和郊 区均有一定的分布，并没有像部分西方国家那样形成大规模 的贫困聚集。此外，计划经济年代盛行的单位大院杂居模式， 使得多数城市居民对多

23、元混居有着较高的心理接受程度。以 上因素都构成了我国推广多元混居的先天优势。需要注意的是，多元混居并不意味着要在楼户层面进行 混合，也不是在每一个商品房项目都要配建保障房。因为不 同社会群体在收入水平、消费能力、生活方式等方面存在一 定差异，如果生硬地将他们混合居住在一起，反而容易造成 心理上的抵触和隔膜。比较合理的方案应该是“大混居小聚居”，即在较大的 区域内混合规划包括保障房在内的各类住房，相似社会属性 居民的居住空间则以小规模组团的方式配置。具体到保障房 社区，可采取插花式布局，既要在不同区位开发小型化保障 房社区，又要在一些较大的商品房项目中配建一定比例的保 障房。最终实现既有利于不同

24、阶层的接触与交往，又保持一 定空间距离的效果，以满足不同群体的社会心理需求。加大建设加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住 条件，促进房地产市场健康发展，提出几项重要意见：是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间基本解 决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大 保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改 善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定 一年实行减免政策。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地 产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的 融资需求。取消城市房地产税。四是强化地方人

25、民政府稳定房地产市场的职责。落实地 方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房 困难群体住房问题。五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分 析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监 测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行 中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有 效性。调控措施以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地 产市场健康发展为基调，着力稳定市场信心。中央先后出台 了三次调控措施。三次调控措施总体上越来越有力，针对性 越来越强。要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保 持在一个合理的水平。第一，必须增加有交效共给。中国投资

26、兴建了保障性住房 590 万套,竣工370万套。还将计划建设保障性住房和棚户 区改造住房1000万套。第二，要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需 求。采取经济和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用 差别化贷款利率、税率以及土地供应政策。第三，要管好市场。政府管好市场主要是用法律和经济 的手段防止，圈地不用。9法规规定为强化工程质量监管，发布了关于保障性安居工程建 设和管理的指导意见（国办发201145号），国家住房 和城乡建设部也陆续发布了关于进一步强化住宅工程质量 管理和责任的通知（建市201068号）和关于加强保障 性安居工程质量管理的通知（建保201169号）等多 项规定，要求工程

27、参建各方要建立健全，切实把加强质量管 理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，并明确提出要切实 把保障性安居工程作为今后几年工程质量监管工作的首要 任务。租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约 定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为对象在适当 条件下退出提供了政策支持。中国网2014年6月5日讯国务院新闻办公室昨天下午 就棚户区改造和保障性住房建设情况举行发布会。住建部总 冯俊在会上表示，保障房退出（准入）机制的设计要有一定 的宽容度，退出机制并不是说一定要退出保障房，而是要 退出原来的福利机制。针对收入提高后的退出机制设计一定 要实事求是，要有一定的宽容度，要允许一定的收入增长， 要有一定的稳定时期。冯俊介绍，随着大量保障房竣工投 入使用，针对确保保障房的公平分配、合理使用的准入问题， 住建部目前也已建立了一套监管机制。取消收审2014年5月20日，北京市法制办公布了 2014年市政 府立法工作计划，涉及55项内容。在2014年力争完成的 12项立法项目中，包括备受关注的基本住房保障条例（草 案）、控制条例（草案）、轨道交通运营安全条例（草案）、居住 证管理办法等。基本住房保障条例（草案）拟规定，申请保障房不再 审核收入情况，而以有无房产作为申请依据。同时，非京籍 人群拟纳入保障房申请范围。