2020——收藏资料18日张家口市高炮旅项目营销策划报告

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879张家口市高炮旅项目营销策划报告张家口市高炮旅项目营销策划报告2010年年5月月18日日 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目录目录一、前言二、市场分析三、张家口在售项目分析四、本案产品研究及定位思考五、营销推广主题思路六、价格策略七、推售策略八、前期推广手段应用 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一、前 言 张家口市房地产市场从2002年开始获得了较大发展，房价从起初的800元在短短7年内飙升至目前的3200元。而在经历了2009年的地产萧条之后，张家口市的房地产市场又迅速回稳。从目前的各个项目的成交数据来看，张家口市的房地产市场也和全国各大城市一样，处于稳步上升的局面。成交量与去年第四季度相比，有了大幅的提高。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 但是不可否认的是，虽然张家口市的房地产均价得到了大幅提升，但是总体说来，张家口市的产品品质却迟迟得不到质的提高，主要是由于大多数开发商的开发理念较为陈旧，在产品的规划设计上无法创新，无法给市场带来科学合理且又符合市场需求的高品质住宅。而张家口市场在经历多年的低端产品价格竞争之后，迫切需要高品质而不高价的产品来提升住宅品质，满足社会较高层次的产品需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是该改变的时候了！是该改变的时候了！期待期待2010，谁将惹火张家口的房市？谁将惹火张家口的房市？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、市场分析1、宏观市场，利好消息不断第一季度，各大商业银行放贷规模创出历史新高，达到45000亿元天量信贷。3月份，北京市房地产交易量暴增238%；4月份，北京商品房成交量创历史新高，单月成交量达13326套。4月份，深圳、广州住宅价格已经恢复到2008年平均水平。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 从总体的经济形势来看，若政府的救市计划得到了贯彻实施，中国的房地产市场将明显好于2009年，重新进入上行通道，将呈现出价格微幅走高，成交量大幅增长的总体格局。而对于张家口市的房地产市场而言，形势要更加乐观一些。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、张家口房地产市场概述 进入2010年，张家口市房地产市场从2009年的观望气氛中迅速回稳。在各个项目不断推出促销手段之下，需求比较旺盛。三四月份，成交量扩大，价格企稳，城市中心区的各项目价格基本都在3200-3400之间。与去年下半年相比，虽然没有大的涨幅，但价格已经走稳，下跌的可能很小。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 而在中观上来看，市政府“三年大变样”的施政政策进入关键年，今年仅拆迁面积即为352万平米，这部分拆迁产生的需求将大大刺激张家口市今后一两年的房市发展。因此，2010年张家口的房市将仍处于一个高位发展的阶段，需求将非常旺盛。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、张家口产品供应类型 张家口市住宅的供应总体为两类产品，多层与高板，塔楼几乎没有。由于土地供应量日渐减少，开发商为追求较高利润，多层住宅的供应将日渐稀缺，大多数新开盘的项目均以小高板的为主，而且这个趋势已经越来越明显，而购房人也开始接受这一类型的产品。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794、价格趋势 2002年张家口市的商品房平均价格仅为800元/平米，但经过这几年的快速发展，尤其是经历了2008年一年的持续快速上扬，在2009年年初达到高峰，并在2009年保持稳中小幅上升，全市住宅均价突破了3000元，个别高端楼盘的高层突破5000元。但受2009年大萧条的惯性影响，住宅价格的涨幅在2010年应该不会出现2008年那样飙涨的情况，总体上会以稳中有升，小幅震荡的走势呈现。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879张家口市张家口市02-0802-08年商品房住宅市场均价走势图年商品房住宅市场均价走势图 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795、产品规划 综观张家口的各个已售和在售项目，高品质的楼盘非常少见。目前所供应的产品仍然是以解决普通百姓的居住需求为主。针对高端人群的住宅如高端公寓、洋房、别墅都没有，产品开发的精细度普遍欠缺。除了容辰庄园与新东亚时代广场项目稍显特色以外，真正具有都市建筑品位的住宅小区是较为鲜见的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879这主要有几个原因：市场发展尚处于起步阶段，市场竞争仍然以价格竞争为主要的竞争手段，导致开发商追求开发面积，而不追求产品品质，以实现利润最大化；市场需求仍然以解决简单居住为主，对于产品的附加价值追求较少。如产品的外观美感，园林规划，户型设计、物业服务，社区配套的要求并不太高；较低的市场均价决定开发成本不能过高，压制开发商产品规划的创新动力； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 大部分开发商的开发经验较少，缺乏新型的产品规划人才。虽然也有不少的一线城市的顾问机构已经逐步介入到开发商的前期规划工作中来，带来新的产品理念与物业创新概念，但在短期内，此效应还难以显现；张家口市居民收入水平总体比较低，从而导致高端产品的销售存在一定困难。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796、市场需求的特征分析（一）自住性需求占有绝对份额 张家口市的市场需求主要都是自住为主，投资占有极小的份额。自住需求主要分为三种类型：改善居住条件：一些家庭生活条件提高以后，有一定的经济能力，原有的小面积住宅已经不符合居住要求，从而购买较大面积的住宅产品。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879婚房：年轻人成家立业的需要，购买较小面积的产品作为婚房，这一类需求较大，但是对产品的要求相对宽松，主要是对居住面积的要求，以75-85平米的产品为宜。拆迁户：这一类需求占有很大比例，从2009年以来，由于政府的“三年大变样”的城市改造政策，导致一部分居民拆迁换房，这类需求在今后一两年内将会占有较大比例。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（二）、投资型需求非常小 由于张家口城市相对闭塞，房产的投资价值不高。因此，投资类客户很少。（三）市场辐射能力相对弱小 由于张家口紧邻北京，经济辐射能力相对北京来说要弱小很多，不是一个区域性的经济中心，因此，购买需求均以本地为主，张家口周边的县市来此买房的非常少。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（四）高端舒适型物业的需求得不到满足 值得一提的是，除了容辰庄园，张家口市市场高端物业几乎没有。但是，高端物业的需求是存在的，尤其是城市的富有阶层，希望市场能够提供较舒适的住宅如洋房、高档公寓或townhouse以供选择。容辰庄园的成功表明，如果产品能够做到一定的层次，5000元/平米以上的产品是能够被市场接受的。，还有可能形成抢购的局面。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、张家口在售项目分析1、桥东区在售项目容辰庄园，佳境天城，绿林紫庭，首府香格里拉，京都花园，汇嘉花园，凤凰山庄，山语华庭，锦绣花园，东方苑 桥东区的整体经济实力要好于桥西区，低端市场类似于桥西区，除单价略高于桥西区之外无特别之处。桥东区的房地产市场发展较早，现有在售的项目比较少，主要是佳境天城，首府香格里拉两个项目。一部分项目已经卖到尾盘，如容辰庄园；或是有产品硬伤的项目，如绿林紫庭和山语华庭等。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、桥西区在售项目远大盛和苑，金华怡园，天秀花园，嘉苑郦景，西泽园，名仕嘉苑，天河骏层，宏景嘉苑，沁馨苑，龙兴国际花园，香江名城，天宝花园，广益绿景逸苑，水岸国际星城，美居丽景园桥西区是张家口的老城区，整体消费层次在张家口属于偏低的，因此市场上产品供应呈现小规模、小户型、低价位的特点。但是目前发展迅速，在售项目也较多，产品也比较适合大众需求。其中值得关注的项目为远大盛和苑、金怡花园、名仕嘉苑。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、高新区在售项目奥林星城，新东亚时代广场，府街庭院，瑞林轩，新城名座，府东福原里，龙兴润城。高新区的发展较晚，但自市政府搬迁以后，开始带动了高新区的房市发展，高新区的区域也开始被购房者认可。目前在售的主要项目为奥林新城与新东亚时代广场。新东亚时代广场为综合性项目，有酒店、办公楼、商场，由于体量较大，周围交通也比较便利，对于周边的商业发展有较大的带动作用，有可能成为高新区的商业中心。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879各在售楼盘基本指标各在售楼盘基本指标案名案名占地占地建筑面积建筑面积起价起价均价均价户型户型客源成分客源成分可销户数可销户数新东亚时代广场147亩23.8万3400元/3700元/两居：6086个体经营者，公务员，事业单位，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多三居：110137奥林星城90亩20万2880元/3300元/一居：34.753客户群较杂，以中等收入人群为主两居：7293三居：93.15125.25府街庭院160亩18万3280元/3760元/两居：84以中高端人群为主，周边人群相对较少三居：133金华怡园57亩10万2600元/3300元/两居：90110周边的拆迁户，本地改善生活的换房客200多户三居：110130远大 盛和苑83亩17.8万2860元/3300元/一居：3270主要以中低收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群两居：70100三居：100130四居：130以上香江名城200亩24万3000元/3600元/两居：6690县里的客户，个体，事业单位，公务员三期开了90户剩余40户三居：125149天河骏层178亩21万2800元/协议价一居：60县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体1074户两居：51.92120三居： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879各在售楼盘基本指标各在售楼盘基本指标案名案名占地占地建筑面积建筑面积起价起价均价均价户型户型客户群体客户群体可销户数可销户数龙兴国际花园10亩10万2880元/3300元/两居：104/109医生，县里（张北，宣化）有钱的，个体，事业单位75户剩余40余户三居：128/135首府 香格里拉102亩15万3000元/3400元/两居：98.75103.51军分区，各事业单位，公务员居多700户三居：129.65138.25美居 丽景园2988元/3300元/一居：70周边地区与县城人群较多两居：90111三居：118153沁馨园100亩10万2360元/3000元/两居：7090周边居民与周边县城的客户，以中低收入人群为主1600户剩余1300户三居：80150龙兴 润城88亩12.92万2760元/3260元/两居：98.82117散户居多，以中低收入人群为主三居：126136四居：161228佳境天城200余亩2650元/3100元/两居：66.3194.8二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少三居：114123.92山语华庭94亩16万2800元/3250元/两居：77110普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100130汇嘉花园2650元/3200元/两居：112供电区，事业单位等中高端客户为主75户三居：135/ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879案名案名容辰庄园销售电话销售电话2130888/2131888板块板块桥东区项目位置项目位置张家口市桥东区胜利南路28号占地面积占地面积开发商开发商张家口方正房地产开发有限公司建筑面积建筑面积24.5万，建筑楼层建筑楼层6层、12层、18层建筑间距建筑间距交房日期交房日期一期05年建筑结构建筑结构多层板楼，高层板楼建筑类型建筑类型6多层，12层小高层，18层高层销售起价销售起价5200元/销售均价销售均价5600元/房型房型面积面积两居两居115-122三居三居113149四居四居162171产品分析产品分析中大户型为主，主力户型100左右的两居和三居，在售的户型区间为130160客源分析客源分析客户无明显来源。一期开盘时造势很成功。一方面容辰庄园被列入市政府重点旧城改造项目，另一方面其借助北京电视台等多方面煤体的势力不断提高自身在张市的影响力，树立政府扶植形象。因此包括周边县区在内的相对有经济实力的客户都有。范围比较广。广告策略广告策略打造公司品牌，打造项目品牌，两者相互支持项目优势项目优势（见下文）项目劣势项目劣势（见下文）容辰庄园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879容辰庄园优劣势分析：容辰庄园优劣势分析：优势：地理位置优越，紧临城市主干道胜利路、建国路，城市未来发展重心的南移，使其未来位置的重要性日益凸显。周边有很多已经成型的大型功能社区，生活便捷；独特的建筑产品（欧式风格，在项目二期中还设计了庭院跃层）在同质化严重的张家口市，成为炙手可热的商品，特别在04年人们对于社区概念还很模糊的时候，该社区给人们生动展现了高档产品的含义；沿街商业的体量很大，能够在周边环境的影响下自成规模，为整个社区的价值产生很大的附加值，同时也极大提升项目的品牌；在设计方面注重细节的营造，使建筑和园景有机结合，不但在04年的时候，而且在目前依然走在城市建筑的前列；提高了交房标准，在项目二期的推售中，其中一栋高层提供给了高、中、低三种装修标准，也可以选择毛坯房标准。使客户有更大的选择空间。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：一期的户型不合理，小开间，大进深，很多居室都是狭窄长条；产品虽为简欧式，但是表达不够完善，而且在一期多层板楼的朝北面，没有设计飘窗等接收阳光和观景的功能区，整体效果就好像大学生宿舍那样直上直下，给品质大打折扣；园林在冬天体现不出应有的魅力，不注重冬季园景的元素应用和维护，如果项目处在冬季销售阶段，将会对整体品质和开发商信用形成影响；项目的商业部分设计为内外两层，中间形成一道步行街，看似布局合理，但是在内侧的沿街商铺价格会比外侧商铺价格低一个档次，不能使利润最大化；项目三期即将发售，但是为高层板楼，虽然前期品牌营造成功，但是高出市场均价10001300元/的巨大差异，而且此类产品在市场上面依然具有抗性，使其销售情况很严峻；原来地块属于拆迁改造，拆迁成本高于同类项目也造成了其价格高于同类项目。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879奥林星城案名案名奥林星城销售电话销售电话4037888板块板块高新区项目位置项目位置长城乳业院内占地面积占地面积90多亩开发商开发商张家口新天地房地产开发有限公司建筑面积建筑面积20万平米建筑楼层建筑楼层6.5F，11F，17F建筑间距建筑间距33-50米交房日期交房日期部分已交房建筑结构建筑结构砖混，剪力墙建筑类型建筑类型多层，小高层，高层销售起价销售起价2700元/销售均价销售均价3400元/房型房型面积面积一局一局34.3753二居二居7293三居三居93.15125.25产品分析产品分析户型从小到大都有，相对较全，对于客户的选择性较广：外立面一、二层贴砖、三层以上涂料，现代感较强客源分析客源分析以中等收入人群为主，购买客群区域较广广告策略广告策略以大型户外广告，与邮政直投为主项目优势项目优势户型齐全，多层，高层小高层都有给客户的选择空间较大，现在为现房准现房，广告覆盖面较广吸引客户的看点较多项目劣势项目劣势本项目处于开发阶段，周边配套还不完善主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879奥林星城优劣势分析：优势：户型齐全，从零居到三居，涵盖了目前社会上主流的户型；使客户有了更大的选择；产品中有一部分多层，而且是准现房，既迎合了当地人的心理需求，又为目前在拆迁中急于解决居住条件的客户提供了“即买即住”的便利；目前处于准现房阶段，为了急于回款，开发商最近不断推出新的促销活动吸引市场关注，而且目前在销售价格方面也出现了很大的下调，最多的可以达到93折优惠，用低价+促销活动共同撬动市场；地理位置优越，处在高新区的核心位置，西邻张家口市新政务区；地处高新区、桥西区、桥东区三区交界处；交通便利，紧邻盛华大街、胜利中路、市府大街、朝阳西大街（原纬三路），自驾车路况良好；公交车有2路（平门石油宾馆）、3路（石油宾馆三中）、4路（燕兴厂展览馆）、11路；扼守南部进出张家口的要道，中短途大巴车不断往来，有效与外界沟通；张家口市南部没有高差巨大起伏，区内地势平缓 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：在张家口，原有居民的地域有较强的居住习惯，对于高新区这样一个新的行政区购房持慎重的态度；一部分桥东桥西的老居民还是不太认可这个位置。处于高新区，目前周边的基础市政建设不完善； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879金华怡园案名案名金华怡园销售电话销售电话8205555板块板块桥西区项目位置项目位置张市二医院西行300米占地面积占地面积57亩开发商开发商张家口金华鼎房地产开发有限公司建筑面积建筑面积10万建筑楼层建筑楼层6F，18F建筑间距建筑间距30m;40m交房日期交房日期2010年年底建筑结构建筑结构框架建筑类型建筑类型多层；高层销售起价销售起价2600元/销售均价销售均价3200元/房型房型面积面积二居二居90110三居三居110130产品分析产品分析外立面简洁现代，颜色为浅灰色，缺乏时尚气息客源分析客源分析周边的拆迁户，本地改善生活的换房客广告策略广告策略目前只打了户外围挡广告项目优势项目优势周边交通体系完善生活配套齐全，全框架结构，质量较高，抗震性好。项目劣势项目劣势外立面缺乏时尚感，不大气，地块形状不规则，产品分布较散，缺乏凝聚力主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 优势：优势：处于桥西区老城区的中心，周边配套齐全，紧邻西环路，西苑中路，清河西路主干道，交通便利；紧邻十九中，一中，人气兴旺，但是没有集市般的嘈杂；处在西苑中路地势较高的中间环节，真正意义上的“依山傍水”，建筑在山前平地，目前在小区的东边没有高层建筑，面对大清河视野开阔；受众范围广，项目多层和高层产品相结合，户型从一居到三居，而且销售价格略低于区域均价，能够适合于不同层次的购买人群，；建筑结构全部采用框架结构，抗震性强，安全系数高；首付仅20%，购买门槛低； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：纯期房，最早动工的一栋楼才刚刚打地基，对于解决居住条件的客户没有吸引力，而且当地人对于期房没有太高的信任；虽然周边人气兴旺，但是十九中、四中都在东边主干道的清河西路，与金华怡园一路之隔，而在西苑中路这条街上，商业氛围不成规模，对于金华怡园沿街商业不利；从小区的整体规划来分析，由于地块不规则，加上规划不缜密，造成小区整体规划零散，没有真正社区的凝聚力，正式目前越来越被客户看重的社区的“气质”；在外部形象上面，由于运用的外立面色彩和墙体材料的限制，造成外部视觉平淡，形不成视觉冲击的效果，比较中庸；户型设计偏大，如60余平米的作为一居，而100平米有余的户型只作为两居，知道130平米的户型才作为一居，如果客户在此想买对应居室结构的户型，虽然单价低，但是总价却相对高出一部分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879天河骏层天河骏层案名案名天河骏层销售电话销售电话8086666板块板块桥西区项目位置项目位置赐儿山与西环交汇处占地面积占地面积178亩开发商开发商张家口市小环球房地产开发公司建筑面积建筑面积21万建筑楼层建筑楼层6F，11F建筑间距建筑间距28.5m交房日期交房日期2010.12.31建筑结构建筑结构砖混，框架建筑类型建筑类型多层，小高层销售起价销售起价2800起销售均价销售均价协议价房型房型面积面积一居一居60二居二居51.92120三居三居97170产品分析产品分析项目地块较大，易形成品牌效应，户型齐全客户选择面大，外立面清新淡雅，现代感强客源分析客源分析县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体等广告策略广告策略以大型户外广告，报广，DM单页为主项目优势项目优势规模大，开发商实力雄厚，有大部分的多层适合市场需求项目劣势项目劣势位置较偏，价格略高主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势：包括多层和高层，户型从一居到三居，适合于对居住面积要求不同的人群；项目规模庞大，容易发挥大盘效应；开发商势力雄厚，对自己的项目起到很强的品牌支持；坐落于赐儿山脚下，交通便利，紧邻西环路和西坝岗路；劣势：处于桥西区的最西边，地理位置偏僻，商业相对闭塞；销售价格相对较高，不适合于大众人群； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879龙兴润城龙兴润城案名案名龙兴润城销售电话销售电话5912345板块板块高新项目位置项目位置南站东面原特陶厂占地面积占地面积88亩开发商开发商龙兴宏基房地产开发有限公司建筑面积建筑面积12.92万建筑楼层建筑楼层11F，12F，14F建筑间距建筑间距3750m交房日期交房日期一期09年底建筑结构建筑结构剪力墙建筑类型建筑类型小高层销售起价销售起价2760元/销售均价销售均价3260元/房型房型面积面积二居二居98.82117三居三居126136四居四居161228产品分析产品分析客源分析客源分析散户居多，以中低收入人群为主广告策略广告策略未开盘现以报广，活动为主项目优势项目优势项目劣势项目劣势主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优点：小区体量在本地中等偏大，容易发挥大盘优势；地处张家口南站的东侧，由车站商圈拉动区内商业的发展，再以小区的居住规模影响车站区域住宅的模式； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：在此区域3200元/的价格，显得略高；车站附近噪音大，有扰民现象；车站旁边人员混乱，给业主日后的出行和正常生活带来隐患；车站附近的环境有污染，包括噪音，垃圾，灰尘等；位置偏远，距离市中心的路程远，周边的配套只能满足基本的需求；尤其是没有大型的医疗配套，对于年纪稍长的人群来说，接受的可能性不大。周边铁路网环绕，公交系统不发达，须往西行前往南站，再去往别处； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879佳境天城佳境天城案名案名佳境天城销售电话销售电话8166888板块板块桥东项目位置项目位置东兴街14号占地面积占地面积200余亩开发商开发商张家口融桥房地产开发有限公司建筑面积建筑面积建筑楼层建筑楼层6层建筑间距建筑间距27米交房日期交房日期09年底建筑结构建筑结构砖混建筑类型建筑类型多层销售起价销售起价2650元/销售均价销售均价3100元/房型房型面积面积二居二居66.3194.8三居三居114123.92产品分析产品分析一期14栋多层，面积适中，符合张家口市场需求客源分析客源分析二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少广告策略广告策略以大型户外广告与报广为主项目优势项目优势一期全为多层，户型面积区间合理项目劣势项目劣势位置稍偏主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势：本项目的主打产品是6层的多层，迎合了本地人购房的偏好，在心理承受方面上首先略胜一筹；桥东区是目前张家口发展最快，配套最齐全，居住人口素质最高的区域，项目在大的环境下，容易被市场认可；产品更新推出50左右挑高5.1米的LOFT户型较受客户青睐。市政规划完善；交通方便自驾车路况良好，比之桥西区的交通，桥东区的交通网络更加规范，道路宽度和角度都略显优势，东有东外环路，北有五一东大街，西有贯穿张家口全城的建国路，顷刻间融入繁华都市；人文素质高，周边学校有建工学校北校区，市电大，七中，建兴技校，六中，五中等，张家口桥东区融合了周边不同地区的外来人口，在文化融合方面比之桥西区更加开放；金融部门齐全，银行，信用社完善； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：本项目的西南部有制药厂，周边的环境受到影响；位于桥东区的最东面，东山脚下，在整个区域中位置偏差；公交车少，如果乘坐公交车，需到西边主路上面坐车； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新东亚时代广场新东亚时代广场主要楼盘概况及详细分析主要楼盘概况及详细分析案名案名新东亚时代广场销售电话销售电话5900000板块板块高新区项目位置项目位置纬一路烟草专卖局占地面积占地面积147亩开发商开发商新东亚房地产开发有限公司建筑面积建筑面积23.8万建筑楼层建筑楼层多层6F,高层11F建筑间距建筑间距28米交房日期交房日期09年底建筑结构建筑结构框架建筑类型建筑类型多层、高层销售起价销售起价多层多层3080元/销售均价销售均价多层多层3300元/高层高层3400元/高层高层3700元/房型房型面积面积二居二居60、86三居三居110-137产品分析产品分析以中大面积户型为主，户型偏大；外立面浅色调，现代感较强；客源分析客源分析中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多广告策略广告策略以主流媒体为主，大型的户外中心低端广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）项目优势项目优势地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，开完完成后拥有小区独立的商业区项目劣势项目劣势户型偏大，价位偏高 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势：建筑面积23.8万，项目规模大，容易发挥大盘的效应；业态丰富，有住宅，酒店，写字楼，大型商场，沿街商业等，英国大型跨国零售商乐购已经签约地下商城，准备进驻；而且在住宅中有很大体量的多层，对应张家口人对于居住条件的要求。准现房，容易被市场接受；区内无大的地势高差；地段较为优越，是高新区的中心位置，西邻张家口市高新区政务区，距离一中的较近；地处高新区、桥西区、桥东区三区交界处；交通便利，紧邻盛华大街、胜利中路、市府大街、朝阳西大街（原纬三路），无论公交系统还是自驾车，都比较便利；公交车有2路（平门石油宾馆）、3路（石油宾馆三中）、4路（燕兴厂展览馆）、11路；新东亚地产的品牌效应对项目的运营起到推波助澜的作用。目前促销优惠的力度很大，在购房款基础上优惠5个百分点。南城地势平坦、开阔，对于任何的地产项目前期规划和日后管理方面都相对容易 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：住宅户型偏大，不能够满足各种需求层次的人群；高层住宅价格高，达到3700元，对于客户的经济实力有一定的限制；在张家口，原有居民的地域依赖性很强，对于高新区这样一个新的行政区购房持慎重的态度；高新区，周边的市政建设不齐全； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场综述：1、建筑形式：绝大部分项目都是板楼，塔楼几乎没有。多层住宅是市场上较为稀缺的产品。近两年高层与小高层项目逐渐增多，将成为市场上主流的产品供应。实际上，高层与小高层是一种比较时尚的住宅类型，它视野宽阔、住宅品质有所提高，是普通住宅难以比拟的，且高层与小高层提高了土地利用率，节约城市用地，是住宅建设发展的方向。但高层由于建安成本相对较高，公摊系数大，所以售价相对较高，购房者接受这样的产品形式还需要一定的时间和市场引导。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、建筑规划：跟一线城市相比，社区的规划水平普遍较差。外立面的设计、造型比较落后，只有个别项目如容辰庄园比较好。小区景观设计一般，但少数项目也出现了一部分主题园林设计。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、户型：主力户型以二、三居为主。85-110平方米的单套中户型依旧是市场的主力户型，尤其是75-90平米的中小两居户型最受欢迎。由于张家口市的居民总体收入水平较低，年收入30000以下的家庭调查想购房的占85%，所以90平方米以下住宅需求一直是市场的主要需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794、社区配套：张家口绝大部分项目没有会所，公建配套也很较少。目前在售的品质较好的少数项目如新东亚时代广场与远大盛和苑有较大的商业配套外，其他项目都比较少。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795、房价趋势：张家口市的房价基数低，尽管07、08两年涨幅较大，但上涨的绝对金额较小，房价泡沫较少，房价收入比保持在1：6的合理区间，处于居民正常的承受范围内。今后一段时间内，桥东、桥西及高新区中，主流产品的价位趋势应在稳定在均价2800至3300元/平方米之间,大幅上涨的可能性不大。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796、同行业发展状况：纵观张家口市开发企业的发展历程，其显著特点首先是房地产开发企业发展迅速，民营的开发公司的数量增长很快。但是房地产开发企业数量多、规模小，缺少龙头企业，难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796、销售队伍及项目推广状况：张家口市的房地产销售队伍、人员素质普遍较差，这里的许多销售队伍不经过培训就直接售房，许多最基本的售房知识及项目情况都不知道。而现场包装、销售道具也都制作粗糙，开发商与销售代理在营销环节都还处在一个较为落后的状况。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879四、本案产品研究及定位思考四、本案产品研究及定位思考看完本案的概念性规划，我们不由地感叹：看完本案的概念性规划，我们不由地感叹：张家口之幸。张家口之幸。钜献钜献20102010。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案的六大优势本案的六大优势1、地段决定价值。城市中心，西邻城市主干线之一的胜利路，北接帝达广场，成熟的容辰商圈近在咫尺，不容置疑的繁华市中心，不可再生的钻石版位置。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、充满诗意的建筑规划。从南到北，错落有致的建筑际线，形成一幅俊美的现代感建筑集群。短板设计，既具备板楼的实用优势，又具备塔楼挺拔昂然的优美姿态。非常适合将来的沙盘展示。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、尺度精准的户型设计。从85平米的经济型两居到舒适型的154平米三居。户型的尺度拿捏非常精准。户型方正，格局精巧，空间浪费少。绝大部分户型符合经济型和舒适型二居和三居的尺度要求，而且是明厨明卫。能设计出这样精妙的户型，实属难得。而且经济型住宅和舒适型的住宅搭配也比较合理。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794、现代时尚又不失简约沉稳的外立面质感。外立面的材质选择为面砖，色彩优雅稳重，大气内敛，充分表现出一个高品质楼盘的应有气度和质感。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795、坡地景观，层次展现充分利用了地块的高差，营造坡地特色的景观层次，形成步移景异的视觉效果。在各个组团的中心，营造围合式的中心园林。更值得一提的是独特的半地下车库的景观，利用微地形的高差，让居者在车库就能见到绿景。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796、体量恢宏，大盘气度 17万平米的总建筑面积，对于张家口来说，已经是一个大盘了，具备大盘的优越性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目总评：从项目的概念性设计上可以清楚的了解，本项目无论是在地段、规划、户型、外立面与景观园林设计上，与张家口在售的项目相比，都取得了压倒性的优势。而且，整个项目没有硬伤，不存在木桶效应。因此，我们可以毫不谦虚的说，在项目的综合品质上，张家口已售的和在售的任何一个项目都无法与本案比肩，包括称之为“高端”的容辰庄园。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案的定位思考本案的定位思考 对于这样一个鹤立鸡群的高品质项目，如果仅仅从产品的某一点来做定位思考，都会顾此失彼，是片面的。因此，本项目产品的定位，可以更为概括，从项目的整体品质上来思考。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案的几大意义：本案的几大意义：是对张家口现有建筑无声的批判者；是对张家口现有建筑无声的批判者；是张家口现有住宅产品规划设计理念的终结者；是张家口现有住宅产品规划设计理念的终结者；是张家口住宅建筑史上具有划时代意义的标志性建筑群；是张家口住宅建筑史上具有划时代意义的标志性建筑群；是张家口房地产市场当之无愧的住宅建筑新标准；是张家口房地产市场当之无愧的住宅建筑新标准； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879由此得到本项目的产品定位：由此得到本项目的产品定位：城市中央，七星级典范式全优社区城市中央，七星级典范式全优社区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879五、营销推广思路五、营销推广思路1 1、案名：、案名：样样 板板 案名阐释：样板，即榜样，是学习和参照的标准。代表最案名阐释：样板，即榜样，是学习和参照的标准。代表最高的水准与最合适的尺度。高的水准与最合适的尺度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792 2、推广主题（、推广主题（slogan)slogan)：典范建筑，城市向我看齐典范建筑，城市向我看齐 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793 3、视觉延展、视觉延展 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879视觉方案一报广报广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879报广报广视觉方案二 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户外广告户外广告 视觉方案一 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户外广告户外广告 视觉方案二 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879售楼处售楼处视觉引导展示 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879道旗 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879六、价格策略为了能够科学合理的制定出本项目的售价，我司将结合本项目物业的特点，以及区域房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，使用“综合品质评定法”定价的方法，对本项目的价格定位进行估算。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、综合品质评定法、综合品质评定法 综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立数理模型，对各个项目的综合品质进行评定。系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、综合品质评定法的参考权重、综合品质评定法的参考权重 区位区位优劣优劣周边周边环境环境园林园林景观景观小区小区配套配套楼型楼型户型户型物业物业管理管理道路道路交通交通整体整体规划规划25%15%10%10%15%5%10%10% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、项目综合品质评定、项目综合品质评定 项目名称项目名称区位区位优劣优劣周边周边环境环境园林园林景观景观小区小区配套配套楼型楼型户型户型物业物业管理管理道路道路交通交通整体整体规划规划综合品质综合品质本项目908590809085908587.5新东亚时代广场808075908080859082金华怡园758075758080808578.25奥林星城808075758080858580佳境天城 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质为87.5分，为各项目最高。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称销售均价销售均价（元（元/平方米平方米）综合品质综合品质可比均价（各项目均价可比均价（各项目均价/各各项目综合品质）项目综合品质）本项目3666366687.587.541.89641.896新东亚时代广场3500 8242.682金华怡园320078.2540.894奥林星城33008041.25佳境天城310072.542.7584、项目可比均价、项目可比均价 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目的可比均价=各项目可比均价之和求平均值：（42.944+41.25+39.616+50.299+40.000）/5=42.821本项目的销售均价=本项目综合品质*本项目可比均价 =84.75*42.821=3629元/平方米由综合品质评定法得出：由综合品质评定法得出：本项目预期入市销售均价应在3629元/平方米左右。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、全盘均价：根据目前市场在售项目的数理分析结果，参考目前的市场条件，我司建议本案全盘均价为3600元。此价格是在目前的市场情况下做出的分析结论，在市场环境没有大的变化的情况下可以达到。如果下半年市场转好，价格升幅较大，则全盘均价可以突破3800.如果市场形势转淡，则可以维持此均价不变但销售期适当延长。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、开盘均价：为了迅速打开市场，扩大知名度，在第一次开放房源时可以采用“多蓄客，少放房，低均价”的策略。在开盘时即形成抢购且很难买到的局面。迅速形成市场口碑，为后期的销售高价打下基础。根据目前在售的竞争项目的均价比较分析，比较有把握形成上述局面的均价为3400元。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793、价格搭配：一反张家口市的多层和高层价格倒挂的现状，针对张家口市多层抢手，高层难售的现状，采用“多层高价拉抬高层”的做法。多层住宅高品质定高价缓售，抬升社区品质，高层制定相对低价快售的策略。以高价的多层产品拉升项目的品牌价值与品质，而以相对较低的价格促销高层产品。建议多层与高层的价差约为300元。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879七、推售策略七、推售策略1、本案17万的体量，须采用大盘营销策略。大盘的开放策略一般都是从好的位置先开，比如本案的西北角临近胜利路的三栋多层与两栋高层，作为第一期，带项目品质为大众认知，知名度和美誉度扩大的时候，再逐次向东向南开放房源。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、多层带高层，价格小步快跑，逐次开放。共分二季五期逐次开放，商业部分与第四期同时推出，总销售期为两年，开放顺序如图所示： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推售节奏一览表推售节奏一览表推出房源推售均价推售时间销售率回款额第一季第一期3400元2010年8月95%第一季第二期3500元2010年10月90%第二季第一期3600元2010年3月90%第二季第二期3700元2010年6月80%第二季第三期3800元2010年9月70%商业10000元2010年6月总回款额为约6亿元。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879八、开盘前期（导入期）主要营销的手段应用八、开盘前期（导入期）主要营销的手段应用（2010年6月-7月）导入期是让目标人群对本项目进行初步了解的过程。本阶段主要是围绕“张家口市第一盘，样板楼盘”这一主题向社会大众灌输。同时，要引导大众认识真正好的住宅建筑应该是什么样子的。本阶段的推广方式主要是： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、价格暂不对外公布，但可以给一个价格区间，比如3500-3700元来试探客户的反应，同时拉高客户的心理预期；而在开盘时以相对较低的价格如3400推出，利用客群的心理反差迅速形成成交热