融侨-福州融侨旗山别墅项目定位汇报案-130PPT

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1、融侨旗山项目定位汇报案,第一部分：项目市场研究篇,本案项目特征,项目位置,本案地块距离闽侯约10公里，车行约10分钟、距离金山约10公里，车行约10分钟、距离城市中心20公里，车行约25分钟。,本案,大学城,项目现状,地块东北面为旗山山门,福建正祥置业有限公司在旗山森林公园道路北侧680亩地块,位于南屿镇中溪、后山、南前、南旗村316与324国道连接线西南侧。,本案 旗山森林公园道路南侧地块现状,纯多层洋房社区,别墅公寓混合型社区,项目问题点,1.25容积率的产品选择,市场判断,福州别墅市场逆市放量，在保持平稳销售的情况下，各个别墅项目的销售价格均有5%-15%不同的价格涨幅。,公寓楼市需求呈

2、“阴”性，投资减少，市场持币观望气氛渐浓，产品供应量供过于求，郊区公寓风险加大。,中国人民银行宣布从2006年1月1日起，不再实行优惠房贷利率。开始实行新的房贷利率，新的房贷基准利率为6.21%。,公寓市场状况,别墅市场状况,宏观新政影响,VS,居住换代产品催生 经济别墅,政策引导普通住宅 大众市场迅速饱和 公寓产品抗风险弱,经济别墅市场需求增加 抗风系数明显提高 经济别墅抢占市场,市场判断,产品组合形态分类,福州别墅市场发展研究,市场发展态势,城市扩张趋势,福州每年需新建住宅410-530万M2 ，房地产业竣工面积应该维持在550-700万M2 ，城市拓展每年约需要40005000亩土地。,

3、人口自然增长率6 10/年, 2020年福州城区人口达到325万人,福州在城市扩张中体现出典型的城市交通导向型,“乌龙江时代”,“七山二水” 大福州时代,“闽江时代”,“三山时代”,城市扩张带来土地增长,城市扩张带来人口规模,中心城区,马尾区,仓山区,晋安区,台江区,鼓楼区,“七山二水” 福州未来城市发展规划,“大福州”主城北将扩至莲花山， 南跨乌龙江至五虎山，东至鼓山， 西至旗山，形成“七山二水”格局,福州城区,福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区,福州市的别墅较多开发在市郊接合部、基本上在市郊的第二圈。但整体别墅市场在地域上由内向外扩散的分布具有相当的跳

4、跃性，这种跳跃分布特点不能说是价值取向发展变化的结果，更大程度上体现的是土地资源稀缺化、开发成本的低廉、原地块的生态保持及开发商强强连手的默契息息相关，房地产市场、消费者的需求和别墅区对地域的高挑剔性三者之间形成合力作用。,福州1995-2010年城市发展规划图,核心层,第二层,第三层,距城区30公里 范围的近郊板块,城区,距城区70公里 左右的区域范围,别墅地域的发展,鼓山,五四北,闽侯,金山,福州邻县,西区,别墅市场热点区,以水乡温泉别墅、居住主题为代表的高档别墅区、以兰庭、绿洲为代表的中档别墅区和以东方墅、金牛御景为代表的经济别墅区之所以能够率先发展，除了它们本身的地域优势之外，还缘于其

5、在近几年的福州整体房地产市场及市政交通建设，从而使其别墅市场发展过程中、获得了新的生命及支撑点。,三木家天下,闽都大庄园,云亩天朗,绿洲家园,福禄坊,山姆小镇,桂湖云庭,居住主题公园,兰庭东方墅,名城港湾,运盛美之国,长滩美墅,东方威尼斯,香江红海园,格林兰苑,融侨 温泉水乡,兰庭西江月,罗马佳州,市场别墅分布图,中天.金海岸,大唐世家,公园道一号,融汇山水,红树林,领域,博仕后缘墅,金桥花园,福州市场现有别墅风格统计,目前，福州别墅大致可分为山水别墅、都市及近郊居家别墅、休闲假日别墅、高尔夫别墅四种类型 。随着福州人对别墅消费意识从炫耀型意识逐渐转变为自居型意识的，以及福州城市规模的迅速扩张

6、和百姓汽车时代的到来，对郊区化居住的可能性越来越明显。因此，近期居住型别墅大受购房者青睐和市场的追捧。,福州别墅类型及代表楼盘,山水别墅,以稀有山水作为构造产品价值支持点，突出山水美墅的稀缺性、唯一性，顶级豪宅吸引顶级人士，选址注重原生态的原始保持。,水乡温泉别墅 居住主题,都市及近郊别墅也是典型别墅的一类。对于都市及近郊别墅来说，有两个关键因素，一个是交通便捷、配套齐全，有“都市”的气息；一个是环境好，适合居住，有“别墅”的感觉。更为贴近了传统豪宅的地段选择标准。,都市及近郊居家别墅,运盛美之国 公园道一号 中天金海岸,作为别墅类型之一的休闲度假别墅，成为别墅市场一道非常独特的风景。由于其价

7、格低、又有真山真水，位于周边的一些风景城区。具有投资少、回报高，出租或做旅游生意都可以，标准符合投资者的逻辑从而得到了市场的认可。,休闲假日别墅,高尔夫别墅,高尔夫别墅-与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫，不仅仅是一种锻炼的方式，更成了许多人的生活方式、交友平台，甚至是选择生意伙伴的途径，如今竟成了人们的置业寻梦之地。高尔夫别墅使高尔夫与地产的梦幻组合让富豪们能快意平生选择理想居所。,绿洲家园 闽都大庄园,云畝天朗,福州别墅市场数据,项目产品配比,项目容积产品表现,独栋、双拼,独栋、联排,联排、叠拼、公寓,产品平均面积分布表,独立式别墅面积范围为200M2-500M2,双拼式别墅面积范围为20

8、0M2-300M2,联排式别墅面积范围为150M2-300M2,400-500,平均价格分布表,产品形态分布表,价格供需比,市场价格描述,价格趋势： 别墅价格有较大的变化，随着去化量的增多，别墅的价格略有上涨的趋势。旧式别墅逐渐退出市场舞台，新开发的别墅将以高档豪华别墅或中档经济型别墅为主，别墅市场价格有日渐活跃的迹象，且由于地产旺季的到来其成交情况将逐渐活跃。,市场成交率分析,体量配比： 综合以上楼盘项目的独立、双拼、联排和其他共3023户，按其产品体量和总销面积，反映出目前福州市场上销售的别墅，主要以联排经济型为主。,产品趋势： 由此可以看出别墅市场的两极分化过程，目前主要是以售价在500

9、0 RMBM2以上的高档别墅和售价在3000RMBM2左右的经济型别墅为主。中档别墅成为市场开发的真空点。,根据目前的市场状况粗略统计，2005年福州别墅楼盘的规模至少达到6000多亩，如果加上往年沉淀下来的一些项目，其总量可能会接近万亩。,市场上别墅供应的价值取向发展,独栋,市场主力产品供略大于求,双拼,供应量极少明显供小于求,联排,供求量最高，不同区域的供求状况有一定差异,叠拼,市场开发体量进一步缩小,项目所处区域市场属性,金山乌龙江片区,大学城辐射区,旗山风景区,本 案,成就未来高尚居住区,福州城镇 群发展规划“七山二水”的城市空间格局，未来区域交通发展便利,项目所属区域市场发展,结论：

10、 今后福州房地产发展重点将向南、向西发展 本区域将成为城市未来发展重点 市场的转变和自身的发展将会形成本案主要推动力 近期内产品以别墅为主，远期有向公寓转变的可能,本案,近郊板块早期亮相产品共性（ 别墅 ）,东江滨 便捷的交通网络，优美的江滨公园，周边中高级收入的高级管理和技术人群。,五四北 适宜的生活环境，城市交通距离最短，周边区域存在广泛的潜在高消费人群,闽侯 大型的教育配套将带来广阔的生活配套，交通动线逐渐顺畅，吸引了大批的居住人群和投资者。,科技园,市中心,大学城、邻县,长滩美墅 名城港湾,山姆小镇 居住主题,闽都大庄园 福禄坊,竞争板块现状综合比较,东江滨,五四北,闽侯,由别墅市场

11、向公寓转变,以由别墅转 向公寓为主,普通公寓、中高档 别墅双向发展,竞争互动板块发展趋势,橘园洲大桥、 京福高速公路 浦上大桥开通,离市中心最近 的居住板块,东江滨大道的贯通 东江滨公园 科技园建设,项目分析交通,距福州市中心25公里，且紧靠316国道。仅有942公交路线经过项目地块附近，交通能力较为偏弱。,计划于2006年10月通车的浦上大桥，大桥建成后将成为西出口主通道和东西向快速干道南三环西翼的连接线。把浦上路提升为快速交通干道，从尤溪洲大桥沿浦上路过浦上大桥，接316-324国道连接线，此时将大大缩短市区与项目所处地块的距离和交通行程时间。,现 状,未 来,项目分析环境,福州旗山森林公

12、园，一直都是福州市民假期理想的休闲、旅游的去处。气侯温和、雨量充沛景观优美。 项目所在的旗山森林公园道路后半段，已经发展成较有商业特色的农家饭庄经营一条街。,政府对旗山区域未来发展规划，计划把旗山区域发展成为福州最主要的旅游渡假风景区，未来周边环境会在政府规划下发展的更加合理、适宜。 本项目地块与福建丰业投资公司项目地块相邻，项目自各开发的项目区域环境共同改善项目地块周边环境。 最新的福州城市发展规划，旗山已纳入福州最新城市发展规划中。成为福州城市向西发展确定点,现 状,未 来,项目分析配套,目前，项目地块附近基本没有市政配套设施，交通、教育、金融、市政等方面配套几乎空白,随着旗山风景区的进一

13、步深度开发，旅游业与相关的交通运输、餐饮、住宿等行业逐步发展。交通、市政、餐饮住宿等配套设施逐步完善，但是教育、金融、日常用品购物等方面相关配套设施仍然比较滞后。,现 状,未 来,项目界定,地块规模较大，竖长横短，向阳面宽。 地块周边风景优美，低密度住宅氛围浓厚。 地块位于旗山山脚，位置较偏，公共交通和商业配套弱。 规划中金山通往闽侯的浦上大桥使本案未来的公路交通优势显著。,竞争来自闽侯及本区域。 风景区，适合休闲养身； 作为别墅产品交通距离上客户认同； 先期别墅产品开发可以保证充足的客源；,市场综合分析结论,别墅（类别墅）消费群体研究,购房者年龄结构,购房者中以26-35岁的比例最高，达到3

14、8，和往年相比，35岁以下的购房者比例有所上升，显示了这个年龄段较强的购房欲望。总体上，55岁以上的比例最低仅为5%。,影响购房者需求得相关因素提及比例比较,别墅生活作为高端的一种居住模式，不可能成为市场份额可观的住宅项目。它的消费群，是具有明显共同特征的族群：,城市边缘别墅的消费族群 由于别墅往往位于城市边缘，即使是面对白领阶层的定位也偏高。购买城市边缘、价格昂贵别墅的客户群应该是“非常有实力，对价格不敏感，希望享受到身份地位的人士”。因为百万房款以及车程的投入并不是普通阶层能够实现得了的。,边远地段别墅的消费族群 虽然郊区的别墅不具备第一居所的实力，但是它仍然能够填补郊区缺少高品质住宅的空

15、白点，力打第二居所牌，营造独特的小镇风情是边远地段别墅分得市场杯羹的关键所在。其面对的客户群体应当是厌烦了城市的喧嚣，在郊区置业用以工作之余的休闲度假。,消费群特征明显,不讲究性价比，讲究性能比。别墅消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。 需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高。 需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一。 非常注重产品的个性，喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。 附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位,从目标客户的层面特征分析，作为新生代中产阶级的主力

16、，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：,消费心理变量,【SWOT分析】,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,以郊区化产品对抗交通和商业配套的弱势,优势（S）： 利用良好的城市地缘创造的大规模居住优势不可再生的地段资源，是一个项目价值区别于其他项目的天然砝码。 本项目规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码。地块方正，规划设计可发挥空间较大，周边的绿化等拥有良好基础,劣势（W）

17、： 公共交通、商业配套弱 目标客户对区域的认同感低 生活配套极不成熟、生活成本高,机会（O）： 郊区城市化的趋势带来大盘的发展机遇。 当中心城区的土地匮乏，居住区域向城市边缘辐射时，汽车的逐步降价使得部分城市道路建设和汽车投入的价值向边缘土地的价格转移。 本项目价格较低让，项目未来有更大的升值空间。,威胁（T）： 一些楼盘占有较好的天然景观资源，典型的如“云畆天朗”，成为福州房地产市场一大亮点，该楼盘在别墅项目中最具竞争力。 市场竞争愈演愈烈，今年福州别墅楼盘的规模至少达到6000多亩，项目的恶性竞争带来极大威胁； 板块内部市场竞争，本案附近的楼盘拍卖地，也将会分流掉部分客户,以板块主流产品吸

18、引板块主力客源，弱化竞争风险 以品质优势领跑市场，以产品和形象差异化，规避同质竞争 充分发挥品牌优势,卖点深入展示，注重细部； 强化精神内涵，提升竞争层次,充分利用地块优势，做足产品文章，以品质和差异化领跑市场， 充分整合发展商资源，品牌战略。,2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年,本案上市周期,中天金海岸,东方威尼斯,云亩天朗,运盛美之国,同步竞争参考,长滩美墅,名城港湾,公园道一号,市场现有竞争对手,项目销售时主要竞争对手,金桥花园,融汇山水,翠湖山庄,正祥林语墅,博仕后缘墅,建发领域,中天金海岸,物业地址：浦上路金山公园旁 物业类别：联排、叠

19、拼、小高 开 发 商：福州市中天房地产有限公司 售楼电话：83586555/83587550 价 格：3800元/平方米 占地面积：636亩 建筑面积：76万平方米 容 积 率：1.8 一期户数：411户 开盘时间：2005.10,楼盘卖点：拥有室前庭院、空中庭院、露台庭院、室内庭院、室后庭院，为福州首创五重庭院设计。怀拥630亩福建省最大金山生态公园，1700米流花溪纵贯南北，比邻3600亩福建省第一湿地公园，为闽江、乌龙江两江文明千年滋泽的人居福地。,公园道一号,物业地址：福州市金山浦上大道三环路交界处 物业类别：独栋、联排、叠拼、小高 开 发 商：福州市海润房地产有限公司 售楼电话：05

20、91-83586666 87275388 价 格：联排别墅:120-130万元/套 叠拼:80-90万元/套 占地面积：246666 平方米 建筑面积：443998.8万平方米 容 积 率：1.8 户数（一期）：192户 开盘时间：2005.10,楼盘卖点：项目位于浦上大道与西三环路的交界处，东面与福州最大的原生态公园占地630亩的金山公园零距离，西面更是总面积达3600多亩的乌龙江湿地公园。浦上大道直通金山公园。项目精心打造与自然和谐共生的品质人居。以人本主义的最高规划手法，设置集中式生活配套，一条220米风景优美的湖岸风情商业街、3000平米的五星级CLUB两侧集中的商业设施，宽达5米的绿

21、化带将社区和公路隔离，居住氛围花香弥漫，草树成林。此外还创意开发了2+1超空间下沉式花园HOUSE，平层花园HOUSE，空中花园HOUSE等特色产品。,兰庭西江月,物业地址：建新镇洪塘路56号 物业类别：独栋、双拼、联排 开 发 商：天福集团福建兰庭房地产 实业有限公司 售楼电话：83766933 83766966 价 格：4500元/平方米 占地面积：433亩 容 积 率：0.399 总 户 数：415户 开盘时间：2004.7,楼盘卖点：该项目地理位置优越，区位突出，交通便捷；环境优美，依山傍水而筑， 可望广阔乌龙江；东靠绿意葱葱的燕山，属福州独有的江山领地。人文环境佳，项目所在地属状元府

22、后花园，金山寺古脉相连，学区高校与之相邻。,运盛美之国,物业地址：鼓楼区梅峰路166号 物业类别：独栋、双拼、联排 开 发 商：运盛房地产有限公司 售楼电话：87876130、87877588 价 格：4500元/平方米 占地面积：500亩 容 积 率：0.73 总 户 数：503户 开盘时间：2003.7月,楼盘卖点：该项目位于市区认知板块，运盛美之国花园以“愈繁华、愈宁静”的市中心别墅特质在区位上占据了极大的优势。别墅区. 与繁华的西二环高尚生活区近在咫尺，左海公园、西湖公园、金牛山公园对运盛美之国形成亲密围合之势 ，为为数不多市区别墅之一。,东方威尼斯,物业地址：仓山区城门龙江路98号

23、物业类别：独栋、联排 开 发 商：福建大世界华夏房地产有限公司 售楼电话：83568888 价 格：5000元/平方米 占地面积：1234亩 容 积 率：0.509 总 户 数：604户 （一期204户） 开盘时间：未定,楼盘卖点：该项目作为中国第一个岛屿式别墅小城，首创岛屿式别墅规划，带来一种全新的生活方式的改变。一户一江水、一家一港湾，开窗见水，开门见船，可享受日日看波涛的浪漫，这将完全有别于传统别墅的生活;以“风情水城”为规划设计主题，形成两江合抱、湖心重围、小岛密布、户户环水的独特地貌，区内水面面积高达170余亩，实现天然水质交换和独特的社区水上交通体系；社区配套完善，康体、餐饮、休闲

24、、商业、教育、医疗功能齐备；,长滩美墅,物业地址：福州市江滨路东大道188号 物业类别：联排 开 发 商：福州阳光锦江房地产开发有限公司 售楼电话：83988999 价 格：55-70万 占地面积：55.94亩 容 积 率：0.88 总 户 数：135户 公开时间：2004.11月,楼盘卖点：该项目位于福州市东江滨大道沿线，交通条件便利，原创泊岸别墅 风格理念。,楼盘卖点：该项目皆临国宾馆、大学城、闽江生物带，交通便利，风景怡人。利用球场内的天然水系造景，呈七星岛状，七座岛屿之间由150亩的湖泊与社区道路相连接。作为福州唯一高尔夫球场上的别墅其区位优势是不可复制的，在别墅的浴室和餐厅都是双面采

25、光，落地玻璃更加强了空间的通透性，在浴室或餐厅里同样也可享受到在阳台上的风景。,物业地址：福州市闽侯上街沙堤村316国道 物业类别：岛式别墅 开 发 商：福建捷扬房地产开发有限公司 售楼电话： 户型面积：300多1000多平方米 价 格：主力户型200万300万元/套、 楼王4001000万元/套占地面积：232.7亩 容 积 率： 0.45 总 户 数：198户 公开时间：2004.11月 交房时间：2005年下半年,云亩天朗,绿洲家园,物业地址：福州市闽侯桐口 物业类别：独栋别墅、双拼与联排别墅联排 开 发 商：闽水缘房地产开发有限公司 售楼电话：2613343 价 格：1890元/平方米

26、 占地面积：1038亩 容 积 率：0.45 总 户 数： 1000多户、其中三期规划200多户 项目价位：50-200万元/套,楼盘卖点：该项目在配套方面拥有400亩的江心绿洲/温泉游泳馆、大型室内运动馆、高尔夫练习场台球室、健康中心、乒乓球室、网球场、医疗室、超市、业主专车等极大的满足了业主的日常生活需求。,名城港湾,物业地址：福州市马尾区快安大道 物业类别：多层、小高层、高层、别墅 开 发 商：名城（福建）房地产开发有限公司 售楼电话：83926688 价 格：独栋8000 /平方米 联排5000 /平方米 占地面积： 1400亩 容 积 率：1.6 总 户 数：户 公开时间：2004.

27、11月,楼盘卖点：该项目拥有五星级假日酒店、千万级名城游艇俱乐部、境外海员俱乐部、西班牙水手商业街、港澳台风情美食街、阳光沙滩浴场、渔人码头；海员免税店，大型国际超市卖场、社区免费穿梭大巴，让生活便利无忧；,物业类别：别墅装修状况：毛坯物业地址：八县闽侯大学城学区交通状况：39、学区专线、5支、942、978等（博仕后缘墅站）开发商：福建深深房地产开发有限公司占地：216亩，建筑面积：137862平方米 售楼处地址：福州上街大学城原博仕后家园1-5号店面 售楼电话：22879777、22879555,博仕后缘墅,项目卖点： 1、新捷阳高尔夫球场生态景观。作为邻近项目的资源配套，其满目苍翠的大生

28、态社区日夜输送着鲜氧让人心旷神怡。而且项目可远眺旗山风景区，地理位置优越，环境优美。2、该项目引入水系，以水景作为表现缘墅的景观主线，浅滩流水曲折环绕着缘墅，加上缘墅外围自然河流，使“博仕后缘墅”成为真正的“水岸别墅”。3、低总价住别墅，既提高居位品位，又享爱无限畅意生活,金桥花园,项目规划简介： 1条风情小街与52幢联排别墅。整条街长220米，宽15米，呈自然生长的状态，曲折有致。欧洲街，于800亩金桥花园核心位置规划52套绝版联排别墅，凭借20多万平方米绿色生态环境，给尊贵的层峰人士为0.8的容积率。这里有2000多棵30年以上的原生大树，3万平方米园林水系灵动流敞的休闲意境，为您保留原有

29、的生态，给您一个与自然和谐共生的整体环境。,物业类别：别墅装修状况：毛坯物业地址：八县闽侯上街交通状况： 5、39、42路等开发商：福建长滔建设开发有限公司售楼电话：22883508、22880666 销售价格：4300元/ ,物业类别：别墅 装修状况：毛坯 建筑类别：独栋 物业地址：晋安新店赤桥路98号 建筑密度：16.9% 容积率：0.35 建设用地面积：96460M2 总建筑用地：16345M2 总规划建筑面积：33850M2 开 发 商：福州旺福房地产有限公司 交通状况：802、945支路等 售楼处地址：新店赤桥路98号 均价：4880元/平方米 售楼电话：87913966 87913

30、679 项目简评： 翠湖山庄坐落于859公顷国家森林公园后山南侧与千顷原生湖泊毗邻，距市中心仅5公里，背山面湖，地脉天然祥佑。四周苍莽葱茏的原始植被以最天然的姿态肆意生长，各种粗壮的珍稀树种遍布山坡。福州最纯净的空气就在这里。翠湖山庄第2期，共100栋独立式低层别墅，层数2-3层，翠湖山庄就建于北峰半山的一片原始树林边，利用这里自然的坡地，依山势而建。园区内的自然水系、原生的树木和植被，共同营造出一种自然的贵族部落生活氛围，以充分释放别墅的自然与田园的原始韵味。,翠湖山庄II期云顶山庄,翠湖山庄一期实景图,融汇山水,物业类别：别墅 装修状况：毛坯 建筑类别：联体 双拼 独立 项目容积率：0.7

31、 物业地址：八县闽侯乌龙江大学城 开 发 商：福州融汇集团 售楼处地址：五一广场香格里拉大酒店正门 售楼电话：87859555 销售价格：独立别墅6000-7000元/平米双拼5500元/平米、联体4500元/平米,项目简介： 该项目位于福州市闽侯上街镇浦口村，北邻闽都大庄园别墅生活区；西接福建省大学城，与著名的百年老校福州一中相伴；南面金山大道为福建省会展城；东拥乌龙江千米一线美丽江景岸线和500亩江中岛。 由江景别墅区和长岛湾俱乐部组成。总建筑面积10万平方米，由13幢320350平方米的沿江独幢别墅、100多幢160200平方米小独幢别墅和280多幢160180平方米联排别墅组成，是福州

32、乌龙江畔首席纯别墅社区。 项目社区配套： 项目配套的60亩长岛湾俱乐部福州第一大江湾假日会所，包括“无边际江景泳池”、“江湾森林浴场”、“水吧”、“露天网球场”、“羽毛球场”、“江湾私家度假酒店”、“江湾时尚特色美食阁”、“新亚洲艺术长廊”等。 项目卖点： 内庭主义继承了中国庭院理想，以前庭、中庭、后庭、下沉式庭院串联居住功能空间；私有领域独立意识院墙：低矮、打破封闭与死板，庭院景观与外界自然相联系、相呼应；隐约之美木栅营造的光影风格充分体现新亚洲人居的海洋气质；渗透体验景观玄关、条窗、木栅、光影变换的游廊，传统园林的取景框设计 闲适自在中国园林、日式庭园、南亚露台享受生活的场景。 有容乃大新

33、亚洲别墅的哲学境界：中国文化的和谐精神反映在建筑上亦即建筑的平衡状态；和谐有序内庭院形成别墅的风景核心地带，低院墙与半围合的设计，周边自然景观相互掩映，保留了别墅开敞。,建发领域,简介： 项目开发商：建发集团 项目占地面积：411亩 项目容积率： 项目建筑密度：19% 项目规划：规划独栋、双拼别墅共224幢 项目地理位置：福州荆溪镇闽江北岸 项目社区规划：以简约现代的建筑风格演绎水岸别墅的浪漫风情。地块内，以中央内湖为中心营造出大面积的景观视野及休闲空间，绿化面积高达15万平方米。小区内外，青山、碧水、绿地、荔园，为消费者构筑起拥有稀缺天然资源的滨江水岸别墅区 项目综合评述： 1、项目距市中心

34、仅15分钟车程，只需片刻，即可往返于自然与繁华。即将开通的江滨大道沿闽江通达本项目，未来交通更加便捷，道路两岸景色怡人，优美江景尽收眼底。 2、 项目北观山景，南临闽江，山水之间，风光无限。江对岸即是鲤鱼洲宾馆，尽享国宾级生活氛围的尊贵；项目西侧是福州久负盛名的荔园度假区，枝繁叶茂的荔枝林营造出世外桃源般的生态环境。 3、原创精神的专属别墅，每栋别墅最大化的空间与风景享受，以简约现代的建筑风格演绎水岸别墅的浪漫风情。地块内，以中央内湖为中心营造出大面积的景观视野及休闲空间，绿化面积高达15万平方米。小区内外，青山、碧水、绿地、荔园，为消费者构筑起拥有稀缺天然资源的滨江水岸别墅区。 4、闽江上游

35、优越的环境，社区完善的星级生活和商业配套，感受尊贵的上江私家领地，体验现代上品建筑，让人文与自然和谐交融，在宁静自然中获得了另一种境界，解读另一种生活方式。,第二部分:项目产品定位篇,产品定位,市场选择,客群定位,地块适应性,竞争策略,产品定位原则,地块适应性,1,产品定位原则,产品定位原则：1/地块适应性,从地块与城市的相互关系角度，项目存在三种可能的产品形态的地块适应性,项目所处地块先期适合开发别墅类型高档物业形式的产品,项目地块关键词：近郊、风景区、占地760亩、容积率1.25,市中心,近郊,风景区,远郊,在城市区域布局中，项目具备的风景区地块属性所适应的产品形态。,独栋,独栋 联排,多

36、层 小高层 高层,多层 小高层 联排 独栋,交通成本 生活成本 稀缺资源,交通成本 生活成本 稀缺资源,土地成本 便利配套,旅游地产 稀缺资源,产品定位原则：1/地块适应性,近期适合开发别墅产品 远期可能适合公寓产品的,混合型大社区,根据项目自身特性，评价项目的地块适应性及产品取向。,从地块适应性出发的产品定位,产品定位原则：1/地块适应性,竞争策略,2,产品定位原则,板块间竞争,与市区的联系强大,以公寓的供应居多,整体供应量巨大,市场竞争现状,板块内部竞争,东江滨,五四北,闽 侯,旗山,VS,旗山北,旗山南,VS,680亩,商业面积：36266.88平米,容积率：1.25,建筑密度26以下,

37、绿地率为30以上,以多层为主,?,?,项目竞争策略方向,产品定位原则： 2/竞争策略,项目竞争策略方向,以郊区化产品来对抗交通配套的不足,以郊区化产品来对抗公寓产品,以特色商业来克服配套弱势,以板块聚居的优势来对抗公共交通的滞后,产品定位原则： 2/竞争策略,思考出发点一,思考出发点二,在板块内竞争中， 我们领跑市场,在板块间竞争中， 我们追随市场,项目竞争策略,差异化开发策略,成长性开发策略,产品上,先期以别墅对抗板块间竞争 后期以花园对抗板块内竞争,风格上,建立独特的驱动引擎，主题式开发 （规划上依托风景区特色进行主题式开发）,产品定位原则： 2/竞争策略,市场选择方向,3,产品定位原则,

38、福州现阶段TOWN-HOUSE市场销售平均价格为5000元/，面积在200-300。 鉴于项目现状，项目近期不具备公寓开发条件,暂不统计公寓市场情况。,目前福州市场TOWN-HOUSE面积与价格统计表：,市 场 竞 争 评 估,产品定位原则： 3/市场选择方向,产品正常价格比： 公寓别墅-独栋：1：1.5-1.6：2,思考： 1、目前TOWN-HOUSE价格合理 2、公寓目前集中商业配套相对成熟区域 3、联排价格正常，今后价格有向独栋或双拼靠拢的可能，存在较大上涨空间 4、独栋价格上升空间不大,市 场 竞 争 评 估,产品定位原则： 3/市场选择方向,总结： 1、仅从销售总额角度考虑，放弃开发

39、公寓，降低积率开发纯别墅产品。 2、别墅的销售价值明显大于公寓的销售价值 3、若跳出单一性产品开发，结合项目实情可考虑二者结合。,1、市场评估前提条件 以单一产品形式为依据，不考 虑用地、配套等因素。 2、市场评估统计分析表,产品定位原则： 3/市场选择方向,细分市场评估,客群定位,4,产品定位原则,目标客户群,高级白领,成功人士,海外归侨,高级官员,房产投资,追求生活的高品质享受,在成功过后，更愿意用一份淡定从容享受人生,海外归来，寻找心目中理想的居所,提升生活品质的同时，注重居住的私密性,固定资产变相转换，闲余资金寻找投资出路,客户定位目标客群分类,产品定位原则 4/客户群定位,客户定位,

40、 具有文化兼容性和城市引领性生活方式； 追求成功,个性独立 热爱自然环境，却又承担城市主角； 健康、家庭、事业三者并重 喜欢旅游,喜欢到一个自己喜欢的地方度假； 喜欢与山水亲近的感觉，对郊居生活有一种向往的感觉,生活特征,产品定位原则 4/客户群定位, 注重居住环境的生态性、体验性，也注重人文性； 喜欢开阔的空间尺度，甚至想拥有自己的独立庭院，过上有天有地的生活； 目前，市中心的高层是他们的第一居所，他们想在近郊寻找到自己的理想第二居所; 基本上有车； 他们中绝大多数都已经有一套住房，但想升级，包括住宅升级和生活品位的升级。,客户定位,居住特征,产品定位原则 4/客户群定位,基础市场,成长市场

41、,创造市场,地缘性,区域性,市区客源,外地市场,约25%,约60%,约15%,客户定位,居住特征,产品定位原则 4/客户群定位,、地缘性客源：主要指（1）当地归侨；（2）当地政府公务员；(3)私营企业主 购买动机：期望提升居住品质； 、区域性地缘性客源主要指：闽候当地的私营业主；区域所在的开发区的私企业主 管理人员。 购买动机：以自住需求为主。,地缘性及区域性客源,客户定位,基础市场,产品定位原则 4/客户群定位,受本项目吸引以中产阶层加白领阶层为主体的置业者，他们主要是分布在 鼓楼区为核心的福州市区内的高级白领、企业中高层领导。 购买动机：度假需求和投资需求皆有；,市区客源,客户定位,成长市

42、场,产品定位原则 4/客户群定位, 属于企业购买行为，用于商务、度假、会议等用途； 随着区域的成熟，包括交通、产业等不断发展，带来的其它地市客源； 投资客：注重长线投资的客户。 购买动机：存在投资和自住的可能性都有。,外地市场客源,客户定位,创造客源,产品定位原则 4/客户群定位,近期本区域以别墅客源为主 远期不排除出现公寓客户的可能,4/客群定位,目标客群发展趋势分析,产品定位原则 4/客户群定位,竞争策略 - 主题式地产 差异化产品,地块适应性 - 近期适合开发联排产品、 远期可能适合 公寓产品的混合型大社区,市场选择方向 - 别墅创新类公寓,客群定位 - 近期本区域以联排客源为主 远期不

43、排除出现公寓客户的可能,产品定位 主题创新山水别墅 主题创新花园洋房,产品定位总结,项目早期以别墅适应市场，后期以花园洋房来实现利润最大化,别墅是项目地块适应性最强、客户认同度最高，并将在长时间内保持这种状况的产品。 随着板块的成熟，花园洋房将成为新的利润增长点，市场份额将逐渐扩大。 本项目规模大、周期长，适合做山水别墅+花园洋房的混合型社区。,第三部分：项目市场策略篇,在项目产品形态尚未确定的前提下，根据项目地理位置，交通状况，生态、人文资源，做目标客户群界定。,1/根据项目认同度做目标客户定位,市场策略,如何满足他们的个性化需要？,项目的产品发展方向？,项目的运营特色？,度假休闲、退休养老

44、、商务会议,联排类别墅,主题式地产 / 驱动引擎,产品开发策略,产品组合利润测算,产品构成,市场策略,2/目标客户分析带来的思考,利润来自哪里？,3/产品开发策略,市场策略,本项目产品由创新山水别墅、花园洋房和主题配套商业构成。 创新山水别墅是前期市场主流产品， 而花园洋房是使项目利润达到最大化的产品。,产品示意,情境山水独栋别墅,情境联排别墅,产品示意,联排别墅,露台,挖掘庭院、露台等假日风情空间,充满情调的入户木平台,庭院绿化尽显假日风情,联排之间互相错落，形成围合院落,产品示意,花园洋房,产品示意,产品组合方案,产品组合方案,全市宏观市场,各类产品的价格预估,区域板块利好因素 福州浦上大

45、桥将在2006年底建成，随着福州东扩南进西拓战略的实施，大学城片区和金山新区及中心城区的联系将日益密切，修建位于两区几何中轴线的浦上大桥，将使三个区的连接便捷、快速。,2004年全市商品房涨幅为9.5% 2005年考虑到政府宏观调控的影响，商品房预测价格涨幅在9.6% 2006年全市商品房涨幅预计将稳定在8%左右,各类产品的价格预估,产品所处位置区域距离价格差异值,2007年3月区域价格预测公式：A*1+*6A1 同项目产品价格差异系数为1518 ， 由此得出本案叠拼价格为： A*1-15A2,本案预计在2007年3月上市。,各类产品的价格预估,本案中公寓产品，其销售将在项目后期开发阶段（20

46、09-2010），按市场价格年增长率为6%计算， 故预估小高层售价为2400元/ ,高层售价为2600元/,测算目的 通过多方案成本、利润比较，给出利润最大化产品组合方案。 前提假设 1、测算中各类产品价格依据分别为： 独栋别墅:4994.2元/,联排别墅:4200元/ ，叠拼别墅：3500元/ ； 小高层花园洋房：2400元/，高层花园洋房：2600元/ 。 2、土地价格暂以拍卖价格4.53亿元计算。 3、本次测算利润为税前利润，不考虑土地增值税与所得税因素影响 4、财务费用发生仅考虑3年期银行中长期贷款。 5、商业配套面积，未计入成本利润分析。,产品组合利润测算,五种方案经济技术指标一览,

47、由上表可见，方案八税前利润、投资回报率、销售利润率都高于其它方案，方案八不但总投资低于其它方案，从产品开发多样性角度来看，方案八具有优越性。所以，方案八为优先选择开发方案。,七种方案经济技术指标一览,不确定性分析,1）盈亏平衡分析 由：销售量*销售单价-（固定成本+销售量*单方变动成本）=利润额 可知：当利润额为零时 项目保本销售量=固定成本 /（销售平均单价-单方变动成本） 其中：单方变动成本为销售费用、管理费用与财务费用三项期间费用， 其余成本为固定成本，因此计算本项目各方案保本销售量与盈亏平衡点如下：,单位：平方米,因为测算中未考虑土地增值税、所得税等成本因素，保本销售量与盈亏平衡点都在

48、安全范围以内。相比之下，方案七和八的盈亏平衡点明显低于其它方案。方案一、二、三中高层产品体量过大，未来销售状况具有更多的不确定性。,基于利润最大化的产品组合方案建议,从以上八种方案比较分析，建议如下： 在区域市场前景乐观的情况下，方案八税前利润最高、投资回报率高于其他方案。从产品设计指标角度，方案八优于其它方案 在区域市场多层公寓前景不确定的情况下，采用方案七和方案八风险较低。,分期开发,分期开发：项目占地700多亩，规模较大，宜分期开发。 建议以河为界分34期开发 分层开发：本案产品多元，开发周期长，目标市场也随着板块的成熟而 变化，因此在不同时期需要针对不同市场推出产品,板块市场变化的时间

49、节点：2006年。浦上大桥的通车将打破旗山板块发展的交 通瓶颈，为板块市场转便创造条件。,产品概念设计,项目总体开发定位,“原生态水岸养生主题别墅区”,风景别墅板块 + 原生河岸社区 + 超值居住 + 主题配套 +情景别墅,旗山别墅板块的优越环境 生态生活享受 高性价比物业 情境空间 创新产品,“原生态水岸养生主题别墅区”,开发定位三大出发点,生态住宅 河岸会所,养生主题 情境别墅,情境社区 板块地标,浪漫静溢生活写真,凝结社区之魂,创造空间之美,养生休闲一河两岸 河岸公园生态主题 创造一个具有成长性的，低密度高尚居住区,项目规划核心定位,项目规划总体框架,精神核心规划理念 情境社区开发,细胞

50、建筑单体 情境建筑,脸面入口广场 区域标志,肌肉组团结构 情境组团,心脏主题配套休闲养生,脊梁滨河轴线 风情水岸,骨架纵向绿轴 景观中轴,骨骼道路节点 情境景观,第四部分：主题地产&驱动引擎探讨,（一）主题地产定义,主题策划亦称概念设计或理念设计，是房地产策划的一项相当重要的内容，它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。 主题策划是房地产策划的核心，通过主题策划的贯穿和支持，可以推动房地产项目开发的全面创新。 主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念；广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿项目发展始终的“灵魂”。,深圳华

51、侨城旅游地产 海南博鳌论坛经济 深圳观澜湖高尔夫产业园,主题式地产&驱动引擎,主题式地产&驱动引擎,（二）主题地产代表案例,案例之一：博鳌 论坛地产,“博览天下，独占鳌头” 博鳌，一个曾经默默无闻的小渔村，自1997年起建设 亚洲博鳌论坛。 开发商没有把博鳌定位为一个城市，而是把这个小渔村定位为国际间对话的平台。 今天的博鳌，现在已经接待了200多位各国领导人和政府官员，接待了150多个大型会议，不仅仅成为国际会议中心，也成为一个休闲旅游胜地，带动整个房地产热潮。,投资以“论坛经济”为主题的房地产，在全球经济一体化的今天是一个很好的选择，会议经济会产生居住需求，投资这样的房产就可能获得长期的投

52、资回报。,主题式地产&驱动引擎,在锦绣中华和中国民俗文化村欣赏祖国风景名胜微缩景观和各民族风情表演，在世界之窗分享着世界各地的文化和磅礴大气的跨世纪演出，在欢乐谷体验亚洲最先进的娱乐设备和各种参与性节目，在康佳公司与高精尖的数码电子产品亲密接触，再到中国旅游主题地产的代表作-波托菲诺去亲身感受华侨城生活方式,波托菲诺作为华侨城旅游主题地产的典范之作，不仅具备优美的自然景观资源，同时也创造了颇具内涵的人文景观，让二者实现了有机融合。该项目成功处理了旅游与居住、开放性与私密性的关系，将日常生活赋予了旅游休闲的内涵，这一特色使它在众多的旅游房地产项目中显得高出一筹。,案例之二：华侨城 旅游地产,主题

53、式地产&驱动引擎,主题式地产&驱动引擎,地址：闽侯上街新东阳高尔夫球场内总面积：亩均价：万元栋左右房屋类型：单体别墅交房时间：年底卖点：福州唯一坐落在高尔夫场内的高尔夫别墅,案例之三：云亩天朗 高尔夫地产,高尔夫别墅作为一种国际流行的高档住宅产品，主要是讲求居住的生态环境与舒适度。在美国和欧洲，人们在热衷于高尔夫运动的同时，发现了高尔夫球场作为居住环境的天然优势，这里拥有精心营造的视野与景观，运动与居住的结合更是创造了健康的氛围。于是高尔夫别墅变成了高尚品位生活的一种象征。,（三）我们为什么需要主题地产？,对于一个大型地产项目而言， “是否具备符合时代的主题”是项目首先要解决的一个根本问题。

54、当项目之间从技术上来说不会有很大的差别，从设计上来说也不会超越时代水平， 而“主题”却真实地决定了项目是否会“顺势”而升。“主题”能够改写地产的基因。,回顾榕城地产的开发，从过去的市中心开发向现在的郊外扩张，一个个亮相或即将亮相的新盘不断涌现，而且一个比一个庞大，一个比一个远离中心，但随之而来的问题是这些新盘无法拥有现成的市政配套设施，及交通不便，在营销推广上就不免遭遇如何吸引客户购买的棘手问题。,在后大盘时代，无论发展商声称的配套中学校、会所、运动场有多么的完备，其所担负的社会功能仍是非常有限的。所以，从整个城市发展区域来看，这些楼盘基本上表现为功能不全、空有其表，生活成本和交通成本高企是这

55、些楼盘的共同特点。,主题式地产&驱动引擎,（四）主题地产关键词：交通、组团、产业链,城市交通格局&组团布局,私车拥有量飞速增长，（规划）路网四通八达，因为交通的发达，城区越来越大，一个完整的城市组团外，出现了许多自发的，性质不明的区域组团。,城市规划落后于交通发展。,本案,五四北,乌龙江,马尾,荆溪,市区,这些脱离于城市主体之外的区域组团如何发展？,等待城市主体自然发展，直至将之融合。,自主发展，打造一个新城。,研究城市的产业链和项目自身特质，找到驱动引擎，成为城市组团中的一个功能组团。,主题式地产&驱动引擎,交通的发展，使地产开发转向对城市产业链和商圈营造的研究。,地产开发的最终归属就是成为

56、城市的有机的功能组团。而这种组团离不开产业链的建设。,产业链（主题）的提炼与确定,产业链的确定，即主题策划时寻找主题概念的源头，主题概念来源于哪里？这实际上是概念的创意过程，策划主题可从以下几个方面来获取：,1、从该项目区域的文化内涵中抽象出来；,2、从竞争性项目对比中挖掘出来；,4、从项目自身内在素质中分析出来；,4、从顾客需求中选择出来；,5、从社会经济发展趋势中演绎出来；,“右旗左鼓，全闽二绝” “一山六院士”,郊区大盘,风景区边680亩上风上水之地 规模化“农家乐”产业,休闲度假退休养生商务会议,从“三山一水”到“五山两水” “52”生活模式,休闲地产,主题式地产&驱动引擎,（六）休闲

57、地产的定义,休闲房地产，顾名思义，就是以多种旅游休闲项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游休闲项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型休闲社区。,主题式地产&驱动引擎,（六）休闲地产的几种驱动引擎：,第一类是旅游景点地产,主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；,第二类是旅游休闲住宅地产。,主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。,迪斯尼欢乐谷,深圳半山兰溪谷,主题式地产&驱动引擎,第三类是休闲度假地产。,主要是指为游客或度假者提供的、直接用

58、于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；,坝上别墅牧场,按照美国mass time share投资度假模式运营和推广的，集时体验自由度假区。,第四类是休闲商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；,博鳌,集合会议中心、休闲度假中心于一体。,主题式地产&驱动引擎,1、能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个要素围绕着中心思想展开。 2、能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求。 3、驱动引擎能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性。别人难于模仿。 4、驱动引擎能使项目在

59、推广时易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同。 5、驱动引擎能提升房地产产品的价值。,（七）项目驱动引擎的选择,度假休闲 退休养生 商务会议,地块产业特质,指导思想,旗山风景区 成熟“农家乐”产业 大学城&金山板块辐射区 闽侯居民故乡情节,主题式地产&驱动引擎,周边“农家乐”产业调查,周边“农家乐”产业调查,周边“农家乐”产业调查,（八）项目多驱动引擎复合模拟,度假山庄,1、规划特点,必须充分体现度假村与城市商务酒店不同的鲜明特点。 包括贴近天然的原材料的选用，多种多样的配套功能，风格各异的配套设施，平面不同的房屋造型，丰富的，由主楼、别墅、白河、湖水、小桥、亭阁、花灯和上百种乔灌花木中隐现的曲

60、折小路共同构成的西方园林景观。 规划上必须给人以返璞归真、回归自然的美好享受。,主题式地产&驱动引擎,2：配套设施,康体会所、会议室、酒店、葡萄种植园、滑草场、高尔夫球场、游泳池、十里采摘带、垂钓园、定点植树纪念景区,主题式地产&驱动引擎,特色商业是前期吸引人气和后期服务的重要内容,主题式地产&驱动引擎,养生山庄,1、规划特点 养生 当地生长的杀菌、防风、防沙的植物品种 药草和香草 多样的老年生活配套、活动组织。 安全 无障碍步行道、无障碍防滑坡道 地源热泵中央空调系统， 雨水收集再利用技术， 中水站处理生活污水， 生态水质净化系统实现对湖水、溪流等水系的处理,主题式地产&驱动引擎,2：配套设

61、施 大片可步入式园林、家庭自娱农庄，种植、采摘、锻炼，小型老年大学、会所、商业、医疗服务、康体健身设施、温泉疗养等公建设施,主题式地产&驱动引擎,商务会议,1、规划特点 休闲娱乐性 丰富的娱乐休闲配套，与项目原有特质结合，需让客户感受与城市酒店不同的特色。 商务性 总体格局需庄重大方，古朴典雅，建筑风格既有乡村特色，又具有现代气息，硬件设备全部三星级酒店标准设计施工 。,主题式地产&驱动引擎,2：配套设施 A、星级酒店的客房配套 双人间、三人房、套房 B、相关商务配套 会议中心：大中小会议室，可供各类行政商务会议、展示会、新闻发布会、培训使用 大型餐厅：大餐厅、包间、多功能厅，供大型聚餐会、自

62、助餐、酒会、婚宴、庆典使用 C、娱乐健身中心：游泳馆、桑拿、网球、保龄球、台球厅、咖啡厅、棋牌室,主题式地产&驱动引擎,除了满足商务功能的会议室、大型餐厅等，商务会议型别墅必须充分考虑酒店客房和大堂等酒店类型的功能设置。,主题式地产&驱动引擎,1、总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产。 项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做房地产。 因此首期的项目中应包括主要的旅游、商务会议项目，以人气带动区域价值提升，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利

63、实施奠定基础。 2、综合开发，全面收益 旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。 4、规划的合理衔接 在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。 对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。,(九).休闲房地产项目开发的原则,主题式地产&驱动引擎,THE END！THANKS！,