振业惠阳项目前期定位报告

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1、谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司振业惠阳项项目前期期定位报报告二00六年年五月 第 206 页 共 206 页目 录第一部分 项目目区域价价值分析析7一、影响区区域城市市发展与与规划的的因素71、惠阳区区总体城城市发展展与规划划71.1.规规划背景景71.2.具具体规划划发展措措施71.2.11.调整整优化发发展思路路71.2.22.调整整优化城城市规划划91.2.33.调整整优化产产业布局局91.2.44.调整整优化外外商投资资和民营营经济发发展措施施102、区域在在惠阳区区城市发发展与规规划中的的功能定定位102.1.惠惠阳新中中心区发发展规划划102.1.11.规划划背景102.1.22

2、.地理理位置与与自然条条件112.1.33.规划划性质及及规模112.1.44.土地地利用规规划132.2.区区域在惠惠阳区城城市发展展与规划划142.2.11.秋长长概况142.2.22.基础础设施152.2.33.金融融商贸162.2.44.工业业概况162.2.55.优惠惠政策172.2.66.房地地产发展展现状17二、区域发发展研究究现状191、区域经经济社会会发展现现状191.1.惠惠阳地区区城市发发展概述述191.2.惠惠阳地区区产业结结构简述述191.3.惠惠阳区域域竞争力力分析221.4.大大亚湾宏宏观经济济分析232、区域的的配套设设施现状状253、区域的的交通组组织现状状2

3、6三、区域未未来发展展研究291、区域经经济社会会发展预预测292、区域未未来产业业布局研研究303、区域域的配套套设施建建设304、区域的的未来交交通体系系研究324.1.五五横三纵纵，密切切合作324.2.近近期将开开工的部部分交通通项目334.3.小小节34四、项目区区位价值值分析351、项目区区位价值值351.1.地地理区位位价值351.2.投投资价值值351.3.发发展趋势势362、各物业业类型研研究范围围确定37第二部分 项目住住宅可行行性研究究38一、住宅开开发与项项目总体体开发的的关系38二、惠阳住住宅开发发宏观市市场环境境381、惠阳区区住宅市市场供需需状况及及特征分分析38

4、1.1.土土地市场场供应分分析381.22.房地地产企业业大宗土土地储备备情况391.3.片片区在售售项目供供应分析析401.4.需需求状况况412、惠阳区区住宅市市场需求求及特征征分析423、住宅客客户行业业分布分分析42三、可比住住宅案例例调查431、半岛11号432、棕榈岛岛453、中铭豪豪园474、瑞景居居495、锦江国国际花园园516、中区华华府53四、区域住住宅市场场需求因因素研究究551、区域城城市功能能规划对对住宅开开发的影影响552、区域的的产业分分布与发发展573、区域住住宅的对对外辐射射能力604、区域住住宅与区区域外商商务区的的竞争分分析61五、项目目目标消费费群体研研

5、究621、目标客客户地理理区域来来源分析析622、目标客客户租赁赁习惯与与特点63六、住宅开开发可行行性研究究641、未来区区域住宅宅市场发发展趋势势642、潜在客客户来源源总量与与结构653、项目住住宅开发发可行性性分析65第三部分 项目目商业可可行性研研究67一、项目商商业发展展与项目目总体开开发的关关系67二、惠阳区区商业房房地产宏宏观市场场环境671、惠阳商商业房地地产供需需状况分分析671.1.近近年惠阳阳商业房房地产供供应总量量671.2.近近年惠阳阳商业房房地产交交易总量量682、惠阳商商业消费费需求心心理、习习惯分析析682.1.购购铺首选选区域682.2.购购买商铺铺考虑因因

6、素692.3.选选择购买买商铺的的形式692.4.购购买商铺铺的目的的70三、惠惠阳区商商业房地地产现状状701、惠阳区区商业特特征701.1.区区域商圈圈定义701.2.商商业格局局712、惠阳在在售及典典型项目目分析722.1.锦锦江国际际722.2.时时代广场场732.3.惠惠阳电子子城742.4.世世贸广场场753、总结分分析754、惠阳阳区商业业业态概概况764.1.业业态分布布764.2.租租金与售售价情况况774.3.租租金与售售价分析析774.4.惠惠阳区商商业市场场分析784.5.惠惠阳区商商业特征征及趋势势79四、项目所所在区域域商业研研究801、片区商商业格局局802、消

7、费习习惯分析析813、片区商商业发展展趋势81五、项目商商业发展展模式借借鉴811、社区商商业的分分类812、万科商商业开发发案例分分析833、区域域商业开开发案例例分析854、商业开开发策略略87六、结论88第四部分 项目写写字楼可可行性研研究89一、写字楼楼开发与与项目总总体开发发的关系系89二、惠阳写写字楼开开发宏观观市场环环境891、惠阳区区写字楼楼市场供供应及特特征分析析892、惠阳区区写字楼楼市场需需求及特特征分析析893、写字楼楼客户行行业分布布分析90三、区域写写字楼市市场需求求因素研研究901、区域城城市功能能规划对对写字楼楼开发的的影响902、区域的的产业分分布与发发展90

8、3、区域写写字楼的的对外辐辐射能力力91四、写字楼楼开发可可行性研研究911、未来区区域写字字楼市场场发展趋趋势912、潜在客客户来源源总量与与结构913、项目写写字楼开开发可行行性分析析924、项目写写字楼开开发规模模建议92第五部分 项目目整体物物业定位位93一、项目分分析931、项目区区位及区区域概况况932、项目地地块分析析932.11.土地地面积及及其红线线图932.2.地地质地貌貌状况942.3.周周边的建建筑物952.4.绿绿化景观观962.5.自自然景观观972.6.环环境污染染状况973、对外交交通994、项目规规模995、项目SSWOTT分析10005.1.优优势10005

9、.22.劣势势10005.3.机机会10115.4.威威胁10115.5.项项目SWWOT小小结1011二、项目定定位10221、定位策策略的把把握10221.1.定定位的基基准原则则10221.2.定定位的逻逻辑结构构10332、客户定定位10332.1.潜潜在客户户分布及及构成10332.22.本项项目目标标客户需需求分析析10552.3.主主要目标标客户共共同特征征分析10553、项目开开发主题题定位10773.11.主题题定位10773.2.定定位释义义10884、产品定定位11334.1.产产品定位位方向11334.2.产产品组合合建议11554.2.11.主要要功能组组合建议议11

10、554.2.22.建筑筑规划形形式建议议11665、形象定定位1177第六部分 项目目总体规规划及发发展建议议1188一、项目总总体规划划的主体体思想1181、社会公公共设施施的支持持与利用用11882、城市景景观的营营造与利利用11883、城市设设计的要要求1188二、项目建建筑规划划建议11991、建筑方方案、规规划要点点建议11991.1.总总体规划划示意图图11991.22.轴线线与组团团规划的的总体构构思11991.3.主主要核心心点及标标志性形形象节点点的确定定12001.4.项项目总体体开发轴轴线的确确定12001.55.项目目开发组组团的确确定12001.6.各各组团功功能之间

11、间的衔接接与协调调12001.7.项项目总体体规划各各经济技技术指标标汇总12112、建筑筑风格建建议12113、园林风风格建议议1255三、各物业业类型规规划12991、商业规规划12992、酒店规规划13003、写字楼楼规划1300四、项目交交通规划划13111、外部道道路交通通系统分分析13112、项目内内部人流流与车流流需求分分析13113、项目交交通组织织总体思思路13224、项目内内部与外外部交通通体系组组织与规规划1344五、配套设设施建议议13441、名校配配套134422、Midddleetonn时尚商商业走廊廊13553、Midddleetonn酒店式式私人会会所13664

12、、Cannaann（卡拉拉恩）艺艺术中心心13665、Villas（维维乐斯）生生态体育育广场13776、Menndotta（米米多特）生生态湖13887、网球场场13998、物管及及智能化化方向选选择14009、新材料料选择建建议1400第七部分 项目目投资分分析1422一、项目经经济数据据分析1422二、收入测测算14221、销售价价格的确确定14221.1.定定价方法法1421.2.价价格初步步定位14332、收益测测算前提提假设14333、收入测测算14444、成本本估算14554.1.关关于地价价14554.2.关关于建筑筑成本14555、项目经经济效益益预测14666、结论及及相关

13、建建议1477三、项目盈盈利分析析及敏感感性分析析14771、项目开开发时机机建议及及开发分分期、开开发顺序序建议14771.1.项项目开发发时机建建议14771.2.项项目开发发分期、开开发顺序序建议14882、盈利能能力分析析14992.1.项项目投资资计划14992.2.项项目盈利利能力分分析15003、项目敏敏感性分分析15003.1.工工程造价价敏感性性分析15003.2.销销售价格格敏感性性分析15003.3.敏敏感性分分析图1511四、项项目总体体经济测测算表1511第一部分 项目目区域价价值分析析一、影响区区域城市市发展与与规划的的因素1、惠阳区区总体城城市发展展与规划划1.1

14、.规规划背景景按照惠州滨滨海城市市重要组组团和建建设现代代石化数数码及中中海壳牌牌石化项项目后勤勤基地的的定位，政府积极实施“一二三四五”发展战略，抓住撤市设区和中海壳牌石化项目全面动工“两个机遇”，推进发展思路、城市规划、产业布局和投资政策“四个调整优化”。围绕“十一五”发展目标，重点建设新区，局部改善旧城环境，配置必须的公共服务设施和市政公用设施，重点实施“交通、能源、水利、工业、商贸、旅游、文教和社会保障”九大工程，整体提升惠城副中心城市质量。构建“惠城中心区惠阳次中心区陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展结构，全面建设新城区力争实现到 2007年全区国内生产总值达到151.62亿元，

15、年均递增14.86%；工业增加值92.79亿元，年均递增16.49%；第一产业增加值9.75亿元，年均递增8 %；三大产业在国内生产总值中所占比例为106030，地方财政收入达6.26亿元，年均递增13.36 %；农民人均年收入5171元。1.2.具具体规划划发展措措施1.2.11.调整优优化发展展思路随着撤市设设区行政政区划变变更和经经济社会会发展进进程加快快，给原原“一二二三四五五”发展展战略赋赋予新的的涵义，即即围绕 20110年建建成宽裕裕小康社社会这一一目标，推推进建设设经济强强区和文文明城区区两个进进程，抓抓住工业业化、城城市化、信信息化三三条主线线，主攻攻园区经经济、民民营经济济

16、、外向向型经济济和农村村经济四四个重点点，完善善道德、政政务、市市场、法法制、生生活五个个环境，加加快推进进工业化化、城市市化和信信息化进进程，进进一步开开创经济济发展新新局面。1）推进工工业化进进程以园区经济济为载体体，调整整优化工工业产业业结构，大大力发展展中小型型石化加加工企业业，开发发效益好好、污染染低的石石化相关关产品。以以联想、中中建电讯讯、东亚亚电子等等企业为为核心，培培育壮大大电子信信息等具具有比较较优势的的支柱产产业，优优先发展展高新技技术产业业，积极极推进高高新技术术企业实实施技术术、资本本扩张，在在惠阳建建立地区区总部、研研发中心心、采购购中心和和销售中中心，带带动传统统

17、产业的的改造和和升级，创创出惠阳阳品牌，形形成规模模效应，增增强竞争争力，构构建起以以石化、电电子信息息产业为为支柱，高高科技推推动传统统产业平平衡发展展的工业业新架构构。2）推进城城市化进进程按照“突出出中心、组组团发展展”的方方针，着着力在规规划、道道路、市市政建设设、人居居环境、文文化休闲闲服务加加大工作作力度。采采取引入入外资、内内资、民民资和向向金融机机构融资资等方式式，积极极筹集资资金建设设和改造造包括淡淡水至三三和、城城区北环环路、平平龙公路路穿城路路段等主主干道。以以建设主主题社区区为突破破口，努努力打造造“主题题社区，品品牌城市市”的惠惠阳新形形象，重重点推进进占地 2000

18、万平方方米的泗泗水湖滨滨高尚住住宅社区区、占地地40000亩的的莲塘大大型主题题社区、淡淡水商业业中心，以以及阳光光新都、巨巨涛雅苑苑、中铭铭豪园等等一批大大型高尚尚住宅区区和两家家四星级级酒店、一一家五星星级酒店店的建设设，全面面提升惠惠阳的城城市品位位。抓好好惠阳世世贸中心心、淡水水商贸中中心、商商贸广场场二期工工程、体体育中心心二期工工程、湖湖滨公园园等一批批文化商商贸市政政设施建建设。加加强和规规范城市市交通、环环卫、治治安等综综合管理理。继续续抓好城城市美化化、绿化化和亮化化工程，启启动疏港港大道东东门出口口至立交交桥的道道路路面面改造维维修工程程和城区区五大出出口亮化化工程，逐逐步

19、规范范城区交交通秩序序，逐年年增加公公交车和和出租小小汽车投投放量。创创造条件件加快淡淡水“两两河四岸岸”的综综合整治治，致力力营造良良好的城城市居住住生活环环境。抓抓好层次次规划修修编，把把惠阳各各镇和三三和开发发区作为为一个整整体来发发展，使使之成为为各具特特色、环环境优美美的新城城镇。3）推进信信息化进进程加快研究制制订惠阳阳信息化化的有关关规定、标标准，以以及信息息化安全全保障体体系建设设，加强强信息化化人才队队伍建设设，普及及信息化化知识，为为信息技技术在全全社会的的推广应应用创造造条件。以以联想、中中建电讯讯和东亚亚电子等等企业集集团为主主体，培培育一批批竞争力力强的信信息产品品制

20、造企企业，全全力打造造电子信信息产业业群，成成立信息息中心，开开设惠阳阳政府网网站。推推进电子子 e城城的建设设和在市市政广场场、车站站、商贸贸广场等等中心地地段设立立电子触触摸屏工工作，提提升全区区信息互互联，共共享程度度和整体体社会信信息化水水平。1.2.22.调整优优化城市市规划 新中心心区不断断扩大惠阳城市必必须扩大大，将现现有的330万平平方公里里的基础础上，将将沙田、秋秋长两个镇镇再吸纳纳进来。同同时，将将原来88.8平平方公里里的新中中心区再再扩大77.5平平方公里里左右。满满足现在在中心区区快速发发展的要要求。 两大转转变纳入入规划重点推进规规划工作作，两个个转变以以尽快融融入

21、惠州州滨海城城市总体体规划：一是由县域域经济规规划向大大城市规规划的转转变重点是规划划好交通通网络、城城市功能能区布局局，使城城市建设设组团式式发展，工工业建设设园区式式发展，房房地产建建设大型型社区式式发展，严严格控制制工业小小区和小小型房地地产项目目开发。二是由板块块推进向向全面发发展的转转变把镇和三和和开发区区纳入统统一规划划，集中中管理、规规范开发发。以新新秋公路路、惠淡淡公路、疏疏港大道道为纵，平平龙公路路、平大大公路为为横，各各镇中心心区为点点，构建建“三纵纵两横”的的网状城城市架构构，打破破城乡二二元结构构，合理理优化配配置资源源，加快快城市化化进程。进进一步完完善包括括淡水、秋

22、秋长、沙沙田部分分地区，三三和开发发区在内内的488平方公公里城区区中心区区的城市市建设用用地、交交通系统统规划，以以及城区区中心组组团、白白云组团团、站前前组团和和“两河河四岸”的的控制性性详细规规划。加加快各镇镇总体规规划修编编工作，加加强对农农村建设设用地、村村民住宅宅用地的的规划控控制，将将乡村规规划建设设纳入规规范化管管理。1.2.33.调整优优化产业业布局以新秋公路路、疏港港大道为为主体进进行总体体产业布布局，重重点建设设两大工工业走廊廊和一个个后勤保保障基地地：整合合优化镇镇隆、新新圩、秋秋长的沿沿惠深、新新秋公路路的工业业园区，建建设综合合工业走走廊；规规划引导导沿惠澳澳疏港大

23、大道的淡淡水、永永湖、三三和开发发区以及及良井的的工业园园区，建建设石化化中下游游产品深深加工企企业走廊廊；大力力发展“三三高”农农业和第第三产业业，打造造中海壳壳牌南海海石化项项目后勤勤服务基基地，推推进旅游游观光、商商贸流通通、文化化经济等等产业的的发展。 1.2.44.调整优优化外商商投资和和民营经经济发展展措施按照“让商商家发财财，助惠惠阳发展展”的思思路，修修订招商商引资优优惠办法法，对来来惠阳投资资的国内内外企业业和客商商给予更更多的优优惠和更更周到的的服务，为为外资企企业发展展创造良良好的政政策环境境；奖励励招商者者，调动动全社会会的投资资引资积积极性；重新定定义“外外资”，将将

24、惠阳外外的资金金均视为为“外资资”，统统一对待待内资、民民资、外外资，加加大对内内资引进进力度；创新招招商引资资方式，实实行国外外招商与与国内招招商相结结合、大大部队招招商与小小分队招招商相结结合、表表彰和奖奖励招商商引资有有功人员员及驻点点招商等等办法，并并注重提提高引资资质量，大大力引进进污染少少、效益益好、技技术含量量高的大大型企业业，重点点引进世世界 5500强强企业，不不断提高高利用外外资质量量水平；营造“政政治平等等、政策策公平、法法律保障障、放手手发展”的的民营经经济发展展良好氛氛围，鼓鼓励民营营经济引引进外资资，与外外地企业业合作或或股份经经营，参参与支柱柱产业、高高新技术术产

25、业、现现代服务务业、基基础设施施和公用用事业建建设，不不断调整整优化民民营经济济产业结结构，建建立现代代企业制制度和现现代化管管理机制制，做大大做强做做优民营营经济。2、区域在在惠阳区区城市发发展与规规划中的的功能定定位2.1.惠惠阳新中中心区发发展规划划2.1.11.规划背背景 惠阳中心地地区新区区规划范范围是市市区总体体规划中中心组团团的一个个重要组组成部分分，它是是全市政政治、经经济、文文化娱乐乐中心，它它已有良良好的建建设基础础，但仍仍存在若若干问题题，影响响了市区区的城市市建设进进程。为为扭转这这种城市市建设的的被动局局面， 市委、市市政府决决心以888平平方公里里中心地地区规划划作

26、为市市区城市市建设的的一个新新典范。 本项目2.1.22.地理位位置与自自然条件件 l 地理位置： 惠阳阳中心地地区。位位于惠阳阳区总体体规划的的中心组组团的西西南侧，北北靠秋长长行政区区，西倚倚白云坑坑工业区区，东临临旧城区区，南抵抵草洋区区，深汕汕高速公公路及淡淡水河贯贯穿东西西。以内内环路及及人民路路、白云云路、北北环路四四条城市市主干道道围合，总总用地面面积88平方方公里。 l 自然条件件： 规规划区地地处淡水水河中游游，地势势较平坦坦，有少少量丘林林山地，区区内地质质条 件件较好。2.1.33.规划性性质及规规模 2.1.33.1.性质惠阳区中心心区总体体规划确确定本区区为城市市生活

27、区区和全市市行政、商商贸和文文化中心心，从惠惠阳城市市发展战战略出发发，结合合本区用用地条件件、区位位优势、基基础设施施等综合合因素，以以体现“小小城春秋秋，绿色色家园”的的城市特特色为宗宗旨，分分析论证证确定本本区规划划性质为为：由以以行政办办公为主主的行政政片区、以以商贸为为主的泅泅水片区区、以文文化娱乐乐为主的的苏屋片片区、以以居住为为主的土土湖片区区和以高高尔夫球球娱乐为为主的高高尔夫球球场片区区组成的的多种职职能的综综合性中中心区。2.1.33.2.规模 用地规规模中心地区用用地范围围由城市市主干道道围合而而成，其其规划用用地面积积为8.8平方方公里。 人口规规模中心地区新新区范围围

28、内有112个自自然村，开开发的商商品房迁迁入居民民和工业业企业的的职工及及家属约约50000人，流流动人口口约2万万人。 根据中中心地区区的环境境容量：及人口口发展分分析，按按珠江江三角洲洲规划人人均用地地指标1100平平方米人计算算：中心心地区新新区常住住人口控控制规模模为6.52万万人。2.1.33.3.规划结结构 功能布布局结构构中心地区新新区平面面功能布布局是以以总体规规划为基基础，依依托现状状和自然然环境，为为确保中中心地区区功能性性质完整整协调的的发展而而规划为为“三心心、五片片”。 1、“三心心”：中中心地区区内包括括全市的的行政中中心、商商贸中心心和康体体娱乐中中心。2、“五片

29、片”：规规划区由由淡水河河及区内内水系与与深汕高高速公路路、东华华南路及及东华北北路划分分为五个个片区，包包括泗水水片区、苏苏屋片区区、土湖湖片区、行行政片区区。2.1.44.土地利利用规划划2.1.44.1.用地布布局 泗水片片区 该区设有市市级商贸贸中心，占占地222199公顷，沿沿东华北北路和与与其垂直直的道路路呈“TT”字形形布置，向向北沿路路与小区区级公共共设施相相连，形形成集中中的商业业、公建建中心。 苏屋片片区 该区在淡水水河边设设有康体体娱乐中中心，占占地9.24公公顷，其其中规划划设置体体育馆、体体育人才才培训中中心、康康体娱乐乐健身中中心等设设施，结结合临近近一片商商贸用地

30、地形成环环境质量量高、设设备先进进的市级级健身娱娱乐休闲闲场所。 行政片片区 该区以现有有的市政政府和市市政广场场为核心心，组织织周围的的办公用用地、公公寓用地地和配套套设施用用地，形形成以行行政办公公为主、生生活居住住为辅的的多种职职能的 综合性性小区。 土湖片片区该区是在原原有工业业区的基基础上改改造而成成的二类类居住区区，区内内配有两两个中学学，分别别位于该该区的东东西两端端，保留留原有的的加油站站和排污污站，增增添幼儿儿 园和和小学，按按服务半半径分组组团集中中设置，扩扩大完善善原有的的惠阳第第一人民民医院，以以满足今今后增长长人口的的需要。在在工业向向其他产产业转型型期间，不不断吸

31、引其他他行业的的人口，完完善居住住区的配配套公建建设施，提提高居住住环境质质量，逐逐步把工工业区转转变为二二类居住住区。 高尔夫夫球场片片区该区是己建建成的棕棕榈岛高高尔夫球球场俱乐乐部，总总占地1111.3公顷顷，是高高档的娱娱乐休闲闲场所。2.2.区区域在惠惠阳区城城市发展展与规划划2.2.11.秋长长概况秋长镇位于于惠州市市惠阳区区中南部部，东邻邻大亚湾湾港，南南接深圳圳市龙岗岗区，距距惠州港港14公公里，北北距惠州州市355公里。是是“北伐伐名将”叶叶挺和“吉吉隆坡王王”叶亚亚来的故故乡，同同时还是是著名的的革命老老区和历历史文化化名镇。全全镇总面面积1445平方方公里，常常住人口口6

32、.88万人，现现辖111个村委委会和11个社区区居委会会。20004年年，实现现国内生生产总值值10.85亿亿元，比比上年增增长155%；工工业总值值20.66亿亿元，农农业总产产值81125万万元，分分别比上上年增长长19.8%和和2.22%。 惠阳撤市设设区后，秋秋长被纳纳入惠阳阳城区统统一规划划，并被被定位为为惠州市市中心城城区的主主要工业业区。秋秋长镇委委、镇政政府紧紧紧抓住这这一发展展机遇，全全面实施施“工业业立镇、外外向带动动、可持持续发展展”战略略，大力力发展市政政基础设设施建设设和招商商引资工工作，不不断提升升工业化化、城镇镇化水平平。目前前，已有有美国、日日本、加加拿大、韩韩

33、国、香香港、台台湾等110多个个国家和和地区的的客商前前来投资资办实业业，现有有各类工工业企业业近4000家，涉涉及电子子、藤器器、吉它它、地毯毯、毛织织、工艺艺品、表表壳、制制衣等330多个个行业，产产品远销销世界各各地。2.2.22.基础础设施2.2.22.1.道路交交通秋长镇交通通便利，道道路网络络四通八八达，省省道惠淡淡大道、新新秋公路路穿境而而过，将将军路、秋秋宝路、秋秋湖路贯贯穿全镇镇。秋长长镇交通通便利，镇镇内道路路纵横交交错，京京九铁路路惠、澳澳段途经经秋长，惠惠（州）淡淡（水）公公路、新新（墟）澳澳（头）公公路、深深（圳）汕汕（头）高高速公路路以及规规划建设设中的将将军路（李

34、李鹏题）、秋秋湖路（刘刘华清题题）、秋秋宝路（肖肖克题）贯贯穿全镇镇。秋长长镇大兴兴公路建建设，使使全镇真真正做到到了道畅畅路阔，为为秋长的的经济建建设提供供了必备备的条件件。 距惠州机场场30公公里 距惠州火车车站400公里 距东莞市996公里里 距惠州港114公里里 距深圳市660公里里2.2.22.2.供水供供电1）供水秋长生活、工工农业用用水主要要引自鸡鸡心石水水库和正正径水库库，两个个水库蓄蓄水量达达20000万立立方米以以上，水水质纯净净、无污污染；水水厂供水水量达55万立方方米，自自来水管管已铺设设到各个个工业区区、生活活区，可可确保110万人人以上的的生活和和工农业业生产。2）

35、供电秋长镇拥有有2200KV变变电站一一座，变变压器2200余余个，总总容量2238000千瓦瓦。全镇镇共拉高高压线总总长866.5公公里，电电力充足足，用电电方便。秋秋长镇按按照省、市市的统一一部署，理理顺了农农电管理理体制，取取消了私私人承包包管电，使使电力市市场进一一步规范范化。2.2.33.金融融商贸惠阳区GDDP新圩圩第一，秋秋长位于于第二位位，淡水水第三，经济实力不容小睽，主要是由秋长内工业园区支持带动经济的发展。秋长建设日新月异，城市整体功能齐全，布局合理。建成区已达1.5平方公里，道路网络完善，水、电供应充裕。鹏岭工业城、岭湖工业区已初具规模，南面白石、西湖、新塘工业小区正在规

36、划建设中，初步具备了集工、商、贸、旅游、安居、休闲娱乐于一体的城市功能。城镇环境保护良好，绿化达标，人民路、工业区都已安装了高档次的路灯。随着经济的的不断繁繁荣和发发展，人人民生活活水平日日益提高高，秋长长金融业业发展较较快。目目前已有有农业银银行秋长长营业所所、农村村信用合合作社、城城市信用用社、农农村基金金合作社社等4家家金融机机构，储储蓄网点点遍布全全镇，其其中农行行秋长营营业所各各项存款款余额连连续两年年超亿元元，成为为惠阳农农行系统统首先超超亿元的的营业所所。区内内内商贸贸发达，建建有大型型农贸市市场、超超市、时时装店等等，基本本上满足足了城市市居民的的生活需需求。2.2.44.工业

37、业概况秋长有大面面积的工工业用地地可供开开发和利利用，合合作领域域广阔。秋秋长是广广东省重重点“工工业卫星星镇”，除除享受国国家给予予沿海开开放城市市及珠江江三角洲洲经济开开发区的的各种优优惠政策策外，还还制订了了一系列列的文件件，对工工业用地地实行进进一步的的政策倾倾斜。目目前已规规划了四四个工业业开发区区：中心心区、顺顺发河滨滨工业区区、白石石工业开开发区、岭岭湖工业业区，已已有日本本、美国国、加拿拿大、台台湾、香香港等110多个个国家和和地区的的客商前前来投资资办厂，现现有“三三资”、“三三来一补补”企业业1800多家，产产品包括括电子、藤藤器、地地毯、毛毛织、艺艺品、吉吉它、表表壳、制

38、制衣等220多种种，远销销世界各各地。秋秋长镇坚坚持实施施“工业业立镇、外外向带动动”战略略，全方方位引进进国内外外资金，119999年，合合同利用用外资225000万美元元，实际际利用外外资23300万万美元，率率先进入入广东省省“工业业卫星镇镇”、“亿亿元镇”的的行列。秋长中心区区秋长白石工工业开发发区秋长顺发河河滨工业业区2.2.55.优惠惠政策工业用地的的出让价价格每平平方米11001500元左右右（包三三通一平平），对对大型项项目、高高新技术术项目可可相应给给予优惠惠。同时时可采取取分期付付款等灵灵活方式式。另外外，还可可采取租租地形式式，租金金每平方方米1.5元左左右，租租赁期可可

39、达500年。片片区内厂厂房的出出租价格格每平方方米6元元左右，厂厂区内的的空地免免费提供供使用。2.2.66.房地地产发展展现状秋长房地产产需求并并不强大大，这是是由于目目前秋长长主要集集中以工工业开发发区为主主，而自自给自足足的工业业园区已已配备住住宿条件件；此外外就是以以农民房房占多数数，居民民对房地地产的消消费能力力极低。但但是，根根据目前前“大惠阳阳”的房地地产发展展良好的的势头、目目前政府府积极开开发秋长长为继淡淡水之后后的新住住宅片区区规划、大大批房地地产开发发商业看看好秋长长房地产产的发展展，纷纷纷在秋长长拿地，再再加上未未来交通通设施、生生活配套套的完善善等有利利条件分分析，秋

40、秋长房地地产需求求量将进进一步增增加。二、区域发发展研究究现状1、区域经经济社会会发展现现状1.1.惠惠阳地区区城市发发展概述述惠阳区政府府于19990年年迁至淡淡水镇后后，目前前淡水镇镇已成为为区政府府的政治治、经济济、文化化中心，先先后引进进了200多个国国家和地地区以及及国内工工商合作作企业225000多家。220055年底，全全区实现现国内生生产总值值78.10亿亿元，外外贸出口口总额99.566亿美元元。目前，第三三产业作作为惠阳阳城市发发展新定定位，旅旅游项目目的开发发与发展展无疑是是重点。惠惠阳旅游游资源十十分丰富富，但项项目规模模、档次次和市场场知名度度都较弱弱，这与与政府缺缺

41、乏总体体规划有有关。如何发挥惠惠阳现有有旅游项项目优势势点：如如休闲、娱娱乐项目目；同时时挖掘岛岛屿、古古迹等特特有资源源，通过过重新市市场定位位开发，配配合包装装和推广广，以获获取惠阳阳之外更更为广阔阔的市场场空间，是是惠阳旅旅游业持持续发展展的基础础。1.2.惠惠阳地区区产业结结构简述述1.2.11.区域域产业总总体布局局以新秋公路路、疏港港大道为为主体进进行总体体产业布布局，建建设综合合工业走走廊；规规划引导导开发区区以及工工业园区区，建设设石化中中下游产产品深加加工企业业走廊；大力发发展“三三高”农农业和第第三产业业，打造造中海壳壳牌南海海石化项项目后勤勤服务基基地，推推进旅游游观光、

42、商商贸流通通、文化化经济等等产业的的发展。1.2.22.惠阳阳经济运运行现状状2005年年全区实实现生产产总值（GGDP）778.110亿元元，同比比增长115.11%，增增幅比去去年提高高0.11个百分分点，比比年度计计划高出出1.11个百分分点。分分三次产产业看，第第一产业业增加值值4.772亿元元，增长长5.99%；第第二产业业增加值值41.13亿亿元，增增长122.5%；第三三产业增增加值332.225亿元元，增长长20.4%。工业：055年，全全区工业增增加值对对GDPP增长的的贡献率率为400.2%，拉动动GDPP增长66.1个个百分点点。其中中，规模模以上工工业完成成增加值值30

43、.01亿亿元，增增长2.3%。全区已建成工业园区12个，面积达23.2平方公里，累计投资2.1亿美元；2003年，全区各工业园区实现工业产值98.2亿元，其中“三资”企业205家，“三来一补”企业家492家，累计实际利用外资17.2亿美元，基本构筑起以电子、化工、机械等为支柱产业的外向型工业体系。农业：055年，以“三高基基地”首的农农业经济济全年完完成总产产值8.30亿亿元，同同比增长长14.0%。其其中，种种植业产产值5.58亿亿元，增增长100.8%；牧业业产值22.277亿元，增增长244.0%。，农业龙龙头企业业和生产产基地进进一步发发展壮大大，特色色农业产产业带初初具规模模。年末末

44、，全区区经认定定的农业业龙头企企业8家家，其中中市级22家，龙龙头企业业生产基基地100个；2200亩亩以上的的菜场225个，1100亩亩以上的的果场334个，初初步形成成特色农农业“四四大区域域”布局局。第三产业：大亚湾湾石油工工业区的的兴建，已已经将惠惠阳城市市发展定定位为石石化区的的后勤服服务区，意意味着第第三产业业将取代代惠阳产产业结构构的主导导地位。目目前第三三产业主主要集中中在以淡淡水镇，区区域内已已经形成成的贸易易业等产产业群体体的行业业增加值值比重在在逐年上上升。其其中，投投资1.8亿元元的惠阳阳商贸广广场是目目前粤东东南地区区商贸规规模之最最。目前全区有有各类市市场522个，

45、酒酒店455家，其其中世纪纪华园大大饭店为为五星级级酒店；新丽晶晶酒店、星星旗宾馆馆等被评评为三星星级酒店店。 2005年年全年新新发展私私营企业业5166家，注注册资金金6.992亿元元；新发发展个体体工商户户36339户，资资金数额额1.116亿元元。年末末，全区区私营企企业工商商登记数数19772 家家，注册册资本（金金）299.000亿元，同同比分别别增长334.99%和331.11%；个个体工商商户登记记数1333177户，资资金数额额3.668亿元元，分别别增长44.7% 和339.77%。在在民营经经济中，工工业、批批发零售售贸易和和餐饮业业呈现领领先发展展态势。固定资产投投资：

46、05年年该项投投资规模模明显扩扩大，形成房房地产开开发投资资突飞猛猛进，各各类投资资全面增增长的良良好态势势。全年年完成全全社会固固定资产产投资224.666亿元元，同比比增长226.66%。其其中：一一是房地地产开发发投资成成倍增长长。房地地产开发发投资44.733亿元，增增长1339.99%，对对投资增增长的贡贡献率为为53.2%，有有力地支支撑和扩扩大了固固定资产产投资规规模。二二是投资资结构不不断优化化，重点点突出。基基础设施施投资大大幅增长长，基础设设施投资资2.775亿元元，增长长34.2%。工工业投资资位居主主导，第第二产业业投资增增长显著著加快，第第三产业业投资平平稳增长长。第

47、二二产业投投资144.033亿元，增增长455.4%，同比比提高441.55个百分分点，其其中工业业投资113.995亿元元，增长长52.4%，拉拉动全社社会固定定资产投投资增长长24.6个百百分点，对对投资增增长发挥挥了主导导作用；第三产产业投资资10.62亿亿元，增增长9.9%。三三是民营营经济投投资异军军突起。民民营经济济投资111.884亿元元，增长长50.3%，高高出全社社会固定定资产投投资平均均增幅223.77个百分分点，所所占比重重为488.0%。四是是大项目目投资拉拉动作用用明显，投投资增长长后劲足足。在基基本建设设、更新新改造和和其他投投资的2213个个施工项项目中，全全年完

48、成成投资在在20000万元元以上的的项目有有24个个，投资资合计88.533亿元，所所占比重重为477.8%，拉动动投资增增长9.2个百百分点。在在建施工工项目计计划总投投资499.177亿元，增增长777.4%，其中中新开工工项目计计划总投投资333.411亿元，增增长1336.66%。计计划总投投资达550000 万元元以上的的项目225个。1.2.33.惠阳阳20005年度度经济结结构分析析 从上图示中中可以得得出惠阳阳现阶段段经济结结构特征征：l 农业所占比比例逐步步缩小，第第三产业业迅速壮壮大，第第二产业业仍旧是是惠阳经经济结构构中的主主导产业业；l 延续港口优优势，具具有行业业垄断

49、发发展趋势势的电子子产业带带动了其其他产业业的迅速速发展，如如在建中中的大亚亚湾壳牌牌石化工工业城。l 在经济所有有制中，外外资经济济占了448比比例，与与该区域域的主导导外向型型电子产产业相关关联。1.3.惠惠阳区域域竞争力力分析l 区位竞争力力惠阳地区位位于惠州州与深圳圳的交汇汇处，凭凭借惠州州日益强强大的行行业垄断断优势与与深圳得得天独厚厚的口岸岸位置给给予了惠惠阳极强强的区位位竞争力力。轨道道交通方方面，京京九铁路路支线-惠澳澳铁路经经淡水至至大亚湾湾澳头已已经试车车运行。公路交交通从惠惠州市区区到惠州州港的惠惠澳大道道已建成成通车，还有高高速公路路起直通通广州、深深圳、汕汕头等，惠惠

50、阳与深深圳高速速连接仅仅40分分钟车程程，成为为深圳11小时生生活圈的的黄金辐辐射区。l 发展区域竞竞争力秋长在未来来将根据据惠州发发展规划划，重点点建设用用地规模模大于44万平方方米用地地以上的的生活居居住区，并并建立完完善的住住宅建设设和供应应体系，着着重开发发一批规规划合理理、质量量优良、配配套完善善、环境境优美的的现代化化精品小小区，提提高房地地产综合合开发水水平，推推进经济济适用房房、廉租租房建设设，完善善住房保保障供应应体系，全全面推进进旧城居居住区和和“城中村村”改造，逐逐步实现现其综合合环境改改善，基基本接近近城市整整体居住住质量标标准，努努力将改改片区建建成最适适宜人居居住和

51、创创业的地地区。l 发展竞争力力06年3月月中海石石化的点点火投产产与和记记黄埔正正式签约约惠州港港，使惠惠州成为为珠三角角经济的的聚焦点点，大区区域内诸诸多投资资正涌向向惠州，石石化产的的下游产产业正在在兴起，龙龙岗石化化精细加加工工业业园的兴兴建将惠惠州与深深圳的资资金、人人流、物物流的互互动推向向白热化化，惠阳阳良好的的区位优优势及配配套服务务板块优优良的发发展，必必将借势势全力兴兴起第二二、三产产业。1.4.大大亚湾宏宏观经济济分析1.4.11.大亚亚湾地区区城市概概述大亚湾经济济技术开开发区于于19993年55月经国国务院批批准设立立，面积积23.6平方方公里，位位于广东东省惠州州市

52、南部部，毗邻邻深圳、香香港，地地属经济济活跃的的珠江三三角洲经经济区范范围。包包括开发发区的大大亚湾规规划区也也由开发发区统一一管理，总总辖陆域域面积2265平平方公里里，海域域面积4488平平方公里里。1.4.22.大亚亚湾城市市规划建建设大亚湾明确确近期集集中建设设“五区区一岸线线”的发发展思路路（“五五区”：石油化化学产业业园区、港港口物流流仓储区区、西部部综合产产业区、行行政金融融商务区区、旅游游休闲度度假区；“一岸岸线”：起于小小桂湾止止于小径径湾的沿沿海岸线线），全全力描绘绘滨海石石化新城城区。预预计到220100年，石石化区将将完成110000亿人民民币的投投入，实实现12200

53、亿亿元的工工业产值值和5000亿元元的GDDP。到到20115年完完成15500亿亿人民币币的投入入，初步步建成石石化区。未未来的大大亚湾，将将建设成成为以石石化产业业为主导导，电子子和汽车车工业、旅旅游业、港港口物流流业协调调发展的的现代滨滨海石化化新城区区，将成成为大工工业与滨滨海旅游游并重、经经济繁荣荣与环境境优美、人人与自然然和谐发发展的绿绿色港湾湾。石油化学产产业园区区：计划布布置中海海壳牌南南海石化化项目的的80万万吨乙烯烯项目、中中国海油油惠州炼炼油及其其中下游游项目，华华德石化化1600万m33储油罐罐项目，以以及LNNG惠州州电厂项项目等，将将努力建建设成为为一个反反映当代代

54、最新技技术水平平的世界界级石化化工业基基地。港口物流仓仓储区：包括东东马、荃荃湾、澳澳头三大大港区。已已建成大大小泊位位28个个，其中中1万吨吨级以上上泊位112个， 1万吨吨级以下下泊位116个，年年吞吐能能力达225600万吨。西部综合产产业区：将以响响水河工工业园为为基点，沿沿西三大大道向西西扩展，建建成为一一个占地地约200km22的汽车车、电子子信息、钢钢铁工业业基地。行政金融商商务区：行政金金融商务务区包括括澳头城城区、中中心北区区和猴仔仔湾，将将建设成成为具有有世界级级水平，融融商住、金金融、购购物、旅旅游、休休闲度假假于一体体的生态态型区域域，为投投资者提提供一流流的生活活、配

55、套套服务。旅游休闲度度假区：主要包包括霞涌涌、辣甲甲岛、三三门岛三三大景区区，将按按国际化化、高品品位的要要求，努努力打造造一批具具有鲜明明滨海特特色的旅旅游景区区、景点点，从而而使之成成为休闲闲度假胜胜地、石石化产业业园区的的后花园园。沿海岸线：重点规规划生活活岸线和和旅游岸岸线，挖挖掘港口口岸线和和工业岸岸线的潜潜力，使使之形成成一体，共共同打造造出充分分体现惠惠州沿海海城市特特色的滨滨海景观观带。1.4.33.大亚亚湾石化化城大亚湾石化化区总体体规划面面积299.8平平方公里里，按照照石化区区的总体体产业链链规划，大大亚湾石石化区将将建设成成为炼油油-化化工一体体化、上上下游相相结合的的

56、世界级级的综合合性化工工园区。目前石化区区内在建建、在谈谈的大项项目和石石化中下下游项目目共266个，总总投资额额逾8110亿元元；其中中已落户户项目115个，总总投资额额7300亿元，在谈的的石化中中下游项项目111个，投投资额超超过800亿元。一一个世界界级规模模的石化化生产基基地雏形形初显。中海壳牌南南海石化化项目是是目前国国内最大大的中外外合资项项目。占占地2.6平方方公里，首首期投资资43.5亿美美元，将将引进112项世世界最先先进的技技术，年年产2330万吨吨高质量量的各类类化工产产品，年年销售额额约177亿美元元。于220022年111月1日日建设奠奠基，于于20005年112月

57、底底如期完完工，220066年2月月10日日成功投投产。1.4.44.大亚亚湾经济济运行情情况2005年年，根据据初步预预计，全全区可完完成生产产总值553.11亿元，增增长233.1。增长长势头排排在全市市第一位位。从三次产业业来看，第第一产业业可完成成增加值值2.33亿元，比比去年同同期下降降6.44%；第第二产业业增加值值29.5亿元元，增长长30；贡献献率达668.88%，拉拉动经济济增长115.99个百分分点。其其中工业业增加值值17.2亿元元，增长长37.1；贡献率率达533.1%，拉动动经济增增长122.3个个百分点点；第三三产业增增加值221.33亿元，增增长188.3；贡献献

58、率达332.66%，拉拉动经济济增长77.5个个百分点点。三次次产业结结构为44.4：55.6：440。2、区域的的配套设设施现状状目前惠阳配配套实施施在仍不不完善，主主要集中中在市政政府已兴兴建了惠惠阳影剧剧院、档档案馆、图图书馆等等文化设设施形成成已市政政文化中中心，并并围绕市市政府周周边陆续续建成的的如中铭铭豪园、中中区华府府、昊康康广场逐逐渐形成成市政居居住中心心；还有有开城大大道沿线线的集娱娱乐、购购物、休休闲、餐餐饮为一一体多功功能发展展，该区区域也集集中了惠惠阳本地地主要的的金融消消费中心心，万联联商圈与与好宜多多商圈都都集中在在这条路路上。其其中南门门口商圈圈在惠阳阳商业态态势

59、中独独占鳌头头。商圈圈内各业业态完善善，以百百货、娱娱乐业为为领头羊羊拉动整整体消费费的供需需。娱乐乐业大卖卖场密集集，已成成规模性性产业。百百货虽具具规模，但但档次及及品质有有等提升升。沃尔玛项目目的动工工已对周周边市场场进行了了头一轮轮拉动，由由于沃尔尔玛与现现在的几几大知名名百货距距离咫尺尺，故未未来圈内内的人流流动向将将不会有有多大改改变，但但商圈会会进一步步扩大。从发展的方方向来看看，惠阳阳区的发发展重点点将会围围绕新中中心区作作中心点点，将惠惠阳区的的商业、行行政以及及办公场场所均集集中在其其内，但但商业配配套的完完善在短短期内难难得以实实现，故故在商业业竞争上上，新中中心区无无法

60、从南南门口商商圈分流流截源。惠阳老城区区相对新新区在配配套上相相对完善善，政府府目前正正在加紧紧市政方方面的建建设：l 道路工程相相继完工工其中新秋公公路改造造工程、平平龙公路路东门桥桥至马骝骝岭市政政道路改改造工程程已经完完成，东东华大道道已全面面通车；城区北北环路建建设进展展顺利；阳光新新都大桥桥及仲恺恺路已完完成项目目规划设设计等前前期筹备备工作；总投资资5.8亿元元的惠淡淡大道二二期改造造工程已已经奠基基；淡水水花街和和南门商商业街整整治改造造稳步推推进，三三和广场场建成并并投入使使用。并并相继完完成了城城区人民民四路、爱爱民路、体体育路、承承修路的的人行道道、下水水道改造造和绿化化工

61、程，维维护了老老城区路路灯线路路，新安安装街巷巷路灯1100盏盏，有效效地改善善了老城城区的照照明状况况。l 无害化建设设加强投资2000多万元元分别在在土湖中中山中学学旁边和和东门星星河路各各建设垃垃圾中转转站1个个，现已已投入使使用；投投资1000万元元对龙尾尾坑垃圾圾填埋场场进行无无害化建建设，目目前已经经进入调调试阶段段，山子子顶垃圾圾无害化化处理厂厂“三通通一平”工工作已做做好，新新的投资资商已经经确定，限限期今年年10月月建设投投入使用用。城区区污水处处理厂招招投标工工作已完完成，已已开始动动工兴建建。l 科教文化建建设继续续推进科教文化方方面，三三和广播播电视站站已建成成使用；文化体体育公园园已经完完成详细细规划；青少年年活动中中心已经经完成建建设用地地征用、主主体工程程平面图图设计和和工程的的招投标标工作。3、区域的的交通组组织现状状道路规划依依据“惠惠阳区总总体规划划交通系系统规划划”，力力求完善善内部道道路功能能，理顺顺与外部部道路运运输系统统的衔接接关系，保保障内外外交通道道路顺畅畅，形成成系统性性强，分分级清楚楚，结构构和功能能合理的的中心地地区新区区道路体体系。l 对外交通现现状本项目三纵两横 跨区区高速“三纵两横横”惠阳交通网网络目前前以新秋秋公路、惠惠淡公路路、疏港港大道为为纵，平平龙公路路、平大大公路为为横，各各镇中心心区为点点，构建建“三横量量