房地产开发总流程

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1、房地产开发总流程第一节房地产开发项目建设的招标与投标按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序的部分：即招投标、项目施工过程管理、竣工验收。一、概述因为合同形式的选择决定了承包商的人员构成和所承担的风险，而项目管理的成功与否直接关系到发展商开发投资总体收益目标的实现。按照现行的建筑工程监理的有关规定，发展商首先应与其委托的监理单位商讨把你的方式和承包合同的形式后才能进行招标工作。二、房地产开发项目建设的招投标招标投标的基本概念招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个

2、建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。为了真正选择资质优良的单位承包建设项目，发展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图 纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一

3、限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，作出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。（三）开发项目招标方式在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种形式，即公开招标、邀请招标和议标三种方式。发展商可依开发项目的建设规模税复杂程度选

4、择其中某种方式。在市场经济的条件下，发展商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标管理部门批准后方可采用。对此，1998年建设部颁布了关于进一步加强工程招标投标管理的规定。1公开招标。公开招标是指发展商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的如单位前来投标。公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他

5、达成承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，从此时到授标前任何人不得修改报价。公开招标应遵循规定的程序，这个程序将

6、在下文详细叙述。发展商的评标准则应当公允合理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。按常规，发展商公开招标项目应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。需要说明的是，公开招标过程需要经历相当长的一段时间。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。2

7、邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由发展商或其委托的招标单位向所信任的，具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。邀请招标方式一般适用

8、于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以发展商较少采用“邀请招标”方式。3议标。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即发展商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若发展商是国有企业，则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能；若发展商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方式在房地产

9、开发项目发包中是很少用到的，是政府严格限制使用的方式，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名，或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。（四）招标机构的组织运作当发展商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：1确定开发项目发包的范围，即决定建设项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。2确定承包方式和承包内容，即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，发展商通

10、常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是发展商自行采购。此时，包工包料是不完全的，发展商可在签订合同时与承包商商议具体承包条款。3确定标底。4决标并签订合同或协议。招标中的日常事务工作主要包括下列内容：发布招标通告或邀请招标函；编制和发送招标文件；编制标底；审查投标者资格；组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；开标，审核标书并组织评标；谈判签订协议或合同。招标机构的人员组成，通常是由发展商或其授权代表，发展商委托的专业咨询机构的专业技术人员（现在一般是委托监理单位的人员），助理

11、人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料档案管理人员，计算和绘图人员）组成。（五）招标程序按照一般要求，房地产开发建设项目招标程序大体有以下主要环节：1审查招标单位的资格。2报批招标申请书。招标申请书包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；建设单位负责组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称；资金来源落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件。3编制招标文件，编制标底，制定评标、定标方法。工程招标文件一般包括项目名称、地址，工程内容、建设工期和现在基本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单，物资供应方式，投标起止日期、地点、合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨

12、询机构代编。一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种计算方式：即以施工预算为基础的造价包干以平方米单位为基本的造价包干和以概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存，严加保密，一件招标工程只能编制一个标底。4发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研究确定采用招标的具体方式。5，审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查，其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。6发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标

13、单位现场踏勘和招标文件答疑。7.投标单位在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。8开标。无论采取何种招标方式，开标都要公开进行，当众启封标书，宣体各投标企业的报价及其他主要内容，各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标书，如果发现有的单位标书不符合招标规定时，可以动员投标单位撤回标书或宣布无效。9评标、定标。开标以后要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。确定中标的主要依据是价格合理（在标底上下5左右幅度），能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等

14、。为保证招标的公证性，可以招标单位为主，邀请有关部门及专家组成评标委员会（5人以上单数，专家不得少于23，且政府主管部门的人员不介、）进行评标、决标、确定中标单位。如果决标结果，有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门有权予以否决。10发出中标通知书并签订承包合同。招标单位根据中标决定，向中标单位发出中标通知书。中标单位在接到通知后的一个月内，同招标单位共同签订承包合同。合同的主要内容必须与中标的标书内容一致，把工程造价、质量条件、违约责任等合同条款确定下来。如果发包、承包双方对合同条款有争议，应由地方主管部门仲裁。招标单位或中标单位在签订合同后撕毁，对方有权持履约保证金证明书，向其担保银行索

15、兑保证金。由于违约给对方造成经济损失，如果超过履约保证金的，还应补偿不足部分。三、工程建设的合同形式与一般合同条款中标者一经产生，则发展商与承包商就进入了商签合同阶段。尽管招标文件已经对合同文件内容作了明确规定，而且承包商在投标时也表示愿意遵守，但是通常在签订正式合同之前，发展商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议，发展商可以达到如下目的：第一，通过评审标书，虽然总体上可以接受被授标的投标单位的报价，但还发现报价中可能仍有某些不够合理之处，希望通过议标，进一步压低合同价格。第二，发现标书中某些建议（包括技术或商务上的建议）对发展商是有利而且是可以接受的。这些建议也许是其他投标单位提出的，但发展

16、商希望中标的承包商也能接受，因此可以在协商时与承包商讨论这些建议，并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。第三，讨论某些局部变更，包括设计的局部变更、技术条件的变更。需要特别说明的是，尽管合同形式和合同条款在招标文件中已有明确规定，但在协商阶段，只要发展商和承包商能够达成一致意见，某些局部仍可修改。作为发展商，详细了解合同形式以及合同条款，对编制招标文件中的合同条件是有利的，对协商修订合同具体条件也是具有极大帮助的。下面详细说明合同形式与合同条款。（一）合同形式建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。按照不同

17、的划分标准，发展商可采用的发包合同，具体形式也是不同的。按照计价方式不同，合同形式可分为：固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同形式又可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）发展商直接发包的分包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准，可划分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一说明。1按计价方式不同划分。开发项目的条件不同，往往要求不同类型的合同及包价计算方法。这些计价方法关系到发展商与承包商之间的切身利益，因而往往是双方需要花费很大精力协商的问题。在实际中，通常采用的计价方式有以下几种：（l）固定总价合同。固定总价合

18、同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非发展商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。固定总价合同发包方式，对于发展商而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的。对于承包商而言，如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，如果图纸和说明书不够详细，未知因素较多，或者遇材料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须承担应变的风险。为此，承包商会加大木可预见费用来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了工程包价，这最终对

19、发展商是不利的。针对这种情况，可行的办法是在固定总价合同中增加一些必要的条款，由发展商分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总包价下降。这样做对于发展商与建设工程承包商双方都是非常有利的。增价条款的种类很多，大致可归纳为三种形式：按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由发展商对承包商给予补偿。发展商应当对合同签字日，或投标报价日与实施施工安装时的材料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，齐发商才给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由

20、发展商承担。当然，这个限制百分比应当是由双方协商决定，作为发展商应尽量降低该百分地”延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格虽然是固定不变的，但如果超出这一规定时间，则承包商可以得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，若上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，相反会受到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的划分。以上三种形式的增价条款，发展商应慎重选择。一般情况下，不采用第一种增价条款，因为按照该条款，发展商承担风险过多，而采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”图改好。需要说明的是，订立增价条款确实是增加了发展商所承担的

21、风险，但承担风险是有回报的，此时发展商可以要求承包商削减不可预见费用，从而降低总包价。若发展商对工程建设中的不可预见因素把握良好，则订立增价条款是合适的，也是有益的。（2）固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免凭运气而使发展商与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用固定单价合同是比较合适的。在实际中，按照开发项目的具体情况，开发商可以采用的形式有如下几种：按分部分项工程单价承包。即由发展商开列分部分项工程名称和计量单位。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等，由承包商逐项填报单价；或者由发展

22、商先提出单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方磋商后确定承包单价，然后签订合同，最后按实际完成的工程数量，按合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅、每平方米道路等最终产品的单价承包，并签订承包合同。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种单价合同方式通常用于采用标准设计的住宅，中小学校舍和通用工业厂房等开发项目。考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指士000标高以上部分，基础工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额，适当进行调整

23、后，一次包死，但亦可商定允许随人工费和材料价格指数的变化而调整。具体的调整办法在合同中应明确规定。按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际工作中工程量可能出现较大变动的工程。例如，在开发港口码头时，可能因反常的地质条件而使土石方数量产生较大的变化。为了使承发包双方都能避免由此带来的风险，承包方可以按估算的工程量和一定的单价提出总报价，发展商以总价和单价作为决标依据，确定中标者并签订合同。最后，双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。不管采用何种形式的单价合同，最后一般还需附有用来

24、对额外工作付款的费率表、日工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，可以避免对额外工作或工程变动引起的付款发生争议。单价合同中所用单位既包括人工费、材料费、施工安装费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。尽管工程数量的增减是由发展商负责的，并不影响其中的人工费和材料成本，但是，如果工程数量比原来报价时估算相差太大，则按百分比摊入的那部分管理费和利润将会受到影响，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量，则承包商将得不到原来预计的管理费和利润，因而承包商可能要求工程单价有所调整，发展商应给予适当考虑。（3）成本加酬金合同。这种承发包方式的基本特点是：按工程实际发生的成本（包括人

25、工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计进施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种：成本加固定百分数酬金。计算公式为：CCfRCF式中C总包价；CF实际发生成本；R固定酬金百分率。这种计算方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包商降低成本，对发展商来说是不利的。成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况，完全由发展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程成本的一个百分

26、数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成本，但从尽快取得酬金出发，承包商将尽力缩短工期，这对发展商早日出售出租开发物业是有利的。在这种情况下，发展商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分发挥承包商的积极性。成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于预期水平，则减少酬金。从理论上讲，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关心降低成本、缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算成本较为困难，要求双方都要具有丰富

27、的经验。2按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。如果开发项目较大，则承建单位往往不止一个。发展商可采取总包合同形式（由总承包商负责分包），或者由发展商直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则发展商可采用独立承包的合同方式发包。总包合同。总包就是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，发展商只与总承包商直接联系而与各分包商不发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。在总

28、承包条件下，分包商可由发展商指定或由总包自行选择。但最终均需签订分包合同。（2）发展商直接发包承包合同。这种方式是指，在同一开发项目上，发展商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。在这种情况下，发展商直接与各承包商联系，现场协调工作较为复杂。若发展商工作人员较多且具备此能力，则可由发展商自行负责，否则可委托一个承包商牵头去做或聘请专门的项目经理来管理。（3）独立承包合同。当开发项目规模较小，技术要求较为简单时，则发展商可将开发戴项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方式对发展商的管理工作是有利3按照是否包料划分。在房地产开发项目建设过程中，由于开发项目的性质不同，材镜料供应由

29、谁来负责亦是不同的。（）包工包料合同。包工包料就是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情况下，这种方式是较为普遍的。（2）包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由发展商自己提供。如果开发项目的建造标准很高，例如星级宾馆、高级公寓等，部分材料与配套设备需要进口，则这些材料和设备可由发展商自行负责提供，其余普通材料可由承包商负责提供。外商在国内开发房地产项目时往往采取这种方式。（3）包工不包料合同。即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由发展商自行解决。这种合同方式在房地产开发建设中很少使用。房地产开发项目建设的发包合同方式是多种多

30、样的，房地产发展商应结合项目的具体特点选择采用。（二）一般合同条款合同文件应包括的内容在投标文件内容中已有说明，此处不再赘述。这里叙述有关房地产发展商与建设项目承包商之间权利义务关系的一般合同条款。合同条款又称合同条件，在国际上已编制了若干标准的“国际通用合同条件”，如FIDIC合同条件。在国际通用合同条件的基础上，各国结合本国特点，制定了自己的合同条件。下面就根据我国的特点，逐条说明可供发展商签订发包合同时采用的合同条款。1一般义务。一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。具体内容包括以下几个方面：（1）承包人责任。根据合同规定，承包人应以细心、认真的态度努力进行施工与维修，提供一切

31、劳务，包括工作监督、材料、施工机械设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。（2）履约保函；为了保证合同能够按期履行，在签订合同时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所担保的金额以授标函中规定的数额为准。（3）工程应使工地监理人员满意。除了由于法律原因或实际原因不能做到的外，承包人应严格按合同规定以及图纸和技术说明进行工程施工和维修，以使发展商或其委托的监理感到满意。（4）承包人应提交总进度计划。承包人在中标后应提交一份建议进行该工程步骤顺序的总进度计划。在实际执行中，若工程进度不符合原订进度计划，承包人应向监理人员说明其原因。（5）竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从

32、现场清除、拆除并运出一切施工设备、剩余材料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使发展商满意。2合同文件管理。（1）合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。（2）发展商应向承包商免费提供：合同条文、标书，两份合同图纸及两份规范，另外还需提供两份补充大样图。建筑工程完工后上述图纸及文件都应交还发展商。3材料及设备供应。材料及设备若是由发展商自行提供，则应在合同中规定供货时间，以便承包人安排施工进度计划。若材料及设备由承包人提供则应规定：一切材料和设备均应是合同中所规定的相应规格、等级、品质。承包人在购买材料与设备之前应按照工程监理人员的要求，在制造加工地点

33、、现场或在合同可能规定的地点进行检验。对于材料，亦可提供样品，以供检验。提供样品的费用以及检验费用由哪一方承担，应在合同中明确规定。4开工、竣工时间及工期。合同中应明确规定开工及竣工时间以及相应的工期。（1）工程的开工。承包人在接到发展商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在合同规定的期限内，在现场开工，并且应迅速且毫不拖延地继续施工。（2）竣工期限的延长。如果由于任何种类的额外或附加工程量，或者是由于合同中规定的原因，以及异常的恶劣气候条件，其他特殊情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延长期限，并通知发展商和承包人。（3）施工进度。如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预订

34、的工程竣工期限内完工时，则承包人应采取必要的措施，以便加快工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。此时，承包人无权要求增加为采取这些措施而支付的附加费用。5变更与增减。在合同中应规定变更和增减的项目以及处理办法。（1）变更。发展商或其委托监理工程师认为有必要，可以对工程或其任何部分的形式、质量或数量作出变更。这些变更包括：增加或减少合同中所包括的工作数量；削减任何这类工作；改变任何这类工作的性质或质量及种类；改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸；完成工程竣工所必要的某些附加工作。（2）对变更的估价。对于额外或追加的工作，或已取消的工作，应以合同中规定的单价予以估价。如果合同中未规定用于

35、该项额外或追加工作的单价，则应由合同双方协商确定。6转让与分包。合同的转让应得到发展商的同意方可进行。合同转让时，承包商所有的权利和义务都必须随之转移。建设项目的分包也需经发展商同意。分包人可由发展商指定、推荐，或者由总包人自己选定。7竣工验收与维修。竣工工程验收应以国家颁布的施工验收规范、质量检验标准及施工图为依据。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记录，中间交工验收记录以及竣工图纸。当项目验收后，由发展商签发工程竣工证书。合同中还需规定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在合同规定的维修期内，若工程出现缺陷。则承包人应负责修复。如果该缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工艺不符合

36、合同要求，或由于承包商的疏忽造成的，则由承包商承担此项维修费用。如果该缺陷是由于其他原因造成的，那么对维修费用应进行核实，并作为附加工作予以付款。8支付方式。工程款的支付一般按时间大致划分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。（l）预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，发展商即可支付现款。预付款亦可用初期动员费替代。预付款一般在以后的工程进度中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入合同。预付款也可以按月等分扣回。四、工程投标策略和作价艺术2作价的艺术。（1）扩大标价法。对某些工程条件变化较

37、难掌握的工程，除按正常方法作价外，对变化较大的部分或风险较大的工程部分，采用扩大标价，增加不可预见费来减少风险。如海岸码头、，防波堤工程。但在一般工程中较少采用这种方法。（2）逐步升级法。这种方法是先压低报价，以取得协商机会，然后找出足够的理由逐步升级。利用这种方法取得中标，有时中标价还超过了其他投标价。（3）突然降价法。投标者先按正常情况作价，待投标快截止时突然降价，甩掉其他对手而中标。这种方法是在作价有被对手知道的情况下采用。例如，大成公司在鲁布格水电站工程中开始的报价与前田公司相差不多，但在投标截止日的前三天大成公司突然宣布再降价8，使前田公司没有时间考虑降价而一举中标。第二节房地产开发

38、项目建设过程的管理承担房地产开发建设任务的承包商在与发展商签订了承包合同后，就要按合同要求组织施工，按质按量完成工稷项目任务，对工程质量和合同约定承担责任。对发展商而言，房地产开发项目建设过程管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。当然，工期、成本、质量三者不可能同时达到最优，但它们之间的合理关系可使整个开发项目的整体效益达到最优。开发项目的建设过程可由发展商自己组织的项目管理机构进行管理，也可由开发商委托的监理机构管理，或者由两者共同联合管理。在目前的开发活动中，以上三种形式均存在。下面就工程质量、工程进度和工期、工程成本这三个方面的控制内容作简单的阐述。一、质量控制质量

39、控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标以国家标准、规范为所进行的监督与管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个过程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几个方面：1对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化

40、验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。2对工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度：对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。3确立施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。（2）控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇注质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水配比的严格计量手段，应当制定混凝土试块制作、养护

41、和试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保存，以便将来的强度检验。在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。4确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。按照我国政府倡导推行建设监理制的要求，建设监理机构现已成为房地产开发项目“三大控制”实施的主要力量。在质量控制中监理机构委派的监理工程师应按合同要求协助房地产发展商做好施工现场准备工作，为施工单位提交质量合理的施工现场；确认施工

42、单位资质；审查确认施工分包单位；做好材料和设备检查工作，确认其质量；检查施工机械和机具，保证施工质量；审查施工组织设计；检查并协助搞好各项生产环境、劳动环境、管理环境条件；进行质量监督，行使质量监督权，认真做好质量签证工作，行使质量否决权；协助做好付款控制；组织质量协调会，做好中间质量验收准备工作；做好项目竣工验收工作；审核项目竣工图等。二、工程进度与工期控制工程项目的进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工程进度控制包括：对项目建设总周期目标进行具体的论证与分析，编制项目的进度计划，编制其他配套进度计划；监督建设项目进度计划的执行，施工现场的调研与分析。建设项目总周期的论证与分析，就是对整个

43、项目进行通盘考虑、全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的施工方案。1工程进度计划的编制。在工程实施之前应严格编制进度计划。（1）首先，应将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。单项或工序分解的细致程度，可以根据工程的规模大小和复杂程度确定。一个建设项目首先可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，而后每一子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等等。（2）统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表

44、示，管道工程用延米表示，钢筋加工用吨表示。另外，工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目

45、的竣工日期。根据上述内容，即可绘制一份保证竣工日期的工程进度计划。2进度管理及计划调整。进度计划管理通常采用栈道围和网络图法，下面作一简单分析。（l）横道图法。这是一种用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用，对于一些并不十分复杂的工程，采用这种图表是比较合适的横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。（2）网络图法。网络图法的基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次是通过计算找出计划中的关键

46、工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。3其他配套进度计划。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划。例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等，这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。（l）材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。（2）设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转、起重机械、土方工程机械的使用等。（3）临时工程计划，临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制订了工程进度计划后亦应制订相应的临时工程计划。4进度

47、控制中应关注的因素。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：（l）材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。（2）设计变更对进度的影响。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。（3）劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，所以要适当安排工人。（4）气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。在施工过程中，监理机构委派的监理工程师的进度控制的任务主要是：通过完善项目控

48、制进度计划、审查施工单位施工进度计划、做好各项动态控制工作、协调各单位关系、预防并处理好工期索赔，以求实际施工进度达到计划施工进度的要求。为完成施工阶段的进度控制任务，监理工程师应当做好以下工作：根据施工招标和施工准备阶段的工程信息，进一步完善项目控制性进度计划，并据此进行施工阶段进度控制；审查施工单位施工进度计划，确认其可行性并满足项目控制性进度计划要求；制定开发商材料和设备供应进度计划并进行控制，审查施工单位进度控制报告，督促施工单位做好进度控制；掌握施工动态，研究制定预防工期索赔的措施并及时处理索赔；做好对人力、材料、机具、设备等的投入控制及转换控制工作，做好信息反馈和对比纠错工作，做好

49、进度协调工作。及时协调有关各方关系，使工程顺利进行。三、工程回用（或称投资）控制工程费用控制是监督工程费用、降低工程造价的重要手段。房地产发展商的利润来自守租售收入和总开发费用的差值，而工程费用又是总开发费用的主要组成部分，所以降低费用就能增加利润。1房地产开发项目工程费用控制的主要方法是：在项目建设实施过程中；按预算费用分阶段、分部位进行费用控制。具体来讲是首先编制费用计划，因为工程费用是随着工程进度逐期发生的。根据工程进度计划可以编制费用计划。为了便于管理，费用计划可分解为五个方面：材料设备费用计划；施工机械费用计划；人工费费用计划；临时工程费用计划；管理费用计划。根据上述成本计划的总和，

50、即能得出成本控制总计划，在工程实施中，应严格按照费用计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破费用计划的可能，应及早提出警告，并及时采取措施控制该项费用。2施工阶段监理机构委派的监理工程师的工程费用控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。为完成施工阶段投资控制的任务，监理工程师应做好以下工作：制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；严格控制工程变更，力求减少变更费用；研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；根据发展商责任制和有关合同要求，做好工

51、程计量工作；审核施工单位提交的工程结算书，协助发展商完成相关工作。第三节房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目经过建设施工和设备安装以及配套设施建设，达到设计文件要求的质量和使用功能，就要进行竣工验收。项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成果，检验设计和工程建设质量的关键。通过竣工验收合格的房地产开发项目既可立即投入使用，从而使发展商尽早回收资金，使工程项目及早发挥投资效益。但是，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。由于开发项目的竣工验收是一项涉及开发建设诸有关方面的一项十分复杂的工作，因此，在正式验收前，发展商、设计单位、承包商、监理机构、材料及设备供应商等应分

52、别作验收准备。根据竣工验收的要求、依据和工作程序等来开展工作，协调一致地顺利完成竣工验收工作。一、开发项目的竣工验收要求当开发项目完工时，由承包商提供竣工报告并提出竣工验收申请，由发展商负责组织现场检查、测试、资料收集与整理等工作。设计单位和承包商应协助提供资料以及竣工图纸。在正式办理竣工验收之前，发展商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后油发展商自己组织统一检查工程质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由工程项目的监理人员列出需要修补的一些小缺陷的“清单”，这时承包商应切实落实修复这

53、些小缺陷，以便最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，对加强工程技术管理，促进全面竣工和完善验收都有好处。现行规定明确要求：房地产开发项目竣工后，发展商须向当地政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，在30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。对住宅小区，须按下列要求进行综合验收：1城市规划设计条件的落实情况；2城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；3单项工程的工程质量验收情况；4拆迁安置方案的落实情况；5物业管理的落实情况；当为分期开发时，可分期验收。二、开发项目竣工验收的依据开发项目或单体工程，其竣工验

54、收依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。三、开发项目竣工验收的一出标准1工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已达到国家有关规定的质量标准，能满足使用要求。2交工工程达到窗明，地净，水通，灯明，有采暖通风设备的项目，应达到正常运转。3设备调试、试运转达到设计要求；4建筑物四周2米以内场地整洁；5技术档案资料齐全。四、开发项目竣工验收的工作程序开发项

55、目的竣工验收工作程序一般分为两个阶段：1单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，发展商首先进行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由发展商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。2综合验收。综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准时，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以发展商为主，组织设计部门、承包商、客户（使用方）、质量监督部

56、门进行初验，然后邀请城市建设有关管理部门，如建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签证验收报告。对于已验收的单项工程，可以不再办理验收手续，但在综合验收时应将单项工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明。在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。五、开发项目的竣工决算竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是发展商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向发展商提供有关技术资料和竣工图纸的同时，都要编制工程结算，办理财务结算。工程结算

57、一般应在竣工验收后一个月内完成。建设项目的竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的。它是在整个建设项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工，有开发建设的其他工程费用支出。竣工结算是由承包商编制的，而竣工决算是由发展商编制。六、编制竣工档案资料开发建设项目的技术资料和竣工图是开发项目的重要技术管理成果，是使单位安排生产，住户适应生活的需要。物业管理者将依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给使用者和城市档案馆。1技术资料的内容。技术资料的内容主要包括：（l）前期工作资料：开发项

58、目的可行性报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标。标高资料、征地拆迁报告及核准图纸、原状录像、照相资料、征地、拆迁安置的各种许可证和协议书、施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。（2）土建资料：开工报告、建（构）筑物及主要设备基础的轴位定线、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检验合格证、地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降测定资料，竣工报告和处理结果，竣工报告

59、及竣工验收报告。（3）安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压和质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。2绘制竣工图。开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此发展商应组织、协助和督促承包商、设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。技术资料齐全

60、，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方协定期限内补齐。七、竣工验收中的其他有关问题在验收中，由于施工原因质量不符要求，需要返工的分部分项工程，双方要确定部位、数量、处理办法及维修期限，经复验合格后再签订竣工验收证书。由于发展商原因造成的甩项工程，应视为符合交工标准、办理竣工验收证书。八、住宅质量保证书和住宅使用说明书房地产开发企业须在商品房竣工验收、交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书须列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，并承担保修责任。保修期内如因开发企业进行维

61、修时造成房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，须依法承担赔偿责任。某市住宅质量保证书和住宅使用说明书样式。（一）住宅质量保证书样式某市商品住宅质量保证书为加强商品住宅质量管理，确保售后服务质量和水平，维护消费者的合法权益，对所销售的区街（小区）号（栋）单元层号，建筑面积平方米、使用面积平方米的住宅，本公司对其作出如下质量保修责任的承诺。一、符合某市商品房屋销售合同书中所签定的该住宅使用面积和设计图的设计（附：该套（栋）房屋的设计图纸）。二、本工程经哈尔滨市建筑工程质量监督站核验等级为，工程编号为号。三、在保修期内，如发生以下工程质量问题，我公司将负责保修。保修内容与保修期如下：1地基基础和

62、主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。2正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限：（1）屋面防水3年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；（3）墙面、天棚抹灰层脱落为1年；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；（5）门窗出现翘裂、五金件损坏为1年；（6）管道堵塞为2个月；（7）供热、供冷系统和设备为1个采暖期或供冷期；（8）卫生洁具为1年；（9）灯具、电器开关为6个月。本保证书未尽事宜，由购、销双方共同议定，其内容作为保证书补充条款。四、住宅保修期从本公司将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算。交付使用时应由用户对住宅设备、设施的正常运行功能签字认可。五、住户验收后自行添

63、置、改动的设备、设施需征得房管部门同意，并由住户自行承担期维修责任。六、在保修范围、期限内，如果出现非使用不当而产生质量问题，用户可到我公司或我公司委托的物业管理部门报修，接到报修后，公司当天即到现场组织维修，保证小修不超过3天。如当时解决不了的问题，各用户说明情况，并提出完成期限，保证尽快修复。报修地址：报修电话：联系人：七、住户办理进户手续后，因住宅质量问题，经有关专业部门鉴定确定无法居住的，我公司将予以调换或退房，并做出相应经济补偿。八、住户因住宅质量问题引起纠纷造成的投诉，来信来访后，本公司将直接或委托物业管理部门予以书面答复并妥善处理。九、用户对本公司的答复和处理有争议时，可根据某市建筑工程质量监督实施细则，向某市建筑工程质量监督站申请裁决，亦可直接向当地人民法院提起诉讼。十、某市商品住宅质量保证书作为住宅销售合同的补充约定，与某市商品房屋销售合同书具有同等法律效力。保证单位（章）：使用单位（用户）签字（章）：法人代表（章）：经办人（签字）：公司联系地址： 区 街 号联系电话：联系人：年 月 日（二）住宅使用说明书样式某市商品住宅使用说明书用户朋友：欢