房地产行业异地开发模式研究报告

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1、房地产企业异地开发模式研究121文件件和土地地招标拍拍卖政策策的出台台给我国国房地产产企业的的发展戴戴上了双双重紧箍箍咒。一一方面，以以1211文件为为核心的的房地产产行业信信贷紧缩缩政策的的出台大大大压缩缩了目前前我国房房地产企企业的资资金空间间，使房房地产企企业突然然面临资资金紧张张的格局局；另一一方面，以以国务院院21号号令和111号令令为核心心的土地地收购储储备制度度和招标标拍卖制制度的实实行，使使政府开开始垄断断土地一一级市场场，土地地进一步步成为稀稀缺资源源。信贷贷政策和和土地政政策的双双重紧逼逼使房地地产企业业的发展展走上了了又一个个十字路路口，生生存还是是毁灭，收收缩还是是扩张

2、，都都成为当当前房地地产企业业面临的的迫切问问题。一、我国房房地产企企业的两两次异地地开发浪浪潮及当当前格局局历史的来看看，我国国房地产产企业曾曾经有过过两次全全面异地地扩张的的浪潮。第一次是在在90年年代初期期的非理理性扩张张。随着着土地出出让制度度的实行以及及对各种种资金进进入房地地产行业业的限制制性条件件的放开开，我国国的房地地产企业业迎来了了第一轮轮发展的的高潮，在在暴利的的推动下下，大量量房地产产企业进进入异地地发展，大大量圈地地，特别别是以海海南为代代表的房房地产市市场，地地价狂升升，房价价暴涨，随随后便导导致了我我国房地地产泡沫沫的破灭灭以及持持续数年年的房地地产市场场萧条。第二

3、次则是是从900年代末末期开始始持续至至今的理理性扩张张。随着着我国总总体经济济形势的的好转和和福利分分房制度度的取消消，房地地产企业业迎来了了新一轮轮的发展展高潮。在在这一发发展过程程中，以以万科为为代表的的房地产产企业在在原有存存量土地地的基础础上进行行了全新新的开发发模式调调整和品品牌整合合，并继继而向全全国各大大中城市市渗透，进进行全国国战略布布局。目目前万科科业务已已经扩展展到北京京、上海海、深圳圳、武汉汉、成都都等188个大中中城市，并并确定了了以珠江江三角洲洲、长江江三角洲洲和环渤渤海湾区区域为中中心的三三大区域域城市群群带发展展以及其其它区域域中心城城市的发发展策略略，取得得了

4、很好好的发展展效果。从目前来看看，我国国房地产产企业异异地扩张张格局表表现为以以下几个个特点：1. 犬牙交错，南南北纵横横。大量房地产产企业向向异地拓拓展，形形成了南南北纵横横，犬牙牙交错的的格局。首首先是大大量南方方房地产产企业北北上，以以深圳万万科、阳阳光一百百、金地地、世纪纪金源为为代表的的大型房房地产企企业借助助在南方方丰富的的开发经经验和雄雄厚的资资金基础础进入北北京、天天津、沈沈阳等北北方城市市，进行行全国布布局；接接着便是是北方房房地产企企业的迅迅速崛起起和返攻攻南方，以以天津顺顺驰为代代表的房房地产企企业近些些年来发发展迅猛猛，在南南方城市市大力扩扩张，圈圈地造房房。2. 一线

5、竞争，二二线拓展展。考虑到一线线城市所所具备的的强大的的购买能能力、完完善的房房地产市市场基础础以及良良好的区区域覆盖盖能力，国国内大部部分房地地产企业业纷纷将将一线城城市作为为自身区区域布局局的重点点。然而而这也导导致了目目前一线线房地产产市场异异常激烈烈的竞争争格局。从从全国战战略出发发，继万万科、阳阳光一百百、碧桂桂园等企企业之后后，诸多多房地产产企业开开始考虑虑向发展展条件较较好的二二三线城城市进军军，新一一轮的市市场竞争争即将展展开。房地产企业业进入城市房地产企业业进入城市万科集团深圳、上海海、北京京、沈阳阳、天津津、成都都、武汉汉、长春春、南京京、南昌昌、大连连、广州州、中山山大连

6、万达大连、哈尔尔滨、吉吉林、长长春、沈沈阳、青青岛、北北京、天天津、济济南、南南京、上上海、宁宁波、西西安、武武汉、成成都、南南昌、长长沙、昆昆明、南南宁中海地产深圳、北京京、上海海、广州州、成都都、西安安、长春春顺驰集团天津、北京京、石家家庄、武武汉、上上海、南南京、苏苏州、无无锡招商地产深圳、北京京、上海海、广州州、西安安、武汉汉、南京京、香港港、澳门门阳光1000北京、天津津、重庆庆、济南南、长沙沙、南宁宁、柳州州、桂林林珠江合生生广州、北京京、天津津、上海海、西安安、深圳圳北京城建北京、重庆庆、上海海、大连连、海口口、珠海海保利地产广州、北京京、上海海、武汉汉、哈尔尔滨复地集团上海、武

7、汉汉、南京京金地集团深圳、北京京、上海海、武汉汉世茂集团上海、南京京、福州州、香港港华润置地北京、上海海、成都都万通集团北京、西安安绿地集团上海、南昌昌、合肥肥、长春春大华集团上海、南京京、武汉汉富力地产广州、北京京二、当前房房地产企企业异地地开发的的机遇及及面临的的问题新一轮房地地产调控控政策的的出台，在在使房地地产企业业的发展展面临较较为严峻峻的格局局的同时时，也为为具备一一定运作作实力和和资金实实力的房房地产企企业进入入异地市市场，进进行全国国布局提提供了条条件。首先，房地地产信贷贷政策的的收紧使使房地产产行业出出现重新新洗牌的的格局，为为外地房房地产企企业进入入异地开开发提供供了机遇遇

8、。房地地产信贷贷政策的的出台，使使大量中中小房地地产企业业面临资资金链紧紧缩甚至至断裂的的尴尬局局面，而而原有的的通过关关系获得得土地、通通过银行行资金进进行项目目运作的的“空手套套白狼”的大量量企业也也很难进进行维持持，大量量的房地地产企业业会通过过出让项项目或土土地的方方式来回回收资金金，这为为其他房房地产企企业介入入提供了了极好的的机会。其次，土地地招标拍拍卖制度度的完全全施行给给房地产产企业提提供了一一个平等等竞争的的平台。虽然现在还存在一定的运作缺陷，但长远来看，通过靠关系拿“一手地”的开发商还是会逐渐淡出市场，有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。这也使外地

9、开发商有了平等进入目标城市市场的机会，为跨地域经营提供了契机。与此同时，也也必须看看到，当当前房地地产行业业还是处处于洗牌牌的初期期阶段，水水平参差差不齐，企企业良莠莠混杂，即即便是初初具规模模和实力力的企业业在异地地开发时时也存在在各种各各样的问问题。主主要表现现在：（一）只看看现状，不不看前景景。房地产企业业在选择择异地进进入目标标时眼光光短浅，亦亦步亦趋趋，即只只看当前前目标区区域房地地产发展展状况，而而不考虑虑企业自自身竞争争实力和和区域未未来发展展前景，往往往进入入之后才才意识到到区域市市场结构构已被破破坏，而而不得以以去面对对激烈竞竞争或混混乱竞争争的格局局。（二）贪图图便宜，混混

10、乱布局局。房地产企业业在异地地开发上上缺乏相相应的统统筹和规规划，以以土地定定区域，哪哪里便宜宜往哪里里去，随随意开发发，混乱乱布局，导导致企业业布局混混乱，品品牌复杂杂，甚至至项目品品牌与企企业品牌牌相冲突突，难以以形成企企业在区区域内的的核心品品牌和竞竞争力。（三）不顾顾实力，盲盲目抢地地。随着国家对对土地一一级市场场的垄断断和一线线城市土土地供应应量的逐逐步减少少，一二二线城市市的土地地开始成成为稀缺缺资源，对对于土地地资源的的储备也也开始成成为房地地产企业业开发的的重点之之一。然然而对土土地资源源的储备备必须与与房地产产企业的的实力相相结合，特特别是在在国家对对土地拍拍卖制度度实施管管

11、制力度度增加的的情况下下，对于于土地拍拍卖资金金的缴纳纳管理加加强，土土地储备备对企业业的现金金流会有有很大的的影响，就就更需要要根据企企业发展展的统一一模式和和战略规规划合理理拿地。房房地产企企业为垄垄断资源源而不计计成本、不不计实力力的抢地地无异于于走钢丝丝。三、房地产产企业异异地进入入的指标标体系及及其判断断方法要解决上述述问题，房房地产企企业在进进入异地地开发时时，必须须从宏观观、中观观和微观观三个层层面来进进行，即即从区域域经济、城城市经济济、产业业经济以以及企业业自身实实力诸方方面考虑虑，从战战术和战战略上为为企业确确定异地地进入的的时机和和步骤。（一）以城城市区位位为基础础，综合

12、合考虑区区域房地地产结构构及前景景对于区域房房地产状状况的评评估首先先需要对对区域经经济的潜潜力及其其发展前前景进行行评估。城城市在不不同的发发展阶段段其经济济状况、产产业结构构、消费费倾向、居居民结构构都会表表现为不不同的特特点，并并进而影影响到区区域房地地产市场场的结构构和发展展潜力。一一般来说说，处于于区域经经济联合合带和区区域核心心城市辐辐射区的的经济区区域在大大城市发发展产业业外溢和和经济联联动的效效应下会会具有相相对较好好的经济济发展前前景，经经济增长长性强，产产业结构构会由区区域自给给型逐步步向区域域分工型型方向发发展和调调整，居居民的住住房需求求也会在在产业人人口进入入、消费费

13、水平提提升的影影响下有有相应的的变化。通通过寻找找具备市市场潜力力的进入入区域，一一方面可可以避开开当前房房地产发发展热点点城市的的激烈竞竞争，另另一方面面可以率率先进入入未发掘掘市场，为为区域战战略布局局奠定基基础。对于城市区区域状况况的分析析，主要要从经济济区位分分析和经经济现状状分析两两方面进进行，通通过对目目标城市市的现有有状况和和发展趋趋势评估估，确定定城市未未来走向向。主要要考虑的的指标有有：1. 经济现状分分析指标标：a) 城市经济总总体实力力：GDDP，城城市规划划。b) 城市居民收收入情况况：人均均可支配配收入，居居民家庭庭人均收收入及恩恩格尔系系数。c) 城市消费水水平：社

14、社会消费费品零售售总额，全全市商业业增加值值，城乡乡居民储储蓄存款款余额。2. 经济区位分分析指标标：a) 区域位置评评估：地地理区位位，经济济圈区位位，产业业带区位位。b) 区域经济影影响力分分析：区区域城市市分布，交交通体系系状况，通通行量，城城市性质质与功能能。c) 区域政治地地位分析析：政治治影响力力，文化化影响力力。根据以上两两方面的的综合评评估，对对于区域域内城市市状况一一般可分分为以下下四类： 城市类别一线城市二线城市三线城市四线城市特性国家经济中中心或政政治中心心跨区域政治治中心或或经济中中心区域政治中中心或经经济中心心子区域政治治中心或或经济中中心辐射区域全国乃至国国际所在省

15、及周周边地区区所在区域城市周边区区域经济发达，外向向型为主主较发达，具具有一定定的外向向型较发达，区区域性较较强一般或较差差，区域域性很强强产业有大量的全全国性和和国际性性支柱产产业有较多的地地区性和和全国性性支柱产产业有一定全国国性支柱柱产业，地地区性产产业较多多自给型社会生活生活水平高高，生活活方式与与国际接接轨且对对国内有有巨大影影响生活水平高高，对周周边地区区有很大大影响生活水平较较高，受受核心城城市影响响较大生活水平一一般，受受外界影影响较小小文化有自身的代代表文化化，对周周边地区区影响强强烈区域文化中中心，对对周边地地区有较较强影响响区域文化中中心，受受周边核核心城市市文化影影响受

16、外界影响响区域地位国家级核心心增长极极区域增长极极子区域增长长极从属增长对对象代表城市深圳、广州州、北京京、上海海天津、杭州州、成都都、沈阳阳、大连连、青岛岛青海、呼和和浩特及及诸地级级市县级市而从产业区区功能上上来看，城城市会表表现为如如下三种种类型：城市类别产业结构人口流动市场状况发展前景核心区城市市以现代物流流、金融融、咨询询等服务务业为主主，制造造业向高高精尖方方向发展展，成为为区域产产业分工工的创新新区人口高度密密集，外外来人口口众多，总总体素质质较高市场高度发发达，大大量人口口的进入入和居民民收入的的提高使使得市场场购买力力很强，但但市场竞竞争也很很激烈持续壮大辐射区城市市以核心城

17、市市配套产产业为主主，逐步步消化中中心城市市转移出出来的生生产能力力，充当当大企业业的加工工基地受核心区影影响，部部分人口口向核心心城市流流动，但但同时随随着产业业发展，也也有大量量边缘区区外来人人口进入入市场比较发发达，居居民购买买力也较较强，但但存在结结构化缺缺陷，部部分市场场尚待开开发和培培养协同发展，逐逐渐分化化边缘区城市市原先自有产产业为主主，许多多城市产产业受核核心区影影响而外外迁，产产业有空空心化趋趋势人口外流情情况严重重，大量量高素质质人口流流失市场停滞或或趋于萎萎缩，且且往往存存在结构构化问题题重新转型或或者逐步步萎缩（二）以城城市经济济为导向向，合理理布局区区域内房房地产开

18、开发架构构对于可进入入区域的的房地产产市场布布局和进进入战略略选择，必必须在城城市经济济结构的的基础上上充分考考虑当地地房地产产市场的的供需状状况和竞竞争可能能。城市市的经济济结构决决定了一一个城市市房地产产市场的的总体趋趋势和市市场潜力力，而当当地市场场的供需需状况则则为判断断当地房房地产市市场的饱饱和程度度提供了了依据。与与此同时时，房地地产行业业受政策策等外界界因素影影响大的的特点在在异地开开发时表表现得更更为明显显，是否否会受到到当地企企业的强强力排挤挤？是否否会受到到非市场场因素的的额外干干扰？是是否会受受到当地地消费者者的联合合抵制？都是房房地产企企业在异异地开发发时必须须考虑的的

19、问题。对于区域房房地产市市场的分分析，主主要从市市场结构构分析、供供需状况况分析和和竞争情情况分析析三个层层面进行行，具体体表现为为以下几几个指标标：1. 市场结构分分析a) 消费结构：城镇居居民家庭庭平均每每人全年年消费性性支出比比例。b) 产业结构：国内生生产总值值构成，第第三产业业增加值值。c) 产品结构：市场产产品定位位（项目目定位、品品质定位位、房型型和面积积定位、客客源定位位、价格格定位），供供应量。2. 供需状况分分析a) 需求状况：市区人人口密度度，年新新增人口口数，户户住房间间数及面面积，年年末实有有房屋建建筑面积积，人均均住房面面积。b) 供给状况：征用土土地面积积，施工工

20、面积，竣竣工面积积。c) 供需比较：市场有有效需求求与供给给量比值值（销售售面积/（批准准销售面面积+竣竣工面积积），产产品积压压度（住住宅空置置面积，空空置率）。3. 竞争情况分分析a) 对手竞争力力：竞争争对手实实力。b) 市场排斥度度：当地地市场对对外地厂厂商排斥斥强度。从市场结构构来看，城城市经济济的发展展程度对对房地产产市场的的成熟有有很大影影响，总总的来看看，当前前房地产产市场的的需求结结构可以以分为以以下四种种类型：发育型市场场成长型市场场分裂型市场场稳定型市场场存在区域二三四线城城市二三线城市市三四线城市市一二线城市市消费人群结结构贫困阶层和和中等收收入阶层层较多，高高收入阶阶

21、层很少少 中等收入阶阶层众多多，高收收入阶层层和贫困困阶层都都较少社会两极分分化，高高收入阶阶层和贫贫困阶层层很多，中中等收入入阶级匮匮乏 市场发达，中中等收入入阶层和和富裕阶阶层人数数众多市场结构三角形梨形哑铃型梯形需求成长性性较好，但总总体需求求层次较较低好，市场需需求潜力力很大差，市场需需求小，且且缺乏发发展潜力力很好，市场场需求旺旺盛，可可持续性性很强因此在分析析区域房房地产市市场状况况时，在在考虑房房地产市市场目前前供需状状况之外外，既要要远观其其市场发发展方向向，也要要近观其其市场抗抗性程度度。企业业应根据据区域内内不同城城市房地地产市场场的特点点进行相相应战略略安排。对于市场潜力

22、大，而企业竞争力相对较弱的区域，应当采用试探进入的策略，在项目中培育实力，熟悉区域特点，为进一步开发打下基础。而当现有区域市场市场潜力较大、企业实力较强时，可选择走滚动开发，产品拓展的道路，深入挖掘市场潜力，全力提升企业品牌和实力。对于企业能够具备绝对优势竞争力的市场，则应积极进军，攫取市场高端利润，为企业下一步发展争取资源。如果以上条件都不具备的话，则应当考虑暂缓进入，培育企业实力，等待市场成熟。（三）以自自身定位位为标尺尺，全面面确定区区域内房房地产进进入方案案如果区域总总体经济济研究是是为了对对于区域域房地产产进入的的可能性性的评估估，那么么区域房房地产市市场分析析则是对对于区域域房地产

23、产进入的的可行性性的衡量量，而房房地产企企业自身身实力的的评估更更是对区区域房地地产市场场进入具具体操作作的一次次自我检检验。由由于房地地产开发发本身所所具有的的地域性性特点，其其受到当当地政策策环境影影响和金金融环境境影响也也极为巨巨大，特特别是在在当前房房地产行行业调整整，信贷贷和土地地政策紧紧缩的情情况下，对对于企业业自身资资金运作作能力、政政府公关关能力以以及人才才储备状状况进行行相应的的评估，保保证企业业自身可可持续发发展，是是房地产产企业异异地经营营的一项项重要环环节。其其主要指指标如下下：1. 资金运作能能力a) 自有资金状状况：现现有资金金量，流流动比率率，速动动比率，现现金周

24、转转率，银银行授信信状况b) 企业融资能能力：战战略投资资者引入入，股东东融资能能力，上上市公司司增发c) 融资创新能能力：信信托公司司，基金金公司，贴贴息委托托贷款 ，信托托贷款 2. 政府公关能能力a) 政府资源状状况：人人员熟悉悉程度，高高管或股股东在当当地所任任名誉职职位b) 公关人员能能力：政政府关系系，沟通通能力3. 人才储备实实力a) 项目运作人人员能力力b) 设计人员能能力c) 工程管理人人员能力力通过将企业业自身资资源状况况与当地地宏观环环境做匹匹配性分分析，发发现企业业所存在在的不足足，从而而确定房房地产企企业异地地进入的的步伐和和程序，有有针对性性地逐步步完善企企业资源源状况，从从而实现现企业在在异地扩扩张过程程中的整整体实力力提升。房地产企业业异地开开发总体体指标体体系及其其操作流流程可以以总结为为下图：总而言之，房房地产企企业异地地开发会会面临从从资源条条件、管管理水平平、外界界环境等等一系列列的挑战战，因而而也必须须从区域域状况，产产业结构构以及企企业能力力等各个个方面进进行评估估，尽可可能降低低异地开开发风险险，为企企业占区区域内实实现有效效的战略略布局提提供条件件。