《房地产经纪协理》PPT课件.ppt

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1、第一章 房地产经纪概述,第一节 房地产经纪的概念和作用 一、房地产经纪的有关概念 1、经纪的概念 经纪作为一种社会经济活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为。具体是指为促成各种市场交易，通过提供信息和专业知识服务来进行牵线搭桥，并获取报酬（佣金）而从事的居间、代理和行纪等的有偿服务活动。 2、经纪的特点 （1）活动范围的广泛性 （2）活动内容的服务性 （3）活动地位的居间性 （4）活动目的的有偿性 （5）活动责任的确定性,3、房地产经纪的概念 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。其中佣金是指房地产经纪机构完成委托事项后，由委托人向

2、其支付的报酬。佣金的支付方法有两种，一种是在交易达成时向中间商支付佣金，另一种是卖方在收到全部货款后，再另行支付佣金。 4、房地产居间的概念 房地产居间是指在房地产交易市场中，居间人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取报酬的行为。 所谓充当订立合同的媒介，是指受合同双方当事人的委托，在双方当事人之间进行斡旋、说合，促成合同的签订。此种居间人通常被称为媒介居间人。因此，媒介居间人不同于一般的代理商或者经纪人。,5、房地产代理的概念 房地产代理是房地产经纪业务活动中的主要行为之一。它是指房地产经纪人以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地

3、产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产代理根据服务内容不同，可分为买卖代理（销售代理）和租赁代理等。 6、房地产经纪活动的基本类型主要有房地产居间和房地产代理两种。 房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。 房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。,二、房地产经纪的特点 1、房地产经纪的服务性 与其他经纪活动一样，房地产经纪活动室一种

4、服务性活动，房地产经纪业务是服务性行业。 2、房地产经纪的专业性 房地产是一种极为特殊的商品，以其为对象的经纪活动也就具有很强的专业性。 3、房地产经纪的地域性 房地产空间位置的固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。 三、房地产经纪的作用 1、传播经济信息 2、加速住宅商品流通 3、优化资源配置 4、推动市场规范完善 5、促进社会经济发展,四、房地产经纪的产生与发展 1、美国早期的房地产交易，主要由律师和公证人为买卖双方办理产权转让、公证等事宜。后来，房地产经纪人员取代了律师和公证人，成为房地产交易中的中介环节。 2、中国香港地区在二十世纪五六十年代，地产代理以独立个人方式运作，处于个人代理

5、阶段。20世纪80年代初，佣金制度引入房地产经纪行业，引起行业急剧膨胀，内部竞争加剧。 3、中国台湾地区到20世纪70年代初，才开始出现有组织的房地产经纪机构。20世纪80年代前期，也主要以零星户为主，从20世纪80年代后期起开始，由于正式在法律上确立了房地产经纪机构的地位，以及国际上先进的中介经营体系被引入，台湾地区的房地产经纪行业才进入了全新的、大规模的发展时期。 4、中国房地产经纪行业的兴起可以追溯到很早以前，据元通制条格卷十八关市记载，早在元代就大量存在房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。 5、最早出现在中国房地产经纪人员历史舞台的是“二房东”

6、。,第二节 房地产经纪人员职业资格制度,一、房地产经纪人员职业资格的种类 1、根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。 2、中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人职业资格的证明文件，未经合法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的，不得从事房地产经纪业务。,二、房地产经纪人员职业资格考试 1、房地产经纪人执业资格考试 （1）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年； （2）取得大学本科学历，工作满

7、4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； （3）取得双学士学位或研究生毕业班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； （4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年； （5）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 2、房地产经纪人协理从业资格考试 高中以上学历,三、房地产经纪人员职业资格注册 1、房地产经纪人员职业资格注册制度 （1）国家对房地产经纪活动实行准入制度。 （2）申请房地产经纪人员职业资格注册的人员必须明确执业所在的房地产经纪机构，并只能在一个房地产经纪机构执业，不得同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业。 （3）申请房地产经纪人员职业资格注册的人员

8、，必须同时具备下列条件： 遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德； 取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或者中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，证件自核发之日起超过3年的，应附达到继续教育标准的证明材料； 经所在房地产经纪机构同意 无不予注册的情形 （4）有下列情形之一的，不予注册 不具有完全民事行为能力的； 受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请之日止不满5年的； 在房地产经纪或相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期未满的； 被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满3年的； 所在房地产经纪机构未通过备案或者年检不合格的； 有关法律、法规规定不予注册的其他情形。,2

9、、房地产经纪人执业资格注册 房地产经纪人执业资格的注册，由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。房地产经纪人执业资格注册申请经各省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报国务院建设行政主管部门注册登记。 房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算。注册有效期满，需要继续执业的，应于期满前3各月，到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更所在执业机构者，应当及时办理变更手续。 3、房地产经纪人协理从业资格注册 房地产经纪人协理从业资格的注册由省、自治区人民政府建设

10、行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责，并制定相应的具体管理办法。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况还应报建设部备案。,第三节 房地产经纪人员的权利和义务,一、房地产经纪人的权利和义务 1、房地产经纪人的权利 （1）依法发起设立房地产经纪机构 （2）加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构的关键岗位 （3）指导房产经纪人协理进行各种经纪业务 （4）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 （5）要求委托人提供与交易有关的资料 （6）有权拒绝执行委托人发出的违法指令 （7）执行房地产经纪业务并获得合理佣金,2、房地产经纪人的义务 （1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德

11、（2）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务 （3）向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务 （4）为委托人保守商业秘密秘密 （5）接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查 （6）接受职业继续教育，不断提高业务水平 二、房地产经纪人协理的权利和义务 1、房地产经纪人协理的权利 （1）房地产经纪人协理有权加入房地产经济机构 （2）协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬 2、房地产经纪人协理的义务 房地产经纪人协理与房地产经纪人应当履行的义务是一致的。,第四节 房地产经纪人员的基本要求,一、房地产经纪人员的职业道德 房地产经纪职业道

12、德是指房地产经纪行业的道德规范，它是房地产经纪行业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。 从内容上讲，它主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感、执业理念。 根据中国房地产经纪行业当前的实际情况，目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求： 守法经营 诚信为本 尽职守责 公平竞争，团结合作,二、房地产经纪人员的知识结构 由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。这一知识结构的核心就是房地产经纪机构的基本理论与实务知识，该核心的外层是房地产经纪有关的专业基础知识，包括经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、房地产金

13、融知识、建筑知识、计算机及信息技术知识和城市规划知识等，最外层是对文化修养产生潜移默化影响各类文学、艺术、哲学乃至生态等方面的知识。 三、房地产经纪人员的职业技能 1、收集信息的技能 2、市场分析的技能 3、人际沟通的技能 4、供求搭配的技能 5、谈判的基本技能 6、把握成交时机的技能,四、房地产经纪人员的心理素质 1、自知、自信 2、乐观、开朗 3、坚韧、奋进 五、房地产经纪人员的礼仪修养 1、电话礼仪 2、仪容与着装 3、接待客户时的仪态,第二章 房地产交易,第一节 房地产市场 一、房地产市场的概念 市场就是买卖双方进行某一类商品交换的场所，但经济学上的“市场”概念已远远超越了这一定义。

14、房地产市场就是交易客体为房地产的市场，是以房地产为标的的商品交换关系的总和。 二、房地产市场的特点 1、房地产市场是房地产权益的交易市场 2、房地产市场是地区性市场 3、房地产市场容易受到法规政策的影响 4、房地产市场需要广泛的专业人员服务,三、房地产市场的分类 1、按交易方式划分，可以将房地产市场分为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场和房地产中介市场等四大类。 2、按区域范围划分，可以将房地产市场分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类。整体房地产市场即为全国房地产市场，区域房地产市场则是指某地区或城市的房地产市场。 3、按用途（功能）划分，可以将房地产市场分为居住房地产市场和非

15、居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。 4、按流转次数划分，从房地产开发的角度看，可以将房地产市场分为一级市场（具体为土地使用权出让市场）、二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）、三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等再次交易以及其他已投入使用的存量房的交易市场）。 5、按交易目的划分，可以将房地产市场分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产使用市场是以自用为目的而购买或租赁房地产的市场。房地产投资市场是以投资（再卖、出租或转租）为目的而购买或

16、租赁房地产的市场。由于房地产兼具使用和投资双重功能，许多人在购买时的动机常常兼顾使用和投资，因此，使用市场和投资市场的真实界限实际上是很模糊的。 6、按房地产的档次划分，可以将房地产市场分为高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场。高、中、低档房地产的划分标准，因不同区域和不同用途（功能）的房地产而不同。 7、按房地产的物质形态划分，可以将房地产市场分为土地市场、在建工程市场、新房市场、旧房市场（二手房市场）。 8、按交易场所划分，可以将房地产市场分为有形市场（如固定市场）、无形市场（如网上市场）等。,第二节 房地产交易的有关概念,一、房地产交易的概念 房地产交易时一种特定的法律行为，它

17、是指房地产的所有权、使用权以及其他权益在交易当事人之间的有偿或无偿让渡。按照城市房地产管理法的规定，房地产交易主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 二、房地产转让的概念 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其所有的房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立企业法人或合资、合作开发经营房地产使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。,1、房地产买卖的概念 房地产买卖是指房地产所有权（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产所有权（包括土地使用权）以一定价格转让给

18、他人的行为。房地产买卖的对象是房屋所有权和土地使用权，而土地使用权属于国家所有或农民集体所有，国家禁止土地所有权的买卖。 房地产买卖是房地产转让最基本的形式。 2、房地产交换的概念 房地产交换是指房地产权利人将其合法拥有的房屋所有权（包括土地使用权）、房屋使用权与他人的房屋所有权（包括土地使用权）、房屋使用权进行交换的行为。它包括房屋所有权（包括土地使用权）之间的交换、房屋使用权之间的交换以及房屋所有权（包括土地使用权）与房屋使用权之间的互换等三种基本形式。 3、房地产赠与的概念 房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给受赠人，受赠人接受赠与的行为。房地产

19、赠与应当签订赠与合同，并可在合同中附以义务。,三、房地产租赁的概念 房地产租赁包括房屋租赁和国有土地租赁两种情况。其中，房屋租赁是指房屋所有权作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 四、房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押劝人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,第三节 房地产交易的基本流程,一、房地产买卖的基本流程 房地产买

20、卖是最常见的房地产交易形式之一，主要有商品房买卖、二手房买卖、预购商品房转让、房屋在建工程转让以及土地使用权转让等类型，其中商品房买卖又包括商品房预售和商品房现售。 1、商品房预售基本流程 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设总的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。,商品房预售的一般流程为： （1）房地产开发企业申请取得商品房预售许可证 （2）房地产开发企业与房地产中介服务机构鉴定委托销售合同，或自行销售 （3）房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售房信息 （4）预购人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向 （5）预购人查询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况

21、（6）预购人与开发商签订商品房预售合同 （7）办理预售合同文本登记备案 （8）商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋 （9）预购人与开发商签订房屋交接书 （10）办理交易过户、登记领证手续,2、房地产开发项目转让基本流程 房地产开发项目转让是指房地产开发项目权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为。 转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 房地产开发项目转让的一般流程为： （1）房地产开发项目权利人向房地产管理部门提出转让申请 （2）房地产管理

22、部门对申请进行审核、批复 （3）转让双方签订房地产开发项目转让合同 （4）到国土资源管理部门办理土地使用权边等登记手续 （5）持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案,3、商品房现售基本流程 商品房现售，是指房地产开发企业将其依法开发并已竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。 商品房现售应当符合的条件是：具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者

23、已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。 商品房现售的一般流程为： （1）房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权证 （2）房地产开发企业与房地产中介服务机构签订委托销售合同，或设立售楼部自行销售 （3）房地产开发企业或其委托的房地产中介服务机构发布售房信息 （4）买受人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向 （5）买受人查询该楼盘的权益和物质实体等基本情况 （6）买受人与开发商签订商品房销售合同 （7）办理交易过户、登记领证及服务交接手续,4、二手房买卖基本流程 二手房买卖是指房屋所有权人将其依法拥有所有权的房屋（但不包括新建商品房）通过买卖转让给他人的行为。 二手房买卖

24、的一般流程为： （1）卖房人通过中介服务机构、媒体等渠道发布卖房信息 （2）购房人通过中介服务机构、媒体等渠道寻找交易房源 （3）购房人了解房屋的权益和物质实体等基本情况 （4）交易双方签订房屋买卖合同 （5）办理交易过户、登记领证及房屋交接手续,二、房地产租赁的基本流程 房地产租赁包括房屋租赁和国有土地租赁。 1、房屋租赁的基本流程 房屋租赁包括房屋出租和房屋转租两种情况，其流程基本相同，一般是： （1）出租方通过中介、媒体等渠道发布房屋出租信息，寻找承租人。其中出租人若是转租，则应先取得房屋所有权人的同意。 （2）承租人通过中介、媒体等渠道寻找房屋出租信息 （3）租赁双方签订房屋租赁合同

25、（4）持房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案 （5）领取房屋租赁登记备案凭证，缴纳相关税费 2、国有土地租赁基本流程 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。其一般流程为： （1）县级以上国土资源行政主管部门会同规划、财政等部门提出国有土地租赁实施方案，报本级人民政府批准 （2）国土资源行政主管部门发布国有土地出租信息，寻找承租人 （3）承租人通过中介、媒体等渠道或直接向国土资源行政主管部门查寻国有土地出租信息 （4）签订国有土地租赁合同 （5）办理国有土地租赁合同备案手续,三、房地产抵押的基本流程 房地产抵押按房地产的现状主要

26、有土地使用权抵押、在建工程抵押、预购商品房贷款抵押、现房抵押等四种方式。 1、土地使用权抵押流程 土地使用权抵押是指以出让方式取得的该土地上尚未建造房屋的国有土地使用权设定的抵押。 土地使用权抵押的一般流程为： （1）债权人了解土地使用权的权益、物质实体、价值等基本情况。若需要进行估价的，应委托专业估价机构进行评估。 （2）债权人与债务人签订债务合同（主合同），为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保； （3）抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同） （4）抵押双方持抵押合同、债务合同及国有土地使用权证等有关资料到当地国土资源管理局办理抵押登记 （5）领取土地使用权他项权

27、利证明及经注记的国有土地使用权证 （6）债务履行完毕，抵押双方向原登记机关申请办理抵押注销手续。,2、在建工程抵押流程 在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还债务履行担保的行为，其一般流程为： （1）债权人了解在建工程的权益、物质实体、价值等基本情况，需要估价的，应委托专业估价机构进行评估 （2）债权人与债务人（抵押人）签订债务合同（主合同），为履行债务合同，债务人（抵押人）提供其依法拥有的土地使用权连同在建工程的投入资产作担保 （3）债务人（抵押人）与债权人（抵押权人）签订在建工程抵

28、押合同（从合同） （4）抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记，登记机关在抵押合同上作记载 （5）在建工程在抵押期间竣工的，抵押人在领取房地产权属证书后，应当与抵押权人重新办理房地产抵押登记 （6）债务履行完毕，抵押双方向原登记机关申请办理抵押注册手续,3、预购商品房贷款抵押流程 预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，其基本流程为： （1）金融机构对预售楼盘进行审查，决定是否对其提供个人住房贷款 （2）预购人与房地产开发企业签订商品房预售合同 （3

29、）办理商品房预售合同登记备案手续 （4）预购人支付首期房价款，将预购商品房设定抵押 （5）抵押权人与抵押人签订预购商品房抵押合同 （6）抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记，登记机关在抵押合同上作记载 （7）预购商品房在抵押期间竣工的，抵押人在领取房地产权属证书后，应当与抵押权人重新办理房地产抵押登记 （8）债务履行完毕或贷款已清偿，抵押双方向原登记机关申请办理抵押注销手续,4、现房抵押流程 现房抵押是指以获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定的抵押。现房抵押的一般流程为： （1）债权人了解抵押房屋的权益、物质实体、价值等基本情况。需

30、要估价的，应委托专业估价机构进行评估 （2）债权人与债务人签订债务合同（主合同），为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权作担保 （3）抵押人与抵押权人签订房地产抵押合同（从合同） （4）抵押双方持抵押合同、房地产权属证书等资料到房地产登记机构办理抵押登记手续 （5）抵押权人领取房地产他项权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书 （6）债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产他项权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。,第四节 房地产交易合同,任何商品交易都离不开合同，房地产交易也是如此。合同订立有书面形式、口头形式和其他

31、形式，如到商场购物大多是口头合同。但房地产交易因不动产的特殊性而一般采用书面合同形式。城市房地产管理法中特别规定，房地产转让、抵押和房屋租赁均应当签订书面合同。 一、房地产买卖合同 房地产买卖合同是房地产权利人转移其合法拥有的房屋所有权和土地使用权买受人，买受人支付价款的合同。因房地产实体形态不同，房地产买卖合同主要有商品房买卖、二手房买卖、房屋在建工程转让以及土地使用权转让等几种类型的合同。其中商品房买卖合同、二手房买卖合同在房地产交易活动中会经常用到，而房屋在建工程转让合同、土地使用权合同一般却很少接触，因此下面就着重介绍前两种合同。,1、商品房买卖合同 商品房买卖合同是指房地产开发商销售

32、自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。 作为商品房买卖合同的当事人，房地产开发企业和购房者在法律上是平等的民事主体，但开发企业明显地在专业经验、财力、法律知识等方面都具有很大的优势，在合同条款的磋商制定上也处于有利地位，这使得一些购房者往往因合同条款签订不当而致权益受损。因此，为了保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款，2000年，国家建设部、工商行政管理局针对商品房买卖中存在的问题，在对1995年印发的商品房购销合同示范文本进行修订的基础上，根据中华人民共和国合同法的有关规定，印发了新版商品房买卖合同示范文本在全国推广、实施。

33、商品房买卖合同示范文本的推行，给商品房买卖双方提供了一个较为公平的合同条款样本，从而有利于减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；有利于调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长。,建设部新版的商品房买卖合同示范文本站在中间的立场，拟定出了合同的主要条款，特别是重点对实际交易中经常发生争议的计价方式、面积差异处理办法、交付期限、违约责任、房屋交接、产权登记的约定以及规划、设计变更的约定等，拟定了选择性的格式条款，以供买卖双方参考。该示范文本既可用于商品房预售，也可用于商品房现售，其主要包括以下条款： （1）合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等； （2）买卖商品房的座落、面积、

34、预售许可证等； （3）计价方式及价款 （4）面积确认及面积差异处理办法 （5）付款方式及期限 （6）交付期限 （7）违约责任 （8）规划、设计变更的约定 （9）房屋装饰、设备标准及基础设施、公共配套建筑情况 （10）交接、产权登记的约定 （11）保修责任 （12）争议解决处理办法 （13）相关附件及补充条款 （14）当事人约定的其他条款,比如双方同意按以下原则处理 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖

35、人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100% 需要特别注意的是，签订的商品房预售合同应及时到房地产管理部门备案，以对抗第三人，有效保护购房人的合法权益。 2、房屋买卖合同 房屋买卖合同一般是指二手房买卖合同。与商品房买卖不同，二手房买卖双方一般都是非专业人士，欠缺经验和法律知识，而且二手房的物质实体、质量状况、装修配套设施等都是明确和现实的，房屋的交付和产权过户登记也多是及时的，因此，房屋买卖合同较商

36、品房买卖合同简明。房屋买卖合同一般包括下列主要条款： （1）当事人的名称或者姓名、住所 （2）房地产权属证书名称和编号 （3）买卖房地产的坐落、面积、四至界限、结构、用途（或使用性质）、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况 （4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限,（5）房地产买卖的价格、支付方式和期限 （6）房地产交付日期 （7）关于产权过户登记的约定 （8）违约责任 （9）争议解决处理办法 （10）买卖双方当事人约定的其他事项 目前建设部还没有制订全国统一的二十房买卖合同示范文本。下面提供一个房屋买卖合同文本供参考。 需要特别注意的是，由于买卖的房屋具有独一无二的特性，因此在签订房屋买

37、卖合同时，一定要做到合同主体与权利主体一致，合同标的与买卖标的的一致。即是说，签订合同的卖房人必须是买卖房屋的权利人，而且是包括共有人在内的全部权利人；合同中约定的房屋坐落、结构、用途等一定要与房屋所有权证的记载和实际查勘的房屋相一致。,二、房地产租赁合同 房地产租赁合同包括房屋租赁合同和国有土地租赁合同，后者由国土资源行政管理部门拟定提供，一般人较少用到，这里不作介绍。 房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是在保持房屋所有权不变的情况下，对一定期限内房屋用益物权作出的一种约定。相对于房屋买卖合同而言，房屋租赁合同虽然合同金额和风险要低一些，但其履

38、行的时间可能更长，涉及的问题更具体，同样需要合同双方当事人认真磋商合同条款。,根据城市房屋租赁管理办法的规定，房屋租赁合同应当具备以下条款： 1、当事人姓名或者名称及住所 2、房屋的坐落、面积、装修及设施状况 3、租赁用途 4、租赁期限 5、租金及交付方式 6、房屋修缮责任 7、转租的约定 8、变更和解除合同的条件 9、当事人约定的其他条款 在实际交易中，房屋租赁合同应当根据各地的实际和租赁房屋的具体情况，对房屋租赁的各项事宜作出明确约定。 目前，建设部等国家部、委尚未制定印发全国统一的房屋租赁合同示范文本，但社会上不乏一些地方政府部门和民间机构制定的格式合同，交易时可直接选用，如中国消费者协

39、会委托北京汇佳律师事务所拟定的房屋租赁合同推荐文本等。,三、借款合同和房地产抵押合同 1、借款合同 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息合同。根据合同法的规定，借款合同采用书面形式，但自然人之间另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限、还款方式等条款。经济生活中，房地产抵押合同的主合同大多数是借款合同。 2、房地产抵押合同 房地产抵押合同是债权债务主合同的从合同。债权债务主合同的种类除了上面提到的最常见的借款合同外，还有买卖、货物运输、加工承揽等合同，房地产抵押合同均可成为它们的从合同。根据担保法和城市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同应当

40、载明下列主要内容： （1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 （2）主债权的种类、数额以及债务人履行债务的期限 （3）抵押房地产的住所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 （4）抵押担保的范围 （5）抵押房地产的价值 （6）抵押房地产的占用管理人、占用管理人方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任 （7）抵押权灭失的条件 （8）违约责任 （9）争议解决方式 （10）抵押合同订立的时间与地点 （11）双方约定的其他事项,以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容： （1）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号 （2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土

41、地使用权出让金的款额 （3）已投入在建工程的工程款 （4）施工进度及工程竣工日期 （5）已完成的工作量和工程量 目前，建设部等国家部、委尚未制订印发全国统一的房地产抵押合同示范文本，但各地房地产抵押登记机关大多制订了房地产抵押合同参考文本。 房地产抵押涉及的法律关系非常复杂。当事人应仔细磋商合同条款，认真领会每一条款的法律意义，以更好地保护自己的合法权益。如关于抵押期限，虽然建设部城市房地产抵押管理办法中有规定，实践中的许多房地产抵押合同也作了约定，但还是容易让人理解为超出抵押期限抵押关系就终止，而这时完全错误的。在最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释中第十二条规定：“当事人

42、约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。这对第三人提供房地产抵押担保时，正确理解抵押期限具有十分重要的意义，可以避免因误解为阶段性担保而作出提供抵押的错误决策。 此外，国家还实行房地产抵押登记制度。房地产抵押合同签订后，当事人应当及时办理房地产抵押登记。抵押合同自登记之日起生效，抵押权人应充分认识到这一点。抵押权与其担保的债权同时存在，并且抵押权可以随债权转让。抵押权转让或者抵押关系终止时，抵押当事人应当到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。,第五节 房地产价格、租金和税费,一、房地产价格 房地产价格是房地产商品价值的货币表现，是房地产商品在交易中一方向另一方

43、所付出的代价。 房地产价格的形成是房地产的有用性、相对稀缺性和对房地产的有效需求三者相互作用的结果。 1、房地产价格的主要种类 （1）按照房地产价格的形成，分为房地产成交价格、房地产市场价格、房地产理论价格和房地产评估价格。 成交价格 成交价格简称成交价，是房地产交易双方的实际达成交易发生的货币额、商品或其他有价物。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。 成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在正常情况下所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说

44、也是经济上合理的。反之则为非正常成交价格。,正常成交价形成的条件归纳起来有下列7个： 1公开市场； 2交易对象具备市场性； 3交易双方人数众多； 4交易双方没任何压力； 5买卖双方具备完全信息； 6理性的经济行为； 7适当的期间完成交易。 市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般的平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格 理论价格，是如果将该房地产放到合理的市场上交易，它应该实现的价格为多少。理论价格不是事实，但它又是客观存在的。在经济学理论中已有许多词来表达它，如：“价值”、“内在价值”、“自然价值”或“自然价格”。,评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评

45、估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产客观合理价格或价值进行测定和判定的结果。 评估价还可根据评估时采用的估价方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。 一般来说 ，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动。就成交价格、市场价格和理论价格来说，房地产估价评估的是房地产的市场价格。 理论上要求评估的是客观合理的价格，而实际上评估出的是带有估价人员主观因素的价格，而这两者与真正交易的成交价又不同。但从理论上说，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格。,（2）按照政府对价格管制或

46、干预的程度，分为市场调节价、政府指导价和政府定价。 这组价格与政府对价格管制或干预的程度有关。 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。政府对价格的干预，还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用房住房出售价格实行政府指导价

47、，按保本微利原则确定。,（3）按照房地产存在的形态，分为土地价格、建筑物价格和房地价格。 土地价格 土地价格，简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。 土地的“生熟”程度主要有下列5种： a未征用补偿的农地。 购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费。 b已征用补偿但未做“三通一平”的土地。 所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整。 c已做七通一平的土地。 “七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施

48、条件，“一平”是指土地平整。 d在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。 购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费。 e已做拆迁安置的城市空地。 目前一些地方根据土地的生熟程度，把土地分为生地、毛地、熟地，由此有生地价、毛地价、熟地价之说。,建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。 人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一幢别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。 房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往等同于上述人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产来说： 房地价格土地价格建筑物

49、价格 土地价格房地价格建筑物价格 建筑物价格房地价格土地价格,（4）按照房地产价格的表示单位，分为总价格、单位价格和楼面价格 这是按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 总价格 房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。 单位价格 房地产的单位价格，简称单价，对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。 房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。 土地单位价格土地总价格

50、土地总面积。 10.764平方英尺1平方米 0.303坪1平方米 有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。,楼面地价 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为： 楼面地价土地总价格建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价土地单价容积率 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。 例如，有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元/，乙土地的土地单价为510元/，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地

51、贵（每平方米土地贵190元）。此时明智的买者都会购买乙土地而不会购买甲土地。 但是，如果甲、乙两块土地的容积率不同，甲容积率为5，乙容积率为3。除此之外的其他条件都相同时，则很难简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而须采用楼面地价。 这是因为，同一地区，同类用途与结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同，如平均为1000元/，建筑造价（不含地价）也基本接近，如平均为700元/。这样，房地产开发商在甲土地上每平方米楼面可获得利润1000700140160元，而在乙土地上每平方米楼面只获得利润1000700170130元。,（5）按照所交易的房地产权益，分为所有权价格、使用权价格和

52、其他权益的价格 这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。 所有权价格 房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而贬低。 使用权价格 房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。 其他权利价格 其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权

53、利价格，如租赁权价格、典权价格等。,（6）按照成交日的支付方式，分为实际价格和名义价格 实际价格，是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格，是指在成交日期时确定的，但不是在成交日期时一次性付清的价格。 例如：一套建筑面积为100m2的住房，单价为每平方米建筑面积2000元，总价为20万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种： A要求在成交日期时一次付清 B如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。 上述第一种情况：实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元。不存在名义价格。 第二种情况：实际单价为2000*（100

54、%-5%）=1900（元/m2），实际总价为19万元；而名义单价为2000元/m2，名义总价为20万元。,（7）按照住房制度改革中公房出售的方式，分为商品价、成本价和标准价。 商品价，是指按市场全价向城镇居民出售公有住房时所收取的价格。 成本价，是指按房屋建造成本并考虑折旧因素后出售公有住房所形成的价格。 标准价，是城镇低收入职工购买住房时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位承担一定的配套、设施费及开发费用。标准价的构成因素一般只包括住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。国家规定，如果以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。 （8）按照楼盘销售期的阶段不同，分为内部认

55、购价、开盘价、中期价和清盘价。 每一个房地产开发楼盘的销售一般都可划分为四阶段：开盘亮相期、开盘初期、销售中期和尾盘期。这样，与此相应的商品房销售价格设置也可划分为：内部认购价、开盘价、中期价和清盘价。,“内部认购价”。该价格是房地产开发商在某项目正式推出前，在具有除商品房预售许可证外的其他一切合法开工建设证件时，由于对市场接受度尚缺乏足够的了解，为“投石问路”，在小范围内推出一种“内部认购”的方式而确定的一种较低的内部价格。其目的是要了解市场接受的情况，从而为以后的营销打下基础。同时，开发商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。 “开盘价”。是指房地产项目开盘预售

56、期房时的价格。正常情况下，房地产开发商处于资金滚动使用的需要和为了创造一种旺销的氛围，往往会将“开盘价”定得较低，作出切实的让利，保持项目物有所值的形象，以吸引更多的购房者。而后随着市场和该项目销售情况的顺利进展，一般价格都会呈现上升的趋势。但是近两年，由于房地产价格不断大幅上涨，不少城市的开发商在房地产项目开盘时就把“开盘价”制定得很高，基本接近于当时同品质房的市场价格，有的甚至与同品质现房的市场价格持平，以求得最大的开发利润。在楼盘开盘亮相期和开盘初期，经常还会用到的一组价格是起价、标价、成交价和均价。起价，即起步价，一般是指所销售的商品房的最低价格，在房地产广告中常表述为“*元/平方米起

57、售”。这个价格通常是楼层、朝向、户型最差的商品房的价格，甚至这种价格的商品房根本就不存在，仅是为了广告宣传作用，吸引人们对所售商品房的关注而虚设的价格。所以，起价通常不能反映所售商品房的真实价格水平。通常，多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价；高层物业，以地面最低层的销售价为起步价。起步价确定得较低，容易引起消费者的注意。 “清盘价”。是指房地产项目在清盘或尾盘时的价格。当某一楼盘的销售量达到80%以后，就进入了房地产项目的清盘或尾盘销售阶段。此时，这些尚未售出的清盘房基本上是购房者选剩了的现房，它们一般在户型、楼层、朝向、采光等的选择上可能都有一定的局限，因此，“清盘价”应在中期销售价格的

58、基础上降低下来，以求尽快脱手尾盘，回收资金，兑现利润。,2、房地产价格的构成 从整体房地产价格来看，其构成包括房产价格和地产价格两个部分，即： 房地产价格=房产价格+地产价格 从房地产商品属性来看，其价格由房地产商品开发的总成本和开发投资利润两部分组成。也即： 房地产价格=总成本+利润 其中，商品房开发的总成本又包含商品房建造成本和商品房销售成本两项。 目前我国所指的房地产价格通常都包括了低价，因为房产建筑物出售后，房产的拥有者或使用者也就实际上占用了该房产建筑下面的土地使用权，因而通常的房产价格实质上就是房地产价格。,中国目前新建造的商品房，用成本法估价时可用下列各项之和来确定： 1土地取得

59、费用。 2前期工程费。 3基础设施建设费。 4建筑安装工程费。 5公共配套设施建设费。 6管理费。 7销售费用。 8利息。 9税费。 10利润。,二、房地产租金 1、房地产租金的主要种类 房地产租金是房地产租赁价格的简称，它是房地产价格的一种货币表现。房地产承租人要取得一定时期的房地产使用权，就必须向房地产的所有者支付一定的经济补偿，这种补偿就是租金。房地产租金作为出租房地产交换价值的货币形式，通常以平方米面积为单位，时间按年或月计算，如每平方米月租金若干元。房地产租金也存在多种类型，并可按一定方式进行划分。 （1）按照租金的形成方式，可分为市场租金、商品租金、成本租金和准成本租金。 A、市场

60、租金又称协议租金，它是由市场供求状况所决定的租金。 B、商品租金是指以房地价值为基础确定的租金。 C、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金。 D、准成本租金指按照出租房屋经营成本中的折旧费、维修费和管理费三项因素所确定的租金。,（2）按照房地产的用途，可分为住宅租金、商铺租金和其他用途房屋租金。 A、住宅租金是指住宅用房出租的租金。住房租金在计算时以居住面积为计算单位算出基本租金，然后再考虑地段、住房结构、设备装修等因素以及住房的层次、朝向等调节因素对基本租金进行修正。其中，住房所处的地段等级可分为一级、二级、三级等不同标准，并由行政主管部门来划定；住房的建筑结构，主要按承重墙和楼板所

61、使用的建筑材料来区分，按目前我国城市房屋建筑结构的情况，可分为4类7等： 钢混结构，即钢筋混凝土结构；砖混结构，有的地方又分为一等和二等；砖木结构，有的地方又分为一等、二等或三等；简易结构（包括土木结构、木结构和竹结构等）。 B、商品租金是指商业用房出租的租金。商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物，即商铺和店铺。商业用房租金受地段的影响最大，即不同的地段区域，商业用房租金也各有差别。商业用房租金的计算主要应考虑地段地价差异因素，除此之外，还要考虑区域商铺的供需关系、竞争程度和商铺的行业特性等相关因素。 C、其他用途房屋租金则是指除出租住宅、商铺（店铺）以外的主要供人们从事其他生产活动、精神

62、活动而提供各类劳动及其他各种社会活动场所的工业仓储房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐用房地产等所收取的租金。在其他用途的房屋中，宾馆、酒店、度假村等旅馆房地产，餐馆、快餐馆、美食城等餐用房地产，它们的租金价格影响因素与商铺相近，即除地段地价的差异以外，还有供需关系、竞争程度等。而商务写字楼、政府办公楼等房地产，它们的租金价格影响因素，主要是地段、结构、设施设备、装修等。工厂、车间、仓库、油库、手工坊作坊等工业仓储房地产，地段因素的影响则不明显，其租金确定主要是考虑房屋的结构和设施设备。,2、房地产租金的构成 房地产租金的构成要素，按照劳动价值论的价格构成，也和其他商品的价值一样由c、v和m三个

63、部分组成。其中：c是物质消耗支出，即转移价值的货币表现；v是劳动报酬支出，即劳动者为自己的劳动所创造的价值的货币表现；m是盈利，即劳动者为社会劳动所创造价值的货币表现。其中c和v是商品生产和经营过程中必须支出的物质消耗和劳动报酬，也是在出售商品时必须收回的，否则就无法将进行正常的生产和经营。 从实际来看，房地产租金一般由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。 （1）折旧费 是指房屋建设企业的生产价格（房屋造价），即房屋出租经营的固定成本，以特殊方式转移的价值的货币表现。它是按照使用年限计算的逐渐收回房地产的投资额。折旧费一般是用房屋建筑造价减去残值，按使用年

64、限分摊计算。其计算公式为： 年折旧费=（造价-残值）/耐用年限 造价是按房屋的不同结构而定，一般钢混结构大于砖混结构，砖混结构大于砖木结构。,耐用年限是指房屋能够正常使用的年限，不同的房屋结构，其使用年限也有所不同。按国家的有关规定：钢混结构，非生产用房耐用年限为60年，生产用房50年；砖混结构，非生产用房耐用年限为50年，生产用房40年；砖木结构，非生产用房耐用年限为40年，生产用房30年；简易结构，耐用年限为10年。 （2）维修费 是修缮施工企业的生产价格，即房屋出租经营中，为维持房地产（主要是住宅）使用而追加的价值补偿。修缮费应该包括定期修缮（大修、中修）费和日常维修养护（小修）的费用。

65、在耐用年限期间的正常维修费不应该超过其建筑物的造价，并按建筑物造价的一定比率计算。其计算公式为： 年维修费=房屋造价*年维修费率（%） （3）管理费 是指房屋建成后，房地产经营者在房屋出租期间管理出租房屋时所发生的物质消耗和劳动消耗支出。房屋经营者的管理费一般应包括：工作人员的工资、奖金和集体福利开支；管理工作中需要的文具、纸张及印刷各种账册表卡、建立档案资料的开支；管理的其他开支和其他固定资产的折旧费用；职工业务教育培训经费；房屋经营管理业务的宣传费；空房租金损失和欠租的烂账。该管理费可按房屋租金的一定比例来计算。,（4）保险费 是指房产经营者将其所经营管理的房屋向保险部门投保而交付的费用。

66、房屋租金中的保险费包括两个部分，一是出租经营者为避免自然灾害，如水灾、火灾等引起的损失，而对其拥有的房屋资产所作的财产保险的保险费；二是按规定对其职工所支付的社会保险费。 房屋出租中的保险费一般按房屋现值的一定费率计算。对住宅的保险费率，我国的规定如下：钢混结构房屋的保险费为该房屋现值的0.8/1000，混合结构为1.2/1000，砖木结构为2/1000。由此也可以看出，房屋建筑结构越差，保险费率越高，因为房屋建筑结构越差，房屋的现值就越小，保险系数越低，这样，保险费率相对就要高一些。 （5）利息 利息是指承租人使用投资人投入资金（投资人不能一次收回）开发建造房地产时，支付给投资人（出租人）的投资利息。 利息是以房屋造价为基础，并考虑折旧的逐年收回，造价的逐年递减，即以平均造价来计算的。利息额的计算公式如下： 年利息额=（造价+年折旧额+残值）*年利率/2 （6）地租 地租是土地所有者凭借其所有权获得的收入。房屋是建在土地之上的，房屋承租人租用房屋的同时也租用了房屋所依托的土地，因此，房地产租金中应包括地租。 这里，在成本租金的基