中国房地产政策评估报告hszl

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1、目录中国房地地产政策策评估简简介11. 评评估背景景和目的的12. 中中国房地地产业中中长期发发展动态态模型113. 方方法体系系34. 数数据来源源3序言41. 220133年上半半年中国国房地产产政策评评述51.1 国五条条定调调调控方向向，热点点城市配配套政策策细化551.2 房地产产行业受受货币环环境影响响较大,支持首首次购房房政策不不变1001.3 长效机机制调节节供需结结构，房房产税扩扩围预期期再现1121.4 土地制制度改革革试点有有突破，创创新出让让方式促促产业供供地1552. 220133年上半半年中国国房地产产政策效效果评估估172.1 国五条条出台市市场迅速速回应，调调控

2、政策策强烈影影响短期期预期1172.2 热点城城市短期期受影响响最为明明显，房房价上涨涨势头趋趋缓2112.3 二手房房市场成成交剧烈烈波动后后趋稳，严严格个税税政策执执行存争争议2442.4 供需推推动出让让金同比比大幅增增长，热热点城市市地价持持续高位位运行2262.5 企业重重点布局局一二线线看好后后市，适适时调整整产品结结构顺应应市场3303. 未未来中国国房地产产政策环环境预判判353.1 经济增增长预期期不明，宏宏观政策策以稳为为主3553.2 首次购购房需求求将得到到信贷等等方面的的稳定支支持3553.3 房价上上涨仍是是政府调调控的重重点目标标363.4 新型城城镇化加加快推动

3、动土地制制度改革革进程3363.5 全年市市场走势势预测修修正3772013年上半年中国房地产政策评估报告中国房地地产政策策评估简简介1. 评评估背景景和目的的受发展阶阶段和国国情所决决定，影影响我国国的房地地产市场场的因素素众多而而又独特特，既有有人口、土土地、经经济等实实际指标标，又有有消费传传统、心心理预期期等特殊殊影响，还还有金融融体系、土土地制度度、政策策调控等等制度因因素。其其中，政政策变量量对房地地产市场场的即时时影响较较大。根根据房地地产业中中长期发发展动态态模型的的结果显显示，政政府政策策影响市市场常常常成为中中国房地地产业发发展中的的“硬拐点点”，因而而房地产产政策的的成功

4、与与否在相相当程度度上决定定了中国国房地产产市场的的发展进进程。房地产政政策既关关乎国民民经济增增长的大大局，又又与广大大民众安安居乐业业息息相相关，因因此从政政策的制制定到实实施均受受到社会会各方面面的关注注。从国国外经验验来看，房房地产政政策评估估是确保保房地产产市场长长期健康康发展必必不可少少的一个个环节，但但在我国国，对政政策本身身及执行行效果的的评估和和反馈却却一直被被忽视。为了独立立研究和和评估政政府房地地产政策策，并为为推动中中国房地地产业的的健康发发展提出出合理政政策建议议，国家家住房和和城乡建建设部政政策研究究中心、中中国指数数研究院院共同发发起并组组建第三三方“中国房房地产

5、动动态政策策设计研研究组”，旨在在：（1）独独立梳理理评估我我国房地地产业中中的重大大方针政政策，深深入解读读各有关关部门涉涉及房地地产行业业的政策策措施，并并系统分分析政策策对我国国房地产产市场的的影响；（2）从从房地产产发展实实际出发发，设计计建立“房地产产业中长长期发展展动态模模型”，客观观描述我我国房地地产市场场的实际际运行情情况，发发掘房地地产市场场的长期期内在规规律；（3）以以全方位位、前瞻瞻性的眼眼光为房房地产行行业发展展目标及及政策制制定提供供意见参参考，并并根据未未来宏观观环境可可能存在在的变化化提出相相应的目目标选择择和政策策建议。（4）构构建政府府、购房房者和开开发商的的

6、交流机机制和平平台，使使得各方方在获得得真实有有效信息息的基础础上来调调整自身身的行为为，促进进房地产产市场的的平稳健健康发展展。2. 中中国房地地产业中中长期发发展动态态模型在对国外外房地产产市场模模型研究究基础上上，同时时借鉴国国内外的的理论成成熟、操操作实际际的国民民经济动动态模型型和行业业模型，我我们从中中国房地地产发展展实际出出发，设设计建立立了一个个“房地产产业中长长期发展展动态模模型 2010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。”来研究究房地产产市场的的长期内内在规

7、律律和进行行政策评评估设计计。该模模型分为为房地产产供给、房房地产需需求、房房地产价价格、城城镇居民民收入、房房地产政政策和房房地产人人口，66个模块块共222个方程程。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块房地产业业中长期期发展动动态模型型具有如如下几个个优势：（1）该该模型是是建立在在对国

8、内内外多个个宏观经经济模型型和房地地产模型型深入学学习的基基础上，吸吸纳了众众模型之之长，既既能客观观描述房房地产行行业的内内在规律律，又能能进行政政策评估估和设计计。（2）采采用比较较先进的的动态建建模方法法，“检验、检检验、再再检验”的建模模思想贯贯穿整个个模型的的设计和和估计，并并采用协协整理论论，避免免了非平平稳时间间序列产产生的“伪回归归”。（3）引引入误差差修正模模型（EECM），因因而既能能较好的的描述房房地产行行业运行行的长期期内在规规律，又又能反映映外部条条件变化化下房地地产行业业的短期期波动性性。（4）遵遵循宏观观经济模模型小型型化的趋趋势，使使基本模模型保持持在比较较小的

9、规规模，着着重分析析重要变变量，不不仅有利利于对房房地产行行业运行行规律的的把握，也也使分析析更易于于进行。（5）充充分考虑虑了房地地产政策策，人口口和大城城市这些些之前研研究中被被探讨得得不够深深入却又又十分重重要的因因素，使使得模型型能更客客观地体体现房地地产内在在规律。3. 方方法体系系在评估的的方法体体系上，我我们采取取定量分分析和定定性分析析相结合合, 构构建“房地产产业中长长期发展展动态模模型”与问卷卷调查相相结合的的方法。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素4. 数数据来源源数据样本本区间为为1

10、9997至220133年上半年年，涵盖盖中国房房地产市市场发展展的主要要发展阶阶段，主主要包括括： 中中国房地地产指数数系统 CCREIIS中指指数据 国家家统计局局统计年年鉴、中中国房地地产统计计年鉴 中国国人民银银行发布布的公开开数据 各城城市房地地产交易易中心发发布数据据 其其他数据据来源同时我们们对采用用的数据据进行交交叉复核核以保证证数据的的准确性性。65序言20133年上半半年，两两会前夕夕出台的的“国五条条”再度表表明中央央调控决决心，在在承认短短期部分分城市供供求紧张张难以解解决的同同时，重重点针对对发展过过快过热热城市提提出严格格调控的的要求。从从地方政政府落实实力度来来看，

11、一一二线热热点城市市大多出出台细则则加码调调控，而而多数城城市则以以制定房房价控制制目标、加加大土地地供应等等手段保保障供需需平衡，促促使市场场平稳发发展。两两会过后后新一届届政府并并未针对对房地产产调控提提出过多多看法，而而更多着着重于保保障房、房房地产税税制改革革、个人人住房信信息联网网等长效效机制建建立，并并通过调调节货币币杠杆进进一步抑抑制投资资投机需需求。“国五条条”出台前前后，市市场呈现现剧烈波波动。一一季度延延续去年年下半年年以来的的火热态态势，11-2月月全国商商品住宅宅成交量量同比增增速攀升升至20010年年以来最最高，33月受政政策末班班车效应应影响，多数城市新房、二手房呈

12、现井喷式成交，百城价格指数环比也随之达到高点。进入二季度后，4月供求陷入年内低谷，5-6月逐步回升企稳，价格仍保持上涨，但涨势得到遏制。一线城市受调控影响最大，二季度成交量环比降幅大于其他城市，但价格涨势依然领先全国。在严厉调控之下品牌企业顺势调整产品结构及布局，在一二线城市积极拿地储备，实现业绩的稳步增长。1. 220133年上半年年中国房地地产政策策评述1.1 国五条条定调调调控方向向，热点点城市配配套政策策细化1.1.1 国国五条为为全年调调控定调调，各地地细则落落实力度度不一中央出台台“国五条条”，明确确房地产产调控不不放松。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工

13、作，提出五条调控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。随后3月1日发布的关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317号】（即“国五条细则”），在“国五条”的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。新一届政政府意在在长效机机制。在在3月两两会后，新新一届政政府对房房地产市市场发展展做出多次次表态。从内容容来看，在在坚持房房地产调调控不放放松的前前提下，新新政府更更加注重重长效机机制的建建立，重重点研究究在推进进新型城城镇化的的背景下下，如何何加强不不动产登登记、房房地产税税收、差差别

14、化信信贷等手手段，并并通过土土地制度度改革、保保障房建建设调整整供需结结构，有有效平衡衡经济增增长与抑抑制投资资投机。表：新一一届政府府对房地地产调控控主要表表态十二届全全国人大大一次会会议闭幕幕，国务务院总理理李克强强答记者者提问大力实施施保障性性安居工工程，尤尤其是棚棚户区改改造，并并采取措措施抑制制房价过过快上涨涨，这既既可惠民民生、促促发展，也也是为了了防止抬抬高城镇镇化门槛槛，还有有利于调调节收入入分配，促促进社会会公平正正义。国务院常常务会议议 保障和改改善民生生是政府府工作的的出发点点和落脚脚点。要要通过稳稳定经济济增长和和调整经经济结构构增加就就业岗位位。 要继续搞搞好房地地产

15、市场场调控，加加快建立立房地产产稳定健健康发展展的长效效机制，加加强保障障性安居居工程建建设。国务院办办公厅发发布国国务院机机构改革革和职能能转变方方案通知要求求20114年66月前出出台并实实施不动动产统一一登记制制度，由由国土资资源部、住住房城乡乡建设部部会同法法制办、税税务总局局等有关关部门负负责。国务院常常务会议议 围绕提高高城镇化化质量、推推进人的的城镇化化，研究究新型城城镇化中中长期发发展规划划。 出台居住住证管理理办法，分分类推进进户籍制制度改革革，完善善相关公公共服务务及社会会保障制制度。保保护农民民合法权权益。国务院批批转发改改委220133年深化化经济体体制改革革重点工工作

16、的意意见 深入推进进行政体体制改革革，加快快推进财财税、金金融、投投资、价价格等领领域改革革，积极极推动民民生保障障、城镇镇化和统统筹城乡乡相关改改革。 扩大个人人住房房房产税改改革试点点范围。 健全保障障性住房房分配制制度，有有序推进进公租房房、廉租租房并轨轨。 建立健全全农村产产权确权权、登记记、颁证证制度。探探索建立立农村产产权交易易市场。国务院常常务会议议进行创新新金融服服务，支支持居民民家庭首首套自住住购房、大大宗耐用用消费品品、教育育、旅游游等信贷贷需求。支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。国务院常常务会议议 会议决定定，在过过去5年年大规模模改造棚棚户区取取得显著著成效

17、的的基础上上，今后后5年再再改造城城市和国国有工矿矿、林区区、垦区区的各类类棚户区区10000万户户，其中中20113年改改造3004万户户。 逐步将非非集中成成片城市市棚户区区统一纳纳入改造造范围，同同步建设设配套市市政设施施、公共共服务设设施，确确保同步步使用。国务院院办公厅厅关于金金融支持持经济结结构调整整和转型型升级的的指导意意见（国国办发220133677号） 积极满足足居民家家庭首套套自住购购房、大大宗耐用用消费品品、新型型消费品品以及教教育、旅旅游等服服务消费费领域的的合理信信贷需求求。 认真执行行房地产产调控政政策，落落实差别别化住房房信贷政政策，加加强名单单制管理理，严格格防

18、控房房地产融融资风险险。地方细则则内容不不同、力力度不一一。3月底，共共有366个省市市（355个直辖辖市、省省会城市市、计划划单列市市及广东东省）公公布细则则或房价价控制目目标，其其中仅有15个省省市出台台细则，而而其余221个城城市仅仅仅公布房房价控制制目标。在公布细细则的城城市中，对对“国五条条”落实的的力度不不一，大大多城市市“高举低低落”，仅有有北京、上上海等热热点城市市出台较较为严厉厉的配套套细则。首首先，关关于限购购和住房房信贷，除除北京明明确进一一步严格格限购并并提高二二套首付付比例、沈阳完善此前与“国五条”不符的限购范围外，其它城市的细则大多流于形式，表述以“严格执行国办发2

19、01317号文”为主，部分城市二套房贷调整以当地银行为准；其次，对于严格20%个税征收的相关内容，仅北京、上海、天津、重庆在细则中明确提及，其它城市的表述含糊；再者，大部分城市在提及土地计划供应量时仅维持不低于过去5年供应平均值的原则，而未细化到具体数字。图：公布布细则及及房价控控制目标标的省市市公布细则省市（共15个）北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛广东省仅公布房价控制目标城市（共21个）南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、乌鲁木齐、西宁表：重点点城市细细则

20、内容容解析增加“本本市户籍籍单身成成年人士士限购11套”。提高二套套首付比比率。严格按按个人转转让住房房所得220%征征收个人人所得税税；出售满满五唯一一住房免免征个税税。16500公顷。建设筹集集各类保保障性住住房166万套，竣竣工7万万套。严格执行行国家和和上海市市的住房房限购措措施和相相关操作作口径。落实首首套房贷贷首付比比例和利利率政策策；适时调调整二套套房贷首首付比例例和利率率；严禁发发放第三三套及以以上购房房贷款。严格按照照转让所所得的220%计计征。不低于过过去五年年。新开工建建设、筹筹措各类类保障性性住房和和旧住房房综合改改造100.5万万套、7750万万平方米米，基本本建成保

21、保障性住住房100万套、7730万万平方米米。无限购措措施。落实首首套房贷贷首付款款比例和和利率政政策；进一步步提高二二套房贷贷首付款款比例和和贷款利利率；暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款。严格按按照转让让所得的的20%计征；加强存存量房交交易税收收征管工工作；继续严严格执行行土地增增值税差差别化税税率征收收政策。不低于过过去五年年。建成155.588万套、新新开工223.339万套套。严格执行行国家和和天津市市的住房房限购措措施。落实首首套房首首付款比比例和贷贷款利率率；适时提提高二套套房贷首首付款比比例和利利率；继续暂暂停发放放第三套套及以上上购房贷贷款。严格按按个人转

22、转让住房房所得的的20%征收个个人所得得税；出售五五年以上上唯一住住房免征征个税。计划供应应17885公顷顷，其中中保障性性住房用用地4115公顷顷。新开工99万套，基基本建成成7.55万套。已拥有11套住房房的本市市户籍家家庭、能能够提供供连续缴缴纳1年年以上个个税或社社保证明明的非本本市户籍籍居民家家庭，限限购1套套住房。人民银行行广州分分行可结结合全年年房价控控制目标标和房地地产市场场调控的的相关要要求，提提高第二二套住房房贷款的的首付款款比例和和贷款利利率。严格执行行国办发发2001317号号文关于于出售自自有住房房个人所所得税的的征收规规定。高于过去去5年平平均实际际供应量量。建设筹

23、集集1.66万套，基基本建成成3.11万套，新新增发放放租赁补补贴15500户户。严格执执行国家家、省、市市商品住住房限购购措施；杜绝通通过补缴缴社保、多多重户口口等方式式规避限限购政策策的行为为。银行业业金融机机构要严严格执行行第二套套（及以以上）住住房信贷贷政策；必要时时候可调调整第二二套住房房贷款的的首付比比例和利利率。严格执行行国办发发2001317号号文关于于出售自自有住房房个人所所得税的的征收规规定。不低于过过去5年年平均实实际供应应量。筹建4万万套，新新开工11.5万万套，竣竣工2万万套，基基本建成成3万套套。1.1.2 热热点城市市房价上上涨预期期难抑，配配套政策策出台细细化调

24、控控热点城市市房价上上涨预期期强烈，多多地政策策细化加码码。在“国五条条”地方细细则出台台后，十十大城市市房价涨涨势虽有有所遏制制，但根根据中国国指数研研究院数数据显示示，其均均价持续续160000元元/平方方米以上上高位运行行，月度环比涨幅幅仍高于于1%，涨涨幅领先先于全国国。同时，经经过3月月份的短短暂调整整，45月热热点城市市土地市市场持续续升温，房房企拿地地热情高高涨，热热点地块块成交价价频频刷刷新历史史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。图：十大大城市住住宅均价价及环比比变化注：十大大城市包包括北京京、上海海、广州州、深圳圳、天津

25、津、武汉汉、重庆庆、南京京、杭州州、成都都 针对房企企，北京京、广州州、郑州州等地出出台方案案加强预预售管理理，北京京对预售售资金进进一步加加大监管管力度；针对购购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。图：部分分城市在在“国五条条”之后出出台的各各项配套套政策杭州l 4月7日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布关于调整2013年度省直住房公积金贷款月缴交额标准的通知：连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。

26、广州l 4月22日，广州市国土房管局发布关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知：要求住宅预售价格24日起需网上申报。l 5月8日，广州市公安局宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，取消农业户口和非农业户口划分，统一登记为“广州市居民户口”。l 5月12日，广州市政府发布广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分办法。石家庄l 5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发关于严格审核住房公积金贷款申请人资格的通知：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申

27、请人资格。郑州l 6月14日，郑州市出台关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知，要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售价格不能超过备案价格。苏州l 4月8日，苏州市住房公积金管理中心发布关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月。北京l 4月1日，北京市发布北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定；l 4月7日，北京提高二套房贷首付比例

28、至70%；l 4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。l 5月2日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理的工作通知l 6月6日，北京住建委公布北京市商品房预售资金监督管理办法，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。l 6月14日，北京住建委发布关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知，要求商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层(含)以下的建筑需结构封顶；7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上(

29、且不低于7层)。l 6月19日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室下发关于查处以农村宅基地建设为名进行违法占地违法建设的工作指导意见。1.2房房地产行行业受货货币环境境影响较较大，支持首首次购房房政策不不变图：20008年年1月至至20113年66月新增增人民币币贷款额额及M22同比增增速货币政策策保持稳稳健，行业整整体暂无无资金之之忧。上半年年货币信信贷投放放呈现由由松趋紧紧，6月月末全国国M2（货货币供应应量）同同比增幅幅由5月月末的115.88%下降降至144%，但但仍处于于较高水水平；与与此同时时，全国国累计新新增人民民币贷款款5.008万亿亿元，同同比增长长4.55%

30、。在在经历66月上旬旬新增人人民币贷贷款额逼逼近5月月全月的的总贷款款额的井井喷式增增长后，月月末银行行资金压压力骤然然加大，上上海银行行间同业业拆放利利率（SShibbor）直直线走高高。但随着央央行积极极采取一一系列措措施稳定定市场利利率，以以及时点点性、情情绪性因因素的逐逐步消除除，货币币市场逐逐渐恢复复平稳，隔隔夜拆借借和回购购利率陆陆续回落落。央行表示示，6月末末我国超超额准备备金余额额达到22万亿元元，银行行体系流流动性总总体充裕裕。李克强强总理同同时指出出，金融融总体运运行稳健健，资金金流动性性充足，但但资金分分布不合合理，未未能适应应经济结结构调整整和转型型升级的的要求。货币市

31、场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。图：20013年年Shiiborr变化走走势中央坚持持有保有有压，差差别化信信贷。为为应对流流动性紧紧张局面面，6月月有媒体体报道北北京、长长春、广广州、厦厦门等地地的部分分银行均均收紧首首套房贷贷利率优优惠，将将之前的最最低八五五折优惠惠调至九九折或者者取消。在在此背景景下，66月199日国务务院总理理李克强强主持召召开国务务院常务务会议，研研究部署署金融支支持经济济结构调调整和转转型升级级的政策策措施，并并在会议议中明确确表示支支持居民民家庭首首套自住住购房

32、。我我们预计计，在下下半年银银行业资资金持续续趋紧的的背景下下，新增增贷款增增速将有有所减缓缓，但其其中对居居民首套套自住购购房需求求的支持持力度仍仍将持续续，在抑抑制投资资投机需需求的同同时重点点支持居居民合理理性购房房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。多地收紧紧公积金金政策。在中央多次明确支持有保有压的背景下，多地却先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度、限制二套贷款等。如北京从4月8日起将公积金贷款购买二套住房的首付比例提高至70%；福州甚至规定原有公积金贷款结清未满5年的购房者将失去申请公积金贷款资格。我们认为公积金贷款政策变化，

33、一方面旨在提高购房者的资金成本，进一步打击过热的购房需求。同时，在一定程度上拉长购房者二次购房时间，避免购房需求在短期内扎堆上市推高房价。另一方面也是由于当地公积金资源有限，地方资金紧张的被迫行为。图：20013年年1-66月公积积金政策策收紧相相关内容容1.3长长效机制制调节供供需结构构，房产产税扩围围预期再再现1.3.1 保障障房建设设规模缩缩小，分分配管理理制度建建设成为为重点保障房新新建规模模缩小。3月5日第十二二届全国国人民大大表大会会第一次次会议开开幕会上上提出今今年保障障性安居居工程的的建设目目标是：基本建建成4770万套套、新开开工6330万套套，并继继续推进进农村危危房改造造

34、。4月9日住建部部发布关关于做好好20113年城城镇保障障性安居居工程工工作的通通知明明确要求求各地适适当上调调收入线线标准，有有序扩大大住房保保障覆盖盖范围；在今年年年底前前，地级级以上城城市要明明确外来来务工人人员申请请住房保保障的条条件。与20111及20112年相相比，虽虽然今年保保障性安安居工程程计划开开工和建建成量相相较去年年均有所所下调，但但在保障障房逐渐渐进入监监管重于于建设的的时期后后，中央央及相关关部委对对保障房房的土地地供应、机机制建设设等方面面正投入入更多的的关注。表：20010年年至今全全国保障障房计划划及完成成情况5805903701000010433432700万

35、万套以上上722（11-100月）505（11-100月）630470（计计划）分配管理理制度建建设为保保障房工工作重点点。3月88日吴邦邦国在第第十二届届全国人人民代表表大会上上强调：要建立立可持续续的保障障性住房房建设资资金投入入机制，严严格区分分保障性性住房和和改善性性住房的的界限，建建立健全全保障性性住房公公平分配配和运营营机制，真真正使低低收入住住房困难难户得到到实惠。2011-2012年，全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。保障房工作的重点从建设数量上的累计向切实发挥民生作用、

36、做到程序公平等实际效应上转变。地方政府府纷纷出出台配套套政策，完完善本地地保障房房体系。与此前注重建设进度不同，今年各地保障性安居工程更注重落实，保障房的分配、入住、退出等机制陆续完善，而此前暴露出部分保障房建设位置偏远、质量存在缺陷等方面的问题也日益受到关注。此外，多地响应国五条精神，将外来务工人员纳入本地保障房体系。图：20013年年上半年年各地发发布的保保障性安安居工程程建设措措施广州5月12日，广州市政府发布广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）l 申请人配偶非广州市市区域镇户籍，但在广州工作或居住的，将被作为共同申请家庭成员。l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住

37、房小区管理扣分办法：住户在两年内扣满20分，将被收回房屋；两年内被扣满20分而被收回房屋的保障性住房小区住户家庭，1年内不得申请保障性住房。上海3月30日，上海市政府办公厅印发该市贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知的实施意见：l 细化完善保障性住房分配供应政策。l 优化住房申请分配工作。l 开展全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。l 加快推进保障性安居工程基地各项配套设施建设。陕西4月28日，陕西省住房建设厅发布保障性住房安居工程情况：l 建立住房分配轮候公示制度及保障房信息平台，实现了全省范围内的精细化管理。l 今年陕西在保障性住房建设上最大的不同是要“抓入住”，工作的

38、着力点也正逐步向搞好运营管理转变。福建5月1日，福建省住建厅规定：l 今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。l 各地完善保障房建设、分配、管理和 退出等制度，健全住房建设管理的长效机制。河北5月7日，河北省住建厅要求：l 一定时间内对直接监管的保障性住房工程组织一次巡查。l 全省将统一制定巡查标准程序和统一检查用表，并逐步将各级质量巡查纳入信息化管理。湖北5月10日，湖北省市政厅下发关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知：l 各地保障房建设要考虑常驻人口、外来务工人员。l 当年分配入住的保障房比列不得低于当年基本建成的60%。l 建立动态监管机制。北京

39、5月2日，北京住建委发布关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理的通知：l 申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有的房屋登记手续。l 不得通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。l 已购房屋未满五年需要处置的，由区县住房保障管理部门指定复合条件家庭购买或按原购房价格回购，不得按市场价格上市出售。l 建立保障家庭住房动态核查机制。加快棚户户区改造造被纳入入民生保保障工作作重点。6月26日，国国务院总总理李克克强主持持召开国国务院常常务会议议，会议议决定在在未来55年大力力发展棚棚户区改改造建设设，改造造城市和和国有矿矿、林、垦垦区的各各类棚户户区1

40、0000万万户，其其中20013年年改造3304万万户。逐逐步将非非集中成成片城市市棚户区区统一纳纳入改造造范围，同步建建设配套套市政设设施、公公共服务务设施，确确保同步步使用。同时国务院还提出了六点措施，围绕加大棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道，提出指示及要求。今后国家将会优化投资安排，集中资金重点加强棚户区建设的支持，做到把钱用在“刀刃”上，并同时带动信贷和其他社会资金投入。棚户区改改造是重重大民生生工程，也也是重大大发展工工程，配配合新型型城镇化化进程的的不断推推进，可可以有效效拉动投投资、消消费需求求，带动动相关产产业发展展，破解解城市二二元结构构，提高高城镇化化质量，让让更多困困难

41、群众众住进新新居，为为企业发发展提供供机遇，为为扩大就就业增添添岗位，发发挥助推推经济持持续健康康发展和和民生改改善的积积极效应应。1.3.2热点一一二线城城市聚焦焦房产税税，试点点方案能能否突破破是关键键房产税扩扩围有望望。国五条条细则落落地后，防止房价大幅度反弹、扩大房产税试点范围以巩固前期调控成果的传言频频出现，其中北京、杭州、南京、深圳等热点城市纷纷“被扩容”，传闻已出台具体方案上报中央待批，但随后有关部门对于一系列的扩围谣传均予以否认。5月24日，国务院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表

42、示房产税扩围今年将会有具体动作。图：20007年年至20013年年经济体体制改革革重点工工作会议议有关房房产税内内容u 积极推进物业税改革2007u 研究推进房地产税制改革2008u 深化房地产税制改革，研究开征物业税2009u 逐步推进房产税改革2010u 调整完善房地产相关政策2011u 适时扩大房产税试点范围2012u 扩大个人住房房产税改革2013扩围城市市及方案案选择是关关键 详见2013年6月14日热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案。从上海海、重庆庆的试点点情况来来看，房房产税在在短期内内影响更更多的是是市场预预期而非非房价，由由于试点点初期税税率低、征征

43、税范围围小，房房产税对对降低房房价的作作用不应应被过度度放大。近近期虽然然传闻不不断，但但中央对对于房产产税下一一步的试试点城市市及征收收范围仍仍未明确确表态。我我们认为为，在进进行下一一步试点点扩围之之前，对对房产税税征收方方式、方方法的研研究将更更为深入入，与其其采取相相同模式式匆匆上上马，不不如因地地制宜重重点突破破。房产税作作为经济济的调节节杠杆对对于房地地产市场场及财政政收入等等有着不不同程度度的影响响，有利利于抑制制投资，盘盘活存量量房源，加加大地方方政府财财政收入入。但值得得注意的的是，由由于土地地出让收收入一直直以来都都在为地地方财政政提供强强大的支支持，短短期内房房产税的的征

44、收很很难使地地方政府府摆脱对对于土地地财政的的依赖。1.4土土地制度度改革试试点有突突破，创创新出让让方式促促产业供供地1.4.1深圳圳率先试试点破冰冰原集体土土地入市市深圳试水水“原集体土土地入市市”。经过119922年特区区内统征征、20004年年特区外外城市化化转地，深深圳市域域土地已已实现全全部国有有。在此此基础上上，20013年年1月118日，深圳市政府发布关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见及其六个配套文件，提出鼓励原农村集体经济组织继受单位将手中的工业用地上市流转。文件称，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及

45、附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。“文件”提出，符合条件的原农村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，有两种收益分配方式可选择，此外，为调动原农村集体经济组织的积极性，对其申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，还可免收深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（198号令）规定的工业类用地需缴纳的地价。图：深圳圳原集体土土地入市市收益分分配方式式深圳市政政府还宣宣布，将将健全全全市产业业用地供供应的信信息公开开和收集集制度，促促进土地地市场交交易。市市政府将将规定市市土地主主管部门门每季度度在产业业用地供供需服务务平台上上公

46、布产产业用地地区位、规规模等，企企业可利利用此平平台充分分了解产产业用地地供应计计划，提提交用地地申请，改改变以往往需向不不同部门门提交申申请的局局面。深圳此番番推动原原集体土土地入市市，对上上市土地地进行用用途管制制，仅为为产业用用地，暂暂未涉及及房地产产开发用用地，一一定时期期内对房房地产市市场的影影响有限限。但对对原集体体土地的的破冰尝尝试，将将为今后后更多用用途的集集体土地地流转提提供参考考。1.4.2多地地采取创创新手段段促进产产业用地地出让各地采取取创新手手段，促促产业供供地模式式创新。为深化土地管理制度改革，拓宽产业用地来源，实现产业用地资源最优化配置，上海、深圳等地相继出台了适

47、应本地的创新产业用地供应模式。出让制度的创新旨在利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、更高水平的产业发展，此种尝试对于地方产业优化，及土地管理体制的完善有着积极的推进作用。随着新型城镇化的逐步推进，土地制度改革也将进入实质破冰期。表：各地地土地供供应创新新举措弹性出让让年期、区区别年期期制、标标准厂房房租赁制制l “批项目目、核土土地”，将用用地规模模控制与与核定作作为重要要考量因因素。l 初步建立立健全土土地全过过程动态态管理制制度。l 完善产业业用地用用途变更更机制。l 推行基于于土地集集约节约约利用成成效的产产业用地地奖惩机机制，并并且推出出上海海产业效效能指南南、上上海产业业用地指指

48、南、工工业产业业导向与与布局指指南为为产业管管理提供供指标。弹性年期期制度l 分期出让让、分段段计收地地价方式式供地，根根据产业业特点和和拟引进进项目情情况，合合理确定定首段年年期和分分段年期期安排。l 试行土地地租赁。l 实行“带带管理方方案”出让。l 通过招拍拍挂方式式公开出出让的土土地，原原则上不不得转让让；确需需转让的的，前海海管理局局可以优优先回购购。分阶段供供地l 实行分批批、分期期落实用用地计划划指标进进行供地地。l 循环“土土地流”，预留留未来发发展用地地。l 加强对分分阶段供供地项目目的审查查，特别别是对弄弄虚作假假、注册册资金不不到位、农农民补偿偿不落实实的项目目坚决不不予

49、供地地。分阶段供供地，履履约保证证金制度l 实行分批批、分期期落实用用地计划划指标进进行供地地。l 出让金按按全额收收缴，颁颁发建设设用地使使用权证证书，并并备注项项目开发发建设期期限、投投产初始始运行期期限和转转让限制制条件。l 履约保证证金按不不低于出出让金总总额100%收取取，视履履约情况况分期返返还。l 规范产业业用地交交易管理理，杜绝绝二级市市场随意意转让。履约保证证金制度l 新增工业业项目、服服务业项项目用地地，须在在出让合合同中约约定亩均均产出、违违约责任任和保证证金收取取标准。l 针对进度度较慢的的企业，加加强动态态跟踪及及协议收收回力度度。2. 220133年上半年年中国房房

50、地产政政策效果果评估2.1国国五条出出台市场场迅速回回应，调调控政策策强烈影影响短期期预期2.1.1政策策出台后后市场成成交量迅迅速回落落，但影影响明显显小于“国十条条”图：20010年至至今全国国商品房房和商品品住宅累累计销售售面积及及销售额额同比增增速国五条后后全国新房房销售增增速迅速速回落。根根据国家家统计局局数据，因去年上半年基数较低，今年以来新房销售同比保持较高增速，受国五条出台预期及推盘量加大、季节性回升等多重因素的影响，一季度需求集中释放，1-2月新房销售同比增速大幅攀升至2010年以来最高；2月末“国五条”出台，3月商品住宅累计同比涨幅下降近15个百分点。二季度销售增速高位持续

51、回落但涨幅逐步收窄，1-6月，商品房销售面积同比增长28.7%，商品住宅销售面积同比增长30.4%，其中6月单月增幅较上月下降16个百分点。上半年重重点城市市成交量量为近四四年同期期最高，“国五条”对市场影响明显小于2010年的“国十条”。初步统计数据显示，2013年上半年，50个代表城市 一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城

52、市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、铜陵、宿州5个城市，具体参见2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告。住宅月均成交2522万平方米，与2010-2012年同期相比增幅均超过35%，处于近四年同期最高水平。从不同月份来看，政策出台导致需求在3月提前释放，4-6月主要城市成交量持续回落，6月，代表城市住宅成交量与上月基本持平，约为2500万平方米，相比3月高点回落19%，同比小幅下降3.2%，但较去年月均水平仍高出9.7%。与2010年国十条相比，此次“国五条”对市场影响较小，政策出台后一个季度之内代表城市成交量较

53、出台当月（3月）下降17%，明显小于“国十条”之后的降幅（42%）。图：20010年年至今550个代代表城市市月度成成交量走走势2.1.2 热热点城市市监管力力度加大大导致推推盘量持持续紧缩缩，高价价楼盘入入市愈加加困难“国五条条”细则出出台影响响开发企企业推盘盘预期，供供应量持持续走低低，代表表城市二二季度新新增供应应量同比比增幅下下降。220133年上半半年，115个代代表城市市 15个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、苏州、大连、无锡、沈阳、南昌、南宁、东莞。月均新新批上市市面积为为8788万平方方米，较较去年同同期增长长5.22%，其其中一季季度同比比增幅为

54、为13.2%，二二季度同同比增幅幅大幅下下降至11.0%，主要要是因为为3月底底各地“国国五条”细细则陆续续出台影影响，33月下旬旬至4月月上旬，市市场观望望情绪渐渐现，加加之北京京、广州州等地严严格加强强预售价价格监管管，开发发商推迟迟开盘现现象普遍遍。代表表城市44月单月月同比下下降9.7%，环环比增幅幅较3月月大幅回回落，55月供应应量有所所回升，66月继续续再次回回落，66月单月月环比下下降100.7%。图：20010年至今115个代表表城市月月度商品品住宅新新增供应应量走势势北京、深深圳等热热点城市市推盘量量相对较较少，去去化情况况更佳。根据中国指数研究院监测数据，2013年上半年，

55、16个重点城市住宅类项目共计开盘2435次，其中重庆、武汉和上海开盘次数最多，分别为374次、218次和213次。而深圳、北京、宁波开盘量较少，仅分别开盘70次、69次和41次。与开盘次数表现相反，以深圳、北京、杭州、南昌为代表的城市上半年平均去化率均在70%以上，而以武汉、天津为代表的城市则均在60%以下，其中天津低至47%。由于监管力度加大放缓开发商推盘节奏，在需求持续旺盛的情况下市场实际供应量相对有限，北京等城市供求矛盾依然紧张，城市间分化日渐明显。图：166个城市市上半年年住宅项项目开盘盘次数图图：20013年年上半年年全国重重点城市市新开盘盘项目平平均去化化率热点城市市监管力力度加大

56、大导致推推盘量持持续紧缩缩，高价价楼盘入入市愈加加困难。北京、广广州等地地加强预预售价格格监管，部分楼盘在取得预售许可证的环节面临着严格的价格管制，尤其是高价楼盘，从北京市住建委网站可以看到，4-6月取得预售证项目中仅九章别墅和原著花园两个项目预售价超过7万元/平米。2.1.3 价价格指数数持续走走高，但但二季度度涨幅逐逐月收窄窄根据中国国房地产产指数系系统百城城价格指指数对1100个个城市新新建住宅宅的全样样本调查查数据，受政策即将落地的影响，购房者赶末班车式心态造成3月百城价格指数涨幅最为突出，达到2011年以来最高水平（1.06%）。而二季度受政策实施及需求集中提前释放等因素，百城价格指

57、数上涨幅度逐渐缩小，2013年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.04个百分点；同比上涨7.4%，涨幅相对上月扩大0.5个百分点。图：20010年年6月-20113年66月百城城价格指指数2.1.4政策加加码影响响企业预期期，新开开工一度度同比下下降后呈呈现缓慢慢回升政策加码码影响预预期，新新开工一一度同比比下降后后缓慢回升升。20013年年初全国国住宅新新开工同同比增速速止跌反反弹，但但3月两两会召开开及国五五条细则则出台前前再次下下降，降降幅虽仅仅0.88%，但但与1-2月

58、的的17.5%的的增幅相相比，下下调幅度度较大，竣竣工面积积下行趋趋势更为为明显，在在政策预预期不明明朗时期期，房地地产开发发企业放放缓建设设进度，政政策落地地后，开开竣工小小幅回升升，二季季度各月月份同比比增速渐渐趋平稳稳，其中中6月住住宅新开开工单月月增幅超超过100%，上上半年累累计增长长2.99%，二二季度竣竣工面积积单月同同比降幅幅持续收收窄，66月止跌跌回升。图：20010年至今全全国住宅宅新开工工、竣工工及同比比“国五条条”难挡投投资热情情，3月月增速小小幅下调调后逐渐渐企稳。今年以来，房地产开发投资温和复苏，累计同比增速由去年普遍低于20%小幅回升至20%以上，结束了近两年增速

59、下行的趋势，其中住宅开发投资提升幅度较大（去年下半年累计增速一直维持在11%左右）。总体来看，今年上半年投资增速与2012年之前的水平相比仍处低位。“新国五条”细则出台前后，投资未受明显影响，3月增速下滑，但调整幅度有限，房地产投资由1-2月的22.8%下调至1-3月的20.2%，住宅投资由23.4%下调至21.1%，二季度累计增速与一季度基本持平，各月份波动幅度保持在1个百分点之内。图：20010年至今全全国房地地产及住住宅开发发投资走走势2.2热热点城市市短期受受影响最最为明显显，房价价上涨势势头趋缓缓2.2.1 政政策调整整影响供供求,一线线城市成成交短期期下行一线城市市政策最最为严厉厉

60、，市场场所受影影响最为为明显，二二季度同同环比均均下降。分城市梯队来看，2013年二季度，除一线城市不及去年同期，二三线城市同比均保持增长趋势，其中三线城市平均增幅最大，一方面源于其短期内受调控政策影响较小，另一方面则源于上年同期基数相对较低。从环比走势来看，国五条细则出台前后，市场表现出明显差异，尤其是一线城市，政策相比其他城市更为严格，成交量总体呈现下降趋势，且降幅在三类城市中最高，其中北京是各类城市中政策环境最为严厉的城市，二季度成交量同环比降幅均近三成，降幅最为明显。二三线城市受政策影响有限，二线城市在西安、哈尔滨等城市成交量显著回升带动下，二季度总体成交量环比增长近10%。三线城市二

61、季度与一季度基本持平。图：20013年二季度度代表城城市商品品住宅销销售面积积同环比比情况图：20013年上半年年代表城城市商品品住宅销销售面积积（单位位：万平平方米）政策预期期透支二二手房后后市表现现，二季季度成交交量持续续下跌。受二手房税费政策影响及限购累积需求的恐慌入市，2013年一季度二手房市场成交量延续火爆局面，尤其是3月份，部分城市成交量达到2010年以来最高点，政策出台后，成交量迅速回落，但4-5月同比增速仍维持高位，6月代表城市成交量微跌，同比下降2.3%，结束了2012年4月以来同比增速持续高位运行态势。图：20010年至今代代表城市市 代表城市包括：深圳、天津、杭州、南京、

62、成都。二手房房成交量量及同比比变化2.2.2房价涨涨势得到到遏制，但但供求关关系决定定部分城城市上涨涨压力仍仍存供求压力力有所缓缓解，但但部分热热点城市市供不应应求态势势仍突出出。20013年年1月以以来，热热点城市市供不应应求压力力紧张，销销供比持持续走高高。一季季度十个个代表城城市 十大热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、武汉、苏州、东莞。成交交量同比比增长662.55%,供供应量环环比增长长41.1%，平平均销供供比为11.555，其中中2月达达到1.83，为为近一年年最高值值，供不不应求态态势明显显。政策策细则落落地后，二季度热点城市平均销供比明显回落至0.93，供不应求态势有所缓解。但随着6月市场再度有所回温，平均销供比再次突破1.0。图：20009年年1月-20113年66月代表表城市商商品住宅宅供求状状况从城市来来看，一一季度北北京销供供比接近近5，成成为供需需矛盾最最突出的的城市，武武汉以销销供比22.333紧随其其后，其其余城市市除杭州州、东莞莞外，销销供比均均大于11.0。而而二季度度政策细细则实施施后，除除北京、广广州、东东莞外，其其余城市市销供比比均回落落至1.0以下下，