XXXX年1月厦门房地产市场分析报告_12

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年1月厦门房地产市场分析报告一、楼市综述楼市成交坚挺，调控施压2011年1月， 步入十二五规划开局之年的第一个月份，房地产市场的外部环境略显复杂。存款准备金率上调，再度发出了新年信贷政策趋紧的信号。而国务院发布“新国八条”，则开启了第三轮地产调控的大幕，凸显了中央调控楼市的决心和力度。几乎同时，房产税在上海和重庆正式试行，业界纷纷表示将影响房地产市场预期。2011年1月，正可谓“山雨欲来风满楼”。受调控控信息集集中在下下旬发布布和政策策效果延延迟影响

2、响，1月月的厦门门楼市成成交量依依然较高高，虽比比上月有有所下降降，但比比上年同同期增加加明显。各各楼盘成成交热情情高涨，价价格持续续高位。岛岛内成交交以大户户型高端端客户为为主，岛岛外以中中小户型型自住客客户为主主，成交交火热，市市场整体体呈现供供不应求求的态势势。一方面面是政策策环境的的趋紧，一一方面是是厦门楼楼市暂时时的继续续火热成成交。政政策与市市场的争争锋，谁谁能取胜胜？随着着春节淡淡季的到到来，以以及政策策效力的的发挥，市市场的短短时观望望在所难难免，市市场供需需双方都都有可能能做出保保守选择择，厦门门楼市或或将经历历一波成成交低迷迷。20111年11月厦门门商品房房成交数数据20

3、111年11月厦门门市各物物业成交交面积二、环环境解读读月末发发力，“新国八八条”开启“政策年年”20111年伊伊始，货货币政策策适度缩缩紧，新新“国八条条”拉开了了“政策年年”的序幕幕，“房产税税”、“限价房房”等共同同印证着着房地产产未来“高管控控、高保保障”的发展展趋势1.经经济环境境通胀胀高企，金金融缩紧紧货币政政策由“适度宽宽松”转向“稳健”，金融融环境适适度缩紧紧。20011年年1月114日晚晚央行宣宣布,从从20111年11月200日起,上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55% 。此此次上调调预计可可一次性性冻结银银行体系系流动性性3,5500亿亿元左右右。央行

4、再再调存款款准备金金率并达达到历史史新高：大型金金融机构构存款准准备金率率升至119%，中中小型金金融机构构升至115.55%。20110年112月，CCPI指指数4.6%，业业内分析析1、22月份CCPI或或将达到到5%，加加息压力力进一步步加大。2.国国内政策策新国国八条”出台，拉拉开“政策年年”序幕20111年11月266日晚，国国务院常常务会议议发布本本年度房房地产宏宏观调控控新举措措，史上上最“给力”的政策策组合“新新国八条条”问世。“高管控控”趋势进进一步显显现，市市场预期期或将改改变新国八八条基本本内容及及影响分分析城市年年轮观点点：“新国八八条” 在春春节前发发布，明明确了22

5、0111年楼市市调控的的基调，同同时也为为20111年两两会埋下下关注民民生的主主动表态态。“新国八八条”相比220100年的“国十条条”“国五五条”更为深深入和具具体。政政策涉及及的面更更广，也也更为严严厉，表表明了中中央调控控的决心心，同时时也抑制制了消费费者对楼楼市高企企的信心心。“新国国八条”进一步步压缩了了投机性性购房者者，对改改善型刚刚需购房房者的影影响也较较大，误误伤在所所难免，而而对普通通自住和和高端购购房者的的影响则则较小。由由于春节节往往是是厦门楼楼市淡季季，“新国八八条”对楼市市的影响响在节后后才能明明显显现现，就厦厦门目前前的楼盘盘品质和和开发商商品牌看看，新房房均价走

6、走低的可可能性很很小，但但成交量量在一定定时间内内逐步减减少并在在较低水水平运行行的可能能性大。如如果两会会前后有有新的配配套政策策出台和和落实，厦厦门楼市市成交低低迷将有有可能维维持更长长时间。跳出“新国八八条”看，我我国的房房价问题题是系统统的社会会问题，只只有收入入分配、税税制改革革、经济济发展模模式等因因素得到到综合调调整，房房价问题题才能真真正得以以解决。3.国国内政策策“房房产税”落地，上上海、重重庆启动动试点1月末末，渝沪沪房产税税同时出出台，基基调温和和，其长长远效果果值得评评估；但但税种出出台，意意味着后后期广泛泛执行的的可能性性，或将将在短期期影响市市场预期期。重庆和和上海

7、房房产税比比较城市年年轮观点点：重庆庆版房产产税注重对对价格较较高的高高端住宅宅征税，注注重对纯纯投资客客群的征征税；重重庆地产产税倾向向物业税税的性质质，起征征门槛高高，征收收范围有有限，整整体基调调较为温温和。上海版版房产税税征税税对象为为本地二二套房和和异地购购房，征征收范围围较广，倾倾向于从从抑制需需求的角角度对房房地产市市场进行行调控。4.厦厦门动向向“限限价房”浮出，将将分流购购房需求求岛内前前埔和岛岛外杏林林将在年年内推出出各10000套套保障性性商品房房；其中中杏北新新城项目目将在近近期推出出，价格格在50000元元/以以内。据据了解，购购买限价价商品房房的在88年内不不能在市

8、市场上进进行交易易。限价价商品房房申请条条件：对申请请人收入入条件不不做限制制；要求申申请人为为厦门户户口，或或夫妻双双方至少少有一人人户口在在厦门;无房产产买卖记记录。短期影影响：少少量的保保障性商商品房短短期内对对市场影影响有限限。 首首批仅110000套房源源面市，相相对于庞庞大的刚刚性需求求，仅是是九牛一一毛。 购购房条件件要求购购房者有有一方必必须有厦厦门户口口，客群群层面受受限，但但将主力力满足大大学毕业业留厦具具有厦门门户口的的白领阶阶层。 保保障性商商品房户户型主要要为800-1220两两房及三三房，是是市场的的主力户户型需求求，同时时规定购购房者须须无房产产买卖记记录，将将使

9、部分分刚需购购房者延延后商品品房购买买计划，选选择观望望是否有有保障房房机会。长期影影响：影影响购房房计划，冲冲击中端端楼盘 厦厦门持续续的保障障房供应应，将影影响住宅宅市场的的供给和和需求结结构，助助力厦门门商品房房市场的的高端化化和普通通刚性需需求的保保障化，助助力“四高”趋势的的实现。 “高保障障”将使部部分符合合本案的的客群放放弃或延延缓购房房计划，观观望于保保障房的的机会。对对岛外以以满足刚刚需为主主的中档档楼盘，形形成较大大的竞争争和冲击击。三、月度回回顾需求旺旺盛，岛岛外刚需需引领成成交1.楼楼市详情情供需需：新房房供应不不足，存存量房快快速去化化20111年11月厦门门市住宅宅

10、批准预预售量较较小，仅仅11.47万万平，为为当月住住宅销售售面积的的37%，市场场呈现供供不应求求态势。本本月批准准预售的的楼盘中中，厦航航高郡、禾禾丰新景景、皇家家御城体体量相对对较大。厦厦航高郡郡、禾丰丰新景均均在当月月开盘，开开盘认购购达6-7成以以上。多数房房企选择择避开春春节前夕夕申请预预售，导导致20011年年1月住住宅批准准预售量量明显减减少，市市场以消消化存量量房源为为主。绿绿苑新城城、万科科?金域域华府、禹禹洲大大学城、天天湖等当当月热销销项目均均为此前前已批售售大盘，目目前均已已去化77-8成成，金域域华府则则已经售售磬，市市场存量量比较有有限。1.11、商品品房：成成交

11、火热热，同比比增四成成20111年11月厦门门市商品品房共成成交500.177万平，比比上年同同期增加加逾四成成。其中中，住宅宅交易面面积同比比增加约约72%，非住住宅交易易增加约约两成，住住宅成交交套数占占商品房房的半数数以上。进入220111年，民民间资本本充盈和和通货膨膨胀致投投资需求求持续旺旺盛，受受限购令令影响，地地产投资资转向商商业、写写字楼等等物业，推推动厦门门非住宅宅物业成成交持续续增长。典型楼楼盘：永永建顶尚尚小户户SOHHO，三三号楼开开盘，开开盘即告告售罄。1.22、 住住宅：需需求旺盛盛，成交交保持高高位本月住住宅市场场延续了了20110年第第四季度度的热销销态势，成成

12、交量330.663万平平，环比比下跌55%，同同比增加加了7成成，明显显高于220100年的月月均销量量（200.599万平/月)。成成交量保保持在较较高水平平。受220100年100-111月批准准预售量量较多影影响，本本月存量量房源供供应较为为充足，加加之近33个月来来新出政政策较少少，市场场信心不不断增强强，供需需两旺下下成交继继续活跃跃。本月主主要以中中端楼盘盘成交为为主，整整体的成成交价格格相对较较低。1.3、区区域：岛岛外成交交占7成成，“岛外时时代”突显20111年11月厦门门市岛外外住宅成成交套数数约占全全市的770%，成成交面积积约占全全市的660%。岛岛外保持持成交主主导地

13、位位。从区区域上看看，海沧沧区和湖湖里区引引领全市市住宅成成交，两两区成交交量占全全市的比比重过半半。岛内各各区成交交套均面面积在1150/套以以上，以以高端客客户为主主，岛外外成交的的套均面面积则在在90到到1000/套套之间，主主力购买买群体为为自住刚刚需。20111年11月厦门门市住宅宅成交分分区情况况1.44、楼盘盘：岛外外中小户户型热销销，刚需需引领楼楼市成交交厦门市市20111年11月楼盘盘成交量量排名注：紫金家家园和环环东海域域火炬园园配套住住宅主要要对内发发售。20111年11月，位位于海沧沧区的绿绿苑新城城成交5508套套，荣登登全市畅畅销楼盘盘榜首；湖里区区紫金家家园位居居

14、次席，共共成交2240套套，不过过此为对对内销售售楼盘；天湖城城本月完完成销售售2400套，排排在第三三位；禹禹洲环东国国际完成成销售1125套套，位列列第四。总体看看来，岛岛外海沧沧、同安安、集美美等区域域的中小小户型大大盘成为为本月成成交主导导；成交交量前十十的楼盘盘套数占占全市套套数的660%左左右，成成交向热热销大盘盘集中明明显；本本月的畅畅销楼盘盘多为存存量房源源，热卖卖日久，形形象渐臻臻成熟，产产品和品品牌优势势是其成成交畅旺旺的主要要原因。2、楼楼盘动态态2.11、楼盘盘动态岛内内小户型型楼盘集集中面世世，总价价低，引引发市场场广泛关关注；新新政骤降降，豪宅宅客户集集中签约约。融

15、景景湾低调开开盘，悄悄悄卖房房 湖边边水库片片区的大大户豪宅宅（约2220户型）融融景湾于于月初低低调开卖卖，均价价260000元元/，仅仅在中山山路设临临时售楼楼处，面面向高端端市场和和老客户户，一期期项目已已然悄悄悄卖出六六成。永建建顶尚SOOHO风风靡，一一期售罄罄 在住住宅受调调控限制制较多的的情况下下，主打打SOHHO办公公、商业业的永建建顶尚试试推一期期3#楼楼，主打打30左右挑挑高3.6米产产品，精精装均价价约1880000元/，开盘盘火爆抢抢购，备备受年轻轻白领热热捧。水晶晶appple二二期小户住住宅，再再续日光光 继一一期项目目热销后后，水晶晶appple二二期于11月21

16、1日开盘盘，均价价约1660000元/。开盘盘当日基基本售罄罄，仅余余少量低低层，力力证小户户型住宅宅的市场场认可度度。禾丰丰新景岛内内小户，认认购过半半 1月月23日日开盘的的禾丰新新景同样样以600-900中小小户型为为主，推推售当日日已认购购过半，均均价约1180000元/。世茂茂湖滨首首府新政骤骤降，集集中签约约 受月月末“新国八八条”影响，世世茂湖滨滨首府组组织客户户集中签签约，以以求规避避新政影影响。2.22、楼盘盘动态岛外外新盘频频推，高高性价比比楼盘热热销，岛岛外大盘盘气象初初显；新新政影响响初现，橡橡树湾开开盘受冷冷。绿苑苑新城交通通利好，有有推即罄罄 受海海沧大桥桥西引桥桥

17、开通等等利好影影响， 1月初初海投旗旗下楼盘盘绿苑新新城销售售火热，连连续多日日占据楼楼盘销量量榜首，销销售均价价约80000元元/。厦航航高郡开盘盘首日，售售逾八成成 经过过长达一一年的宣宣传储客客，1月月15日日，同安安新盘厦厦航高郡郡推出一一期楼盘盘，其中中5.77米挑高高户型占占70%，赠送送面积大大，均价价83000元/平，开开盘首日日认购超超过八成成。华润润橡树湾湾英伦伦学府，集集美大盘盘雏形展展现 1月月8日，集集美新盘盘华润橡橡树湾开开放售楼楼处，主主打英伦伦和学府府风格；29日日，橡树树湾全面面开盘，推推2300套准现现房，均均价1005000元/平平，受春春节和新新政影响响

18、，市场场反应平平淡。不不过集美美大盘云云集，区区域发展展后劲十十足。中洲洲滨海城城实景景示范区区公开，同同安大盘盘初露峥峥嵘 号称称厦门第第一大盘盘的中洲洲滨海城城1月223日公公开实景景示范区区、营销销中心和和样板房房，岛外外大盘气气象逐渐渐显现。四、后后市展望望短期观观望难免免，房价价下行“火候不不够”1.政政策走势势20111年必必然是“政策年年”，对地地产的“高管控控”和住房房问题的的“高保障障”将使房房地产政政策环境境难以恢恢复宽松松。2.市市场需求求新政抑抑制了投投资和部部分改善善性需求求，而限限价房也也将使部部分购房房者延缓缓购房计计划，市市场需求求的观望望态度将将使楼市市短期成成交下滑滑。3.供供应特征征虽然220111年总体体供应巨巨大，但但2月向向来是成成交淡季季，加之之新政影影响，部部分开发发企业也也将采取取观望态态度，延延后供应应房源，市市场供应应量将进进一步缩缩减，预预计价格格在短期期内难以以调整。城市年年轮观点点：1月月成交虽虽然坚挺挺，但在在宏观环环境骤变变的影响响下，供供需观望望将再次次形成，市市场成交交量或将将再度陷陷入短暂暂低迷，进进入阶段段性的“价格维维持、供供需均减减”时期。后后市发展展若受新新的政策策续继施施压；及及中小房房企抗压压不敌，引引来低价价抛售，市市场将进进入新一一轮的调调整。