东莞市沙田镇房地产市场调查报告

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1、东莞市沙田镇房地产市场调查报告2005年11月纲 要第一部分 沙田镇概况 24页第二部分 沙田镇房地产市场分析 46页第三部分 附 件 78页 附件 1 沙田与附近镇区经济的比较 附件2 2004年沙田与茶山主要经济指标的比较 附件3 沙田镇现有房地产项目汇总 第一部分 沙田镇概况一、地理概况：东莞市沙田镇地处东莞市西南部，珠江三角洲狮子洋的东岸与东江支流出海口的交汇处，面积107平方公里，具备天然深水港的建港条件，全镇有28公里长的黄金海岸线，沿线建有0.5至3.5吨级泊位码头14个，是广东省重点工业卫星镇和东莞市重要的国际性港区。素有“鱼米之乡”美誉，也是全国第一个“龙舟之乡”。下辖16个

2、村委会和一个居委会。二、人 口：全镇总人口11.28万人，常住人口3.72万元，占全镇人口的32.9%，是目前沙田镇中高档消费层次中当前最大的消费群体。三、经济沙田镇是一个港口乡镇，拥有占全市一半的海岸线，是东莞市发展的重点。随着虎门港的空前建设和东莞市市委市政府提出的发展西部沿海产业带以来，沙田镇的社会经济在仓储业、港口运输业、出口贸易加工业等方面得到了长足的迅猛的发展，后发优势明显（见附件2：茶山与沙田的经济比较）。目前沙田镇民营企业有五百余家，三资企业130余家，全镇有排名全球前20名的外资企业3家，广东省高新技术企业3家，东莞市级民营科技企业9家。GDP：2004年沙田镇工业生产总值1

3、66873万元，同比增长49.4%；外贸出口总额36646万美元，同比增长13.6%；利用外资：实际利用外资10474万美元，同比增长70.4%；居民储蓄：城乡居民储蓄存款余额143093万元，同比增长21.9%；社会消费与零售总额41533万元，同比增长14.6%。居民消费：2004年居民人均可支配财政收入为17720元/人，人均消费支出12683元/人。食品支出占消费支出的27%，服务性消费支出同比增长2.4%，农村居民生活费用12002元/人，同比增长10.98%，家庭设备用品及服务支出小幅上升，住房消费随之增大，个人住房面积也有小幅增长，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升。

4、四、交 通：沙田镇地处珠江三角洲的几何中心地带和粤港深经济走廊中部；东临厚街镇以银河为界；西与广州市番禺隔狮子洋遥望；南与虎门镇连接；北与洪梅、麻涌等镇隔河相对；镇府驻地距离莞城镇20千米。沙田镇的交通配套设施随着沿海产业带和虎门港的建设日趋完善，港口大道和东部快速路成为沙田与市区、东部工业园、松山湖高科技园沟通的重要纽带；107国道广深路段、广深高速、广深铁路以及规划中的沿海高速公路均从其旁经过。另外，厚沙公路跟广深公路连接并通往广深高速公路；沙太公路直通虎门太平和轮渡码头；到广州、深圳、珠海等城市仅一小时车程。五、城市基本设施情况：城市建设步伐迅速，新建了沙田新医院、湖滨休闲公园和湖西路、

5、东港城首期、沙田新汽车站、沙田镇第三小学、广荣中学新教学楼、丽海工业区首期、立沙岛通水河砂胎露水官改造、环保工业城整治。新建道路2462米，改建河提2500米，完成河道治污2条，增加街头绿化3120平方米。生活及用水方面，新建了沙田第一肉菜市场、沙田第二肉菜市场，解决了沙田人民生活的需要。用水用电方面，沙田第一、第二自来水厂的相继建立，极大地满足了全镇人民对水的需求。六、西部沿海产业带对沙田镇影响：本世纪初，东莞市委市政府提出了规划建设以虎门港为依托和龙头的西部沿海产业带的决策，沙田镇迎来了从蓄势待发走向创造辉煌的千载良机。一方面，东莞市委市政府提出的西部沿海产业带恰处广州东莞深圳香港城市发展

6、轴带的中间和珠江三角经济区中心位置，通过临近的虎门大桥与广州顺德中山珠海城市发展轴带相连，并处于A字型框架的重要连接点上，具备优越的经济集聚辐射优势；另一方面，沙田镇作为西部沿海产业带的一部分，拥有占全市一半以上沿海海岸线（28公里），是东莞市委市政府发展西部的重点。再者，作为沿海产业带的重要部份，依托得天独厚的港口资源优势，以东莞市为中心，与松山湖科技产业园、东部工业园形成东莞市的东、中、西部地区“三线联动”的发展格局，目前连接中、西、东三地主要交通干道港口大道、松山湖大道、东部快速路的规划建设已基本完成。七、虎门港对沙田镇影响：虎门港的主港区和总部基地坐落于沙田镇西大坦，对于发展沙田镇的港

7、口运输、创储物流业、出口加工、行政办公、贸易及服务业有着积极推进作用。一方面有利于开发利用沙田镇海岸线资源，为沙田镇的外贸出口构建了新通道；另一方面，随着虎门港的建设，港口大道和东部快速路将港区与市区及东部工业园连接，从虎门港经广深高速不足1小时车程可分别直达广州和深圳两大机场，交通四通八达，方便快捷。 第二部分 沙田镇房地产市场分析一、沙田镇房地产发展现状：随着东部产业带的发展和虎门港开发的提速，经过近两三年的市场培育，沙田的房地产市场取得了较大的成绩。目前可以统计到沙田的开发面积已约135万平方米，沙田开发的项目主要有粤港花园、利澳花园、东港城、庄士新都。目前正发售的楼盘有庄士新都二期“海

8、上海”、利澳花园二期“梦景湾”。其中开发规模最大的是利澳花园，利澳花园占地近1000亩，提出了“海景园林豪宅盘”的营销理念，并先后推出二期工程。二、沙田镇房地产市场特征：开发面积与户型：目前已有产品主要以高档别墅和大户型洋房为主。如利澳花园近1000亩，主要为别墅，今年推出的产品也全部为别墅；东港城为135户别墅990套洋房，庄士新都今年新推的洋房也主要是三房、四房，平均面积在167平方米，特别是临江的房子全部为四房的大户型。主要卖点：环境与地段。该区域新建的楼盘，区域位置较佳，有的在镇内的核心地段，有的则依海岸线而建。如庄士新都位于东莞沙田东江回转处、狮子洋畔，整体依海岸线而建，自然景观得天

9、独厚；利澳花园位于沙田镇齐沙管理区，项目西侧为虎门国际深水港，南为虎门轮渡口，与虎门大桥遥遥相望，临近有国家级开发区南沙、威远旅游区及国家级教育基地。开发商开始注重小区内配套和小区周边环境。大型购物中心、会所、医院、市场等配套设施齐全。如利澳花园配套设施主要包括豪华会所、大型购物中心、运动中心、医院、市场、商业街等；黄金海岸的主要配套设施包括人工沙滩、水上乐园、恒温泳池、日光浴厂、华市喷水池、按摩池、池畔BAR、滑水梯、渔人码头、水上活动中心、雕塑廊、观景亭等。厚沙经济一体化、周边镇区需求强劲：通过在东港城、庄士新都的实地访谈发现，在沙田买房的客户中有很多厚街人，这与厚街强劲的经济实力和厚街现

10、有开发项目的有关，厚街的总面积与沙田相当，但人口是沙田的4倍，经济总量是沙田的3倍，土地与资源瓶颈日益显现，厚街要发展，向西扩展是必然，厚沙经济一体化的趋势明显。从厚街的房地产市场来看，目前厚街的高档盘主要在横岗水库一带，以别墅和高档洋房为主，主要面向外资和企业主；其它的楼盘如东逸翠园、世纪绿洲、汇景豪庭全部在闹市区或交通要道边，价格较高（3500元/平方米以上），环境不理想，阻碍了部分客户的置业需求，而沙田的几个大盘，价格相对厚街的房子来说要低（如东港城3300元/平方米左右、庄士新都一期3500元/平方米左右），自然景观优势比较突出，很安静，因此得到很多厚街买家的青睐。三、沙田房地产的发展

11、趋势从以下几个数据可以看出沙田的房地产发展的一些趋势：1、 商业物业有一定开发空间。东港城一期规划的商业面积有4.3万平方米（总建筑面积35万平方米），自2003年8月开盘，到2005年初已经进入全面营业阶段，尽管目前商铺仍处于培育期，但可见商业物业投资需求仍有空间，特别是社区配套商业；2、 大户型需求还未充分满足，中小户型有需求无供应，开发空间大。物业庄士新都一期264套2005年4月23日开盘，二期374套11月5日开盘，半年间推出500多套房子，从推盘速度可见，沙田的房地产市场有很大的空间；特别是目前洋房只有庄士新都一个房源，且以高档、大户型为主，市场上中等（120平米左右）及以下面积的

12、需求还没有被满足。第三部分 附件附件1：2005年13月份沙田镇与邻近镇区（厚街、虎门）各项收支比较：乡镇总人口（万人） 常住人口 （万人）GDP（亿元）工业总产值（亿元）出口总额万美元）实际利用外资（万美元）各项人民币存款余额（万元）城乡居民人民币储蓄存款余额（万元）人均收入（元）沙田镇11.283.7216.7425288122226683314835113151厚街镇45.129.1253.1371.35394594738128283996295521342虎门镇641163.981421789025142285092180119828143附件2：2004沙田、茶山主要经济指标比较乡镇

13、总人口（万人） 常住人口 （万人）GDP（亿元）工业总产值（亿元）出口总额万美元）实际利用外资（万美元）利用外资同比增长民营经济同比增长金融机构各项存款余额同比增长沙田镇11.283.7216.742366461047470477633472茶山镇14.2284.2218.0346.92863310037396322153序号项目名称（开盘时间）项目区位总占地面积（）总建筑面积（）楼盘类型容积率绿化率楼盘价格备注1庄士新都二期黄金海岸（2005年4月23日开盘）沙田东江回转处、狮子洋畔、依海岸线而建，位于沙田镇工业大道，处于新城市中心的北部。靠近厚街车站。3224262，450小高层，总户数3

14、74户，总停车位405个，采用围合式设计，6栋小高层与主题会所成半圆形排列、5栋多层住宅成一字排列，主力户型为100两房、120到130的三房。以三室两卫、四室三卫、五室四卫为主。1.9449.6%均价3300元/平方米，25004200元/平方米。一期共推出264套洋房，主要为四房大户型，平均面积160平方米以上，二期374户11月发售。2东港城首期（2003年8月1日开盘）位于沙田镇中心区209800351，000小高层、高层、别墅、商业街。总户数1125户，总停车位316个，别墅面积在335600平方米之间。1.7839.8%别墅：60007000元/平方米，高层：28003200元/平

15、方米3利澳花园二期梦景湾（2005年9月25日推出）沙田齐管区、西为国际深水港、南为虎门轮渡口，临近国家级开发区南沙、威远旅游区600000800，000总规划户数5000户，以别墅、小高层为主。K型别墅五房两厅一厨六卫一车库总建筑面积249251平方米，花园面积86.65177.06平方米，用地面积185.24276.58平方米。A型别墅五房三厅四卫一车库总建筑面积450.7454.3平方米，花园面积254372平方米，用地面积425.26543.54平方米1.3360%小高层洋房价格为2600元/平方米，别墅最低价为120万（200平方米）。正在建设的常虎高速、沿海高速、港口大道从其旁经过，本期产品全部为别墅，面积在200400之间，价格在120600万之间/套。4粤港花园（2002）位于东莞市沙田镇市中心区，紧临镇中心市场，珠江一条支流从其左侧流过。52944140，000商住楼、高层，主体建筑为13栋的小高层，8栋小型别墅，总规划户数1058户，欧陆风情、“虎门港第一江景盘”2.6638%物业管理投诉较多，物业公司收费多，混乱，服务较差。附件3、沙田镇现有楼盘情况汇总：