资产评估学的培训教材

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1、2001年全国注册资产评估师考试辅导教材资产评估学全国注册资产评评估师 考试辅导教材编编写组编中国财政经济出出版社前言随者国际经济的的一体化和中中国加入WTTO步伐的加加快，资产评评估沂业面临临者新的挑战战和发展机遇遇，对注册资资产评估师也也提出了更高高的要求。从从1995年年建立注册资资产评估师统统一考试制度度以来，我国国已成功地举举办了4次考考试。截至22000年底底，已有2110000余余名考生通过过了全部科目的考试取取得注册资产产评估师资格格，为注册资资产评估师队队伍补充和储储备了一大批批合格人才。为为了配合20001年度注注册资产评估估师全国统一一考试工作，更更好地为广大大考生服务，

2、中中国注册会计计师协会组织织有关专家和和专业人士，按按照20001年全国注注册资产评估估师考试犬纲纲确定的考考试范围，编编写、审定了了这套辅导教教材，全套教教材共分:资资产评估学、经经济法、财财务会计学、机机电设备讳估估基础、建建筑工程评估估基础五种种及与之配套套的综合习习题集、历历年注册资产产评估师考试试试题及答案案汇绵等参参考用书，供供大家在考前前培训和自学学中参考。这套辅导教材是是在20000年度注册资资产评估师考考试辅导教材材的基础上，根根据近期国家家有关政策法法规的变化做做了补充和修修订，并对原原书的内容和和体系进订了了推敲和完善善，全套教材材力求突出注注册资产评估估师应具备的的基本

3、知识和和操作技能，更更好地体现了了取渴注册资资产评估师应应具备的知识识体系。我们衷心祝趣更更多的朋友在在考试中取碍碍合格成绩，尽尽快成为资产产评估行业的的骨干力量。由于编写时间紧紧迫，教材及及参考用书中中难免有疏漏漏，错误之处处恳请读者指指正。中国注册会计师师协会2001年2月月15日第一章 总总论第一节 资产产评估及其特特点一、资产评估的的概念资产评估是市场场经济条件下下客观存在的的经济范畴。在在现实经济生生活中，资产产业务所涉及及的产权转让让、企业重组组、破产清算算、资产抵押押、资产纳税税等经济行为为，都需要以以资产的价值值为依据。这这里所说的资资产价值，不不是资产的账账面历史价值值，而是

4、资产产在某一时点点的现行市场场价值。为了了估计和判断断资产的现行行市价，就需需要对资产价价值进行评估估。在对资产产评估过程中中，一般要涉涉及以下基本本的评估要素素：一是评估估主体，即从从事资产评估估的机构和人人员，它是资资产评估工作作中的主导者者；二是评估估客体，即待待评估的资产产，它是资产产评估的具体体对象；三是是评估依据，也也就是资产评评估工作所遵遵循的法律、法法规、经济行行为文件、重重大合同协议议以及取费标标准和其他参参考依据；四四是评估目的的，即资产业业务发生的经经济行为，它它直接决定和和制约资产评评估价值类型型和方法的选选择；五是评评估原则，即即资产评估的的行为规范，是是调节评估当当

5、事人各方关关系、处理评评估业务的行行为准则；六六是评估程序序，即资产评评估工作从开开始准备到最最后结束的工工作顺序；七七是评估价值值类型，即对对评估价值的的质的规定，它它对资产评估估方法的选择择具有约束性性；八是评估估方法，即资资产评估所运运用的特定技技术，它是实实现资产评估估价值的手段段和途径。以以上八种要素素构成了资产产评估活动的的有机整体。它它们之间相互互依托，是保保证资产评估估工作正常进进行和评估价价值科学性的的重要因素。从以上分析可以以看出，所谓谓资产评估，就就是指在市场场经济条件下下，由专业机机构和人员，依依据国家有关关规定，根据据特定的目的的，遵循适用用原则，依照照法定程序，选选

6、择适当的价价值类型，运运用科学方法法，对资产价价值进行评定定和估算的行行为。二、资产评估的的特点理解和把握资产产评估的特点点，有利于进进一步认识资资产评估的实实质，对于搞搞好资产评估估工作，提高高资产评估质质量具有重要要意义。一般般来说，资产产评估具有以以下特点:（一）现实性现实性是指以评评估基准期为为时间参照，按按这一时点的的资产实际状状况对资产进进行的评定估估算。资产评估基准期期是资产评估估价值的基准准时间。由于于各种资产都都处在不断运运动和变化中中，资产的数数量、结构、状状态和价值也也就不可能长长期保持不变变。因此，资资产评估只能能是评估某一一时点的资产产价值。评估估基准期一般般以“日”

7、为基准时点点，选择与资资产业务或评评估作业时间间较接近的时时期。资产评估的现实实性表现在以以下三个方面面：1. 资产评估估直接以现实实存在的资产产作为估价的的依据，只要要求说明当前前资产状况，而而不需要说明明为什么形成成这个状况，以以及如何由过过去的那种状状况变成当前前状况。2. 以现实状状况为基础反反映未来。3. 现实性强强调客观存在在。形式上存存在而实际上上已消失者，或或形式上不存存在而事实上上存在者，都都要以实际上上的客观存在在为依据进行行校正。（二）市场性资产评估是服务务于市场的活活动，在市场场交易活动发发生的条件下下，资产评估估通过模拟市市场条件对资资产价值做出出评定估算和和报告，并

8、且且，这一估算算和报告结果果必须接受市市场检验。（三）预测性资产评估的预测测性是指用资资产的未来时时空的潜能说说明现实。现现实的评估价价值必须反映映资产的未来来潜能，未来来没有潜能和和效益的资产产，现实评估估价值是不存存在的。因此此，通常用未未来预期收益益来折算反映映整体资产的的现实价值，用用预期使用年年限和功能，评评估某类资产产的净值，等等等。（四）公正性公正性是指资产产评估行为对对于评估当事事人具有独立立性，它服务务于资产业务务的需要，而而不是服务于于资产业务当当事人的任何何一方的需要要。公正性的的表现有两点点:一是资产产评估是按公公允、法定的的准则和规程程进行的，具具有公允的行行为规范和

9、业业务规范，这这是公正性的的技术基础；二是评估人人员与资产业业务没有利害害关系的第三三者，这是公公正性的组织织基础。（五）咨询性咨询性是指资产产评估结论是是为资产业务务提供专业化化估价意见，这这个意见本身身并无强制执执行的效力，评评估者只对结结论本身合乎乎职业规范要要求负责，而而不对资产业业务定价决策策负责。事实实上，资产评评估为资产交交易提供的估估价往往由当当事人作为要要价和出价的的参考，最终终的成交价取取决于讨价还还价的本领。咨咨询性除具有有上述有限法法律责任这一一涵义以外，还还有另一涵义义，即资产评评估是职业化化专家活动，其其表现是一定定数量结构的的专家组成专专业评估机构构，形成专业业化

10、的社会分分工，评估活活动专业化、市市场化。这种种专门化、市市场化的评估估业，拥有大大量的市场信信息，能够更更好地为资产产业务的优化化和实现服务务。三、资产评估与与会计计价的的区别资产评估与会计计计价的区别别，表现在以以下方面：（一）二者发生生的前提条件件不同会计学中的资产产计价严格遵遵循历史成本本原则，同时时是以企业会会计主体的持持续经营为假假设前提的。而而资产评估则则是用于发生生产权变动、会会计主体变动动或者作为会会计主体的企企业生产经营营活动中断，以以持续经营为为前提的资产产计价无法反反映企业资产产价值时的估估价行为。这这一区别表明明，一方面资资产评估并不不是也不能够够否定会计计计价的历史

11、成成本原则，因因为其发生的的前提条件不不同；另一方方面，在企业业持续经营的的条件下，不不能随意以资资产评估价值值替代资产历历史成本计价价。如果随意意进行评估，不不仅会破坏会会计计价的严严肃性，违背背历史成本原原则，还会对对企业的成本本和收益计算算产生不利的的影响。当然然，资产计价价有时也需要要根据物价变变动情况进行行估价 (例例如我国19992年开始始试点，19995年结束束的清产核资资中的价值重重估)，但这这种估价要严严格按照会计计政策的统一一规定，并且且只是账面价价值的调整而而已，并不是是我们所称的的资产评估。（二）二者的目目的不同会计学中的资产产计价是就资资产论资产，使使货币能够客客观地

12、反映资资产的实际价价值量。资产产评估则是就就资产论权益益，资产评估估价值反映资资产的效用，并并以此作为取取得收人或确确定在新的组组织、实体中中的权益的依依据。同时，会会计学中资产产计价的目的的是为投资者者、债权人和和经营管理者者提供有效的的会计信息，资资产评估价值值则是为资产产的交易和投投资提供公平平的价值尺度度。（三）执行操作作者不同资产计价是由本本企业的财会会人员来完成成的，只要涉涉及与资产有有关的经济业业务均需要计计价，是一项项经常的、大大量的工作。资资产评估则是是由独立于企企业以外的具具有资产评估估资格的社会会中介机构完完成的。而且且，资产评估估工作除需要要有资产评估估学、财务会会计知

13、识以外外，还需要工工程技术、经经济法律等多多方面的知识识才能完成，其其工作难度和和复杂程度远远超过会计计计价。当然，资产评估估与会计计价价也是有联系系的，会计计计价有时需要要以资产评估估价值为依据据，这在会计计制度中有相相应规定。但但资产评估与与会计计价毕毕竟是两个不不同的经济范范畴，无论从从理论上还是是实际工作中中都必须明确确区分。四、资产评估主主体资产评估的主体体，是指从事事资产评估的的机构和人员员。具体来说说，就是具有有资产评估资资格的中介机机构和注册资资产评估师。中中介机构从事事资产评估业业务，需具备备一定条件，并并经主管部门门批准，这里里不赘述，重重点说明的是是注册资产评评估师。注册

14、资产评估师师是具备资产产评估、经济济管理和财务务会计等专业业知识并通过过考试或认定定，取得资产产评估师资格格，并依法向向评估管理部部门注册，从从事资产评估估业务及相关关服务业务的的人员。注册册资产评估师师的执业行为为应遵循有关关的法律和行行政法规。资资产评估报告告应由至少两两名注册资产产评估师签字字。注册资产产评估师只能能在一个资产产评估机构执执业并独立行行使签字权利利，不得允许许他人以本人人名义签字。注注册资产评估估师对签署的的资产评估报报告书的真实实性、客观性性、公正性负负责，并承担担相应的法律律责任。注册资产评估师师在执业中应应遵守独立、客客观、公正的的原则，与客客户存在以下下利害关系时

15、时，应予以回回避：1. 曾在委托托单位任职，离离职后未满两两年；2. 持有客户户的股票、债债券或与客户户有其他经济济利益关系；3. 与客户的的负责人或委委托事项的当当事人有利害害关系；4. 其他可能能直接或间接接影响执业的的利害关系。注册资产评估师师应当维护职职业形象，在在本行业中应应团结协作，维维护行业信誉誉。不得以下下列不正当手手段争揽业务务：1. 低毁、贬贬损同行的信信誉;2. 利用回扣扣、提成等手手段;3. 借助行政政机关的权力力，垄断行业业、地区、系系统的评估业业务;4. 胁迫、欺欺诈、利诱等等方式;5. 其他不正正当手段。此外，注册资产产评估师不得得向客户或通通过客户获取取服务费以

16、外外的不正当利利益;不得对对其执业能力力进行夸张、虚虚假以及容易易引起误解的的宣传。五、资产评估客客体（一）资产的涵涵义资产评估客体，是是指被评估的的资产。作为为评估客体的的资产，有的的是单项资产产，有的则是是若干项资产产的组合体;有的是资产产的所有权，有有的则是资产产的使用权，等等等。我国的的资产评估客客体，最初是是以企业为主主体进行的，当当然也不排斥斥各项独立形形态的资产，如如房地产等。所所谓资产，是是经济主体拥拥有或者控制制的，能以货货币计量的，能能够给经济主主体带来经济济效益的经济济资源。资产产具有以下几几点基本特征征:1. 资产必须须是经济主体体拥有或者控控制的。一般般来说，一项项财

17、产要作为为经济主体的的资产予以确确认，对于经经济主体来说说要拥有其所所有权，必须须归经济主体体所有，也就就是经济主体体对该项财产产具有产权。对对于一些特殊殊方式形成的的资产，经济济主体虽然对对其不拥有所所有权，但能能够实际控制制的，如融资资租人固定资资产，按照实实质重于形式式原则的要求求，也应当将将其作为经济济主体资产予予以确认。2. 资产必须须能以货币计计量。也就是是说资产能够够运用货币计计量其价值，否否则就不能将将其作为资产产确认。如某某生产饮料的的企业，垄断断占有一个含含有丰富微量量元素的优质质矿泉水水源源，这对于该该企业来说是是一大经济资资源，它有利利于企业生产产出优质矿泉泉水饮料，能

18、能够给企业带带来未来经济济效益，但是是由于无法用用货币对该矿矿泉水资源的的价值进行计计量，所以不不能将其作为为资产予以确确认。3. 资产必须须是能够给经经济主体带来来经济利益的的资源，即可可望给经济主主体现金流人人的资源。也也就是说，资资产必须具有有交换价值和和使用价值，没没有交换价值值和使用价值值的物品，不不能给经济主主体带来未来来效益的，则则不作为资产产确认。（二）资产的分分类为了科学地进行行资产评估，应应对资产评估估对象按不同同的标准进行行合理分类。1. 按资产存存在形态分类类，可以分为为有形资产和和无形资产。有有形资产是指指那些具有实实体形态的资资产，包括机机器设备、房房屋建筑物、流流

19、动资产等。由由于这类资产产具有不同的的功能和特性性，在评估时时应分别进行行。无形资产产是指那些没没有实物形态态，但在很大大程度上制约约着企业物质质产品生产能能力和生产质质量，直接影影响企业经济济效益的资产产，主要包括括专利权、商商标权、非专专利技术、土土地使用权、商商誉等。2. 按资产是是否具有综合合获利能力分分类，可以分分为单项资产产和整体资产产。单项资产产是指单台、单单件的资产;整体资产是是指由一组单单项资产组成成的具有获利利能力的资产产综合体。在进行单项资产产评估中，我我们可以确切切地评估出厂厂房、机器设设备的价值，可可以评估确定定某项技术专专利等无形资资产的开发或或购置成本以以及获利能

20、力力。以单项资资产为对象的的评估，称为为单项资产评评估。将单项项资产评估价价值汇总起来来，可以求得得作为资产综综合体的企业业的总资产的的价值。但是是，如果不是是变卖单项资资产，而是把把企业或单独独的生产车间间作为商品进进行买卖时，一一般要进行整整体资产评估估。企业的整整体资产不是是企业各单项项可确指资产产的汇集，其其价值也不等等于各单项可可确指的资产产价值的总额额，因为企业业整体资产评评估所考虑的的是它作为一一个整体的生生产能力或获获利能力，所所以，其评估估价值除了包包括各单项可可确指的资产产价值以外，还还包括不可确确指的资产，即即商誉的价值值。3. 按资产能能否独立存在在分类，可以以分为可确

21、指指的资产和不不可确指的资资产。可确指指的资产是指指能独立存在在的资产，前前面所列示的的有形资产和和无形资产，除除商誉以外都都是可确指的的资产;不可可确指的资产产是指不能脱脱离企业有形形资产而单独独存在的资产产，如商誉。商商誉是由于企企业地理位置置优越、信誉誉卓著、生产产经营出色、劳劳动效率高、历历史悠久、经经验丰富、技技术先进等原原因，所获得得的投资收益益率高于一般般正常投资收收益率所形成成的超额收益益。第二节 资产产评估的目的的和价值类型型一、资产评估的的目的资产评估的目的的指的是被评评估资产即将将发生的经济济行为。同样样的资产，因因为评估目的的不同，其评评估值也往往往不相同。因因此，明确

22、资资产评估目的的，对于科学学地组织资产产评估工作，提提高资产评估估质量，具有有重要意义。根据我国现行制制度规定，对对占有国有资资产的单位发发生下列经济济行为时需要要评估:1. 资产转让让。资产转让让是指国有资资产占有单位位有偿转让超超过百万元或或占全部固定定资产原值220%以上的的非整体性资资产的经济行行为。2. 企业兼并并。企业兼并并是指一个企企业以承担债债务、购买、股股份化和控股股等形式有偿偿接收其他企企业的产权，使使被兼并方丧丧失法人资格格或改变法人人实体。3. 企业出售售。企业出售售是指独立核核算的企业或或企业内部的的分厂、车间间及其他整体体资产产权出出售行为。4. 企业联营营。企业联

23、营营是指国内企企业、单位之之间以固定资资产、流动资资产、无形资资产及其他资资产投入组成成各种形式的的联合经营实实体的行为。5股份经营。股股份经营是指指国有资产占占有单位实行行股份制经营营方式的行为为，包括法人人持股、内部部职工持股、向向社会发行不不上市股票和和上市股票。6. 中外合资资、合作。中中外合资、合合作是指国有有资产占有单单位与外商在在我国境内举举办合资或合合作经营企业业的行为。7企业清算。包包括破产清算算、终止清算算和结业清算算。8抵押。抵押押是指国有资资产占有单位位，以本单位位的资产作为为物质保证进进行抵押而获获得贷款的经经济行为。9担保。担保保是指国有资资产占有单位位，以本企业业

24、的资产为其其他单位的经经济行为担保保，并承担连连带责任的行行为。10企业租赁赁。企此租赁赁是指国有资资产占有单位位或上级单位位在一定期限限内，以收取取租金的形式式，将企业全全部或部分资资产的经营使使用权转让给给其他经营使使用者的行为为。对于上述经济行行为，前7种种属于必须评评估的范围，后后3种则根据据具体情况，当当事人可自行行决定是否需需要评估。二、资产评估的的价值类型资产评估的价值值类型指的是是资产评估价价值的质的规规定性，即价价值内涵。价价值类型需要要与资产行为为的发生相匹匹配。资产评估的价值值类型是资产产评估价值形形式上的具体体化。资产在在价值形态上上的计量可以以有多种类型型的涵义，分分

25、别从不同角角度反映资产产的价值特征征。这些不同同涵义的价值值不仅在质上上是不同的，在在量上也存在在较大差异，而而作为资产业业务所要求的的具体价值类类型却是唯一一的，否则，就就失去了正确确反映和提供供价值尺度的的功能。因此此，必须根据据资产业务的的行为，即评评估目的，弄弄清楚所要求求的价值尺度度的内涵，从从而确定资产产业务所适用用的价值类型型。关于资产评估价价值类型的种种类，从不同同的角度出发发，有着不同同的表述。一一种表述将价价值类型归纳纳为四种，即即重置成本、现现行市价、收收益现值和清清算价格。1重置成本。重重置成本是指指在现时条件件下，按功能能重置资产并并使资产处于于在用状态所所耗费的成本

26、本。重置成本本的构成与历历史成本一样样，也是反映映资产购建、运运输、安装、调调试等建设过过程中全部费费用的价格，只只不过它是按按现有技术条条件初价格水水平计算的。重重置成本适用用的前提是资资产处于在用用状态，一方方面反映资产产已经投人使使用，另一方方面反映资产产能够继续使使用，对所有有者具有使用用价值。决定定重置成本的的两个基本因因素是重置完完全成本及其其损耗 (或或称贬值)。2现行市价。现现行市价是资资产在公平市市场上的售卖卖价格。现行行市价源生于于公平市场，具具有如下规定定性:有充分分的市场竞争争、买卖双方方没有垄断和和强制、双方方都有足够的的时间和能力力了解实情，具具有独立的判判断和理智

27、的的选择。决定定现行市价的的基本因素有有:（1）基础价格格，即资产的的生产成本价价格。一般情情况下，一项项资产的生产产成本高低决决定其价格的的高低。（2）供求关系系，资产价格格与需求量成成正比例关系系，与供应量量成反比例关关系。当一项项资产有多个个买主竞买时时，资产价格格就会上升，反反之则会下降降。（3）质量因素素，是指资产产本身功能、精精度等技术参参数。优质优优价是市场经经济的法则，在在资产评估中中质量因素对对资产价值的的影响必须予予以充分考虑虑。3收益现值。收收益现值是指指根据资产未未来预期获利利能力的大小小，按照将将本求利的的逆向思维 以利索本，以适当的的折现率或资资本化率将未未来收益折

28、成成的现值。可可见，收益现现值是指为获获得资产以取取得预期收益益的权利所支支付的货币总总额。收益现现值适用的前前提条件是资资产投人使用用，同时，投投资者投资的的直接目的是是为了获得预预期收益。4清算价格。清清算价格是指指在非正常市市场上限制拍拍卖的价格。清清算价格一般般低于现行市市价，这是由由市场供求状状况决定的。其其一，因经营营失利而导致致破产的企业业，必然会急急于将资产转转让或拍卖;其二，这种种交易活动主主要取决于买买方，占有主主动权的买方方必定会极力力压低成交价价格，以从中中获取利益。一般来说，在市市场机制比较较健全的情况况下，资产价价值会因竞争争而趋于合理理，以市场售售价评定其清清算价

29、格仍有有一定意义。尽尽管如此，资资产的清算价价格也往往会会低于其现行行市场价格。有有些市场上不不需要的资产产，其清算价价格甚至会大大大低于账面面价格。因此此，清算价格格一般取决于于下列几个因因素:（1）资产的通通用性。专用用设备的清算算价格一般会会较大幅度地地低于其市场场价格。一个个具有某一特特殊属性 (使用价值)的财产对于于所有者来讲讲并不具有特特殊价值。（2）清算时间间的限制。一一般地，清算算时间越长，在在市场上讨价价还价的余地地越大，清算算价格会越高高。另一种表述将价价值类型归纳纳为市场价值值和非市场价价值两种。市市场价值是自自愿买方与自自愿卖方在评评估基准日进进行正常的市市场营销之后后

30、，所达成的的公平交易中中某项资产应应当进行交易易的价值估计计数额，当事事人双方应自自主谨慎行事事，不受任何何强迫压制。非非市场价值是是指不满足市市场价值成立立条件的资产产在非公开市市场条件下实实现的价值。对于资产评估价价值类型的选选择，必须与与资产经济行行为的发生密密切结合起来来，不同的经经济行为，所所要求资产评评估价值的内内涵是不一样样的。如果不不区别资产经经济行为确定定评估价值类类型，或者笼笼统地确定资资产评估值，就就会失去评估估价值的科学学性。实际工工作中，资产产评估的经济济行为是多种种多样的，要要求评估机构构和评估人员员充分理解资资产评估价值值类型的涵义义和适用前提提，选择科学学合理的

31、价值值类型。资产评估价值类类型说明的是是资产评估价价值的内涵，具具有质的规定定性，而评估估方法则是资资产评估价值值的量化过程程，这是两个个既相联系，又又有区别的概概念。价值类类型对评估方方法的选用具具有约束性，在在价值类型确确定的前提下下，尽管各种种方法之间具具有替代性，但但不能以方法法的可替代性性模糊价值类类型的唯一性性，更不能以以评估方法代代替价值类型型。同时，价价值类型与作作为评估结果果的评估价值值不是相同的的概念。评估估价值是价值值类型与评估估方法即评估估价值质的规规定和量化过过程共同作用用的结果。影影响评估价值值的因素很多多，诸如特定定目的、市场场条件及指标标参数等，但但决定价值类类

32、型的则是特特定目的。价价值类型相同同的情况下，价价值类型约束束下的评估方方法应用中，市市场条件和指指标参数等均均会对其产生生影响，最终终影响评估价价值。迸一步步说，引起评评估价值差异异的因素，既既有价值类型型不同的原因因，也有方法法运用差异的的原因。科学学选择资产评评估价值类型型是资产评估估具有科学性性和有效性的的根本前提。第三节 资产评估的假设设假设对任何学科科都是重要的的，相应的理理论观念和方方法都是建立立在一定假设设的基础之上上的。这是由由于认识的无无限性和阶段段性，人们不不得不依据已已掌握的事实实对某一事物物做出合乎逻逻辑的推断。这这种推断以事事实为依据有有其合理性，但但这毕竟不是是全

33、部事实。因因此，假设就就是指依据有有限事实而做做出合理推断断的状态。资资产评估与其其他学科一样样，其理论和和方法体系的的形成也是建建立在一定假假设条件之上上的。适用资资产评估的假假设有以下几几种:一、继续使用假假设从资产评估角度度看，继续使使用假设是指指资产将按现现行用途继续续使用，或转转换用途继续续使用。对这这类资产的评评估，就要从从继续使用的的假设出发，不不能按资产拆拆零出售所得得收人之和进进行估价。比比如一台机床床用作制造产产品时，其估估价可能是55万元;而将将其拆成发动动机、床身等等零部件分别别出售时，也也可能仅值22万元，同一一资产按不同同的假设用作作不同目的，其其价格是不一一样的。

34、再如如，就一个企企业而言，它它是由众多的的机器设备、流流动资产、房房屋及其建筑筑物和无形资资产组成的整整体，在继续续经营条件下下评估，其价价值(估价)是800万万元，如果因因破产而强制制清算拍卖时时，其价值就就会远远低于于800万元元。在确认继续使用用的资产时，必必须充分考虑虑以下条件:1资产能以其其提供的服务务或用途，满满足所有者经经营上期望的的收益;2资产尚有显显著的剩余使使用寿命;3资产所有权权明确，并保保持完好;4资产从经济济上、法律上上允许转作它它用;5资产的使用用功能完好或或较为完好。二、公开市场假假设公开市场是指充充分发达与完完善的市场条条件。公开市市场假设，是是假定在市场场上交

35、易的资资产，或拟在在市场上交易易的资产，资资产交易双方方彼此地位平平等，彼此都都有获取足够够市场信息的的机会和时间间，以便对资资产的功能、用用途及其交易易价格等做出出理智的判断断。公开市场假设是是基于市场客客观存在的现现实，即资产产在市场上可可以公开买卖卖。不同类型型的资产，其其性能、用途途不同，市场场程度也不一一样，用途广广泛的资产一一般比用途狭狭窄的资产市市场活跃，而而不论资产的的买者或卖者者都希望得到到资产最大最最佳效用。所谓最大最佳效效用是指资产产在可能的范范围内，用于于最有利又可可行和法律上上允许的用途途。这种资产产的最大最佳佳效用可以是是现时的，也也可以是潜在在的。在评估估资产时，

36、按按照公开市场场假设处理或或作适当地调调整，才有可可能使资产效效用最大。资资产的最大最最佳效用，由由资产所在地地区、具体特特定条件以及及市场供求规规律所决定。三、清算 （清清偿）假设清算 (清偿)假设是指资资产所有者在在某种压力下下，或经协商商，或以拍卖卖方式将其资资产被强制在在公开市场上上出售。这种种情况下的资资产评估具有有一定的特殊殊性，适应强强制出售中市市场均衡被打打破的实际情情况，资产评评估价值大大大低于继续使使用或公开市市场条件下的的评估值。在资产评估中，由由于资产未来来效用有别而而形成了“三种假设”。在不同假假设条件下，评评估结果各不不相同。在继继续使用假设设前提下，要要求评估资产

37、产的继续使用用价值;在公公开市场假设设前提下，要求评估资资产的公平市市场价值;在在清算 (清清偿)假设前前提下，要求求评估资产的的清算价格。因因此，资产评评估人员在评评估业务活动动中要充分分分析了解、判判断认定被评评估资产最可可能的效用，以以便得出有效效结论。第四节 资产评估的原则则资产评估的原则则是调节资产产评估委托者者、评估业务务承担者以及及资产业务有有关权益各方方在资产评估估中的相互关关系，规范评评估行为和业业务的准则。它它包括两个层层次的内容，即即资产评估的的工作原则和和资产评估的的经济原则。一、 资产评估的工作作原则（一）独立性原原则独立性原则要求求在资产评估估过程申摆脱脱资产业务当

38、当事人利益的的影响，评估估工作始终坚坚持独立的第第三者立场。评评估机构是独独立的社会中中介性机构，在在评估中处于于中立地位，不不能为资产业业务各方的任任何一方所左左右，评估工工作不应受外外界干扰和委委托者意图的的影响。评估估机构和评估估人员不应与与资产业务有有任何利益上上的联系。（二）客观性原原则客观性原则是指指评估结果应应以充分的事事实为依据。评评估人员要从从实际出发，认认真进行调查查研究，在评评估过程中排排除人为因素素的干扰，坚坚持客观、公公正的态度和和采用科学的的方法。评估估的指标具有有客观性，评评估过程中的的预测、推理理和逻辑判断断等只能建立立在市场和现现实的基础资资料上。（三）科学性

39、原原则科学性原则是指指在资产评估估过程中，必必须根据评估估的特定目的的，选择适用用的价值类型型和方法，制制定科学的评评估实施方案案，使资产评评估结果科学学合理。资产产评估工作的的科学性，不不仅在于方法法本身，更重重要的是必须须严格与价值值类型相匹配配。价值类型型的选择要以以评估的特定定目的为依据据，它对评估估方法具有约约束性，而不不能以方法取取代价值类型型，以技术方方法的多样性性和可替代性性模糊评估价价值类型的唯唯一性，影响响评估结果的的合理性。科学性原则还要要求资产评估估程序科学合合理。资产评评估业务不同同、其评估程程序也有繁简简的差异。在在评估工作中中，应根据评评估本身的规规律性和国家家有

40、关规定，结结合资产评估估的实际情况况，确定科学学的评估程序序。这样做，既既有利于节约约人力、物力力和财力，降降低评估成本本，又有利于于提高评估效效率，保证评评估工作顺利利进行。（四）专业性原原则专业性原则要求求资产评估机机构必须是提提供资产评估估服务的专业业技术机构。资资产评估机构构必须拥有一一支由懂资产产评估业务和和工程、技术术、营销、财财务会计、法法律、经济管管理等多学科科的专家组成成的资产评估估专业队伍;这支专业队队伍的成员必必须具有良好好的教育背景景、专业知识识和丰富的经经验，这是确确保资产评估估方法正确、评评估结果公正正的技术基础础。此外，专专业性原则还还要求资产评评估行业内部部存在

41、专业技技术竞争，以以便为委托方方提供广阔的的选择余地。这这是确保资产产评估公平的的市场条件。二、资产评估的的经济原则（一）贡献原则则贡献原则是指某某一资产或资资产的某一构构成部分的价价值，取决于于它对其他相相关的资产或或资产整体的的价值贡献，或或者根据当缺缺少它时对整整体价值下降降的影响程度度来衡量确定定。贡献原则则要求在评估估一项由多个个资产构成的的整体资产的的价值时，必必须综合考虑虑该项资产在在整体资产构构成中的重要要性，而不是是孤立地确定定该项资产的的价值。（二）替代原则则替代原则是指当当同时存在几几种效能相同同的资产时，最最低价格的资资产需求最大大。这是因为为，有经验的的买方对某一一资

42、产不会支支付高于能在在市场上找到到相同效用替替代物的费用用。评估时，某某一资产的可可选择性和有有无替代性是是需要考虑的的一个重要因因素。（三）预期原则则预期原则是指在在资产评估过过程中。资产产的价值可以以不按照过去去的生产成本本或销售价格格决定，而是是基于对未来来收益的期望望值决定。资资产评估价值值的高低，取取决于现实资资产的未来效效用或获利能能力。一项资资产取得时的的成本很高，但但对购买者来来说，其效用用不高，评估估值就不会很很大。预期原原则要求在进进行资产评估估时，必须合合理预测其未未来的获利能能力以及拥有有获利能力的的有效期限。资产评估的各经经济原则是相相互联系的，在在评估过程中中应综合

43、运用用这些原则，以以保证资产评评估工作效率率的提高和评评估结果的合合理性。应当说明的是，被被评估资产的的价值，客观观存在的是一一个量，而人人们对它的评评估又是一个个量。资产评评估就是要通通过对资产的的全面认识和和判断，来反反映其客观价价值。但是，一一般来说，要要使评估值与与资产客观价价值完全一致致，那是很难难的，资产评评估者的目标标或任务应是是努力缩小这这个差距。思考题1什么是资产产评估?它有有哪些特点？2资产评估与与会计计价有有什么区别?3资产评估应应遵循哪些工工作原则和经经济原则?第二章 资产产评估的基本本方法第一节 市场场法一、市场法及其其适用的前提提条件（一）市场法市场法也称市场场价格

44、比较法法。是指通过过比较被评评估资产与最最近售出类似似资产的异同同，并将类似似资产的市场场价格进行调调整，从而确确定被评估资资产价值的一一种资产评估估方法。市场场法是一种最最简单、有效效的方法，是是因为评估过过程中的资料料直接来源于于市场，同时时又为即将发发生的资产行行为估价。但但是，市场法法的应用，与与市场经济体体制的建立和和发展，资产产的市场化程程度密切相关关。在我国，随随着社会主义义市场经济体体制的建立和和完善，为市市场法提供了了有效的应用用空间，市场场法日益成为为一种重要的的资产评估方方法。（二）市场法应应用的前提条条件应用市场法进行行资产评估，必必须具备以下下前提条件:1需要有一个个

45、充分发育活活跃的资产市市场。市场经经济条件下，市市场交易的商商品种类很多多，资产作为为商品，是市市场发育的重重要方面。资资产市场上，资资产交易越频频繁，与被评评估资产相类类似资产的价价格越容易获获得。2参照物及其其与被评估资资产可比较的的指标、技术术参数等资料料是可搜集到到的。运用市市场法，重要要的是能够找找到与被评估估资产相同或或相类似的参参照物。但与与被评估资产产完全相同的的资产是很难难找到的，这这就要求对类类似资产参照照物进行调整整。有关调整整的指标、技技术参数能否否获取，是决决定市场法运运用与否的关关键。二、运用市场法法进行资产评评估的方式运用市场法进行行资产评估，应应因市场条件件的差

46、异和参参照物的不同同，采取不同同的方式。一一般地说，在在市场上如能能找到与被评评估资产完全全相同的参照照物，就可以以把参照物价价格直接作为为被评估资产产的评估价值值。这是市场场法运用最简简单、直观的的方式。但是是，资产评估估过程中，完完全相同的参参照物几乎是是不存在的，即即使是一个工工厂出产的相相同规格、型型号的设备，在在不同企业中中使用，由于于维护保养条条件、操作使使用水平以及及利用率高低低等多种因素素的作用，其其实体损耗也也不可能是同同步的。更多多的情况下获获得的是相类类似的参照物物价格，需要要进行价格调调整。因此，市市场法也称作作市场成交价价格比较法，是是指一项被评评估资产需要要评估时，

47、在在公开市场上上找不到与之之完全相同的的资产，但在在公开市场上上能找到与之之相类似的资资产，以此为为参照物，并并依其价格再再做相应的差差异调整，确确定被评估资资产价值。参参照物差异调调整因素主要要包括:1时间因素。时时间因素是指指参照物交易易时间与被评评估资产评估估基准日相差差时间所影响响的被评估资资产价格的差差异。不同的的时间条件下下，资产价格格不同，应特特别注意时间间因素导致的的价格变化。2地域因素。地地域因素是指指资产所在地地区或地段条条件对资产价价格的影响差差异。地域因因素对房地产产价格的影响响尤为突出。3功能因素。功功能因素是指指资产实体功功能过剩和不不足对价格的的影响。如一一座房屋

48、或台机器设备备，就特定资资产实体而言言，效能较高高，用途广泛泛，但购买者者未来使用并并不需要如此此高的效能;反之，购买买者也可能有有超出特定资资产现有条件件的要求，因因而产生实体体功能对价格格的影响。一一般情况下，功功能越高，售售价越高，但但买主未来若若对资产特定定效能没有需需求，就不愿愿意多花钱去去购买这项资资产，特殊功功能的资产对对所有者来讲讲并没有特殊殊价值。三、运用市场法法评估资产的的步骤及其优优缺点（一）运用市场场法评估资产产的程序运用市场法评估估资产时，一一般按下列步步骤进行:1明确评估对对象;2进行公开市市场调查，收收集相同或相相类似资产的的市场基本信信息资料，寻寻找参照物;3分

49、析整理资资料并验证其其真实性，判判断选择参照照物。评估人人员对收集到到的资料，应应认真分析其其真实可信程程度、交易条条件和背景，并并选择三个或或三个以上的的可比参照物物;4把被评估资资产与参照物物比较;5分析调整差差异，做出结结论。一般说，市场愈愈活跃，市场场法运用的空空间越大，评评估结论准确确程度越高。（二）市场法的的优缺点市场法是资产评评估中最简单单、最有效的的方法，其优优点表现在:（1）能够够客观反映资资产目前的市市场情况，其其评估的参数数、指标直接接从市场获得得，评估值更更能反映市场场现实价格;（2）评估估结果易于被被各方面理解解和接受。市场法的缺点表表现在:（11）需要有公公开活跃的

50、市市场作为基础础，有时因缺缺少可对比数数据难以应用用;（2）不不适用于专用用机器设备和和大部分的无无形资产，以以及受到地区区、环境等严严格限制的一一些资产的评评估。第二节 成本本法一、成本法及其其适用的前提提条件成本法是指在评评估资产时按按被评估资产产的现时重置置成本扣减其其各项损耗价价值来确定被被评估资产价价值的方法。采用成本法对资资产进行评估估的理论依据据是:1资产的价值值取决于资产产的成本。资资产的原始成成本越高，资资产的原始价价值越大，反反之则小，二二者在质和量量的内涵上是是一致的。根根据这一原理理，采用成本本法对资产进进行评估，必必须首先确定定资产的重置置成本。重置置成本是按在在现行

51、市场条条件下重新购购建一项全新新资产所支付付的全部货币币总额。重置置成本与原始始成本的内容容构成是相同同的，而二者者反映的物价价水平是不相相同的，前者者反映的是资资产评估日期期的市场物价价水平，后者者反映的是当当初购建资产产时的物价水水平。在其他他条件既定时时，资产的重重置成本越高高，其重置价价值越大。2资产的价值值是一个变量量。资产的价价值随资产本本身的运动和和其他因素的的变化而相应应变化。影响响资产价值量量变化的因素素，除了市场场价格以外，还还有:（1）资产投入入使用后，由由于使用磨损损和自然力的的作用，其物物理性能会不不断下降，价价值会逐渐减减少。这种损损耗一般称为为资产的物理理损耗或有

52、形形损耗，也称称实体性贬值值。（2）新技术的的推广和运用用，使得企业业原有资产与与社会上普遍遍推广和运用用的资产相比比较，在技术术上明显落后后、性能降低低，其价值也也就相应减少少。这种损耗耗称为资产的的功能性损耗耗，也称功能能性贬值。（3）由于资产产以外的外部部环境因素 (包括政治治因素、宏观观政策因素等等)变化，引引致资产价值值降低。例如如，政府实施施新的经济政政策或发布新新的法规限制制了某些资产产的使用，使使得资产价值值下降，这种种损耗一般称称为资产的经经济性损耗，也也称经济性贬贬值。采用成本法评估估资产的前提提条件是:1应当具备可可利用的历史史资料。成本本法的应用是是建立在历史史资料基础

53、上上的，许多信信息资料、指指标需要通过过历史资料获获得。同时，现现时资产与历历史资产具有有相同性或可可比性。2形成资产价价值的耗费是是必须的。耗耗费是形成资资产价值的基基础，但耗费费包括有效耗耗费和无效耗耗费。采用成成本法评估资资产，首先要要确定这些耗耗费是必须的的，而且应体体现社会或行行业平均水平平。二、成本法运用用的形式及其其各项指标的的估算根据成本法的定定义，其基本本计算公式可可以表述为:成本法的计算公公式为正确运运用成本法评评估资产提供供了思路，评评估操作中，重重要的是依此此思路，确定定各项技术经经济指标。（一）重置成本本及其估算重置成本一般可可分为复原重重置成本和更更新重置成本本。1

54、复原重置成成本是指运用用原来相同的的材料、建筑筑或制造标准准、设计;格格式及技术等等，以现时价价格复原购建建这项全新资资产所发生的的支出。2更新重置成成本是指利用用新型材料，并并根据现代标标准、设计及及格式，以现现时价格生产产或建造具有有同等功能的的全新资产所所需的成本。选择重置成本时时，在同时可可获得复原重重置成本和更更新重置成本本的情况下，应应选择更新重重置成本。在在无更新重置置成本时可采采用复原重置置成本。一般般来说，复原原重置成本大大于更新重置置成本，但由由此引致的功功能性损耗也也大。之所以以要选择更新新重置成本，一一方面随着科科学技术的进进步，劳动生生产率的提高高，新工艺、新新设计被

55、社会会所普遍接受受。另一方面面，新型设计计、工艺制造造的资产无论论从其使用性性能，还是成成本耗用方面面都会优于旧旧的资产。更新重置成本和和复原重置成成本的相同方方面在于采用用的都是资产产的现时价格格，不同的在在于技术、设设计、标准方方面的差异。对对于某些资产产，其设计、耗耗费、格式几几十年一贯制制，更新重置置成本与复原原重置成本是是一样的。应应该注意的是是，无论更新新重置成本还还是复原重置置成本，资产产本身的功能能不变。例如如，评估一台台386型电电子计算机，就就不能以4886型电子计计算机作为更更新重置成本本。重置成本的估算算一般可以采采用下列方法法:1重置核算法法。是指按资资产成本的构构成

56、，把以现现行市价计算算的全部购建建支出按其计计入成本的形形式，将总成成本区分为直直接成本和间间接成本来估估算重置成本本的一种方法法。直接成本是指直直接可以构成成资产成本支支出的部分，如如房屋建筑物物的基础、墙墙体、屋面、内内装修等项目目;机器设备备类资产的购购价、安装调调试费、运杂杂费、人工费费等项目。直直接成本应按按现时价格逐逐项加总。间接成本是指为为建造、购买买资产而发生生的管理费，总总体设计制图图等项支出。实实际工作申，间间接成本可以以通过下列方方法计算。（1）按人工成成本比例法计计算，计算公公式为:其中:（2）单位价格格法，计算公公式为:（3）直接成本本百分率法，计计算公式为:例:重置

57、购建设设备一台，现现行市场价格格每台5万元元，运杂费11000元，直直接安装成本本800元，其其申原材料3300元，人人工成本5000元。根据据统计分析，计计算求得安装装成本中的间间接成本为每每人工成本00.8元，该该机器设备重重置成本为:直接成本 518000元其中:买价 500000元 运杂费费 11000元 安装成成本 8800元其中:原材料 3300元 人工 500元元 间接成本本（安装成本本） 4000元 重置成本本合计 522000元2物价指数法法。这种方法法是在资产历历史成本基础础上，通过现现时物价指数数确定其重置置成本，计算算公式为:或:公式中，资产历历史成本要求求真实、准确确

58、并符合社会会平均的、合合理成本;资资产评估时物物价指数指的的是评估基准准日(或能够够代表评估基基准日)的物物价指数，而而且应是资产产的类别或个个别物价指数。例:某项被评估估资产19990年购建，账账面原值为110万元，11999年进进行评估，已已知19900年和19999年的该类类资产定基物物价指数分别别为100%和150%。则被评估估资产重置成成本为:或物价指数法与重重置核算法是是重置成本估估算较常用的的方法。但二二者具有明显显的区别，表表现在:（1）物价指数数法估算的重重置成本，仅仅考虑了价格格变动因素，因因而确定的是是复原重置成成本;而重置置核算法既考考虑了价格因因素，也考虑虑了生产技术

59、术进步和劳动动生产率的变变化因素，因因而可以估算算复原重置成成本和更新重重置成本。（2）物价指数数法建立在不不同时期的某某一种或某类类甚至全部资资产的物价变变动水平上;而重置核算算法建立在现现行价格水平平与购建成本本费用核算的的基础上。明确物价指数法法和重置核算算法的区别，有有助于重置成成本估算中方方法的判断和和选择。一项项科学技术进进步较快的资资产，采用物物价指数法估估算的重置成成本往往会偏偏高。当然，物物价指数法和和重置核算法法也有其相同同点，都是建建立在利用历历史资料基础础上。因此，注注意判断、分分析资产评估估时重置成本本口径与委托托方提供历史史资料(如财财务资料)的的口径差异，是是上述

60、两种方方法应用时需需共同注意的的问题。3功能价值法法，也称生产产能力比例法法。这种方法法是寻找一个个与被评估资资产相同或相相似的资产为为参照物，计计算其每一单单位生产能力力价格或参照照物与被评估估资产生产能能力的比例，据据以估算被评评估资产的重重置成本。计计算公式为:例:某重置全新新的一台机器器设备价格55万元，年产产量为50000件。现知知被评估资产产年产量为44000件，由由此可以确定定其重置成本本:这种方法运用的的前提条件和和假设是资产产的成本与其其生产能力成成线性关系，生生产能力越大大，成本越高高，而且是成成正比例变化化。应用这种种方法估算重重置成本时，首首先应分析资资产成本与生生产能

61、力之间间是否存在这这种线性关系系，如果不存存在这种关系系，这种方法法就不可以采采用。4规模经济效效益指数法。通通过不同资产产的生产能力力与其成本之之间关系的分分析可以发现现，许多资产产的成本与其其生产能力之之间不存在线线性关系，当当资产A的生生产能力比资资产B的生产产能力大一倍倍时，其成本本却不一定大大一倍，也就就是说，资产产生产能力和和成本之间只只成同方向变变化，而不是是等比例变化化，这是由于于规模经济效效益作用的结结果。两项资资产的重置成成本和生产能能力相比较，其其关系可用下下列公式表示示:推导可得:公式中的X是一一个经验数据据，称为规模模经济效益指指数。在美国国，这个经验验数据一般在在0

62、.4一11间，如加工工工业一般为为0.7，房房地产行业一一般为0.99。我国到目目前为止尚未未有统一的经经验数据，评评估过程中要要谨慎使用这这种方法。公公式中参照物物，一般可选选择同类资产产中的标准资资产。上述四种方法均均可用于确定定在成丰法运运用中的重置置成本。至于于选用哪种方方法，应根据据具体的评估估对象和可以以搜集到的资资料确定。这这些方法中，对对某项资产可可能同时都能能用，有的则则不然，应用用时必须注意意分析方法运运用的前提条条件，否则将将得出错误的的结论。另外，在用成本本法对企业整整体资产及某某一相同类型型资产进行评评估时，为了了简化评估业业务，节省评评估时间，还还可以采用统统计分析

63、法确确定某类资产产重置成本，这这种方法运用用的步骤是:第一，在核实资资产数量的基基础上，把全全部资产按照照适当标准划划分为若干类类别，如房屋屋建筑物按结结构划分为:钢结构、钢钢筋混凝土结结构等;机器器设备按有关关规定划分为为专用设备、通通用设备、运运输设备、仪仪器、仪表等等。第二，在各类资资产中抽样选选择适量具有有代表性资产产，应用功能能价值法、物物价指数法、重重置核算法或或规模经济效效益指数法等等方法估算其其重置成本。第三，依据分类类抽样估算资资产的重置成成本额与账面面历史成本，计计算出分类资资产的调整系系数，其计算算公式为:式中:K资资产重置成本本与历史成本本的调整系数数; R 某类抽样资资产的重置成成本; R 某类抽样样资产的历史史成本。根据调整系数KK估算被评估估资产的重置置成本，计算算公式为:某类资产账面历历史成本可从从会计记录取取得。例:评估某企业业某类通用设设备，经抽样样选择具有代代表性的通用用设备5台，估估算其重置成成本之和为330万元，而而该5台具有有代表性通用用设备历史成成本之和为7