物业管理法规大讲坛（二）

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1、物业理法规大讲坛(三)“物业概念的法学定义汉语中的“物、“业二字是多义词。“物作为名词主要有两种含义：一是指东西即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指“我以外的人、事物或环境即特定主体以外的周围客体。“业作为名词主要有 两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位如工业、物业理事业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果亦即财产如业主、家业。但在中国古代法律中自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(?宋刑统名例律?规定：“器物(动产)之属须移徙其地地(不动产)即不离常处理 与财物有殊)一般称动产为物、

2、财或财物称不动产为业、产或产业。宋代不仅称动产所有权为物主权称不动产所有权为业主权而且已经将“物、“业二字连用形成统称 动产和不动产的“物业一词如?宋会要辑稿食货?卷六一中有“应有已经正典物业 之规定。因此就汉语“物业一词本意而言物业是指人们居住劳作活动所依赖和所 利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。“物业理术语中的“物业一词是从英语词汇property及estate翻译而来在20世纪70年代末中国大陆实行改革政策后由传入大陆。“property一词通译为“ 财产有两种含义一是指能成为所有权对象的各种有价物二是指对有价物的所有权。按照英国法律财产分为两类：动产

3、(personalproperty)包括可实际占有的有体物和可 依法主张的无体物；personality原意是属人的财产)和不动产(realproperty包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；realty原意是属物的财产)。“estate一词通译为“ 产权又译产业权、财产。estate概念源自英国早年的封建土地制度。自从1066年诺曼第人征服英国以来所有土地都被认为属于国王所有英王一直是惟一的绝对的土地所有人英王把土地附加一定的条件授予其别人于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件(tenures)持有人所保有的有关他的土地的土地权利的总和就叫做他的产业权(

4、estate)。换言之私人不能享有土地本身的所有权而只能拥有土地上的各种“产权。这种“产权观念被英美法系继承和开展下来成为英美法系的财产权法律制度最独特的概念与大陆法系的“物权(apropertyright)包括自物权即所有权和他物权即用益物权和担保物权)概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(movableproperty)和不动产(immovableproperty)。概括地说realproperty和realestate在明知其意义的特定范围内可掉real只提property或estate仍译为不动产或不动产的财产权(产权)。联络前述中国宋代法律上区分物主权和业主权所用“物业一词 意义

5、包括动产和不动产因此将略real定语的property和estate译为“物业似有些不太准确。但此无大碍只是需要一个明确的定义界定清楚其涵义。目前中国房地产法学界和物业理性对“物业概念内涵和外延的见解是根本一致的只是详细表述各有细微差异。例如1994年6月通过并于1999年6月修改的?深圳经济特区住宅区物业理?第2条第2款规定：“本所称物业是指住宅区内各类 房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。1998年9月21日发布施行的?江苏城住宅区物业理?第2条第2款规定：“本所称物业是指已建成并投入使用的住宅区 内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。建立部房地产司物业理处在1994年6 月?简

6、述物业理?一文中认为：“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区也可以是单体的其他建筑还包括综合商住楼、别墅、写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地是指房屋室内外各类设备、公共政设施及相邻的场地、庭院、干道。刘兴桂主编的?物业理法?(中山大学1999年5月版第7页)“物业的定义表述与上引房地产业司物业理处的表述内容是一致的。从法学角度讨对“物业一词如何下一个科学、周的定义首先必须理解中国所称“物业理术语中“物业的自身特性。物业具有三个独特属性：(1)不动产性民法学中的“不动产概念是指不能挪动位置或者挪动位置后会引起性质、形

7、状改变或降低其经济价值的物(财产)。1988年1月26日中国人民?贯彻执行民法通那么假设干问题的()?86条对?民法通那么?第83条确定的“不动产用语作出了解释明确指出不动产的范围包括“土地、附着于土地上的建筑物及其他定着物、建筑物 的固定附属设备。1995年6月30日公布的?担保法?第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。中国?城房地产理法?第2条第2 款又将房屋解释为是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。中国民事法律尚未对地上“定着物 作出完好定义但根据不动产法理学可以认为房屋、林木以外的尚未与房地别离的固定 附属物(如草坪、花圃等)都属于“定着物范围。物业从实物体方

8、面和财产分类方面属于不动产但应注意的是“物业理术语中的“物业并不包括不动产中的农用地和未利用地仅仅是指建立用地范围内的物业。(2)单元性物业的单元性是指人们可根据经济上或理上的需要将有特定四至范围的建立用地和房屋及其固定附着物确定为一宗(单独、个别化)财产以便确权、交易、使用或理。李宗锷所著?房地产法?一书中指出：“物业是单元性地产。一住宅是一物业一工厂楼宇是一物业一农庄也是一物业。故一物业可大可小大物业又可分割为小物业。(商务印书馆1988年版第9页)“物业一词一般用以指某宗个别化详细的地产、房产 或房地产而中国大陆常用的“房地产一词通常用于指一个、地区或特定区域建立用地范围内综合化整体的地

9、产与房产。(3)空间和环境性构成物业主要内容的房地其根本功能是围界和提供一定的有四至范围的空间便于人们在其中进展生活、消费等活动房地为人们提供了生存和活动空间效劳。实物性的物业本身就是人们生活、消费的物质环境条件的构成部分既能在生态学意义上影响人们的生存质 量和行为方式又能在美学意义上表达人们可感触的美丑洁脏序乱好差性文明景观是人类生态环境文明的有机组成部分。物业构成的空间和环境是一种客观存在也是物业业主权 益维系的重要对象是物业理不可无视的重要方面。根据上述分析可将“物业一词的一般法学定义表述为：物业是指一定建立用地范围内已建成和确定业主权益有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属

10、设备、公用设施、公共场地和其他定着物以及用地和房屋包容的空间环境。该定义中“已建成是形成可供使用、需加理的物业的前提；已“确定业主权益说明已建成的物业是经过法定开工验收程序验收合格并对该物业的属主已依法作了确定(一般以颁发了产权证为标志) 而业主即物业所有物业理术语的法学定义迄今为止立法中尚未对“物业理术语作出一般性的定义。中国建立部公布于1994年4月1日起施行的?城新建小区理?第2条第3款对“住宅小区理术语所作出的解释实际上相当于物业理的定义：“本所称住宅小区理(以下简称小区理)是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌 等理工程进展维护、修缮和整治。各

11、地方公布执行的性中对“物业理术语大都是从狭义的角度即从专业化物业理企业承受物业业主及使用人委托从事物业理活 动角度来给出定义(例如1998年9月21日发布施行的?江苏城住宅区物业理?第2 条第2款中所称“物业理是指物业理企业按照委托合同的约定对物业所进展的养护、维 修理和为业主、房屋使用人提供的效劳)但详细表述仍有差异。由于对“物业理 作出一个周全妥贴的立法定义难度相当大1997年5月28日通过并自同年7月1日起施行的?上海居住物业理?、1999年2月13日发布并于4月1日起施行的?重庆物业理?和在1999年6月30日通过修改的?深圳经济特区住宅区物业理?都未对“物业 理术语下定义表现出立法者

12、的慎重。房地产法学界对“物业理术语的学术性定义表述见解也不统一。例如刘兴桂主编并作为高等教育自学考试物业理专业专科系列的 ?物业理法?认为：“所谓的物业理(realpropertymanagement)是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托按照有关法律法规和合同运用现代理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营方式统一理并对物业周围的环境、清洁绿化、平安保卫、道路养护等施行统一的专业化理向业主或租户提供全方位效劳。黄河编著并作为高 等政校规划的?房地产法?认为：“物业理是指物业理受物业所有人(或称之为“业主)的委托运用现代理科学和先进的维修、养护技术经营并为使用人提 供多方面效劳的行为。要从

13、法学和立法角度给“物业理术语作出科学严谨的定义必须从中国物业理理经历出发并考虑到法所组控的对象(社会关系、社会性行为)的特点。可以从泛义、广义、狭义三个层次对“物业理术语作出法学定义：(1)泛义的物业理是指法定或受权的行政和行业组织、业主和合法承受业主及业主集体委托代物业的人(包括法人、自然人)对合法归其辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序按照法定的或约定的技术、主体境位和行为进展治理、监控、维护并对物业产权、使用关系人(包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托理人和其他物业临时使用人等)提供法定或者约定效劳的行为。这个泛义的定义把对物业和物业利用发生的社会关系之行政理(包括行业理和属

14、地理)、业主自治 理和委托理三种不同理主体的情形考虑了进来把对物业的理性效劳、对公共秩序理性效劳和满足物业的产权、使用关系人需求的特定效劳三类不同的物业理业务类型包括了进来把物业理的法治形式、约治形式和业主个体“人治形式三种不同理形式包容了进来指明了物业理的主要对象(即物业本体、利用物业的社会关系秩序、提供效劳的 行为)、理行为主要根据(法定的或合法约定的技术、主体境位和行为)、理行为的主要内容(即治理、监控、维护、效劳)并将“行为作为“物业理术语的邻近种概念(给概念下定义的一个根本逻辑就是属差加邻近种概念)说明法学定义侧重物业理的行为关系和行为程式方面而不是理的详细组织、技术内容方面和过程。

15、(2)广义的物业理是指业主对自己拥有的物业依法实行个体、团体自治理和受业主委托的物业理企业法人专业性理的结合。(3)狭义的物业理是指依法成立的物业理企业法人通过机制作用承受特定业主或业主集体的委托根据物业理法律法规、行政规章的规定和按照委托合同的约定对受托理的物业进展维护、改进或用于经营对受托理物业发生的公共秩序施行监护对物业的业主和使用人提供特约效劳并依约定合理收取单纯物业理劳务报酬和特约服 务报酬的专业效劳性行为。这个狭义的定义把专业效劳性行为作为物业理术语的邻近种概念点明了狭义物业理的专业性和效劳本质。突出了狭义物业理属于性委托理委托关系应通过机制(价格、竞争等)作用来形成受托人必须是依

16、法成立的即符合法定资质条件且经合法登记注册的企业法人委托人必须对受托人提供的效劳按类、按质、按约定付费；明确了从事物业理专业活动的直接根据包括物业理的有法效的、地方性和委托合同。将受托人的业务概括界定为两类三个方面一类是单纯物业理 的效劳包括对物(包括环境)和对人(包括物业的业主和使用人)两方面即对物业的维护( 具有维修、修缮、养护、保护的意义)、改进(包括对物业的质量和环境通过整治获得的改进 和使物业保值增值的其他各种改进)或用于经营(以务实现委托人未自用或未单单独用物业的经济价值和增进委托人的经济利益)和监护公共秩序(监视和维护托物业产生的公共平安秩序、公共使用物业秩序、法律和社会公共利益

17、要求的其他公共秩序)；另一类是提供经营性和便民性的特约效劳。各地方物业理性都规定物业理实行业主自治理与委托物业理企业专业理效劳(或业主自治与专业效劳)相结合的原那么可见物业理术语的广义定义还是适用的。物业理法规规定的内容应当包括对物业理行业的行政理、业主自治理(如制订业主公约、组建业主会)和委托物业理企业专业化理以及物业理行业组织的职责等方面可见物业理术语的泛义定义也能适用。从强调物业理与传统房地产理的根本区别和物业理专业运作方式可见物业理术语的狭义定义适用。因此本书所用“物 业理术语根据详细场合和阐述需要来分别适用于泛义、广义、狭义的定义但主要是适用于狭义的定义。权人要对物业的理负责。物业理

18、法规的任务和立法意义一、物业理法规的根本任务法的任务内容通常通过立法中立法目的和根据条款来作出概括表述。根据中国现行物业理性的规定可以将物业理法规的根本任务表述为：表达人民对物业理的共同意志和利益要求加强对建立用地上以住宅区为主的各类物业的依法理以法规形式确立业主自治理与物业理企业专业理相结合的社会化、专业化、化物业理新体制明确业主、物业理企业及其他有关理部门和组织的权利、义务的法律关系 物业理行为保护物业的业主、使用人和物业理企业的合法权益保障物业的合理使用和维修理促进物业理程度不断进步促进整洁、平安、方便、舒适的文明生活环境的 持续创造与保持促进与物业相关的社会、经济、环境效益的同步增长维

19、护物业理范围内的公共秩序用法律手段为的建立事业、经济开展和人民生活利益要求的满 足创造良好的所需相应条件。理解物业理法规根本任务的表述内容时应注意两点：(1)在法学中“意志是指社会各级层组织和个人根据一定的立场、观念、信念和利益要求自觉地筹划确定一定的行动方向、目的和行动方式的愿望性积极心理活动或心理状态。由于社会各级层组织和个人都有各自的利益要求和意志这些利益要求和意志有的一样或近似,而有的相异甚至对立冲突。法律是根据执政集团成员的共同意志来综合反映和协调社会各种组织和个人的利益要求和意志关系的。中国是人民专政的人民是的主人,也是执政集团的构成主体人民的共同利益要求和意志通过立法形式上升为由

20、各种性法律来表现的意志从而得以凭借组织体系和强迫力量推行法律的形式来以人民的共同意志约束社会各种组织、个人的个体性意志支配的行为使整个社会关系秩序的建立、调整和维护符合人民的根本利益和共同意志要求。因此中国物业理法规的本质必然是反映人民对物业理的共同意志和利益要求。(2)中国现阶段尚处于社会的初级阶段实现现代化事业是初级阶段建立事业的主干事业改革既是促进建立事业的必要手段和条件又是建立事业本身的有机组成部分之一是对中国各种社会关系制度的自觉调整、建立和完善。法作为社会关系的组控方式和促进、保障建立事业开展的工具自然要在改革过程挥必不可少的作用。因此物业理法规理应且实际已担负起促进城理体制、房地

21、产理体制和住房制度改革、稳固改革成果的任务这一任务包含在为的建立事业开展创造所需相应条件这个大任务之中。二、物业理法规的功能和作用物业理法规的功能是指该类法规自身特有的组控和影响物业理的活动和开展的形式、和手段之综合才能表达法如何影响社会物业理关系。物业理法规可以划分为互相联络的六种功能：组合功能。又谓创新功能指将自发形成或混乱的各种物业理详细社会关系用法律形式自觉组合成符合人民共同意志的有秩序的新型物业理社会关系构造侧重于建立物业理法律秩序。辖治功能。指对组合后的物业理社会关系依法施行辖和根据实际需要进展治理侧重于对合法的物业理行为予以保护和对的物业理行为作出处理和施加惩罚维护法定的现存物业

22、理社会秩序。调整功能。指根据物 业理社会关系随社会消费力和社会生活力开展而变化的情况用法来调节和整顿已变化了的物业理社会关系网络侧重于将正在形成中的某种物业理新型社会关系及时纳入辖治 范围和改进物业理详细制度平衡与物业理相关各方主体间的利益矛盾关系以缓解物业理方面的社会冲突力对现存物业理社会秩序的压力。例如物业理性对物业 理收费的调高或降低的规定即是调整功能的表达。指引功能。指物业理法规所提供的各种形式化法律指引人们在物业理活动及关系中可以进入何种法律境位可以怎样行为应当怎样行为和不得怎样行为侧重于为物业理的当事人或介入者指导行为和规那么。评价功能。指物业理法规提供了判断衡量、评定物业理活动当

23、事人的 行为是合法还是的和尺度。教育功能。指物业理法规作为、意志化的社会意识存在形式其施行于全社会势必会影响人们对物业理的思想意识和情感启发人们对物业理事业的支持和合作的积极性。物业理法规的作用有两层含义：一是指物业理法规的功能发挥而在社会中的影响效果显示亦就是说与物业理法规的功能分类一样该类法规的作用表现为组合、辖治、调整、指引、评价、教育六个方面；二是指物业理法规及其详细对所组控的社会物业理整体关系和物业理诸种关系中的某项详细社会关系的化适宜程度而导致的对物业理事业整体和部分所起到的促进性、限制性、破坏性的正面或负面影响。三、中国物业理法规的立法意义和积极作用综观中国物业理法规的立法和施行

24、历史过程可以将其立法的意义和详细的积极作用概括表述为三大方面：(1)适应了中国改革的内在要求使具有中国特色的社会化、专业化、化的物业理体制雏形形成(或根本建成)。从1978年开场的中国改革事业在经济体制方面经历了由方案经济体制到有方案商品经济体制再到1993年以后经济体制建立的转轨过程在体制方面经历了由“治加“人治形式到1996年以后“导(指导)加“法治形式推行的转轨过程。与此性转变相适应中国城理体制、房地产理体制和住房制度也逐渐转入为经济、社会消费力开展、社会生活力进步效劳和依法治“业(事业)的轨道。从1980年以来在中国大陆逐渐展开的物业理事业以其自身优点和符合中国改革的 优势获得了社会各

25、界和的肯定并在1994年及以后通过建立部的行政规章和地方性法规、规章确立了其正式法律境位纳入了法制化轨道在法律手段的促进和保障下逐渐形成了在全国范围内取代传统房屋理、稳固房改成果、改善城理体制的具有中国特色的社会化、专业化、化的物业理体制。从和地方物业理的性的规定内容可以看出化的物业理具有与传统房屋理截然不同的五个主要法律特征：社会化的物业理体制。传统的房屋理是与方案经济体制相配套的由和各行政部门、企事业按城公有的各产业房屋和职工住房统建统配统原那么采用行政手段直接地进展行政福利型的封闭式理政企不分行政干预色彩浓重。物业理使房屋 理特别是区分所有的住宅楼宇和公有房屋的理脱离房产理部门统轨道而由

26、业主通过自治理与委托物业理企业统一经营理相结合方式实现了房屋等物业的理社会化建立起法规组控、行政指导监视、业主自治理和物业理企业依合同受托施行专业化理的新型物业理体制。物业理的“社会化特点是相对于传统房屋的理“化特征而言的。“社会化突出社会中的业主对物业理的主导地位和自治作用“化强调对房屋理的统地位和包作用。专业化的物业理组织。传统的房屋理组织是房地产理部门所属的房所、站虽然也具有一定的专业性但因其业务只限在收取低房租、简单维护房屋和不复杂的附属设备方面专业程度并不高已不能适应改革后科技进步成果大量用于新建房屋楼宇和人们随社会生活力进步对生活环境质量要求严格化而使物业理内容增加了很多需专业人才

27、才能好的工程这种新形势并且随着房改深化使公有住房日益减少和房地产理体制 改革深化使政企分开房所、站的生存根底转为最终也必将通过转制蜕变成企业法人型的物业理组织。物业理组织的专业化是指符合法定资质条件且依?公?成立的 物业理企业有专门的组织机构、有专业的人员装备、有专门的理设备和工具、有专业的软件性理技术和效劳技术从而可以承当起对科技含量日益进步的物业及其功能系统的统一性、专业性的理维护和对社会生活力日益进步的业主们提供优质周到效劳之任务。 化的物业理运行机制。传统的房屋理是房按照自己单方意志和行政性手段去理用房户用房户处于被动被地位而无法选择房双方地位不平等各用户的维修用房的需要也难得到公平的

28、满足。物业理是一种以为运行根底以需求为运行动能以合同为运行纽带以法制为运行保障的新型运行机制。物业理一方面增强了业主自主自治权业主通过竞争和价格等机制选聘物业理企业也有权解聘辞退业绩差的原聘物业理企业同时表达了经济等价有偿原那么和满足有支付才能需求原那么业主应按质依约定支付物业理效劳报酬；另一方面确保了物业理当事人民事法律关系地位的平等业主或业主团体与物业理企业在平等、自愿、公平、互利原那么下依法通过委托理效劳合同的双向选择签订明确双方的权利、义务和责任作为施行专业化物业理的主 要根据这种合同具有法律效力其履行有法制予以保障。全面化的物业理效劳。传统的房屋理以“收租养房为主要内容缺乏“造血功能

29、而低租金的住房福利制度使租金收入与养房所需费用差距太大无法维持房屋的简单再消费需要给予大量财政补贴更不可能将改善美化人民居住环境摆上工作日程。物业理是实行企业化经营企业通过向物业的业主和使用人以及向社会提供全方位有偿效劳来营建和维持“造血功能使物业理逐步走入良性循环并减轻补贴包袱。物业理的“全方位性不仅表达在对房屋、设备、设施、场地、空间和环境等物业实行全方位的经营理而且表现为对人即对业主、物业使用人的涉及公共秩序行为的监表现为尽量满足人们多样物质和精需求而提供系列化的多种便民性效劳表现为积极配合推进物质文明建立、精文明建立、制度文明建立、生态文明建立的落实行动。中国化的物业理特色。传统的房屋

30、理是实行方案经济体制的结果虽然它反映了特定历史时中国房地产理体制的特点但这不是真正反映优越性的成果而是对初级阶段国情估计失误而人为压抑商品经济开展和盲目追求公有化的产物。物业理在中国大陆诞生初虽然是在传统的房屋理体制和城理体制的夹缝中利用住房制度改革和商品房外销的机遇而逐步开展的但从一开场就表现出了合适和表达中国国情和城与房地产理体制改革开展的优点这些优点经过开展充实并在1994年以后得到 物业理法规的肯定和化形成了具有丰富内容并在法规中表达出来的物业理中国特色。我们可以将物业理的主要中国特色概括为48个字：产权明晰约治为轴建衔接统一理决策科技保障运作行为效劳全面竞争择汰扶持多方协作文明共建效

31、益综合。详细点说物业理法律关系是以区分明晰的被物业产权(专有权、共有权、共用共权、使用权)关系为根底围绕业主公约、理规约、物业理效劳委托合同的订立和履行来建立起物业理运行系统；克制过去建脱节、多头参、无人负责的弊病将房地产消费的开发建立和消费使用的物业理严联络成一体从房地产开发规划设计到房地产开工验收和交付使用等环节都以法律手段保证物业理因素发挥作用由受委托物业理企业对区内已建成并使用的全部物业及其功能系统施行统一的专业化理；物业理的组织和运作实行业主自治理与专业理相结合重大物业理措施的采用由业主团体经科学证作出决策物业理企业发挥专业优势积极采用先 进适用的科学技术以进步和保障物业理的成效；整

32、个物业理运行过程要符合经济规律和平等互利、等价有偿、老实信誉等运作原那么的要求物业理的行为要化有法规根据、合同根据、理规约根据物业理的效劳内容全面化业主们根据竞争优胜劣汰规那么并通过招活动择优聘用受托理人有权辞退履行物业理效劳合同义务不积极、有重大过错和造成严重不良社会后果的受托理人；以各种优惠政策、补贴整治旧住宅区等积极措施扶持物业理事业开展；有关各行政职能部门和公用事业企业也依法、依职责、依义务对物业理中所遇困难的解决给予支持和协作配合；对于物业理区界内的物质文明建立、精文明建立、制度文明建立和生态文明建立的开展与保持业主、业主团体、物业理企业、居委会、及有关职能部门都要共同努力发挥促进作

33、用；物业理追求的目的不是单一的而是以社会效益为核心实现社会效益、经济效益和环境效益的共同进步。(2)促使物业理行业的形成和开展促进住宅与房地产业持续安康开展维护房地产和物业理秩序。物业理属于产业构造分类中的第三产业从专业性上看它是房地产业的分支行业。在物业理法规施行的促进下物业理企业在全国范围内的产生和开展必然导致物业理行业的出现早在1993年就成立的“深圳物业理协会反映了这一趋向。到1999 年底物业理行业已初具规模就业人数与日俱增整体素质相对进步。根据房地产消费环节的长性和将中国城化开展、住房折旧撤除重建、进步居住程度按低速测算这三项预 测相加可知21世纪的前每年需新建住房4.865.49

34、亿m2后30年每年需建住房 5.766.53亿m2。仅新建成住宅每年至少需要2万人以上从业于物业理为社会提 供了大量的专业化劳务就业时机。物业理行业完全可能开展成为房地产业中的的分支行业。物业理是房地产综合开发过程的最后一个环节直接关系到物业的业主和使用人的切身利益。假如没有良好的物业理开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题业主买的崭新的房屋不久就会破旧不堪人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此物业理的有无和好坏是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再消费良性循环的大问题。物业理法规一方面明确要求房地产开发商在工程立项时就应全盘考虑以后的物业理问题并在规划设计中认真听取物业理或物业理咨询效

35、劳的预先完善物业的配套设施和预留物业理所需用房赋予物业理在开发的房地产开工时参与验 收权从而保障物业理良性运行的必要前提条件；另一方面明确房地产开发商、物业理、业主和物业使用人三方面在物业理方面的各自境位、权利、义务和责任关系鼓励竞争择聘物业理企业物业理行为推行?前物业理效劳协议?、?物业理效劳委托合同?、?业主公约?及其他种类物业理规约的示范文本加强归口主要理 部门的行政指导和监视从而保证物业理效果符合法规、合同、规约的要求最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢送物业理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实 施、闲置房销售、物业理普遍化的社会效应促进住宅与房地产业持续安康地开展维护房地产

36、及其第三级消费环节物业理秩序的正常稳定。(3)物业所有权人、使用权人、物业理企业的合法权益得到依法保障有利于进一步开展有利于人民的法制观念和法律意识程度的进步有利于城环境和人民生活环境的显著改善。物业理法规根据民法根本原那么平等地保护物业理活动当事人各方的合法权益同时贯彻财产所有者主权原那么法定和保障业主团体和物业使用权人对物业理的权利促进了在社会理、经济理事务中的开展也增强了人民特别是城居民依法办事、信守合同的法律观念。物业理的开展有利于物业的保值和增值使住宅区和厂 商办公区的环境以及城形象都获得很大改观进而吸引更多的外来开展城经济和社会消费力物业理法制概念和根本要求 “法制概念是一个多义词

37、：是作为法律制度的简称与制度、经济制度、文化制度等相对应；是指执政集团按照和守法原那么把事务制度化、法律化并严格依法进展社会理、依法行政的一种方式；是指法及法律确立和施行体系包括立法、执法、督法组织制度体系和法的表现形式体系；是指一个有法律和法律制度而又得到普遍遵守和严格执行所形成法律秩序的状态。本节所用“法制概念是采用上述法制的第三种词义。 物业理法制的概念定义可以表述为：物业理法制是指物业理法规确实立和施行组织制度及其形式体系。中国物业理法制具有中国特色受制于的整体法制主要包括立法、法的施行和法律监视三方面法律制度。 根据十五大提出的依法治国纲领和全国人民共同愿望1996年3月第八届全国人

38、民第四次会议以通过的形式正式以法律确立了“依法治国建立法治的指导方针和奋斗目的“法治原那么从此成为我国法制的根本性原那么。作为现代一种治国方略和原那么的“法治其内容要求可以概括表述为：应在充分的根底上创立一整套良好的法律并赋予其至高无上的权威而用以组控社会和以法律界定和制约权利以法律确认和保障公民的权利使广阔人民能按照和法律的规定通过各种途径和形式理事务理经济文化事业理社会事务使各项工作都依法进展使各类各级及其工作人员同公民、社会组织一样平等地受法律的约束只能在法定境位上按法定行为程式依法从事各自的职能业务并承受自己行为的法律后果或报应由法定监视法律的施行用法律手段促进特别是有效地维护法律秩序

39、防止和制止行等权利的滥用反对不平等的特权和专制“人治尊重和保护保障人民依法享有广泛的权利和法未禁限的从而保证人民应有的社会、经济和生活的条件限度地实现人民的利益要求、社会正义和长治久安。法治原那么内容的实现离不开法制法治是健全的性法制要到达的结果而法制功能作用的充分发挥又依靠法治原那么的真正贯彻执行。 我国物业理法制应当是表达法治原那么的法制其根本要求或者说物业理法制建立的根本方针可以概括为48个字：法务、尊法至上、立法求良、变法适宜、有法可依、有法必依、执法必严、必纠、用法必准、必公、督法有力、守法自觉。物业理法规的表现形式和立法体制 立法是物业理法制建立的首要环节依法治业(物业和物业理行业

40、、事业)首先要“有法可依且应有“良法可依。物业理立法是指由法定的根据一定程序运用一定技术所进展的制定、认可、修改、补充和废止用以组控物业理社会关系的具有普遍性的法律及其系统的活动。物业理法规的表现形式由的立法体制所。中国现行物业理立法体制是一个以立法权为核心两级(和)并重、多类结合的立法体制。与此相适应物业理法规的表现形式也是多样的并形成以下法规体系： (1) 是的根本法经特别程序制定具有的法律效力。中有关土地公有、土地使用权转让、保护公民的房屋和其他合法财产权以及的公共财产、公民的人身和住宅不受进犯保护和改善生活环境和生态环境、防治污染和其他公害公民必须保护公共财产、遵守公共秩序、遵守社会公

41、德公民在行使和权利时不得损害的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的和权利等规定是制定物业理法规和从事物业理活动必须遵循的性准那么也是物业理法规的表现形式。 (2)法律 分为由全国人民制定、修改的根本法律和由全国常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于。目前我国尚未制定以?物业理法?为名的专门物业理法律(假设制定当属普通法律类)但?民法通那么?、?合同法?、?城房地产理法 ?、?土地理法?、?城规划法?、?环境保护法?和正在研讨拟定的?物权法?、?住宅法?等法律中可适用于物业理的活动和纠纷处理的法律都是物业理法规的组成部分和表现形式。 (3)行政法规 由制定、批准和发布。?物业理?

42、(正在拟定中)就是由中国建立部牵头起草、报经审议通过后成为物业理行政法规。行政法规的效力次于法律。 (4)部、委发布的行政规章 所属各部、委有权根据法律和发布的行政法规、在本部门的权限范围内发布、和规章其发布的规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。此外及其所属部、委发布的、具有性内容的也属于广义的行政性法规。行政性法规中的有关物业理的法律是物业理法规的表现形式。 (5)地方性法规 地方、直辖、经确定的较大城和经济特区的人民及其常委会在不与、法律、行政法规相抵触的前提下可以制定地方性法规民族自治地方的人民有权制定自治和单行。此外地方各级人民有权发布级以上地方各级人民有权发布和这些地方性

43、法规、和所包含有关物业理的性内容虽然只在本地方行政区域内有效但都是物业理法规体系的组成部分。至1999年底全国各地方均已出台了物业理地方性法规或地方的行政规章。、澳门行政特区和的物业理立法亦属于地方立法。 (6)立法解释、解释 立法、行政对自己所制定的性中涉及物业理内容的规定所作出的立法解释、行政解释以及人民发布的对地方各级人民有约束力的指导性和某些详细案件适用法律的中与物业理相关的解释都是有权解释也是物业理法规的表现形式。 、法律、行政法规、地方性法规、部委和地方的行政规章有权解释各级和发布的、中包含的与物业理有关的法律都是物业理法规的渊源共同有机组成物业理法规体系。物业理法规的施行和监视体

44、制物业理法规的施行包括行政执行物业理法规活动、适用物业理法规活动和社会各级层主体遵守物业理法规活动三个方面。物业理法规监视是一种专门法律监视和社会各级层主体的共同活动。(1)物业理的行政执法体制物业理的行政执法是指行政及其公职人员在法定职权范围内依法对物业理行政事务进展组织和理的专门活动。执法是法律执行的简称是的一种职权对于行使职权的而言这种权利既是一种权利又是一种必须履行的义务。物业理的行政执法可分为归口主和分工理两类。根据?城新建住宅小区理?第3条规定和有关规定房地产行政主部门负责物业理的归口理工作；建立、规划、政、公用、绿化、环境、卫生、交通、治安、供水、供气、供热、邮电、电业、物价等行

45、政主部门和物业所在地人民按职责分工负责物业理中有关工作的监视和指导。各地的地方性物业理法规或规章在归口主的规定方面不尽一致这与各地方的房地产理部门设置和职责划分存在差异有关。例如?深圳经济特区住宅区物业理?第6条款规定：住宅行政理部门是特区住宅区物业理的主部门。?重庆物业理?第5条款规定：房地产行政主部门主全物业理工作。?江苏城住宅区物业理?第4条中规定：人民建立行政主部门是本行政区域内的物业理行政主部门、()建立( 房产)行政主部门是本行政区域内的物业理行政主部门其详细职责由同级人民确定。?上海居住物业理?第5条款规定：上海房屋土地理是本物业 理的行政主部门。级以上物业理的归口主的主要职责是

46、：贯彻执行和本地方有关物业理的法律、法规、规章和政策研究制定物业理的有关行政措施；理本地方物业理行业促进理专业化、效劳社会化、经营化的物业理机制的建立和健全；负责物 业理企业的资质审查和理工作；负责组织物业理人员的上岗培训；制定和修改物业理合同、业主公约等示范文本；参与制定和调整物业理收费的工作；监视、指导物业理；依法查处物业理生的行为对行为依法施行处分。区(自治、级)级物业理的归口主的主要职责除上述第、项外还应履行三项职责：指导组建业主会并施行登记备案理；对物业理合同和业主公约的签订、中止、变更、终止进展备案理；受理对违背物业理法规行为的投诉。 至1999年底我国从建立部到地方的、区人民都已

47、设立、指定了物业理的归口主机构详细负责对本行政辖区内的物业理行业和活动依法进展指导和监视积极开展物业理行政执法活动。(2)物业理的法律适用法律适用applianceoflaw)亦称“是指及其工作人员按照法定职权和程序运用法律审理案件的专门活动。物业理的法律适用是指在物业理生涉法纠纷和犯罪时由专门(人民)以第三者公裁人角色根据物业理法规和有关法律对案件当事人各方(民事、经济、行政案件中的原告和被告刑事案件中的公诉人与犯罪嫌疑人)作出裁决的行为。法律适用具有严格的程序性、的强迫性、被动性(任何案件的审理都必须以一定的诉讼或仲裁恳求为前提)。仲裁机构的仲裁活动也是一种准活动。法律适用是以法律责任方式

48、来阻塞或犯罪渠道推动法律的正常施行。严格执行法律、正确适用法律是依法治国的中心环节用法必准是对执法和的共同要求。用法大体上可分为准确认定、选择恰当、作出适用法律的适宜三个阶段。其中准确认定是用法的最初步骤也是正确用法的关键对后面两阶段的工作产生直接影响。对认识错误必然导致案件定性错误容易造成冤假错案。我国物业理法规的适用之根本要求是准确、合法、及时。准确是指在适用法规时要做到准确、是非清楚、证据充分确实对案件定性要准确调解要合理处分要得当；合法是指在处理案件时要做到严格依法办事不仅对案件的定性和处理要符合实体法而且要严格按照法定程序进展办案合法办案是准确用法的核心；及时是指办案的效率原那么在准

49、确、合法的前提下进步办案效率及时办案、及时结案、高效率办案是准确用法的重要条件。物业理的法律适用也应坚持和遵循以下我国法的适用之根本原那么：以为根据以法律为准绳；公民和社会组织在法律面前一律平等；、仲裁机构依法行使职权；专门工作同依靠相结合；实事求是有错必纠。此外还应注意特别法适用优先于一般法、对行政规章是“参照适用等适用法律的详细规那么。(3)物业理法规的遵守法的遵守简称守法。物业理法规的遵守是指受物业理法规约束的自然人和社会组织在该法规允许的范围内活动按照该法规规定享用法律权利和履行法律义务的行为。任何人不能只享用权利而不履行义务也不得滥用权利而损害别人的合法权益和社会公共利益。物业理法规

50、的遵守有两种形式：消极守法形式。指人们仅仅是或者主要是依法履行自己的义务却没有充分享用自己的合法权利。在现实生活中许多业主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物业理的法律权利因此不能自觉地享用和维护这些权利；有些知道者却由于种种原因并不热心享用这些权利；有些人知道并愿意享用自己的法律权利但由于自身素质才能的限制却不会合理、有效地行使这些权利。消极被动的守法形式不是一种理 想的守法形式。积极守法形式。指人们既能严格履行自己的法律义务又能充分、有效地享用法规所赋予的广泛权利。这是一种主动、全面、值得大力提倡的守法形式。影响人们守法的因素是错综复杂的可分为守法者自身素质因素和守法环境因素。守法或的心理

51、机制即对法律的认识和态度以及态度与行为的协调状况也直接影响着人们的守法程度。实在加强对物业理法律当事人的法律意识、权利意识和公识的开发教育培养人们对物业理法规的充分认识和认同的良好态度会极大地促进人们积极遵守物业理法规自觉维护物业理法律秩序。(4)物业理法律监视法律监视的狭义是指由享有法律监视权的法定实行的保证法律统一执行与普遍遵守的一项法律制度；其广义是指社会各级层组织和个人为保障法制的实现根据客观和法律对法律的制定、执行、适用和遵守进展的和催促活动。法律监视的主体同时也是被监视者监视的客体是行为。我国的广义法律监视构造可分为三大类九个要素：执政的监视；监视其中包括权利的监视、行政的监视、检

52、察的监视和审讯的监视；社会监视其中包括派的监视、社会团体的监视、社会言的监视和人民的监视。物业理法律监视构造也包括上述三大类九个要素只是在社会团体的监视中更突出业主会、物业理企业、物业理行业协会和消费者协会的监视作用在人民的直接监视中更突出业主、物业使用人、物业理企业员工的监视作用。在?城新建住宅小区 理?第7条规定的住宅小区理会的义务中就有对物业理的理工作进展 检查和监视承受住宅小区内房地产产权人和使用人的监视之明文规定。其第8条规定的物业理的义务中也有承受委会和住宅小区内居民的监视之规定。这里规定的监视不是仅指对工作或效劳质量、业绩的监视更重要的是对遵守物业理法律情况的监视。物业理法律关系

53、概述一、研究物业理法律关系的意义物业理法律关系是指物业理法规实际组控物业理社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业理特定境位中主体间权利、义务关系。它是现实物业理社会关系的法律形式是受强迫力保护的人与人之间社会关系之一种表达物业理关系当事人、参与者的行为目的的主观意志与意志的结合程度在形式上表现为特定物业理关系系统中居于各境位并以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承当义务的法定状态是按照物业理法律建立的法律关系。物业理法律关系是物业理法规发挥组控功能直接详细物业理民事、经济、行政、刑事关系的形式的概括理。它主要包括：物业理法律关系的一般阐述；物业理法律关系特定境位中主体、客体(标的)和内容(

54、权利义务)三要素的析；可以引起物业理法律关系产生存在、变更和终止(消灭)的说明。物业理法律关系在中国大陆是随着改革后房地产经济开展和物业理事业于1981年开场起步推进而出现的一种崭新的法律关系对其进展研究具有非常重要的意义：1.物业理法律关系是物业理法规控制、调整物业理社会关系的产物(结果)是根据物业理法律确立的以民事经济权利义务为主要内容的社会关系是用来直接现实物业理关系使该关系在法律轨道上运行的根本手段和法律形式。它作为法律形式(一种法律关系形式)从始至终着被物业理法律调整的物业理社会关系使之符合法 规的规定。法律是抽象的因为法律规定是并且只能是针对受其的时空之内不特定的一切人和生活而发。

55、而法律关系却是详细的。物业理法律关系与作为物业理法规 调整对象的社会关系实际上只是一个关系换言之受物业理法规调整的社会关系是以物业理法律关系出现的。因此物业理法律关系是物业理法规调整约束、组控物业理 关系和活动最直接的根本性是物业理法规发挥功能的始点又是归结点。所以物业理法律关系在物业理法学理中居于核心地位。研究物业理法律关系有利于掌握物业理法学的核心理明了社会物业理各种关系哪些已被纳入法规组控范围及其组控重点所在正确理解对物业理实务活动和纠纷处理所应坚持的“以为根据以法律为准绳的法律原那么学会运用物业理社会关系的法律形式去分析、评价、调整物业理实际关系。2.物业理法律关系是物业理法规与现实物

56、业理事务活动发生联络的途径物业理法规是通过物业理法律关系实现其调整物业理社会关系的目的。由于物业理法律关系是与物业理法律严结合在一起是以物业理法规的存在为前提因此研究它也就是研究物业理法规在施行中对现实物业理社会关系化、法制化的适宜程度和组控 效果的问题以便结合物业理社会关系开展变化实际情况采取有效措施及时完善物业理法规和保证其正确施行这对于加强中国物业理法制建立和健全物业理详细法律制度 会产生有益的促进作用。3.物业理法律关系是一种由物业理法规规定的居于特定境位主体间权利义务关系以有关当事人的境位权利、义务为主要内容。在详细的物业理实务活动中有关当事人的行为应当遵守物业理法律关系内容的详细要

57、求在充分享有权利的同时全面履行自己承当的合法义务假设其行为违背义务规那么就要依法承当相应的法律责任(惩戒性报应)。因此研究物业理法律关系有利于通过完善立法、严格执法、加强、采用促进自觉守法综合措施等方式来有针对性地解决中国现实改革和开展过程中所产生的物业理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调等矛盾问题有效化解有关当事人间的利益冲突从而对建立和稳定和谐的物业理法律秩序起到积极影响效应。 二、物业理法律关系的要素物业理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件缺了要素之一那么不能构成物业理法律关系。何为法律关系的要素有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因

58、四要素说多数人那么坚持传统的主体、客体、内容三要素说。由于变动原因本 身属于法律问题并不是法律关系本身的构成因素因此我们采用三要素说但是同时强调主体乃是指处于特定法律境位的具有法定身份的主体。(一)物业理法律关系的主体物业理法律关系的主体可简称业事主体是指参与物业理法律关系而居处一定法律境位具有法定身份的享有权利承当义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系所以必须有参加这种关系的主体。由于物业理法律关系按所属组控的法律部门不同可划 为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系相应地业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。法律关系的

59、主体是人。法学中和法律中的人不仅包括有肉体构造和生命力的自然人还包括将社会组织甚至某类财产通过法律拟制成的“人通称“团体人如可以享受权利承当义务的法人、人团体和。成为法律关系主体的资格称为法律上的“人格只有具有法律“人格的才为法律上的人才能成为法律关系主体。法律上的“人格是由法律赋予的一种资格一种权利才能是社会成员或社会组织可以作为主体参与一定法律关系而入居一定的法律境位获得特定身份并享受一定权利所必须具有的条件。人格是随主体的产生而产生并与主体不可别离地共存主体不存在了格也消失。民法上自然人的人格是一种不依附于任何人而存在的权利才能人格与生俱有既不可被别人剥夺也不得由本人放弃或转让除了亡之外

60、没有任何力量可以导致自然人的人格消灭。身份是主体所入居的境位和角色的反映属于社会性人的要素。对“身份一词?辞海?解释为“人的出身地位或资格在法学和实务中将“身份理解为主体在特 定关系中所处的不可让与的地位或社会角色关系状态。如民法调整的人身关系包括身体关系、人格关系与身份关系三类。根据中国物业理法规的规定物业理法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业理企业法人、业主自治团体法人、物业理 行政主法人等)两种符合一定条件的人组织(如提供家政装修效劳的合伙企业和个人独资企业、物业理下设的物业理处等)和特殊情况下也可成为业事主体。物业理法律关系的根本主体是业主

61、及其自治理组织、物业理企业和对物业理活动的行政监。(二)物业理法律关系的内容物业理法律关系的内容是指业事主体在物业理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件赋予一定法律关 系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己意思或意志行为的才能。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依效劳权利的要求必须(或应当)作出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容权利内容是通过相应的义务来表现的义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务互相对应地 存在于同一个法律关系中同时约束着物业理法律关系的当事

62、人双方。物业理关系的权利种类是多样的主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。民事权利可以按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括、社员权、继承权等)三类商事权利主要包括商事组织方面的权利和商事交易方面的权利两类政事权利主要包括抽象行政职权、详细行政职权和行政相对利三类政事权利不同于国事权 利(即参与和理事务的权利)。物业理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类 。根据义务与义务主体间的关系义务可分为专属义务(指不得转移其他主体负担的义务)和非专属义务(指可以依法平等转

63、移给别人承受的义务)两类。物业理关系中财产性义务(如各业主自己缴纳物业理费的义务)一般属于非专属义务人身性义务(由人格、身份发生的义务如业主会和物业理的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于义务与权利不可分的共生关系它们的可操作内容都是对主体的行为要求和因此研究物业理法律关系内容应自觉运用法律分类中的行为程式法理。法组控物业理社会关系就是为了使法律规定的物业理法律关系的内容在现实生活中实现使得权利人可以享有权利带来的利益使义务人作出效劳权利的必为行为并通过各种途径和方式保障这种目的的实现。物业理的各种详细权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和阐述。(三)物业理法律关系的客体物业理法律关系的客体是指

64、法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的是主体所需合法利益(法益)的外在表现载体它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。各种不同的详细物业理法律关系其客体有所不同。按利益载现形式的不同可划分为物业、权利、行为效果三类。1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体又是物业所有权、共有权、自治共权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体还是物业理代物业权的客体。2.权利。权利维系着利益也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体主要是指法律规定或当事人约定所设定的债权与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代权、与物业理行为相关的一些人身性或精性权利(如人身权、人格尊严权、住宅平安权、精文明建立参与和享受权等)。各种权利关系本身又有自己的客体如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)物业相邻权的客体为便利人格权的客体为人格利益。3.行为效果。行为是权利义务本身的构成形式行为效果表达出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业