常州奥林匹克花园二期营销市场报告初稿

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1、目 录录第一部分分：区域域市场历历史及现现状 22第二部分分：区域域规划对对城市开开发的影影响 110第三部分分：常州州房地产产市场整整体研判判 14第四部分分：常州州市场产产品宏观观分析 199第五部分分：版块块划分及及研究 244第六部分分：常州州及新区区房地产产项目简简析 229第七部分分：新区区房市分分析 332第八部分分：消费费者及投投资者行行为分析析 36第九部分分：常州州房地产产市场趋趋势展望望 54第十部分分：重点点竞争楼楼盘属性性研究及及本案营营销策略略建议 599附： 新区主要要楼盘一一览表 68常州其他他区域典典型性竞竞争楼盘盘概览 83常州其他他区域楼楼盘概况况8920

2、044年第三三季度常常州市在在售楼盘盘售价一一览表 911常州奥林林匹克花花园二期期营销市市场报告告（初稿）第一部分分：区域域市场历历史及现现状一、 宏观市场场状况经济形态态的发展展和人民民生活水水平的提提高，促促使常州州住宅市市场近年年来得到到了强有有力的快快速发展展。20003 年常州州房地产产开发投投资总额额为522.8 亿元，同同比增长长28.6%，占占当年全全社会固固定资产产投资的的11.8%。房房地产开开发投资资已经成成为常州州重要的的经济发发展支柱柱。常州市房房地产投投资额快快速上升升从宏观市市场变化化来看，房房地产整整个市场场的总体体走向仍仍趋强势势，全市市供需总总量及供供求结

3、构构开始不不平衡、空空置面积积大幅减减少，房房地产热热直接导导致了商商品房价价格的快快速攀升升。详细分析析见下述述报告。1、市场场供求关关系常州商品品房市场场发展总总量表常州房地地产市场场发展总总量单位：万万平方米米项目20033年20022年20011年20000年总施工面面积645526487.5407.4先开工面面积374.35238233197竣工面积积249.17268.8193204销售面积积205.9248.61172.9149.3空置面积积25.2250.66869.77877.77从上表数数据可以以看出，常常州历年年总施工工面积接接近新开开工面积积与竣工工面积之之和，说说明常

4、州州商品房房停待工工项目少少，市场场持续良良性稳步步发展。商品房施施工面积积上升，新新开工项项目增长长加快。特特别是220033 年新新开工面面积同比比增566.8%，导致致20004 年年市场供供应量大大幅上升升。由于于外来人人口购房房数量增增多，社社会有效效需求增增加，消消化了大大量的空空置房屋屋，使全全市房屋屋空置面面积迅速速减少。2003 年商品房空置面积仅25.2 万平方米，同比下降50.2%,2003 年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。20044 年竣竣工量预预测我们认为为由于220022 年商商品房新新开工量量不大，低

5、低于当年年竣工面面积，产产生了次次年市场场供应量量减少的的特殊现现象。但但是20003 年新开开工项目目较多，且且在20004年年已逐步步上市。预预期20004全全年商品品房竣工工面积将将增长至至4000万平方方米左右右。20044 年全全年销售售面积预预测成交预测测计算公公式：20044 年全全年实际际成交20004 年年预期需需求（2003 年预期需求-2003 年实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002 年实际成交；也就是说，在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下，2004 年销售面积不少于291.32 万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20 万

6、平方米，2004 年的需求量就将达到350 万平方米，结合竣工量预期值表明：20044 年预预期供应应量虽然然增长幅幅度较大大，但相相比需求求仍然偏偏低，市市场消费费得不到到满足，供供需依然然存在缺缺口。依依据我们们对常州州市场的的考量和和分析，综综合竣工工量预期期值，220044年全年年实际销销售面积积将在3350-3800 万平平方米左左右。我们认认为市场场供需在在现阶段段仍有不不平衡的的现象产产生。常常州房地地产市场场需求明明显开发发放大，增增量原因因除人民民生活水水平提高高、购买买力上升升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增

7、幅。2、市区区拆迁情情况分析析常州市区区拆迁力力度迅速速加大拆迁面积积拆迁户户数常州市区区城市建建设力度度加大，220033、20004年年上半年年拆迁户户数超过过前三年年总和。短短期内拆拆迁户的的购房需需求急速速放大，而而市场供供应不足足产生一一定供需需矛盾。随随着20004 供应量量加大，动动迁户的的置业需需求将得得到释放放。据了解，常常州为进进一步提提高城市市化率，改改善城市市整体形形象，在在今后几几年仍将将加大市市区拆迁迁力度。据据资料表表明，220044 13季度度年已有有5 幅幅地块及及区域开开始了拆拆迁工作作。拆迁迁居民对对房屋购购买的需需求仍将将持续存存在，并并支撑常常州楼市市

8、的发展展。3、常州州房产价价格变化化房产价格格上升趋趋势明显显全市市区区注：全市市包括武武进、金金坛、溧溧阳可见20003 年是常常州房产产市场价价格变化化最大的的一年,当年供供应量偏偏少是主主要原因因。常州州市场供供求结构构将朝着着长期平平衡的方方向发展展。但是是短期内内存在的的供需缺缺口意味味着市场场吸纳量量大、价价格缓幅幅上升存存在市场场支撑。20033 年常常州全市市和市区区房价上上涨3113 元元/和5442 元元/，较较20002 年年同比增增长166.7和211.6。20003 年是常常州市场场的发展展拐点和和重要阶阶段。常常州人均均GDPP 首次次突破330000美金，未未来经

9、济济持续看看好对市市场发展展有宏观观影响；微观上上，去年年供应量量减少是是造成市市场供不不应求、价价格飞涨涨的主要要原因。相比2003 年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2和8。2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象。目前投资需求也开始出现，市场未来看好。动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市发展及房价上升具有积极意义。目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的发展和城市的建设，常州房价价将逐渐渐提升。20033 年常常州市民民购房需需求受供供应严重重不足影影响，相相当一部部分没有有得到满满足。这这部分需需求将在在20004 年年以后得得到去化

10、化，支撑撑未来楼楼市健康康发展。在在以上因因素支撑撑下，近近几年常常州市场场价格仍仍将快速速、稳步步增长。预预期20004年年市场总总体均价价增幅保保持在3300-5000 元/左右右。4土地地供应分分析20044 年土土地供应应创出新新高。220033年常州州土地计计划供应应1900.199 万平平方米，2004年这个量迅速上升至445万平方米，土地市场供应量增大，政府对快速发展的楼市降温意图明显。1）从220044 年地地块分布布区域来来看，中中心城区区出让面面积最大大，达到到2300 多万万平方米米左右，超超过了总总出让土土地的一一半，市市区动拆拆迁力度度加大。北北部区域域出让土土地面积

11、积较大，为为88 万平方方米左右右。北部部和中心心区块未未来市场场竞争激激烈明显显。20044年转让让地块区区域分布布图2）20004 年288月份完完成地块块出让面面积近3300万万平方米米，土地市市场呈现现非常活活跃的态态势。3）土地地价格变变化也能能反应市市场的走走向。据据国土局局报告表表示，220033 年的的土地交交易价格格基本上上与20002 年持平平。但我我们发现现局部地地区土地地交易价价格呈上上涨趋势势。20003 年东部部区域共共交易三三宗地，分分别为红红梅生活活区，其其成交价价格为1117 万元/亩；金金属压延延厂，其其成交价价格为1158 万元/亩；郊郊区政府府地块，其其

12、成交价价格为2228 万元/亩，分分别较220022 年红红梅解放放村成交交价高出出95 万元/亩、1336 万万元/亩、2006 万万元/亩。4）土地地交易价价格的上上涨，必必将增加加开发商商的开发发成本，拉拉高商品品房的销销售价格格。5）市场场开始出出现大量量大规模模地块供供应，规规模化开开发成为为趋势，未未来市场场大规模模楼盘竞竞争激烈烈。20004 年全年内内待批超超过300 万平平方米的的地块有有4 个，分分别是常常澄路与与万福路路地块（50 万平方米）、兰陵路西侧地块（51.617 万平方米）、南河沿地块（32 万平方米）、劳动东路两侧地块（74 万平方米），主要集中在中心城区和北

13、部区域，占供应总量的46.5。6）东部部区域220033-20004 年地块块供应总总面积662 万万平方米米，未来来开发项项目较多多，东部部市场将将逐渐活活跃。5政策策法规分分析常州楼市市仍在逐逐渐成熟熟，所以以我们发发现相关关的重要要政策法法规不多多。但是是市场的的变化无无疑会刺刺激机制制的完善善，有助助于激活活、规范范市场，同同时扩大大需求，提提升普通通居民的的购买能能力，增增加人均均住房面面积等硬硬性指标标。近年年来常州州政府出出台的重重要政策策有以下下几条：1）宏观观指导房房产良性性开发政府宏观观层面加加大了房房地产开开发力度度，加快快了城市市商品房房的供应应，同时时规范、完完善了常

14、常州市房房地产市市场的运运行机制制。为解解决了房房地产业业的历史史遗留问问题也作作出了相相关指示示，有利利于市场场健康发发展。相关文件件：关于进进一步繁繁荣我市市房地产产市场的的若干意意见常常政发200021192 号2）加大大拆迁力力度，完完善拆迁迁机制随着近期期拆迁力力度的加加大，常常州市出出台了一一系列拆拆迁指导导文件。以以下是最最重要的的三条政政策。我我们认为为，正是是因为明明确了拆拆迁居民民的利益益、确定定了拆迁迁的区域域和范围围、加快快了城区区拆迁的的力度，常常州房产产市场的的需求才才得以扩扩大和释释放，并并且城市市化进程程也进一一步得到到加强。相关文件件：常州市市城市房房屋拆迁迁

15、补偿价价评估技技术细则则常建建200031666 号简介：明明确常州州城市拆拆迁补偿偿办法，使使得拆迁迁居民可可以明晰晰的知道道拆迁所所得款与将要要购买得得商品房房之间的的价格差差距。常州市市市区危危旧房改改造管理理暂行办办法常常政发20002772 号号简介：明明确了城城市拆迁迁的范围围常州市市规划局局文件常常规2200441 号简介：加加强城市市总体规规划布局局系统，进进一步明明确在新新一轮城城市总体体规划的的指导下，实实施“拓展南南北、提提升中心心”的城市市发展战战略。整整治的重重点仍是是市区的重要地地段、城城市主要要出入口口地段和和老居住住区。3）扩宽宽公积金金贷款范范围、额额度和期期

16、限，进进一进发发展住房房金融。一一般而言言，公积积金制度度对于个个人购房房需求影影响很大大，特别别是在近近期房价价变化幅幅度大的的情况下下，其作作用更加加明显。因因此适时时调整公公积金制制度，符符合市场场发展，可可以缓解解个人购购房贷款款压力。常常州市近近期出台台的公积积金政策策调整幅幅度非常常大，从从中我们们也可以以了解政政府对于于房地产产市场上上扬发展展的支持持心态。取消公积积金贷款款必需有有本地户户口的规规定，鼓鼓励外地地人购房房；扩大购买买安居房房、经济济适用房房、商品品房的公公积金贷贷款额度度至222 万元元，提升升个人购购房承付付能力，并并放宽贷贷款期限限，降低低未来还还贷压力力，

17、刺激激购房需需求；允允许公积积金在规规定条件件下多次次、多样样使用，加加强了公公积金的的实用性性。相关文件件：常州市市市区职职工住房房公积金金担保委委托贷款款政策调调整意见见常房房改领2000222 号简介：一、扩大大贷款对对象取消申请请住房公公积金个个人贷款款的职工工必须具具有常州州市市区区城镇常常住户口的规定定。二、增加加贷款额额度购买自住住住房（包包括安居居房、经经济适用用房、商商品房）最最高贷款款额为222万元，拆拆迁安置置房、二二手交易易房贷款款额度比比照商品品房；自自建、大大修、购购买现住公房最最高贷款款额度为为12 万元。取取消贷款款额度不不得超过过借款人人及其配配偶住房公积金金

18、存款余余额200 倍的的限制。三、延长长贷款期期限贷款期限限计算最最长可放放宽到借借款人法法定退休休年龄后后5 年年。四、放宽宽贷款条条件1.允许许借款人人及其配配偶可在在贷款后后，按规规定提取取其住房房公积金金存款。2.允许许借款人人既可部部分提前前归还贷贷款，也也可一次次性还清清贷款。部部分提前前还贷的最最低限额额为一万万元人民民币。3.允许许职工多多次申请请贷款，原原贷款已已还清的的，可按按规定再再次申请请贷款。原贷款尚尚未还清清且还贷贷正常的的，可按按差额申申请贷款款（差额额计算：最高贷贷款额度前次次贷款额额度）。关于调调整20003 年度常常州市职职工住房房公积金金、新职职工住房房补

19、贴缴缴存基数数及比例的通通知常常公积金金200035 号号简介：调调整、细细化了常常州市职职工住房房公积金金、新职职工住房房补贴缴缴存基数数及比例，为常常州市商商品房销销售确定定了政策策导向的的有利机机制。同同时更刺刺激了商商品房公积金贷贷款消费费市场。关于调调整住房房公积金金提取方方式的通通知常常公积金金200042 号号简介：住住房公积积金提取取由职工工直接申申请、中中心即时时审核、银银行集中中支付，为为消费者购购房贷款款带来了了相当的的便捷，简简化了种种种繁杂杂的手续续，缩减减了贷款款时限。4）规范范土地市市场，完完善土地地利用机机制严格控制制土地开开发利用用及建设设用地供供应，明明确凡

20、是是建设用用地都必必须以公公开招标、拍拍卖方式式供应。这这在规范范土地市市场交易易行为、提提升政府府宏观调调控能力的同时时，也造造成了地地价的上上涨，直直接影响响到今后后商品房房市场的的价格。相关文件件：常州市市市区土土地收购购储备管管理办法法简介：加加强土地地资源和和资产管管理，合合理利用用土地，规规范土地地市场，增增强政府府对土地的的宏观调调控能力力。关于加加强国有有土地资资产管理理的若干干规定常常政发（220011）1446 号号简介：限限制了常常州市房房地产开开发的土土地来源源，土地地的上市市竞拍势势必导致致土地价格的抬抬高，造造成开发发成本的的加大，商商品房价价格的提提升，使使得市场

21、场价格日日益高涨。6.市场场未来发发展及放放量预测测从以上市市场分析析中我们们得知，虽然由于铁本事件的影响，但是常州楼市正处于价升量增的上升通道中，整体房地产市场仍将缓慢持续升温，未来市场供应放量特征显著。我们认为2003 年是常州楼市开始发力的一年，受供求因素影响，房价快速上涨，市场活跃。为了平稳目前房地产市场的房价增长势头，为快速发展的楼市降温，政府加大土地的市场供应，2004 年内计划土地供应445万平方米。常州市商品房总施工面积和新开工面积增长速度加快，未来商品房供应量增明显，但供需依然存在缺口。受土地供应放量支撑，未来3年商品房供应量将不少于今年。预计每年供应量都在400万平方米左右

22、，并可能稳步攀升。政府出台台政策利利好面居居多，公公积金贷贷款条件件放宽、市市区拆迁迁力度加加大，刺刺激个人人购房需需求上扬扬。相比比前20002 年以前前相对稳稳定的市市场供需需格局，目目前市场场供需出出现结构构化矛盾盾，供应应上升速速度跟不不上需求求。土地地交易价价格的上上涨，必必将增加加开发商商的开发发成本。供供需矛盾盾依然是是近期市市场焦点点。以开开发成本本提高为为保障，价价格受市市场指导导将保持持快速上上升态势势。以中心城城区和北北区为主主要开发发对象，带带动全市市其他区区域共同同发展的的趋势明明显。开开发区域域主要集集中在中中心城区区和北区区，城市市化进程程速度加加快，而而东部、南

23、南部及西西部三个个区域将将保持加加速发展展。大规规模楼盘盘将逐渐渐增多，除除青龙之之外，未未来新增增供应集集中在中中心城区区和北区区等比较较成熟的的区域。二、周边边县市房房地产项项目比较较苏锡常比比较类别地区20022年 220033年市中心心普通价价副市中中心普通通价GDP GDPP （元/）（元/）商品房二二手房商商品房二二手房苏州 20080亿亿 228022亿60000 50000 无锡 16601.7亿 19001.222亿 440033 32553 35220 27737均价均价价均价均价价常州 7660.33亿 8890亿亿 440000 3600037000 330000 25

24、50026000第二部分分：区域域规划对对城市开开发的影影响1、拓展展南北20022 年，武武进正式式撤市建建区并入入常州市市区，成成为常州州市特大大型城市市建设的的南翼,与高速速发展的的北翼即即新北区区共同组组成了常常州市经经济迅猛猛发展的的两大引引擎。与与此同时时，一直直潜伏在在城北与与城南发发展背后后的房地地产市场场的较量量也因此此浮出水水面。从从常州市市发展历历程来看看，城北北与城南南的较量量由来以以久，其其中被纷纷纷攘攘攘传闻了了多年的的一个焦焦点就是是关于市市政府乔乔迁新址址的选择择问题，如如今尘埃埃落定，市市政府办办公大楼楼20003 年年已在新新北区破破土动工工，关于于市政府府

25、选择城城南还是是城北的的争论彻彻底结束束，在这这局棋上上，城南南房地产产在市政政的砝码码上已输输了一着着，但两两个巨型型板块的的较量局局势将在在20004 、220055年更为为明朗化化，并将将牵引着着常州房房地产的的未来发发展走向向。1） 市市政大比比拼从目前城城南城北北的规划划立项来来看，两两大板块块似乎都都在伯仲仲之间，不不管是市市政配套套，还是是环境建建设，两两者都有有所建树树。然而而，从长长远的发发展来看看，新北北区今年年的市政政建设重重点着眼眼与区域域未来可可持续发发展战略略，以整整体区域域环境的的改善作作为重头头戏，沿沿江开发发战略、黄黄河西路路与西环环二路的的竣工通通车将现现代

26、化新新城区的的形象推推向了市市场的前前沿，土土地价值值及招商商引资项项目随着着各大道道路的开开通而随随之窜涨涨，香格格里拉大大酒店注注资富都都、十大大市场群群的投资资建设、新新北郊中中学的兴兴建、麦麦德龙大大卖场选选址城北北、龙虎虎园娱乐乐项目的的即将上上马等等等，在新新北区2200亿亿巨大市市政资金金投入的的磁力下下，新城城区的产产业价值值链、生生活消费费链、文文化教育育链的现现代化整整体形态态已经颇颇具规模模。对于于城南来来说，大大学城与与淹城旅旅游风景景区的建建设无疑疑成为其其20003 年年度乃至至今后两两年内的的两大焦焦点，而而且这两两年内的的两大焦焦点将对对城南的的区域环环境及区区

27、域形象象的提升升产生重重要影响响，我们们有理由由相信城城南的部部分城市市功能开开始向科科技教育育及旅游游产业方方向转变变，大学学城与淹淹城旅游游风景区区的建设设和开发发必将提提升城南南的人文文环境，深深厚的历历史人文文和生态态的环境境建设提提升了区区域的居居住品位位，明年年2100 亿的的市政建建设资金金将投入入到城南南的城市市建设当当中，对对于城南南的房地地产来说说，其发发展的空空间及潜潜力巨大大。2） 晋晋级市区区板块的的攻略不管城北北还是城城南都在在为摆脱脱郊区的的心理阴阴影而苦苦心经营营，新北北区十年年磨一剑剑才具备备了今日日的城市市格局。近两年来，新北区的郊区形象已经逐渐开始从市民心

28、理上解冻而成为新兴的现代城区，居住观念也因此开始发生转化，投资置业新北区的潮流开始涌动。城南湖塘则逊色了许多，郊区的心理定势依然根深蒂固，这种心理阴影的造成与城南的生活环境、历史因素、经济环境等有着很大的关系。一方面城南一直以来是常州的县级市，这种历史区划局面直到2002 年才发生转化，即武进撤市建区，这种历史遗留或心理定位的下辖县级区域的观念还保留并延续在消费者的认识中，这种不平衡的观念将制约着城南置业的消费趋向，从而使得城南的房地产发展滞后。一方面与企业经济环境有关，城北以发展高科技产业为主，从目前的企业来看不管是从产业结构、企业规模，还是企业整体素质、技术含量，城北的企业真正代表着苏南经

29、济模式的发展走向，以高科技高素质且规模宏大的产业为主，而城南的企业大多还是传统型企业，与温州经济模式大同小异。另一方面在于城市环境建设，城南具备深厚的人文优势与历史沉淀，而城北前些年的城市建设纯属拓荒型。但是对于两者而言，如何根据自身的资源进行开辟，成为区域形态发展的关键。城北正由于没有城市遗留的大规模拆迁难度而使得其优势顿显，新城区建设一日千里。而从长远来看，城南需要抓住区域的核心竞争价值将人文价值与历史沉淀注入到城市环境发展中，区域发展的根基却比城北厚实得多，因此城南“厚积薄发”的历程仍需很长一段时间。3）南北北地产争争锋2000320033 年度度，常州州市共计计划出让让土地1190.1

30、9 万平方方米，其其中新北北区计划划出让土土地面积积位居首首位，达达到了660 万万平方米米，占总总计划出出让土地地的311.5%，位居居第二位位的恰好好就是城城南板块块，达到到30 万平方方米，占占总计划划出让面面积的115.77%。从从以上数数据可以以看出，城城北与城城南两大大板块占占了整个个常州土土地市场场近500%的份份额，而而且两者者开发量量的差距距将进一一步缩小小。但是是在综合合性指数数上却存存在着一一定的差差异，城城北地产产已经从从产品时时代开始始向品质质时代过过渡，特特别是220033 年度度一些外外来品牌牌地产的的进驻更更加快了了城北的的发展速速度，本本案荣膺膺20003 年

31、年度中国国深圳一一住交会会“中国名名盘”，其首首期认购购掀起了了抢购的的狂飙，之之江集团团在青龙龙的彩虹虹城也引引起了地地产界前前所未有有的关注注，大盘盘化地产产的魅力力令无数数置业者者趋之若若骛。与与此同时时，地产产形态也也呈现多多元化发发展趋势势，多层层住宅、小小高层住住宅、别别墅以及及商业项项目如SSOHOO、高档档写字楼楼、商贸贸市场群群齐头并并进，地地产物业业形态链链中各种种物业类类型都不不断涌现现，新北北区的房房地产日日益繁荣荣。从区区域房价价增长来来看，新新北区的的房价快快速成熟熟，住宅宅预售价价格从第第二季度度的24400元元/平方米米的最高高价迅速速上涨，目目前早已已超越了了

32、3200 元/平方米米界限，基基本接近近市中心心边缘区区域房价价，而且且销售周周期也日日渐缩短短，蓝色色港湾三三期在公公开后一一个月时时间里销销售达到到90%以上，府府琛花园园首次开开盘即告告售磬，本本案首次次认购88 小时时3888套房子子被抢购购一空、销销售速度度创造了了常州市市地产界界史无前前列的奇奇迹，也也反映出出新北区区已经越越来越被被置业者者或投资资者看好好。20033 年度度城南房房地产市市场相对对比较沉沉静，第第三季度度除了商商业项目目富甲一一方外，其其它几乎乎没有任任何声音音。20004年年6月119日，常常州大学学城周边边一大型型商业项项目大学城城中央商商业街正正式开盘盘，

33、给其其周边房房产市场场的整体体激活带带去一大大利好。然然而城南南房地产产市场几几乎被新新城集团团一统天天下的格格局依然然没有改改变，从从湾里人人家、四四季新城城、芳草草园，再再到现在在正在预预热的新新城南都，价价格也一一路上涨涨，从四四季新城城三期119800 元/平方米米到芳草草园2450 元/平方米米，虽然然其房价价上涨的的幅度不不是很大大，但却却真实地地反应出出城南房房地产供供需状况况。与此此同时，建筑面积70 万平方米，无论从产品创新设计、景观设计、环境配套等方面均超越周边，与新区楼盘相媲美的新城南都出现必将成为城南与城北相较量最有力的筹码，也即将拔高城南房价的水平线。但无可否认，城南

34、的潜力还有可挖掘的潜力，2003 年度城南的土地交易量达到30 万平方米，这意味着一些开发商将投资眼光转移到城南房地产市场，城南房地产市场也将从2003 年的沉静而走向市场前沿。2、完善善东西常州将进进一步提提高城西西、城东东控制性性详细规规划的覆覆盖率，加加快城市市副中心心的建设设步伐。常常州城西西经济产产业主要要依托钟钟楼经济济开发区区。钟楼楼经济开开发区占占地111.655 平方方公里。开开发区秉秉承“整体规规划、成成片开发发、主题题招商、差差别发展展”的理念念，以“安民、亲亲民、富富民”为目标标，一手手抓加快快发展不不停步，一一手抓维维护稳定定不放松松，取得得经济发发展与社社会稳定定“

35、双赢”的显著著成效，落落户开工工泰日合合作工业业园、韩韩国工业业园、申申达工业业园三大大主题工工业园，初初步形成成以精密密机械、电电子信息息、新材材料为主主导的特特色园区区格局。与与此同时时，城西西累计拆拆迁农户户21000 多多户、551 万万多平方方米，拆拆迁企业业32 家、3.5 万万平方米米，没有有一户被被强制执执行。由由于城西西居民的的区域情情节较重重，拆迁迁居民大大多还是是选择在在城西购购置新房房，这也也在一定定程度上上有效地地促进了了区域房房地产的的蓬勃发发展。而而一批钟钟楼经济济开发区区的员工工也成为为促进城城西房地地产发展展的有利利力量。区区域的住住宅功能能正在不不段地提提升

36、和完完善。3、提升升中心中心城区区将加强强对城区区“农夹居居”、“城中村村”整治和和老企业业搬迁的的规划工工作，抓抓紧编制制新运河河两侧概概念性规规划和轨轨道交通通规划，不不断提升升中心城城区形象象，增强强中心城城区辐射射集聚功功能。中中心城区区依托城城市中心心商业经经济，形形成了城城市的商商业中心心和住宅宅群，同同时也是是城市发发展的经经济中心心。无论论是房价价还是区区域的成成熟度都都位于全全市的顶顶端。其其经济中中心的影影响力也也直接辐辐射到了了周边范范围区域域。由五五角场路路、劳动动路、怀怀德路和和关河路路围合成成的城市市中心区区域为城城市发展展的中心心。这个个中心曾曾经集常常州市行行政

37、、经经济和住住宅群三三位于一一体，集集中了如如常州市市市政府府、南大大街步行行街等城城市标志志性建筑筑、配套套、设施施。是常常州市整整体发展展的核心心。目前前随着常常州市市市政府的的北迁，行行政中心心的划分分职能也也将相应应地北移移。城市市中心区区域的重重心将倾倾向于商商业和住住宅的发发展。将将加大力力度经营营常州市市的商业业圈，继继续努力力建设城城市的商商业中心心。同时时商业和和住宅的的浓烈氛氛围也将将辐射到到城市中中心区域域的周边边范围。城城市中心心区域的的范围也也将不断断地扩大大。第三部分分：常州州房地产产市场整整体研判判一、20003年年整体市市场分析析20033年常州州房地产产在“过

38、热”和“泡沫”的争议议中度过过了持续续生温、快快速发展展的一年年，虽然然SARRS的冲冲击和住住房信贷贷的紧缩缩对房地地产市场场带来一一定的影影响，但但常州市市房地产产开发投投资依然然保持了了快速增增长，特特别是商商品房建建设规模模进一步步扩大，市市场供求求总量和和供求结结构基本本保持平平衡，住住房空置置率明显显减少，市市场销售售价格稳稳步上升升，经济济适用房房建设速速度有所所加快，表表明房地地产市场场正沿着着快速、有有序健康康的轨道道运行。1、 开发投资资稳步增增长，建建设规模模 快速速扩大伴随着常常州特大大型城市市建设和和旧城改改造速度度的不断断加快，常常州市房房屋拆迁迁规模不不断扩大大，

39、从而而带动了了房地产产业开发发投资的的迅速扩扩张。220033年全市市完成房房地产开开发投资资52.8亿元元，同比比增长228.66%占同同期社会会固定资资产的111.88%投资资总额继继续居各各行业前前列。全全年在建建商品房房屋施工工面积达达6455万，比比上年增增长222.6%，其中中新开工工面积3374.4万，比上上年增长长56.8%；在建商商品房住住宅施工工面积达达4899万，比比上年增增长111.3%，其中中新开工工面积2278.5万，比上上年增长长41.6% 。20003年年竣工面面积2449.22万平方方米，比比上年下下降8%，其中中住宅商商品房竣竣工1990.55万平方方米，同

40、同比减少少16%。全年年商品房房销售面面积2005.99万平方方米，比比上年下下降177.2%，其中中，商品品住宅销销售1770.44万平方方米，下下降233.8%。房屋屋空置数数量呈逐逐月下降降态势，年年末全市市商品房房空置面面积为225.22万平方方米，同同比下降降50.2%，其其中住宅宅空置88.8万万平方米米，同比比下降774%。2、市场场需求日日趋旺盛盛，销售售价格明明显上涨涨国民经济济的快速速发展和和城市化化步伐的的积极推推进，进进一步刺刺激了市市场需求求的增长长；另一一方面，由由于受商商品房建建设周期期的影响响，20003年年竣工面面积下降降，使可可供销售售的现房房面积相相对减少

41、少，在一一定程度度上推动动了商品品房销售售价格的的不断攀攀升，尤尤其是新新开楼盘盘商品房房（期房房）预售售价格更更是步步步走高。2003年，全市商品房屋竣工面积为249.2万平方米，同比下降7.3%，其中住宅商品房竣工190.6万平方米，同比下降16%；全市累计销售商品房（现房）面积205.9万平方米，比去年同期下降了17%，其中住宅销售面积170.5万平方米，同比下降23.8%。2003年，全市商品房现房每平方米综合平均销售价格达2186元，比上年上涨了16.7%，其中商品房住宅平均销售价格达1944元（包括金坛、溧阳），比上年上涨10.9%。3、空置面积大幅下降，经济适用房迅速启动由于外来

42、来人口购购房数量量增多，社社会有效效需求增增加，消消化了大大量的空空置房屋屋，使全全市房屋屋空置面面积逐月月减少，这这成为220033年常州州市房地地产市场场的一大大特点。截止年底，全市商品房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%，其中住宅空置8.75万平方米，同比下降74%。为了缓解因大量拆迁而引起的商品房屋紧俏、价格持续上涨状况，让更多的中低收入者能够买得起、住得上房，政府启动了建设规模近30万平方米的经济适用房蓝天小区工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的价格接受市民的申购，此价格大大低于同类地段房价，有效地缓解了常州市商品房供求矛盾。 4、开发发结构因因市调整整

43、，商业业地产加加速发展展房地产市市场的脉脉搏总是是与城市市经济的的大动脉脉同步跳跳动。随随着城市市化进程程的不断断发展，常州市一些新兴的商业圈逐步形成，大大刺激了各类民间资本投资商业地产的积极性，商业地产开始直逼长期占据霸主地位的住宅业，进入了新一轮快速发展阶段。2003年，全市在建商业营业用房施工面积达93.6万平方米，比上年增长71.6%，其中新开工面积达59.5万平方米，同比增长108.1%；办公楼施工面积达33.4万平方米，比上年增长194.3%，其中新开工面积20万平方米，比上年增长409%，均大大高于同期住宅商品房增长速度。5、各路资金竞相涌入，市场竞争更趋激烈。房地产市场的持续火

44、爆，引发各路诸侯进军房地产市场，一批有实力的外资、外地、外行企业纷纷抢滩常州，加盟房地产业，使我市房地产开发资金相对充裕，2003年，全市房地产开发实际到位资金105.6亿元，同比增长62%，大大超过同期房地产开发完成投资额，其中定金及预收款达59.8亿元，同比增长63.8%，占资金来源总额的56.7%；银行贷款19.2亿元，同比增长102.1%；利用外资1.4亿元，同比增长155.1%。各路资金的竞相涌入，也使土地资源的竞争更加激烈，竞标、拍卖土地价格频频创出新高。红梅生活区地块出让最终以高于低价1.6倍的价格成交，每平方米突破1750元；建筑构件厂每平方米成交价格超过2000元，个别地块每

45、平方米价格甚至接近2500元。价格简析析20033年，116月月，常州州市中心心楼盘价价格达到到33000元/，在在下半年年市中心心新开楼楼盘及已已开楼盘盘后推项项目平均均销售价价格已经经接近440000元/，其中中鹤苑新新都、玉玉隆花园园、南大大街云庭庭、新天天地花苑苑3期后后续项目目以及春春桂坊等等楼盘，其其平均销销售价格格已经突突破40000元元/，甚甚至达到到45000550000元/。同时时在市中中心外围围区域如如：怀德德苑、都都市桃园园等新开开楼盘的的平均销销售价格格也超过过35000元/，直直逼38800元元/，勤勤业、红红梅、竹竹林等楼楼盘价格格也直逼逼30000元/。新新区和

46、武武进区220033年房屋屋销售均均价涨幅幅也很大大，新区区楼盘销销售平均均价格平平均涨幅幅在50006600元元/左左右，武武进区楼楼盘平均均销售价价格与220022年相比比，平均均涨幅在在800010000元元/左左右，涨涨幅之大大令人咋咋舌！产品简析析20033年在常常州住宅宅商品房房市场上上，小户户型成为为关注点点，444600之间间的小户户型在较较多新推推个案中中凸显。成成为众多多投资者者追捧的的对象。在在20003年。除除了经济济适用房房外，多多层建筑筑已经开开始逐渐渐成为非非主流产产品，小小高层、高高层建筑筑成为主主流住宅宅建筑。11001200的二二房或小小三房成成为20003

47、去去化最好好的主流流产品。这这在常州州新区和和西部地地带楼盘盘中表现现得尤为为明显。20033年住宅宅商品房房市场呈呈橄榄状状，中心心城区大大量楼盘盘属于中中高档次次楼盘，高高档商品品房和经经济适用用房处于于明显短短缺状态态。二、20004常常房地产产市场动动态20044年19月常常州市房房地产投投资发展展态势宏观调控控逐步到到位房产市市场趋向向理性20044年，常常州商品品房销售售势头很很旺，空空出面积积大幅度度下降，住住宅房价价格涨幅幅合理，总总体保持持较为快快速、平平稳、健健康的发发展势头头。常州与苏苏南几个个城市的的重点指指标同比比增幅超超过一倍倍，甚至至两倍，是是高位上上的风光光，还

48、是是顶峰上上的风险险，值得得关注。去年由于住宅供给不足，导致住宅价格持续攀升，到目前，价格还在上升。去年投放的土地，今年相继开发，控制市场的功能还没显示出来，再过一段时间，控制市场功能将会逐步凸显。再加上今年以来，国家连续推出了加强土地管理、提高准入门槛、控制信贷增长、调高银行准备金率、大幅提高房地产开发项目资本金比例等一系列宏观调控举措，以抑制房地产投资的过热势头。在这样的宏观环境下，常州市房地产市场在商品房开发、市场销售、土地拍卖、资金来源等方面，都呈现出一系列新的变化。1、19月份房地产市场运行的基本特征19月份，常州市房地产开发在市场惯性的作用下，仍呈现较快发展的态势，商品房投资增速明

49、显加快，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加快，市场存量房屋面积继续下降。但随着宏观调控效果的逐步显现，房地产开发资金来源悄然发生变化，银行贷款规模明显萎缩，自筹资金比重迅速上升。1）、今年以来，常州市房地产开发投资保持强劲增长势头，1-9月份累计完成投资56.4亿元，同比增长76.1%，增幅比去年同期提高45.5个百分点。2）、住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲。上半年，常州市房地产开发结构进一步得到有效的调整，在商品住宅继续成为市场开发的主打产品的同时，经济适用房建设步伐明显加快。前9个月，全市住宅建设完成投资41.29亿元，同比增长83.27%，其中经济适用房完成

50、投资1.86亿元，同比增长6.3倍。全市商品房施工、竣工和销售面积均有不同程度的增长。3）、新开工项目明显增多，商品房存量继续下降。去年以来房地产市场供不应求的旺销格局，大大刺激了开发商的投资积极性，房地产企业纷纷加大开发力度、加快建设进度，全市新开工项目数量、建筑面积迅速增加。其中当年新开工项目施工面积达349.88万平方米,2004年29份，在新开工面积增加的同时，商品房市场供求关系发生了新的变化，销售面积的增长相对滞后于竣工面积的增长，截止9月底，全市商品房屋施工面积达729.15万平方米，竣工面积106.16万平方米，销售面积119.56万平方米，其中，住宅施工面积、竣工面积和销售面积

51、分别比去年同期增长46.8%、11.3%和14.6%。商品房空置面积继续下降，至9月末，全市商品房存量为15.36万平方米，同比下降54.2%，其中住宅5.74万平方米，同比下降70.09%。4）、贷贷款规模模迅速缩缩小，自自筹资金金比例上上升,资资金来源源状况良良好。上上半年，常州市房地产开发资金总体比较宽裕，但结构发生了明显的变化，来自银行贷款的资金数量逐步萎缩，开发企业自筹资金比例不断上升。虽然银行信贷资金的收缩，对投资项目的资金来源构成一定的影响，但从在建项目资金到位情况看，总体仍比较正常。截止8月底，全市在建项目本年到位资金达391.5亿元，同比增长37.4%，高于投资增速7.6个百

52、分点，其中企业自筹资金227.6亿元，同比增长41.2%，在各类资金来源中所占比重达58.1%，比去年同期提高1.5个百分点。2、宏观调控对房地产市场发展的影响最近两年来，由大规模的城市拆迁改造所带动的房地产购销热潮，已经使部分商品房的价格和价值产生了较大的背离，而上半年宏观调控政策的出台，给局部过热的房地产市场注入了“清醒剂”。从近期房产市场销售情况看，新楼盘销售已经明显降温，“排队”买房的现象少了，部分前期介入商品房市场的投资者开始向外抛售房源，大部分房产商对市场前景的预期也逐步由亢奋转为忧虑和不安。1）、土地拍卖回归理性。前几年，不少开发商拼命争土地，抢到土地就等于抢到金饭碗，致使土地价

53、格连年飚升。今年4月份以来，这种状况得到了明显的扭转，房地产企业对土地挂牌交易日趋谨慎，不久前我市举行的一场土地挂牌出让活动中，交易市场内虽然人头攒动，但“观战者”远远多于“参战者”，土地受追捧的程度大不如前两年炙热，甚至有两个地块由于没有竞争对手，被惟一的挂牌者以底价取得，个别地块还因无人问津而“流拍”，这在以往的拍卖中是从来没有出现过的。2）、二手房市场逐步降温。政府调控房地产开发的政策，首先在二手房市场上显现其效果，进入二季度以来，常州市二手房市场出现了明显的抛盘，上市量较以往明显增多，其中6月份的上市量比1月份增长了近1倍。由于二手房供应量比较充足，价位却处于相对高位，而许多居民在宏观

54、调控以后又产生了盼跌心理，大多处于持币待购状态，使得二手房在短短的半年时间里由“香饽饽”变成了“烫手山芋”。3）、预售房热潮迅速减退。在过去的一年里，常州市多个新开楼盘出现通宵排队、争抢房源的现象，楼盘价格以异乎寻常的速度迅速窜升，而开发商也放弃了惯用的“低开高走”营销策略，往往新楼开盘就封“涨停板”，或者干脆囤积看涨。去年下半年以来的宏观调控措施，使常州市房产市场逐步趋向平和，在日益增多的新推楼盘面前，购房者心态开始趋于理性，盲目跟从者、投机炒楼者数量明显减少，预售房订购热潮明显减退。4）、新楼盘销售明显趋缓。虽然今年上半年新开的一些楼盘销售率仍然较高，但其中多数为前期积累客户，有些甚至在半

55、年前就已经签约、交付定金，而正式开盘后直接签约的新客户只占少数，新楼盘销售速度与前期相比明显放慢。特别是新近推出的几个比较有影响的楼盘，开盘当天并没有出现预期中的火爆场面，签约率都不高，新客户更是寥寥无几，一些楼盘在实际销售中已经通过打折等手段吸引购房者。3、下一一阶段房房地产市市场前景景政府府同时启启动土地地和信贷贷这两个个重要杠杠杆，同同时配以以多管齐齐下的宏宏观调控控举措，虽虽然引起起了房地地产业的的较大震震荡，但但在客观观上也给给房地产产市场注注入了更更多平稳稳、健康康和可持持续发展展的元素素。下一一阶段，由由于土地地、资金金等生产产要素的的进一步步紧缺，常州市房地产开发投资速度将会有

56、所减缓，商品房价格也将会更加趋向理性和稳定。开发增速将有所放慢。今年4月份，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知，各地迅速掀起清理开发区及乱占土地、耕地的热潮，我市也对全市范围内的各类开发区进行了清理整治，共撤消了66个县级以下各类开发区，开发区规划用地面积由原来的51287公顷削减为11000公顷，有些房地产开发项目因此被无限期推迟，预计用地紧张的矛盾还将进一步加剧，制约房地产开发投资的过快增长。而资金的日趋短缺也直接限制到房地产开发的增长速度，由于央行实施紧缩性财政政策，提高了房地产开发项目的资本金比例，大幅压缩房地产企业贷款规模，常州市许多开发商已经面临

57、资金链断裂危机，后续开发资金捉襟见肘，势必对下一阶段房地产投资的增长构成明显影响。 商品房价格将趋向平稳。房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。今年上半年，新城南都一期、水木年华、金色新城西城区等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达45万平方米的低价位定销商品房，随着商品房供应量的大幅增加，楼市供不应求的局面将得到根本性的扭转，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将比较缓慢，常州市房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。第四部分分：常州州市场产产品宏观观分析一、常州州住

58、宅产产品发展展情况研研究1、 住住宅产品品建筑形形态发展展研究1.1 20000 年年20000 年，常常州房地地产市场场正处于于启动的的初期，产产品均尚尚未成熟熟，较低低档次的的多层公公寓产品品成为市市场主流流。数据来源源：常州州市统计计年鉴20000 年，常常州市居居民居住住以经济济型为主主。当时时小高层层还是一一个新兴兴的产品品，市场场接受度度较低，而而且由于于多层住住宅的公公摊面积积较少，得得房率高高，同时时与小高高层产品品相比价价格偏低低，因此此，所多多层公寓寓类产品品为主流流产品，是是当时房房地产市市场开发发的主要要住宅类类型。而而在其它它类型的的建筑中中，旧房房平房也也占据很很大

59、的比比例，总总计达到到6.44%，常常州市区区内的房房地产业业尚处于于起步阶阶段，大大量旧房房没有被被拆迁。1.2 20003 年年在20003 年年的常州州房地产产市场中中，相较较于20000 年已经经发生了了很大的的变化，小小高层及及高层产产品所占占比例大大幅上升升，多层层比例有有所下降降，旧房房平房已已经不存存在可以以量化的的概念。常常州市场场的居住住观念有有了很大大的改变变。数据来源源：常州州市统计计年鉴20033年多层层住宅所所占比例例与20000 年下降降23%，下降降趋势明明显，而而小高层层比例极极剧上升升至244.3%，上升升幅度达达到5550%。小小高层及及高层在在市场上上的

60、认可可度日益益提高，正正逐步取取代多层层建筑成成为市场场主力公公寓产品品。旧房及平平房已经经不在作作为一个个可统计计数据出出现，说说明在这这一期间间，常州州市动拆拆迁力度度极大的的增强1.3 未来趋趋势20033 年常常州房地地产市场场上高层层及小高高层住宅宅产品批批准预售售面积极极大地超超过了多多层住宅宅，达到到72.03%，而多多层住宅宅的批准准预售面面积只占占总量的的21.86%，这反反映了常常州市民民的居住住观念有有了很大大的改变变。根据20004年年188月份的的土地出出让情况况，住宅宅项目的的容积率率均超过过1.55，小高高层及高高层产品品将会进进一步的的增加，多多层比例例逐步减减

61、少，小小高层将将成为市市场主流流。2、住宅宅产品居居住户型型发展研研究2.1 20000 年年市场户户型情况况20000 年以以前，常常州市居居民住宅宅套型较较为落后后，市场场上结构构较为陈陈旧、大大众化套套型占主主流地位位，而体体现个性性化消费费和质量量型消费费的套型型较少。市市民居住住套型高高度集中中在二室室一厅一一卫和三三室一厅厅一卫两两种套型型，分别别为511.1%和188.3%，二者者合计占占总体的的69.4%，当当时比较较超前的的跃层式式为3.7%，并并且仍有有5.11%的居居民居住住在一室室一厅一一卫结构构的房屋屋内，居居住条件件较差。20000年常州州市场房房型配比比统计观点：

62、常常州房地地产市场场经过三三年的发发展，住住宅产品品的建筑筑密度逐逐渐增大大，小高高层及高高层住宅宅正超越越多层住住宅成为为市场的的主流。2.2 20003 年年常州市市场内二二房的户户型仍占占多数，为为58.3%，但但三房的的户型比比例较220000 年前前已较大大的上升升，达到到25.7%。别别墅已经经做为一一种成熟熟的产品品成为市市场上新新的主力力，占总总体市场场份额的的8.44%。20033年常州州市场房房型配比比统计数据来源源：常州州市统计计年鉴2.3 未来趋趋势未来的住住宅产品品，户型型多功能能趋势增增强，但但面积降降低，结结构更紧紧凑。在在20003 年年所开发发的公寓寓类中，三三房产品品比例已已经大于于二房产产品，户户型的多多功能趋趋势增强强。另外外由于220033 年常常州市房房地产价价格上扬扬幅度较较大，致致使一部部分购房房消费群群体适度度降低了了其购房房目标。在在追求功功能上的的多样性性前提下下，减少少所需购购房面积积。这