某汽车园&amp#183;产业别墅全案营销战略案

《某汽车园&amp#183;产业别墅全案营销战略案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某汽车园&amp#183;产业别墅全案营销战略案（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、长安园产业别别墅全案案营销战战略案第一一章项目目总体策策划一、市市场分析析1、项项目背景景分析：A、项项目宏观观背景：项项目时代代背景：中国政政府实施施西部大大开发的的划时代代战略项项目区位位背景：产业别别墅位于于西安长长安科技技产业园园，属产产业园中中的北示示范区。长安安科技产产业园是是国家级级开发区区西西安高新新技术产产业开发发区的重重要组成成部分，是是西安市市西部开开发战略略实施过过程中的的重点建建设项目目之一，建建成后将将成为中中国西部部最具科科技创业业潜力的的产业基基地。B、项项目立项项背景：西西安是西西部大开开发的桥桥头堡，高高新技术术开发区区长安科科技产业业园是城城市动力力型地产

2、产的集中中板块，产产业别墅墅是其中中的示范范性地产产项目，是是新型办办公物业业的大胆胆创新。市市场需求求：产业业别墅的的诞生源源于市场场对传统统专业写写字楼的的种种非非人性化化因素的的扬弃，对对全新商商务办公公理念和和方式的的需求。2、市市场概况况分析：A、市市场概况况：国国外高档档办公产产品形态态丰富，其其中商务务别墅类类产品在在配套及及人性化化设计上上有一定定经验积积累，此此类产品品被称为为“offficce pparkk”或“vvillla pparkk”等。国国内高档档办公用用房需求求日趋增增长。开开发能满满足最新新一代办办公客户户要求的的人性化化、生态态化的写写字楼已已迫在眉眉睫。西

3、西安市场场及西北北地区尚尚无办公公用别墅墅产品面面市。北北京、广广州、重重庆、西西安等地地，已有有企业开开始搬进进别墅办办公，但但这些别别墅建设设时定位位于居住住，缺乏乏办公所所须的商商务环境境。在在全国范范围内看看，产业业别墅仍仍为高端端稀缺产产品。仅仅北京有有可比性性项目刚刚刚面市市。.森森根国际际：位于于北京北北苑地区区，是北北京第一一家具有有TOWWNHOOUSEE风格的的写字楼楼。项目目分为四四期，一一期商务务区具有有浓郁的的德国使使馆风格格，为三三栋矮层层德式风风格写字字楼。11楼地地上地下下各15500MM2，层层高5.5米；2、33写字字楼独立立分为六六个单元元，2楼每单单元约

4、8800MM2，使使用率为为88%；3楼每单单元约6600MM2，使使用率为为96%。项目目车位、宽宽带上网网等方面面配套较较完善。售售价1000000元/ M2，与与北京一一般高档档高层写写字楼售售价差别别不大。B、西西安写字字楼市场场简析：西西安市高高档写字字楼集中中在高新新西区、南南二环沿沿线和城城内。高高新西区区是高档档次写字字楼集中中地，此此区域写写字楼以以高层为为主，多多以智能能化、高高科技等等服务配配套吸引引客户，其其平均价价格多在在60000元/?左右右。南南二环写写字楼多多为新建建项目。市市场分为为“商住住”形式式的写字字楼和纯纯商务写写字楼两两种，其其平均价价格在55000

5、0元/?左右。市市场销售售较好。城城内的写写字楼以以北大街街、和平平门和新新城广场场为主。此此区的写写字楼最最大特点点是各种种商业配配套成熟熟而丰富富，但商商务办公公配套及及相关支支撑行业业缺乏，平平均价格格在60000元元/?，市市场销售售情况不不好。目目前西安安市的高高档写字字楼普遍遍追求科科技化、商商务氛围围，但对对于办公公环境的的人性化化、生态态化始终终没有突突破。二、项项目分析析1、产产品分析析A、产产品类型型：产业业别墅是是一种升升级型且且具有填填补市场场空白功功能的产产品，其其建筑形形态是别别墅，而而实用功功能是商商务办公公。B、产产品差异异化分析析：产业业别墅既既需要体体现居住

6、住型别墅墅高贵、人人性化、园园林化的的优点，同同时又须须具备比比传统写写字楼更更高档次次的商务务配套。传传统写字字楼的缺缺点：a.长时间间等电梯梯，公共共交通不不好，影影响工作作效率；b、办办公室不不自然通通风，自自然采光光差，造造成资源源浪费，不不利于身身体健康康；c、有有效层高高低，造造成空间间狭小拥拥挤的感感觉；d、员员工没有有休息间间或休息息间条件件差；e、停停车位秩秩序差；d、办办公区附附近很少少有令人人赏心悦悦目的景景观；f、工工作空间间死板、缺缺乏活力力，缺少少人与自自然的对对话、缺缺少人性性化、缺缺少人本本关怀，直直接影响响工作者者的热情情、遏止止人的创创造欲望望和创新新精神。

7、产产业别墅墅有别于于传统写写字楼的的优点：a、优优秀的园园区生态态氛围；b、建建筑风格格独具个个性；c、有有良好的的自然通通风和光光照，有有自由、富富有变化化的、灵灵活个性性的生活活空间；d、更更完善的的商务办办公硬件件配套和和软件配配套；e、更更舒适高高档的休休闲会谈谈场所；f、体体现的是是一种非非常尊贵贵与人性性化的高高级办公公状态，能能更大程程度的激激发人的的创新精精神和创创造欲望望。2、产产品USSP提炼炼：A、专专案宏观观背景卖卖点：长安安科技产产业园主主要优势势分析政政策优势势n整整体规划划优势：西部大大开发的的划时代代战略背背景下，长长安园作作为国家家级开发发区西安高高新技术术产

8、业开开发区的的重要组组成部分分，将建建成中国国西部最最具科技技创业潜潜力的产产业基地地；西安安市政府府的重点点项目支支持政策策以及西西安市的的南移亦亦将使产产业园受受益非浅浅。n税税收优惠惠措施、土土地优惠惠政策、园园区财政政扶持n提提供融资资担保：对易于于形成产产业效应应、建设设期短的的企业，如如果由于于目前资资金短缺缺影响建建设速度度的，由由产业区区提供相相关担保保，向商商业银行行申请贷贷款。n提提供企业业援助：对能迅迅速形成成产业形形象的项项目，产产业区可可以政府府形式无无偿资助助一部分分资金，以以支持企企业发展展。另产产业区针针对一些些有市场场、发展展前景看看好、收收益较高高的项目目进

9、行直直接投资资，注入入相应的的资金，支支持企业业搞好建建设。服服务及配配套优势势n“一一站通”办办公：产产业区将将对入区区企业的的审批、注注册、登登记、立立项等一一系列手手续实行行“一站站式”办办公流程程，以简简化企业业入区程程序、提提高办事事效率，为为企业尤尤其是外外来企业业提供最最大的便便利。n高高质量人人居配套套：1880万平平方米的的超大规规模国际际化社区区紫薇薇田园都都市，规规模居西西北地区区之首，营营造完美美人居环环境，完完全满足足社区生生活居住住需要。n完完善市政政设施：产业区区为入区区企业设设置金融融、电讯讯、电信信、通讯讯、邮政政、教育育及公交交等全套套机构，提提供便利利高效

10、的的市政服服务。n功功能区域域规划：产业区区统一划划分为三三大区域域，包括括产业区区、中心心管理区区和生活活配套区区。产业业区内除除依据不不同产业业类型划划分相应应的园区区外，还还规划建建设有住住宅、宾宾馆、公公寓、管管理中心心、商贸贸中心、会会展中心心、图书书中心、艺艺术中心心及大学学、国际际中学、“双双语制”小小学、幼幼儿园等等设施，满满足入区区企业全全方位的的功能需需求。经经营理念念优势n高高起点：长安科科技产业业园的整整体运营营招商由由国有大大型企业业担纲，具具有雄厚厚的政府府背景和和强劲的的综合实实力。作作为国家家和地区区政府关关注的重重点项目目，长安安园所蕴蕴涵的潜潜力与前前景成为

11、为入驻企企业的信信心保证证。n长长远眼光光：产业业区运做做伊始即即着眼于于国际市市场，充充分考虑虑从各个个环节与与国际接接轨，为为海内外外企业入入驻提供供了得天天独厚的的条件。园园区统一一划分为为三大区区域，包包括产业业区、中中心管理理区和生生活配套套区。从从整体上上考虑园园区建设设方案，区区域功能能合理，体体现人性性化理念念。n城城市经营营：长安安园的开开发商已已经跳出出传统消消费型地地产开发发商的范范畴，上上升至城城市运营营商的高高度。籍籍由产业业别墅及及长安园园这一动动力型地地产典型型代表的的开发与与运作对对整个西西安市及及西部中中国产生生深远影影响。n品品牌经营营：品牌牌是产品品对于各

12、各类型客客户最直直观和具具有吸引引力的整整体感受受。高科科集团、新新西部与与紫薇地地产长期期形成的的品牌观观深植于于长安产产业园的的经营中中，开发发商具备备的品牌牌感召力力与品牌牌承诺进进一步确确立了市市场的投投资信心心。B、产产品本体体卖点产产业别墅墅是城市市动力型型地产，是是城市建建设的核核心推进进剂；产产业别墅墅是长安安科技产产业园的的示范性性项目，是是西安、西西部甚至至全国地地产开发发的范例例；产产业别墅墅是对传传统办公公模式的的一场革革命，开开创全新新生态办办公理念念，是办办公物业业的最高高形态国际际新人文文商务标标准OFFFICCE的真真正体现现，；领领先传统统业态的的商务服服务及

13、硬硬件设施施配套；更更高档次次的休闲闲会所，前前所未有有的工作作享受。激激发创造造力的办办公空间间。3、项项目SWWOT分分析A、项项目优势势：国国内领先先商务物物业模式式，填补补了市场场空白。具具有西部部大开发发的背景景。开开发商实实力雄厚厚，信誉誉卓著。B、项项目机会会：首首创动力力型地产产引爆市市场。作作为长安安园的示示范部分分，可借借助长安安园和高高新开发发区进行行市场推推广。市市场对人人性化、生生态化办办公模式式的需求求。C、项项目劣势势：整整个产业业园区政政策环境境、投资资氛围及及相应配配套较差差，对外外埠和国国外企业业进驻造造成障碍碍。单单体项目目建筑面面积大，每每栋别墅墅面积约

14、约在1440026000?之之间，总总房款很很高，非非普通企企业所能能承受。项项目形态态新颖，市市场认知知度低。D、项项目威胁胁：总总房款很很高，所所以销售售难度大大，非一一般销售售手段能能达到目目的。短短期内难难以引起起市场深深度认知知。全全国各科科技园区区之间产产生市场场争夺。项项目经管管高度不不够。三、项项目综合合定位1、目目标客户户定位：A、基基于产业业别墅产产品的高高端性与与稀缺性性，决定定了其目目标客户户群范围围较小。B、目目标客户户为综合合实力雄雄厚的企企业。此此类企业业的领导导人着眼眼于建立立良好的的企业文文化和企企业环境境，有强强烈的创创新意识识，对企企业形象象有较高高要求。

15、同同时，这这类企业业家投资资谨慎，对对物业的的性价比比及升值值潜力判判断有较较丰富的的经验。C、目目标客户户按所有有制机构构和规模模分为三三类：大大中型民民营企业业；(首首推)大大型国有有企业；中中型外资资企业。D、目目标客户户行业细细分在市市场调研研完成后后进行。2、产产品市场场性价比比定位：项目目定位为为高档产产品，价价格定位位在市场场中高档档水平。3、案案名建议议：A、案案名剖析析：产业业别墅是是一个优优越而人人性化的的办公环环境，案案名要能能体现出出：1、生生态化、园园林式；2、全全新的、高高档次的的商务模模式；33、空前前的、具具有第一一性的。B、案案名建议议：壹号号公园、企企业商务

16、务御花园园、企业业公园别别墅、壹壹号官邸邸第二二章营销销推广策策略一、核核心营销销战略1、动动力型地地产解码码：A、专专案成功功关键：动动力型地地产既是是一个引引爆市场场的全新新概念，又又代表着着实质性性、前瞻瞻性、建建设性的的地产开开发形态态。这一一地产模模式的推推出是为为本案成成功的关关键所在在。围围绕动力力型地产产的特质质：产业业别墅与与普通消消费型地地产在产产品形态态与目标标客户选选择上都都有很大大区别，需需要利用用非常规规的重量量级营销销手段来来实现核核心战略略：动力力型地产产、运动动战消化化。B、动动力型地地产互动动流程：如下下图所示示：动力力型地产产之精髓髓是由三三大创新新带来三

17、三大收益益的一个个良性互互动过程程，由这这一过程程最终形形成推动动城市发发展的巨巨大力量量。2、价价格策略略：A、价价格控制制：本案案价格策策略从一一侧面充充分显示示了产品品的强大大竞争力力，高品品质商用用新产品品并未因因追求超超高利润润而选择择超高价价位，而而是结合合市场需需求设定定中高价价位；缓缓释全新新业态上上市时的的概念认认知难度度。B、价价格杠杆杆运用：本本专案价价格杠杆杆运用策策略在一一定意义义上可理理解为：高开高高走。起起点即为为项目均均价，利利用强有有力的市市场推广广和项目目本体逐逐步浮出出水面带带来的强强大冲击击稳步提提升价格格。计计划通过过销售杠杠杆的运运用，最最大限度度促

18、进销销售并最最终实现现平均115%-25%的超价价收入。二、传传播推广广策略1、整整合传播播策略如下下图所示示：在整整合模式式上的分分众传播播方法使使得每一一分营销销费用都都用到实实处，起起到实效效。全面面结合本本案产品品实质高高端性、稀稀缺性的的特点，精精确锁定定目标客客户群体体。2、媒媒介组合合策略及及预算分分配图如下下图所示示：在整整体传播播费用中中，以广广告攻势势为主体体，有机机配合事事件公关关和促销销攻势。在在主体的的广告攻攻势环节节，采取取内外结结合、环环环相扣扣的战术术。在西西安本地地传媒投投放的基基础上辅辅以全国国性媒介介的高空空轰炸，迅迅速深化化市场对对本案的的认知。3、传传

19、播战术术组合图图A、广广告新闻闻标题：产产业别墅墅全球拍拍卖公告告WWTO新新西部.动力地地产(长长安园/产业别别墅)全全面入世世中中国长安安版块.动力型型地产的的天骄企业壹壹号公园园诞生生宣言世世界5000强，西西部500强中中国地产产第三次次革命香香港、伦伦敦、纽纽约，我我们看那那里的CCBD西西安高科科集团打打造西部部中国的的CBDD中中国地产产的新大大陆企业壹壹号公园园企业壹壹号公园园新西西部财富富总部开开创新人人文国际际商务标标准-产业业别墅/企业壹壹号公园园企业壹壹号公园园-永不谢谢幕的新新财富特特区西西部中国国的骄傲傲B、公公关活动动促销主主题产产业别墅墅国际拍拍卖会暨暨上市新新

20、闻发布布会动动力型地地产与城城市经营营论坛“品品牌企业业”入驻驻壹号公公园庆典典“壹壹号公园园”时代代精英嘉嘉年华会会优优秀民企企企业家家“壹号号公园”观观摩团“壹壹号公园园杯”新新西部十十大新锐锐企业家家评选三、销销售策略略1、销销售阶段段控制在全全案的销销售控制制中，围围绕阶段段性的传传播推广广重点形形成了本本案的三三次销售售浪潮。2、销销售创新新战术A、营营销战略略创新借借势营销销：借西西部大开开发，国国家对西西部重点点城市的的政策扶扶持之势势，借西西安市城城市经营营对长安安产业园园整体推推动之势势，实现现本案的的借势而而上，有有势可依依。互互动营销销：充分分利用紫紫薇城市市花园、已已入

21、驻长长安园各各企业和和产业别别墅的品品牌链接接，实现现园区内内产业区区、住宅宅区、行行政办公公区的互互动、多多赢。B、本本案的销销售创新新战术充充分结合合了动力力型地产产、运动动战消化化这一核核心战略略。扬弃弃了传统统的坐店店式销售售，提倡倡与目标标客户的的更多实实效性沟沟通，讲讲究走出出去、请请进来；以阶段段性重点点事件营营销为引引爆点。C、五五大营销销战术创创新如下下图所示示：五大大营销利利器为核核心战术术，辅以以长久以以来形成成的系统统销售技技巧，销销售力量量抓住每每次契机机一锤定定音。OONE TO ONEE直销营营销模式式：扬弃弃传统销销售代表表形式，由由高素质质经理级级人员专专项负

22、责责意向中中客户，专专人服务务，深度度沟通。泛泛CLUUB营销销模式：除形形成本案案自有会会所会员员企业之之间的口口碑传播播的巨大大力量外外，同时时针对性性利用俱俱乐部的的高端客客户集群群性，对对诸如高高尔夫俱俱乐部、网网球俱乐乐部、高高级商业业俱乐部部等目标标重点推推广。新新空间卖卖场营销销模式：传统统售楼处处将以现现代商用用物业文文明展览览馆的形形式面向向市场和和客户。以以高科技技感、高高时代感感的氛围围给予每每一个到到访者巨巨大的感感官冲击击。销售售人员将将扮演讲讲解员的的角色，系系统的指指导客户户如何最最大程度度的享用用本案带带来的全全新商务务体验与与物业附附加值。阶阶段性主主题营销销

23、模式：消费费型地产产常见的的销售方方式明显显不适合合本案，当当以波浪浪式营销销事件和和主题活活动贯穿穿全案，形形成三大大热销阶阶段的核核心举措措。拍拍卖营销销模式：本案案强势开开盘方式式，通过过充分的的前期筹筹备引进进重量级级企业拍拍卖会上上造势，使使本案一一炮而红红。同时时拍卖会会亦可落落定部分分客户。第三三章项目目提升建建议一、项项目运营营建议：1、长长安园示示范产业业区产业别别墅示示范重点点形形象示范范：产业业别墅位位于长安安科技产产业园入入口处，两两面临园园区主干干道，一一面临时时代广场场，是长长安园的的主要形形象工程程。同时时全国首首创的新新人文国国际商务务标准办办公模式式体现了了入

24、驻企企业卓然然不群的的品牌形形象。规规划示范范：规划划设计具具有超前前性与先先导性，体体现新理理念与新新手法，使使示范产产业区同同时具有有环境景景观的示示范作用用；创造造一个布布局合理理、主题题新颖、意意想突出出的现代代示范产产业区，建建设新时时期生态态型、国国际化科科技产业业园区形形象。产产业链示示范：长安安园提供供金融服服务、政政策支持持，以及及园区内内物流、住住宅、商商业、办办公、文文化休闲闲等全方方面的配配套，园园内园外外形成良良性互动动的产业业链循环环，而产产业别墅墅是产业业链上极极具特色色的一环环。综综合效益益示范：产业业别墅不不仅为企企业带来来经济效效益，亦亦体现社社会效益益与边

25、际际效益协协调关系系的示范范，并作作为动力力型地产产的代表表性作品品创造综综合效益益的示范范。2、管管理创新新A、政政策创新新一一站通关关：园区区为入驻驻产业别别墅企业业的出口口业务提提供协助助办理海海关手续续，设立立产品出出口快速速通道，使使企业有有效掌控控国际商商机，真真正实现现无壁垒垒贸易交交流。“企企业外交交官”全全程解决决方案：为避避免“水水土不服服”现象象，园区区管委会会免费负负责为每每家入驻驻企业量量身聘配配一名长长期“企企业外交交官”，协协助办理理企业入入园一切切手续及及日后经经营中相相关法律律、外联联事务，确确保企业业入园一一站通、经经营事事事通！企企业融资资：园区区为入驻驻

26、产业别别墅的企企业提供供:凭土土地证一一次性的的享受与与购地款款相应数数额的贷贷款担保保服务，解解决企业业经营资资金困难难。税税收政策策：入驻驻产业别别墅的企企业可享享受园区区对外商商投资企企业之税税收减免免优惠政政策，还还可享受受国家鼓鼓励外商商投资中中国西部部地区的的所得税税延长三三年减按按15%的税率率征收及及扩大投投资领域域和降低低控股比比例的有有关政策策规定。B、观观念创新新产产业别墅墅是一种种新型物物业，它它以及它它所在的的长安科科技产业业园的开开发建设设模式是是中国高高新科技技产业园园区、动动力型地地产开发发模式的的一大创创新，是是开发高高科技园园区的大大胆尝试试，将成成为西安安

27、市及全全国城市市“城市市经营”的的有益示示范。新新型物业业项目的的成功，作作为开发发商需要要在项目目的整体体运营观观念上的的实现创创新，从从传统的的物业管管理职能能深化成成为入驻驻园区企企业的事事业伙伴伴，以多多角度提提升物业业附加值值、提高高CS(客户满满意度)的观念念出发，经经营产业业别墅。C、服服务创新新全新新的物业业模式，将将形成企企业全新新的OFFFICCE办公公方式推推动企业业文化的的发展。做做为开发发运营商商在软性性服务方方面要作作好充分分的准备备，以配配合专案案的硬件件形态和和支撑产产品的市市场定位位及高附附加值。二、产产品力提提升1、基基本配置置(略)2、新新人文国国际商务务标准OOFFIICE通过过产品力力的提升升，使产产业别墅墅进一步步成为国国内首推推“新人人文国际际商务标标准”的的写字楼楼产品。新人人文国际际商务标标准OFFFICCE由三三大考评评标准：“生态态化标准准”、“智智能化标标准”、“人人性化标标准”构构成。