企业管理项目报建

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1、1.房地产开开发报建建流程及及潜规则则指南全（非常感感谢这位位老兄的的倾情奉奉献，此此文对我我太有用用了。虽虽然不知知道你是是谁，可可我觉得得你是最最可爱的的人。谢谢谢） 中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施，作为为曾经的的房地产产管理部部门的小小混混以以及现在在的下海海流浪人人员，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有些感感慨，在在这里讲讲一讲。涉及房房地产管管理的各各大部门门之间的的恩怨由由来已久久，我想想到哪里里就讲到到哪里吧吧。下面面基本上上是按照照报建的的先后顺顺序来说说。11、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规划要要点批复复阶段土地地证和建建

2、设用地地规划许许可证这这两个证证，加上上规划要要点批复复，是进进行房地地产开发发的前提提.但是是,这几几样东西西领取的的先后顺顺序，非非常的有有学问。有经验验的同志志，一看看这几样样东西的的发出时时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。恩，简单的的说一下下，土地地证由国国土部门门颁发，是土地地权属证证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只是载载明）；建设用用地规划划许可证证由规划划部门颁颁发，是是核定土土地用途途及用地地界线的的法律依依据；规规划要点点批复由由

3、规划部部门颁发发，是确确定土地地使用强强度指标标的法律律依据，如容积积率啊建建筑密度度啊停车车位配置置要求啊啊这些指指标都在在这个批批复里体体现出来来，包括括现在的的那个小小户型比比例限制制要求，也会在在这个文文件里体体现出来来。一般来来说，一一块地，必须要要由规划划部门核核定规划划要点，颁发了了建设用用地规划划许可证证（以下下简称地地规证）之后，才能领领取土地地使用权权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才能在在土地证证上载明明土地用用途及年年限。但是是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只

4、能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直接就就整块出出让了。然后给给人家办办出商住住用地土土地使用用权证。这种让让人无法法理解的的土地出出让模式式一度非非常盛行行。然后后受让了了土地的的开发商商，再去去规划部部门软磨磨硬泡，无论是是修改规规划也好好，还是是根本没没有规划划都好，反正，我的土土地出让让金是已已经交了了，剩下下的事情情你规划划部门得得给我搞搞定。我不不是批评评这种土土地出让让模式容容易滋生生腐败。要知道道，我国国正式搞搞土地出出让也只只不过是是从19990年年开始的的，而以以公开交交易的形形式搞土土地出让让，甚至至都只是

5、是从19997年年才正式式开始。而北京京第一块块公开交交易的土土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不过是是说，我我国在这这个问题题上缺乏乏经验，国际上上也没有有什么可可供借鉴鉴的模式式。因为为我国的的房地产产管理体体系那绝绝对是全全世界独独有的。愤青们们不要在在这里给给我指三三道四。我在这这个行业业浸了这这些年了了，起码码我个人人觉得，把我放放到900年代的的背景里里面去，我也想想不出更更好的土土地交易易模式。城市规规划这个个概念一一直到现现在都还还没深入入人心，更何况况当时呢呢。不过无论论如何，这种土土地交易易模式现现在已经经只是历历史了。新城城乡规划划法第三三十八条条：在城城

6、市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提出出出让地块块的位置置、使用用性质、开发强强度等规规划条件件，作为为国有土土地使用用权出让让合同的的组成部部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。 以出出让方式式取得国国有土地地使用权权的建设设项目，在签订订国有土土地使用用权出让让合同后后，建设设单位应应当持建建设项目目的批准准、核准准、备案案文件和和国有土土地使用用权出让让合同，向城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门领领取建设设用地规规划许可

7、可证。城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门不不得在建建设用地地规划许许可证中中，擅自自改变作作为国有有土地使使用权出出让合同同组成部部分的规规划条件件。希望望在我日日后的职职业生涯涯中，不不要再拿拿着商住住用地土土地证去去规划部部门死磨磨硬泡，阿门。2、项项目公司司设立、立项、环境评评估、房房地产开开发资质质这四四项几乎乎是每一一个项目目要开始始的时候候必须要要搞的东东西。非非常的社社会主义义特色。不过这这里也有有些东西西很有趣趣，与法法律的关关系也比比较大，比如设设立项目目公司。这里要要注意一一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于

8、交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因此，房地产产公司可可以任意意设置项项目子公公司，在在房子卖卖完后再再把它在在实体上上消灭，只留下下一个壳壳。这种种操作模模式没什什么法律律风险可可言，非非常的经经济实用用，因此此现在我我国稍微微有点规规模的房房地产公公司都这这么干。再再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政府是是从什么么角度来来管理的

9、的。反正正现在各各地由于于市场经经济的深深度不同同，所以以在这个个事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管，有些地地方就管管得非常常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立项与与其他程程序的先先后关系系那更是是异常随随便的事事情。譬譬如最近近国家的的政策，要求先先把环境境评估搞搞了，再再回头来来立项。这是基基于加强强环境保保护促进进可持续续发展的的考虑。但在很很多地方方，环评评的一项项主要前前提材料料就是立立项批文文。立不不了项根根本做不不了环评评。不过过上有政政策下有有对策，事情都都是人办办出来的的。反正正到目前前为止，建设项项目都在在纷纷的的上马

10、中中，我也也不知道道大家都都是怎么么在这些些莫名其其妙的政政策中穿穿过来的的。反正正我自己己如果操操办这些些事情，基本上上都是直直接去这这些部门门，譬如如去计划划部门，就让他他们给我我推荐可可行性研研究报告告的编制制公司，去环保保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总之我我自己一一看到这这些手续续，头就就痛得厉厉害。房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不

11、不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因为任任何人都都可以上上网查到到，某某某是什么么专业资资质任职职什么公公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感慨一一个。嘿嘿嘿。下下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。 33、总平平面审查查阶段这个个阶段各各地的叫叫法不一一样，我我听得比比较多的的叫“修修建性详详细规划划审查”。这个个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每栋单单体建筑筑有多高高，有多多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间距是是多少，日照够够不够，总容积积率是多多大，有有没有超超过规定定的容积积率，建

12、建筑密度度是多少少，进出出小区的的道路怎怎么安排排，是不不是符合合消防规规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这这里我要要举例说说明一下下，比如如建筑密密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就是建建筑物基基底面积积占整个个小区面面积的比比例数。譬如这这个小区区是1万万平方米米，有30000平平方米的的地面上上有建筑筑物，那那么建筑筑密度就就是300%。看看起来这这个计算算应该是是没有什什么争议议了。但但是且慢慢。我这这30000平方方米的建建筑占地地里面，有20000平平方米是是一个大大型的架架空平台台，架空空层下是是停车位位，上面面是空中中绿化广广场。现现在，争争议

13、就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无非就就是为了了保证绿绿化嘛，保障居居民的休休闲空间间嘛。现现在我虽虽然好象象是在地地面上建建了东西西，但是是我这个个东西顶顶上都是是绿化啊啊，我的的绿化没没有减少少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这种空空中花园园型的架架空层到到底要不不要算建建筑密度度的问题题，反正正技术规规范没有有限死，有无穷穷的空间间可以钻钻营。再举举个例子子，容积积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也是看看起来很很简单。但是放放到实践践中一看看，啥是是净用

14、地地面积啊啊？从哪哪里起算算啊？是是纯粹的的土地使使用权证证载的面面积呢，还是比比这个面面积大那那么一点点，一直直到周边边道路的的道路中中线去呢呢？这个个东西根根本说不不清楚，怎么算算都行。把净用用地面积积一加大大，总建建筑面积积自然就就水涨船船高。这这都是可可以钻营营的地方方。其他他的地方方，譬如如消防通通道的设设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎么办办？设置置那种隐隐形消防防车道，上面种种草保持持绿化，就指着着图纸说说这就是是一条消消防道路路。这么么搞行不不行？反反正我个个人不知知道行不不行。消消防车道道的载重重量那是是

15、有非常常严格滴滴设计要要求滴，反正我我个人不不知道这这种草地地能不能能承载得得起消防防车。审总总平面是是整个开开发报建建过程中中最有技技术含量量的活，这个过过程一般般都要22到3个个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来回磨磨，磨到到双方都都没了脾脾气，才才能通得得过。我我反正几几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我也没没见过那那种零缺缺陷的总总平面设设计，只只要有心心，无论论什么公公司的总总平面，无论是是你万科科还是富富力还是是雅居乐乐，那只只要一挑挑起来，问题都都是一筐筐筐的。不是消消防间距距不够，就是在在不能开开窗的地地方开了了窗，要

16、要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等。（在这自自夸一个个：本人人不才，曾经试试过在110天内内完成这这个工作作，至今今被引为为传奇故故事。嘿嘿嘿）4、管线综综合审查查、排水水许可证证管线线综合审审查是规规划部门门的专业业审查内内容之一一，我现现在专门门拿出来来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞得不不好的话话，实在在是害死死人啊。而且，被这个个东西害害死的公公司比比比皆是。各位千千万别以以为那些些什么保保利啊合合生啊之之类的大大公司就就不会在在这个问问题上犯犯重大原原则性的的错误，事实上上，无论论什么房房地产公公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这

17、个东东西就跟跟击鼓传传花似的的，一轮轮到就死死。说了了半天，管线综综合是啥啥？包括括三大项项：小区区给排水水管线、强电线线路、弱弱电线路路，这三三项综合合起来考考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就是怎怎么引自自来水进进小区，然后怎怎么把生生活污水水和雨水水排出小小区；强强电就是是生活用用电，线线路从哪哪里进，怎么上上楼，怎怎么进门门；弱电电的内容容就多了了，什么么有线电电视线、各类通通讯线路路、网线线、内部部监控线线路，等等等等等等，多得得要死。上面这这三样东东西要科科学的话话，统统统都得在在地下走走，从地地下穿进进各栋单单体再连连

18、接进入入千家万万户。这些些线路啊啊什么的的，必须须要合理理的安排排好，不不能到处处乱走。作为非非专业人人士，要要判断一一个小区区的官线线综合设设计好不不好，只只需要看看两个东东西：11、你就就这么走走进一个个小区，看它里里面是不不是有电电线搭在在楼和楼楼之间。只要有有这个，基本上上这个小小区你就就不用多多考虑了了。22、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布，不是搞搞到到处处都是。如果什什么沙井井盖搞得得满地都都是，简简直看不不出走向向来的，基本上上这个小小区你就就可以考考虑放弃弃了。为什什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整

19、整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我实在在是见得得太多了了；然后后，对于于年轻的的我来说说，就是是网络整整天出问问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因为只只埋了一一条管，别的网网络运营营商想进进来提供供优质服服务都不不行，而而现在的的这家，不是这这里的线线路坏就就是那里里坏，整整天修，我这正正打怪呢呢，嘣的的一下，断网了了。再然然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看电视视的时候候千万别别开电脑脑，不然然就得在在黑暗之之中耗一一晚上。这都是是管线综综合没搞搞好的标标志啊。你说，这样的的小区，能住吗吗？管线线综合既既然如

20、此此重要，那么我我们说，我们设设计的时时候好好好的考虑虑，好好好的研究究，不就就行了吗吗？事实实上，是是不行。为什么么？因为为所有的的线，你你都得从从外面引引进来，都得跟跟外面有有个接口口。但是是接口在在哪里呢呢？我现现在告诉诉你们，无论开开发商们们在事先先做多少少准备工工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换地方方了，哪哪怕它不不换地方方，就是是水平抬抬高个几几公分，这个小小区的排排水因为为倾斜度度不够，那也完完蛋了。这种事事情太常常见了。大家肯肯定经常常看到市市政管线线施工，把路挖挖开，今今天搞搞搞这里，明天

21、搞搞搞哪里里。我反反正是被被这个东东西搞怕怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说说到这个个排水许许可证。这个东东西是市市政部门门发的，专门针针对小区区的排水水。现在在都是要要求雨污污分流了了。就是是雨水和和生活污污水要分分两条管管

22、排。这这个东西西管的是是管径和和流量，以及连连接市政政管线的的位置。然后这这个东西西反过来来又影响响管线综综合设计计，事实实上是一一回事。我就不不多说了了。 5、单单体审查查、建筑筑工程规规划许可可证规划划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的，但是是总体来来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。 单体体设计是是啥呢？就是在在总平面面规划的的基础上上，落实实单体建建筑的设设计方案案。单体体方案主主要是些些啥内容容呢？我我个人是是这么总总结的：关键就就是落实实各空间间的大小小尺寸。这个阶阶段有些些东西也也很麻烦烦，最烦烦的是车车位。目目前来说说，我国国各大城城市在车车位

23、问题题上管得得那都是是非常严严格的，要求一一般是每每户住宅宅配一个个车位，商业一一般是1100平平方米配配一个车车位。大大体的配配置要求求基本上上都是这这样，各各城市大大同小异异。车位位不够，基本上上都别想想通过单单体审查查。当然然，总平平面审查查期间一一般来说说，也会会审车位位，不过过那个阶阶段主要要是经验验值，按按35平平方米到到45平平方米平平方米一一个车位位这样的的经验值值，来评评估地下下室面积积够不够够，一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母

24、车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不一而而足。但但是有些些时候，无论怎怎么摆都都摆不够够，那也也有办法法，就是是宣称我我这里要要做立体体机械停停车位。立体机机械停车车位我相相信很多多人都见见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不过无无数开发发商都只只是停留留在口头头上，只只要通过过单体审审查了，这个机机械停车车装置那那是绝对对不会安安装的。那么么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的。买的人人也少。我知道道这个话话一说出出来粪青青们就会会向我开开炮，说说什么110几220

25、万买买一巴掌掌大的停停车位，开发商商还亏本本？事实实是，停停下一台台车，的的确只需需要100个平方方米不到到的空间间。但是是，你要要把这部部车停进进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所以按按经验值值，每个个停车位位所须分分担的面面积，基基本上都都是355到455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这就是是客观规规律。当然然我这个个是大概概经验，在有些些城市，停车位位还是能能赚钱的的，比如如广州、深圳和和上海的的一些黄黄金地段段的楼盘盘，据说说停车位位都能买买到400万一个个。不过过这个不不代表一一般规律律。嘿嘿嘿。 审审完单体体设计，设计公公司再细

26、细化一下下出建筑筑施工图图，就可可以申领领建设工工程规划划许可证证。这个个过程比比较没什什么技术术含量。不值得得多说。我就一一笔带过过了。不过过这个建建设工程程规划许许可证，在新的的城乡乡规划法法中被被提到非非常高的的位置，反复的的强调。我个人人还没钻钻详明白白，不知知道这个个法是什什么意思思，在搞搞什么玄玄虚。6、消防和和人防专专项审查查这两两样东西西搞死人人。我直直接这么么下两个个结论：没有哪哪个小区区的消防防和人防防设计是是达标的的。没有有哪个小小区的消消防和人人防设备备是合格格。我就就这么直直接一点点：消防防报建，要说难难，是所所有专业业报建中中最艰难难的，但但是如果果说简单单，也可可

27、以很简简单。至至于人防防报建，这个东东西莫名名其妙，我不知知道这个个算什么么，我对对任何备备战的东东西，都都心存恶恶感。先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不是政政府机构构，这个个大家心心里要有有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我们的的开发商商，也的的确是非非常的不不象话，要满足足消防规规范的话话，这个个投入太太大了。另外我我们的消消费者也也没这种种意识。因为很很多消防防上的要要求是非非常影响响使用的的，比如如电梯间间和楼梯梯间之间间设置个个1级防防火门，那对业业主进进进出出来来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝

28、绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一般说说，各发发展商都都是委托托消防施施工企业业代理报报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟消防防部门之之间的关关系千丝丝万缕源源远流长长，往往往由他们们出面才才能把事事情办成成。但是是，我在在这里说说句公道道话：涉涉及生命命安全的的消防规规范，基基本上没没人敢动动手脚。比如112层以以上要设设置专门门的消防防电梯，17层层以上设设置剪刀刀楼梯，这些强强制性规规范已经经是铁律律。我个个人没见见过有开开发商能能绕得过过这些强强制性规规范的，即使能能绕过去去将会获获得巨大大的回报报，譬如如减

29、少一一套楼梯梯，那是是多么好好的事情情啊， 但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我也不不敢。人防防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。我不知知道这个个东西算算啥。真真要有空空袭了我我绝对不不会呆在在高层建建筑的地地下室里里，9111的那那栋大楼楼就是前前车之见见。真要要被炸了了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。人防防部门属属于政府府部门，不是军军队编制制。用于于人防用用途的那那部分地地下室也也可以搞搞停车位位，但是是这部分分要被划划出来，不能发发产权证证。这部部分停车车位只有有使用权权。关于

30、于人防停停车位的的使用权权问题，现在的的争议非非常大。社会上上各种声声音都有有，尤其其是自以以为看通通了物权权法的神神经们。我现在在告诉你你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就允许许你暂时时用着。但是这这个产权权，无论论如何，都不可可能归属属于什么么全体业业主。因为为人防用用途部分分的车位位只不过过是一种种暂用的的性质，不能卖卖，所以以开发商商绝对会会想办法法减少人人防面积积。另外外，人防防设备那那也是非非常疯狂狂的东西西，比如如人防那那个安全全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也不知知道能

31、防防什么。 7、节能审审查、施施工图审审查 在领领取建设设工程规规划许可可证之后后，设计计公司在在建筑施施工图的的基础上上再次细细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完成节节能设计计，做一一个节能能计算书书，就可可以开始始这两项项审查了了。节能能审查，在我的的个人经经验里面面，是怎怎么审都都行的事事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全敞开开式阳台台、无封封闭式中中庭这些些东西，在节能能方面肯肯定是不不达标的的。搞了了这些东东西，夏夏天空调调得开到到疯狂掉掉。不过

32、过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在这里里南北差差异非常常明显：北方一一般在节节能审查查上都比比较能达达标，老老百姓在在观念上上也比较较能接受受这个，因为北北方有一一个取暖暖的问题题，节能能不能达达标的房房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我就好好这一口口，你管管得着啊啊。说到到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积90平平方米以以下占770%以以上的990700政策说说两句。建设部部的官员员们在政政策制定定上，必必定带有有强烈的的北方特特征。北北方人在在考虑在在冬天取取暖的要要求之后后，的确确不习惯惯居住大大面积。开间超超过

33、6米米的客厅厅，在取取暖上就就肯定不不达标了了。同时时，在完完全不考考虑洗手手间的采采光和通通风要求求时，990平方方米的套套型面积积的确可可以设计计出非常常不错的的三居室室的户型型。这是是与北方方人的使使用习惯惯及气候候一致的的：空气气干燥，而且洗洗手间的的使用频频率较低低，一般般人都不不习惯每每天洗澡澡。（我我说明，我这不不是地域域歧视啊啊，我这这完全是是就事论论事。）但在南南方，仅仅仅只是是增加这这么一个个洗手间间的窗户户，900平方米米要设计计出三居居室，就就几乎是是不可能能完成的的任务。这个稍稍微在图图上画一一下就知知道了。房子朝朝外的位位置就那那么几个个面，几几个房间间一占，厕所就

34、就不知道道摆在哪哪里了。本人当当年参与与的好几几个项目目，为了了在满足足这个990700的要求求下还能能做3房房单位，设计师师呕了不不知道多多少吨血血。现在在市场上上的公司司逼得没没法子，被迫只只能大量量的推出出两房单单位。当当然，两两房单位位也可以以住，不不过就不不能养孩孩子，一一养孩子子这家就就完蛋了了，爸爸爸妈妈爷爷爷奶奶奶加孩子子哭，连连转身的的地方都都没有。现实就就是这么么滴残酷酷。客观观规律就就是如此此。现在在有些公公司为了了规避这这个90070，还想了了些花招招，比如如设计两两套房子子，再打打通它一一起卖。在某些些不良媒媒体的宣宣传口径径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着

35、良心心做事。我个人人无言以以对。恩，说个节节能审查查，一说说开去就就说了这这么多，不好意意思不好好意思。现在开开始说施施工图审审查。施施工图审审查现在在都已经经在表面面上市场场化了，允许开开发商自自己找资资质的施施工图审审查单位位做审查查。施工工图审查查单位还还必须对对审查结结果负责责。但是是，基于于我国的的审查技技术非常常的落后后，恩，怎么说说呢，连连设计、施工技技术都非非常落后后，因此此这个审审查实在在是见仁仁见智，根本没没法子审审。在这这里讲一一个本人人曾经亲亲历的事事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中

36、间粗粗两头细细。该地地建设局局检查组组带人检检查施工工现场，上了这这塔的工工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政府因因此组成成了浩大大的调查查，来查查这个事事故的原原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结果一一查，设设计坚称称没有任任何设计计上的问问题。于于是把那那图纸送送去重新新做审查查，一查查的话，审查人人员说，不行，这个图图纸有问问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出

37、出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到底安安不安全全反正我我个人不不知道。施工工图审查查是收费费项目，非常贵贵，所以以一直都都是名义义上的市市场化，事实上上的垄断断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专家红红包那也也是不能能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余余泥排放放许可、噪音排排放许可可、夜间间连续施施工许可可余余泥和噪噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是因为为这两样样东西是是最扰民民的。我我知道在在很多城城市，几几乎没怎怎么管这这两样东东

38、西：余余泥和噪噪音。但但现在，越来越越多的城城市，开开始加强强了对这这两样东东西的管管理。余泥泥排放现现在都快快成了各各大公路路管理部部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但在很很多时候候，根本本不可能能这么规规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没办法法，只能能打通各各路神仙仙。余泥在在运输过过程中，很容易易污染路路面。本本人曾经经见识过过广州的的一部车车，从天天河一路路撒到番番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估计是是交通部部门火大大发了，撞枪头头

39、上了。噪音音排放许许可，是是指只能能在规定定时间，用规范范的，噪噪音较轻轻的方式式施工。这个是是环境保保护部门门管着的的。现在在很多城城市已经经禁止使使用锤击击桩了。那玩意意打起来来不是人人能忍受受的，想想当年我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因此我我个人无无论如何何，都支支持在这这方面加加强管理理。此外外，对那那些夜间间连续施施工的，更要予予以管制制。现在在在一些些城市，这个夜夜间连续续施工的的管理，就管得得非

40、常好好，比如如广州和和深圳。那是真真管得不不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想支援援政府的的贫困官官员了。但是绝绝大多数数的城市市，唉，那处于于几乎没没有管理理的地步步。我作作为从先先进城市市走出来来的三个个代表，到一些些二三线线城市去去，傻乎乎乎的去去问人家家环保局局，噪音音排放和和夜间连连续施工工怎么办办手续啊啊？结果果被人家家狠狠的的嘲笑过过好几回回。嘎嘎嘎，我相相信这里里也会有有人看过过我这一一段之后后，狠狠狠的嘲笑笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什么什什么的，就

41、和上上面某些些人自鸣鸣得意的的嘴脸，一样。9、质质量监督督、安全全监督我为为了把施施工许可可证这一一节赶紧紧搞出来来，已经经写得不不耐烦了了。但是是没法子子。程序序是这么么一步步步走过来来的。施施工许可可证完了了之后，我随便便这么一一想，我我靠，后后面不知知道还有有多少程程序。放放验线、白蚁防防治、防防雷、预预测绘、预售、各专业业验收、项目备备案验收收，一直直到交楼楼。这得得写死我我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特牢骚骚百余字字。谢谢谢各位。质量量监督站站和安全全监督站站都是建建设部门门下属机机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站

42、站办审批批手续。这两个个站的分分工，我我跟各位位说老实实话，我我分不清清楚。在在我看来来，质量量问题都都是安全全问题。我就不不明白为为什么要要搞两个个站，分分着管。譬如我我打桩没没按规定定程序打打，导致致桩荷载载不达标标，这个个到底是是安全问问题还是是质量问问题？我我反正说说不清楚楚。总之之两个机机构都得得好好的的哄着。当然在在若干细细节上这这两部门门还是有有所区别别。比如如有些安安全问题题的确跟跟建筑质质量关系系不大，譬如工工人不戴戴安全头头盔啦，物料堆堆放不按按规定乱乱堆啦，这些。但在我我看来，安监把把质监吃吃掉，并并成一个个机构，没有任任何逻辑辑和操作作上的困困难。在现现实的操操作中，但

43、凡涉涉及到检检测的，就由质质监办；不需要要检测，一般用用肉眼就就能发现现毛病的的，就属属于安监监的职责责。由于于质监搞搞检测，比如桩桩荷载检检测、水水泥检测测，这些些东西，都是收收费项目目，所以以质监在在管理上上就没那那么的严严，为什什么呢，因为质质监大多多得靠这这些收费费项目养养活自己己。收人人钱手软软，云云云。安监监基本不不收费，但是他他们也能能想出非非常多的的收费服服务出来来，譬如如安全生生产培训训，工人人佩带平平安智能能卡上班班，等等等，总之之各有各各的门路路啦。现在在在有些些城市，质量检检测的功功能已经经开始市市场化了了，有资资质的检检测单位位都能做做检测了了。我见见过最好好的城市市

44、是广州州。做个个桩检测测的费用用，只是是周边城城市的33分之11。恩，在这里里，为了了避免有有些人看看不懂，我说一一句，打打完桩必必须做检检测。检检测合格格了，才才能做承承台，继继续往上上建。各各位的，明白？不过过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这个也也是建设设部门的的生财主主道啊。我要是是局长我我也不肯肯放。嘿嘿嘿100、施工工招投标标、监理理报建还是是没写到到施工许许可证，写死我我了，啊啊啊啊我我为什么么会想到到写这个个题材？我现在在内心深深处泛滥滥着一写写到施工工许可证证就太监监掉的冲冲动啊。首先先，我必必须说明明，按照照我国现现行招投投标法，私营房

45、房地产公公司（无无国有经经济成分分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无论什什么企业业施工，都必须须做招投投标。这这是广州州在管理理上严重重违反行行政许可可法的地地方。我我个人对对此一直直持非常常反感的的态度。在大多多数城市市，私营营企业只只要能提提供私营营企业证证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了。在必必须要做做施工招招投标的的时候，我必须须得说，这个领领域那是是真黑不不是假黑黑。黑得得让人毛毛骨悚然然。搞施施工的就就没几只只好鸟。我在此此随便讲讲个故

46、事事哈。施施工企业业必须把把自己的的专业技技术人员员备案到到建筑管管理部门门里去，一般包包括施工工员、质质量员和和安全员员。施工工投标的的其中一一个材料料是专业业技术人人员，根根据项目目大小，配备的的人员多多少也有有不同要要求。大大家知道道一下就就行。有有一次在在广州，某企业业围一个个标，另另外一个个不识相相企业就就想进去去，材料料一准备备，然后后发现自自己的技技术人员员不够了了，于是是马上到到建设局局备案新新增人员员资料。本来这这种新增增技术人人员备案案实在是是非常简简单的事事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爹爹爹告奶奶奶给受理理了，然然后又因因为其中中一个

47、人人的身份份证复印印得不清清晰，全全部材料料退件。这个企企业的老老板气得得吐血。到最后后当然这这个标是是投不进进去了。我这里里讲的还还只是个个小手段段。暗地地里啥招招数都用用得出来来。我个个人不排排除有些些人为了了逼别人人退出投投标会使使用黑社社会的可可能性。恩，监理招招标的程程序跟施施工招标标的程序序及做法法几乎一一致，我我不多说说了。监理理报建是是完成这这个监理理免招标标或招标标手续之之后的事事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交建设设部门审审核一番番，认为为OK了了，发一一个监理理审查意意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。监理理规划和和监理细细则，老老实讲，在我个个人的经经

48、验里面面，我从从来没看看到建设设部门真真的做过过审核。在我个个人的从从业经验验里面，我没见见过几个个政府官官员能看看得懂的的。 111、施工工许可证证我我怀着万万分激动动的心情情，打下下了上面面那5个个字。施工工许可证证所须材材料基本本上是上上面全部部手续一一个汇总总。缺一一不可。在我个个人的职职业生涯涯中，我我从来没没有经历历过能办办齐上面面所有的的手续，再申领领施工许许可证的的。在我我与同行行的交流流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再来办办施工许许可手续续的。要要这样的的话，绝绝对没11年的时时间出不不来。不不相信的的同学，请回头头再把前前面100个大项项看一

49、遍遍，基本本上每个个大项里里的每一一个小项项的工作作日不会会少于220个。而且得得一步一一步来。这是什什么概念念？这是是卡死你你的概念念。随便便哪个环环节出了了任何问问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改改革开发发之初，外资企企业刚进进中国的的时候，有个著著名的段段子，说说是有个个企业要要搞一个个项目，前后盖盖了2000多个个章，事事还没办办成。最最后撤资资了，不不干了。上级政政府震怒怒，云云云。现在在改革开开发这么么多年了了，我们们好到哪哪里去了了吗？我我们的办办事流程程方便吗吗？我们们能方便便快捷的的为企业业服务吗吗？到了了今时今今日，还还有什么么企业抱抱怨过政政府管得得太严，太死，

50、审批环环节太复复杂吗？听不到到了。为为什么？因为大大家统统统都已经经适应了了这个游游戏规则则。大家家已经在在这个圈圈子中取取得了某某种平衡衡，达成成了某项项交易。在这种种情况下下，改革革办事流流程，简简化办事事程序，反而会会阻碍办办事效率率。我我知道我我这么说说，会有有很多粪粪青完全全不能理理解。我我就这么么告诉你你们：大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规则。这这些规则则维系着着房地产产这个产产业。在在每一个个程序中中，在每每一个环环节中，都存在在利益分分配，都都存在制制衡。这这个系统统在经过过10多多年的运运做之后后，它本本身已经经具有了了生命力力，绝对对是牵一一发而动动全身。因此此，我们们

51、经常可可以看到到，除了了一些管管理相对对规范和和严格的的大城市市，很多多的城市市都可以以在未领领取施工工许可证证的情况况下就干干上了很很多工作作，譬如如土方工工程，一一般都是是先动的的。这就就是一种种双方博博弈之后后达到的的平衡。哪怕是是在这些些管理相相对规范范的大城城市，也也有空子子可以钻钻，比如如基坑支支护可以以先发一一个单独独的施工工许可证证，然后后再发地地下室部部分的施施工许可可证，再再发地上上部分。这么把把一个项项目分割割成很多多部分发发证。为为什么？因为这这是双方方一起适适应，互互相妥协协的结果果。政府府要是把把企业都都给玩死死了，他他们就没没得玩了了。之后后的内容容，大家家就开始

52、始熟悉起起来了：我们终终于进入入销售环环节的各各项手续续了。12插插曲,来来讲讲目目前的宏宏观房地地产调控控恩,不妨说说一下,我出身身是房地地产管理理部门。当年参参与了非非常多的的房地产产政策制制定。后后来穷得得不行，被迫下下海至今今。这也也是我为为什么能能从事现现在这个个工作的的原因之之一啦。在讲讲预售和和验收这这些东西西之前，我想先先讲讲现现在的房房地产调调控政策策。理解解了这个个，才能能对销售售方面的的各项政政策有一一个清晰晰的了解解。对现现在的调调控，我我的总体体评价是是：混蛋蛋。基基本上，现在的的中央层层面的调调控政策策分成以以下三个个方面：1、减减少土地地供给，紧缩地地根这方面面的

53、政策策非常的的立杆见见影。如如果这里里有国土土部门的的朋友，看到了了肯定大大有感触触。最近近这3年年以来，中央对对地方的的用地管管制，一一年比一一年狠，采取的的措施一一年比一一年毒。当然，这里我我们必须须有个概概念，用用地量最最大的产产业，不不是房地地产，而而是工业业。尤其其是各类类招商引引资的工工业园区区。目前前我国各各类工业业园区总总面积已已经超过过了全国国所有城城市市区区建成区区的总面面积。这这是一个个很疯狂狂的概念念。当然然，在这这种宏观观性的打打压地方方用地冲冲动的趋趋势下，房地产产用地不不可避免免的受到到了株连连。房地地产用地地供给量量逐年减减少是不不争的事事实了。各位不不需要和和

54、我争论论什么各各大房地地产公司司储备了了多少多多少地，足以做做多少多多少年的的开发，因此现现在供地地不足这这种消息息不准确确，等等等。这种种新闻几几乎都是是不良媒媒体的外外行报道道，连造造谣都没没造出个个样子来来。只要要看看现现在各大大房地产产公司储储备的那那些地都都在什么么位置，基本上上就可以以判断出出来事情情的真伪伪。有哪哪个地产产公司手手头上没没开发的的地，不不处于偏偏远得不不行的远远郊区但但是又发发神经拖拖着不开开发的，我立马马把这篇篇东西打打印出来来吃掉。在另一一个方面面来说，房地产产公司储储备那些些目前来来说几乎乎没有开开发价值值的远郊郊土地，其完全全是寄希希望于中中国经济济的健康

55、康稳定发发展，城城市逐步步扩张，富裕群群体人数数总量不不断增长长。这种种心态其其实倒真真是一种种讽刺。唉2、打打压购买买需求提高高首付比比例，紧紧缩银根根，提高高银行准准备金率率，控制制按揭贷贷款，都都是这种种考虑。就是让让老百姓姓没钱买买房子。但是，这种政政策不是是释放和和满足需需求，它它没有解解决任何何问题，它只不不过是将将需求延延后。我我不明白白为什么么老百姓姓对这种种政策鼓鼓掌叫好好。有一一种很神神奇的解解释说，这种政政策的好好处是：老百姓姓买不起起房子了了，开发发商脆弱弱的资金金链就会会断掉，开发商商就会自自动降价价了。我我个人不不对这种种神奇的的逻辑予予以打击击。免得得我的这这个贴

56、沦沦为口水水之争的的场所。我只对对客观效效果予以以评价。谢谢。3、强强制性限限制房地地产产品品类型这个很很明确，就是那那个900平方米米以下的的户型占占总建筑筑面积770%以以上。这这个90070的的政策被被唱得很很响，好好象很英英明神武武的样子子。我个个人没明明白过来来这到底底有什么么效果。户型选选择完全全是市场场化的东东西。我我揣摩着着是不是是这个政政策有这这么一个个隐含的的前提在在：开发发商故意意建大户户型，以以获取高高额利润润。但是是，我晕晕，大户户型或者者小户型型，在单单价稳定定的前提提下，单单方利润润及总利利润会有有任何差差别吗？总建筑筑面积不不变，单单价稳定定，户型型变一下下，造

57、成成影响无无非是多多几套房房子或者者少几套套房子，利润有有区别吗吗？除非非是有这这样的逻逻辑前提提：大户户型的单单价比小小户型高高。但在在我的个个人职业业经验里里面，我我是没发发觉过有有这种情情况。我我的个人人经验是是反过来来：小户户型的单单价一般般都比大大户型高高一点点点。本人人所经历历的少数数几个公公司在产产品定价价上基本本上都是是这么个个策略。我不知知道北京京是不是是与我的的个人经经验相反反。我个个人总结结，房地地产调控控政策，就在上上面这三三样东西西里面玩玩来玩去去。不会会有别的的什么新新花样出出来了。这个效效果，我我就不多多说了。接下来来，继续续讲流程程吧。啦啦啦啦 133、放线线、

58、验线线这个个就简单单的说一一说吧。图纸画画出来之之后，要要把图纸纸上的建建筑物在在实地上上落实一一个具体体的位置置，这是是个技术术活，要要测量，定坐标标。这个个活就叫叫放线。放线一一般是规规划部门门下属的的测绘院院或类似似的测绘绘机构干干，不过过有些发发达城市市也已经经把这个个工作半半市场化化了。嘿嘿嘿， 又来一一个半市市场化。正式放放线的前前提是领领取了施施工许可可证。放放线后，测绘院院会发出出一份放放线册。在工工程提前前施工，违章施施工的场场合，都都需要做做通这个个测绘院院的工作作。让他他们提前前来做放放线。唉唉，又来来一个“做通”工作。放线线完毕，施工单单位照着着这个边边角点施施工，完完

59、了之后后就做验验线。一一看这个个建筑的的确是按按图纸建建起来的的，没超超出边线线，测绘绘院就出出验线册册。这个个验线工工作跟日日后的验验收有莫莫大的关关系。所所以测绘绘院也得得要像皇皇帝老子子一样供供着，尤尤其是在在提前放放线的场场合。唉唉144、预售售许可证证终于于说到这这个了。预售现现在的管管理已经经比较严严格了。我所知知道的，在房地地产已经经成为了了一个产产业的城城市，预预售许可可都要求求在网上上办理，全程公公示。现现在在预预售上面面做手脚脚的可能能性越来来越小了了。预售售许可最最重要的的条件是是：高层层建筑结结构完成成3分之之2，低低层建筑筑结构封封顶。这这个条件件跟银行行办理按按揭贷

60、款款的条件件又不一一样：无无论层数数高低，全部封封顶才能能放贷。因此现现在高层层建筑往往往在完完成3分分之2的的结构，取得预预售许可可证之后后，开发发商在推推盘时都都不积极极。因为为这个时时候，钱钱也不是是很能收收得到，只能收收到个22、3成成，但是是各项交交易税费费却要按按足成在在当年予予以计算算。在理理解了这这个之后后，或许许我们对对捂盘这这种行为为，会有有更深刻刻的认识识吧现在在办预售售许可，都要做做价格公公示。交交易价格格必须明明确到套套，单价价必须清清晰，在在交易现现场，也也禁止再再搞什么么50000元/平方米米“起”，这种种骗人的的玩意了了。但是是，我必必须要说说，但是是，政府府没

61、有（也没有有权力）对房地地产交易易价格进进行管制制。在办办理预售售手续时时所申报报的价格格，开发发商可以以完全不不予理会会。这个个价格申申报一下下就完了了。我每每次做预预售许可可的时候候申报价价格，直直接就是是25000元/平方米米。从来来都是如如此。随随便你怎怎么公示示。卖的的时候照照样卖550000卖80000卖卖100000多多，没有有任何法法律上或或者行政政上的责责任。在预预售许可可方面还还有个值值得一说说的地方方就是预预测绘。房管部部门下属属的房屋屋测量部部门，根根据开发发商提供供的图纸纸，事先先算一个个面积。这个叫叫预测绘绘。在竣竣工之后后，到实实地测量量，就是是实测了了。我们们都

62、知道道，面积积上的纠纠纷往往往是日后后客户与与开发商商之间的的主要矛矛盾。这这个矛盾盾是怎么么来的呢呢？最关关键的就就是这个个预测与与实测之之间的面面积差异异。造成成这种差差异的原原因很多多，比如如施工不不规范造造成的面面积误差差，又或或者之前前在图纸纸计算上上对公用用部分的的统计有有误差，这些都都有可能能。但要要说是开开发商的的故意造造成的，我个人人没有见见过。开开发商也也没这种种能力或或故意去去故意做做假，当当然我个个人不排排除有些些头被门门夹了的的开发商商被某些些运气极极好的人人撞到。嘿嘿。现在在为了避避免这种种纠纷，各大开开发商都都学乖了了，开始始花很大大的精力力在做通通房屋测测量机构构的工作作上。总总之无论论到时候候实测面面积是多多少，房房屋测量量机构都都照样按按着当初初的预测测面积出出报告。唉，又又出来一一个“做做通”工工作。 115、关关于预售售中的土土地解押押昨天天在写预预售的时时候，关关于土地地解押的的问题，我不是是很敢下下笔。作作为一个个房地产产从业人人员，讨讨论这个个话题，显得比比较不合合适。这这个话题题非常敏敏感。这这其中有有无数的的道道儿儿。我个个人对这这一块的的