上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p

《上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p（258页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告关于中信泰富朱家角新城一组数据的解读与思考开篇前的思考中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告开篇前的思考中信泰富朱家角新城开盘至今月度供求量情况2007年9月，中信泰富朱家角新城首度入市，两个月内即去化完毕2008年金融危机后，受宏观大势影响，项目的去化严重受阻2009年4月后，随着房地产市场回暖，项目在半年内将原本存量房源去化一空2010年4月、2010年10月、2011年2月，每一次

2、调控政策出台后，项目的去化受阻，尤其是当前中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告开篇前的思考根本原因是什么？思考。当前去化受阻的中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告开篇前的思考政策对投资及度假需求的抑制中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告回归项目中信泰富朱家角新城给人们的感知是前几期低密度纯居住产品开发完毕后，环境好&度假中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目核心问题VS度假感的项目陷入政策打压的困局！中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告本次报告的目标突破困局，完成

3、项目的华丽蜕变！中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告解题思路重新认知项目，重新定位项目重新梳理客户，重新定义客户全新的营销策略，全新的形象包装高效执行，有效保障中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告汇报提纲第一篇章Chapter One关于朱家角印象朱家角&朱家角价值重溯第二篇章Chapter Two第三篇章Chapter Three关于项目项目核心优势找寻&项目定位关于客户客户定位&客户定义第四篇章Chapter Four关于价值创造价值&实现价值第五篇章Chapter Five关于执行销售策略&推案执行Chapter 1 关于朱家角中信泰富

4、中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告一个人们眼中一样的朱家角印象朱家角中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角朱家角位于上海青浦区，淀山湖畔距人民广场47公里位于外环线以外人口密度738人/平方公里青浦区“十二五一城两翼”规划重点城镇虹桥枢纽沪青平公路人民广场延安西路47公里印象朱家角朱家角上海市远郊小镇区域位置中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告古镇内河港纵横，九条长街沿河而伸，千栋明清建筑依水而立，36座石桥古风犹存，名胜古迹比比皆是。小桥流水人家民 宅寺 庙印象朱家角特色古镇江南古镇拥有1700年历史积淀，古风浓郁，

5、水乡文化底蕴显露无遗中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告淀山湖上海最大的天然湖：面积62平方公里属于太湖流域，是上海的母亲河黄浦江的源头上海最大的旅游胜地，周围有5个国家4A级景区印象朱家角生态资源区域内水系众多，拥有上海最大的天然湖，生态资源丰富中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告印象朱家角人文历史课植园 课植园环境幽静，风光独好，是朱家角镇上最大的庄园式园林建筑，原园主马文卿，故俗称马家花园。园名定为“课植”乃寓“课读之余，不忘耕植”之意，故园内既建有书城，又辟有稻香村，以应园名。王旭故居 王昶（17251806），字德甫、号述庵、又号兰

6、泉，清朝官吏，辞海称其为“清代学者”。他工诗善文，早年与王鸣盛、吴泰来、钱大昕、赵升之、曹仁虎、王文莲并称为“吴中七子”，他的诗文结集春融堂集共60卷，姚鼐、俞樾曾先后为之作序。明清两代共出进士16人、举人40多人，其中有清代学者王昶、御医陈莲舫、小说家陆士谔、报业巨子席裕福、画僧语石等，留下了丰富的文化遗产。民国时期，镇上有民众教育馆、书报社、戏院、书场等文化场所，有咏珠社、韵声社等文艺结社、民间艺人活动。镇上家庭藏书普及率达50%以上，民间藏书的总数10多万册，超过全区21个镇图书馆藏书的总和。朱家角自古文儒荟萃、人才辈出，人文气息浓厚中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销

7、策划报告东方绿舟水上运动场国际高尔夫乡村俱乐部大观园旅游区皇家金煦花园酒店景苑水庄大千生态世界淀山湖太阳岛旅游度假区印象朱家角人文历史现在的朱家角素有“上海威尼斯”及“沪郊好莱坞”之誉中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告产业结构2010年，朱家角镇经济和社会保持健康、可持续发展，完成地区生产总值50.17亿元，同比增长13.98%。其中，第一产业1.52亿元，第二产业23.06亿元，第三产业25.59亿元。2010年，以古镇旅游为依托的第三产业蓬勃发展，完成增加值25.59亿元，同比增长21.6%；全年古镇旅游接待320万人次，重大接待63批次、1331人次。印象朱家

8、角以古镇旅游资源为依托，带动朱家角总体经济发展中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告房地产发展项目名称物业类型建筑类型容积率绿化率物业公司装修状况开发商位置备注海上湾别墅联排双拼0.4268%上实物业毛坯上实置业朱家角绿洲路228号总价：400500万水都南岸别墅联排叠加1.0035%仲量联行毛坯上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司朱家角康园路399弄联排均价1.6万叠加均价1.3万湖庭别墅独栋0.2661.2%明地物业毛坯昆山金杰房地产开发有限公司朱家角绿湖路999弄总价20005000万江南华府别墅独栋0.1880%上置物业精装修上海佳富房地产有限公司朱家角大淀湖

9、畔最后一套1.68亿珠光苑公寓板楼0.9812.5%毛坯上海林基房地产开发有限公司朱家角朱光新村9街坊均价1.5万水都南岸公寓板楼1.00355仲量联行毛坯上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司朱家角康园路399弄均价1.35万借助当地独特的人文、自然景观资源，朱家角板块的房地产项目大都以别墅的形式面对购房者，以低密度、旅游度假及价格优势吸引消费者的注意力，不过由于限购令第出台，直接抑制旅游度假投资型顾客，因此，该地区目前市场销售态势一般。印象朱家角依托优势旅游资源及生态环境而兴起的度假居住板块中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告印象朱家角上海边陲、江南风情、环境优美

10、、旅游度假那么，这就是朱家角的全部价值所在么？中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告区域有价值，项目才更有价值理清一个观念中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告一个同策眼中不一样的朱家角由全市高端居住区的分布规律出发朱家角价值重溯中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告全市高端别墅项目分布情况全市高端住区分布人民广场龙湖滟澜山东郊花木古北西郊徐泾九间堂翡翠别墅合生东郊御品园世纪虹苑西郊明苑御品园林大华西郊别墅赵巷香水湾别墅佘山佘山月湖山庄新江湾板块朱家角价值重溯仁恒怡庭中凯曼荼园中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角

11、新城营销策划报告全市来看，高端别墅总价不低于1500万区域名称比较项目物业类型占地面积（万）建筑面积（万）容积率面积段（）总价(万元)均价（万元/）东郊合生东郊独栋1230.25700-10006200-100009万科翡翠别墅独栋1860.40380-5803000-50008花木板块九间堂独栋103.80.28600-12005000-90008古北板块世纪虹苑双拼1.41.30.95245-3551000-27006西郊板块西郊明苑别墅独栋2180.40340-5804250-725012.5徐泾板块大华西郊别墅独栋1650.30270-3501500-22005.5御品园林独栋3012

12、0.34300-4001200-20005赵巷板块香水湾别墅独栋1650.30305-9001500-50006佘山板块中凯曼荼园独栋1860.19500-10004500-1100013佘山月湖山庄独栋203.40.14297-5034000-1000014新江湾板块仁恒怡庭叠加5.46.51.20210-3501470-24507朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯人民广场龙湖滟澜山东郊花木古北西郊徐泾九间堂翡翠别墅合生东郊御品园世纪虹苑西郊明苑御品园林大华西郊别墅赵巷香水湾别墅佘山中凯曼荼园佘山月湖山庄新江湾板块解读全

13、市高端居住区的分布规律全市高端住区分布仁恒怡庭中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯高端住区分布规律1：以人民广场为中心，沿延安西路、世纪大道的东西向轴线是上海高端住区分布的黄金轴高端住区分布规律2：凡是具有唯一性的自然资源必定成就高端住区因为上海是一个自然资源稀缺的城市全市高端住区分布中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告佘山山景资源成就佘山高端别墅区佘山板块拥有上海独一无二的山景资源，是上海的后花园，包括将近100米的东佘山和西佘山以及佘山月湖等沪上稀有自然资源佘山板块的豪宅别墅项目遍布，佘山高尔夫别墅、佘山东紫园、中凯曼荼园、

14、上海紫园等代表楼盘的均价均在75000元/以上，总价5000-10000万元，构成了上海顶级高端别墅居住圈1700亩18洞72杆佘山国际锦标级高尔夫球场西佘山+佘山月湖朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告新江湾湿地资源成就新江湾城高端住宅项目新江湾板块拥有占地面积12000平方米的新江湾城湿地公园，70年未受侵扰，237种植物，352种动物，居住环境极佳，属于上海极为稀缺的位于市区内部的绿色生态资源，成为上海城市的极具价值的一块大型“绿肺”新江湾城湿地带动周边楼盘价值的稀有性，成就了仁恒怡庭、华润置地橡树湾城和尊堡园等高端别墅项目华润置地

15、橡树湾橡墅，拥有9.45平方公里湿地的城市别墅，充分利用自然资源带动别墅的景观性和居住品质（如13米景观大阳台设计，把自然引入室内）华润置地橡树湾新江湾湿地公园朱家角价值重溯全市高端住区分布中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告审视。朱家角拥有高端住区的基因么？朱家角价值重溯中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角是上海黄金中轴的西端延续朱家角基因朱家角朱家角位于该黄金轴的西端，成为上海高端豪宅项目中轴的延续朱家角价值重溯中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角同样拥有全上海独一无二的稀有自然资源淀山湖朱家角拥有上

16、海最大的天然淡水湖泊淀山湖，面积62平方公里，是上海母亲河黄浦江的源头以淀山湖为中心，该区域一共有包括淀山湖在内的21个天然淡水湖泊环湖：l朱家角古镇、上海大观园、东方绿舟、上海太阳岛、陈云纪念馆等5个国家AAAA级景区；l3个国际标准高尔夫球场；l环湖步道、湿地公园、乡村旅游和度假村，观光和休闲设施齐全相比佘山板块和新江湾板块，朱家角同样拥有上海稀有自然资源，具备孕育高端豪宅项目的先天条件淀山湖朱家角价值重溯朱家角基因中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角。具备高端住区的基因，属于它的时代是否到来？朱家角价值重溯中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城

17、营销策划报告三城七镇之朱家角，发展目标是以“休闲度假+生态居住”为特色的功能型新城风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积古镇水乡旅游、休闲品制作50万53.8平方公里7平方公里朱家角价值重溯朱家角规划中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告青浦区“一城两翼”规划，朱家角位于淀山湖新城与环湖经济圈结合处朱家角青浦区2011年3月开始全面启动“一城两翼”发展战略“一城”指淀山湖新城；“两翼”指东翼大虹桥区域以及西翼的淀山湖区域“东翼”包含西虹桥商务区和赵巷商业商务区；“西翼”由环淀山湖经济圈为主淀山湖新城（青浦城区），以“产城一体，水城融合”为理念，规划总面积119平

18、方公里，人口规模70万“产城一体”在原规划范围基础上，以及生产性服务业、商务商贸业、休闲旅游业、生态居住业，形成产业对新城发展的支撑“水城融合”凸显淀山湖等自然湖泊的资源湖滨特色，新城向西延伸至淀山湖东岸，打造江南绿色水都朱家角价值重溯朱家角规划中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角之“三区、四轴、五块”结构和功能规划三个基准区域：（1）古镇区（2）老镇区（3）新镇区朱家角价值重溯五个功能板块n历史保护/观光旅游/传统居住综合板块n休闲旅游/度假旅游板块n本地居住板块n区域居住板块n公共服务/商业服务板块四条发展轴线n历史发展轴线（水乡文化）：人字河n现代发展轴线

19、（都市功能）：祥凝浜路n未来发展轴线（蓝色生态）：淀浦河n未来发展轴线（绿色生态）：中央林荫大道（珠溪路）中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯轨道交通上海轨道交通17号线，连接虹桥枢纽与朱家角，串联青浦区各功能板块轨道交通17号线：虹桥西站虹桥西站 东方绿舟站东方绿舟站轨道轨道1717号线青浦区沿线示意图号线青浦区沿线示意图轨道轨道1717号线全线站点示意图号线全线站点示意图3030分钟分钟朱家角设有两站：朱家角站和东方绿舟站朱家角设有两站：朱家角站和东方绿舟站预计预计20112011年末开工，年末开工，20152015年通车年通车中信泰富中信泰富 朱家

20、角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯借助规划的契机。我们可以重新定义朱家角上海黄金中轴上即将迸发光芒的璀璨明珠Chapter 2 关于项目中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告从项目优势的角度出发探索凌驾于区域价值上的项目定位项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告延安西路向西直达项目地点，直线对接城市中心区位分析本案位于朱家角板块，郊外环外，距离市区47公里驾车延安路往西直接对接高速A9和沪清平公路至本案，具有便捷的城市对接能力未来规划17号线，项目直接对接虹桥枢纽，提升交通便捷度本案人民广场虹桥枢纽A9高速公路 延

21、安路沪青平公路延安路17号线延安高架轨道项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目位于朱家角的大淀湖西畔，新镇核心配套区域区位分析朱家角新城共由三个部分构成，新镇、古镇和老镇，新镇配套基本在大淀湖周围本案位于大淀湖西畔，新镇核心配套区域大淀湖本案商业中心新镇古镇老镇项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告板块配套基本上集中于项目以南，可方便到达，档次以中高档为主类型名称档次距本案距离（公里）教育朱家角中学上海市实验性师范2.0朱家角小学公立小学3.0东湖中学区级重点1.8青浦区实验中学公立重点8.0东方中学公立重点8.0医疗

22、仁济、朱家角人民二级乙等11.0复旦大学附属青浦中山医院二级甲等9.0青浦区中医二级甲等9.0市政朱家角人民政府镇级2.0商业朱家角综合经济城工业园区2.5尚都里休闲度假广场商业购物1.9中信泰富凯悦酒店5星0皇家金煦花园酒店5星1.6东方绿舟国际高尔夫乡村俱乐部大千庄园四季百果园皇家金煦酒店朱家角中学大淀湖淀山湖凯悦酒店朱家角政府江南会所谭盾音乐厅尚都里国际度假会议酒店古涧堂课植园本案配套分析项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告“双湖”自然资源的占有，不可复制的天然稀缺湖景资源自然资源淀山湖上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。

23、大淀湖水面近800亩，2005年大淀湖整治工程启动，改造后的大淀湖已成为朱家角古镇的新的生态景观和人文景观。“双湖“资源价值的占有，自然资源得天独厚。淀山湖本案大淀湖项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告外部的优势条件是项目的卖点，但为区域内项目所共有只有内部的核心优势，才能促使项目从区域内的竞争中脱颖而出项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告10万方的项目卖的是地段赋予的价值50万方的项目卖的是自身规划的价值一个毋庸置疑的观点中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目是由多种物业形态构成的大盘项目

24、，具备丰富的产品线内部规划价值A2地块翠苑期翠苑期文苑区域商业中心D19/D20星级水上宾馆D2-3、D3-2地块本案占地80万，建筑面积60万本案居住产品线由独栋、联排、叠加、公寓、SOHO多种物业组成项目商业规划由宾馆、商业街、底商等不同类型组成项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目自身规划的商业成为区域型配套，相较于周边其他在售楼盘明显占优内部商业价值酒店式公寓商业期超市商业餐饮中心商业沿街集中式商业水上宾馆沿街底商风情商业街珠湖路商业街社区小型配套商业高档会馆商业本案商业集中于地块东部，分布于大淀湖畔周边项目商业类型丰富，由宾馆、餐饮、超市、底商

25、、会馆商业、风情街组成区域在售项目均无商业配套，本案商业配套为区域型配套项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目的核心优势是：外部优质条件基础上的内部综合型规划项目优势找寻中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目定位项目属性定位具备发展潜力的大规模资源型综合住区中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目定位“城邦”单一中心、独立自主，拥有政治、文化的主权“城”项目属性延伸中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目定位项目定位上海中轴 湖岸城邦区域价值稀缺资源竞争优势中信泰富中信泰富

26、朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告项目定位项目定位上海中轴湖岸城邦价值体系文化内涵类型档次商业街、水上宾馆区域型产品独栋、联排洋房 外部条件内部构成朱家角新镇核心区轨道道路17号线延安西路自然历史淀山湖大淀湖古镇居住商业都市湖生活区域资源交通新镇核心价值 便利的城市对接价值生态历史价值多元化居住产品价值商业配套的高价值都市湖生活精神价值中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告D17地块进而思考。整盘定位下，即将入市的D17地块的地位？中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告规划价值D17地块位于项目以西，大淀湖西畔，自然资源利用和占有比例较

27、大地块位于项目商业集中区域，风情街、沿街商铺，水上宾馆等，地块在项目商业价值中心内区域商业中心D17地块临近自然资源和商业资源，具有双重资源价值D17地块中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告D17地块产品线丰富，商业配套价值突显产品价值D17地块联排洋房+叠加洋房+叠加名称套数总面积公寓20017731叠加6111172.9联排18地上3288.66地下1486.26超市-6000餐饮-3000Soho公寓办公-地块自身由多种物业形态构成，相对于之前较为单一的住宅地块，其商业价值凸现，成为项目之前度假主题的转型点超市餐饮SOHO、办公中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策

28、划报告朱家角新城营销策划报告D17地块相较于已开发的几期从纯居住产品到D17地块的综合物业最大差异在于生活配套型商业的开发由此，D17的使命是促使项目由度假感向生活感的转变它的地位是项目成功转型的新起点使命地位中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告D17地块价格定位参考区域价格水平项及目以往销售价格，同策认为：本期洋房产品的价值为：14000元/本期叠加产品的价值为：15000元/本期联排产品的价值为：21000元/中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告D17地块目标均价以快速去化为前提，同策认为需在价格上进行平衡：本期洋房产品的目标均价为：13

29、000元/本期叠加产品的目标均价为：14000元/本期联排产品的目标均价为：20000元/Chapter 3 关于客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告从市场角度出发，所有的购房客户类型中具有购买资格、并匹配项目属性与定位即为本案的目标客户客户定位中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位承付能力离散性低高高外区域客户本区域客户富裕型资源、环境、户型改善养老度假投资型中产型改善需求富豪物业类型、资源改善富裕型物业类型改善稀缺资源占有型中产型刚新股球经济型刚性需求经济型挤压客户区域地段迁居型投资型客户需求增值型出租型保值型 富豪物业类型、资

30、源改善物业类型、资源改善型上海市场中完整的客户构成情况完整客户分类中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位类别置业需求购房特点主力需求面积总价（万）物业交通环境配套经济刚性需求60-8080-150非核心区域的住宅小区，紧凑的小面积公寓房型，集中在1、2房有相对便捷的公共交通通往开发区中心地段对环境自然资源不敏感。基础的生活配套满足生活的基本要求，首付能力和还款能力都比较低中产型刚性需求80-9080-180要求生活方便的中心区域，需求2房为主有相对便捷的公共交通重视小区内部景观、环境，强调适宜生活严格的物业管理，配套设施能给人以精神层面的享受，有优秀的幼儿园及小

31、学，车位充足，适当提供精致的会所服务存在居住的精神满足需求，首付能力有限，但有比较好的还款潜力中产型改善需求90-120180-200要求中心区域的3房为主的公寓产品有相对便捷的公共交通重视小区内部景观、环境，强调适宜生活严格的物业管理，配套设施能给人以精神层面的享受，有优秀的幼儿园及小学，车位充足，适当提供精致的会所服务存在居住的精神满足需求，首付能力尚可，对户型功能、面积提升需求明显富裕型资源、环境、户型改善型90-150200万以上要求地段和资源均好性较强的公寓产品，需求以3房为主驾车可便捷抵达开发区核心地区同时注重外部景观资源和社区内部环境，对生态和文化性有一定要求高品质的配套设施和物

32、业管理，有优秀的幼儿园及小学，小区周遍有高档齐全的商业配套，车位充足，高品位的会所服务注重项目的综合价值，兼容品质、舒适、环境的改善富裕型物业类型改善型公寓150以上，别墅200以上公寓200万以上别墅500万以上要求中央地段，或者是极至资源地段，产品可以是大面积公寓和相对舒适的别墅驾车可便捷抵达开发区核心地区注重景观资源的稀缺性和个性化，原生态的制植被、水环境，同时注意社区内部的生态环境和人文气氛严谨管理的物业，高档生活配套，高级会所，优秀的教育配套，高雅的人文氛围，车位充足摆脱基本的生活困扰，对更高层次的产品价值追求，高首付，高还款能力富豪型物业类型、资源改善公寓180以上，别墅300以上

33、公寓300万以上别墅600万以上需求极致物业类型和资源类型，以大面积公寓和大面积别墅为主驾车可便捷抵达开发区核心地区注重景观资源的稀缺性和个性化，原生态的制植被、水环境，同时注意社区内部的生态环境和人文气氛高科技，严谨、人性、贴身、私属的物业服务，高档、个性的生活配套，顶级会所，高雅的人文氛围，车位充足对别墅类物业和顶级景观公寓的需求明显，极尽占有符合受政策抑制，不符合区域客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告外区域客户客户定位类别类别置业需求置业需求购房特点购房特点主力需求主力需求面积面积总价（总价（万）万）物业物业交通交通环境环境配套配套经济型挤压经济型挤压客户

34、客户50-8080-150贴近快轨沿线的经济型公寓，主力需求2房便捷的快轨、公交车等公共交通对环境自然资源不敏感。基础的生活配套满足生活的基本要求，首付能力和还款能力都比较低养老度假型养老度假型客户客户50-10080-200客层分散，主力的50-100的1、2房相对便捷的公共交通重视项目环境，适合度假、养老人性的物业管理，相对优质、系统的适合度假、养老的全面生活配套，满足物质和精神双面的享受客户层面广，首付能力较强，主力需求户型相对紧凑区域地段迁区域地段迁居型居型70-120150-300性价比较高的生活型干品，以2、3房为主相对便捷的公共交通重视小区内部景观、环境，强调适宜生活相对优质的生

35、活配套设施和精神享受（与原有生活氛围相比较），在区域地段的改善基础上，存在对新地域生活的精神追求，首付能力较强物业类型、物业类型、资源改善型资源改善型90-200150万以上高价值的、相对舒适的公寓类，别墅类产品驾车或者公交可便捷联系市区对环境资源要求较高，尤其是滨海的自然环境表现更为明显，对小区环境有一定的要求品质型、精致型的物业配套，不一定要大，但要精，满足生活品位的精神需求注重项目的综合价值，兼容品质、舒适、环境的改善稀缺资源占稀缺资源占有型有型80-150150万以上稀缺的资源型项目，以舒适型公寓为主驾车可便捷抵达市区强调对一线滨海资源的稀缺性占有，对小区环境有一定的要求品质型、精致型

36、的物业配套，不一定要大，但要精注重项目的环境价值，但对项目自身品质要求较高富豪型物业富豪型物业类型、资源类型、资源改善改善公寓180以上，别墅300以上公寓400万以上别墅600万以上需求极致物业类型和资源类型，以大面积公寓和大面积别墅为主驾车可便捷抵达市区注重景观资源的稀缺性和个性化，原生态的制植被、水环境，同时注意社区内部的生态环境和人文气氛高科技，严谨管理、人性、贴身、私属的物业服务，高档、个性的生活配套，顶级会所，高雅的人文氛围，车位充足对别墅类物业和顶级景观公寓的需求明显，极尽占有符合符合受政策抑制，不符合受政策抑制，不符合外区客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营

37、销策划报告客户定位类别置业需求主力需求面积总价（万）需求细分详细描述出租型客户50-9080-180出售获益投资者：看好区域规划发展及物业升值潜力客户来源区域广泛，有较为雄厚的经济实力，关注物业短时间内的升值能力，寻求稳定的、变现能力强物业类型保值型客户70-30080-600租赁获益投资者：以物业租赁回报为主要置业目的客户来源与升值投资者类似，关注物业出租回报率增值型客户60-300120-600保值投资者：以购房为投资方式抵御资金贬值，寻求物业保值有一定经济基础，在缺少其他投资渠道的情况下进行投资，以确保资金的保值，同时被产品特质所吸引从而进行购买符合受政策抑制，不符合受政策抑制，不符合投

38、资客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位与项目的匹配程度判定中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位类别置业需求购房特点主力需求面积总价（万）物业交通环境配套经济刚性需求40-8080-150非核心区域的住宅小区，紧凑的小面积公寓房型，集中在1、2房有相对便捷的公共交通通往开发区中心地段对环境自然资源不敏感。基础的生活配套满足生活的基本要求，首付能力和还款能力都比较低中产型刚性需求80-9080-180要求生活方便的中心区域，需求2房为主有相对便捷的公共交通重视小区内部景观、环境，强调适宜生活严格的物业管理，配套设施能给人以精神

39、层面的享受，有优秀的幼儿园及小学，车位充足，适当提供精致的会所服务存在居住的精神满足需求，首付能力有限，但有比较好的还款潜力中产型改善需求90-120180-200要求中心区域的3房为主的公寓产品有相对便捷的公共交通重视小区内部景观、环境，强调适宜生活严格的物业管理，配套设施能给人以精神层面的享受，有优秀的幼儿园及小学，车位充足，适当提供精致的会所服务存在居住的精神满足需求，首付能力尚可，对户型功能、面积提升需求明显富裕型资源、环境、户型改善型90-150200万以上要求地段和资源均好性较强的公寓产品，需求以3房为主驾车可便捷抵达开发区核心地区同时注重外部景观资源和社区内部环境，对生态和文化性

40、有一定要求高品质的配套设施和物业管理，有优秀的幼儿园及小学，小区周遍有高档齐全的商业配套，车位充足，高品位的会所服务注重项目的综合价值，兼容品质、舒适、环境的改善富裕型物业类型改善型公寓150以上，别墅200以上公寓200万以上别墅500万以上要求中央地段，或者是极至资源地段，产品可以是大面积公寓和相对舒适的别墅驾车可便捷抵达开发区核心地区注重景观资源的稀缺性和个性化，原生态的制植被、水环境，同时注意社区内部的生态环境和人文气氛严谨管理的物业，高档生活配套，高级会所，优秀的教育配套，高雅的人文氛围，车位充足摆脱基本的生活困扰，对更高层次的产品价值追求，高首付，高还款能力重要客户边缘客户刚性需求

41、和首次改善客户是本项目重点客户区域客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告类别面积需求购房特点经济型挤压客户50-80满足生活的基本要求，首付能力和还款能力都比较低物业类型、资源改善型90-200注重项目的综合价值，兼容品质、舒适、环境的改善稀缺资源占有型80-150注重项目的环境价值，但对项目自身品质要求较高 经济挤压型客户基本以刚需为主，难以承担市区高房价而选择自己能接受的总价段楼盘 物业类型、资源改善型客户基本为二次换房者，对环境景观有一定要求，但经济能力无法承担太高的总价 稀缺资源占有型客户直接受项目资源占有的吸引，具有支付能力客户定位重要客户市区挤压客户和注

42、重资源占有的客户与本案客户相匹配外区客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告 根据市场调查，朱家角板块整体租赁市场租赁价格水品较低，投资回报率不能达到投资者心理预期 于本项目作为租赁使用，经测算公寓租金回报率仅为年2-2.5%左右，因此不具备租赁投资价值本项目与投资客户中出售获益与租赁获益投资者的投资目的不匹配客户定位租赁获益投资者投资客户未满5年出售税费总价税费100-200万5-10万200-300万10-15万300-400万15-20万400-500万20-25万500-600万25-30万600万以上30万以上出售获益投资者 现阶段房地产市场受政策调控影响处

43、于低迷阶段，近期内市场快速回升可能性较小 购买不足5年的住房，按交易金额的5%征收营业税，投资收益率降低，不具备出售获益投资价值中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位客户定位中信泰富朱家角的客户群体为：刚型需求客户、首次改善客户以及保值型投资客户中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告刚需、首改、保值度假型项目定位的转变下、D17地块的使命下的客户裂变客户裂 变客户裂变客户定位中信泰富中信泰富 朱家角新城营销策划报告朱家角新城营销策划报告客户定位公寓客户核心客户别墅客户重要客户l以区域客户为主，比例约为70%l部分西区客户，比例约为30%l

44、刚性、改善和保值需求l看中环境和生活配套规划l具有独到的投资保值眼光l大西区客户，比例约为50%l全市范围，比例约为50%l改善和保值需求l对自然景观资源的较高要求l对稀缺资源的占有客户组合策略本项目回归房地产需求本质，基本以自主为主Chapter 4 关于价值我们始终坚守是价值指引我们，还是我们创造价值？立足淀山湖稀有千亩大盘协调中信泰富20112015年上海整体产品供应结构布局创造板块最大价值，实现整体经济价值最大化。我们始终追求创造价值物理属性定位主力客群定位核心价值体系实现价值整体企划系统定位D17地块企划定位整体推广策略Part 1创造价值谁才是我们的客户？本案吸引怎样的目标人群？自

45、住型客户保值投资型客户区域客：区域客：朱家角片区、西区客户外围客：外围客：上海市区内、外地客户客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察公寓别墅客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察自住型公寓客户他们是2530左右的80后人群，正处于谈婚论嫁的人生阶段他们一直关注房价走势，对现今房价望而却步他们一定是首次置业，渴望找寻到属于自己未来的归处他们包含上海当地人、新上海人他们可能有车，收入也不错，但却无法承受高额的首付款及还款压力但是他们对于生活品质还是有追求的所以他们迫于现实，想退而求其次在外围寻找现有配套较为不错的区域能看到未来发展潜力的，又是自己所能承受的价格范围客户分析客户分

46、析客户定位客户定位客户洞察客户洞察自住型别墅客户他们是4055左右，多为区域本地客户他们已习惯居住于此，并认可资源环境优势，对未来发展前景看好他们正处在事业勃勃上升期注重身份的彰显，喜爱能匹配他们价值的事物更渴望能提前享受更高层次的圈层生活他们有妻有儿，想要换一个更大更舒适的居所他们有投资意识，不会让闲钱留在身边客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察投资型公寓客户他们一定已有一套住宅可能没有房贷或太大的还款压力手上又有一些资金，想再利用赚一笔他们大多为公司白领、公务员等受过较好的教育，具有一定的前瞻眼光不安于现状，想要得到更高更好的客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察投资

47、型别墅客户他们是社会的中坚力量是社会发展的基石，对社会有一定的影响力他们大多为企业高层管理人员、私营业主等有充足的闲置资金，购置物业时对所处位置的未来发展价值空间、长期收益及投资成本品质较为敏感懂得如何让保值资金的前提下，能够得到更大的增值空间受经济环境及限购影响，认为目前投资机会不大，需要放长线对价格的敏感度较之以前有一定的增加，符合“投资少意味着规避风险”的心理。他们 希望在上海能够拥有自己可承受价格范围最高的住房对生活有追求，希望居住环境好、交通便利看中未来发展所能带来的升值空间他们有前瞻性的眼光及独到的投资意识理性地在意每一份钱能带来的价值客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞

48、察他们 在意产品总价关注板块区域未来的发展升值潜力关注板块环境是否宜居关注生活配套、交通是否便利本项目之于受众群的价值必须是：具有未来升值潜力的高性价比资源型住宅客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察他们就是这样一群人精明、理性、有远见 客户分析客户分析客户定位客户定位客户洞察客户洞察我们对项目显性价值的深度认知和对隐性价值的充分挖掘构筑项目价值体系核心价值体系核心价值体系（一）、湖居价值体系（一）、湖居价值体系（二）、高值产品体系（二）、高值产品体系（三）、城邦配套体系（三）、城邦配套体系湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套比尔盖茨的未来之屋位于华盛顿湖畔，淀山湖与华盛

49、顿湖同在城市中轴湖岸线上，无论在湖泊体量上、道路景观、主题景区上均有惊人的相似。在城市中轴的湖岸线上寻找淀山湖在城市中轴的湖岸线上寻找淀山湖湖居价值湖居价值华盛顿湖 日内瓦湖 瓦尔登湖 安大略湖湖居富人圈 富人90%居于湖区，这是由于世界湖岸线不足海岸线的1/100000，比海岸线更稀缺，湖区的环境更优于沿海地区，淀山湖湖区的大气环境符合居住养生条件，足见宜居程度。63平方公里的淀山湖，放眼上海罕见的天然湖湖居价值湖居价值湖泊体量湖泊体量淀山湖水域面积63平方公里，西湖的水面面积约4.37平方公里，淀山湖为杭州西湖的12倍之大。南岸：彩虹岛、水上度假区西畔：青少年野营基地淀山湖板块主题景区淀山

50、湖板块主题景区东岸：上海大观园北岸：度假村、游艇俱乐部“将来大淀湖最繁华的一段，久违江山如画的慢”大淀湖核心景区最美的一段，拥揽原生大湖，不仅为您营造最舒服的居住感，同时也带给你全新的湖居生活理念。u规划布局造就全通透式生活主张：湖风与植物的呼吸，交汇于家的深处，当阳光和清风可以自由穿行于 生活的每个角落，新鲜与健康，成为家中不变的主题；u湖天一色，成为您窗前最寻常的风景：直面淀山湖湖面，让江山如画在此成为专属收藏，别人眼中艳羡 的风景，却是你家中最随常的饰品。u从容淡定的人生态度，成为您的代言：低密度规划手法，将宽阔视野还于生活，在从容淡定之间，挥洒笑谈。湖居价值湖居价值湖居价值湖居价值高值

51、产品高值产品城邦配套城邦配套高值产品体系构建高值产品体系构建低密度规划低密度规划丰富产品线丰富产品线高性价比高性价比整体规划D17地块规划容积率仅0.72项目占地80万，建筑面积为57.6万。容积率仅0.70D17二期酒店式公寓商业D17三期超市商业D17四期餐饮中心商业区域商业中心文苑(D16)翠苑期(A5-3)翠苑期(A5-1/2)幼儿园风情商业街A2 地块D19/D20D2-3、D3-2地块星级水上宾馆湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套高值产品体系构建高值产品体系构建低密度规划低密度规划丰富产品线丰富产品线高性价比高性价比住宅建筑群公寓双拼叠加配套建筑群商业休闲娱乐湖居价值

52、湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套高值产品体系构建高值产品体系构建低密度规划低密度规划丰富产品线丰富产品线高性价比高性价比上海中轴线上低总价淀山湖板块低总价别墅总价约400-600万公寓总价约100-150万湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦体系城邦体系高值产品体系构建高值产品体系构建低密度规划低密度规划丰富产品线丰富产品线高性价比高性价比住宅建筑群公寓双拼叠加配套建筑群商业休闲娱乐整体规划D17地块规划上海中轴线上低总价淀山湖板块低总价湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套城邦配套体系构建城邦配套体系构建国际化配套体系国际化配套体系提速国际化进程提速国际化进程高纯粹旅游景区

53、高纯粹旅游景区有望形成高知人文圈层有望形成高知人文圈层品牌管家体系品牌管家体系为财富保驾护航为财富保驾护航国际艺术基地国际五星级酒店国际休闲设施国际商业设置沃尔玛凯悦酒店古涧堂酒店谭盾音乐厅皇家郁金香酒店景苑水庄音乐厅古乐楼博物馆尚都里被（酒店、创意产业，度假区）尚都里南（休闲度假商业区）人文艺术馆国际度假会议酒店仁济医院湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套城邦配套体系构建城邦配套体系构建国际化配套体系国际化配套体系提速国际化进程提速国际化进程高纯粹旅游景区高纯粹旅游景区有望形成高知人文圈层有望形成高知人文圈层品牌管家体系品牌管家体系为财富保驾护航为财富保驾护航旅游景区云集商务会展

54、蓄势名校配套进驻文化创意研发湖居价值湖居价值高值产品高值产品城邦配套城邦配套城邦配套体系构建城邦配套体系构建国际化配套体系国际化配套体系提速国际化进程提速国际化进程高纯粹旅游景区高纯粹旅游景区有望形成高知人文圈层有望形成高知人文圈层品牌管家体系品牌管家体系为财富保驾护航为财富保驾护航中信泰富品牌力品牌物业托管H&Q管家服务模式House-keeper：24小时服务在线Honourable:以个性化的服务彰显业主的尊贵与卓越Quiet：宁静致远达天下Quality：优质服务、精致生活Part 2实现价值企划定位系统企划定位系统（一）、整体定位（一）、整体定位（二）、案名推导（二）、案名推导（三）

55、、（三）、VIVI系统及表现系统及表现形象定位：上海 城市中轴上 唯一湖岸城邦功能定位：以现代住宅为核心的城市发展区综合体整体定位整体定位案名案名VIVI系统及表现系统及表现概念联想：玛琳.威尔金斯的湖居岁月玛琳威尔金斯著，是一个关于湖、关于树、关于天空，与大自然和平共处的童年故事。在威斯康辛州的一个小镇，一个小女孩和家人住在密尔湖旁的一个农场里，周围环绕着林地和湖泊，每当夏天来到，他们就举家搬到湖边去住，那里有水、湖边草地和草原，森林和树，风、云、星星和太阳。在湖畔成长，是大多数城市人难以想象的梦般生活。上海西湖主推案名主推案名整体定位整体定位案名案名VIVI系统及表现系统及表现上 海 西

56、湖：一方面点明项目位置位于西上海；另一方面点出产品优势拥有湖景资源。西上海，是传统上海人居住地，高端项目汇聚，点出方位，从而拔高项目地理价值调性。湖景，项目所在地朱家角水系纵横，有上海最大的天然湖淀山湖，并且项目紧邻大淀湖，天然环境优势无可比拟。西湖的联想：整体案名容易使人联想到杭州西湖美景：杨柳夹岸，艳桃灼灼，湖波如镜。在引发关注度的同时，体现项目优越的天然环境“可媲美西湖美景”，从而拔高项目环境调性。案名整体大气直白，强调项目的地理资源优势，有利于项目推广的延续性。案名释义案名释义御惜湖副案名副案名御：御者，帝王所有。象征着尊贵、富裕，独一无二。以“御”提升项目的高端调性。惜：本意是爱，重

57、视。谐音“稀”，意为罕有，稀少。本案位于大淀湖畔，朱家角拥有上海唯一的天然湖泊淀山湖，结合两层含义是“请珍惜这上海罕有的美妙湖景”，从情感上引发客群对大自然的热爱，内涵丰富。御惜湖：寓意稀有天然湖泊资源为尊者所享。其高端、尊贵调性毋庸置疑。案名整体柔美动人，强调项目的高端性和优越环境，有利于项目推广的延续性。案名释义案名释义上海中轴上的湖居生活全案全案SLOGANSLOGAN上海中轴：又称“黄金中轴”，是以延安路为轴线，横跨上海东西的一条高端豪宅分布线。项目正位于这条轴线西端，通过关联黄金中轴，从而确立项目的高端调性。湖居生活：虽与城为邻，但是项目却又远离喧嚣，位于上海唯一拥有天然湖景淀山湖的

58、朱家角，水系丰富，环境优美，诗意栖居，隐于至境。黄金中轴的高端地位+天然湖居生活，构成本案在全上海区别于其他楼盘的唯一性。SLOGANSLOGAN释义释义惜湖D17D17地块案名地块案名惜：本意是爱，重视。谐音“稀”，意为罕有，稀少。D17地块是整个项目中最靠近800亩大淀湖的地方，加上淀山湖美景，“阅不尽荷塘月色湖如镜，听不尽渔舟唱晚碧波青”，从情感深处勾起人们“珍惜湖畔美好时光”的共鸣，从而表现为对大自然的热爱，内涵丰富。案名整体柔美动人，强调项目的自然美景，点明本案稀有景观同时，引发了人们珍惜自然的共鸣。案名释义案名释义惜湖(珍惜)品湖(赏味)忆湖(追忆)梦湖(梦回)分案名系列分案名系列

59、分案名系列，是以珍惜、赏味、追忆、梦回的人物心里历程作为系列案名，体现项目的感性人文情怀。另一方面也是根据地块距离大淀湖的距离，进行区隔。整个系列感性柔美整个系列感性柔美，体系感强，体系感强，有利于项目推广的延续性。有利于项目推广的延续性。系列案名释义系列案名释义湖畔妙境 人生景城分案分案SLOGANSLOGAN“妙”寓意着美妙、神奇的境界。恰如项目杭州西湖一般的水色斑斓生态环境，以悠然清韵的格调吸引了社会的中坚力量。“湖畔妙境”便是另一种绝美佳境。人生的每一处都是一道亮丽的风景线。“景城”既预示着生活中充满玄妙美景。同时，城市的磅礴之气又跃然而上。“人生景城”是值得守候的诗意栖居地。两句上下

60、关联，如同诗句，带给人一种山水画的图景，生态卖点一读而出。SLOGANSLOGAN释义释义上海大美 中轴人生萃上海 心境地西上海 湖生活备选备选SLOGANSLOGANLOGO部分VIVI系统及表现系统及表现整体定位整体定位案名案名方案A方案BKEY VISIOND17地块LOGOKEY VISON推广策略推广策略（一）、整体推广策略（一）、整体推广策略（二）、（二）、D17D17地块推广地块推广推广总基调：上海中轴线上的湖居生活整体推广策略整体推广策略D17D17地块推广地块推广渠道多点化设置推广概念稀缺资源占有、区域价值潜力推广形式暖场活动稀缺产品，树立整盘全城影响力（线上）项目区域行销，

61、节点活动（线下）五感营造（以“视嗅听触味”贯穿整个暖场活动）以延续城市黄金轴的稀缺湖景为突破口，形成产品高端行销语境整体推广策略整体推广策略D17D17地块推广地块推广推广策略销售销售节点节点1、借60万大盘形象，承担代言朱家角名片的重任，在上海树立拥有“天然湖景”的城市综合体形象，逐步立足整座城市2、通过D17地块的新产品概念传播新的生活形态及生活方式20112011年年8 8月月9 9月月1010月月1212月月1111月月一次开盘一次开盘二次开盘二次开盘“上海西湖”整盘品牌线“惜湖”项目线8 8月月99月中旬月中旬项目品牌亮相期项目品牌亮相期9 9月中旬月中旬1212月月项目品牌展示期项

62、目品牌展示期树立整体项目品牌认知度加强项目品牌认同度1212月之后月之后项目品牌深入期项目品牌深入期增强项目品牌美誉度（根据销售节点调整）推广主题：上海大美 湖居生活8 8月月99月月形象蓄水期、开盘造势形象蓄水期、开盘造势9 9月月1111月月持续蓄水、开盘热销持续蓄水、开盘热销1111月月1212年年积累客户、持续销售、尾盘销售积累客户、持续销售、尾盘销售1.树立项目在整盘以及区域范围内的地位影响力1、强调项目的“黄金中轴”的区域潜力，塑造区域营销影响力。1、充分细化项目资源优势2、明确产品稀缺、独一无二性，扩大潜在客户范围推广主题：营销推广主题：城市黄金轴上绝无仅有的天然湖景城邦营销推广

63、主题：城市黄金轴上绝无仅有的天然湖景城邦解决问题：解决问题：第一阶段（第一阶段（20112011年年8 8月月99月中旬）：项目品牌亮相，树立项目品牌在朱家角的认知度。月中旬）：项目品牌亮相，树立项目品牌在朱家角的认知度。第二阶段（第二阶段（20112011年年9 9月中旬月中旬1212月）：项目展示期，将月）：项目展示期，将6060万方项目整体形象从朱家角扩大至上海全市，提高项目品牌认同度。万方项目整体形象从朱家角扩大至上海全市，提高项目品牌认同度。营销推广方式：营销推广方式：以朱家角为核心，辐射周边区域，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体；

64、在区域中以朱家角为核心，辐射周边区域，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体；在区域中心，组织阶段性巡展。心，组织阶段性巡展。媒体通路：媒体通路：朱家角区域：引导旗、内中环高架中心区高炮朱家角区域：引导旗、内中环高架中心区高炮/看板、巡展、数据库（区域短信、夹报等）、看板、巡展、数据库（区域短信、夹报等）、DMDM派发、车体派发、车体常用媒体常用媒体报纸报纸新闻晨报新闻晨报杂志杂志第一财经第一财经、地标地标2121世纪经济报道世纪经济报道、GOLFGOLF生活生活、名车志名车志、东方航空东方航空广播广播101.7101.7动感音乐、动感音乐、97.

65、797.7财经频道财经频道目标强调稀缺资源占有、地域未来潜力，提升项目独一无二的价值企划推广主题：上海大美 湖居生活整体推广策略整体推广策略D17D17地块推广地块推广“上海西湖上海西湖”整盘品牌线整盘品牌线主题：城市与天然对话 城市黄金轴上的湖居生活新闻发布会邀请业内人士、政府官员、实业家、媒体齐集邀请业内人士、政府官员、实业家、媒体齐集区域内的知名酒店，进行项目华丽锐变的新闻区域内的知名酒店，进行项目华丽锐变的新闻发布会。发布会。20112011年年8 8月月9 9月月1010月月1212月月1111月月一次开盘一次开盘二次开盘二次开盘“上海西湖”整盘活动上海中轴线上的湖居生活主题：用优雅

66、凝固时光 室内装修奢侈品牌品鉴会微博征集上海及长三角地区室内设计工作室作微博征集上海及长三角地区室内设计工作室作品。邀请数位室内设计师讲解装修风格、风水、品。邀请数位室内设计师讲解装修风格、风水、对居民影响，品鉴室内装修奢侈品牌产品。对居民影响，品鉴室内装修奢侈品牌产品。20112011年年8 8月月9 9月月1010月月1212月月1111月月一次开盘一次开盘二次开盘二次开盘“上海西湖”整盘活动上海中轴线上的湖居生活目标打开项目知名度，树立项目在整盘以及区域范围内的地位影响力营销推广主题：惜湖，营销推广主题：惜湖，6060万方复合地产旗舰的蜕变契机万方复合地产旗舰的蜕变契机解决问题：解决问题：树立树立“惜湖惜湖”在朱家角区域以及整盘的项目知名度，树立区域内高端楼盘形象。在朱家角区域以及整盘的项目知名度，树立区域内高端楼盘形象。营销推广方式：营销推广方式：事件营销、体验营销事件营销、体验营销以朱家角为核心，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体，在项目周边区域组织阶段性以朱家角为核心，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中