房地产基金创新案例分析经典

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1、房产基金anli分享 1 1Contents 1.1.房地产基金发展动态房地产基金发展动态 3.3.房地产基金的未来发展路径房地产基金的未来发展路径 2.2.房地产基金创新案例分析房地产基金创新案例分析2 2基金的基本架构基金的基本架构3 3房地产基金的发展现状房地产基金的发展现状n房地产基金：推而广之即为房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品房地产投资金融产品”。4 4结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2 2号号5 5结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2 2号号n 一、收益条款：

2、一、收益条款：固定固定+浮动收益浮动收益。n 1 1、固定收益为固定收益为8.5%/8.5%/年。年。n 2 2、如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到、如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到8.5%/8.5%/年的，由建业集年的，由建业集团补足；团补足；n 3 3、信托计划以非正常清算方式、信托计划以非正常清算方式退出项目公司退出项目公司的，建业集团承诺根据基金投资期限，以的，建业集团承诺根据基金投资期限，以不不低于低于15%/15%/年的溢价率收购年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权；信托计划持有的项目公司的所有股权；n 二、基金要点：二、基金

3、要点：n 1 1、股权投资模式、股权投资模式n 2 2、结构化信托：优先级与一般级比例为、结构化信托：优先级与一般级比例为3:13:1。n 3 3、信托期限、信托期限:3+1+1:3+1+1。n 4 4、信托资金用途：主要以增资和新设公司形式组合投资于建业集团下属项目公司。、信托资金用途：主要以增资和新设公司形式组合投资于建业集团下属项目公司。6 6结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金银泰零售业发展投资基金银泰零售业发展投资基金1 1期项目集合资金信托计划期项目集合资金信托计划7 7结构化房地产信托基金结构化房地产信托基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本8 8非结构化房地产信托基金非结

4、构化房地产信托基金泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划9 9非结构化房地产基金非结构化房地产基金承诺收益及有限保本承诺收益及有限保本1010非结构化房地产信托基金非结构化房地产信托基金平安信托同鑫平安信托同鑫1 1号、号、2 2号股权投资信托计划号股权投资信托计划期限为五年期限为五年预期收益率：预期收益率：22%/22%/年年1111非结构化房地产信托基金非结构化房地产信托基金复地天元一号股权投资信托计划复地天元一号股权投资信托计划1212非结构化房地产基金非结构化房地产基金稳盈股权投资基金稳盈股权投资基金1313非结构化房地产基金非

5、结构化房地产基金有限保本有限保本保本措施：回购承诺保本措施：回购承诺1414房地产基金收益率状况统计分析房地产基金收益率状况统计分析1515房地产信托关键要素分析房地产信托关键要素分析固固定定收收益益产产品品必必定定是是有有限限保保本本产产品品1616信托信托-房地产基金的规模化募集路径房地产基金的规模化募集路径n 万达商业地产发展基金万达商业地产发展基金号、号、号号信托计划：信托计划：n 募集资金均达到募集资金均达到15亿元亿元1717房地产信托的发展现状房地产信托的发展现状n监管层严控监管层严控 银监会对房地产信托业务实施窗口指导银监会对房地产信托业务实施窗口指导n规模吃紧规模吃紧n融资成

6、本节节攀升融资成本节节攀升1818净资本管理下信托公司的新挑战净资本管理下信托公司的新挑战n 净资本管理的监管标准净资本管理的监管标准n 净资本净资本2 2亿元亿元n 净资本净资本/各项业务风各项业务风险资本之和险资本之和100%100%n 净资本净资本/净资产净资产40%40%1919监管层的监管压力来自何方？监管层的监管压力来自何方？n 出于房地产调控的原因？出于房地产调控的原因？OROR另有内情另有内情？n 问题提出：问题提出：为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？为什么房地产信托成为银监会的监管重点？为什

7、么房地产信托成为银监会的监管重点？2020信托产品与保本信托产品与保本n 重要提示：重要提示：所有的房地产信托产品都是有限保本产品所有的房地产信托产品都是有限保本产品n 非保本信托产品的投资方向集中于证券市场非保本信托产品的投资方向集中于证券市场2121信托产品与保本信托产品与保本2222房地产信托的发展空间预测之一房地产信托的发展空间预测之一n“刚性兑付刚性兑付”已经成为房地产信托发展的紧箍咒已经成为房地产信托发展的紧箍咒n问题提出：问题提出：n房地产信托的发展取决于信托公司的刚性兑付能力而非管理能力？房地产信托的发展取决于信托公司的刚性兑付能力而非管理能力？2323房地产信托的发展空间预测

8、之二房地产信托的发展空间预测之二n“有限保本有限保本”已经成为房地产信托产品的标签已经成为房地产信托产品的标签n 回购承诺：最基本的房地产信托回购承诺：最基本的房地产信托“保本机制保本机制”n 问题：谁提供回购承诺？如何保证回购承诺的履行？问题：谁提供回购承诺？如何保证回购承诺的履行？2424房地产基金的背景之辩房地产基金的背景之辩n开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易2525汉威资本收购第五广场项目汉威资本收购第五广场项目2626基金管理方的信用放大基金管理方的信用放大稳实股权投资基金稳实股权投资基金n 期限：期限：2 2年年n 预期收益率：预

9、期收益率：10%/10%/年年n 特点：向金地集团体系特点：向金地集团体系外项目投资。外项目投资。n 风险控制：风险控制：天津稳恒（天津稳恒（金地关联企业）提供回金地关联企业）提供回购担保承诺购担保承诺。2727私募基金案例分析私募基金案例分析建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目2828房地产基金的背景之辩房地产基金的背景之辩n“有限保本有限保本”：对国内房地产基金影响甚大：对国内房地产基金影响甚大n“有限保本有限保本”的运作基础：的运作基础：n 1、股东或出资方背景支持、股东或出资方背景支持n 2、抵押、质押等风险控制措施、抵押、质押等风险控制措施29

10、29房地产基金的现实困境房地产基金的现实困境n收益率节节攀升已经成为房地产基金难以承受之重收益率节节攀升已经成为房地产基金难以承受之重n房地产基金如何走出收益率攀升之困境？房地产基金如何走出收益率攀升之困境？3030机构投资者的理财需求偏好机构投资者的理财需求偏好新的保本机制的引入新的保本机制的引入n 保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。n 海螺水泥于海螺水泥于20112011年年6 6月月1414日通过董事会决议，同意公司将总金额为日通过董事会决议，同意公司将总金额为4040亿元的经营亿元的经营资金用于理财。资金用于理财。n 其中与四川信托

11、设立信托计划，其中与四川信托设立信托计划，信托资金信托资金7.57.5亿元亿元，信托期限为，信托期限为1 1年，预期年化收年，预期年化收益率为益率为8.5%8.5%。n 上述信托计划设立之同时，中国银行芜湖分行为该信托理财计划在上述信托计划设立之同时，中国银行芜湖分行为该信托理财计划在中银保险有限中银保险有限公司安徽分公司进行投保公司安徽分公司进行投保，海螺水泥是被保险人和受益人海螺水泥是被保险人和受益人。n 该信托理财计划到期后，如被保险人持有的信托理财计划份额所对应的信托理财该信托理财计划到期后，如被保险人持有的信托理财计划份额所对应的信托理财计划资产净值加上累计分红款项之和，低于信托理财

12、计划成立日本金与信托理财计划资产净值加上累计分红款项之和，低于信托理财计划成立日本金与信托理财计划合同约定的预期收益之和的，中银保险将按照保险合同的约定，负责向被保计划合同约定的预期收益之和的，中银保险将按照保险合同的约定，负责向被保险人赔偿上述差额。险人赔偿上述差额。n 重要提示：重要提示：n 机构投资者的理财偏好：机构投资者的理财偏好：n 1 1、期限、期限1 1年之内年之内n 2 2、固定收益、固定收益3131和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划3232信托计划的流动性安排信托计划的流动性安排和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产

13、投资基金集合资金信托计划n 一、一、封闭期为封闭期为1 1年年。n 二、其后二、其后每年可分两次赎回每年可分两次赎回。n 每年每年6 6月月3030日，日，1212月月3030日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已日为赎回开放日，委托人有权于赎回开放日赎回封闭期已经届满的信托单位。经届满的信托单位。n 三、三、每年可分四次申购每年可分四次申购：n 申购期为每季度末月第申购期为每季度末月第3030日（例如：日（例如：3 3月月3030日，日，6 6月月3030，9 9月月3030日，日，1212月月3030日）前日）前3030个工作日。个工作日。n3333结构化信托的财务杠杆结构化信

14、托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划n 信托期限为信托期限为1 1至至3 3年年n 信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金（信托计划回报（信托计划回报-9%-9%）0.20.23 3。3434结构化信托的财务杠杆结构化信托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划n 信托期限为信托期限为3 3年（包含）至年（包含）至6 6年年n 信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金（信托计划回报（信托计划回报-9%-9%）0.

15、30.33 3。3535结构化信托的财务杠杆结构化信托的财务杠杆和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划n 信托期限为信托期限为6 6年（包含）及以上年（包含）及以上n 信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金信托公司收取年浮动信托报酬为：劣后级本金（信托计划回报（信托计划回报-9%-9%）1 1。3636信托计划的发行安排信托计划的发行安排和泓和泓1 1号房地产投资基金集合资金信托计划号房地产投资基金集合资金信托计划n 信托计划的投资顾问公司北京上投柏金投资管理有限公司，与代销本信托计信托计划的投资顾问公司北京上投柏金投资管理有限公司，与代销本信托计划的

16、银行展开如下方式的合作：划的银行展开如下方式的合作：n 按合作银行在本信托计划的销售额的按合作银行在本信托计划的销售额的1:1.51:1.5配比存款。配比存款。n(注：注：1 1，指，指银银行销售本信托计划的数额；行销售本信托计划的数额；1.51.5，指上投柏金为，指上投柏金为银银行在已销售行在已销售信托数额的基础上配比的信托数额的基础上配比的1.51.5倍存款倍存款)n 信信托计划成立后，托计划成立后，10101515个工作日内，存款资金存入合作银行；个工作日内，存款资金存入合作银行；n 存存入银行的资金按项目进度使用；入银行的资金按项目进度使用；n 合合作按照长期滚动的原则进行，项目的销售

17、回款同样按比例存入合作银行；作按照长期滚动的原则进行，项目的销售回款同样按比例存入合作银行；n 优优先与合作银行开展按揭合作。先与合作银行开展按揭合作。3737房地产基金的规模化发展路径房地产基金的规模化发展路径n “结构化结构化”财务杠杆所带来的财务风险及杠杆效益？财务杠杆所带来的财务风险及杠杆效益？n收益支付承诺？收益支付承诺？n回购承诺？回购承诺？n流动性安排？流动性安排？3838房地产基金的未来发展路径房地产基金的未来发展路径3939答疑与交流答疑与交流电话：电话：18601203470邮箱： 专注于信托、私募基金、财富管理等领域的研发培训及投融资咨询服务。专注于信托、私募基金、财富管理等领域的研发培训及投融资咨询服务。为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、中国投资担保有限公司等多华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、中国投资担保有限公司等多家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提供培训及咨询服务。供培训及咨询服务。4040演讲完毕，谢谢观看！