房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷和答案(第37套)

《房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷和答案(第37套)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷和答案(第37套)（83页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题测试强化卷和答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店【正确答案】B2.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【正确答案】D3.购买住房抵押支持证券的个人和机构，属

2、于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者【正确答案】A4.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C5.投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】A6.下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【正确答案】A7.【真题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要

3、的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【正确答案】C8.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A9.在房地产投资项目可行性研究中，下列（）不属于资源调查的主要内容。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【正确答案】D10.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【正确答案】A11.开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目

4、，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【正确答案】A12.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B13.【真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案】D14.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入【正确答案】A15.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】

5、C16.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A17.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B18.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【正确答案】B19.【真题】下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是(

6、)。A.识别投资项目可能面临的风险B.测算风险发生的概率大小C.分析风险产生的原因D.提出风险应对的建议【正确答案】B20.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D21.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师【正确答案】A22.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策

7、三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B23.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A24.物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【正确答案】B25.【

8、真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式【正确答案】C26.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C27.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C28.开发商在申请领取施

9、工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%【正确答案】D29.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A30.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C31.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B32.基础设施建设费是指建筑物()米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.1B.2C.

10、3D.4【正确答案】B33.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A34.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D35.在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【正确答案】A36.下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是()。A.在写字楼市场较好的情况下，市场租

11、金一般高于基础租金B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置【正确答案】C37.决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模【正确答案】C38.【真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业【正确答案】B39.【真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除

12、土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80【正确答案】D40.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率【正确答案】B41.分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法【正确答案】D42.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

13、+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C43.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%【正确答案】B44.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D45.房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）。A.规划意见书（选址），

14、设计方案审查意见，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证B.设计方案审查意见，规划意见书（选址），建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C.规划意见书（选址），建设用地规划许可证，设计方案审查意见，建设工程规划许可证D.设计方案审查意见，建设用地规划许可证，规划意见书（选址），建设工程规划许可证【正确答案】C46.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B47.关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资

15、方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D48.一般来说，()对企业的市场营销有直接影响。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B49.下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B50.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A51.建设投资估算精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂工程的占投资的0.2

16、1.0，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【正确答案】D52.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C53.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B54.【真题】某投资者以30

17、%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D55.（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B56.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B57.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国

18、家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审批阶段D.建设工程规划许可证【正确答案】D58.【真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查【正确答案】A59.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【正确答案】D60.某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市

19、场进行的细分。A.市场营销B.房地产用途C.交易形式D.存量增量【正确答案】A61.【真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03【正确答案】B62.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B63.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位

20、选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B64.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B65.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【正确答案】A66.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点【正确答案】A67.随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后

21、达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A68.根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【正确答案】D69.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C.易变性D.季节性【正确答案】D70.【真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【正确答案】

22、A71.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C72.综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收【正确答案】B73.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款

23、质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B74.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A75.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入【正确答案】

24、C76.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C77.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【正确答案】C78.（）是企业进行市场

25、分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【正确答案】B79.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B80.开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A81.【真题】某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.只能承受比中位数房价更高

26、的房价D.可以承受平均水平的房价【正确答案】B82.单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差【正确答案】B83.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D84.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通

27、货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B85.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A86.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金【正确答案】C87.【真题】邀请招标一般应选

28、择（）家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7【正确答案】B88.【真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【正确答案】B89.在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期【正确答案】B90.【真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售【正确答案】A91.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()

29、现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C92.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B93.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B94.为了应对亚洲金融危机的影响，1998年中国政府采取了积极的财政政策和货币政策，在增加政府投资的同时，加大了城镇住房制度改革和住宅建设投资支持力度，提出将住宅建设培育为国民经济

30、新的增长点。这是投资的作用中的()。A.与企业发展密切相关B.是一个国家经济增长的基本推动力C.可以促进人民生活水平的提高D.有利于国家的社会稳定和国际交往【正确答案】B95.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A96.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【正确答案】D97.物业管理企业可以通过对()进行

31、面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【正确答案】D98.【真题】房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【正确答案】D99.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A100.【真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC

32、.E=P【正确答案】D二.多选题(共70题)1.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB2.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC3.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE4.对于购买-更新改造-出租-出售模

33、式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD5.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE6.【真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费【正确答案】BDE7.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速

34、度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD8.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC9.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD10.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.

35、经济因素E.金融因素【正确答案】ACD11.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE12.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB13.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案

36、】ABC14.敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC15.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D

37、.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB16.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE17.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况【正确答案】BCD18.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【正确答案】ACD19.按照用途的不同，物业可以分为()。A.

38、居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC20.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD21.一般投资机会研究可分为（）。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE22.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD23.市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗

39、定位【正确答案】ABE24.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型【正确答案】ABCD25.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE26.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE27.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经

40、确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE28.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD29.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC30.收益性物业运营费用包括（）。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润【正确答案】ABDE31.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.

41、融资风险较小【正确答案】ACDE32.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE33.利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率【正确答案】ACDE34.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE35.成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理

42、费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE36.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD37.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【正确答案】DE38.开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工

43、审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD39.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE40.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】CD41.定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。

44、A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失【正确答案】ABCD42.【真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE43.房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特征要受()的影响。A.地区社会经济发展水平B.地区发展状况的束缚C.承包商D.其所处区位及周边市场环境E.专业人士【正确答案】ABD44.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE45

45、.【真题】下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.相关分析法E.专家意见法【正确答案】ABE46.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC47.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD48.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争

46、者的多少【正确答案】ABC49.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权【正确答案】ABCE50.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE51.在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE52.建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双

47、方约定【正确答案】BCDE53.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD54.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE55.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE56.以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧

48、迫的工程【正确答案】CDE57.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE58.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD59.【真题】房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【正确答案】CE60.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物

49、投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD61.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入【正确答案】AB62.现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期【正确答案】ABC63.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABC

50、D64.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD65.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE66.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其

51、代表【正确答案】CE67.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB68.下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查【正确答案】ABD69.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC70.房地产开发投资的静

52、态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE三.判断题(共30题)1.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常不需要编制资产负债表。【正确答案】错2.【真题】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用。（）【正确答案】错3.通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。（）【正确答案】对4.一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。【正确答案】错5.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（）【正确答案】错6.【真题】在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()【正确答案】对7.从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）【正确答案】错8.在招标工程交底及答疑时，开发商应向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。()【正确答案】错9.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）【正确答案】错