XXXX年江苏连云港房地产市场分析报告_85页

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1、2010年房地产市场分析报告2011年1月21日壹 市场分析宏观市场经济平稳较快增长。实现地区生产总值935亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资1000亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额369.4亿元，增长19%。三次产业结构调整为16.2:47.3:36.5。发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3亿元，增长28.6%；其中一般预算收入90.2亿元，增长36.3%。提前实现“十一五”规划目标。100个工业新增长点项目投产达效，规模以上工业利税、利润增长20%和24%。一批重大基础设施开工建设。人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到16850元，农民人均纯收入6000元，分别

2、增长10.5%、10%。金融机构各项存款余额突破1000亿元，其中城乡居民储蓄存款余额452.9亿元，比年初增加54.5亿元。城镇登记失业率3.1%，居民消费价格总水平下降0.7%。建筑业增加值增长20.8%。推动消费扩量升级，形成一批消费亮点。全市新增汽车销售2.8万辆，完成商品房销售514万平方米，分别增长79.1%、130.6%。交通设施更加完善。226省道北延段和区内徐新路、港前路、徐圩大道等7条道路快速推进，基础设施建设框架全面拉开。申报国家东中西区域合作示范区取得积极进展。政策分析金融信贷土地保障1月2月3月4月5月6月7月8月9月国十一条国土十九条其他土地增值税清算新国十条二套房

3、认房又认贷上调存款准备金保障房9月全部开工两次上调存款准备金预售前禁收定金囤地一年禁止购地部委核查二套房贷国土部门退出开发空置房调查试点保障房建设工作座谈会险资投资不动产松绑非法用地黑名单曝光公租房升至国家战略78家央企退出地产首套房首付三成，三套以上及居住不满一年停贷公租房税费优惠价量首次调控成效有限，二次调控已全面展开，体现政府诚信及能力的再次审视2011年房地产仍将进入调整期涉及方面复苏期高涨期调整期城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫量价

4、关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒复苏期高涨期阶段调整期价格02年05年08年政策影响低于预期，通胀压力反哺楼市经济面国内经济增速小幅回落，防通涨成突出任务政策面差别化信贷，预售金监管政策频出，楼市调控逐渐深入土地面典型城市土地成交回落，高地价整体水平有所下滑市场面政策影响低于预期，部分城市成交现下滑势头，房价保持平稳企业面三四线城市积极获取规模性地块，沪深地产股止跌回升新政下，房地产

5、市场呈现三个挤压趋势，中长期房价趋于平稳1、受到当前负利率、通胀压力以及限购令影响，地产投资挤向高端豪宅市场；2、受到一线城市限购影响，部分资金挤向二线城市；3、限购、限贷等行政干预措施，部分资金挤向商业市场。受到首付提高、多套投资被限等因素影响，中低端住宅市场影响较大，高端项目逆市表现平稳。短期调控力度有限，但房价回升势头受到一定影响，在临近年末冲刺全年销售任务的压力下，房价有可能出现松动，但幅度不会太大，从中长期来看，房价趋于平稳。行业市场连云港市房地产市场整体概况（不含政策性住房）（1） 2010年供应情况（项目动态）一月新推房源汇总域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及

6、其它新浦中心建院未来城推出82-309平米精装级办公楼均价5500元/-新浦北区万山城市花园市中心稀缺多层 精致小户型 纯现房仅十套均价5400元/现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米，购买A9#楼送电地暖及太阳能，B5#、B6#房源没有优惠活动万润顺泰园推出面积113-128两房、三房房源均价4000元/-新浦西区嘉禾盛世豪庭推出纯多层96-140平米，共36套新房源均价3600元/一次性付款每平米优惠60元，按揭贷款每平米优惠40元；连云区日出东方推出80-99平米小户型28套新房源最低价4300元/推出10套特惠房源，起价3299元/平米平山转盘久和国际新城三期88-

7、120共66套房源元旦正式预约，压轴27席，80-120平米新春特供均价3700/新客户购房可享受20元/优惠；好莱坞VIP认筹1万抵2万，限量48套，全实景园林/纯版式3房均价3800元/-金源金凤凰推出多层住宅及嘉年华商铺；均价3500元/新年购房赠送礼包宋跳千叶花园城推出4栋多层，120多套房源均价3300元/-二月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园已推房源1#-9#楼纯多层已售出八成，项目将于2月底左右推出11#-14#楼房源；均价3300元/-万山城市花园推出多层小户型，纯现房10套均价5400元/现房一次性付款可享受95折优惠

8、；期房均价5200元/平米；新浦新区中央华府推出第四期房源高层均价5500元/-海州区河畔花城13#，23#高层楼正式接受预定均价3800元/-宋跳连众滨海名都推出5#、6#、12#、13#楼多层，130多套新房源；均价3100元/-三月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园一期开盘热销80%，珍藏多层房源对外公开3000元/起价-三禾城中城推出10套空中别墅现房，即买即住4600元/起现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；新浦新区香溢江南推出三期三期雅园阳光排屋5300元/-新浦西区海基悦城国际新推80套左右高层房源，主

9、力户型90-100平米4300元/购房可享受9.8折优惠连云区日出东方加推10套高层94-110现房4500元/3月31日前购买可享受最后优惠；金源金凤凰城推出二期54-66平米小高层小户型精品公寓，首付6万元公寓价格待定，期房多层均价3600元/-好莱坞一期部分现房限时发售，东3#楼多层加推3房持续认筹3800元/现认购交1万抵2万元港城金三角精品核心商铺盛大公开5000元/-平山地区久和国际新城3期小高层30席88-1233700元/300份大礼3月钜献，1.交定金10000元，签约时可得大红包（直减房价）；海州区河畔花城13#、23#高层及小高层全城公开3800元/现在预订享受9.6折优

10、惠顺安馨城推出77-475商铺5000元/特惠住宅价购商铺，返租3-5年东方领秀沿街商铺对外公开12000元/商铺一次性付款享受99折优惠宋跳旺旺家缘3月13日加推新楼栋多层3300元/先到先选，买房送面积四月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园珍藏多层房源全城对外公开3000元/起价-三禾城中城商铺招商中，推出18#楼高层三房4600元/起-仕方国际推出二期高层86套房源，4月17日公开发售待定一卡万金活动再次启动；新浦新区同科汇丰国际沿巨龙路30万平米二期高层及商业街区预约登记中待定-新浦西区海基悦城国际新推1#楼高层70套大户型观景美

11、宅4300元/购房可享受9.8折优惠，推出145复式房源，赠送20卧室；新浦东区润城东方中央水景楼王高层预约登记中，推出90-130平米经典户型；5100元/-万润怡景苑推出限量珍藏版高层中央景观房4200元/购怡景苑送装修款浦南开发区云顶推出四合院房源起价4000元/开盘前凡交付预约金20000元可抵房款50000元海州区连云港义乌小商品城旺铺现已接受预约；会员招募4月29日开始3800元/现在预订享受9.6折优惠中茵名都推出三期保留多层房源，二期纯现房小高层发售；4350元/按揭优惠30元/，一次性付款优惠50元/；嘉禾盛世豪庭推出一期多层30套房源3700元/买顶楼送8000元装修款宋跳

12、旺旺家缘一期最后一栋多层房源4月9日公开，仅限房源12套；3300元/新推三房房源，两房价买三房，实惠价格入住；五月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园11、12、13、14号楼共132套多层房源均价3600元/-博威江南明珠苑26号、复式住宅2套、普通住宅34套最低价5200元/-国际商务大厦A楼，办公用房391套，商业营业用房433套最低价10000元/展会期间享受1%的优惠三禾城中城18号楼、 普通住宅96套、跃层、错层住宅6套、自行车库54套均价5200元/展会期间购房享受98优惠新浦新区同科汇丰国际B1、B3、B5、B13、B15

13、、B16、C1、C3、C5、C13#别墅均价1200013000元/商业贷款99折优惠，一次性付款98折优惠住宅181套、非住宅181套（车库）公园壹号7#楼、14套，非住宅14套均价1300014000元/一次性付款优惠2%新浦西区海基悦城国际1#、2#楼 住宅 高层172套。均价4700元/-新浦东区润城东方润城东方13#、14#楼高层、住宅140套均价5000元/一次性付款每平方米优惠200元连云区香缇花园C6、B2、B6多层共72套均价4500元/展会间认购，可免1%的契税海州区河畔花城13#、23#楼高层，沿街商铺，共178套房源均价4000元/现房预定享受96折优惠宋跳西湾锦城B6

14、、B33、B36、B37、B38、B39、B40、B42#楼多层 住宅28套待定新推三房房源，两房价买三房，实惠价格入住；六月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园15#楼、16#楼多层共72套房源均价3600元/-博威江南明珠苑推出85席高层楼王5800元/10万豪礼巨献连云区香缇花园C4#楼、C7#楼、C8#楼、C9#楼，共计108套多层房源均价4500元/参与搜房网看房团团购每平方最高优惠200元，最终成将有额外惊喜嘉泰城市花园1#楼、2#楼、3#楼、4#楼；共计255套小高层房源最低3800元/，最高4200元/参与搜房网看房团团购免

15、契税，一次性付款98折扣，按揭付款99折印象西班牙23#楼、24#楼 ，住宅72套多层；汽车库16套；储藏室59套。4200元/-福港好莱坞3号楼共计48套高层房源3800元/平方米VIP客户享受1万抵2万优惠；开盘当天成交者，第1-10名，现场赠送5000元现金大礼包；第1120名，现场赠送3000元现金大礼包；一次性付款客户，再每平米优惠20元开发区港城金三角商业广场6#楼、7#楼、8#楼、9#楼；非住宅50套5000元/-海州区嘉禾盛世豪庭6#楼、7#楼、8#楼、12#楼、13#楼多层，住宅180套，非住宅103套（自行车库）， 65套（车库）均价3800元/-七月新推房源汇总区域项目名

16、称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区博威江南明珠苑21号楼（层数：18+1层）均价5800元/平方米团购每平方米优惠250元，五人封顶住宅52套，非住宅11套（商业营业用房）新浦西区美麟花样年华3、6号楼（均为七层）均价4400元/平方米每平米优惠100元住宅：72套，非住宅 ：21套（车库）新浦新区天顺国际花园8号楼（层数：23+1层，1层为架空层）均价：5600元/平方米；一次性付款98折，按揭付款99折住宅：44套最低价5100元/平方米；最高价：6400元/平方米东瑞花园7、8、9、10、11、12号楼多层；排屋均价：5000元/平方米；-住宅180套，非住宅72

17、套（车库）高层均价5500元/平方米连云区香缇花园B7、B8、D1、D2、D3、D4、D5号楼多层；均价4500元/参与搜房网香缇花园团购活动购房大优惠住宅146套永泰山海自在永泰西墅海岸C2、C3、C5、C6、C7、C9、C10、C11、D2、D3、D5、D6、D7、D11、D12号楼；230万起价，一房一价-住宅84套福港好莱坞3号楼（层数：8层；）住宅48套最低价：4000元/一次性付款每平方米优惠20元均价：4100元/最高价：4200元/海州区香格里拉三号楼（层数：6层）均价3850元/-住宅36，非住宅36（车库）海基悦城国际3号楼(层数：17层) 、4号楼（层数：31层）住宅 1

18、90套均价：4500元/购房抽奖活动馨海名郡15号楼（层数：七层），住宅20套；待定-非住17套开发区开成高尔夫住宅2、10、12、13、14、15、16、17、23 24、25共26套；最低价：8000元/平米228万拥有296m2高尔夫别墅+3000m2中心湖景+30m2观景露台+专属双车位A、B商业综合楼（均为三层）共9322.29八月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦新区香溢江南17、18、19号楼（屋数：均为地上六层）均价：5400元/6房总价优惠30万住宅预售建筑面积：11881.44平方米40套新浦西区美麟花样年华9号楼、11号楼 住宅：

19、67套均价：4500元/老客户介绍新客户成交且全款到账，给予老客户3000元现金奖励非住宅 ：汽车库 14套，商业营业用房 2套东唐江南苑8、9、10号楼 住宅： 188套，均价：3900元/-非住宅 ：商业营业用房 18套！连云区香缇花园B1、B5栋共48套，面积在80-140不等均价：4500元/购房即有机会抽取世博双人游海州区石棚名居18号楼（层数：底层车库6层住宅）均价：3900元/购房享受6000优惠住宅：48套 ，非住宅：48套（储藏室）开发区港城金三角商业广场1号楼：层数9层、3号楼：层数2层均价：4800/-非住宅: 58套（商业营业用房）336套（公寓式酒店）宋跳东方之珠A2

20、6号楼 层数：地上10+1层（1层为架空层）住宅：5970.4平方米 60套均价：3200元/-九月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦新区香溢江南14、15、16号楼，面积：10762.76平方米；一期 60006房总价优惠30万45套非住宅，预售建筑面积：808.02平方米明珠皇冠花园5、6、7、8号楼共138套房源，5800-6200元/2010.9.16震撼开盘面积15211.61平方米新浦南区水墨江南22、25、26、29-34 37 38 39 41 43 45、21、23、24、27、28、40、46号楼，共389套房源；共50939.6平

21、方米均价：4500元/-九龙城市乐园57、69、70、74、75号楼住宅21696.93平方米 288套均价：52005300元/-新浦中区极美公寓B号楼(层数：4层)、C号楼(层数:6层) 住宅3886.48平方米 44套，非住宅197.89平方米 29套（自行车库），2554平方米 15套（商业营业用房）！-新浦西区美麟花样年华7、10号楼共72套，面积7898.26平方米均价：4700元/购房优惠100元老客户介绍新客户全款到帐后有3000元的奖励非住宅 ：509.16平方米 24套！海州区香江花园4、7、11、37、38、39、40号楼共312套32085平方米；均价：4150元/购房

22、92折优惠非住宅5360.96平方米 344套（自行车库）一方山水1号楼119套房源，面积13558.12平方米一期小高层均价4300办理VIP办理贵宾卡，开盘当日凭卡特惠，总价34万起排屋64007000江天花园13、16号楼共102套房源-面积7971.68平方米开发区龙禧深蓝国际公寓住宅24502.69平方米 378套均价：4800/-开成高尔夫国际社区3 4 5 11 18 19 21 22 40 41 42 43 45号楼 住宅12255.47平方米 34套！均价：8500元/免费高尔夫双节活动，活动周期：9月20日至10月10日宋跳东方之珠A25号楼（层数：地上15层）多层：350

23、0元/；一次性付款9.7折面积11766.16平方米共112套复式3200元/千叶花园城一期D2、D3、D7、D8号楼均价：3400元/-面积17497.2平方米共204套房源连云区日出东方2号楼、5号楼100-150二期御峰9月23日盛大开盘，开盘当日到现场的客户可领取价值100元的加油卡，赠送限量100张共214套，面积28072.23平方米45004800元/十月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦东区万润泰和苑1-8号楼 住宅21684.08平方米，200套；4000-4300元/10月16日盛大开盘！非住宅862.14平方米 75套（自行车库）

24、，3756.2平方米 16套（商业营业用房）。开盘当天享受5000抵10000元，三房两厅一卫：9.8折三房两厅两卫：9.7折蓝天华侨城1、2、4、5、C、D号楼，住宅34200.8平方米 302套，非住宅1561.76平方米 174套（自行车库）279.2平方米 1套（储藏室）9272.22平方米 30套（商业营业用房）。均价：5300元/10月31日开盘，当天优惠8888元新浦新区尚东现代城A、B号楼， 非住宅15174.27平方米 273套均价：6500元/10月28日开盘，单身公寓及写字楼户型在38-42平米海州区一方山水3号楼(层数：半地下自行车库、17层住宅) 住宅：9522.86

25、平方米 85套。一期小高层均价：4300元/领取VIP卡，总价减2万中茵名都三期43、45、46、48、52号楼，住宅14214.38平方米 144套；多层4700元/非住宅2956.29平方米 203套。小高层 4200元/开发区映象西班牙1、2、7、8号楼，住宅24637.29平方米 203套，非住宅2631.58平方米 184套（自行车库）123.61平方米 3套（储藏室）。均价：4300元/10月23号开盘鑫港花园1、2、3、4号楼，住宅53920.84平方米 341套，非住宅7325.59平方米 72套（商业营业用房）。西墅花园2、3、5、6、7、11号楼 ，住宅25663.62平方

26、米 224套。香缇花园B9、B10、B11、B13、B15号楼均价：4500元/参加搜房网团购最高优惠200元/住宅11332.35平方米 114套。十一月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦东区博威江南明珠苑8#、12#、16#；住宅8158.34平方米 83套，高层5800元/4万抵8万非住宅1410.88平方米 56套多层6800元/新世纪商贸城二期7号楼 非住宅19708.12平方米 110套。新浦新区明珠皇冠花园1#、2#、17#-22#；住宅82106.67平方米 708套，非住宅5042.78平方米 40套均价：6500元/11月11日开盘

27、香溢江南1#、4#、7#、11#；住宅35997.24平方米 242套，非住宅1505.77平方米 9套均价：6000元/同科汇丰国际1#、2#商业；非住宅15635.61平方米 70套商业一层：22000元/商业二层：8300元/商业三层：6700元/商业四层：6000元/新浦西区美麟花样年华1#、4#、5#、8#；住宅：14346.73平方米 134套，非住宅 ：3564.89平方米 46套均价：4800元/新海花园二期D1号楼；住宅3977.94平方米 30套，非住宅607.11平方米 41套枫林湾2#、10#楼；住宅： 6951.92平方米 44套，均价：5200元/一期开盘全部售罄非

28、住宅 ：780.51平方米 43套开发区中盛康城1、6、7、8号楼；住宅12041.38平方米 100套，非住宅2656.26平方米 100套宋跳兰若岭秀15号楼，住宅7946.45平方米 套，小高层 4000元/；15#景观楼王，即将开幕，主打户型80120非住宅731.98平方米 75套。多层41004200元/十二月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦区枫林湾5#楼 3650.96平方米 12套均价：53005400元/非住宅：166.3平方米 6套锦江之星 6706.59平方米 17套名豪天台苑5号楼 19880.92平方米 164套均价：580

29、0元/12月18日盛大开盘2、4号楼 住宅30273.1平方米 236套天顺国际花园2、7号楼 19224.17平方米 156套均价：6500元/一次性优惠150，按揭优惠80同科汇丰国际一期A区（A1-A3、A5-A12）多层：6560元起价12月29日盛大开盘住宅57720.16平方米 324套商业：13900元起价南苑新村综合服务楼住宅6344.4平方米 60套！ 润城东方19、20号楼 住宅27420.48平方米 180套均价：5000元/一次性付款优惠200元/明珠皇冠花园9#、10#、11#号楼 住宅26297.26平米 214套均价：6800元/2010年12月31日三期开盘河畔

30、花城19、20、29、30、31号楼 住宅13410.86平方米 112套，非住宅1393.78平方米 53套 多层9.6折后9.6折优惠均价在4600-4700元元旦特价房3948元海州区东唐江南苑二期11号楼 非住宅 ：626.27平方米 2套均价：4500元/购房98折优惠香阁里拉花园1#、5#楼 住宅4338.92平方米 50套，非住宅856.2平方米 7套。均价：43004400元/石棚名居33、24、25、26号楼 住宅：18519.98平方米 153套 ，非住宅：1965.15平方米 33套。 均价：3900元/12月18日开盘，购房98折优惠香溢孔望尚苑1幢、尚苑2幢、尚苑6幢

31、、尚苑7幢住宅5135.28平方米 15套香江花园1、2、3、5、6、8、9号楼住宅24868.2平方米 252套，非住宅3901.54平方米 252套。均价：5200元/连云区海客瀛洲二期B3、B5栋楼 30563.84平方米 256套，均价：5800元/非住宅1059.05平方米 10套香缇花园B12、B14号楼 住宅4934.41平方米 52套均价：4800元/每天一套96折特价房，活动时间截止2010年12月25日藤花园1,2号楼 住宅3503.04平方米 32套，非住宅16183.67平方米 161套锦绣香江住宅19741.38平方米 66套！880013000元/元旦38套特惠发售

32、鑫磊花园5号楼 非住宅41259.85平方米 38套！ 永泰西墅海岸C1、C8、D1、D8、D9、D10283-352：230万元起价（山海自在）住宅10965.2平方米36套。 开发区开成高尔夫国际社区二期1、6、7、8、9、20、26、27、28、29、30 11757.31平方米 41套 700010000元左右；二期全新组团推出，5999元起绿地观湖一号1-3、5-11、30号楼 住宅18457.8平方米 100套，非住宅6574.62平方米 6套7000元左右；一期合院别墅价格正式公开，VIP购房卡仅限百张12月26日盛大开盘（2） 销售情况 在今年一系列的房地产政策调控下，虽然房价

33、没有出现下滑的现象，但是在市场成交量上同比2009年减少许多。据连房研究统计数据显示，2010年港城楼市成交商品房46228套，成交面积约4485824平方米。市区成交商品房19238套，成交面积约1873023平方米；四县成交商品房26990套，成交面积约2612801平方米。与2009年的成交量相比，2010年全市商品房成交套数同比下滑25%，成交面积同比下滑28%。市区商品房成交套数同比下滑44%，成交面积同比下滑42%；四县商品房成交套数同比下滑2%，成交面积同比下滑13%。同时，根据上图数据可以看出，自2010年10月份起，我市商品房成交量才开始突增，月度成交量逼近5000套。（3）

34、商品房价格情况今年112月，我市市区商品房和商品住房成交均价分别为4685元/和4198元/，商品房成交均价上升23.7%，商品房住房同比上升23.25%。从同比变化上看，我市市区商品房和商品住房市场成交价格持续增长，商品房成交价格增幅略高于商品住房。从区域比较情况看，112月份海州区商品房成交均价同比增长幅度为24.44%，宋跳开发区增长19.53%，连云区成交均价同比上涨24.78%，新浦区增长28.83%。区域地块认可度生活配套平均价格主要建筑类型新浦中心区高成熟6500高层新浦东区高成熟7000高层，多层新浦南区较高一般5000多层新浦北区低较好4800多层，小高层新浦西区较低成熟45

35、00多层开发区较低一般3800多层，小高层，别墅连云区较高较好6000多层，小高层，别墅滨海新区较高差5000多层，别墅，高层一季度楼市成交户型分析：主力面积区间为90-110 二室及三室势均力敌表7、连云港市区近期每周单套面积均值一览表连云港周成交面积走势一览表面积3.15-3.213.29-4.44.5-4.114.12-4.1870以下0%1%3%9%70-9012%21%16%12%90-12062%47%45%57%120以上27%31%35%22%表8、连云港周成交面积走势一览表（抽样）连云港周成交房型一览表房型3.15-3.213.29-4.44.5-4.114.12-4.18一

36、室19%2%5%4%二室56%52%49%42%三室21%43%34%50%四室及以上4%3%12%3%表9、连云港周成交房型走势一览表（抽样）从连云港在售项目及成交情况来看，90-110面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。二季度楼市成交户型分析：通过分析二季度成交房源户型、面积发现二季度，最受市场认可的户型为二室住宅，所占比例为40，其次为三室住宅，所占比例为27，第三为商铺，所占比例为17。面积方面，最受市场认可的面积为90-120平方米，所占比例

37、为40，其次为120平方米以上。在非住宅物态上，商铺所占比例相当突出，高达60，其次是车库及办公用房。从4月份成交面积来看，全市、新浦区前三周仍以小户型为主，第四周新浦区成交面积突飞猛进，据连房研究统计，主要是受到大户型、商铺等影响。 从成交面积来看，仍以中小户型为主。新浦区的户型成交面积均值略低于全市，主要是受到一些高端项目（花园洋房、别墅、排屋、高层大户型等）的影响。从6月份成交户型情况来看，连云港成交房源仍以90-120的房源为主，从成交情况可以初步判断，目前连云港市场的需求仍是以居住和改善居住环境为主，单纯的房地产投资行为仍相对较少。三季度楼市成交户型分析：据三季度市区成交房源面积配比

38、数据显示，90-120平米之间和120平米以上的中、大户型，是2010年第三季度港城商品房成交的主力面积区间。四季度楼市成交户型分析：通过分析四季度成交房源户型、面积得知，四季度二室、三室户型最受市场认可，所占比例分别为29%、24%。其次是车库，所占比例为22；商铺所占比例为8%；一室、四室及四室以上户型、办公用房均占5%；储藏室所占比例为2。在成交房源面积上，最受市场认可的面积为70平方米以下房源，所占比例为35，其次为90120平方米，所占比例为30%；120平方米以上房源所占比例为27%；7090平方米房源所占比例为8%。综上所述，房地产市场总结状况如下：1、港城宏观经济继续向好。一句

39、话，连云港的城市发展已经列入国家发展战略，我们即将迎来难得的历史发展机遇。2、港城房地产业将稳中有升。连云港现有人口480多万，但是，城市人口只有80多万，比例为16.7%，这低于一般三线城市的人口比例，可以预见，在未来几年中，快速的城市化进程，会带来房地产业的新一轮发展。就2010年的行业走势，本人认为，应该是稳中有升。3、投资加大必然带来一定的通货膨胀。从今年年初开始到年末，国家4万亿投资逐步落实，加上全国（乃至全球）经济的企稳回升，我们有理由担心明年可能的通货膨胀率的上升。众所周知，上述国家投资，有相当部分国家资本进入了一些央企和大型国企，同时，也注入房地产一级市场土地市场，全国不断刷新

40、“地王”记录就是证明，那么，通货膨胀是什么？简单说，就是钱不值钱了，原来2.5元/KG的大米，要用4.6元人民币购买。4、港城房地产行业逐渐成熟。随着大型房企的不断进驻，近几年来，港城房地产行业在不断成熟，表现在整体产品品质的提升和开发理念的更新，我们走过了单纯追求“量”和“价”的历史时期，开始追求“质”和“潮”，行业的健康发展，会带动港城人民居住品质的大幅提升。我们有理由相信，在整个行业逐渐走向成熟的过程中，我们一定会取得社会、企业和市场的共赢。我们也有理由相信，在全球经济、国家经济、全市经济和各个家庭经济逐步向好的2010年，房地产行业，也会迎来一个快速发展的明天！5、发展周期较长，发展速

41、度较缓从连云港目前的城市发展来看，因为东西战线较长，而人口密度较低，因此发展需要一个漫长的过程去磨练，在时间和实践中不断探索，寻找正确的发展路线。贰 项目调研高层一、连云区1、海客瀛洲项目简介：“海客瀛洲”位于连云港市连云区墟沟滨海城区内。东侧面向大海，可远眺鸽岛、连岛与港区，一览东海蔚蓝海景；西侧紧邻海棠路城市干道，通向连岛和两个海棠浴场，背后为大片临海山岩，其间遍布各种休闲度假设施；南侧将开掘50米宽运河与海滨商业中心隔岸相望，运河两侧各有10米的休闲绿化带，隔河向南可眺望云台山壮丽山景，北侧经区间小路与核电专家村相邻。整个地块是东西走向，近似长方形，东西长约468米，南北宽约263米，总

42、净用地面积为9.8公顷，合计147亩。“海客瀛洲”规划方案的构思原则是有效利用自然景观资源，使小区充分享受海景、山景、河景优美风采，使成为具有现代滨海特色、园林生态环境、智能配套齐全、物业管理先进的高尚的示范性住宅区。价格：5300元/户型范围：90-120平米、120-144平米推出量：一期售罄，二期共有266套，256套住宅和10套非住宅即将推出营销策略：以LOHAS 的名义而设计的海客瀛洲，更注重健康与绿化。2、四季花城项目简介：东盛四季花城位于墟沟老城区，大港路以北、北崮山以南、新港实验学校以西，占地面积为204000平方米，总建筑面积为531393平方米，容积率为3.49，绿化率45

43、.8%。 住宅高度从50米到100米不等，以100米居多，户型有二室二厅、三室二厅一卫和三室二厅二卫及单身公寓，面积从50到140不等，满足不同家庭需求。 紧邻海滨公园及九年义务教育的新港实验学校（原水产学校），西面连接连徐高速公路。小区由极具现代风格的高层建筑组成，区内建有近2000平方米的会所，里面设有室内游泳池、羽毛球室、等健身场所。在会所的对面有约12000平方米的大型超市及3000多平方米的12班幼儿园。 三大特色：集中供暖，东区唯一；八大智能化系统；绿化率40%以上。价格：4400元/户型范围：60-90平米 90-120平米120-144平米推出量：408套，已售342套营销策略

44、：一期现房、低首付3、日出东方项目简介：出东方位于原老区政府原址(中山西路与院前路交汇处) ，是整个墟沟地区的城中心，该项目占地总面积为48266.7平方米，总建筑面积171700平方米，居住总户数1180户，73亩的基地只利用其中18亩地盖8栋建筑物，属于高度绿化的优质小区楼盘。价格：5000元/户型范围：102-162平米推出量：215套，已售58套营销策略：购房可获价值10万元车位或享受全款9.5折优惠4、瑞丰凤凰岭项目简介：凤凰岭身处东部城区宛如凤凰地形的明眸之处，位于北崮山东麓、胡沟水库湿地公园北侧，比肩香港浅山湾，美国旧金山湾、长岛的世界级原生态半山海景CBD绝版景观，注定成为高档

45、住宅的典范。 优雅的山体，成就了凤凰岭“品”字形的排布，宛如凤凰摆尾，高贵优雅。坐北朝南，上风上水。独揽120万平方山林氧吧，10万平米胡沟生态湖。仅有300余席尊位。价格：6000元/户型范围：99平方米左右的两室两厅一卫和141平方米左右的三室两厅两卫推出量：99套，已售80%营销策略：一次性购房，每平方优惠100元二、新浦西区1、河畔花城项目简介：河畔花城总投资近4亿元人民币，总建筑面积200000。整个项目将分成三期开发，首期工程将于明年完工。一期推出13栋，二期推出18栋。以小户型高层为主，得房率高达90%。社区规划有总面积逾万平方米，长400多米的生态水景景观带及三个主题公园、五个

46、休闲广场。河畔花城紧靠未来政府重点建设项目玉带河风光带。 规划方面重点突出了运动健康主题，建有5000平米大型运动会所，全方位、立体式为业主打造运动健康社区。规划有13000平米六年制社区小学。 小区内建有空中网球场、露天游泳池、老人活动中心、少儿攀岩墙、羽毛球场、篮球场。价格：均价4100元/户型范围：104、107平方米的温馨三房和73平方米的精致两房推出量：107套，已售79套营销策略：总价99折2、海基悦城国际项目简介：海基悦城国际坐落于新浦南区核心地段海宁路青年公园南侧，附近玉带河、盐河风光带、孔望山景区等自然景观围绕，风景优美。项目集多层、小高层、高层为一体，简欧式建筑风格，其超高

47、层31层的建筑高度，预计建成后将成为南区最高的住宅，成就名副其实的地标建筑，引领城市高端之最。海基悦城国际整体规划，提出一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。价格：4700元/户型范围：90100平方米之间推出量：122套，已售99套营销策略：最佳居住威尼斯水城、送6空中花园3、东方领袖项目简介： 东方领秀项目处于新海城区交界核心1号圆心，总占地约220亩，建筑面积达35万平方米的高档住宅和商业建筑群，由31层酒店、27层写字楼、31层高级公寓、5层购物中心，千米商业街，29栋高层住宅组成。项目西侧是青年公园，南侧是国际零售巨头家乐福（规划中），交通便捷，配套齐全。90米的建筑高度，傲视群

48、芳，造就新海城区的绝对制高点。 东方领秀以现代简约建筑风情为设计蓝本，以个性化居住的美学观点和文化品位,倾情打造出的高品质白领新生活住宅区。价格：均价4100元/户型范围：60-90平米 90-120平米推出量：148套，已售96套营销策略：8-10号楼已接受预约，买两房得三房三、新浦北区1、仕方国际项目简介：投资商为上海仕方房地产开发有限公司，项目总占地6.2万平方米，总建筑面积约为32.8万平方米，其中商业18.8万平方米，住宅14万平方米，容积率：3.49（商业：5.99），绿化率36.5（商业15%），分三期开发。 为1幢5层的Shoppingmall，1幢28层五星级酒店，1幢28层

49、的5A甲级写字楼，1幢28层的LOFT办公楼，1幢13层的经济型酒店和3层的商业内街，1幢25层、层高3.6米、采用中庭设计的小户型公寓，9幢高档公寓。项目建成后将成为火车站片区的标志性建筑。价格：5500元/户型范围：80-120平米推出量：116套，已售46套营销策略：均价5500元/平方，优惠9.5折，东南亚风情景观2、三禾城中城项目简介：本小区位于连云港市新浦区通灌北路人民医院向北约200米处，共分三期开发，大约3-5年时间。在通灌北路两侧同时建设。装修状况为毛坯装修。总的建筑面积为40万平方米。一期占地面积为98693平方米，建筑面积为240000平方米，容积率为2.43，绿化率为3

50、1.5%。 价格：均价5400元/户型范围：112、113平米推出量：156套，已售79套营销策略：一次性付款享9.7折优惠，商贷9.8折，公积金9折。3、泰恒华府项目简介：南通四建精工出品，7栋超大栋距、欧美经典ArtDeco风格现代古典美宅，私藏郁洲公园30000平米中央湖泊生态绿地，坐拥都市繁华中的稀有天然氧吧，是国内稀缺、连云港唯一的纯正公园地产项目。价格：5650 元/户型范围：120-144平米 144-200平米推出量：220套，已售187套营销策略：特价房四、新浦东区1、博威江南明珠苑项目简介：博威江南明珠苑，由上海知名品牌发展商投资，携手国际著名设计公司贝尔高林（香港）和同济

51、设计院，强强联手打造的一座基于国际人居高度，欧式建筑风格，占地19.2万平方米，总建筑规模近40万平米的恢弘高尚生活区。户型丰富：8892精致两房、106134 尊贵三房，采光纳景，户型丰富。内部配套：三大主题中心花园，两大英式会所， 欧式步入式大堂。价格：6000 元/户型范围：113、146平米推出量：99套，已售63套营销策略：国际人居高度，欧式建筑风格2、蓝天华侨城项目简介： 蓝天华侨城地处解放东路东、巨龙路北、凌州路南，项目周遍居住条件成熟，商业气氛浓厚，距离港城最大的超市大润发仅有2分钟的路程，郁洲公园也仅百米之遥。典型的海派建筑风格，以海纳百川的精神，将建筑与环境融为一体，在港城

52、率先“从绿色到蓝色环境主义的蓝色运动”开发理念，从科技入手，打造新一代环保住宅。 项目占地67000平方，总建面积达22万平方。规划为14栋高层，其中1、2、3、4、5、9、11为18+1层，6、8、10为25+1层，7、12、13、14为30层。典型的海派建筑风格。价格：5500 元/户型范围：78-143平米之间的两房、三房，并伴有少量的复式豪宅推出量：510套，已售209套营销策略：封顶销售，“蓝色生活概念”3、润城东方项目简介：项目占地135332平方米，建筑面积为40万平方米，容积率：2.18，绿化率为40%。该项在连云港市规划的商业区、行政区和教育区交汇处，由24栋小高层和3栋高层

53、组成，社区规划4万平米的大型商业物业以及高档商务办公、酒店、公寓。价格：5100元/户型范围：93、130平米推出量：140套，已售94套营销策略：2万抵6万VIP认筹截止至12月底开盘之前五、新浦新区1、明珠皇冠花园项目简介：明珠皇冠花园是由江苏明珠万福置业有限公司投资，江苏省中油泰富置业有限公司倾力打造的20万m2极具升值潜力的高品质人文生活社区。该楼盘位于苍梧路与巨龙路交会处，（特易购超市东，职大南校区）户型面积以中小户型为主，其中两室两厅户型面积为77-109，三室两厅户型面积为97-144，大小户型，应有尽有。价格：均价6400元/户型范围：77-148平方米推出量：515套，已售2

54、20套营销策略：2、中央华府项目简介：公司开发的首个大型高档住宅项目位于南临60米宽的海宁路、北接32米宽的建设路，东面是40米宽学院路，西侧为125米宽景观大道。项目总占地面积224亩，总建筑面积24万平方米，紧邻市府大楼，交通便利，区位优越。项目以高层、小高层住宅和阳光排屋为主，在致力于高档小区环境营造的同时，矢志追求建筑本身蕴涵的“品格、性格和风格”。价格：5670元/户型范围：110平方米左右的两室两厅以及138平方米左右的三室两厅推出量：359套，已售330套营销策略：绿色、生态、宜居社区六、新浦南区1、九龙百变新郡项目简介：该项目由九龙云天集团投资开发，由2幢多层，7幢高层，10幢

55、小高层，以及4幢蝶式高层组成，总户数1998套，其房源面积在60-153平方米不等，其中以90平方米以下的中小户型居多，另有3000平方米人工湖。 项目之所以叫百变新郡，是因为产品拥有全港城唯一户型专利，户型可以自由灵活变化，并且科技节能环保。同时，这个项目是九龙云天集团扎根港城9年来倾心打造的升级版产品，将超越以往的同类产品。 项目以行业领袖人物/翘楚阶层为目标人群定位，以打造“港城第一和谐小区和无限空间营造专家” 为居住理念。项目独有可拆卸式飘窗，景观露台等六项专利，产品性价比高；另外，我们产品的户型可以有多种组合，灵活多变，具有超高的使用率。轻松实现“两房变三房，三房变四房”，追求更高的

56、生活品质。价格：5100元/户型范围：二期61-134平米推出量：一期售罄，二期宣传营销策略：至12月5日前现场下定每平米优惠八十。500元抢专利户型，11月30日前有百元每平米优惠。超高得房率，户型可以自由灵活变化，并且科技节能环保。高层市场综合分析：连云港市场高层抗性分析：价格高公摊大物业费贵电梯怕坏、停电公摊大，实用率低水压不够去化引导方法：国家在控制土地开发，土地越来越稀缺，高层、小高层是城市房展趋势；城市的高度从某种意义上来说，体现了城市的经济实力与繁荣程度，地方政府为了城市美观，为了自己仕途顺利，也会鼓励开发商多建设一部分小高层；小高层是城市发展趋势；开发商拿地成本越来越贵，为了摊薄土地成本，也会主动建设小高层；多层会逐步淡出市场；住在高层空气质量好，视野开阔，噪音少，采光好，私密性强；小高层是框架