房地产估价总则

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1、中华人民共和国国标房 地 产 估 价 规 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291-1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中 国 建 筑 工 业 出 版 社1999 北 京前 言国标房地产估价规范是根据建设部建标1998244号一九九八年工程建设国标制定、修订筹划（第二批）和建设部房地产业司建房市函字1996第40号有关委托制定房地产价格评估技术规程的函的规定，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本规范经有关部门会审，

2、建设部以建标199948号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、进一步的调查研究，认真总结了国内开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同步收集、分析、研究、参照了美国、英国、日本、德国等重要国家和香港、台湾地区以及国际评估原则委员会（IVSC）的有关原则和理论研究成果。本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国标房地产估价规范管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100

3、835），以供修订时参照。国标房地产估价规范的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。本规范编制的重要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。目 次1 总 则 52 术 语 53 估价原则 34 估价程序 45 估价措施 55.1 估价措施选用 55.2 市场比较法 55.3 收益法 75.4 成本法 95.5 假设开发

4、法 115.6 基准地价修正法 126 不同估价目的下的估价 126.1 土地使用权出让价格评估 136.2 房地产转让价格评估 136.3 房地产租赁价格评估 136.4 房地产抵押价值评估 136.5 房地产保险估价 146.6 房地产课税估价 156.7 征地和房屋拆迁补偿估价 156.8 房地产分割、合并估价 156.9 房地产纠纷估价 166.10 房地产拍卖底价评估 166.11 公司多种经济活动中波及的房地产估价 166.12 其她目的的房地产估价 167 估价成果 168 估价报告 179 职业道德 18附录A 估价报告的规范格式 19规范用词用语阐明 22附：条文阐明 231

5、 总 则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和措施，做到估价成果客观、公正、合理，根据中华人民共和国都市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2 本规范合用于房地产估价活动。1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关原则、规范的规定。2 术 语2.0.1 房地产 real estate，real property土地、建筑物及其她地上定着物，涉及物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2 房地产估价 real estate appraisal，property valuatio

6、n专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价措施，并在综合分析影响房地产价格因素的基本上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和鉴定的活动。2.0.3 估价对象 subject property一种具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4 估价目的 appraisal purpose估价成果的盼望用途。2.0.5 估价时点 appraisal date，date of value估价成果相应的日期。2.0.6 客观合理价格或价值 value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7 公开市场 open market在该市场上交易双方进行交易的目的在于

7、最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较富余的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8 公开市场价值 open market value在公开市场上最也许形成的价格。采用公开市场价值原则时，规定评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9 类似房地产 similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑构造等方面与估价对象相似或相近的房地产。2.0.10 同一供求圈 comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会互相影响的合适范畴。2.0.11 最高最佳使用 highest

8、 and best use法律上容许、技术上也许、经济上可行，通过充足合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2.0.12 市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach估计估价对象将来的正常净收益，选用合适的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价

9、格或价值的措施。2.0.14 成本法 cost approach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。2.0.15 假设开发法 hypothetical development method，residual method估计估价对象开发完毕后的价值，扣除估计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。2.0.16 基准地价修正法 land datum value method在政府拟定发布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调节得出估价对象宗地价格的措施。2.0.17 潜在毛收入 potent

10、ial gross income假定房地产在充足运用、无空置状态下可获得的收入。2.0.18 有效毛收入 effective gross income由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其她因素导致的收入损失后所得到的收入。2.0.19 运营费用 operating expenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其她资本或经营的收益。2.0.20 净收益 net income，net operating income由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2.0.21 建筑物重置价格 replacement cost of building采用估价时点

11、的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.22 建筑物重建价格 reproduction cost of building采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相似的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.23 物质上的折旧 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物质实体方面的磨损所导致的建筑物价值的损失。2.0.24 功能上的折旧 functional depreciation，functional obsolescence

12、建筑物在功能方面的落后所导致的建筑物价值的损失。2.0.25 经济上的折旧 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的多种不利因素所导致的建筑物价值的损失。2.0.26 估价成果 conclusion of value有关估价对象的客观合理价格或价值的最后结论。2.0.27 估价报告 appraisal report全面、公正、客观、精确地记述估价过程和估价成果的文献，给委托方的书面答复，有关估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。3 估价原则3.0.1 房地产估价应遵循下列原则：1 合法原则；2 最高最佳使用原则；3 替代原则；4 估价

13、时点原则。3.0.2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3.0.3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以阐明：1 保持现状前提：觉得保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2 转换用途前提：觉得转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3 装修改造前提：觉得装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4 重新运用前提：觉得拆除既有建筑物再予以运用最为有

14、利时，应以拆除建筑物后再予以运用为前提估价；5 上述情形的某种组合。3.0.4 遵循替代原则，规定估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3.0.5 遵循估价时点原则，规定估价成果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4 估价程序4.0.1 自接受估价委托至完毕估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1 明确估价基本领项；2 拟定估价作业方案；3 收集估价所需资料；4 实地查勘估价对象；5 选定估价措施计算；6 拟定估价成果；7 撰写估价报告；8 估价资料归档。4.0.2 明确估价基本领项重要应涉及下列内容：1 明确估价目的；2 明确估价对象；3 明确估价时点。注：1 估

15、价目的应由委托方提出；2 明确估价对象应涉及明确估价对象的物质实体状况和权益状况；3 估价时点应根据估价目的拟定，采用公历表达，精确到日；4 在明确估价基本领项时应与委托方共同商量，最后应征得委托方承认。4.0.3 在明确估价基本领项的基本上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案重要应涉及下列内容：1 拟采用的估价技术路线和估价措施；2 拟调查收集的资料及其来源渠道；3 估计所需的时间、人力、经费；4 拟定作业环节和作业进度。4.0.4 估价机构和估价人员应常常收集估价所需资料，并进行核算、分析、整顿。估价所需资料重要应涉及下列方面：1 对房地产价格有普遍影响的资料；2 对

16、估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3 有关房地产交易、成本、收益实例资料；4 反映估价对象状况的资料。4.0.5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周边环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑构造、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核算，同步收集补充估价所需的其她资料，以及对估价对象及其周边环境或临路状况进行拍照等。4.0.6 完毕并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整顿、归档和妥善保管。5 估价措施5.1 估价措施选用5.1.1 估价人员应熟知、理解并对的运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准

17、地价修正法以及这些估价措施的综合运用。5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价措施进行估价。5.1.3 根据已明确的估价目的，若估价对象合适采用多种估价措施进行估价，应同步采用多种估价措施进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以阐明并陈述理由。5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为重要的估价措施。5.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价措施。5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价措施。5.1.7 在无市场根据或市场根据不充足而不适宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的状况下，

18、可采用成本法作为重要的估价措施。5.2 市场比较法5.2.1 运用市场比较法估价应按下列环节进行：1 收集交易实例；2 选用可比实例；3 建立价格可比基本；4 进行交易状况修正；5 进行交易日期修正；6 进行区域因素修正；7 进行个别因素修正；8 求出比准价格。5.2.2 运用市场比较法估价，应精确收集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。收集交易实例应涉及下列内容：1 交易双方状况及交易目的；2 交易实例房地产状况；3 成交价格；4 成交日期；5 付款方式。5.2.3 根据估价对象状况和估价目的，应从收集的交易实例中选用三个以上的可比实例。选用的可比实例应符合下列规定：1 是估价对象的类似房地

19、产；2 成交日期与估价时点相近，不适宜超过一年；3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5.2.4 选用可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算解决，建立价格可比基本，统一其体现方式和内涵。换算解决应涉及下列内容：1 统一付款方式；2 统一采用单价；3 统一币种和货币单位；4 统一面积内涵和面积单位。注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；2 不同币种之间的换算，应按中国人民银行发布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.2.5 进行交易状况修正，应排除交易行为中的特殊因素所导致的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价风格节为正常价格。有下列情形之一的交易实例不适宜选为可比实例

20、：1 有利害关系人之间的交易；2 急于发售或购买状况下的交易；3 受债权债务关系影响的交易；4 交易双方或一方对市场行情缺少理解的交易；5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6 相邻房地产的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易税费非正常承当的交易；9 其她非正常的交易。注： 1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易状况修正；2 对交易税费非正常承当的修正，应将成交价风格节为根据政府有关规定，交易双方承当各自应承当的税费下的价格。5.2.6 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价风格节为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率

21、或指数进行调节。在无类似房地产的价格变动率或指数的状况下，可根据本地房地产价格的变动状况和趋势作出判断，予以调节。5.2.7 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价风格节为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容重要应涉及：繁华限度，交通便捷限度，环境、景观，公共配套设施完备限度，都市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途拟定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所导致的价格差别，进行调节。5.2.8 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价风格节为估价对象个体状况下的价格。有关

22、土地方面的个别因素修正的内容重要应涉及：面积大小，形状，临路状况，基本设施完备限度，土地平整限度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容重要应涉及：新旧限度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑构造，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途拟定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所导致的价格差别，进行调节。5.2.9 交易状况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体状况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调节不得超过20，综合调节不得超过30。

23、5.2.10 选用的多种可比实例的价格通过上述多种修正之后，应根据具体状况计算求出一种综合成果，作为比准价格。5.2.11 市场比较法的原理和技术，也可用于其她估价措施中有关参数的求取。5.3 收益法5.3.1 运用收益法估价应按下列环节进行：1 收集有关收入和费用的资料；2 估算潜在毛收入；3 估算有效毛收入；4 估算运营费用；5 估算净收益；6 选用合适的资本化率；7 选用合适的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。5.3.2 净收益应根据估价对象的具体状况，按下列规定求取：1 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理

24、费、保险费和税金。租赁收入涉及有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承当，应将四项费用所有扣除；若维修、管理等费用所有或部分由承租方承当，应对四项费用中的部分项目作相应调节。2 商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3 生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用

25、和厂商利润。4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。5.3.3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所拟定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。运用估价对象自身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常状况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的状况不符，应进行合适的调节修正，使其成为正常客观的。5.3.4 在求取净收益时，应根据净收益过去、目前、将来的

26、变动状况及可获收益的年限，拟定将来净收益流量，并判断该将来净收益流量属于下列哪种类型：1 每年基本上固定不变；2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 其她有规则的变动情形。5.3.5 资本化率应按下列措施分析拟定：1 市场提取法：应收集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2 安全利率加风险调节值法：以安全利率加上风险调节值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行发布的一年定期存款年利率；风险调节值应根据估价对象所在地区的经济现状及将来预测，估价对象的用途及新旧限度等拟定

27、。3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：RMRM（1M）RE （5.3.5）式中 R 资本化率（）；M 贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率；RM 抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE 自有资本规定的正常收益率（）。4 投资收益率排序插入法：找出有关投资类型及其收益率、风险限度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险限度进行比较，判断、拟定资本化率。5.3.6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式拟定：ROLRLBRB （5.3.6）式中 RO 综合

28、资本化率（），合用于土地与建筑物合一的估价；RL 土地资本化率（），合用于土地估价；RB 建筑物资本化率（），合用于建筑物估价；L 土地价值占房地价值的比率（）；B 建筑物价值占房地价值的比率（），LB100。5.3.7 计算收益价格时应根据将来净收益流量的类型，选用相应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下：n AiV - （5.3.7）i=1 （1R）i式中 V 收益价格（元，元/m2）；Ai 将来第i年的净收益（元，元/m2）；R 资本化率（）；n 将来可获收益的年限（年）。5.3.8 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限拟定将来可获收益的年限，选用相

29、应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限拟定将来可获收益的年限，选用相应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一解决：1 先根据建筑物耐用年限拟定将来可获收益的年限，选用相应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超过建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2 将将来可获收益的年限

30、设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地获得费用的摊销。5.3.9 当运用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的状况下，应采用下式：AOVBRBVL - （5.3.91）RL当运用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的状况下，应采用下式：AOVLRLVB - （5.3.92）RB式中 AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；VL 土地价值（元，元/m2）；VB 建筑物价值（元，元/m2）。5.4 成本法5.4.1 运用成本法估价应按下列环节进行：1 收集

31、有关成本、税费、开发利润等资料；2 估算重置价格或重建价格；3 估算折旧；4 求出积算价格。5.4.2 重置价格或重建价格，应是重新获得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成涉及下列内容：1 土地获得费用；2 开发成本；3 管理费用；4 投资利息；5 销售税费；6 开发利润。注：开发利润应以土地获得费用与开发成本之和为基本，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际状况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基本上酌予增减，并应在估价报告中予以阐明。

32、5.4.4 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采用土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和互相衔接，避免漏项或反复计算。5.4.5 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。5.4.6 建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府拟定发布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的措施具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代长远、已缺少与旧有建筑物相似的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。5.4.7 成本法估价中的建

33、筑物折旧，应是多种因素导致的建筑物价值的损失，涉及物质上的、功能上的和经济上的折旧。5.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用不不小于或等于修复后房地产价值的增长额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。5.4.9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：1 直线法下的建筑物现值计算公式：tV C （C S）- （5.4.91）N2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：2V C（1 -）t （5.4.92）N3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V C q （5.4.93）式中 V 建筑物现值（元，元/m2）；C 建

34、筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；S 建筑物估计净残值（元，元/m2）； t 建筑物已使用年限（年）；N 建筑物耐用年限（年）；q 建筑物成新率（）。注：无论采用上述哪种折旧措施求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观测、鉴定建筑物的实际新旧限度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用状况，以及地基的稳定性等，最后拟定应扣除的折旧额或成新率。5.4.10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑构造、用途和维修保养状况，结合市场状况、周边环境、经营收益状况等综合判断。5.4.11 估价中拟定建筑物耐用年限与折

35、旧，遇有下列状况时的解决应为：1 建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；4 建筑物浮现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；5 建筑物浮现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。5.4.12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣

36、除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。5.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周边环境等因素予以合适修正。5.5 假设开发法5.5.1 运用假设开发法估价应按下列环节进行：1 调查待开发房地产的基本状况；2 选择最佳的开发运用方式；3 估计开发建设期；4 预测开发完毕后的房地产价值；5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应承当的税费；6 进行具体计算。5.5.2 假设开发法合用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此措施应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营

37、方式。待开发房地产投资开发前的状态，涉及生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，涉及熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，涉及发售（含预售）、出租（含预租）和自营等。5.5.3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完毕后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应承当的税费。5.5.4 预测开发完毕后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的将来变动趋势。5.5.5 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完毕后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利

38、润率。5.5.6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的措施；难以采用折现的措施时，可采用计算利息的措施。5.6 基准地价修正法5.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列环节进行：1 收集有关基准地价的资料；2 拟定估价对象所处地段的基准地价；3 进行交易日期修正；4 进行区域因素修正；5 进行个别因素修正；6 求出估价对象宗地价格。5.6.2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调节为估价时点的值。交易日期修正的措施，同市场比较法中的交易日期修正的措施。5.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的措施，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和

39、修正的措施。5.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按本地对基准地价的有关规定执行。6 不同估价目的下的估价6.0.1 房地产估价按估价目的进行分类，重要有下列类别：1 土地使用权出让价格评估；2 房地产转让价格评估；3 房地产租赁价格评估；4 房地产抵押价值评估；5 房地产保险估价；6 房地产课税估价；7 征地和房屋拆迁补偿估价；8 房地产分割、合并估价；9 房地产纠纷估价；10 房地产拍卖底价评估；11 公司多种经济活动中波及的房地产估价；12 其她目的的房地产估价。6.1 土地使用权出让价格评估6.1.1 土地使用权出让价格评估，应根据中华人民共和国都市房地产管理法、中华人民共和

40、国土地管理法、中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例以及本地制定的实行措施和其她有关规定进行。6.1.2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权合同、招标、拍卖的出让方式。合同出让的价格评估，应采用公开市场价值原则。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。6.1.3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。6.2 房地产转让价格评估6.2.1 房地产转让价格评估，应根据中华人民共和国都市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、都市房地产转让管理规定以及本地制定的实行细则和其她有关规定进行。6.2.

41、2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值原则。6.2.3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。6.2.4 以划拔方式获得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应此外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的解决规定，同步在估价报告中予以阐明。6.3 房地产租赁价格评估6.3.1 房地产租赁价格评估，应根据中华人民共和国都市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、都市房屋租赁管理措施以及本地制定的实行细则和其她有关规定进行。6.3.2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采

42、用公开市场价值原则。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地都市人民政府规定的租赁政策。6.3.3 房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。6.3.4 以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应此外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的解决规定，同步在估价报告中予以阐明。6.4 房地产抵押价值评估6.4.1 房地产抵押价值评估，应根据中华人民共和国担保法、中华人民共和国都市房地产管理法、都市房地产抵押管理措施以及本地和其她有关规定进行。6.4.2 房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值原则，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在

43、估价报告中阐明将来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。6.4.3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。初次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。6.4.4 以划拔方式获得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除估计处分所得价款中相称于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一解决：1 一方面求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后估计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此

44、时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2 用成本法估价，价格构成中不应涉及土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。6.4.5 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。6.4.6 以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。6.4.7 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。6.4.8 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。6.5 房地产保险估价6.5.1 房地产保险估价

45、，应根据中华人民共和国保险法、中华人民共和国都市房地产管理法和其她有关规定进行。6.5.2 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失限度评估。6.5.3 保险价值应是投保人与保险人签订保险合同步作为拟定保险金额基本的保险标的的价值。保险金额应是保险人承当补偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。6.5.4 房地产投保时的保险价值评估，应评估有也许因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价措施宜采用成本法、市场比较法。6.5.5 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值拟定，也可按保险事故发

46、生时该房地产的实际价值拟定。6.5.6 保险事故发生后的损失价值或损失限度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失限度。6.6 房地产课税估价6.6.1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税根据提供服务。6.6.2 有关房地产税的估价，应按有关税法具体执行。6.6.3 房地产课税估价宜采用公开市场价值原则，并应符合有关税法的有关规定。6.7 征地和房屋拆迁补偿估价6.7.1 征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁都市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。6.7.

47、2 征地估价，应根据中华人民共和国土地管理法以及本地制定的实行措施和其她有关规定进行。6.7.3 拆迁估价，应根据都市房屋拆迁管理条例以及本地制定的实行细则和其她有关规定进行。6.7.4 根据规定，拆除违章建筑、超过批如期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批如期限的临时建筑予以合适补偿。6.7.5 实行作价补偿的，可根据本地政府拟定发布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。6.7.6 依法以有偿出让、转让方式获得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回解决，则应在拆迁补偿估价中涉及土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权

48、的剩余年限所相应的正常市场价格进行。6.8 房地产分割、合并估价6.8.1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简朴等于各部分房地产价值之和。6.8.2 分割估价应对分割后的各部分分别估价。6.8.3 合并估价应对合并后的整体进行估价。6.9 房地产纠纷估价6.9.1 房地产纠纷估价，应对纠纷案件中波及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、补偿金额、估价成果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为合同、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参照根据。6.9.2 房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。6.9.3

49、 房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和合同、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价根据，协调当事人各方的利益。6.10 房地产拍卖底价评估6.10.1 房地产拍卖底价评估为拟定拍卖保存价提供服务，应根据中华人民共和国拍卖法、中华人民共和国都市房地产管理法和其她有关规定进行。6.10.2 房地产拍卖底价评估，一方面应以公开市场价值原则为原则拟定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（迅速变现）等因素的影响拟定拍卖底价。6.11 公司多种经济活动中波及的房地产估价6.11.1 公司多种经济活动中波及的房地产估价，涉及公司合资、合伙、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、发售、破产清

50、算、抵债中的房地产估价。这种估价一方面应理解房地产权属与否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；另一方面应理解与否变化原用途以及这种变化与否合法，并应根据原用途与否合法变化，按保持现状前提或转换用途前提进行估价。6.11.2 公司合资、合伙、股份制改组、合并、兼并、分立、发售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、规定在短时间内变现的特殊状况；在购买者方面在一定限度上与公司兼并类似，若不容许变化用途，则购买者的范畴受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。6.11.3 公司联营一般不波及房地产权属的转移。公

51、司联营中的房地产估价，重要为拟定以房地产作为出资的出资方的分派比例服务，宜根据具体状况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。6.12 其她目的的房地产估价6.12.1 其她目的的房地产估价，涉及房地产损害补偿估价等。6.12.2 房地产损害补偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害补偿价值。7 估价成果7.0.1 对不同估价措施估算出的成果，应进行比较分析。当这些成果差别较大时，应寻找并排除浮现差别的因素。7.0.2 对不同估价措施估算出的成果应做下列检查：1 计算过程与否有误；2 基本数据与否精确；3 参数选择与否合理；

52、4 与否符合估价原则；5 公式选用与否恰当；6 选用的估价措施与否合适估价对象和估价目的。7.0.3 在确认所选用的估价措施估算出的成果无误之后，应根据具体状况计算求出一种综合成果。7.0.4 在计算求出一种综合成果的基本上，应考虑某些不可量化的价格影响因素，对该成果进行合适的调节，或取整，或认定该成果，作为最后的估价成果。当有调节时，应在估价报告中明确论述理由。8 估价报告8.0.1 估价报告应做到下列几点：1 全面性：应完整地反映估价所波及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的简介、分析和评论，

53、作出的结论应有充足的根据；3 精确性：用语应力求精确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以拟定的事项应予以阐明，并描述其对估价成果也许产生的影响；4 概括性：应用简洁的文字对估价中所波及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基本上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特性的资料来阐明状况和体现观点。8.0.2 估价报告应涉及下列部分：1 封面；2 目录；3 致委托方函；4 估价师声明；5 估价的假设和限制条件；6 估价成果报告；7 估价技术报告；8 附件。8.0.3 对于成片多宗房地产的同步估价，且单宗房地产的价值较低时，估价成果报告可

54、采用表格的形式。除此之外的估价成果报告，应采用文字阐明的形式。8.0.4 估价报告应记载下列事项：1 估价项目名称；2 委托方名称或姓名和住所；3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；4 估价对象；5 估价目的；6 估价时点；7 价值定义；8 估价根据；9 估价原则；10 估价技术路线、措施和测算过程；11 估价成果及其拟定的理由；12 估价作业日期；13 估价报告应用的有效期；14 估价人员；15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16 估价的假设和限制条件；17 附件，应涉及反映估价对象位置、周边环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其她专用文献资料，估价人员

55、和估价机构的资格证明。8.0.5 估价报告中应充足描述阐明估价对象状况，涉及估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：1 对土地的描述阐明应涉及：名称，坐落，面积，形状，四至、周边环境、景观，基本设施完备限度，土地平整限度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，运用现状，权属状况。2 对建筑物的描述阐明应涉及：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，地基的稳定性，公共配套设施完备限度，运用现状，权属状况。8.0.6 估价报告中注册房地产估价师的声明应涉及下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实

56、的和精确的。2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 估价人员是根据中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6 没有人对估价报告提供了重要专业协助（若有例外，应阐明提供重要专业协助者的姓名）。7 其她需要声明的事项。8.0.7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机

57、构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。9 职业道德9.0.1 估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。9.0.2 估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其她有利害关系人有关的估价业务。9.0.3 估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。9.0.4 估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文献资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文献资料擅自公开或泄漏给她人。9.0.5 估价机构应执行政府规定的估价收费原则，不得以不合法理由

58、或名录收取额外的费用，或减少收费原则，进行不合法的竞争。9.0.6 估价人员和估价机构不得将资格证书借给她人使用或容许她人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。附录A 估价报告的规范格式A.0.1 封面：（标题：）房地产估价报告估价项目名称：（阐明本估价项目的全称）委托方：（阐明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（阐明本估价项目的估价机构的全称）估价人员：（阐明参与本估价项目的估价人员的姓名）估价作业日期：（阐明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完毕估价报告的年月日）估价报告编号：（阐明本估价报告在本估价机构内的编号）A.

59、0.2 目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价成果报告（一）（二）五、估价技术报告（可不提供应委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）（一）（二）六、附件（一）（二）A.0.3 致委托方函：（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（阐明估价对象、估价目的、估价时点、估价成果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A.0.4 估价师声明：（标题：）估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

60、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 我们根据中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清晰地阐明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6 没有人对本估价报告提供了重要专业协助（若有例外，应阐明提供重要专业协助者的姓名）。7 （其她需要声明的事项）参与本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5

61、 估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（阐明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和某些特殊解决及其也许的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6 估价成果报告：（标题：）房地产估价成果报告（一）委托方（阐明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（阐明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格级别）（三）估价对象（概要阐明估价对象的状况，涉及物质实体状况和权益状况。其中，对土地的阐明应涉及：名称，坐落，面积，形状，四至、周边环境、景观，基本设施完备限度，土地平整限度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，运用现状，权属状况；对建筑物的阐明应涉及：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，公共配套设施完备限度，运用现状，权属状况）