房地产业的纳税筹划

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1、房地产业的纳税筹划摘 要日前我国房地产行业受宏观调控政策，以及沉重税负的共同作用，竞争越来越激烈，生存压力越来越大房地产企业可以通过纳税筹划来实现税收负担最小化，从而降低成木，减轻资金压力，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势。为公司的发展打卜基础。关键词：房地产；纳税；筹划ABSTRACTTogether before the real estate industry in China by the macro-control policies, as well as a heavy tax burden, increasingly fierce competition, incr

2、easing pressure to survive the real estate business through tax planning to minimize tax burden, thereby reducing the wood to reduce the financial pressureto increase economic efficiency, increase the enterprise value, to create a competitive advantage of enterprises. Play the BU foundation for the

3、development of the company.Key Words：Real estate; Tax; Planning目 录摘 要1ABSTRACT2第一章 房地产业的发展和税收政策41.1 我国房地产业的发展状况4第二章 房地产企业开展税收筹划的必要性和可行性72.1 房地产企业税负率偏重72.2 税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握82.3税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严8第三章 简要介绍几种房地产企业税收筹划方法103.1 土地增值税的筹划103.1.1 土地增值税的纳税筹划技术103.1.2 案例分析103.2 企业所得税的筹划113.2.1 企业所得税

4、的纳税筹划技术113.2.2 案例分析113.3 房产税的筹划123.3.1 房产税的纳税筹划技术123.3.2 案例分析123.4 印花税的筹划133.4.1 印花税的纳税筹划技术133.4.2 案例分析13总 结14致 谢15参考文献16第一章 房地产业的发展和税收政策1.1 我国房地产业的发展状况应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现

5、状包括以下几个方面：（1）、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，

6、2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。而据某门户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全

7、国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）、成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量

8、仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。（3）、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，

9、这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是

10、，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。1.2 房地产业的税收政策房地产税收作为国家税收体系中的重要组成部分，体现为一种财政范畴，是国家根据法律规定向房地产产权人、经营人、投资建设者、使用人以及受让人等无偿、强制并固定争取一定货币的财政活动

11、。同时，针对房地产业征税还属于一个重要的分配范围，它能够参与房地产经济运行的各个环节，体现国家与房地产主体之间的分配关系。房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称，一般可分为房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。目前，我国地方税收体系尚未形成，地方税制改革滞后，地方税源增量空间有限，部分地方税源已呈现萎缩趋势。对房地产业征税具有以下特点：税基稳定、持续、税源比较充沛，房地产业若能成为促进地方税收持续稳定增长的主体税源，势必对做大、做好地方财政，支持地方经济社会发展起到强有力的促进作用，因此，做好房地产业税收制度的改革是关系国计民生的大事。第二章 房

12、地产企业开展税收筹划的必要性和可行性2.1 房地产企业税负率偏重相对于其他行业，房地产行业营业额高，涉及税种多，纳税金额大，税负相对较重。根据中国税务出版社2007-2011年出版的中国税务年鉴，2006年至2010年我国房地产行业的主要税种税收收入及占我国税收总收入的比重，如表1.1(单位：万元)。表3.1 我国房地产业主要税收收入分税种情况表主要税种2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年营业税12,843,737 17,911,22517,193,31723,687,95830,939,358企业所得税6,864,921 10,577,69612,533,27812,

13、110,20518,155,771房产税619,736 719,518998,9771,215,4481,440,476土地增值税1,877,287 3,353,5594,473,6556,066,68711,065,547城建税622,414 867,678928,8891,277,9561,723,988教育费附加266,749 371,862398,095547,695738,852土地使用税191,310 529,6961,329,4211,525,2541,907,905印花税136,247 239,747341,443374,999609,554其他税种6,611 10,84145

14、,93866,262140,282合计23,429,012 34,581,82238,243,01346,872,46466,721,733全国税收总收入369,495,901 485,749,213578,617,963631,035,957732,020,000房地产业税收占总税收比重（%）6.347.126.617.439.11从上表可看出，房地产行业的主要税收收入呈现快速增长的趋势， 由 2006 年的 23,429,012 万元上升为 2010 年的66,721,733 万元 ，增长了 184.78%，除了营业税外 ，其他各种税都呈现历年快速增长的趋势，对于 2008 年 ，受国家对

15、房地产各项宏观调控政策的影响，全国商品房销售面积同比下降19.7%，商品房销售额同比下降 19.5%，由此造成房地产行业的营业税收人同比下降3.4%。 另外，房地产业的各项税收收入总额占全国税收总收入的比重也在不断上升， 从 2006 年的6.34%上升到 2010 年的 9.11%，这表明房地产行业在快速发展的同时，其承担的税负也在不断加重。2009 年 ，受到国家鼓励住房消费的税收 、信贷政策的影响，房地产需求集中释放，成交量和成交价格不断上涨，房地产行业的各项税收快速增长。 2010 年，由于全社会固定资产投资和商品房建设保持较快增长，房地产业的各项税收收入额上涨幅度很大，营业税同比增长

16、 30.61%，企业所得税同比增长49.92%，房产税和城市房产税同比增长 18.51%，土地增值 税 同 比 增 长82.40% ， 城 建税和教育费附加同比增长34.90%，城镇土地使用税同比增长25.09%，印花税同比增长62.55%。 由此可见 ，房地产业越发达 ，其所承担的税负也越重。2.2 税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握我国税收体制复杂，同时存在国局与地局两套独立运作的税收征管机关，人员经常变换、轮岗，国家税收政策也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策，如果企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身未能及时掌握税收

17、变化政策而多缴纳税负现象。若不及时地了解这种政策的变化，盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收筹划而可能变成是偷税。2.3税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严现在房地产企业纯粹靠人脉关系已经靠不住了。房地产行业近年新政策不断，目的只有一个，对地产行业进行宏观调控。最近一段时间以来，为控制房地产行业过热，中央政府“连下13道金牌”，加强对房地产行业的税收征管力度：最新出台的国税发（2009）31号对房地产企业所得税相关制度进行大幅调整，将原企业所得税政策中的漏洞基本堵死；国税发（2009）91号则加强了土地增值税征管的力度。而在房地产行业，偷税漏税是很普遍的现象。据国家税

18、务总局做的一项调查显示，地产行业90%的企业可能存在偷税问题。为调控房地产，最近几年，国家从北到南，在全国范围内掀起了一场土地领域的反腐风暴，众多政府官员如北京副市长刘志华、青岛市委书记杜世成、安徽副省长何闽旭、南京市委书记王武龙、深圳市长徐宗衡；地产老板如黄光裕、刘军、李义超、孙伟光纷纷落马。全国房地产行业可谓风声鹤唳。作为一个想做实事并且想长远发展的房地产企业而言，现在是时候考虑“如何在规范中逐步发展，在发展中逐步规范”的问题了。考虑如何通过税务筹划合法地降低企业税负而不能再靠原始积累时期常用的简单原始的偷税方法了，否则会给自己留下后遗症，或埋下一颗颗随时可能爆炸的“税务定时炸弹”。鉴于以

19、上三方面因素的综合作用，房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。税收执行和税务检查具有滞后性，它是依据企业一系列经营行为的记录实施的，企业的任何经营决策一旦形成经营行为记录在案，就不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事前进行统筹规划与安排，以形成对企业有利的决策方案。税务筹划的合法性、超前性、综合性、目的性等特征，恰恰能够满足企业在这方面的需求。第三章 简要介绍几种房地产企业税收筹划方法3.1 土地增值税的筹划3.1.1 土地增值税的纳税筹划技术土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增

20、加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制：开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。3.1.2 案例分析A 房地产公司拥有一土地使用权，其账面价值5万元，远远低于评估价值50 万元。若以该土地使用权进行房地产开发，出售时在土地增值税和企业所得税上均会吃亏。其税收缴纳情况预计如下（数据虚构开发成本 20 万元，开发费用 30 万元，该房地产市值150 万元，适用的土地增值税平均税率为40%，适用的企业所得税为33% ）。营业税=150 5%=7.5（万元）；土地增值税=150-5

21、-20-30-（5+20） 20%-7.5 40%=33（万元）；企业所得税=（150-5-20-30-7.5-33） 33%=18（万元）；税金合计=7.5+33+18=58.5（万元）；节税关键在于提高土地使用权的成本扣除，纳税筹划过程如下：（1）、A 公司以该笔土地使用权和部分货币资金分立成立B 公司。分立时，计算应缴纳的企业所得税=（50-5） 33%=14.85（万元）。分立后，该土地使用权在 B 公司以50 万元入账。（2）、B 企业利用该笔土地使用权进行房地产开发并出售，其应缴税金计算如下:营业税=150 5%=7.5（万元）；土地增值税=150-50-20-30-（50+20）

22、 20%-7.5 40%=11.4（万元）；企业所得税=（150-50-20-30-7.5-11.4）33%=10.3（万元）；税金合计=14.85+7.5+11.4+10.3=44.05（万元）；节税金额=58.5-44.05=14.45（万元）。3.2 房产税的筹划3.2.1 房产税的纳税筹划技术如何使转入房产的土地使用权价值最小，是筹划专家们研究的重点。有的采用尽量推迟房产建设期限，使土地使用权摊销最大化，达到房产原值最小化的方法；有的特别关注结转的土地使用权账面价值与在建房产相关的土地的关系，既应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地，应当予以摊销，使土地使用权摊销最

23、大化，达到房产原值最小化的目的。那么有没有一种最理想化的状态，使计入房产原值的土地使用权价值为零呢？经笔者研究发现，在一个特定环节，遵循特殊的会计处理，就可以巧做税收筹划。3.2.2 案例分析齐鲁瑞华（集团）公司账面土地使用权价值2000万元，剩余摊销年限30年，开发的房产成本4000万元，使用年限30年，假定房产余值=房产原值（1-30%）分析如下： （1）、若按无形资产准则规定将土地使用权转入房产价值，共计征房产税：6000（1-30%）1.2%30=1512万元。（2）、若执行财会200143号文件，不将土地使用权计入房产原值，共计征房产税：4000（1-30%）1.2%30=1008万

24、元。少纳房产税：15121008=504万元。3.3 印花税的筹划3.3.1 印花税的纳税筹划技术印花税的计税依据是合同上所载的金额，因而出于共同利益，双方或多方当事人可以经过合理筹划，使各项费用及原材料等的金额通过非违法的途径从合同所载金额中得以减除，从而压缩合同的表面金额，达到少缴税款的目的。3.3.2 案例分析如企业甲和企业乙欲签订一加工承揽合同，数额较大。由于加工承揽合同的计税依据是加工或承揽收入，而且这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，因此，如果双方当事人能想办法将辅助材料金额压缩，问题便解决了。具体的做法就是由委托方自己提供辅助材料，如

25、果委托方自己无法提供或是无法完全自己提供，也可以由受托方提供，当然这时的筹划就要分两步进行：第一步，双方签订一份购销合同，由于购销合同适用的税率为0.3，比加工承揽合同适用的税率0.5要低。只要双方将部分或全部辅助材料先行转移所有权，加工承揽合同和购销合同要缴纳的印花税之和便会下降。第二步便是双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括加工承揽收入，而不包括辅助材料金额。压缩金额筹划法在印花税的筹划中可以广泛的应用，比如互相以物易物的交易合同中，双方当事人尽量互相提供优惠价格，使得合同金额下降到合理的程度。当然这要注意一下限度，以免被税务机关调整价格，最终税负更重，以致得不偿失。总 结依法缴纳税款是

26、纳税人的义务，换言之相关税法是约束纳税人行为，为纳税人提供指导的依据，是纳税人必须遵守的，这就是说房地产业在进行税收筹划时务必注意不违反法律的原则 一旦触犯法律条文，税后筹划就不是税收筹划，而是偷税、漏税。 房地产企业只能依据法律，在税法的规定的范畴内，当面临可供选择的多种纳税方案时，纳税人有权选择缴纳税款最少 税收利益最大的纳税方案因此，纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则，这是由税收筹划的本质特征所决定的。致 谢首先要感谢我的老师,从题目的选题开始一直到论文的写作、定稿,老师一直给予我很大的支持和帮助。在这四年的时间里,老师在学习上严格要求我们,在生活上无微不至的照顾我们,谆谆教导我

27、们努力学会做人做事。四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。四年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下，走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。 伟人、名人为我所崇拜。感谢我的爸爸妈妈，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚谢意！同时也感谢学院为我提供良好的做毕业设计的环境。最后再一次感谢所有在毕业设计中曾经帮助过我的良师益友和同学，以及在设计中被

28、我引用或参考的论著的作者。参考文献1石恩祥，汤兰著成都市房地产经济税收发展趋势J税务研究，2006，(11)2季勇，朱道林我国不动产税制改革研究综述J当代财经，2004，(5)3刘昊国外利用税收手段调控房地产市场的经验J财会研究，2007，(5)4北京大学中国经济研究中心宏观组中国物业税研究M北京； 北京大学版社，2007，(10)5吴俊培关于物业税J涉外税务，2004，(4)6克和我国开征物业税的难点及现实选择J税务研究，2004，(4)7许一我国开征物业税初探J财会研究，2004，(5)8李家鸽马丽波启动我国物业税制的税负探析J金融与经济，2004，(6)9何振一物业税与土地出让金不可替代性简论J中国国土资源济，2004，(7)