社区商业商业街最新实战完整培训教程课件

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1、社区商业商业街最新实战完整培训教程1社区商业第一部分第一部分 定义与特征分析定义与特征分析第二部分第二部分 定位与业态规划定位与业态规划第三部分第三部分 招商与销售管理招商与销售管理第四部分第四部分 营销与运营管理营销与运营管理第五部分第五部分 项目与企业案例项目与企业案例社区商业商业街最新实战完整培训教程2第一部分 定义与特征分析n社区商业的定义n社区商业的特征n社区商业的角色n社区商业的问题社区商业商业街最新实战完整培训教程3社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种

2、服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？定义突出的是什么？商圈？商圈？同类对应的是城市商业中心区域商业中心 社区商业商业街最新实战完整培训教程4n辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。n中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.n内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人

3、口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型社区商业类型-按照商住比指标分类按照商住比指标分类社区商业商业街最新实战完整培训教程5n便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；n邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；n社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。

4、社区商业类型-按照服务的规模分类社区商业商业街最新实战完整培训教程6n底商型商业n裙房型商业n独立型商业社区商业类型-按照载体建筑形式分类社区商业商业街最新实战完整培训教程7n散点式商业n商业街型商业n购物中心型商业社区商业类型-按照布局分类社区商业商业街最新实战完整培训教程8n内部型商业n外部型商业n兼有型商业社区商业类型-按照位置分类社区商业商业街最新实战完整培训教程9社区商业类型-按照社区规模分类小型社区：n人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；n人均商业面积：0.6平米/人以下；n可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时

5、间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；n商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。社区商业商业街最新实战完整培训教程10中型社区：n人口规模：2000-5000户；n人均商业面积：0.6-0.8平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；n商业交通时间：步行10分钟以内；n商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型-按照社区规模分类社区商业商业街最新实战完整培训教程11大型社区：n人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；n人均商业面

6、积：0.8-1.2平米/人；n可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；n商业交通时间：步行15分钟以内；n商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概念,做区域型或超区域型商业中心。社区商业类型-按照社区规模分类社区商业商业街最新实战完整培训教程12社区商业的特征n顾客属地性n业种配套性n日常便利性n服务亲和性n赢利稳定性n需求依赖性n商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色社区商业商业街最新实战完整培训教

7、程13社区商业的角色n忽悠买房者？n服务业主者？n品牌支撑者？n利润获取者？n敷衍指标者？n自我作品者？n其它社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？社区商业商业街最新实战完整培训教程14社区商业的角色n局部服从整体优先原则n利益最大化的辅助原则n顾客需求导向产品原则忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！社区商业商业街最新实战完整培训教程15 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区

8、商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部分。社区商业与整体住宅区关系社区商业商业街最新实战完整培训教程16p 从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；p 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；p 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围

9、提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；p 除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商

10、业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。社区商业与整体住宅区关系社区商业商业街最新实战完整培训教程17社区商业的问题n鸡先还是蛋先n便民与扰民n出租与出售n一铺养三代与三代养一铺n放水养鱼还是杀鸡取卵n物业：管理还是经营n步行街还是不行街社区商业商业街最新实战完整培训教程18小结n搞清楚社区商业是什么？n搞清楚你要什么？社区商业商业街最新实战完整培训教程19第二部分 定位与业态规划n社区商业市场分析n社区商业定位策划n社区商业业态组合n社区商业规划布局社区商业商业街最新实战完整培训教程20社区商业市场分析主要要素n 周边人口统计n 周边消费群特征分析n 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）n

11、周边人车流量统计分析n 周边商业业态的统计分析n 周边市政规划分析周边市政规划分析n 商业物业条件分析商业物业条件分析社区商业商业街最新实战完整培训教程21社区商业市场分析-调研模板1.项目周边环境调研分析 1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:n分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,n流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）n项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）n项目客流监测:平时周末,（7：0022：00）不同

12、方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）社区商业商业街最新实战完整培训教程22社区商业的定位策划n市场定位n顾客定位n规模定位n主题定位社区商业商业街最新实战完整培训教程23社区商业市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：n功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商

13、业；n业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；n形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；n名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。社区商业商业街最新实战完整培训教程24n顾客是谁n顾客规模n顾客特征：肖像描绘社区商业顾客定位社区商业商业街最新实战完整培训教程25 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面

14、积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：n 区域的商业市场容量n 市场整体租售状况对项目规模的影响n 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）n 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）n 竞争性项目对项目规模的影响n 市政规划对项目片区商业规模的影响n 项目自身条件对规模的影响等。社区商业规模定位社区商业商业街最新实战完整培训教程26商业主题形象定位主要考虑的因素：n 住宅楼盘的整体风格n 项目片区的整体氛围n 主题营造的可实现性等社区商业主题定位社区商业商业街最新实战完整培训教程27社区商业业态组合n生活百货、超市、餐饮、服务配

15、套、美容、家居服饰、儿童业态、生活家居和休闲九大类业态构成了社区商业的基础业态。n业态组合规划原则：n社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n符合商铺建筑设计技术指标。社区商业商业街最新实战完整培训教程28商户组合比较商户组合比较社区商业商业街最新实战完整培训教程29租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多，也有

16、可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主商业业态组合租户角色定位社区商业商业街最新实战完整培训教程30社区商业规划布局n社区商业布局类型n

17、各业态布局特点n人流动线的规划n社区商铺铺位面积配比n社区商铺铺位开间/进深比例 商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：类型优点缺点底商满布型底商满布型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口商街型入口商街型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较

18、高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。散点列布型散点列布型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。社区商业布局类型社区商业布局类型社区商业商业街最新实战完整培训教程32 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人流端点人流端点。人流焦点人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散

19、地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。人流动线规划人流动线规划社区商业商业街最新实战完整培训教程33从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线焦点型人流动线端点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加

20、人流频率，提升商业的整体价值。人流动线规划人流动线规划社区商业商业街最新实战完整培训教程34 综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活

21、，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。人流动线规划人流动线规划社区商业商业街最新实战完整培训教程35 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：n 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；n 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；n 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。各业态布局

22、特点各业态布局特点社区商业商业街最新实战完整培训教程36综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：各业态布局特点各业态布局特点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业

23、街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营

24、楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，

25、离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标社区商业商业街最新实战完整培训

26、教程37 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。铺位面积铺位面积类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6辐射型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中

27、间型27.551.813.63.83.2辐射型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：铺位面积比铺位面积比社区商业商业街最新实战完整培训教程39类别类别区间区间开间开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深进深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100

28、.0%社区商铺的开间/进深主要在以下几个区间：铺位开间/进深比社区商业商业街最新实战完整培训教程40底商设计要点n客流量与面积大小正相关n客流量低，价值低，内街铺尽量不要n面宽进深1：3n面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下；n餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）n预留上下水,DN40/100n室内外高差100-300毫米n电量至少150W/平米n广告位预留n空调机位考虑，顶或立面（2.2米)n层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题n剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),

29、从经济性考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够n消火栓安装完成,但要暗装社区商业商业街最新实战完整培训教程41第三部分 招商与销售管理n社区商业租售考虑n社区商业租售比例n社区商业租赁管理n社区商业销售管理社区商业商业街最新实战完整培训教程42社区商业租售定位社区商业租售定位租售定位原则：p 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；p 发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。p 项目的租售前景预

30、判。社区商业商业街最新实战完整培训教程43社区商业租售定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、发展商实力g、规模主题 h、升值前景社区商业租售定位社区商业租售定位租价定位 主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：比较因素权重%可类比项目本项目ABCD整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201

31、814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：指 标可类比项目本项目ABCD合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000权重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占权重20%30%30%20%一层街铺权重均价2682 5250 3214 2697 13843 根据市场比较法推导出本项目的根

32、据市场比较法推导出本项目的销售均价销售均价社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目ABCDEF租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位社区商业商业街最新实战完整培训教程48 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金

33、回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/50元/6%12月=10000元/根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/左右。社区商业租售定位社区商业租售定位售价定位社区商业商业街最新实战完整培训教程49n无固定比例n开发商战略是根本依据n底商一般是销售n大中商业（1000平米）原则上先租后售）：明天n内部商铺原则不售社区商业租售比例社区商业商业街最新实战完整培训教程50总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者

34、信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等社区商业租赁管理租赁策略社区商业商业街最新实战完整培训教程51优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般510年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期

35、管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，

36、宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理社区商业租赁管理常用招商优惠形式社区商业商业街最新实战完整培训教程52社区商业租金模式n纯租金n保底+扣点租金n“保底+扣率租金”两者取高n纯扣率租金社区商业商业街最新实战完整培训教程53租金收取模式及计算依据影响租户应负多少租金因素：n经营的商品业种n店铺面积大小n店的面宽n店的位置n承租户在整体策略重点角色n市场可参考类比租金社区商业商业街最新实战完整培训教程54租金收取模式及计算依据n新开业n正常期n成熟期n台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。社区商

37、业商业街最新实战完整培训教程55社区购物中心费用收取类型n管理费（空调费有的含在内）；n宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）；n收银系统使用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）n履约保证金；n租金押金；n水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；n施工管理费；n保险金；n刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；n合同相关律师费、税费；n店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；n设备使用费（大型机电设备等）。社区商业商业街最新实战完整培训教程56商铺交房条件n商铺编号：1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2 n一、.商铺户内

38、标准（安装部分）n1.电力配设：40KW,80A/3Pn2.给水管径：DN 40 n3.燃气：考虑n4.排水管径：DN 100 n5.排污管径：DN 100 n6.空调电力配设：未单独设置配 n7.广告牌电力配设：未单独设置配n8.厨房：有n9.排烟道内径：1000*850mm n10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m2n11.商铺层高（风口以下）：5000mmn12.电话：五类双绞线一根到位n13.有线电视：一个点n14宽带网络：一个点n15.消防系统配设:消火栓等系统n16.门窗标准材质:铝合金n17.新风口配设:n18.消防排烟配设:无n二、商铺交房标准（建筑部分标准）n墙体:空心砖n地

39、面：砼结构面n墙面:水泥砂浆抹灰n天棚：砼结构面n三、商铺交房标准（公共部分标准）n1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。n2.电梯内饰及载重量：n观光梯内饰：发纹不锈钢透明玻璃，载重1000Kg。n货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。n3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统n4.公共部分照明配设及供水：设置到位n5.公共卫生间内饰：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。社区商业商业街最新实战完整培训教程57n销售什么？n基础工作n投资者储备n宣传造势n租售策略社区商业销售管理社区商业商业街最新实战完整培训教程58 目前商业市场有四种操

40、作策略，根据不同的操作目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为一到三年返租一般为八到十年返租一般为八到十年返租社区商业销售管理销售策略社区商业商业街最新实战完整培训教程59 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需

41、时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。销售策略纯销售模式社区商业商业街最新实战完整培训教程60n通过招商保证前期商业定位与形象；n能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；n短期内使业主获得稳定收益。n铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；n未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；n销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；n中、长期收益难以稳定；n后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；n各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。n商业氛围已形成且正经营

42、红火，无需担心后续收益；n可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；n纯街铺或少量商业物业。销售策略带租约销售模式社区商业商业街最新实战完整培训教程61n前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。n帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；n3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。n承担前几年的返租补贴；n返租结束后的统一经营管理要求较高；n因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略短期返租(1-3年)社区商业商业街最新实战完整培训教程62n前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；n给投资者坚定信心。

43、n返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。n如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。n承担十年的返租补贴；n如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。n因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略短期返租(8-10年)社区商业商业街最新实战完整培训教程63n 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。n 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。销售策略长期与短期返租比较社区商业商业街最新实战完整培训教程64

44、第四部分 营销与运营管理n社区商业销售推广策略n社区商业租赁推广策略n社区商业运营管理案例社区商业商业街最新实战完整培训教程651.着重强调项目的重要卖点；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。3.媒体组合：造势：从项目外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面

45、启动。社区商业销售推广策略社区商业商业街最新实战完整培训教程66 由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：n 无任何物业管理，任其自生自灭；n 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；n 若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。社区商业运营管理社区商业商业街最新实战完整培训教程67 一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调“街坊生意

46、”，多为长期经营，内容相对较少，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较 强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。社区商业运营管理社区商业商业街最新实战完整培训教程68第五部分 项目与企业案例社区商业商业街最新实战完整培训教程69项目案例北京永旺梦乐城社区商业商业街最新实战完整培训教程70项目案例北京永旺梦乐城社区商业商业街最新实战完整培训教程71项目案例北京永旺梦乐城社区商业商业街最新实战完整培训教程72项目案例北京永旺梦乐城社区商业商业街最新实战完整培训教程73项目案例北京永旺梦乐城社区商业商业街最新实战完整培

47、训教程74项目案例上海大宁广场社区商业商业街最新实战完整培训教程75项目案例上海大宁广场项目概况社区商业商业街最新实战完整培训教程76项目案例上海大宁广场周边环境社区商业商业街最新实战完整培训教程77项目案例上海大宁广场项目定位社区商业商业街最新实战完整培训教程78项目案例上海大宁广场规划设计社区商业商业街最新实战完整培训教程79项目案例上海大宁广场规划设计社区商业商业街最新实战完整培训教程80项目案例上海大宁广场外部特色空间设计社区商业商业街最新实战完整培训教程81项目案例上海大宁广场内部特色空间设计社区商业商业街最新实战完整培训教程82项目案例上海大宁广场建筑景观及导视设计社区商业商业街最

48、新实战完整培训教程83项目案例上海大宁广场外部动线设计社区商业商业街最新实战完整培训教程84项目案例上海大宁广场内部动线设计社区商业商业街最新实战完整培训教程85项目案例上海大宁广场总体业态配比社区商业商业街最新实战完整培训教程86项目案例上海大宁广场业态布局社区商业商业街最新实战完整培训教程87项目案例上海大宁广场商业业态社区商业商业街最新实战完整培训教程88项目案例上海大宁广场运营管理社区商业商业街最新实战完整培训教程89项目案例上海大宁广场借鉴点社区商业商业街最新实战完整培训教程90项目案例上海大宁广场问题点1、交通动线规划不合理2、产品及业态还需调整（如写字楼、电器卖场经营状况比较糟糕

49、）社区商业商业街最新实战完整培训教程91苏州邻里中心企业案例社区商业商业街最新实战完整培训教程92 苏州邻里中心公司成立于1997年11月，注册资本1.83亿元，截止2014年12月，总资产30亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。借鉴新加坡公共管理先进理念，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。目前，公司运营有邻瑞广场1个，邻里中心14个，“邻里汇”1个，邻里生鲜/邻瑞超市4家，经济型酒店7家。公司运营项目总建筑面积约52万平方米。公司已形成以“邻里中心”为代表的连锁社区型购物中心、“邻里生鲜超市”为代表的连锁商业、以“邻里商

50、务酒店”为代表的连锁经济型酒店和邻瑞设计/咨询四大业务板块，构筑多元发展的社区商业全程产业链。企业简介企业简介社区商业商业街最新实战完整培训教程93组织架构组织架构社区商业商业街最新实战完整培训教程94业务板块业务板块社区商业商业街最新实战完整培训教程95 邻里中心公司以“社区商业”为轴心，形成社区型购物中心、连锁酒店餐饮事业、连锁生鲜超市等核心业务板块，各板块相互支持、相互提升，充分发掘联动效应，形成社区商业全程产业链。产品线产品线社区商业商业街最新实战完整培训教程96邻里中心借鉴新加坡邻里中心区域东东北北西中发展指导图55个（GDP）27个新镇410万户58个邻区30009000户67个邻

51、里10002000户48幢组屋社区商业商业街最新实战完整培训教程97国内借鉴下的功能社区商业商业街最新实战完整培训教程98社区商业商业街最新实战完整培训教程99产业链构建产业链构建邻里假日酒店邻动文体中心、邻典咖啡、宜可邻连锁洗衣店也已于2011年8月起陆续运营生鲜超市 445-1880社区商业商业街最新实战完整培训教程100新城邻里中心简介新城邻里中心简介地址：地址：园区现代大道 158 号建筑面积：建筑面积：20,828.61平方米开业时间：开业时间：1998年5月30日停车位：停车位：150余个公交公交：13条12项基础服务项基础服务菜场：菜场：邻里生鲜新城店 修理：修理：哈里修理 洗衣

52、：洗衣：温莎士 美容美发：美容美发：登琪尔超市：超市：华润万家 银行：银行：农行 邮政：邮政：中国邮政 通讯：通讯：中国移动餐饮：餐饮：肯德基、赛百味（汉堡类快餐）、朱鸿兴、高丽宫韩国料理、艾大米中式快餐、他舅家快餐药店：药店：礼安医药 卫生所：卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：文化用品：新华书店 东来仪 文化活动中心：文化活动中心：新城邻里中心民众联络所、苏州图书馆新城邻里中心分馆休闲类：休闲类：乐扣乐扣旗舰店、来伊份、好利来、绿优有机生活馆、宽心园有机生活馆 培训类：培训类：蒙特梭利早教中心、东方现代社区商业商业街最新实战完整培训教程101师惠邻里中心简介师惠邻里中心简介地址：地址：苏州

53、工业园区星海街169号建筑面积：建筑面积：15282.79平方米开业时间：开业时间：2004年5月30日停车位：停车位：90余个公交站点：公交站点：4条线路社区服务：社区服务：湖西一站式服务中心休闲类：休闲类：柯达彩扩、芭蕉林、知音花店、藏酒窖红酒坊、洞庭山净水商务办公：商务办公：安德信、园区拆迁事务中心、飞鸟科技、南方经纬进出口有限公司、上海丰辛电子有限公司、苏州阳森环境工程公司酒店：酒店：师惠邻里假日酒店社区商业商业街最新实战完整培训教程102沁苑邻里中心简介沁苑邻里中心简介地址：地址：苏州工业园区星港街278号建筑面积：建筑面积：11933平方米开业时间：开业时间：2007年5月30日停

54、车位：停车位：80余个公交站点：公交站点：6条线路12项基础服务项基础服务菜场：菜场：邻里生鲜沁苑店 修理：修理：哈里修理铺 阳光车仆超市：超市：华润万家 银行：中信银行中信银行（柜员机）餐饮：餐饮：近水台 卫生所：卫生所：娄葑医院社区服务中心 文化用品：文化用品：彩虹书屋、瑞昕文化 文化活动中心：文化活动中心：沁苑文体中心、沁苑阅览室休闲类：休闲类：帝爱慕、倍乐儿童文化、春雁美容、玛卡玩具屋 培训类：培训类：大脑地图少儿英语，韩国伊甸教育、艾美舞蹈形体、舞灵培训中心、沐音琴行、龅牙兔儿童情商培训社区商业商业街最新实战完整培训教程103湖东邻里中心简介湖东邻里中心简介 地址：地址：苏州工业园区

55、星湖街 178 号建筑面积：建筑面积：29,660平方米开业时间：开业时间：2004年8月18日停车位：停车位：313个公交站点：公交站点：14条线路12项基础服务项基础服务菜场：菜场：邻里生鲜湖东店 修理：修理：冬冬修理铺 车之缘洗车 邻里针线坊、奇靓鞋吧（修鞋）洗衣：洗衣：温莎士洗衣 美容美发：美容美发：经典美发、金莎美容超市：超市：华润万家 银行：银行：工商银行、招商银行、建设银行、农业银行、中国银行 通讯：通讯：中国移动、江苏有线湖东营业厅餐饮：餐饮：好利来、肯德基、坛香膳、东临阁大酒店、渝味轩、波菲特咖啡、周渔美食城、陆振兴药店：药店：礼安医药 卫生所：卫生所：社区卫生服务中心 文化

56、用品：文化用品：席殊书屋、晨光文具 文化活动中心：文化活动中心：邻里撞球馆、苏州图书馆湖东邻里中心分馆零售类：零售类：婴之爱、婴知岛、优良品、来伊份、杏花楼、绿优有机生活馆、吴良材眼镜培训类：培训类：智慧树教育、魅轩舞蹈、东方现代、糖老虎、宝元英语、太阳花、水木清华、汉华语言、艾美舞蹈、南山棋院、超脑力心算休闲类：休闲类：宝力豪健身俱乐部社区商业商业街最新实战完整培训教程104方洲邻里中心简介方洲邻里中心简介 地址：地址：苏州工业园区方洲路528 号建筑面积：建筑面积：28,973.71平方米开业时间：开业时间：2011年1月10日停车位：停车位：180余个公交站点：公交站点：10条线路12项

57、基础服务项基础服务生鲜店：生鲜店：邻里生鲜超市方洲店 修理：修理：家园修理 洗衣：洗衣：好搭档 美容美发：美容美发：曼都美发 超市：超市：万宁 银行：银行：工商银行、建设银行（柜员机）通讯：通讯：中国移动餐饮：餐饮：好利来、克里斯汀、邻语轩餐厅、肯德基汽车穿梭餐厅、米萝咖啡、昆山奥灶面、百岁鱼、新概念789、韩国料理、日本料理、苏阿姨、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆、川御天下等药店：药店：礼安医药 卫生所：卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：文化用品：学而思书店 文化活动中心：文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动文体零售类：零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、

58、来伊份、都可、三万昌、城市之间进口食品、婴知岛、母婴坊培训类：培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、贝斯琴行休闲娱乐类：休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童理发社区商业商业街最新实战完整培训教程105n凯德：凯德MALL，区域级或社区级家庭型时尚购物中心，脱胎于嘉茂或新一城；n印力集团：印象里（社区家庭）购物中心；n新城集团：吾悦生活广场（社区型）；n万科集团：万科红（生活中心（集中自持）、新街坊（销售）、万科2049、蜂巢商街；n龙湖集团：星悦荟（社区）、家悦荟（家居生活）；n苏州邻里中心：邻里中心（社区型）、邻里汇（便利型）部分

59、企业社区商业产品线小结部分企业社区商业产品线小结社区商业商业街最新实战完整培训教程106商业街第一部分第一部分 商业街特征分析商业街特征分析第二部分第二部分 商业街规划设计商业街规划设计第三部分第三部分 商业街招商销售商业街招商销售第四部分第四部分 商业街运营管理商业街运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社区商业商业街最新实战完整培训教程107目 录第一部分第一部分 商业街特征分析商业街特征分析第二部分第二部分 商业街规划设计商业街规划设计第三部分第三部分 商业街招商销售商业街招商销售第四部分第四部分 商业街运营管理商业街运营管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社区商业商业街最新实战完

60、整培训教程108第一部分 商业街特征分析n定义特征n起源发展n国内国外n存在问题社区商业商业街最新实战完整培训教程109商业街定义 商业街就是由众多类型百货店、专业店、专卖店餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业态、多业种，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游等综合功能于一体的商业集合体社区商业商业街最新实战完整培训教程110商业街特征特点：特点：1.1.功能多功能多2.2.品种多品种多3.3.分工细分工细4.4.环境美环境美5.5.服务优服务优社区商业商业街最新实战完整培训教程111商业街类型-按规模划分大型：1000米中型

61、小型：上海吴江路社区商业商业街最新实战完整培训教程112综合型商业街专业型商业街：杭州健康路丝绸街 福州榕城美食街商业街类型-按功能划分社区商业商业街最新实战完整培训教程113综合型区域型社区型专业特色型商业街类型-按辐射范围划分社区商业商业街最新实战完整培训教程114 餐饮街：方庄餐饮街餐饮街：方庄餐饮街 酒吧街：星吧路酒吧街酒吧街：星吧路酒吧街 文化休闲街：琉璃厂文化休闲街：琉璃厂 特色购物街：新街口乐器街特色购物街：新街口乐器街 旅游休闲街：天津古文化街，旅游休闲街：天津古文化街，5A5A 产业特色街：北京中关村电子市场、浙江各种各样的产业特色街：北京中关村电子市场、浙江各种各样的小商品

62、市场、虎门服装市场小商品市场、虎门服装市场专业特色商业街专业特色商业街社区商业商业街最新实战完整培训教程115全步行街半步行街允许公交通行的步行街步行商业街类型-按开放程度划分社区商业商业街最新实战完整培训教程116几种特殊步行街在全步行街中，还包括室内步行街室内步行街地下步行街地下步行街空中步行街空中步行街社区商业商业街最新实战完整培训教程117n可不需通风装置和统一中央空调，省却大量建筑运营成本n以步行街作为一个主要建筑亮点，构筑开放式的街区空间n建筑依托于楼与楼之间的自然间距，形成了自然的街区n基于建筑形式的开放性，无消防、通风、空调等要求开敞式商业街与封闭式开敞式商业街与封闭式MALL

63、MALL区别区别社区商业商业街最新实战完整培训教程118 商业街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。商业街起源街，行，四通的大道，圭，两个土，街，行，四通的大道，圭，两个土，表示建筑工事，造字本义：表示建筑工事，造字本义：城城市两侧有相关建筑的商业大道市两侧有相关建筑的商业大道。社区商业商业街最新实战完整培训教程119商业街在中国发展/第一时期第一时期 集市贸易集市贸易/第二时期第二时期 店铺格局店铺格局/第三时期第三时期 形成小型商业中心形成小型商业中心/第四时期第四时期 出现大型商

64、业街出现大型商业街/第五时期第五时期 商业街的主力业态商场和规范化的超市出现商业街的主力业态商场和规范化的超市出现/第六时期第六时期 商业街出现低谷（住宅郊区化）商业街出现低谷（住宅郊区化）/第七时期第七时期 功能增加，步行化功能增加，步行化商业街特征商业街特征-综合型商业街综合型商业街特征特征芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道巴黎的香榭丽舍大巴黎的香榭丽舍大街街伦敦牛津街伦敦牛津街东京银座东京银座全球范围的知名度“辉煌英里”，“世界上最好的多功能城市街区之一”“世界上最美丽的大街”，“在香榭丽舍，你可以得到所有你想要的东西”“伦敦的中心地带和英国最繁忙的街道”“东京最现代化和最时尚的商业街区”

65、，“高贵和奢华的代名词”高客流量，人流组合良好每个街口的日客流量3-4万人。10%外国游客，50%本地人，40%国内地区游客日客流量50-70万人。包括本地人、国内和国外游客日客流量50万人。5%外国游客，95%本国客流日客流量25万人。客流主体年龄为20-40岁高商业收入27亿美元近百亿法郎约30亿美元约40亿美元要素分析要素分析芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道巴黎香榭丽舍大街巴黎香榭丽舍大街伦敦牛津街伦敦牛津街东京银座东京银座1.1.悠久历史悠久历史1879年芝加哥大火后重建于1660年由路易十四的著名园林设计师设计建造源自17世纪连接伦敦和牛津的道路源自17世纪初日本政府的铸币厂2.2.

66、独特景观独特景观和商业模式和商业模式景观Tribune大厦Hancock大厦Water大厦Wrigley大厦密歇根道桥与芝加哥河商业模式立体购物中心旗舰店和高档专卖店景观凯旋门巴黎大风车保存完好的大批历史建筑商业模式连锁店的旗舰店新的商业模式，如Megastore等景观大理石拱门牛津广场商业模式连锁店的旗舰店商店提供“购物感受”景观歌舞伎剧院由日本著名设计师设计的、结合日本古典色彩的新式建筑国内外著名品牌旗舰店日本最成功的百货店3.3.完善基础完善基础设施设施有多条汽车和轻轨车线路到达，有40多家酒店的停车场可供使用，与至少5个公园毗邻可以很方便地乘坐公共汽车、地铁或市郊列车到达，大量的地下停车空间，绿树成荫可以方便地乘坐公共汽车、地铁或出租车到达，有大量的停车位，绿化有限，但也海德公园相邻两条地铁线可直达，且邻近东京火车站，附近及购物中心有一些停车位，靠近日比谷（Hibiya）公园商业街特征商业街特征-综合型商业街综合型商业街要素分析要素分析芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道巴黎香榭丽舍大街巴黎香榭丽舍大街伦敦牛津街伦敦牛津街东京银座东京银座4.多重功能组合多重功能组合购物购物旗舰店和