产权式酒店可行性研究报告

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1、第一节 总论一、项目概况 1、工程名称：海南三亚小洲岛产权式度假酒店 2、建设单位：三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业 3、建设地点:海南三亚小洲岛产权式度假酒店位于三亚市南边海路，坐落在三亚鹿回头山下，三面环海，系集山、海、岛一体超五星级度假酒店及游艇娱乐配套等大型旅游项目。 4、建筑概况：本工程总建筑面积166094平方米,整个建筑物高度78.5米，地上二十二层，地下二层。其中地上总建筑面积：134649平方米，地下31445平方米。产权式酒店房间总数为1463间。整个建筑为新建产权式酒店，属一类公共建筑，重要功能如下：地下二层重要为机动车库、部分设备机房和酒店后台区。公寓式酒店公共功能空间集

2、中于地下一层和一层。地下一层设置宴会厅、全日餐厅、风味餐厅、西餐厅、咖啡厅及其厨房，会议中心、休闲娱乐中心等辅助空间和部分设备机房，地下一层还设置两处花园及围绕花园景观环廊。一层为入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商业等对外服务空间及二至二十二层均为客房层。其中二层南端设有特色酒吧，可上裙房屋顶花园。二、项目投资及收益估算1、项目总投资：约21亿元。2、资金来源：自筹资金5亿元，申请银行贷款10亿元。3、经济效益：（1）、税后利润：本项目所有建成后，合计销售利润约13亿元。（2）投资利润率61.9%。（3）静态投资回收期3年。三、建设单位简介1、项目建设投资单位：三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业；2

3、、建设单位简介：三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业始创于，是由上海国之杰投资企业与三亚海岸投资企业共同出资成立一家以酒店投资经营、房地产开发为主导地产开发企业。四、可行性研究汇报编制根据（1）、经济环境及市场调查；（2）、有关三亚小洲岛产权式度假酒店立项批复；（3）、建筑用地规划许可证；（4）、三亚小洲岛产权式度假酒店酒店建建设工程规划许可证；（5）、上海市建筑设计研究院小洲岛产权式度假酒店初步设计；（6）、其他资料五、可行性研究汇报编制范围根据三亚小洲岛产权式度假酒店初步设计，本可行性研究汇报范围重要包括：市场分析、建设规模及功能、建设条件、工程建设方案，投资估算、资金筹措、项目经济效益评价和社

4、会效益等。六、结论及提议1、结论从酒店项目建设整体环境、建设条件、设计思绪、设计方案来看，此项目建设是可行，也是合理。项目建设时间短（36个月），经济效益较高，利润13亿元，所有投资利润率61.9%，投资利税率大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，投资回收期1年，说从经济上看建设是可行。2、提议此项目建设规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完毕建设任务。尤其要注意做好宣传发动、营销筹划工作，使投资早日回笼，争取更好社会及经济效益。第二节市场分析一、 海南岛国际旅游岛经济发展状况1、目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定增长，增长了人们消费信心，银行多次降息，政策向消费倾斜，

5、促使人们寻找新消费点、投资点，三亚小洲岛产权式度假酒店是将旅游和房地产相结合一种新投资方式，必将成为新投资热点和消费热点。2、为了更好增进海南大发展，海南省加大了基础设施建设力度，作为海南南部中心都市三亚现已拥有一种4E级凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。海口三亚高速铁路已建成通车，便利交通，将三亚优势和国际、国内大环境紧密联络起来。3、国务院有关推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这无异于启动了二十一世纪又一场盛宴。无论是抱着盈利计划，还是有着花钱打算人，都绝对不会错过。按照意

6、见，在未来，海南将打导致我国旅游业改革创新试验区、世界一流海岛休闲度假旅游目地。此外，退税、免税政策，国际通行旅游体育娱乐项目、竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票，也都在步步推进之中。三亚房地产通过几年沉淀积累，已经到了触底反弹时候，业主在此时购置三亚小洲岛产权式度假酒店客房必将有一种巨大升值空间。二、三亚市国际旅游资源概况1、地理位置和气候条件三亚市位于海南岛最南端，是我国唯一热带滨海都市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集地区之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，

7、漪旎热带风光 ，如诗如画，它空气负氧离子浓度为北京八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住地区之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”美誉。得天独厚自然条件和众多人文景观是三亚风景旅游开发优势，也使三亚具有了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地条件，三亚被列入中国首批全国优秀旅游都市，中国唯一国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游都市。2、都市交通状况三亚拥有一种4E级凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。海口至三亚高铁已建成通车，游客可通过全国各地火车

8、直通三亚，极大增进包括旅游在内多种产业发展。3、旅游配套产业概况伴随世界经济一体化进程蓬勃发展，都市建设发展规模向国际化前进，三亚旅游业不停发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但酒店业产业构造合理性与日益发展旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，某些游客只好入住条件较差酒店，因而不能享有到好服务，极大挫伤了游客热情。建某些档次高、配套全、服务好酒店缓和三亚当地高档酒店入住压力，势在必行。三、产权式酒店发展前景伴随三亚旅游业加速发展，投资需求将不停扩大，由于房地产有持久保值增值特点，相对风险小、回报高，是最大部分市民尤其是机关工作人员首选投资方向。因此，房产市场无疑将会持续升

9、温，购房需求旺盛，市场潜力巨大。由于国家实行可持续发展战略，紧缩地根，土地供应较紧，房地产价格将持续走高。小结：综合以上原因，充足运用海南作为国际旅游岛及三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，增进三亚旅游业发展有着积极意义，投资产权酒店有着光明前景。第三节、三亚小洲岛产权酒店基本特点一、地理位置独特产权酒店一般位于著名旅游都市，如夏威夷，拥有充足客源，可以保证足够客房出租率，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”美誉，尤其是项目坐落在三亚市标志性建筑群凤凰岛及半山半岛之间，并与国宾馆隔海相望，地理位置愈加优越。二、超一流酒店管理业主投资后，委托酒店管理企业代为经营管理,鼎力

10、推行“以人为本”个性化、高品质亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”管理原则，正符合三亚市政府提出“精品立市”发展战略，酒店管理企业必将成为值得信赖好管家，更将是投资回报坚强保证。酒店管理企业对三亚小洲岛产权式度假酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理企业平常管理。三、运行成本优势1、投资收益巨大业主在获得客房出租收益同步还坐享房产增值收益并可通过转卖变现，酒店开业之前，已收回投资，在运行当中防止了巨大资金占用，运行成本比常规酒店低多。2、运行成本低投资者将客房委托给酒店管理企业经营管理，获取分红以及一定期间免费入住权。在经营政策上灵活，客人在此住五星级

11、宾馆，享有五星级服务,却只需付出住三星级酒店钱，在行业竞争中占据绝对积极。四、业主权益有效保障1、从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。2、委托会计师事务所对产权酒店财务进行审计，保证酒店管理企业财务管理和利润分派透明度和公正性。五、客源保障体系三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业将与多家旅行社到达合作协议，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于三亚小洲岛产权式度假酒店形象推广，建立最广泛销售网络，保证酒店源源不停客源。多点开发，连锁经营，三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业凭借自身实力，与上海三至喜来登酒店建立连锁经营体系，实现资源共享，使投资者回报更具潜力。六、客

12、房利润多元化为满足客户及常客需要，同步建立一种固定客户网络，酒店管理企业专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不一样消费额确定不一样折扣优惠。会员卡销售收入，将作为客房营业收入一部分，参与到利润分派。七、商业互动 开拓经营围绕酒店建设，开拓经营思绪，设置会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如二十一世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店入住率。海南岛会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开会议不下300个，其中包括影响巨大亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富信

13、息，提高了海南著名度，同步也为当地带来了巨大经济效益，在未来酒店经营过程中，会议将成为酒店稳定客户来源之一，充足挖掘三亚当地会议资源，组织一种精干强大会议组织机构，是非常必要。小洲岛会议开发中心组员将由社会科学界和自然科学界多名专家构成，会议组织经验极其丰富。会议开发中心将在未来五年中,每年在三亚组织10个500人以上固定大型年会，仅会议一项就将为三亚小洲岛产权式度假酒店保证至少25%客房入住率。八、经典建筑 营造惬意生活酒店采用五星级原则装修，既拥有现代化装置，又体现返朴归真“家”温馨，并添置个性化妆修布置，营造一种舒适宁静居住气氛。酒店整体方案及风格由著名建筑设计师执笔设计，建筑工程及机电

14、安装由国内顶级品牌上海市建筑设计研究院承担，结合三亚特有热带滨海都市自然环境，在建筑设计中融入东南亚风格、现代建筑理念和浓浓南洋风情，体现吉祥如意建筑主题，形成一种凝重又活泼建筑风格。第四章：三亚小洲岛产权式度假酒店权益分析一、业主权益1、基本权益1.1) 业主每年可享有4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天免费度假入住权（两者选其一，并提前一种月告知酒店管理企业）1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完，可合计至下一年.1.4)业主可将应享有免费度假入住权自由转移、赠送。1.5)业主在自用期间可享有酒店配套服务

15、6-8折优惠。1.6)业主在其他时间入住本酒店可享有最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。2、附加权益充足发挥三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业资源优势，业主可将应享有免费度假入住权，按其价值折合成三亚小洲岛产权式酒店其他类似项目，真正体现“一处置业，多处为家”。二、投资收益1、客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理企业提取其中30%，其他70%归业主所有，按每位业主所拥有分红系数进行分红。A单位分红系数=A单位初次交易额/总面积对应初次交易总额A单位年度利润分红=业主可分派年度利润总额A单位分红系数附加承诺如前三个经营年度年投资回报

16、率低于6%,第4年期间，可按原值回购业主投资购置客房。其中波及费用由三亚小洲岛国际游艇俱乐有限企业承担。注：一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。小结：业主只需交纳20%首期款，便可获得如下回报：a、还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间100%永久物业产权。b、淡季1400天（或旺季560天）免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。c、近70年客房利润分红。d、70年客房房产增值空间。e、酒店配套设施消费优惠权。第五节：三亚小洲岛产权式酒店经济效益分析一、客房规划1、客房总套内使用面积87991平米，总值44亿元（按照套内面积

17、均价5万/平方米估算）。2、房间数1463间，每间60.15平方米。3、客房类型：单间、小套间、复式等二、经济效益分析1、 全国行情及消费水平：全国五星级酒店平均出租率高达71.43%，有利润高达37%。三亚市五星级酒店平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。2、 价格预测：三亚小洲岛产权式度假酒店1463间客房加权平均价为790元，房价打六折，为474元。3、 营业收入计算如下：（1）、每天营业收入为：474元1463间60%=416077元（2）、每月营业收入为：416077元30天=元（3）、每年营业收入为：元12月=0元4、客房营业成本：（1）、一般星级酒

18、店客房营业成本为营业收入810%，我们按10%计算为：元10%=124823元/月5、客房营业费用总计：5702571元/月，详细如下（1）工资：客房人员配置=客房总数量（1463间）0.6=877人，人均工资按2500元/月计算，每月工资总额为3341500=132万元，；（2）广告费：按营业收入1%计为124823元/月（3）水、电、油费：按营业收入5%计为624115元/月（4）维修保养费：按营业收入2%计为249648元/月（5）培训费：每年20万元，合16670元/月（6）服装费：每年20万元,合16670元/月（7）办公差旅费：按营业收入0.5%计为62411元/月（8）招待费：按

19、营业收入1%计为124823元/月（9）酒店企业管理费：按营业收入2%计为249648元/月（10）保险费：40000元/月（11）其他费：按营业收入2%计为249648元/月（12）税项： 营业税5%,计624115元/月所得税三减两免,暂不计。（13）、折旧费计:200万元/月5、利润核算毛利润=月营业总收入营业成本营业费用-提取毛利=23149=5284359元/月注明：管理企业提取毛利润2%，净利润6%，剩余可分派利润为528435994%=4967297元/月投资回报率为：每年 6.78 %三、回报方案分析1、投资状况举例例：以投资三亚小洲岛产权式度假酒店12层a原则间，简朴状况如下

20、：A、a房间面积 60平方米B、a房间交易价格 50000元/平方米C、总房款 3000000元D、付款方式 8成30年按揭E、首期付款 600000元F、按揭总款 2400000元G、投资收益 元年收益：5284359*12=元产权式酒店销售总额：00单方年收益：/87991=720.668（元/平方米）单套年收益：720.668*60=43240元（平均计算）单套投资成本：60*50000=3000000（小）业主投资收益率：43240/3000000*0.7=10.1%第六节建设方案一、总平面设计1、场地概述海南三亚小洲岛产权式度假酒店项目位于三亚南环河口与鹿回头湾处,背靠鹿回头公园山体

21、，处在三亚国家级珊瑚生态自然保护区及鹿回头湾内，依山傍海，有丰富自然景观资源,热带海洋季风气候,是国际一流热带滨海旅游度假休闲胜地。项目区域距离市中心区约3KM，距北侧凤凰岛国际客运港项目约1.5KM，距南侧悦榕庄酒店（国宾馆）约1KM，地理位置优越，是从海上进入三亚重要通道之一。2、总平面布置酒店留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化住宿环境。同步园林绿地将员工休息与酒店进行自然分界。建筑平面功能分区与平面构成其功能包括客房、高级商务办公、会议、商场、娱乐、餐饮、附属设备用房，地下（人防）车库等。八十九层为原则客房；六七层为娱乐中心等用房；五层为高级商务写字楼；

22、二四层为餐饮：包括西餐、宴会厅、咖啡厅、豪华包厢、一般包厢；一层为酒店大堂及商务中心、商场、美容美发、消防控制室；地下负一楼为足浴、桑拿及设备附属用房，地下负二楼为消防储水池、水泵房及地下停车场。二、立面造型建筑主楼以体现酒店气氛及简洁大方东南亚气息为主，裙房部分采用落地窗和干挂式大理石外墙面。其处理手法与主塔楼造型形成默契与友好。本酒店主楼地上19层，地处城区重要位置，都市景观对其规定甚严，本设计从整体入手，力争发明一种新奇大方，富有时代特色建筑。在建筑处理手法上，强调酒店建筑大气、造型上讲究建筑体形抽象性、立面线条流畅性、建筑色彩鲜明性，以简洁形体和巨大空间体量产生震撼以形成新都市景观。三

23、、交通设计1、根据场地条件、酒店主入口分三个入口，并考虑足够室外临时停车位，酒店大堂主入口前设置汽车坡道，体现五星级酒店品位与规定；2、酒店次入口设置于主楼背立面处，严格与顾客人流线分开。4、地下负二楼为地下车库，可停汽车。四、环境设计（1）、排水采用分流制系统，污、雨水分系统排出，生活污水经化粪池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管；（2）、厨房污水单独排除，并经隔油池后，再进入污水管网；（3）、厨房废气通过设置烟道直通屋顶排出；（4）、垃圾袋装化搜集后，送垃圾中转站。第七章 方案实行与建设计划安排一、工程建设监理制为保证工程质量，保证工程进度，按规定本项目已采用工程监理制，招标聘

24、任有资质监理单位广州市百业建设顾问有限企业和总监理工程师(高级工程师且为国家注册监理工程师)，对工程实行全过程监理，制定监理程序，规定监理权利和职责。二、项目招投标 按照中华人民共和国协议法、建筑法、招投标法和建设工程质量管理条例等有关法律法规规定，本项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美设备材料生产厂家，签订承包及供应协议，明确各方责、权、利，严格按协议法有关条款进行管理，实行并报有关部门审批核准。三、工程实行总包制度本工程由龙元建设集团企业总承包，在与业主签订总承包协议后，为保证工期、质量等目实现，兑现对业主承诺，将

25、采用积极组织形式来加强对工程全面管理，把总承包商责任贯彻分解到各个分包商工作计划和实行环节中，做到统筹考虑、精心组织、周密安排、规范施工。四、建设进度根据本项目建设条件、资金筹措等状况，经与建设方商议，项目建设期为3年。第八章投资估算和资金筹措一、投资估算1、编制根据（1）、酒店设计图纸；（2）、海南省建筑工程概算定额（）；（3）、海南省统一安装定额基价表（）；（5）、建筑类别执行对应取费原则；（6）、土建建筑材料、安装工程用材执行市场价格或生产厂家提供价格；（7）、其他费用执行海南省工程建设其他费用定额；2、建设投资本项目建设投资由土地费用、前期工程费、报建费、建筑工程费、设备购置安装费、管

26、理费、预备费和其他工程费等费用构成。项目总投资为21亿元。详见下述“投资总额估算表。二、资金筹措项目单位自筹5亿元元，自筹资金重要由项目资本金、股东投入和内部认购定金构成。申请银行贷款10亿元。第九章 利润预测及成本费用分析一、销售价格1、价格预测通过市场调查，以及参照半山半岛及凤凰岛酒店已内部认购原则间（60m2），销售价格300万元/间。2、销售进度及付款计划本项目计划在3个年度内完毕销售，各年销售计划如下：第一年销售40%估计销售收入为17.6亿元，次年销售40%估计销售收入为17.6亿元，第三年销售20%估计销售收入为8.8亿元。二、税费率本汇报采用多种税费率：1）营业税10%，都市维

27、护建设税为营业税额7%2）教育费附加为营业税额3%3）企业所得税33%收入与销售税金估算见表售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元序号项 目合 计第一年次年第三年1销售收入440000 1760000 17600008800002营业税44000 17600 17600 8800 3都市维护建设税及教育附件44000 17600 17600 88000 4销售净收入3514080001408000704000三、成本费用本项目成本费用由建造费用、管理费用、财务费用、销售费用构成（建造费用明细构成项目详见下表）财务费用为银行贷款利息支出，本项目申请银行贷款10亿元，计划偿还期为两年，于项目竣

28、工时偿还6亿元，酒店开业后一年内偿还4亿元。销售费用重要为广告费取销售收入3%固定成本由管理费用和利息支出构成详见表序号费费用项目名称 工 程 造价（元）1基坑支护工程（含桩基、基坑支护、降水、土方项目）.132酒店土建工程项目0.33酒店室内精装修工程9.84酒店水电安装（含消防）工程.975酒店弱电工程及安装项目9980748.146酒店防雷工程项目7酒店电梯设备安装工程项目8酒店高压部分设备安装工程项目9酒店园林绿化工程项目10酒店道路景观工程项目11项目设计费（上述总造价4%）.7312政府部门报建手续费（111总计5%）.0813土地开发及赔偿014销售、销售配套及推广费用（113）

29、总计5%.8115开发间接费用(直接费2%）.0216管理费用（工程费3%）.1817财务费用（含融资7亿费用）10780018税金(3.14%).4519工程项目总计93四、利润预测根据以上收入和成本估算，本项目利润预测见表 损益表 单位：万元序号项目合计第一年次年第三年1销售收入440000 1760000 17600008800002销售税金88000 3520035200176003总成本费用215731.24售房利润1362695所得税449686税后利润91301第十节 财务分析一、评价参数及有关阐明1、评价根据1）国家计划委员会、建设部联合颁布经济评价措施与参数；2）中国国际征询

30、企业1997年编写新建项目可行性研究经济评价措施；3）中国人民建设银行基本建设贷款项目评估实行措施2、评价参数：折现率为10%3、评价年限：本项目建设期36个月，项目建成后壹年房产销售工作结束。本项目评价年限为2年。4、物业管理本项目建成后由专业酒店管理企业租赁经营，经营管理所发生收益和费用未列入经济评价范围内。二、财务盈利能力分析1、损益表与静态盈利分析1）损益表详见附表根据损益表分析计算可得本项目评价指标如下：所有投资投资利润率=（利润总额/投资总额）100%=136269/210000100%=64.9%所有投资投资利税率=（利税总额/总投资额）100%=132968/210000*10

31、0%=63.3%本项目以上两个静态评价指标与房地产同行业对应指标比较可以接受，故项目可行。2) 还贷计划该项目于动工后共需要申请银行贷款10亿元，计划于工程竣工开业时偿还6亿元，销售完毕后偿还贷款4亿元。 3）可运行资金估算表本项目可运用资金估算表 单位：万元序号项目合计建设经营期第一年次年第三年1销售收入440000 1760000 17600008800002销售税金88000 3520035200176003所得税449684偿还银行贷款10000060000400005项目合计可用资金2070322、现金流量表与动态盈利分析1）所有投资现金流量单位：万元序号项目合计1现金流入65000

32、02现金流出4702722.1建设投资2157312.2流动资金215732.3销售税金880002.4所得税449682.5其他（贷款利息等）100003净现金流量1797284合计净现金流量1797285所得税前净现金流量2677286税前合计净现金流量312696根据上表计算得本项目评价指标如下：税前所有投资财务净现值FNPV（1=10%）万元=31269.6税后所有投资财务净现值得FNPV（I=10%）万元=2677.28投资回收期0.98年税前、税后所有投资FNPV均不小于0；静态投资回收期少于3年；阐明本项目可行。2）动态盈利分析净现值（FNPV）。开发项目在整个经济寿命期内各年所

33、发生现金流量差额，为当年净现金流量。将本项目每年净现金流量按基准贴现率（10%）折算为项目实行初期现值，此现值代数和，就是项目净现值。净现值评价原则临界值是零。经上述计算，本项目税前、税后所有投资FNPV不小于0，阐明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研究经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数利率。本项目取10%为基准贴现率。三、不确定性分析考虑到本项目效益、费用、收入不利原因，对该项目进行敏感性分析：1、项目投资额增长10%敏感性分析假设该项目投资额增长10%，即增长21573.1万元。由于该项目建设期为三年，假设增长21573.1万元按

34、原投资比例增长到各年份。计算该项目损益表、现金流量表。分析计算得该项目投资额增长10%时评价指标如下：税前所有投资财务净现值FNPV（I=10%）=29112万元税后所有投资财务净现值FNPV（I=10%）=24615.49万元2、项目收入减少10%敏感性分析假设该项目收入减少10%，计算该项目损益表和现金流量，从上表分析计算得该项目收入减少10%时评价指标如下：税前所有投资财务净现值FNPV（I=10%）万元=33426.91万元税后所有投资财务净现值FNPV（I=10%）=28930.11万元各个原因变动，对项目收益影响是不一样，即敏感程度不一样，收入下降10%、投资额增长10%时或者收入

35、下降10同步投资额增长10时该项目净现值都不小于0，反应当项目仍然盈利，阐明了该项目在收入下降10%、投资额增长10%或者收入下降10同步投资额增长10时都是可行。第十一节项目社会效益一、酒店建设有助于三亚市经济发展三亚小洲岛产权式度假酒店是一家集娱乐、休闲于一体高级大酒店。有助于改善本市投资环境，吸引外来客商，推进三亚市旅游经济发展。二、酒店建设有助于三亚市都市化建设近几年来，三亚市全力推进都市建设。小街小巷改造全面动工，中心城区服务功能深入增强。园林创立获得明显成效，三、酒店建设有助于三亚酒店旅游业发展近几年来，近几年来，蓬勃发展国际旅游岛对三亚市经济发展起了巨大推进作用。旅游业开始步上发展快车道。旅游景点得到了有效开发，游人渐增。该项目建设可有效增进三亚市酒店与旅游业发展。