房地产营销策划方案之成都市大陆科协项目定位分析研究

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1、大陆科协项目定位探讨大陆科协项目定位探讨目目 录录第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 位置图位置图第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析1 1、地块现状情况、地块现状情况 人民南路人民南路成科西路成科西路2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析2.1、优势（、优势（S）1）区域优势“四圈”，即位于城南SBD（科技

2、商务区）圈；西南最大的IT商圈内；领事馆总部经济圈；也紧邻棕南、棕北和玉林成熟的高档住宅社区生活圈。2）地段优势地处人民南路与成科西路交汇处，不可多得的黄金地段，周边商业氛围浓厚，可供开发的土地稀缺。3）交通优势依托人民南路和一环路和二环路，以及正在建设之中的地铁线，交通优势得天独厚，公交系统完善，更能便利连接机场高速。4）人文优势紧邻中科院、物理研究院、川大、运动技术学校等，周边院校和科研单位较多，人口素质高。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析2.2、劣势（、劣势（W）1）规模不大本项目规模较小。占地仅约12亩，由于受周边建筑物间距和

3、地铁规划控制线影响，土地利用率较低，用地相对局促。2）停车位地面停车十分紧张，受地块和地铁线的影响，可建地下室单层面积不大，导致停车位严重不足。3）间距问题项目南侧紧临科协的办公大楼（10层、41米），距离3层办公旧建筑更近，间距问题导致项目视野不宽阔。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析2.3、机会（、机会（O）人南科技商务圈（）定位：位于人民南路中轴线上，北起锦江，南至火人南科技商务圈（）定位：位于人民南路中轴线上，北起锦江，南至火车南站，全长车南站，全长4.2公里。商务区南连成都行政新区，北接中心城区。公里。商务区南连成都行政新区，

4、北接中心城区。总体定位：科技商务区总体定位：科技商务区 市场定位：主干道甲级商务经济带市场定位：主干道甲级商务经济带 形象定位：天府第一大道形象定位：天府第一大道 功能定位：商务、科技文化、商业、金融服务、居住五大功能功能定位：商务、科技文化、商业、金融服务、居住五大功能 人南线的发展人南线的发展人南科技商务圈的规划和发展，人南沿线商务轴线的延伸，人南科技商务圈的规划和发展，人南沿线商务轴线的延伸，将使本项目所处区域迎来跨越发展的各种新机遇。将使本项目所处区域迎来跨越发展的各种新机遇。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析2.4、威胁（、威

5、胁（T）市场竞争由于本项目规模较小，本区域酒店和写字楼云集，因此，威胁主要来自市场竞争，特别是本项目旁边的莱福仕广场等是本项目最大的竞争者之一。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析2.5、小结、小结 本项目在定位时必须注意的几个重要问题：本项目在定位时必须注意的几个重要问题：1、停车位问题。、停车位问题。2、建筑间距问题。、建筑间距问题。3、项目规模和单层（标准层）面积较小的问题。、项目规模和单层（标准层）面积较小的问题。机会与挑战并存！目目 录录第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及

6、分析研究 第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1 1、项目定位前的综合思考、项目定位前的综合思考第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究 一是高附加值：项目地理位置优越，只有走高品质产品主义路线，最大化挖一是高附加值：项目地理位置优越，只有走高品质产品主义路线，最大化挖掘和发挥土地价值，才能实现项目的价值最大化。掘和发挥土地价值，才能实现项目的价值最大化。二是扬长避短：项目自身有一些二是扬长避短：项目自身有一些“硬伤硬伤”，所以必须扬长避短。，所以必须扬长避短。三是差异化：项目所在区域市场竞争激烈，特别是星级酒店

7、和甲级写字楼，三是差异化：项目所在区域市场竞争激烈，特别是星级酒店和甲级写字楼，因此，本项目只有必须走差异化、个性化、特色化定位路线，才能确保项目运作因此，本项目只有必须走差异化、个性化、特色化定位路线，才能确保项目运作成功。成功。综合地块SWOT分析和项目定位原则要求，我们认为本项目定位必须遵循以下“三大”原则：住宅住宅公公 寓寓写写字字楼楼酒酒 店店本项目本项目定位方向定位方向第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位2、项目定位、项目定位住宅篇住宅篇 结论：因为用地性质不符合，加上本项目曾经想过更改用地性质未果，所以本项目定位为住宅不可行。第二章第二章

8、项目定位及分析研究项目定位及分析研究住宅对项目土地状况的要求与本项目地块情况对比住 宅本项目定位方向写字楼酒 店公 寓第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2、项目定位、项目定位住宅篇住宅篇2、项目定位、项目定位公寓篇公寓篇 1）销售价格低本项目如做公寓项目定位，将无法满足项目定位三大原则和房地产开发企业追求投资回报利润的最大化要求。换言之，项目定位为公寓销售价格较低，项目开发总产值低。第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究定位为公寓，我们将面临的问题：定位为公寓，我们将面临的问题：成都商务公寓（商业用地性质）市场销售状况：2 2、项目定位、项目定位公寓篇公寓篇（数据来

9、源：市场调查，截至4月29日。）第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究 2）品质低本项目如做公寓项目定位，我们认为将会降低了土地的使用价值、商业价值。同时，不利于提升区域城市价值和开发企业品牌价值，更不符合本项目的定位“三大”原则。3)附加值低本项目若定位为商务公寓（商业用地性质），与市场上出现的70产权住宅用地性质做公寓物业开发的项目相比，附加值低，无竞争优势而言。特别是物权法的出台后更为明显。定位为公寓，我们将面临的问题：定位为公寓，我们将面临的问题：结论：定位为公寓不可行。住 宅定位方向写字楼酒 店公 寓 第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项

10、目定位公寓篇公寓篇第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇 3、如果做五星级酒店，我们达不到标准，那么我们能否考虑做商务酒店呢？、如果做五星级酒店，我们达不到标准，那么我们能否考虑做商务酒店呢？定位为酒店，那么我们又要面临什么问题呢？定位为酒店，那么我们又要面临什么问题呢？1、如果本项目定位为酒店，首先我们考虑是否能做五星级酒店？2、那么五星级酒店的标准又是什么呢？我们是否能达到呢？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇 优势分析：优势分析：1）五星级酒店目前的入住率最高，且经营业绩较好。）五星级

11、酒店目前的入住率最高，且经营业绩较好。2）本区域是成都酒店最集中的区域，区域酒店行业综合竞争力较强。城南棕）本区域是成都酒店最集中的区域，区域酒店行业综合竞争力较强。城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所。随着树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所。随着机场高速和区域商务活动的发展，成都成为中国最佳旅游城市会导致大量外地游机场高速和区域商务活动的发展，成都成为中国最佳旅游城市会导致大量外地游客的持续进入，该区域酒店行业还有一定的发展空间。客的持续进入，该区域酒店行业还有一定的发展空间。3本项目如果做成酒店，则间距局促问题将不受限制。本项

12、目如果做成酒店，则间距局促问题将不受限制。4）可以增值保值（人民币升值）。）可以增值保值（人民币升值）。一、如果本项目定位为酒店，首先我们考虑是否能做五星级酒店？一、如果本项目定位为酒店，首先我们考虑是否能做五星级酒店？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇 劣势分析：劣势分析：1）五星级酒店后期投资巨大，这种投资模式，属于长期投资行为，不利于地）五星级酒店后期投资巨大，这种投资模式，属于长期投资行为，不利于地产开发企业滚动投资开发地产的赢利要求。产开发企业滚动投资开发地产的赢利要求。2）区域内五星级酒店竞争太激烈，市场经营风险高。如下页图表：

13、）区域内五星级酒店竞争太激烈，市场经营风险高。如下页图表：3）投资建设五星级酒店的标准我们达不到。标准详见下页。）投资建设五星级酒店的标准我们达不到。标准详见下页。一、如果本项目定位为酒店，首先我们考虑是否能做五星级酒店？一、如果本项目定位为酒店，首先我们考虑是否能做五星级酒店？结论：本项目不合适做成为五星级酒店。第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇人南沿线现有酒店（宾馆）情况人南沿线现有酒店（宾馆）情况第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇五星级酒店评定标准（部分摘录）五星级酒店评定标准（部

14、分摘录）1、至少一个能容纳、至少一个能容纳200人正式宴会的大宴会厅，有至少容纳人正式宴会的大宴会厅，有至少容纳200人会议的专用人会议的专用会议厅。会议厅。2、有、有3个以上宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务。个以上宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务。3、有至少、有至少5000平方米的展览厅。平方米的展览厅。4、室外游泳池、室外游泳池(水面面积至少水面面积至少l00平方米平方米)。5、有商场、有商场,出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品。出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品。6、有至少、有至少4个开间的豪华套房。个开间的豪华套房。7、至少有、至少有40间间(套套)可供出租的客房。

15、可供出租的客房。8、套房至少要占到酒店客房总数的、套房至少要占到酒店客房总数的5%，套房面积必需至少达到，套房面积必需至少达到45平方米并平方米并且带有浴室。至少且带有浴室。至少70%的单人房间，面积必需至少达到的单人房间，面积必需至少达到14平方米并且带有至少平方米并且带有至少4平平方米的浴室。方米的浴室。9、有医务室。、有医务室。（资料来源：全国旅游星级饭店评定委员会中国星级饭店评定报告书）（资料来源：全国旅游星级饭店评定委员会中国星级饭店评定报告书）第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇结论：结论：本项目不合适全部做成商务酒店。本项目不合

16、适全部做成商务酒店。二、既然五星级酒店我们不能做，那么我们是否能做星级商务酒店呢？二、既然五星级酒店我们不能做，那么我们是否能做星级商务酒店呢？商务酒店：为商务人士提供休息住宿的场所。商务酒店：为商务人士提供休息住宿的场所。1）优势分析）优势分析 成都商务酒店的整体市场正处在一个发展阶段，未来空间还很大。成都商务酒店的整体市场正处在一个发展阶段，未来空间还很大。定位为商务酒店，本项目将能与区域林立的写字楼做商务配套，与五星级酒定位为商务酒店，本项目将能与区域林立的写字楼做商务配套，与五星级酒店形成差异化竞争。店形成差异化竞争。2）劣势分析）劣势分析 如果本项目全部做成商务酒店，约如果本项目全部

17、做成商务酒店，约3万方体量，折算为客房将有万方体量，折算为客房将有600间（按间（按50平方米平方米/间计算），这么大的体量，又将面临入住率和客源的问题，投资与收益等间计算），这么大的体量，又将面临入住率和客源的问题，投资与收益等问题。问题。住 宅定位方定位方向向写字楼酒 店公 寓第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位酒店篇酒店篇适做商务酒适做商务酒店呢，但又店呢，但又不能完全做不能完全做商务酒店商务酒店五星五星级酒级酒店店？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 谈到写字楼，我们认为本项目其实是最合适

18、做甲级写字楼的，原因有以下几点：1、是本项目的用地性质就是商务办公用地。、是本项目的用地性质就是商务办公用地。2、甲级写字楼在成都的走势较好，涨幅空间还很大，该区域也是甲级写字楼、甲级写字楼在成都的走势较好，涨幅空间还很大，该区域也是甲级写字楼发展最迅速、发展空间最大的区域。发展最迅速、发展空间最大的区域。那么我们是否就能做甲级写字楼呢？那么我们是否就能做甲级写字楼呢？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇国际甲级写字楼的（国际甲级写字楼的（GPADEAOFFICE）标准）标准 1、交通便利，基础建设完备，位于城市CBD，行政配套齐全。2、建筑

19、设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高。3、平均每200平方米至少1个停车位。4、楼层吊顶后净高2.6米以上。5、平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒。6、最少具备50至60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施。7、平均20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视象会议设备。8、提供四管式空调系统和24小时空调供应。9、拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司。10、设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务于大厦客户为主。（资料来源：中国商业地产（全业态）操作指南）第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2

20、2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇一、如果我们要做甲级写字楼哪些标准可能达不到呢？一、如果我们要做甲级写字楼哪些标准可能达不到呢？（1）、车位达不到本项目，即便挖到地下五层，其车位比仅是勉强满足本项目，即便挖到地下五层，其车位比仅是勉强满足1：第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 （2）、标准层规模达不到 成都高档写字的标准层面积均超过成都高档写字的标准层面积均超过1500平方米，平方米，本项目的标准层面积本项目的标准层面积 最初方案是最初方案是800平方米，现有方案可达平方米，现有方案可达1400平方米，是否可行呢？平方米，是否可行

21、呢？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 （3）、中央空调及新风系统第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 按照甲级写字楼的标准来看，虽然本项目最适合做甲级写字楼，但是由于硬件问题，我们又做不成甲级写字楼。同时，本项目做不成甲级写字楼的其它原因还有：第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 原因一：市场竞争太激烈第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇第二章第二章 项目定位及分析研究

22、项目定位及分析研究竞争个案件介绍：莱福仕竞争个案件介绍：莱福仕2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究莱福仕简介莱福仕简介 凯德集团以1780万/亩的天价拿下博物馆地块。“莱福仕”作为一个综合性项目品牌。无论是新加坡的“莱佛士城”，还是上海的“莱福仕广场”，现在都是当地有名的地标性建筑，具有强大的吸引知名跨国公司和零售商前来入驻的能力。根据凯德的计划，未来的省博地块上将新建起一栋建筑面积7.8万平方米的顶级写字楼，8.3万平方米的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓。与此相比，本项目的优势均不存在，其劣势却愈加突出，我们怎么办？与此相

23、比，本项目的优势均不存在，其劣势却愈加突出，我们怎么办？对策：对策：区域发展潜力虽大，但面临的竞争环境却更加恶劣，必须要在定位上区域发展潜力虽大，但面临的竞争环境却更加恶劣，必须要在定位上有所创新和突破。有所创新和突破。2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究 通过上述表格，我们不难看出，甲级写字楼的销售周期普遍较长。同时，由于受按揭月供、投资入住等影响，写字楼的销售一般都是在呈现房的状况下进行。因此，可以判断，本项目做甲级写字楼开发，则需要面对销售压力（开发企业现金流）的问题。2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 原因二：销售压力太大

24、第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 原因三：做乙级写字楼？不符合最高附加值原则！1、乙级写字楼价格低、形象低、品质低，本项目做成乙级写字楼，最大最强的竞争对手是住宅用地性质开发为商务公寓和写字楼的项目，其竞争结果可想而知。如财富中心、天府中心、中海格林威治等，均是70年产权住宅来开发写字楼，具有分割小、总价低、按揭成数高、按揭周期长、物业管理费低等优势。2、乙级写字楼价格低，等同区域住宅项目价格，因此投资回报价值不高。3、此类产品属于过渡性产品，同时不符合我们梳理的项目定位原则要求。4、同样和甲级写字楼一样面临停车位问题。第二章第二章

25、项目定位及分析研究项目定位及分析研究 本项目最适合做甲级写字楼，但由于标准等问题又做不成甲级写字楼。2 2、项目定位、项目定位写字楼篇写字楼篇 结论：第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究3 3、项目定位总结性思考、项目定位总结性思考项目定位方向写字楼酒 店公 寓住 宅 最合适做甲级最合适做甲级写字楼，但又写字楼，但又做不成甲级写做不成甲级写字楼字楼适做商务酒适做商务酒店呢，但又店呢，但又不能全部做不能全部做商务酒店商务酒店第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究3、项目定位总结性思考、项目定位总结性思考定位定位定位能不能将两者相加呢？塑造差异化、个性化、特色化的定位能不

26、能将两者相加呢？塑造差异化、个性化、特色化的定位第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究3 3、项目定位总结性思考、项目定位总结性思考项目定位方向写字楼酒 店公 寓住 宅适做商务酒适做商务酒店呢，但又店呢，但又不能完全做不能完全做商务酒店商务酒店最合适做甲级最合适做甲级写字楼，但又写字楼，但又达不到甲级写达不到甲级写字楼的标准字楼的标准领导者创新者挑战者跟随者写字楼商务酒店个性化差异化特色化第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究4 4、项目定位总结性结论、项目定位总结性结论 通过创新的组合定位，我们发现项目的定位突然豁然开朗通过创新的组合定位，我们发现项目的定位突然豁然开

27、朗项目定位图项目定位图 那么我们如何进行个性化、创新化的规划呢？那么我们如何进行个性化、创新化的规划呢？第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究5 5、项目定位总结性结论、项目定位总结性结论目目 录录第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议1、项目楼层及功能规划、项目楼层及功能规划第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议2、楼层及功能规划示意图、楼层及

28、功能规划示意图星级商务酒店大星级商务酒店大堂堂银银行行写字楼大堂写字楼大堂观光电梯观光电梯人民南路成科西路商务服务中心商务服务中心第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议2、楼层及功能规划、楼层及功能规划写字楼9米挑高大堂第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议2、楼层及功能规划、楼层及功能规划写字楼大堂写字楼大堂挑高挑高2层层员工餐厅员工餐厅咖啡厅咖啡厅电梯电梯卫生间卫生间第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议2、楼层及功能规划、楼层及功能规划会议中心会议中心会议中心会议中心其他用房其他用房卫生间卫生间电梯电梯第三章第三章 产品规划设计思路建议产品

29、规划设计思路建议2、楼层及功能规划、楼层及功能规划会议中心参考图3F第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议3、商务酒店规划、商务酒店规划 413层为商务酒店，比南侧的层为商务酒店，比南侧的10层科协大楼略高酒店规划，每层层科协大楼略高酒店规划，每层20套房间套房间为宜四角端头可设计面积较大商务套房、豪华套房其余以商务单为宜四角端头可设计面积较大商务套房、豪华套房其余以商务单/双人标间为主。双人标间为主。设施的公用性：设施的公用性：停车位白天以办公为主，晚上可以满足酒店餐厅早餐和晚餐以酒店为主，午停车位白天以办公为主，晚上可以满足酒店餐厅早餐和晚餐以酒店为主，午餐主要满足办公用餐

30、，晚餐可为加班员工提供夜宵。餐主要满足办公用餐，晚餐可为加班员工提供夜宵。同时，也便于为整栋大厦提供酒店化办公服务，如同时，也便于为整栋大厦提供酒店化办公服务，如24小时办公条件，全天候小时办公条件，全天候办公理念。办公理念。第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议4、办公规划、办公规划(平面图平面图)成长型中产企业成长型中产企业/公司，需要面积公司，需要面积100300平方米，办公人数平方米，办公人数1030人，需分人，需分区：前台、总经理室、财务室、洽谈区、会议室、员工区。区：前台、总经理室、财务室、洽谈区、会议室、员工区。基本单位分割：基本单位分割：100平米和平米和150

31、平米。平米。可随意组合成可随意组合成200300平米，甚至更大的办公空间。平米，甚至更大的办公空间。分层分割方案：分层分割方案：1422层，按每层层，按每层4个个100平米、平米、4个个150平米的基本单位分割；平米的基本单位分割；2225层，按每层层，按每层2个个200平米、平米、2个个300平米的基本单位组合；平米的基本单位组合；2628层，按每层平均分割层，按每层平均分割2户组合。户组合。第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议5、外立面设计要求、外立面设计要求时尚、现代、科技时尚、现代、科技、个性、个性第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图

32、片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议

33、6、外立面参考图片、外立面参考图片第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议6、外立面参考图片、外立面参考图片目目 录录第一章第一章 地块情况及地块情况及SWOT分析分析第二章第二章 项目定位及分析研究项目定位及分析研究第三章第三章 产品规划设计思路建议产品规划设计思路建议 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1、定位回顾、定位回顾本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析 1、解决了开发企业长期投资和短期投资不能兼顾的矛盾。、解决了开发企业长期投资和短期投资不能兼

34、顾的矛盾。写字楼进行销售，酒店自己持有。通过写 字楼销售回收投资，通过酒店经营获得长期收益。自留一部分物业，同时可合理规避一部分税收。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1、定位回顾、定位回顾本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析 2、解决了项目的、解决了项目的“扬长避短扬长避短”的问题。的问题。部分楼面用来做酒店，减少了写字楼楼面也就减少了停车位的需求，以及酒店部分楼面用来做酒店，减少了写字楼楼面也就减少了停车位的需求，以及酒店位置合理规划解决了低楼层间距和视野等问题。位置合理规划解决了低楼层间距和视野等问题。第四章第四章

35、 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1、定位回顾、定位回顾本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析 3、解决了产品定位高品质的问题。、解决了产品定位高品质的问题。商务酒店的规划有利于提升写字楼物业的档次和品质；同时，写字楼客群又带动了酒店的消费。这是非常好的互补。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1、定位回顾、定位回顾本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析 4、解决了配套设施的使用率问题。、解决了配套设施的使用率问题。商务酒店和写字楼需要的配套设施具有共通性，如商务服

36、务中心、餐厅、会议室等。单纯的定位，这些设施的使用率可能都不高。组合定位后，酒店和写字楼均可使用这部分设施，可以充分利用这部分资源。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 1、定位回顾、定位回顾本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析本项目采取写字楼商务酒店开发模式定位的优势分析 5、解决了项目差异化定位问题。、解决了项目差异化定位问题。写字楼商务酒店本身就是写字楼市场中一个细分的创新市场。写字楼商务酒店本身就是写字楼市场中一个细分的创新市场。 搜索进行中搜索进行中2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 商务酒店写字楼的定位是否可行呢 全国范围内是否有可以借鉴的成功案例呢？第四章

37、第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 4、正熙国际、正熙国际 5、中铁名人城市酒店、中铁名人城市酒店 参考案例参考案例北京北京重庆重庆本地本地第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴1、住邦商务式假日酒店、住邦商务式假日酒店 2、左岸工社、左岸工社3、喜来登柏金行政公寓、喜来登柏金行政公寓 简评：这种定位为酒店写字楼的开发的项目，为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要,这种新兴的酒店无论从产品设计上，还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻京

38、外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,住邦计划提供24小时服务。备注：写字楼均价:32000元/平方米，物管费26.50元/平方米月。案例一：北京住邦商务式假日酒店 酒店介绍：供量仅30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房。定位：以“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”的全新定位第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 左岸工社地处北京大学南侧，北四环路与苏州街交叉路口的西南角，东接中关村西区，左岸工社是一座集写字楼、酒店、特色街铺为一体的综

39、合楼项目，总建筑面积约7万平方米。其中，出租型酒店由开发商自留经营，2003年8月交付使用。除为写字楼及周边大量商务办公人士服务外，也吸引了大量的外地游客，经营良好。而左岸工社，本身就是一个非常个性化的写字楼，针对务实的先导性中小企业，不是靠硬件配置取胜，而是靠实用的路线打击自己的目标客户，成就真正“少数人的写字楼”。案例二：北京左岸工社 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 重庆喜来登国际中心位于具有重庆外滩美誉之称的南岸区南滨路，总建筑面积160000平方米，项目规划包含铂金五星级喜来登酒店、超级5A智能化写字楼和国际商业街区三大部分.其中

40、，五星级喜来登酒店还附带一种新的形态柏金行政公寓(私家酒店客房)，采用高级会员制模式，针对涉外、高层、酒店办公的高端客户，提供独立的酒店生活服务，享受私家的个性化服务（例如根据顾客个人喜好预先安排）。案例三：重庆喜来登柏金行政公寓2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 案例四：正熙国际 “正熙国际”大厦为框架剪力墙结构体系楼宇，是集商业百货、商务办公酒店为一体的综合项目。大厦共占用土地5896.19（包括道路代征地1861.50），总建筑面积约44909，总高103米，分为地下二层、地上二十八层。其中:地下负二层为停车场和设备房；地上一六层裙楼拟引

41、进国际高档精品百货；第七层为空中花园式主题商务会所，并设有多功能会议中心；第七十四层为国际商务酒店；第十五二十八层为甲级写字楼。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 正熙国际的酒店，是由个人购买，自己投资经营。大堂和餐厅设在七楼，九、十层设有会议室和贵宾室。不但为酒店住客服务，也为本写字楼客户及周边单位服务。酒店共有房间约200间，主要针对商务人士，以个性化商务间为主，如商务标间、商务单间、商务套房、商务豪华套房，也包括少数标准单/双人间、情侣间等。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 正熙国际

42、的酒店，在定位上不是走星级酒店的路线，而是走个性化路线。房间并不大，但装修装饰比较精致、家庭化，给人以回到家的感觉，舒适和温馨，非常适合商务人士和外地游客。在酒店服务上，也主要是人性化服务。例如：商务标间配套电脑、传真机，可酒店办公第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴案例五：中铁名人城市大厦 中铁名人城市酒店，位于人民南路，紧邻天府广场，是旧楼改造项目，由中铁二局、香港名人城市酒店集团联合开发。其中，一层为商业 二、三层为名人谭家菜鲍翅餐厅、泰国餐厅等 四、五层为会务中心、商务中心、会所（设室内恒温游泳池、健身中心）六到十三层，为13000平米

43、写字楼 十四到二十七层，拥有460间五星级标准套房 另配套有娱乐空间（KTV、超级SPA）第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴 中铁名人城市酒店，酒店由香港名人城市酒店集团投资经营。一层为商业、写字楼、娱乐项目均对外租售。该项目尚在外立面改造装修。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 2 2、相关案例借鉴、相关案例借鉴第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 3、财务投资可行性分析、财务投资可行性分析一、项目基础资料说明：一、项目基础资料说明：1、规划净用地面积：、规划净用地面积：7804.282、建筑密度：、建筑密度：

44、40.273、总建筑面积：、总建筑面积：372004、容积率面积：、容积率面积：336005、容积率：、容积率：4.36、地上建筑面积：、地上建筑面积：336007、地下建筑面积：、地下建筑面积：36008、标准层面积：、标准层面积：12009、地下室车位数量：、地下室车位数量：120个个第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 3、财务投资可行性分析、财务投资可行性分析二、拟售部分投资分析二、拟售部分投资分析 第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 3、财务投资可行性分析、财务投资可行性分析三、经营面积投资回收期分析三、经营面积投资回收期分析 方案一：酒店自行装修方案一

45、：酒店自行装修备注：加盟经营店管理费：利润的备注：加盟经营店管理费：利润的15。年入住率按。年入住率按75计算。计算。第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 3、财务投资可行性分析、财务投资可行性分析方案二：经营公司投资装修后分成方案二：经营公司投资装修后分成（经营公司装修投资、税后利润（经营公司装修投资、税后利润6：4）第四章第四章 项目投资可行性分析项目投资可行性分析 3、财务投资可行性分析、财务投资可行性分析四、车位及其它经营收入预测四、车位及其它经营收入预测 备注：成都人民南路目前车位月出租金在备注：成都人民南路目前车位月出租金在500至至800元左右，取值元左右，取值60

46、0元元/月；月；每间每周二次，大会议室每间每周二次，大会议室1000元元/天天/间，中型会议室间，中型会议室800元元/天天/间，小会议室间，小会议室500元元/天天/间，大中小共间，大中小共3间。间。 谢谢聆听！谢谢聆听！更多房地产珍贵资料更多房地产珍贵资料尽在房产资料网尽在房产资料网房产资料网：房产资料网：谢谢 谢谢22.8.96:53:476:536:5322.8.922.8.96:536:536:53:4722.8.922.8.96:53:472022年8月9日星期二6时53分47秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.922.8.9Tuesday,August 09,202210、雨

47、中黄叶树，灯下白头人。6:53:476:53:476:538/9/2022 6:53:47 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.96:53:476:53Aug-229-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。6:53:476:53:476:53Tuesday,August 09,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.922.8.96:53:476:53:47August 9,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月9日星期二上午6时53分47秒6:53:4722.8.915、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月上午6时53分22.8.96:53Augu

48、st 9,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月9日星期二6时53分47秒6:53:479 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午6时53分47秒上午6时53分6:53:4722.8.99、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.922.8.9Tuesday,August 09,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。6:53:476:53:476:538/9/2022 6:53:47 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.96:53:476:53Aug-229-Aug-

49、2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。6:53:476:53:476:53Tuesday,August 09,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.922.8.96:53:476:53:47August 9,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月9日星期二上午6时53分47秒6:53:4722.8.915、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月上午6时53分22.8.96:53August 9,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月9日星期二6时53分47秒6:53:479 August 202217

50、、空山新雨后，天气晚来秋。上午6时53分47秒上午6时53分6:53:4722.8.99、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.922.8.9Tuesday,August 09,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。6:53:476:53:476:538/9/2022 6:53:47 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.96:53:476:53Aug-229-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。6:53:476:53:476:53Tuesday,August 09,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.922.8.96:53

51、:476:53:47August 9,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月9日星期二上午6时53分47秒6:53:4722.8.915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月上午6时53分22.8.96:53August 9,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月9日星期二6时53分48秒6:53:489 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午6时53分48秒上午6时53分6:53:4822.8.9MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉