房地产经营学复习提纲.doc

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1、房 地 产 经 营 学 复 习 提 纲第一章经营与房地产经营单选题（1-5）：多选题：（6-9）1.对未来客观实践的方向、目标、原则和方法所作的决定是（b）A.战略职能 B.决策职能 C.开发职能 D.财务职能2.经营思想的核心是（d）A.面向市场的经营思想 B.竞争致胜的经营思想 C.注重信息的经营思想 D.注重效益的经营思想3.按目标规划的时间不同，把企业的经营目标分为远期目标的是（a）A.年度内 B.五年左右 C.十年以上 D.三十年4.不属于经营目标在现代企业经营中的作用表现是（d）A.经营目标形成了企业经营管理活动的中心 B.经营目标构成了考核与检验企业成果的标准C.经营目标的制订和

2、推行是强化企业经营管理 D.经营目标是企业所有者利益的集中体现5.房地产经营项目的分析风险方法是（c）A.定量分析法 B.定性分析法 C概率分析法 D.投资收益法6经营管理的职能（abcde）A.战略职能 B.决策职能 C. 开发职能 D.财务职能 E.公共关系职能7.企业经营管理财务职能包括（abcde）A.资金筹措职能 B.资金管理职能 C.资金运用职能 D.经济核算职能 E.经营分析职能8.房地产经营环境acdA.政治环境 B人口环境 C.社会环境 D.经济环境 E.地域环境9.房地产经营风险的基本特征（abdeA.客观性 B偶然性 C目的性 D相对性 E风险与效益共生性名词解释1.经营

3、思想 2.经营方针简答题1.简述以经营效益为核心的经营思想。2.简述房产开发与市场开发的关系。论述题1.试述经营目标制订的原则。第二章房地产经营的基本运作1.不属于房地产经营的基本环节是（d）A.生产过程的经营 B.流通过程的经营 C.消费过程的经营 D.售后过程的经营2.城市土地开发包括新区开发与（c）A.房产开发 B.房产销售 C.旧城改造 D.房产抵押3.农村土地属于（b）A.国家所有 B.农民集体所有 C.农民个人所有 D.地方政府所有4.房地产开发从满足人类生产和生活的需要角度考虑，属于生产资料的为第，属于消费资料的为类。下面哪一项属于第类（a）A.住宅 B厂房 C.商店 D.学校5

4、.国有土地出让人是当地市县政府的（b）A.规划部门 B.土地管理部门 C房产部门 D.计划部门6.房地产一级市场是（d）之间的交易A.土地所有者 B.土地所有者与使用者 C.土地使用者 D以上都有可能7.如果出让的土地属于住宅用地，则国家规定土地使用权出让的最高年限为（d）A.30年 B.40年 C.50年 D.70年8.土地使用期的年限规定与回收处理，参照国际惯例。土地使用权期满，土地使用权由国家收回，其地上建筑物、附着物的所有权由国家（d）A.协议取得 B招标取得 C拍卖取得 D无偿取得9.在房地产市场，属于政府垄断市场的是（a）A.房地产一级市场 B.房地产二级市场 C.房地产三级市场

5、D房地产四级市场10.依据中华人民共和国土地管理法第二十五条规定：国家建设征用耕地（c）以上，由国务院批准。A.500亩 B.800亩 C.1000亩 D2000亩11.下面不属于按建设工程招标内容类型A总工程承包招标 B.建设项目招标 C.专项招标 D.设备资料招标12.在规定的日期内，买方未发出卖方已经签字接受的出价草约的话，法律上即判定买方已()这份销售合同A.不认可 B.认可 C.难说 D.放弃13.同一房产设定数个抵押权时，房地产所有证及其他证明，归（）抵押权人保管A.与抵押人居住最近 B.抵押人贷款最多 C.银行规模最大 D.第一顺序14.在抵押房产的处分中，不具备优先购买权的人是

6、（）A.抵押人 B.抵押权人 C.企业 D.银行多选题1.无论是新区开发，还是旧城改造都实行（）的方针A.统一规划 B.合理布局 C.综合开发 D.配套建设 E.保证供给2.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的（）等的流通活动A.买卖 B.租赁 C.抵押 D.典当 E.交换3.住宅区管理原则（） A.服务第一、方便群众 B.统一经营、综合管理 C.企业化管理、独立核算 D.专业管理与群众管理相结合 E.产权与经营权分离4.土地使用权转让的条件（）A只有国家出让的土地使用权才能转让 B.土地使用权转让应签订合同 C.土地使用权转让必须办理过户手续 D.只有通过拍卖受让的土地才能转让 E.只

7、有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让5房屋买卖程序（）A.确认资格 B.签订房屋买卖合同 C.查验房屋 D.付款成交 E.房地产过户6.房地产抵押借贷关系的主要运作程序（）A.抵押权的设定 B.房地产抵押贷款合同 C.抵押登记 D.抵押房产的占有、收管 E.抵押房地产的处分名词解释1.城市土地使用权转让 2.房地产抵押 3.房地产开发经营运作简述题1.简述房地产经营的其他经济活动。2.简述城市土地使用权出让的国家垄断经营制度。3.简述土地使用权转让与出让的区别。4.简述房屋出租方的权利与义务。论述题1.试述开发商在城市土地开发中应遵循哪些法律规定？第三章房地产经营企业1.按所有权

8、性质划分的房地产企业类型中，下面不属于该类型的是（）A.全民所有制企业 B.私营企业 C.合伙企业 D外商独资企业2.设立有限责任公司，股东法定人数由（）股东共同出资设立。A.1个以上50人以下 B.2个人以上50人以下 C.5人 D.50人3.二级资质的房地产开发企业，其注册资金应不低于（）万元A.500 B.800 C.1000 D.20004.由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批的房地产开发企业（）资质企业A.一级资质企业 B.二级资质企业 C.三级资质企业 D.四级资质企业5.设计和建立组织结构的最高准则是（）A.效率原则 B.分工协作 C.分层管理 D.统一指挥6.

9、以直线领导为主体，同时又发挥职能部门的参谋作用的组织形式是（）A.直线制 B.直线职能制 C事业部制 D矩阵制多选题：1设立股份有限公司，应具备的基本条件包括（）A.发起人为5人以上 B.注册资金最低限额为人民币1000万元 C.发起人应是公司董事长D.发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定的资本最低限额 E.有公司名称 2.为了明确各个等级企业应当具备的资质标准，房地产开发企业资质管理规定把房地产开发专营企业划分为（）A.资质一级企业 B.资质二级企业 C.资质三级企业 D.资质四级企业 E.资质五级企业3.组织由（）因素组成A.人员 B.职位 C.职责 D.联系 E信息4.建立健全企业组织

10、的原则（）A.效率原则 B.管理幅度原则 C.权责对等原则 D.协调原则 E.弹性原则5.企业组织的基本形式（）A.直线制 B.职能制 C.直线职能制 D.事业部制 E矩阵制名词解释1.全民所有制企业2.弹性原则简述题1.简述有限责任公司的设立条件和程序。2.简述企业组织的重要作用。3.简述房地产企业的管理制度。论述题1.试述建立健全企业组织的原则。第四章房地产市场与房地产经营预测1.关于市场含义的表述有（）A.一种 B.二种 C.三种 D.四种2.不属于市场要素的是（）A.商品要素 B.购买力要素 C价格要素 D.愿意买卖商品的当事人3.在房地产上，在供给总量中要有相当部分房地产为国家所有。

11、英国占（）A.36% B.31% C.20% D.10%4.房地产的市场架构为（）A房地产一级市场架构 B.房地产二级市场架构 C.房地产三级市场架构 D房地产四级市场架构5.下面不属于房地产市场机制的内容是（）A.价格机制 B.竞争机制 C.税收机制 D.法律机制6.描述性调查是（）A.了解某些变量对某一个因变量的关系 B.说明其“是什么”的问题 C.为了弄清某一问题而进行的调查研究 D.从调查中找出问题的结症7.可控因素调查的内容（）A.政治法律环境调查 B.经济环境调查 C.消费者状况调查 D.产品调查8.预测只是对未来事物发展的一种判断和估计，因此，预测结论总会出现误差。一般来讲，误差

12、保持在一定幅度内是正常的，体现着预测的客观性。中期预测误差应为（）A.5% B.10% C.15% D.20%9.直观预测法属于定性预测，又称（）A.个人判断法 B.专家会议法 C.德菲尔法 D.判断预测法10.通过对统计数据的处理，来研究经济事物变量间的关系形态及关系程度，建立数学模型，描述经济事物的因果关系，实现对经济事物的预测的方法是（）A.直观预测法 B.时间顺序预测法 C.回归预测法 D指数平滑预测法多选题1.现代市场经营观念的要点是（）A.顾客导向 B.不断创新 C.竞争制胜 D.扬长避短 E整体营销2.房地产市场的宏观调控包括（）等若干子系统A.决策控制系统 B.市场调节系统 C

13、.信息反馈系统 D.控制系统 E.监督系统3.市场调查的原则（）A.实事求是原则 B.有的放矢原则 C.虚心求知原则 D.系统性原则 E.效益性原则4.调查方式是（）A.全面调查 B重点调查 C.典型调查 D.现场调查 E.抽样调查5.专家会议法由于各种心理因素的影响，往往会干扰专家的正确判断，从而影响分析结论的正确性，人们一直在设法改进它。由此派生出（）A.头脑风暴法 B.哥顿法 C.对演法 D.德尔菲法 E.定量分析法名词解释1.市场经营观念2.房地产市场调查3.房地产市场预测4.调查预测法简述题1.简述房地产市场的特征。2.简述房地产市场调查的类型。3.简述房地产经营预测的步骤。论述题1

14、.试述房地产市场宏观调控的手段有哪些？计算题【例4-1】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次移动平均法（N=3，N=5）、二次移动平均法（N=3）模拟该时间序列，并预测其1995年的开发面积。某公司商品房开发面积统计年 份1988 1989 19901991199219931994开发面积（万M）0.79 2.28 2.598.159.795.4610.21解：设N=3 根据分别计算各周期的移动平均值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07=1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52=1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84=1/3（8.15+9.

15、79+5.46）=7.80=1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：=8.49(万M)设N=5，则各移动平均值计算如下：=1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83=1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76=1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24=7.24（万M）答：该公司1995年的开发面积预测值为7.24（万M）。解：设N=3，根据，分别计算数列的二次移动平均值如下：=1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48 =1/3（4.52+6.48+

16、7.80）=6.39 =1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71求预测模型系数：根据 =28.49-7.71=9.27根据 =1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39由此，求得该公司商品房开发面积1995年的预测值。根据 =9.27+0.391=9.66（万M）【例4-2】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次指数平滑法、二二次指数平滑法模拟该时间序列值，并预测其1995年的商品房开发面积。某公司商品房开发面积统计年 份1988 1989 19901991199219931994开发面积（万M）0.79 2.28 2.598.159.795.4610.21解：取

17、初始值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 取平滑系数=0.40根据，分别求得该数列的一次指数平滑值为：=0.400.79+（1-0.40）2.07=1.56=0.402.28+（1-0.40）1.56=2.06=0.402.59+（1-0.40）2.06=2.27=0.408.15+（1-0.40）2.27=4.62=0.409.79+（1-0.40）4.62=6.69=0.405.46+（1-0.40）6.69=6.20=0.4010.21+（1-0.40）6.20=7.80据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：=7.80（万M）取平滑系数=0.70根据，分别求得

18、该数列的一次指数平滑值为：=0.700.79+（1-0.70）2.07=1.17=0.702.28+（1-0.70）1.17=2.33=0.702.59+（1-0.70）2.33=2.51=0.708.15+（1-0.70）2.51=6.46=0.709.79+（1-0.70）6.46=8.79=0.705.46+（1-0.70）8.79=6.46=0.7010.21+（1-0.70）6.46=9.08据此，预测该公司1995年度的商品房开发面积为：=9.08（万M）解：设该序列二次指数平滑的初始值为： =1/3(0.79+2.82+2.59)=2.07取平滑系数=0.70根据 ，分别求得该数

19、列的一次指数平滑值为：=0.701.17+（1-0.70）2.07=1.44=0.702.33+（1-0.70）1.44=2.06=0.702.51+（1-0.70）2.06=2.38=0.706.46+（1-0.70）2.38=5.24=0.708.79+（1-0.70）5.24=7.72=0.706.46+（1-0.70）7.72=6.84=0.709.08+（1-0.70）6.84=8.40根据 =29.08-8.40=9.75根据 =(9.08-8.40)=1.59由此可得该公司1995年度商品房开发面积的预测值为：根据 =9.75+1.591=11.34（万M）【例4-3】某企业为了

20、以企业的年度管理费用预测其年度人均建安价值，收集了12月份的12组数据如下表所示，试据此进行相关与回归分析，提出预测模型。人均管理费用及建安价值统计表月 份1 2345678 9101112管理费（千元）3.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.0人均建安价值（千元/人）3.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.8解：（1）数据处理。如下表 统计数据处理表序 号管理费X人均建安价值YXYXY123456789101112 3.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.03.93.53.83.93.94.04.23.

21、64.03.43.23.89.616.768.417.299.0011.5614.447.2912.256.258.419.0015.2112.2514.4415.2115.2116.0017.6412.9616.0011.5610.2414.4412.099.1011.0210.5311.7013.6015.969.7214.008.509.2811.40 36.145.2110.27171.16136.90即：=36.1，=45.20，=110.27，=171.16，=136.90故=110.27-（1/12）（36.0）=1.667 =171.16-（1/12）（45.20）=0.910

22、 =136.90-（1/12）36.1045.20=0.923（2）建立方程，一元线性回归方程系数计算式为：将数据代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/1245.20-1/120.55336.10=2.103故得回归方程Y=2.103+0.553X（3）相关分析。相关系数为：由N=12，=0.05，查相关系数检定表（表4-3）得相关系数临界值=0.532。由于。故判定该企业的管理费用与人均建安价值在=0.05的水平上是显著相关（4）误差分析。原始数据标准偏差（）的无偏估计量为：2s=0.38（5）预测模型：Y=2.103+0.553X0.38（6）预测下月份人均建安价值计划值。

23、设下月份人均管理费X=3.00千元，则人均建安价值计划值估计为：=2.103+0.5533.000.38=3.384.14（千元）【例4-4】某公司逐月的人均建安价值与工人的累计作业时间、完成任务量的统计数值如下表所示。试据此建立公司人均建安价值预测模型，设8月份公司计划完成2.5（千M）的任务，工人累计作业时间计划3.65（千小时）试预测该公司8月份的人均建安价值。某公司的逐月统计数据 月 份项 目 1月 2月 3月4月5月6月7月人均建安价值（千元/人）累计作业时间（千小时）完成任务量（千M）3.13.92.4 2.63.62.1 2.93.82.32.73.91.92.83.71.93.

24、03.92.13.23.82.4解（1）数据处理。设人均建安价值为Y，累计作业时间为X1，完成任务量为X2，数据处理过程如下表。 统计数据处理表月份YX1X2X1X2YX1YX2YX1X21月2月3月4月5月6月7月3.12.62.92.72.83.03.23.93.63.83.93.73.93.82.42.12.31.91.92.12.415.1212.9614.4415.2113.6915.2114.445.764.415.293.613.614.415.769.616.768.417.297.849.0010.2412.099.3611.0210.5310.3611.7012.167.4

25、45.466.675.135.326.307.689.367.568.717.417.038.199.1220.326.615.1101.1632.8559.1577.2244.0057.41由上表可知如下数据： 根据 L11=101-1/726.6=0.08 L12=L21=57.14-1/726.615.1=0.03 L22=32.85-1/715.1=0.28 （2）建立方程。 L1Y=77.22-1/726.620.3=0.08 L2Y=44.00-1/715.120.3=0.21 LYY=59.15-1/720.3=0.28根据： 可直接写出正规方程： 根据 解线性方程组可求得：由此

26、，建立回归方程式： （3）相关分析根据 式中=0.28 由=0.05，N-2=5，查表43得： =0.754由R，可判定在=0.05的显著性水平上，Y与、从总体上显著线性相关。偏相关系数按下式计算： 将上式计算数据代入,便得偏相关系数： =0.754=0.754由上述分析可知，在排除了因素之后，Y与在=0.05水平上不显著相关。即在回归方程式中，纳入累计作业时间因素并无实质意义；在排除了因素之后，Y与在=0.05水平上显著线性相关。（4）回归预测模型的建立 式中 故得回归方程式： （5）精度分析。剩余标准差的无偏估计量按下式计算=取2s为误差范围。得该问题的回归预测模型： （6）预测。将=2.

27、5（千M）的题设条件代入上式回归预测模型，便可预测该公司八月份的人均建安价值为： 3.44（千元/人）可信度95%，误差范围0.28（千元/人）。第五章房地产经营决策1.房地产决策是从发现房地产经营问题入手，确定未来经营活动目标，涉及实现目标方案，从（）以上行动方案中优化选择A.一个 B.两个 C.三个 D.四个2.按照经营决策所涉及的问题是否重复出现来划分，经营决策又可分为（）A.战略决策与战术决策 B.程序化决策与非程序化决策C.数量型决策与非数量型决策 D.确定型决策与非确定型决策3.所谓决策程序，是根据决策（），所编制出决策的制定与实践的步骤顺序A决策规则 B.决策体制 C.决策模式

28、D.决策规律4.房地产经营决策分（）步骤A.三个 B.五个 C.七个 D.九个5.当影响经营决策的自变量和因变量之间呈比例关系时，确定有限资源最优分配的一种数学方法是（）A.线性规划法 B.效益费用比法 C.最大概率法 D.决策树法6.乐观准则又称（）A.赫威兹准则 B.瓦尔德准则 C.拉普拉斯准则 D.塞维奇准则7.在多目标决策时，最理想的解为（）A.最优解 B.满意解 C.非劣解 D.劣解8.可具体化为定量或定性指标要求的层面是（）A.总体目标层 B.准则层 C.指标层 D.方案层多选题1房地产经营决策的类型A.战略决策 B.程序化决策 C .数量型决策 D.追踪性决策 E.风险性决策2.

29、决策者的素质（）A.政治素质 B.品德素质 C.心理素质 D.身体素质 E. 智能素质3.房地产经营决策体制（）A.决策系统 B.信息系统 C.咨询系统 D执行系统 E.监督系统4.方案优选的要点（）A.要对决策方案进行价值判断 B.对各种备选方案再次进行排队比较C.选择方案和确定方案时应特别注意方案差异方面 D.方案的选择和优化是同时进行的E.方案在实施过程中要进行反馈调查。5.风险型决策方案（）A.最大概率法 B.期望值法 C.决策树法 D.定量分析法 E线性规划法名词解释1.房地产经营决策 2.房地产经营决策体制 3.定性决策方法简述题1.简述房地产经营决策的基本属性。2.简述决策者如何

30、提高自己的决策素质修养。3.简述房地产经营决策的程序。4.简述不确定型决策的依据。5.简述多目标决策要面对的问题。论述题1.试述房地产经营决策的特征与决策原则。【例5-1】某房地产企业编制出开发建设居住小区的两个方案。方案为大面积开发，方案为小面积开发。两方案的建设经营期都为6年。其中，大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元。根据市场预测，市场商品住宅需求量的概率及两个方案年损益值如下表所示。试问选用哪个方案受益最大？ 决策表（万元/年） 自然状态损益值行动方案需求量高=0.70需求量低=0.30 E(A) 大面积开发（） 2000 -400 1400小面积开发（） 9

31、00 600 1050解：根据，分别计算出两个开发建设方案在6年内的净收益期望值。 E（）=20000.7+（-400）0.36-5000=2680（万元） E（）=9000.7+6000.36-3000=1860（万元）由于E（）E（）。故选择大面积开发方案为受益最大方案。【例5-2】将上例的建设经营期分为前3年和后3年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查，预测前3年商品住宅房需求量较高的概率为0.7，如果前3年市场销售量较高，则后3年住宅商品房的需求量较高的概率为0.9；如果前3年需求量低，则后3年需求量肯定低。试问在这种情况下哪个方案为最优方案？解：应用决策树法解题。第一步：第一步：绘制

32、决策树如下图所示： 5280 需求量大（0.9） 2000万元/年 2176 需求量最大（0.7） 需求量小（0.1） 需求量最小（0.3） -1200 -400万元/年1 大面积开发（5000万元） 需求量差（1.0） -400万元/年 1797 需求量差（1.0） 600万元/年 小面积开发 需求量小（0.3） 1800 需求量小（0.1） 600万元/年 （3000万元） 需求量大（0.7） 2160 需求量大（0.9） 900万元/年第二步：计算节点期望值：点：20000.9+（-400）0.13=5280（万元）点：(-400)1.03=-1200（万元）点：20000.7+（-40

33、0）0.33+52800.7+（-1200）0.3-5000=2176（万元）点：6001.03=1800（万元）点：（6000.1+9000.9）3=2160（万元）点：（9000.7+6000.3）3+21600.7+18000.3-3000=1797（万元）第三步：方案选择如图所示，经各决策方案比较，大面积开发建设方案为最优方案。【例5-3】设某一房地产经营项目制定了甲、乙、丙三个方案。并规定了方案评价的四个主要目标（经济效益）、（风险程度）、（环境效益）、（社会效益）。其中，经济效益是以盈利额的期望值来描述的，风险程度则以盈利额的标准偏差来描述，而环境效益与社会效益则分别是由对环境的污

34、染程度和抽样调查的满意程度来确定的。各方案的目标值及各目标的预期要求如下表所示。 项目开发方案的目标值 目标方案（x）经济效益(x)风险程度(x)环境效益(x)社会效益甲9600（万元）0.256有一定污染满意乙8100（万元）0.125有较大污染基本满意丙9100（万元）0.100仅有少量污染相当满意预期要求9800（万元）0.100无或极少污染满意试按上表所示的目标评分标准对本题各方案标准值计分。解：分别计算各方案目标完成比率（目标值与相应预期值之比）、确定计分状况： 如经济效益目标（x）计分=9600/9800=98（分） =8100/9800=83（分） =9100/9800=93（分

35、）如风险程度目标(x)计分=0.100/0.250=40（分） =0.100/0.125=80（分） =0.100/0.100=100（分） 如环境效益目标(x)计分（直接计分）=60（分） =30（分） =85（分）如社会效益目标(x)计分（直接计分）=80（分） =60分） =100（分）各方案各目标值计分结果如下表所示。 项目开发方案目标评分值方案 目标经济效益风险程度环境效益社会效益备 注甲98406080乙83803060丙9310085100=37.598+37.540+12.560+12.580=6925（分） （参考下表）=37.583+37.580+12.530+12.560

36、=7237.5（分）=37.593+37.5100+12.585+12.5100=9550（分）显然，由于=9550（分）此多目标决策问题的评选方案为丙方案。根据【例5-3】各方案目标值计分结果直接套用加权平均公式计算各方案的效用值（得分值） 目标目标（得分） 备注（经济效益）1113 37.5（风险程度）1113 37.5（环境效益）0011 12.5（社会效益）0011 12.5 100【例5-4】试用方根法求判断矩阵特征向量及特征根。解：根据，由已知矩阵得：根据 求得： 根据最大特征根为：根据 【例5-5】试用和积法近似求解，判断矩阵的特征向量及特征根。解：根据 即=1+7+9=17 =

37、1/7+1+2=3.1429=1/9+1/2+1=1.6111根据 故按列规范化后的矩阵数据为： 根据 则： 所有： 根据 即 该判断矩阵的最大特征根为： 第六章房地产经营计划1.企业经营管理的首要职能是（）A.计划 B.组织 C.指挥 D决策2.房地产开发社会效益指标（）A.流动资金周转率 B.自有资金增长率 C.利润总额增长率 D.综合开发率3.人均利税额=（）/企业平均职工人数A.房产计划销售收入 B.计划利税总额 C.计划经租房产建筑面积 D.房屋出售计划利润总额4.在经营计划编制应遵循的基本原则中，作为重要原则的是（）A.调查研究，尊重客观规律的原则 B.以经济效益为中心的原则C.综

38、合平衡的原则 D.动态平衡的应变原则5.进度计划提供的房地产商品进入市场的时机和数量的选择是指（）A.开发量与市场需求的平衡 B.开发量与开发能力的平衡C.开发量与资金的平衡 D.开发量与其他制约条件的平衡6.计划控制的基本职能是（）A.发现问题、揭示矛盾 B.采取措施 C.纠正偏差 D.解决问题7.用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要分析方法是（）A.盈亏分析法 B.利润分析法 C.连环替代法 D.盈亏平衡分析法多选题1.经营计划的基本任务是（）A.制订目标 B.资源配置 C.协调生产经营 D.提供管理效率 E.提高经济效益2.房产租

39、金收入的主要指标（）A.出租房产流转率 B.租金收缴率 C.租金收入增长率 D.旧欠租金收缴率 E.欠租户发生率3.长期经营计划的编制程序（）A.环境预测与现状分析 B.目标及经营方针的提出 C.战略措施的提出 D.审议修订 E.运行反馈4.计划控制的步骤（）A.测定计划执行结果 B.比较执行结果与相应计划标准 C.研究问题所在D.制订并执行纠正措施 E.检查措施执行效果5.盈亏分析法的内容（）A.固定成本与变动成本的分离 B.线性盈亏平衡点 C.边际利润与边际利润率D.非线性盈亏分析 E.盈亏平衡分析在房地产经营分析中的应用名词解释1.计划管理2.房产流转3.连环代替法简述题1.简述计划管理

40、工作的基本步骤。2.简述房地产销售与租赁经营的指标。3.简述经营计划编制应遵循的基本原则。4.简述盈亏分析法的步骤。论述题1. 试述房地产企业的年度经营计划应包括的主要内容。【例6-1】已知某房地产经营项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/M，商品房平均售价为2000元/M。开发商拟投资获利530万元，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。解：已知=350万元， =920元/M， P=2000元/M， E=530万元根据将已知条件代入上式得： 根据 得答：该项目最少要开发3241 M的商品房，才能保证不会亏损。若希望盈利530万元，则应开发8149 M的商品房。【例6-2】若

41、【例6-1】所示房地产开发项目，由于市场原因，单位变动成本下降2，单位售价亦下降5，试求该项目盈亏平衡时的商品房开发量及利润最大时的商品房开发量。解：已知=350万元， =920元/M， P=2000元/M， b=2 a=5根据根据根据 得：根据0 得= -0.0060故上式求得的是该项目获最大的利润的最佳规划商品房开发量。【例6-3】某住宅区开发项目，已知其固定成本为400万元，单位变动成本为560万元/M，商品房平均售价为1500元/M，经营者期望从该项目中赚取500万元利润，而各种税金的综合税率为16%，试求该项目拟开发的商品房面积。解：综合税率是所得税，营业税，契税等各种税费的累积税率

42、。由于综合税率的影响，实际商品房的销售单价要打一折扣，故前述目标开发量的计算式，要改为如下形式。 由题设条件，已知：， ， ， =16%代入上式，求得目标开发量 答。即该项目欲实现500万元的目标利润，至少应保证12860M的商品房开发面积。【例6-4】设【例6-3】所示房地产投资项目占地8430 M，规划容积率2.该项目首轮拆迁方案有临迁户106户，回迁安置面积7950 M.试分析该拆迁方案是否可行？这种方案能否实现经营者欲求的利润目标？解：由【例6-3】题设条件：， ， ， =16%将上述数据代入保本点的计算公式，求得该项目的盈亏平衡点：根据 即由题设条件，该项目房屋建筑面积：F=8430

43、2=16860 M得房率100%=52.85%实际可供出售的商品房面积： F=16860-7950=8910（M）由于F，即按第一轮拆迁方案所作安排，该项目得房率52.85%，实际可供出售的商品房面积大于保本总面积，尚不至于亏损。按题设利润目标E=500万元，【例6-3】已求得其目标开发量：而F，即按第一轮拆迁方案的安排，该项目实行可供出售的商品房面积小于目标开发面积，经营者期望的目标利润无法实现。按此拆迁方案提出的得房率（52.85%），投资利润为： F- =1500（1-0.16）-5608910-400=223.7（万元）为目标利润的：100%=44.74%因此，开发商欲检查期望的目标利

44、润，只有重新制订该项目的拆迁方案，采取新的措施，简述临迁户，大幅度提高得房率。第七章房地产经营企业财务管理1在财务管理的职能中，（）是企业经营目标最重要的内容A.参与决策、规划未来，确定财务目标 B.资金筹措、安排和使用C.考核资金利用效果 D.监督企业经济活动2.在房地产经营企业财务管理的原则中，（）是企业经济活动的基本目的A.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则 B.坚持经济核算，以经济效益为中心的原则C.精打细算，厉行节约的原则 D.计划管理的原则3.一些本身不具备施工生产能力，不从事房屋建筑与修缮施工生产活动的房地产企业，其固定资金在企业总资金额中所占的比例很小，一般不到企业资金的（）A.

45、1% B.2% C.3% D5%4.不属于房产租赁经营资金流通图中的项目是（）A.货币资金 B.结算资金 C.成品资金 D.生产资金5.房地产企业的流动资金占其资金总额的（）以上A.80% B.85% C.90% D.95%6.筹资成本的内容是（）A.自有物业收入 B.银行贷款 C.抵押贷款 D.借款利息7.规模效益分析法通过预期融资利润率与（）的比较，来反映这种规模效益。A.预期税后利润额 B.融资额 C.筹资成本率 D筹资成本额8.属于土地开发成本构成项目的是（）A.土地出让金 B.公关服务及生活设施配套费 C.小区内外的市场工程建设费 D建筑及安装工程费9.“七通一平”按土地开发受益面积

46、平摊到（）中去A.房产开发成本 B.土地开发成本 C.房地产开发成本 D.房地产综合成本10.我国1958年规定砖混结构的耐用年限为（）A.80100年 B.7090年 C.5080年 D.2570年11.发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中，对即将形成的成本进行的估测叫（）A.成本预测 B.确定目标成本 C.实施过程控制 D.工资成本差异分析多选题1.流动资金占用情况分析（）A.流动资金结构分析 B.流动资金增减速度分析 C.流动资金周转速度分析D.流动资金占用水平分析 E.流动资金安全性分析2.抵押贷款的一般原则（）A.公司债务与其自有资本必须保持适当平衡关系 B.尽可能均匀安排债务

47、偿还期C.妥善安排、有效利用 D.统筹兼顾、全面考虑 E.妥善制订还款计划3.成本在现代企业管理经营中的作用是（）A.成本是补偿生产消耗的尺度 B.成本是反映和各种劳动耗费的工具C.成本是制订商品价格的重要依据 D.成本是企业经营决策的重要信息E.成本是企业获取利润的基础4.对房地产开发企业而言，成本差异分析一般包括（）内容A.材料成本差异分析 B.工资成本差异分析C.间接费用差异分析D.直接费用差异分析 E.企业间的差异分析名词解释1.财务管理2.流动资金3.成本4.利润简述题1.简述房地产经营企业财务管理的原则。2.简述房地产资金运动过程。3.简述成本在现代企业经营管理中的作用。4.简述成

48、本差异分析一般包括的内容。论述题1.试述房地产租赁与销售成本的构成。【例7-1】某公司向银行贷款1200万元，要求在三年内定期等额偿还。年利率12%，试分析计算按年等额偿还或按月等额偿还的还贷系数与还本付息额。解：按年等额偿还 已知：n=3 i=12%根据 得：年还贷额=P=12000.4163=499.560（万元）按月等额偿还：月有效利率 i=r/N=0.12/12=0.01还贷期限 n=3N=312=36（个月）所以：月还贷额=P=12000.033221=39.857（万元）【例7-2】某公司以一物业向银行抵押贷款1500万元，贷款利率12%。要求10年内按月等额付息。若5年后该物业转

49、让易主。试问物业转让时尝欠贷款为多少？解：月计息利率 i=r/N=0.12/12=0.01 原始贷款还贷期=1210=120（个月） 结余贷款还贷期=12（10-5）=60（个月）原始贷款还贷系数=0.014347结余贷款还贷系数=0.022244由此可得，经营5年后，该项目： 结余贷款占原始贷款之比=0.014347/0.022244=0.64497该物业5年末转让易主时，尚欠贷款债务： 15000.64497=967.455（万元）【例7-3】试求【例7-2】贷款后15年年末的债务本息分布，即编制15年末的还本付息计划。解：该笔抵押贷款15年的债务本息分布如下表所示。表中各项数据算式如下：

50、（1）结余贷款占原始贷款比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数（2）年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原始贷款之比（3）年还贷本息=贷款总额月还贷系数12个月 =15000.01434712=258.246（万元）（4）年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金（5）年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额 贷款15年债务本息分布表（万元）年份结余贷款占原始贷款之比年末结余贷款年还贷本息年偿付利息 年偿付本金 （1）（2）=1500（1）（3）（4）=（3）-（5）（5）=（2）（i-1）-（2）10123451.00000.94490.88270.81270.73390.644915001417.3

51、51324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.246175.596164.946153.246140.046124.746 82.6593.30105.00118.20133.50【例7-4】某房地产开发公司历年的开发工作量与成本统计资料如下表所示。试据此进行回归分析并预测该公司1995年度成本总额（设其开发工作量为38500万元）。 某公司成本统计表年 份开发工作量（万元）成本总额（万元）199225680197621993345622643219944042830636解：数据处理，如表所得。 统计数据处理表年份成本

52、Y（万元）工作量X（万元）YXXY19921.97622.56803.90546.59645.074919932.64323.45626.986511.94539.135419943.06364.04289.385616.344212.38557.68310.06720.277534.884126.5958故=34.8841-1/3（10.067） =20.2775-1/3（7.683）=26.5958-1/3（10.0677.683变动成本=2.4426/3.3078=0.738（万元/万元）固定成本=1/37.683-1/30.73810.067=845.18（万元）回归方程为： Y=84

53、5.18+0.738X将1995年度的开发工作量计划值38500万元代入上式得：Y=845.18+0.73838500=29258.18（万元）【例7-5】某开发项目征地13000M，城市规划要求该地容积率不得超过1.2.开发方案确定的固定成本费用为1720万元，单位变动成本（建安工程费）为820元/ M，射程调查项目建成后，平均单位售价可达2500元/ M。由于市场原因，单位售价可能下降5%至10%，即商品房的平均售价可能由2500元/ M降到2375元/M至2250元/M。试分析要维持500万元的原订目标利润，开发面积应增加多少？这时的容积率是否符合规划要求？解：已知E=500=1720 P=2500 P=2375 P=2250 =820根据： 得目标利润开发量=1.3214（万M）根据： 得：=1062M =2310M即当销售单价下降5%时，开发面积应增加1062M，这时的容积率： （13214+1062）/13000=1.0981.2 符合规划要求。当销售单价下降10%时，开发面积要增加2310M，这时的容积率为： （13214+2310）/13000=1.1941.2 仍然符合城市规划要求。第八章房地产经营企业人力资源管理单选题1.人力资源管理的基本任务，是最大限度地（）人力资源A.招聘 B.录用 C.开发 D.管理2.